案例研究-旅游地产克尔瑞no01旅游区会议度假主题型商业专题研究

项目定环渤海旅游风向标——金石滩旅游综合Tourism如沐春风的温暖心心相惜根据本项目地理位置、资源条件，CRIC根据本项目地理位置、资源条件，CRIC整体联动模

温

现玩过实现联动，带动项目人气； 玩过发现王国，没去热力湾，不算真正到过金石滩。热力湾是对发现王国功能的延伸与完善。从一日游到二日，住宿餐饮配套齐全，无后顾之忧、全天hgh停、hgh不够。 Am09:00 Pm12:00 Pm06:00 Pm11:00

Am

Am12:00 Pm5:00 去金石滩玩咯

畅快的大摆锤

玩了一天

小朋友们

表演

晚上逛下商场

大人们，享

刺激的水上滑道

通过三大商业消费模式，打造大连市金石滩鲁通过三大商业消费模式，打造大连市金石滩鲁 的旅游综合体眠眠の湖旅者的行康の家轻盈身心的栖息会の峰一站式企业文化发散乐の园为而灿爱の湾为浪漫而永会议会展会议会展商业家庭度假商业消费模景区旅游商业三大三大商业消费模式所形成的客群峰值可以针对不同消费时期的客流波段，形成互补效应，有效实现平溢人流人流项目开发总体量493万㎡项目开发总体量493万㎡0㎡，酒店式公寓.5万，会议会展万㎡，休闲游乐.8万㎡，温泉会馆.1万㎡.9万㎡。五星级酒公寓式酒酒店式公休闲精品中游乐水上游乐（暖海温泉儿童职场体其他休配休闲酒运动中海溜冰电子游儿童乐足浴 美容酒吧式游酒吧式桌

各产品体 （万㎡

餐 1.49配（万㎡

目标客群定本项目主要客群本项目主要客群为三大类：商 消费客群、家庭短途游消费客群、外地旅游客群一、项客户——三大组团支撑商 拓二、项目补充客户——其他辅助客 ©中地产信息|克而瑞（中国 13总体产品定三大三大商业组团由五大产品组成：五星级酒店+会议会展中心+公寓式酒店+休闲游乐中心+精品商业及餐饮五星级酒6.5万会议会展中1.6万公寓式酒3.5万休闲游乐中4.84万精品商业1.99万酒店式公6.5万务，满足会务 务，满足会务商业消费模式的相互联制，实现人流共享与最大化利用商务会议组团产品定五商务会议组团产品定五星级酒店（6.5万㎡会议会展中心（1.6万㎡客务商商务会议组团包括两 多大中小功会会会能议议议厅室室室商务会议组团产品定位——五星级五星级五星级酒店定位：以住宿功能为主，同时辅以完善的餐饮、商务 功能（㎡单总 （㎡客套小—餐11小—211小——客商务会议组团产品定位——五星级 ，餐饮以正餐 式餐饮为主，休 酒店整体功能客、客的室华 景功休室 品美 ，级特 现一多风，提供旅会议会展中心以会议为主体功能，辅以会议会展中心以会议为主体功能，辅以会展功能，同 接演艺功能会议 （㎡ （个 配 ㎡会厅（会议会展1112555总会议会议 为大、中、小型 会议室类型 全方位商务会 大型企业订货大型企业培训课大大型企业年

大型会议室2单个 、新品发布中型企业会中型企业年

中型会议 单个 小小会小型会议室20单个 多功能厅、演艺厅多功能厅、演艺厅 会 接会展、演艺、婚庆、年会 功能 会多功能可同 800 餐 与企业演会厅可同时婚会议用晚公寓式酒店（3.5万㎡酒店式公寓（6.5万㎡休闲游乐中心（4.48万㎡务/客美场A/游休 （㎡单总客套功 体量（万㎡精品休闲配休闲酒海合--家庭度假组团产品定位——休闲游乐中本项本项目休闲游乐中 功能 游乐、体 外，辅以配套商业，真正实现 无级，一 无季节 ，一年四季玩全之忧，让 场体验5000 演/乐/全 配套商业产品本项本项目配套商业 由两大 产品组成：精品商业+餐饮配套商餐饮（1.49万㎡精品商业（0.5万㎡咖配套商业产品定餐饮以中式商务正餐、休闲特色餐饮为主，辅以特色的热带雨林餐 快 不同客群不 （㎡（㎡量（㎡商务正餐（餐厅3商务正餐（中餐厅2快8馆21 餐厅 （中餐厅配套商业产品定位——精品精精品商 商务客群、家庭客群及休闲旅游度假客群的多 业类业类类类（安全镜等 Mini

