房产中介之十万个为什么版

中介之十万个为什1.【客户：这套房子最低？（例如：25万的房子【经纪：您认为比较合适呢上约一下，一起去看房），对于以上方法无效的客户，不要给他太大的压力，要诚恳的地上名片，婉转的说：“您买不买房子都没关系这边有些房源资料您可以先带回去看一下，以后要是有什么，3、房东期望值太高，如何引导？（8815F65【客户：比较合适【客户：原来买的价格＋装修价格，装修很好【经纪：×先生，我相信您的装修确实不错，前几天在金湖帝景里，也卖了一套面积57迎合您，说可以卖到68万，到时卖不掉，对您来说也是很不负责任的。不如先去看一下房子吧！看了以后我心里比较有底，也比较方便销售，公司帮您免费评估。【客户：小弟，您帮我估一下，这套房子能卖【客户：没关系啦，是专业做这个的，你就蛮给我估一下5、对于空房子如何拿【经纪：，我问一下，您的房子目前是空着，还是自己住【经纪：既然空着，我建议您把放一副在这边，会给您开张公司的收【客户：那不行，怎么能随便给呢【经纪：其实，也非常理解，您可能目前还不大相信公司，您看一抽屉都，拿过来帮它美化一下，现在就有个客户谈的差不多了，所以说我建议您把放，：，【经纪】真的很希望您能放在这边，一方面确实方便的带看，提高效率，另一方面您自己据统计一般一套房子成交的话要带看二十至三十个客人才能成交，如果有的话能更有效的为您带客户，也不会每天打扰您，等有客人价格出的差不多时，再打通知您，到时您只要过来签一下同意就行了，您还是把放这里吧。：，【经纪：×先生，是这样的，这个委托书是必须要签的，它是这个行业的行规。而且也是的一项行程经理就是看这个委托书来检查的工作希望您能帮个忙配合一下。，【经纪：×先生，听我解释，其实签这个对您一点损失都没有，相反它会保障双方的这个您放心，里面都写得很清楚，是绝对不赚差价的，而且有成交也不会乱，都是按照里面的标准。，，当然，从另一角度说也是保护的利益，也只有您认可的服务及才会带您去看房子，但是假如您所中意的房子是带您看的，那就必须在这边成交，它只是防小人，不防君子，像×先生您这么有素质，我相信您会理解，每个客户都要签的，，7、互留名片，应怎么办【客户：×先生(房东)，这是名片么做，假如您们确实有什么事情，到时可以帮您们联系。【经纪：×先生，这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规，假如我让这么做，回去我肯定是要挨骂的，您们人这么好，也希望理解苦衷。【客户：，您最低要卖？（直接问价格【经纪：，您看一下，房子也看过了，房子房东也在，您能出，也【经纪：，要不这样，买房是大事情，您爱人应该也要再看一遍吧！先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下，看看能商量多少？还是先走吧。【经纪：太麻烦您了，走吧。(走到门口做要开门的样子)对客户说：下去看一下杂物间，免得下次还要来看。9、客户还价太，怎么办？【经纪：，昨天看的那套房子，确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了25万，您看这房子，您能出？ 【经纪：22万（惊讶状，，我也理解您，作为您们买方讲都希望价格低些，其实在这附近也找不到这么便宜的房子假如您有诚意的话也出一个比较实在的价格21【经纪：，请问一下您朋友的房子在哪个中介买的110、客户和业主约好，房东或失约时，怎么办【经纪：不好意思，，这房东平时都很准时的，一般还会提前几分钟，今天不知道有什么事情，我给他打个问一下。【经纪拨通房东）结果1），请稍等一下，房东一会儿就到2），不好意思，房东临时有事，过一个小时才到，要不先看一下别的房子，您可以（马上就约就近的房子不可以（很诚意的道歉，并送她回去，然后给房东打，让他不用过来（3（过来也不容易等（主要让客户明白是用心在做，尽力了，责任不在）接着，向客户道歉，改约时间，或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。11、客户看完房子后，不表态，只让帮他谈价格【经纪：，这房子不错吧【客户：房子还可以，你帮我谈一下价格，看房东最低卖【客户：你先帮我问一下房东最低卖出，我都说不上来，房东肯定认为没诚意。【客户：那你帮我问一下，最低卖，我再考虑一下12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走，该怎么办【客户：，你先走吧，我到附近逛逛【经纪：这样啊，，我现在反正没事，对附近也比较了解，我陪您了解一下周边环【客户：没事，一个人走走就好了13、客户想和房东一起走。该怎么办【经纪：不是我亲自过来同您说了吗，顺便还有些问题向您请教（转向客户：那，您先走吧。