北京西单大悦城购物中心调整思路方案

西单大悦城购物中心2021年调整思路方案一、2021年调整原那么和思路二、2021年各楼层调整方案三、2021年工作方案及时间节点目录四、工作难点2021年西单大悦城以〞调养结合、稳步提升〞为原那么，为2021至2021年大批调整进行完善、补充和修正工作。1〕精化楼层主题概念2〕完善亮点街区打造3〕引进独有新鲜品牌4〕新进店铺调养结合2021年调整原那么和思路

数量：预计调整商户约70家，占比23%

面积：调整面积约8527平米，占比16%

租金：预计调整商户的平均租金比调整前提升约18%

2021年调整目标5一、商户经营多维度分析总结二、明确到期商户的对策三、确定各楼层主题和区域概念四、提出商铺新商户选择的新方法2021年调整工作方法

销坪大乐头赤道牛排馆〔A类商户-7家〕〔B类商户-5家〕〔C类商户-10家〕〔D类商户-3家〕均值(115.11)商户四方格分析--例如坪效70以下〔7家〕〔均值以上商户-11家〕〔其他商户-6家〕7铺位号品牌面积截止日期调整方向调整原因备注1F0101ZARA1830.382013-1-16续租租期5+5，需根据协议核定新租金1F2202AGATHA

20.202013-2-28汰换或位置调整业绩不佳1F0701BESTSELLER2063.082013-2-3位置调整不符合楼层定位1F0902SAMANTHASAVATHA

91.832013-9-1汰换业绩不佳1F1001SWATCH

29.412013-3-10位置调整不符合楼层定位1F1701GUESS?

185.182013-2-8位置调整不符合楼层定位1F1801CKJEANS

187.962013-2-1位置调整不符合楼层定位1F2102MINNETONKA

106.192013-5-5位置调整不符合楼层定位B13801SEPHORA/丝夫兰

291.522013-3-4位置调整不符合区域定位明确到期商户对策—例如1F到期商户共9家，其中续租商户1家，位置调整商户7家，汰换商户1家。商铺引进新品牌的方法8商铺分类位置等级分类：ABC位置重要性分类：主力店、核心店铺位置需求品类品牌分类、评价按品类划分同品类下，五维度评价排序确定是否属于核心店铺需求品牌品牌预审会定期举行：每月两次根据商铺到期时间会议讨论商铺品牌的选择明确商铺的商务条件标准由项目商管中心决议品牌审批根据品牌预审会结果，上报备选品牌的商务条件审批商铺引进方法—例如品牌面积品类实收租金坪效2013年预算租金位置等级品类需求楼层原品牌楼层原品牌ckjeans187.96服装48.29

39.1

225.3

209.97

A-核心店铺服装服饰综合+配饰SEPHORA443.13化妆品48.29

58.03

225.3387.68

A-核心店铺服装服饰综合店+配饰GUESS185.18服装48.29

26.14

225.3

120.76

B服装服饰综合店位置品类需求-服装服饰综合店备选：MarcbymarcjacobsLovemoschinoviviennewestwoodclubmonacoParriziaPePe核心店铺核心店铺1F-23原SEPHORA〔局部〕位置面积位置等级规划品类2012租金坪效2012销售坪效2013年预算租金楼层原品牌楼层原品牌SEPHORA（部分）186A-核心店铺服装服饰48.29

58.03

225.3387.68

40A核心店铺1F-23SEPHORA〔局部〕备选品牌及排序11排名备选品牌1Marcbymarcjacobs2Lovemoschino3viviennewestwood4ParriziaPePe5PIERREBALMAIN6clubmonaco7H&Mcos1F-23SEPHORA〔局部〕洽谈情况我部已与MarcbyMarcJacobs品牌方LVMH集团建立商务联系，品牌方认可此位置，希望租期3+2年。

我部拟租金方案为：保底租金第一年：RMB40/日/M2，扣率16%，免租期60天。

一、2021年调整原那么和思路二、2021年各楼层调整方案三、2021年工作方案及时间节点目录四、工作难点楼层：1F主题：璀璨主题描述：引领年轻人的时尚潮流，提供时尚品质的生活方式，展现荣耀夺目的一面品牌定位：时尚速销品牌〔代表时尚生活方式〕及国际精致二线品牌〔表达品质生活〕主力客群：20-35岁潮流品位年轻消费者核心价格带：时尚速销品牌500-1000国际精致二线品牌1500-4000代表品牌：时尚速销品牌：Zara、H&M、Apple、GAP、 SEPHORA国际精致二线品牌：JuicyCouture、CKCalvinKlein、DKNY、Max&Co.区域概念——1F代表时尚生活方式的时尚速销品牌体现品质生活的国际精致二线品牌铺位等级及重点店铺——1F