流 方 真实界 发 力， ii 儿 零售、餐饮 场体验乐园场体验乐园 的现实社 华北地 达。有 消其市 达到 ，东北地区市发北地区 华中地区：3家

东北地区：4家 市量市量63/31/11/32/20/10/7/62/11/呼和浩11/84/30/10/11/51/20/21/41/10/10/10/11/11/32/南地区：5家 华南地区：1家 1900 1900 其他商家 第一 30 州理南星 以上 Water 康 力 、刺激ii冬 的温暖天ii 下 世水上乐园功能室内沙滩球场恒温泳池，冬天也很温暖©中地产信 |克而瑞（中国 温度温度营续发，2008年。 万由北饭店理有限公同一营 理。温 旅游游带动 乐、会展 突 万©中地产信息|克而瑞（中国 34 觉，让所high起来 觉，让所high起来 吧， 吸林之—餐厅功能

餐饮 纪念品小店热带雨林动植景观

品

餐厅一日

餐厅是一餐厅是一 国式的热带园林餐馆 营 ，顾 11 式的舞蹈表演，来这里消费2 34所 ：2000 ：1800营状日人流量：500-800人©中地产信息|克而瑞（中国 37餐厅是一餐厅是一 国式的热带园林餐馆 营 ，顾 123123所 ：1998：2500营状：在九十年代末出现一股“”热潮，热对儿童强大的 区域内的 消费，客营 会议、餐饮住宿、康体于一体的商务温泉会馆。会会议、餐饮住宿、康体于一体的商务温泉会馆。会于市内其他温泉会馆的两以上，（温泉88/其客流量小的主要因风温泉 温泉项依依据 项目整体功能完 打 温泉项依依据 项目整体功能完 打 商务消费客 满足 成 本项目温泉会馆已经建设完毕，若拆除该项目将造成不必要的成本浪费，应利用现有条件，进行改善，有效经营，发挥其原有价值；约19以上的金石滩客源会选择温泉洗浴等消费 ：为完善项目整体功能，营 ， 外温泉消 的消费客源支撑 一： 项 名度，打造项 一： 项 名度，打造项 一 在一 在 二：完善综合体功能配套， 整体产 三： 项目力 大目标客 四 解淡旺 ：完一温泉项目的 温泉会馆的 多， 不 温泉会馆项目温泉项目 温泉项目 用 ：本项目温泉会馆体定 为 为主 商务客群与家庭短途游 温温泉项目定位依 为主 化的温泉项 客源 ，短途游 温泉 、 根据计算，本项目温泉的体量在8000根据计算，本项目温泉的体量在8000 为 商 家庭游温泉年