您考虑一下，回头我给您）等客户走后，再东解释一下：不好意思，房东，主要是刚那客户对房子应该蛮有。没有沟通好，如果说的不一致，让客户误会，不相信我，的目的是促使您14、客户认为中介服务价格比其他中介高，如何有效消除客户的这种心理；时向客户说明有很多回头客，因为他们赞赏的服务也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户，现在却是的长期客户。；“我这里有我经手的一些老客户的您可以通过他们了解公司的服务质量和我个人市场中的大忌。15、客户对的中介费讨价还价，该如何调节？或者，中介费太高，能不能商量？16上的操作。1718，19、中介佣金太高，能不能打折？或者，中介公司的太高了。或者，如果将佣金加在房价里会影响到的售价，怎么办？20、我不会给佣金的是意义上的上帝。的，对于老客户在一些衍生服务产品方面有。22、收了中介费为什么还要收费？别的公司都不用收、23为什么要在签协议的时候收佣金？还没有过户证我还没有拿到，相关手续、务，经纪人会整个交易过程并协助您办好证和其他相关手续。24100%的精力服务于您一个人。，100%的投入，最终受损害的还是的客户。所以公司的客户绝大多数都是签定独家委托，这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是朋友。，，经过几次接触之后，您会更加了解我和公司，也会成为朋友的反，谢谢您能体谅做经纪人的难处。30、我为什么要跟签委托？独家委托有什么好处呢（27）签定委托书其实是公司用来规范经纪人的服务的同时最大限度保护客户的利以凭更换，或者接受免费的、维修。请同时参考问题27、30的答案。（笑笑）还真不多，……..（迂回谈天，冲淡刚才的紧张气氛。您看您什么时候有空闲，去看户基本资料登记表或看房表之类，主要记录客户、等基本资料，主要是为了方便我下次跟您联系、安排的时间。同时必须说明的是经纪人与客户的谈话气氛如此对立紧张是经纪人谈判技巧上，有一句基本概括了成功经纪人所具备的素质，即“微笑打先锋，赞美价连城；聆听是33、据说的房地产市场都在降价，这里的市场会不会降价根据从业经验和最近各家的分析和因最近几个月新开的楼盘较多，中的市场有所回落但幅度不大，一些超小户型如“”比较畅销，整个市场价格，压缩。所以的市场状况基本和的市场状况相一致，价格短期内上涨和下降的空间都不大，但因为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等原因，价格会有所波动，也就是说，黄金地段的的价格基本不会下跌，旺地旺铺也是如此。，校、、医院、超市都在附近，也很吸引人；第四是户型、楼层，通常是的顶楼比较好，视野开阔，多层的三楼比较好，不高不低，３６、你说我这房子能卖？现在这边的房价是公司有免费/为客户做物业评估的服务，的评估顾问会先去看看您的房子，然这个星期什么时间有空？……。到时候我会陪同的评估顾问一起去您的府上。3８、我还不想以现在这个价钱卖出去，等一等再说，搞不好过一段时间房价还会再涨，我非常理解您的想法。作为经纪人都希望的客户的房子能够卖一个好价钱，因为价钱越好对的客户越有利，但市场的变化往往和希望的相反或者出入很大。房价会不会再涨，主要取决于以下几个因素：一是周围的楼盘存量，目前在您的所在的区域，议现在我陪您一起去看看您的房子；三是周边同类二手目前的市价，这方面公司的或者明天晚上我会把资料送到您的府上，然后再详细地谈，您看可以吗？，交易流程、税费与按揭通常而言办理按揭时必须由有资质的的首先对按揭申请人进行资质审核并签署审核通过的意见然后由与发展商或者经纪公司有合作关系的银行的信贷员再次对按揭申请人提供的所有资料进行全面审核按揭申请人签署所有银行提供的法律通知领取，办理新房子验收，缴纳6-12个月的物业、取暖费（北方地区、电卡、过户或、有线电视过户，以及其他与有关的物品如等的交接。40、是否清晰？办理手续需要多久能过户的房子是没有问题的。正常情况下4个工作日完成过户手续4142所的期限是多少年？或者，使用期限是50年还是70年？能否顺延43、有没有有，通常没有的房子是不受理的45、业主是按揭还是有业主有，房子是按揭的47、过户、按揭过程应提交的材料及详细过程个人方面有户口簿原件和复印件（包括配偶、原件和复印件（包括配偶、护照3张（包括配偶、收入证明（盖单位公章或财务章（包括配偶、个人（包括，不能。因为福利房子一般没有证，而且经过房改之后，福利房在主要城市已经基49、税费如何计算？或者，需要缴纳哪些费用，怎样计算？50过户后多少天可以办到证？