商业地产项目机电安装工程技术管理

商业地产项项目机电安安装工程管管理南京金鹰国国际集团丁昌海2012.12.25第一部分前前言言介绍住宅项项目与商业业地产项目目的各自特特点第二部分商业地产项项目特点商业地产是是一个跨越越地产开发发和商业经经营的两个个高风险领领域的复合合的地产形形态，很多多商业项目目为了赶时时间就边招招商边建设设，就存在在太多的不不确定性，，也就带来来了大量不不得不面对对的问题。。譬如：设设计图纸跟跟不上现场场施工、计计划赶不上上变化、图图纸变更多多、总包管管理难、分分包管理难难、现场签签证难、运运营后善后后问题处理理难！商业地产特特点：1、工程量大、、配合面广广2、技术要求求高、交叉叉作业多3、“三边”工程、反复复修改第三分部商业地产项项目机电工工程的特点点大型购物中中心五星级酒店店高档写字楼楼大型超市城市综合体第四分部商业项目机机电工程关关键控制点点一、工程建建设施工阶阶段二、调试验验收阶段三、移交阶阶段第五部分商业地产项项目机电工工程新技术术应用㈠、机电综综合管线设设计㈡、BIM（建筑信息息化模型））㈢、GPS智能消防系系统㈣、消防性性能化设计计机电综合管管线设计1、前言目前各种建建筑设备为为人们提供供了高智能能、卫生、、舒适和安安全的工作作和生活环环境。建筑筑设备工程程系统多，，一般由建建筑设计院院水、电、、空调等各各专业设计计人员各自自布置管线线和出图，，缺乏系统统的协调与与平衡，致致一些设备备及管线会会在建筑平平面、立面面位置上相相互交叉发发生冲突，，给施工及及竣工后的的维修和管管理工作带带来麻烦，，拖延施工工进度，浪浪费资金，，甚至影响响建筑物的的正常使用用。为了避避免这种现现象的出现现，需要对对对各系统统管线的布布置进行综综合设计，，既满足各各专业技术术要求，又又使各系统统管线合理理布置，为为施工、运运行、使用用、管理及及维修创造造有利的条条件。2、建筑中设设备工程管管线主要有有以下几类类：①、生活给给排水系统统：生活给给水管道、、生活废水水管道、生生活污水管管道、雨水水管道、其其它杂排水水管道、中中水管道等等。②、热力管管道系统：：采暖、热热水供应及及空调处理理设备所需需蒸汽或热热水。③、消防系系统：消火火栓管道、、自动喷水水灭火系统统管道、气气体消防管管道、防排排烟管道、、消防广播播、电话、、联动报警警等弱电管管线。④、通风空空调系统：：送排风管管道、空调调风管、空空调冷冻水水管道、冷冷却水管道道、冷凝水水管道等；；VRV空调系统；；分体空调调管线等。。⑤、供配电电系统：动动力配电管管线、电气气照明配电电管线等。。⑥、弱电系系统：楼宇宇自动化系系统、电话话、有线电电视、网络络、数字信信息网络管管线等。3、管线综合合设计原则则：各种工程管管线具有各各自的工艺艺布置要求求，当出现现相互交叉叉挤占同一一空间的问问题时，应应相互协调调、布置得得当，管线线工程综合合设计的原原则一般是是：①先布置管管径较大的的管线，后后布置管径径较小的管管线。遇管管线交叉时时，应小管管避让大管管，因小管管所占空间间位置较小小，造价相相对较低且且易于安装装；②压力流管管道避让重重力流管道道。压力流流管道在外外加压力作作用下，介介质克服沿沿程阻力，，沿一定方方向流动。。给水管道、、消火栓管管道、走廊廊喷水灭火火管道、热热水管道、、空调水管管等均为压压力流管道道。压力流流管道区别别于重力流流管道的主主要特征是是可以爬升升。重力流管道道内介质仅仅受重力作作用，由高高往低流.污水、废水水、雨水、、空调冷凝凝水等管道道属于重力力流管道。。其主要特特征是有坡坡度要求且且排放水流流杂质多，，容易堵塞塞，因此力力求水平管管线短，避避免过多转转弯，以保保证建筑空空间及排水水畅通。管管线交叉时时，应将重重力流管道道对标高的的要求作为为首要条件件给予满足足。③冷水管避避让热水管管。因热水水管往往需需要保温且且造价较高高。④电缆、动动力、自控控、通讯等等桥架与输输送液体的的管道宜分分开布置或或布置在其其上方，以以免管道渗渗漏时损坏坏电缆造成成事故。如如必须在一一起敷设，，电缆应考考虑设套管管等保护措措施。⑤附件少的的管道避让让附件多的的管道。这这样有利于于施工操作作和维护及及更换管件件。⑥可弯曲管管避让不可可弯曲管。。