本项 计年 宿本项 计年 宿（20万人 人消费 /人

温 ㎡/年

：©中地产信息|克而瑞（中国 43温泉体量计算（依据本本项目室内温泉体量在8000㎡为 所 市及区温都水城（温泉养身会馆8000房、休 配套 、游艺、6000泉 80007000天沐江北水城（温泉7000 以上温泉体量 合本项 ，温泉体量在8000 为 研根据项目开根据项目开 景、开发条件以及不 营模式的特征， 理模 营品综 量酒店开发目标、不同酒店 士特征以及开发商酒店验 。下 冠假 顿 康计到五星级商务酒、 为成本为。 5年的运营成本 © 地产信息|克而瑞（中国 47酒店 运营模 ，国内酒 ，国内酒 理模式 理、自 营三类理自 特营 知 业主方，由业主范营运要求自饭店营理©中地产信息|克而瑞（中国 48 酒店运营模式各 内理自 风© 地产信息|克而瑞（中国 49五星级酒店五星级酒店经营对管理者的专业水平、管理经验、市场敏感度等条件均具有较高要求开发企酒 理 势议本项 品营理根根据本项目五星级会议酒店的发展目标 议本案五星级会议酒 理的运营模式理 大大连不同类型五星级酒店的市场表现 议本项 名酒店 类理2011年 /天 名 国 名 中国的 名酒店模模 其市 力， 国市场的 酒 的 9 酒店8 酒7最6顿54 3酒 温21酒 理 特 用 假日酒 四、五星级商务旅游酒店，在一、二、三线城市均有分布，选址注重交通的便利温华美 四星级商务品牌，主要分布在一、二线城市的主要商务JW万 超五星级奢华商务酒店，主要分布在一线城市中心城区地 索菲 唯一的法国豪华酒店品牌，位于主要城市或者郊外景观的地 美憬 以创意体验著称的五星级酒店，注重对当地历史文化的演绎，对区位要求无特殊要 特 用华尔道 七星级奢华精品酒店，仅在有一家，选址注重历史底 希尔 五星级商务酒店，主要分布在商区或者著名景康拉 超五星级级酒店品牌，旅游度假胜地是其比较偏好的区 至尊精 奢华型高端酒店，目前仅在有一家（筹建中），偏好城市中心地W酒 具有文化特色的精品奢华酒店，目前仅在开设一达威斯 五星级奢华商务酒店，一般处于城市中心的商务区艾 五星级商务度假酒店，多坐落于高档的度假 ©息中|而瑞（中国 ©息中|而瑞（中国 、类型与本项、类型与本项 配的名综综合各 与项目 用性、大连市 以及开发企业的 ，本项目 冠假日、 冠假日）（）特）顿顿）康（顿）美 ）（） 大连市场的 顿冠假日 ）、 顿）（美）达）特（））与鲁 有 的酒（、顿）的冠假日 ）、 顿©中地产信息|克而瑞（中国 55© 地产信息|克而瑞（中国 56成在在 酒 地成本 ，计 五星级商务酒 成 为 成 成 成 （ 1 成58面积（㎡ 期成大连大连 五星级酒 三年 为 ， 为 /天三年 三年 /天 酒 饭 项目酒 2015年开业 至2019年正常运营时 可达 /天 为 客房总数（间运营 明 五星级酒店 的运 ，对本项目五星级商务酒店运 如下 一假二 务成本三 营成本四 费2、税为原值的70%五 理1、基本为总收入 开 五年酒 计 到本项目五星级酒店开 五年 为 运房租成本为房租收入的餐饮成本为餐饮收入的其他成本为其他收入的运营成本为酒店 的营费营业税为酒店总收入的税为原值70%的营利理基本为总收入的酒店开 五年运营 © 研根据项目开根据项目开发条件及不理模式理模式特征议本案四星级酒品酒 理 与五理下的 假日酒店 林酒店计 到四星成本为，开 5年运营成本为5314、 为7166 © 地产信息|克而瑞（中国 64四星级度假酒店要体现服务和四星级度假酒店要体现服务和价格的双重优势，对运营方要求不低于五星级酒店的运营而 议本项 品营理根根据本项目四星级会议酒店的发展目标 议本案四星级会议酒 理的运营模式理业主 类 三年 ·天三年 大连不同类型的四星级酒店 运 议本项 名 ，大连四星级酒店中 名不多 开业运营 华美达一家 其市场表现 ， 是 国内四星级 酒店四星级酒店四星级酒店 可与五星级酒 同一家酒店 假日酒 林 小 通成本，本项目四星级酒店与五星级酒 可康 隶属洲际•隶属希尔顿•洲际下属四星

希尔顿下属四星级品牌，主要设在休 © 地产信息|克而瑞（中国 68成四四量级酒店 成 为 成 成 成 （ 1 成21面积（㎡ 期成24大连大连 四星级酒 三年 为63.7， 为 ·天三年 /天三年 项目酒 2015年开业 至2019年正常运营时 可达 / 为 客房总数（间基准房价（运营 明四星级酒店四星级酒店 验，对酒店运 如下 一假二 务成本三 营成本四 费2、税为原值的70%五 理1、基本为总收入算，本项目四星级酒店开算，本项目四星级酒店开 5年的 7166 年 税为原值70%的 基本为总收入的© 地产信息|克而瑞（中国 73三 研根根据项目开发条件及不营的运营模式理模式特征议本场合计计 场成本为3000，年营为1875 ，营业成本为1400 ，年 为475 © 地产信息|克而瑞（中国 76场运营模式有场运营模式有 自营、 营 运营 模式， 运营模式国 自营模