A

BABAAAAABBBBBCBAABA主力店铺核心店铺ABC代表位置优劣等级〔知名度高、品质优、业绩好、聚客能力强〕人流来向目前品类分布图铺位品类规划——1F配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店未来品类规划图铺位品类规划——1F配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店目前与未来品类面积占比比较—1F楼层品类原品类规划现品类规划变更率面积面积占比面积面积占比1F主力综合店3874.3163.6%3874.3163.6%0%服装服饰1302.5221.4%1370.9422.5%1%配件及配饰综合店00.0%175.012.9%3%配件198.023.3%105.521.7%-2%配饰354.555.8%395.146.5%1%化妆品361.525.9%701.1%-5%餐饮00.0%1001.6%2%区域品类规划——1F配件配饰偏多，需增加服装、配饰配件综合店服装品类偏多，需增加配饰配件品类配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店区域品类规划——1F标蓝线位置为改变品类店铺配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店楼层整体调整的关键需求——1F1、解决东大堂、北门位置冬天过冷问题2、调整景观与岛柜的搭配需调整店铺——1F

A

BABAAAAABBBBBCBAABA配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店24铺位号品牌面积截止日期调整方向调整原因1F0101ZARA1830.382013-1-16续租租期5+5，需根据协议核定新租金1F2202AGATHA20.202013-2-28位置调整业绩不佳1F0701BESTSELLER2063.082013-2-3位置调整不符合楼层定位1F0902SAMANTHASAVATHA

91.832013-9-1汰换业绩不佳1F1001SWATCH

29.412013-3-10位置调整不符合楼层定位1F1701GUESS?

185.182013-2-8位置调整不符合楼层定位1F1801CKJEANS

187.962013-2-1位置调整不符合楼层定位1F2102MINNETONKA

106.192013-5-5位置调整不符合楼层定位B13801SEPHORA/丝夫兰

291.522013-3-4位置调整不符合区域定位2021年商户调整情况——1F1F到期商户共9家，其中续租商户1家，位置调整商户7家，汰换商户1家。调整后品牌落位图——1F1F-04/05/06GAP1F-01ZARA1F-02CKCalvinKlein1F-07Sephora1F-08优视一品1F-09/10MK/MCM/Coach1F-11/12PatriziaPepe+Lozia1F-13ASWAROVSKI1F-13BJuicyCouture1F-14ADKNY1F-19A/20Max&Co.1F-21PennyblackLoveMoschino1F-25TAGHeuer1F-17ToryBurch/VivienneWestwood/PaulSmith1F-15H&M1F-13AAPPLE1F-23BMBMJ1F-23APBailman/SPIGE/MCM/katespade1F-22TENDENCE/FOLLIFFLIE1F-03AFredPerry+CamperMCM/fresh/MBR1F各类品牌调整情况261F淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量10717品牌明细SamanthaThavasa

BESTSELLER、SEPHORA、CKJEANS、GUESS、AGATHA、MINNETONKA、SWATCHZARAMarcbyMarcJacobs、PIERREBALMAIN、LOVEMOSCHINO、FRESH、COACH、pennyblack、天势手表楼层：2F主题：自由主题描述：不拘一格、自己做主、无拘无束、舒适和谐品牌定位：国际休闲个性品牌旗舰店聚集、多品类集合主力客群：18-30岁潮流品位年轻消费者核心价格带：500-3000代表品牌：Moussy、i.t、A|X、ZUCZUG、科颜氏、欧舒丹、、Origins区域概念——2F国际休闲牛仔运动品牌个性、品类丰富化妆品集合区国际品牌搭配国内代表品牌国际品牌组合区域问题——2F配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店单个铺位面积偏大，进深较深区域规划——2F配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店将铺位切碎增加二动线铺位等级与重点店铺——2FAAABBBABABAAABAAABCCBB主力店铺核心店铺AAABC代表位置优劣等级〔知名度高、品质优、业绩好、聚客能力强〕人流来向铺位品类规划——2F目前品类分布图配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店铺位品类规划——2F未来品类分布图配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店目前与未来品类面积占比比较—2F楼层品类原品类规划现品类规划变更率面积面积占比面积面积占比2F服装服饰2188.6633.5%2287.1435.7%2.2%化妆品290.594.5%290.594.5%0配件及配饰综合店00000配件723.8311.1%463.687.2%-3.9配饰00500.8%0.8%主力综合店3141.4148.23141.4149%0.8%餐饮175.732.7%175.732.8%0.1%总计6520.226408.55-1.7%品牌数量增加了4个，配件占比的减少源于百丽大面积调整切割。楼层整体调整的关键需求——2F1、解决东南门位置冬天过冷问题2、三组团工程改造3、GAP二层开门位置退后需调整店铺——2F配件（鞋包皮具等大件产品）化妆品服装或服饰综合店配饰（手表、饰品、眼镜、香水等小件产品）主力综合店餐饮配件配饰综合店AAABBBABABAAABAAABCCABAA372F到期商户共12家，其中续租商户5家，汰换2家，位置调整商户5家。2021年到期商户——2F铺位号品牌面积截止日期调整方向调整原因2F0204ECCO