证的办理情况如何正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心办理证办理时间为四行并抵押证，都向中介公司支付服务费；另外一种做法是和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理之处是当双方申请的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时，实际操作时存在很大的难度可以，抵押额度会因为个人信用和还款能力而有所不同54能否做银行按揭？几成按揭？可以做多少年？过户费是多少？什么时候可以拿到控市场，减少经济。民购房的额度，改善的生活，启动居民在住房上的消费来带动其他行业。您知道的消费和西方人不同居民储蓄率是40%全世最高的放在银行保持稳定增长，但增长幅度会放慢。59、房子有（融资情况）？房子的质量怎么样经纪人在接到房源时就应该通过和其他资信文件了解房子有没有抵押房子本身的质里到某要多长时间？坐几路车？房子是商品房还是微利介费能让卖（买）方出请参考问题60的答案。建议经纪人看过每一个接手的房源后应该将问题60和62、63、64涉及的问题详细记录，将记录交给店务并输入电脑SIS系统，以便每个经纪人都能随时类只有当房子的发生了转移之后购房者才能取得并装修或者入住定金在有些地方分为大定和少交不是不交还要有一份的简单协议协议注明“定金的作用是为客户保留最终决定权的权利，保留期限是3（或7或15）天，超过期限视作自经纪人不妨做一点点让步：“如果您现在就签字（或者交定金）的话，我可以找的总监70、你什么时候能够把物业卖出去72你什么时候才能带客户来？或者至于房子就不用看了等有客户一起过来再看吧。或者，经纪人给业主打，业主看房。者联系不上您，所以无法为您，结果客户看中了另外一套房子。……下次我一定优先您的房子。”隔天再打联系，“某先生，我打算为您的房子安排一个市场计划，您73、是哪家房地产公司的？怎么没听这种情形出现的约束办法，但从根本上说没有更好的办法约束卖主和业主的反悔行75、租客看中了房子，但没交，押金也不够，怎么办老练的经纪人会事先与租客说明操作程序，并在看房子前提醒租客应该带够或者押金，以免价钱谈好并签定合同后业主未能同时收到或者押金而变卦给租客造成不必要的时间损失。万一出现上述“没带，押金不够”的情况，经纪人要灵活处理，不妨先收部分押金并与租客约定好下次付清的时间以及与业主的时间并且在约定的时间的前一天分别打提醒租客和业主。76、业主不配合工作如看房不守时、不愿意给个人心理价位（个人期望），，、当业主因个人的特殊原因如工作变迁破裂导致分割、生意需要或失败导致或、第一步，口头向业主说明在最近3个月内所在区域同类户型的市场成交价格第二步，留下一份的本店已经成交的资料（至少包括三套，主说明在最近3第三步，留下一份的本店最近6个月内未成交的资料（至少包括一套，说明第四步，持续跟进业主，经常保持78、79、80，请参考此答案并根据当时的实际情形予以变化。其次要有意识地扩大自己的知识面，跟上潮流，同时结合个人的和第三，有意识地总结与不同类型客户打交道的经验，并积极地与同仁，互相取长补短；83、如何发掘客户的次的需求经纪人、加盟店收入的一个重要。正常的上班时间也愿意安排。100%的精力。85、如何避免私下成交如果都有私下成交的意愿作为经纪人是很难避免的比较现实可行的方法有两个：第一，要求与加盟店/经纪人签署委托合同，并在合同中明示“在未6况下，一封由单店委托的发出的正式追讨公函会给造成极大的压力，而经纪人在应支付中介费的一方收到公函后的第三天使用跟进比较合（为对方留下足够的时间、间接房源包括：通过派单等市场推广活动获得的房源；直接房源主要是从老客户和推在时间安排上，主要是根据各地区的气候和消费来进行，比如整理自己的资料、文件放11：002：00-4：00；10：00因为的经纪人都应该成为时间平衡事业与家庭生活兼顾的高手和富有责任心的职业人、87、在价格上僵持不下时，经纪人应该怎么办？是保持中立还是向一方倾斜105、带客户看房子时，买方向业主递名片、留却又不好，怎么办106、客户在下订之前，称过户当天付款，不愿交订，怎么办，答：向客户出示转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能的风险，如业主没有收定，他/她不可能交押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户也就有可能失去的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主是否清晰，的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不