营模

典型案例：星期八小镇、酷贝拉 运营模

国内尚不普遍，国外典型案例：Kidzania（国际领先品牌）©中地产信息|克而瑞（中国 77合不同运营模式合不同运营模式 势 用条件 议本案 营的运营模式度 自 品势势 用×ש 地产信息|克而瑞（中国 78为实现项目为实现项目 回现的能力 名的 行 目前国内知名的，可以进行合作经营的儿童职场品牌主要有目前国内知名的，可以进行合作经营的儿童职场品牌主要有星 、 4个合项目开发合项目开发 地条件，本案 与星 者 来 特条本 用星 运营过程中利用资 想© 地产信息|克而瑞（中国 81场 场 ：根市模场模，国内/国场乐 如下市模：市 级（㎡ （ 案初步预计本项目场馆投资额为初步预计本项目场馆投资额为 5000 国内国内 市 成 为 项目体量（㎡资 （㎡本项目（预判合国合国内 行 及 验，计 本 成本为3000 单 /㎡单 /㎡体（5000㎡成3000本案单位建筑成本取二线城市儿童职场单位建筑成本的平均值6000© 地产信息|克而瑞（中国 84国内国内 段 ，本项 场营 为主 成品 为其它儿童消费品提 性活动场地 根据国内根据国内 市 验 本 场 单 游客量为0.2 /㎡ 为 项目体量（㎡ 单的游客量（ /㎡儿 元儿 元（一大一小 本项目 人 /参照国内二线城市平均票价水平，保 ©中地产信息|克而瑞（中国 86资本本 场年营业 为1875 ，运营成 为1400 年 为475 一、营 （ 门票价格与其他收入价格比约为二、运营成本（ 1、成本（万元总收入的总收入的总收入的年 （）不 研国内室内水上乐营的模式验，本案室内水上乐 用自计计 到室内水上乐成本为，1670 ，营业成本为1002 ，年年营 为668 室内水上乐室内水上乐 为项目主要旅游吸 营 营是国 大 室内水上乐园的运营模式，如都水城 的重要作用，对 大。 I 水乐国内室内水上乐园国内室内水上乐园 定本项目单 为 /项目体量（㎡资 （㎡Hi本项目单 资成 室内水上乐室内水上乐 成本 成本 成本 营成本三个 成水上乐园成 成 环艺景观。水上乐园成 成 环艺景观。和配套设备 排水、电力系统，园林灯光、广播系统，勘测、其他成 包括用、不可预见费用 约为631。© |克而瑞（中国 计计 到，本项目室内水上乐 期成本为 成 成 成 （ 1 成面积（㎡ 成©中地产信息|克而瑞（中国 93国内室内水上乐园国内室内水上乐园 包 、 费 三 水上乐 成 水上乐 成 © |克而瑞（中国 国内室内水上乐国内室内水上乐 验 定本项 在为 /人， 单 游客量为0.014（人/㎡）项目体量（㎡ 实 年游客 （万 单 游客（人/㎡Hi本项—本本案室内水上乐园年营业 为1670 ，运营成 为1002 年 为668 一、营 （ 门票价格与其他收入价格比约为二、运营成本（ 1、成本（万元总收入的总收入的总收入的年 （ 不 本本案精 A会 用外 营的模式计计 到精 A会成本为450， 为60-78 精品精品PA 项目体量少而开发商不可 过大精 营 用外 营的模式内外 自 定自主经营是指业主自主经营、管理店内案议议本项 用外 成精精 A会馆 期成 成本 成 其他成本三 ，其 成 包括建筑与附属设施，设计装修费用（硬装、软装合大 名 A会馆 本项目的自身定位 定本项 成本为 模（㎡ （ 单 /㎡ /㎡大连酒店5楼本项计 本项目精 A会 资成本为450 资 /㎡资 /㎡体（1500㎡资成450大连精 A会 定本项目散 为200- ， 为190- ， 模（㎡散 会本项目 值200-190-（主要针对游客计 项目精 A营 为400 成 成 成 （ 1 客流量（人客流量（人1本本项目精品SPA会馆接待人数安SPA会馆最佳客纳量（100m2/人）计，则全年客流量为2万人次，其中会精 资 精 A会馆营业 的 - ，计算本项目精 为60-78 营（400 营（400 金 - 金60-78 市场上酒店式公寓的运营模式 营 内接后 ©中地产信息|克而瑞（中国