88.412013-6-12续租2F0801OCHIRLY欧时力326.682013-1-13续租2F1202ARRTCO395.802013-5-18续租2F28C1zuczug

70.002013-7-7续租2F3102KIPLING

33.612013-6-17续租2F0302DKNYJEANS81.022014-5-24汰换业绩不佳，提前调整2F0501EACHWAY/艺之卉113.062013-2-28汰换3组团区域规划2F0601BELLE百丽505.152012-12-27位置调整3组团区域规划2F0701ONLY577.782013-2-3位置调整3组团区域规划2F3003LESPORTSAC

40.162013-2-28位置调整业绩不佳2F3403EVISU

97.612013-2-28位置调整配合一层品牌调整调整后品牌落位图——2F2F-40GAP2F-01ZARA2F-02ECCO2F-03Replay/marimekko2F-08Ochirly2F-11i.t2F-12ARRTCO2F-14/15/16/17H&M2F-32Moussy2F-31kipling2F-30GG&L/法西尼2F-29A|X2F-28CZUCZUG/2F-27BMillie’s2F-24ORIGINS2F-25M.A.C2F-33STARBUCKS2F-04Gstar2F-06EIN2F-07CKP\DDazzle2F-35Kiehl’s2F-34CKJEANS2F-27AL’occitaneSteveMadden&BetseyJohnsonLACOSTEGUESS?EVISUMorellato/citizen2F各类品牌调整情况392F淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量2

02

03品牌明细DKNYJEANS、EACHWAY

LESPORTSAC、BELLE

BESTEYJOHNSON、STEVEMADDEN、MARIMEKKO楼层：3F主题：风雅〔国际风气+品味优雅〕主题描述：年轻时尚基调下，不同风气中最具品质感、独特气质及高性价比的少淑女装、中淑女装、休闲装、通勤装。主力客群：26-35岁有较强购置力、追求精致生活和时尚品味的年轻中产阶层现代职场女性消费者。她们脱离了对品牌符号的单纯追捧，更加注重货品细节的处理及店铺本身传递出的品牌内涵，及对自身气质和价值的表达和认可。价格带：1500-4000代表品牌：SNIDEL〔甜美〕、initial〔气质〕、MUJI〔生活〕、GUESS？〔性感〕、lacoste〔休闲〕、Bouthentique〔个性〕、JORYA〔精致〕、ICICLE〔知性〕、ZUKKA〔休闲〕、ZUKKA〔简约〕、DiamondDazzle〔小奢华〕区域规划图-3F精致品味生活MUJI街区都市潮流风气国际、摩登、随性、自然代表品牌：GuessLacosteInitialBouthentiqueZukkadazzleEITIEMU不同气质品类的代表店Mo&coMap5plus各区域铺位等级——3F主力综合店区域核心店铺ABAAAAAAAAABBBBBBBCAABABB铺位品类规划图-3F品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店标蓝线位置为规划调整店铺44到期调整续租商户表-3F铺位号品牌面积到期日期是否调整调整原因3F0402MENSEYE51.412013/2/28续租3F0603MO&CO260.212013/4/10续租3F1202TANNI119.722013/3/23续租3F2502坤诗莱120.952013/6/22续租3F2602CASIO34.862013/2/28续租3F2704ELLE32.642013/2/28汰换业绩不佳3F2802ENC145.32013/7/17汰换业绩不佳3F2902三叶草94.722013/5/31调整规划调整到B13F0901杰克琼斯680.92013/2/3调整规划调整到4F3F1401UNIQLO/优衣库1255.022014/3/17提前调整规划调整到4F到期商户共有10家，其中5家续租，3家调整，2家汰换。优衣库未到期拟提前调整。MAP百丽鞋品综合店tanniDAZZLE/slyinitialLACOSTEGUESSbouthentique/lilyBrownMo&co优衣库/UNIQLO坤诗莱IF