⑦各种管线线在同一处处垂直方向向布置时，，一般是：：线槽或电电缆在上水水管在下、、热水管在在上冷水管管在下、风风管在上水水管在下。。尽可能使使管线呈直直线，相互互平行不交交叉，使安安装维修方方便，降低低工程造价价。4、注意事项项：①管线综合合设计时还还要考虑以以下几个问问题：空调调风管、供供回水管、、冷凝水管管、热水管管等需保温温，设计时时应考虑保保温层厚度度。②喷淋横干干管上要接接出支管以以布置喷头头，管线布布置时应留留有接出支支管的空间间。③走廊送、、回风口、、灯具、感感烟探测器器、喇叭、、喷头等布布置应统一一协调，避避免相碰。。一般风口口、灯具等等要求居中中，呈一直直线布置，，以保证装装修效果。。④强弱电桥桥架之间宜宜有一定间间距、以免免互相干扰扰。有条件件时，可分分别布置在在走廊两侧侧。㈡、BIM（建筑信息息化模型））BIM是建筑信息息模型（BuildingInformationModeling）的简称，，是指以建建筑工程项项目的各项项相关信息息数据作为为模型的基基础，进行行建筑模型型的建立。。它具有可视视化，协调调性，优化化性和可出出图性四大大特点。是以三维数数字技术为为基础，集集成了建筑筑工程项目目各种相关关信息的工工程数据模模型。“BIM””技术的核心心是一个由由计算机三三维模型所所形成的数数据库，包包含了贯穿穿于设计、、施工和运运营管理等等整个项目目全生命周周期的各个个阶段，并并且各种信信息始终建建立在一个个三维模型型数据库中中。“BIM””能够使建筑筑师、工程程师和施工工人员及业业主清楚全全面地了解解项目。建建筑设计专专业可以直直接生存三三维实体模模型；结构构专业则可可取其中墙墙材料强度度及墙上孔孔洞大小进进行计算；；设备专业业可以据此此进行建筑筑能量分析析、声学分分析、光学学分析；施施工单位可可根据混凝凝土类型、、配筋等信信息进行水水泥等材料料的备料和和下料；开开发商可取取其中的造造价、门窗窗类型、工工程量等信信息进行工工程造价总总预算、产产品定货等等。1、BIM在上海中心心大厦项目目的应用上海建工集集团在总承承包建造中中，由于将将“BIM””技术(建筑信息模模型)完整地引入入到上海中中心大厦工工程项目的的设计、施施工与管理理的全过程程中，被业业界称为是是一个具有有里程碑意意义的项目目。上海中心大大厦项目存存在参与方方众多、分分支系统复复杂、信息息量大、有有效传递困困难、成本本控制难度度大等问题题。项目从从全生命周周期角度出出发，以“BIM””技术为手段段，应用AutodeskRevit建立模型，，并在三维维的环境里里面完成对对项目的修修改和深化化设计，针针对项目的的设计、施施工以及运运营的全过过程，有效效地控制工工程信息的的采集、加加工、存储储和交流，，从而帮助助项目的最最高决策者者对项目进进行合理的的协调、规规划和控制制。上海海中中心心大大厦厦项项目目的的建建筑筑形形态态、、高高度度和和外外幕幕墙墙结结构构变变化化相相当当复复杂杂，，初初期期共共做做了了20多个个方方案案，，就就旋旋转转的的外外形形而而言言，，最最终终选选定定了了矩矩柱柱与与支支外外伸伸臂臂加加上上支支核核心心筒筒的的结结构构体体系系，，“BIM””平台台使使结结构构选选型型变变得得非非常常简简单单明明了了。。在绿绿色色施施工工和和低低碳碳方方面面，，“BIM””为项项目目提提供供了了有有力力的的保保障障。。针针对对超超高高层层建建筑筑体体量量大大、、系系统统设设施施复复杂杂、、运运营营能能耗耗大大、、室室内内环环境境质质量量要要求求高高、、集集中中排排放放负负荷荷大大、、可可再再生生能能源源的的利利用用受受安安全全性性约约束束大大等等问问题题，，围围绕绕节节地地、、节节能能、、节节水水、、节节材材、、室室内内环环境境质质量量把把控控和和运运营营管管理理等等方方面面，，项项目目因因地地制制宜宜地地利利用用“BIM””，合合理理采采用用绿绿色色建建筑筑技技术术，，通通过过本本地地化化材材料料、、高高强强材材料料和和可可循循环环材材料料的的使使用用，，优优化化结结构构设设计计、、可可视视化化室室内内自自然然采采光光模模拟拟、、营营造造室室内内舒舒适适热热环环境境等等，，实实现现超超高高层层建建筑筑的的绿绿色色接接力力和和可可持持续续发发展展，，为为今今后后超超高高层层建建筑筑的的环环保保节节能能提提供供范范例例，，从从而而推推动动我我国国绿绿色色建建筑筑评评价价体体系系的的科科技技进进步步。。