从市场表现从市场表现 运营模式之下酒店式公寓 公寓运营模套（套去 去 （套 /㎡景景假 8酒店式公寓运营模 项项目开发条件 议本项目酒店式公 的运营模式项目产项目产品组合特企业开发 酒+市场快回最小。议本项 业 本项目目标客群主要由三大 成本项目目标客群主要由三大 成：商务客群、家庭短途游客群、休闲旅游客群商务客家庭短途客休闲旅游客人成25~44的中45~64的中年25-30的年轻家庭30~45全段事业单位理人有定 来带外来旅游客以中国华北以及国、消内餐 休不餐饮消费力度大， 少消度 消度 度中消环 © |克而瑞（中国 111根据 大类商业消费者特征研 根据 大类商业消费者特征研 商业消费客群外，其他五 可 成为本项目目标客群区域周家庭消费客

消费功 消费群体 目的地特餐 休 务家 务

消费特征 本项 商业中心家 、体验商务消费客

住 商

商务相关、品外来旅游客

会 会 演 体

目标消费客群界定（依据）——可 客综综 本项目 定位方 各个客户群的 本项目主要目标客群如下 外来旅游婚有家庭消闲康体运动通餐饮、休闲、游 主要目标客 次要目标客本项 期商务客群以金州新区商务客本项 期商务客群以金州新区商务客群为主 整个大连市及东三省地区

大连市与金州新区企 量 （单位：家

大连市与金州新区从业 （单位：万人

0

0第二产 第三产

第二产 第三产的产业区，以第二产业为主，第二产业从 18.7万人，约占大连市第二产业从的 ，第三产业从 4.3万人，区域商务会议市场空间较大大连市第二产业企业数量为35469家，从业人数为47.2万人；第三产业企业数量为85175家，从业人数为万人东三省每年前来大连旅游的商务客数量为1117万人金州新区人 目标消费客群来源（依据）——家庭短金州新区人 本本项目家庭短途游客群来 游市 大金金州新区 大连市人游）大连亲子游市场空间大约有165万人的市场空间，潜力较大。大连普通居民休 的空间大约有2676万 ，空间巨大© |克而瑞（中国 115通过对三大类目标客群主要消费通过对三大类目标客群主要消费 可发展的商 业

影院业精业 餐 特 商©中地产信息|克而瑞（中国

商务旅游项目休闲

会议中心会展中心

休

合市场研合市场研 与本项目特性， 可行性的五大类功能中 产品区 区 5A级旅游景区域发展不区域人 量有区通商海资商业市旅游市酒店市会议/会展市演艺市来旅游发展的方向，旅游者偏好室内项目市 合功项目市 项目馆用 区市 合功项目市 项目馆用 区域 以海资商合功 精 餐特 商光旅商务休闲 型酒 星级会议中心会展中心会会演艺中心

发现王发现王 140万 为本项目提 要的酒店、旅游度假 客群支撑发发现王国客类 家 年 外地游精 光旅游项 型酒 会议中 演艺中 会展中心 演艺功能的 商业 ©中地产信 |克而瑞（中国 根据大连根据大连 游客 势 水平 至2015年五星级酒店市 量为 年大连 游客 ，万 游客 ，万 ，万 大连五星级酒店 （ 9 ©中地产信息|克而瑞（中国

与对与对 市 大连五星级酒店的市0 11050大 对 © 对标国内对标国内 及旅游发 市，计 大连五星级酒店市 为1105- 大的市； 有 ©©大大 来三年的游客 及对 市R 至2015年大连五星级酒店市 为2736- （为 至2015年，市为 对标同 至2015年，市（为 ：为 对标 为 ：至2015年，市为备注： 五星酒店客房入住率近几年一般在64.14%-51.06%的平上。6 的酒店出租率是据计算，本项目五据计算，本项目五星级酒店年 量在21万 商本项 计年住 大连游 客 住） 群来源国内游 住） 国外游 住） 据来源：市 研 本项目五星级21万量© 本项目五星级21万量据计算，本项目五星级酒据计算，本项目五星级酒 在 在 ，体量在6~7.5万㎡客 客 住 （21万酒店体6~7.5万酒店体6~7.5万365 2五星级酒店体量：（120-150㎡365 2五星级酒店体量：（120-150㎡

算，本项 年 的会 在 企业年会大连企企业年会大连企业年会 开发区企 本项 会大连市会大连市 本项 婚 大连市婚 大连市 婚（30000对级酒大星星级酒店消 会大连市年会会大连市年会 展会5000 本项 2本项目可能本项目可能的©中地产信息|克而瑞（中国

人 人（243人年有 营会议 周2天，全年104天本项目年 会 本项目年 会 （7