BYEVASNIDELLOVE&LOVEMUJI斯琴EITIEFiveplustrendianoG2000WOMENZUKKA汉堡王续租调整后新品牌不调整调整后品牌落位图-3FCASIOZARAbestseller3F各类品牌调整情况463F淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量30232品牌明细ELLE、ENC、坤诗莱

三叶草、jack&jonesMO&CO、TANNI、CASIO色非、MAP楼层：4F主题：冲撞〔活力〕主题描述：涵盖市场上人气最高、销售冠军类、性价比较高的、聚集韩系、日系、欧美系的少女装、少淑女装及设计师品牌，展现风格多样的青春主旋律和都市流行时尚。主力客群：20-30岁最具活力和变化、具有主流审美路线的年轻消费者，以学生和初入职场白领为主。价格带：500-2000代表品牌：优衣库、basichouse、EarthMusic&Ecology、MarienmaryGXG、TEENIE&WENNIE、速写、江南布衣区域规划图-4F品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店快速流行时尚青春少女装各区域铺位等级——4F主力综合店区域核心店铺BAAAAABBBBBBBCCCCBBBBBB铺位品类规划图-4F品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店标蓝线位置为规划调整店铺及区域到期调整续租商户表-4F铺位号品牌面积到期日期调整方向调整原因4F7602爱美丽53.392013/11/24调整配合组团调整位置4F25C1海盗船622013/6/19调整配合组团调整位置4F26026&81472013/4/18调整配合组团调整位置4F3201BAUHAUS549.142013/3/14调整配合组团调整位置4F7302NANCYK1272013/7/3调整业绩不佳4F64A1ZCZZ1052013/6/16调整业绩不佳4F4002CKUNDERWEAR67.922013/6/14组团调整配合组团调整位置4F43A1速写872013/1/12组团调整配合组团调整位置4F44A1江南布衣872013/1/12组团调整配合组团调整位置4F47022%110.922013/5/31汰换业绩不佳4F51A3INDUHOMME126.12013/8/22汰换业绩不佳4F5104MU83.652013/8/9组团调整配合组团调整位置4F6904BYSELVAGE24.732013/3/30调整与MU做合店4F1002BODYPOPS74.312013/8/28汰换业绩不佳4F5703马克华菲101.562013/7/5汰换业绩不佳4F6702MIKIBANA96.352013/1/16续租4F1503百家好350.642013/1/11续租4F1802TEENIE&WENNIE402.912013/12/20续租4F5401味千拉面294.532013/2/23续租到期商户共有19家，其中4家续租，11家调整，4家汰换。NancykPRICHELANDROEMBESTSELLERAVVNMU亦谷GXG、gxg、onemore女装6&8爱美丽Lilybrown/bouthentique曼娅奴播mikibana海盗船Forevernew百家好TEENIE&WENNIE季候风味千拉面续租调整后新品牌不调整调整后品牌落位图-4FMarienmaryEarthmusic&ecology江南布衣速写优衣库/UNIQLO4托5店〔bestseller〕6&84F各类品牌调整情况534F淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量80832品牌明细BODYPOPS、2%、MOVEUP、INDUHOMME、QUIKLSILVER/ROXY、马克华菲、ZCZZ、BYSELVAGE

MU、海盗船、6&8、BAUHAUS、CKUNDERWEAR、江南布衣、NANCYK、爱美丽百家好、播、MIKIBANAAVVN、lilybrown、区域规划图-5F区域规划户外区街头文化区潮流区潮流区街头文化区潮流区户外区铺位等级图-5F位置等级划分户外店铺时尚潮流店铺核心店铺AAAACBABBBABBBCCCBBBCCCBB铺位品类规划图-5F品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店5F各类品牌调整情况585F淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量00141品牌明细