“BIM””技术术在在促促进进建建筑筑专专业业人人员员整整合合、、改改善善设设计计成成效效方方面面发发挥挥的的作作用用与与日日俱俱增增.上海海中中心心大大厦厦简简介介上海海中中心心的的建建筑筑设设计计方方案案为为““龙龙型型””方方案案，，该该方方案案由由美美国国Gensler建筑筑设设计计事事务务所所提提供供。。从从外外观观上上看看，，““上上海海中中心心””像像一一条条盘盘旋旋上上升升的的巨巨龙龙，，““龙龙尾尾””在在大大厦厦顶顶部部盘盘旋旋上上翘翘，，580米的的““身身高高””将将成成为为上上海海新新高高度度。。这个个高高达达580米的的““垂垂直直城城市市””内内部部将将打打造造9个““空空中中花花园园””，，整整个个大大楼楼将将被被建建设设成成一一幢幢集集写写字字楼楼、、酒酒店店、、零零售售、、娱娱乐乐功功能能于于一一体体的的““综综合合性性超超高高层层建建筑筑””。。上上海海中中心心大大厦厦规规划划为为五五大大功功能能区区域域，，以以写写字字楼楼为为主主，，但但将将同同时时集集合合大大众众商商业业和和娱娱乐乐区区城城、、企企业业会会馆馆区区域域、、精精品品酒酒店店区区域域以以及及顶顶部部的的功功能能体体验验(观光光)空间间。。此此外外，，上上海海中中心心大大厦厦项项目目的的裙裙房房中中，，还还将将设设置置可可容容纳纳1200人的的多多功功能能活活动动中中心心。。上海海中中心心大大厦厦项项目目建建成成后后，，总总建建筑筑面面积积将将达达到到55.88万平平方方米米，，超超过过毗毗邻邻的的上上海海环环球球金金融融中中心心38万平平方方米米的的总总建建筑筑面面积积。。在在上上海海中中心心大大厦厦的的总总建建筑筑面面积积中中，，大大厦厦的的地地上上建建筑筑面面积积约约为为37.97万平平方方米米，，地地下下建建筑筑面面积积达达到到约约17.9万平平方方米米。。大大厦厦的的地地下下建建筑筑面面积积中中，，包包括括了了一一个个面面积积约约1万平平方方米米的的地地下下停停车车库库，，可可供供2000辆汽汽车车同同时时停停放放。。2、BIM系统统在在汉汉街街万万达达广广场场项项目目中中的的应应用用与与价价值值一、、可可视视化化自从从2012年10月确确定定了了汉汉街街万万达达广广场场的的BIM咨询询服服务务单单位位之之后后，，万万达达规规划划院院建建筑筑四四所所汉汉街街项项目目组组成成员员组组织织了了几几次次和和项项目目公公司司、、中中南南院院、、悉悉地地国国际际联联合合交交底底会会，，让让BIM咨询询公公司司悉悉地地国国际际充充分分了了解解到到现现在在的的项项目目状状况况和和亟亟待待解解决决的的问问题题。。随随后后悉悉地地国国际际根根据据提提供供的的各各专专业业最最新新2.0版施施工工图图分分别别建建出出了了建建筑筑、、结结构构、、机机电电模模型型，，从从可可视视化化的的角角度度将将汉汉街街万万达达广广场场从从平平面面二二维维图图纸纸转转变变为为一一目目了了然然的的三三维维模模型型，，具具体体效效果果如如下下：：二、、协协调调性性在经经过过把把以以上上几几个个模模型型综综合合到到一一起起以以后后，，无无论论从从设设计计与与还还是是工工程程上上，，BIM将实现项项目建模模、碰撞撞检测、、三维模模拟分析析、辅助助管综设设计，超超预期解解决了各各专业协协调和管管线综合合等难题题；而且且，各设设计方可可以很直直观地通通过这个个三维模模型共同同探讨并并优化设设计，实实现了规规划院及及项目公公司很多多无法从从二维图图纸中发发现的问问题，将将有效及及时的降降低了成成本。比比如一直直很难解解决的层层高问题题，可以以通过虚虚拟模仿仿管线的的综合排排布加以以优化，，可以节节省一些些空间保保证汉街街万达广广场室内内空间效效果。位位于地上上二层1-H~1-J轴和1-16~1-17轴的交接接处的机机电空间间原线下下净高为为3720mm，经过管管线综合合优化，，线下净净高能做做到3970mm，给内装装等设计计提供了了更好的的设计条条件，具具体情况况如下图图所示：：三、优化化性尤其是对对于整个个项目的的难点----采光顶部部分，BIM能对整个个采光顶顶进行参参数化设设计。