MLB饭味轩、K1X、CONVERSE、

VANSCAT楼层：B1主题：前卫主题描述：最新、最潮、最in、最炫，最概念的品牌集合，融入主力街区概念，包含最具人气的日系甜美和牛仔潮牌，更注重品牌传递的文化价值和明星效应。主力客群：18-28岁崇尚标新立异和个性张扬的潮流先锋。价格带：500-2000代表品牌：主力街区、APPLE、PAULFRANK、LEVIS、LEE、PEACHJOHN、tough&salad、区域规划图-B1品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店生活配套打造时尚潮牌的街区风格各区域铺位等级——B1主力综合店区域核心店铺CAABAABBABAAABBBBBABBBBCABCCBBBBBB铺位品类规划图-B1品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店生活配套标蓝线位置为规划调整店铺63到期调整续租商户表-B1到期商户共有21家，其中10家续租，6家调整，5家汰换铺位号品牌面积到期日期调整方向调整原因B10302CAMPOMARZIO252013-1-6续租B118A3SMACKYGLAM67.872013-1-10续租B11903PEACHJOHN1202013-3-14续租B109C2名阪屋38.922013-4-30续租B14101手表维修72013-4-30续租B11102TUTUANNA712013-7-10续租B11504PAULFRANK1562013-8-14续租B103B1TEST-TUBE62.422013-10-31续租B109B1COCODEAL65.292013-12-11续租B12401鲜元素41.632013-12-27续租B11702OLIVEDESOLIVE812013-1-6调整业绩不佳B12302丁和李朴178.332013-2-1调整改零售业态B13801SEPHORA151.612013-3-4调整配合一层调整B114A2HELLOKITTY132.392013-2-28调整配合四层调整为包豪斯B11402LID'S15.52013-2-28汰换B13404NICECLAUP53.032013-6-8汰换业绩不佳B112B1淑女屋712013-8-7汰换业绩不佳B116A2lapindor28.972013-8-13汰换业绩不佳B126A1土司工坊69.392013-1-4汰换改零售业态B126B1面包新语99.862013-1-4汰换改零售业态B125COLDSTONE122.842013-5-15汰换改零售业态名阪屋Leecooper女装品牌Allascalla女装品牌Testtube乐町honeysAblejeansCocodealPaulfranklalaboboSmackyglamPeachjohnH&M面包黄油WRANGLERLEELEVISAngrybirdsAPPLEtutuanna包豪斯集合店女装品牌IN`s续租调整后新品牌不调整调整后品牌落位图-B1鲜元素MURUA爱丽小屋STAYREALCK内衣三叶草B1各类品牌调整情况65B1淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量80181品牌明细LID'S、OLIVEDESOLIVE、NICECLAUP、淑女屋、lapindor、土司工坊、面包新语、COLDSTOND

HELLOKITTY、APPLE数码、SMACKYGLAM、CAMPOMARZIO、PEACHJOHN、名阪屋、手表维修、TUTUANNA、PAULFRANK、TEST-TUBEalla

scala楼层区域规划图-B2区域规划淘宝区餐饮区数码区精品导柜区楼层铺位等级图-B2铺位等级配件〔鞋包皮具等大件产品〕核心店铺主力综合店生活配套CCCBBCBBBCCBBCBBBB类店铺区域铺位品类规划图-B2品类规划配件〔鞋包皮具等大件产品〕化装品服装或服饰综合店配饰〔手表、饰品、眼镜、香水等小件产品〕主力综合店餐饮配件配饰综合店生活配套杂货、创意产品楼层整体调整的关键需求——B21.增加餐饮街区，带动较偏街区客流2.允许精品导柜区商户使用自己设计的导柜形象，以提升区域及产品的形象B2各类品牌调整情况71B2淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量000200品牌明细

热风、糖果马车、外星人、悦动数码、环球品汇、HOMEPLUS、雷诺瓦、池田、XOXO、HOYABODY、品阁格子、宝岛眼镜、富士相机、OYEA、特百惠、NUZZLE、优之良品、ARCO、棉花糖、全棉时代

岛柜调整后各楼层岛柜定义及品类规划一层定义：精致、华美、优雅的气质表达品类规划：香水、护肤彩妆、轻珠宝二层定义：潮流、自由、真我的个性释放品类规划：时尚腕表及饰品、香水、彩妆三层定义：典雅、自信、品质至上的生活态度品类规划：精品配饰、香薰精油、护肤品四层定义：活力四射、靓丽青春的炫动舞台品类规划：潮流个性配饰、小型配件〔皮包皮具〕、彩妆五层定义：激情、挑战、动感、精力充分的完美诠释品类规划：潮流运动配饰配件〔饰品、包、鞋〕、户外用品B1定义：甜美、清新、梦幻，都市女孩的梳妆天地品类规划：护肤彩妆、配饰B2定义：趣味、灵动、创意无限的乐淘公园品类规划：生活家居、玩具、礼品调整后品牌布局-2F2F-D18FOSSIL调整位置该位置不做岛柜规划2F-D08原：FOLLIFOLLIE新：FOSSIL2F-D06原:RIME新:follifollie2F-D21原：西铁城新：kenzo香水调整后品牌布局-3F