由由于圆中中庭和椭椭圆中庭庭的尺度度差异较较大，被被钢结构构分隔成成的玻璃璃大小各各异，在在后期施施工时将将耗费巨巨大的成成本。使使用BIM技术将采采光顶曲曲面有理理化，可可以使每每块玻璃璃尽量标标准化，，异型玻玻璃数量量减少，，可以大大大节约约了成本本，达到到优化设设计的目目的。值值得一提提的是，，可以使使用一些些有逻辑辑的公式式来编辑辑钢构的的曲面，，使构件件能跟随随公式的的改变而而实时发发生改变变，也使使得更改改模型也也快捷、、高效。。四、可出出图性BIM还能检核核出一些些施工图图上疏忽忽的地方方，如下下图所示示，北立立面图纸纸轴线尺尺寸与平平面图所所给尺寸寸不一致致，平面面中轴网网距离为为8400毫米，立立面图中中两轴网网尺寸为为8305毫米，依依据立面面所给玻玻璃分隔隔尺寸，，该立面面图为垂垂直于该该立面投投影图，，不是正正交投影影图，但但是轴线线尺寸与与平面无无法对应应，存在在矛盾。。这些从从三维发发现的问问题可以以返回二二维图纸纸里进行行修正。。㈢、GPS智能消防防系统1、“GPS智能消防防系统””的基本本原理“GPS智能消防防系统””是将GPS（全球卫卫星定位位系统）、GIS（地理信信息系统统）、GSM（无线移移动通信信系统））和计算算机、网网络等现现代高新新技术集集于一体体的智能能消防无无线报警警网络服服务系统统2、“GPS智能消防防系统””的构成成用户平台台、传输输平台、、指挥平平台和消消防移动动端3、“智能能消防系系统”的的优点：“早”、、“准””、“快快”、““灵”㈣、消防防性能化化设计4.1.城市综合合体的消消防需要要引入性性能化设设计我国的消消防规范范是公安安消防部部门通过过总结多多年实战战经验，，并综合合发达国国家的防防火技术术理论，，编写出出的适合合全国各各地消防防情况的的标准。。具有适适用面广广、容易易操作等等优点，，但也不不可避免免的与建建筑设计计的发展展相矛盾盾。近10年来，全全国各地地涌现出出的大型型、复杂杂公共建建筑，如如首都机机场T3航站楼、、国家大大剧院、、奥运场场馆及上上海世博博建筑等等，都在在不同程程度上受受到了消消防规范范的束缚缚。公安部在在2009年颁布了了《建设设工程消消防性能能化设计计评估应应用管理理暂行规规定》4.2.什么是消消防性能能化设计计从上世纪纪70年代开始始，国外外就提出出了以性性能化为为基础的的消防安安全设计计概念。。1982年日本建建设省制制定了关关于建筑筑物综合合防火设设计方法法开发的的五年规规划，并并在研究究成果的的基础上上编制了了以火灾灾性能为为指导的的设计方方法。英英国、新新西兰、、瑞典、、澳大利利亚也相相继颁布布了体现现性能化化设计思思想的防防火设计计规范，，而美国国在性能能化研究究方面做做了大量量工作，，很多比比较成熟熟的火灾灾安全评评估模型型和性能能化设计计程序都都出自美美国防火火协会NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，国国际标准准化组织织和国际际建筑协协会开始始积极参参与性能能化防火火设计方方法的研研究。我国的消消防性能能化研究究工作始始于2000年，国内内的专家家学者相相继有不不少文献献、技术术导则发发表，而而上海市市地方标标准《民民用建筑筑防排烟烟技术规规程》中中的模型型、公式式已经逐逐步被性性能化设设计单位位采用。。消防性能能化设计计是建立立在理性性分析基基础上的的、新型型的防火火设计方方法。通通过运用用消防安安全工程程学的原原理，结结合建筑筑物的具具体情况况，制定定消防系系统应该该达到的的性能目目标；应应用成熟熟的计算算机模拟拟技术，，对建筑筑的火灾灾后果进进行定量量的分析析和预测测，从而而得到恰恰当的防防火保护护措施。。消防性能能化设计计包含了了性能化化防火分分析和设设计两个个方面。。性能化防防火分析析是根据据建筑物物的具体体使用要要求，用用物理参参数定量量描述出出火灾的的发生、、发展过过程，并并分析火火灾对建建筑物内内部的人人员、财财产以及及建筑结结构的影影响程度度，为采采取恰当当的消防防对策提提供依据据。性能化设设计是在在性能化化防火分分析的基基础上，，综合建建筑物现现场条件件、人员员及财产产的安全全，采取取的有针针对性的的消防措措施。与传统的的消防安安全设计计相比，，性能化化消防安安全设计计具有以以下优点点：第一，