3F-D12OOD调整位置，该位置不做岛柜规划3F-D10原：柏文熊新：OxetteLOISIR/GUESS3F-D04原：trendyshop新：RIME调整后品牌布局-4F4F-D17原：COTTINY新：OOD岛柜各类品牌调整情况77岛柜淘汰品牌（本项目不再以任何形式经营）替换为本品牌公司其他品牌保留品牌，但更换楼层或位置保留品牌，但更改商务条件（租金、租期等调整）新进品牌（从未进驻过本项目）数量3

07201品牌明细heartfulfriends、thetrendyshop、cotinny

rime、folli

follie、fossil、西铁城、OOD、柏文熊、SKULLCANDYBURBERRY、ARMANI香水、INTOUCH、CKWATCH、LAVIN香水、CK香水、ORBIS、蜜佛妙巴黎、疯果、LAMY、K-STYLE、A&I、COOL4、JUSTUS、IDEAR、阿芙、SKINFOOD、CROCS、Blumenovum、哈瓦那oxette、PRIVATESTRUCTURE一、2021年调整原那么和思路二、2021年各楼层调整方案三、2021年工作方案及时间节点目录四、工作难点1F工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F意向审批

BESTSELLER-SEPHORA,

CKJEANS-lovemoschino,minitonka-PENNYBLACKAgatha-天势

SEPHORA-mbmj,

SEPHORA-pbalmainSAMANTHA-COACH,

GUESS-toryburch

进场

CKJEANS-lovemoschino

BESTSELLER-SEPHORA，

minitonka-PENNYBLACK

SEPHORA-pbalmainSAMANTHA-COACH,

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开业

CKJEANS-llovemoschinominitonka-PENNYBLACK

BESTSELLER-SEPHORA,

SEPHORA-pbalmainGUESS-toryburchSAMANTHA-COACH,

续租ZARA

2F工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2F意向审批

OCH部分-西铁城-morellatoLESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko百丽、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

进场

OCH部分-西铁城-morellatoLESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko

百丽、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

开业

OCH部分-西铁城-morellato

LESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko

百丽、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

续租

ARRTCOECCO,KIPLINGZUCZUG

3F工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3F意向审批

三叶草-lacoste色非

guess

进场

三叶草-lacoste坤诗莱-色非、JACKJONES-mapJACKJONES-mapENC-guess

开业

三叶草-lacoste、allascala坤诗莱-色非、JACKJONES-mapENC-guess

续租

CASIOTANNIMO&CO

4F工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4F意向审批

包豪斯-凌志ZCZZ-AVVN、HUM1组团-优衣库、马克华菲-nancyk

mu饰品-海盗船，6&8、海盗船-江南布衣速写

BODYPOPS-爱美丽、GXG、爱美丽、nancyk-lilybrown/mu

进场

包豪斯-凌志ZCZZ-AVVN、HUM1组团-优衣库、马克华菲-nancyk

mu饰品-海盗船，6&8、海盗船-江南布衣速写

BODYPOPS-爱美丽、GXG、爱美丽、nancyk-lilybrown/mu

开业

包豪斯-凌志、HUMZCZZ-AVVN、马克华菲-nancyk

1组团-优衣库、mu饰品-海盗船，6&8、海盗船-江南布衣速写

BODYPOPS-爱美丽、GXGnancyk-lilybrown/mu续租百家好、MIKIBANA播

5F工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5F意向审批

MLB-cat

进场

MLB-cat

开业

MLB-cat续租饭味轩、CONVERSE

VANS、K1X

B1工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B1意向审批

HELLOKEETY-包豪斯，英龙华辰-stayreal

B1SEPHORA-三叶草

进场

HELLOKEETY-包豪斯，英龙华辰-stayreal、oliverdes-allascala

B1SEPHORA-三叶草

开业

英龙华辰-stayreal、oliverdes-allascalaHELLOKEETY-包豪斯

B1SEPHORA-三叶草

续租SMACKYGLAMCAMPOMARZIOPEACHJOHN名阪屋、手表维修

TUTUANNAPAULFRANK

TEST-TUBE

B2工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B2意向审批

B23组团区域改造

进场

B23组团区域改造

开业

B23组团区域改造

续租

外星人、HOYABODY、品阁格子、富士相机、OYEA、特百惠、NUZZLE、优之良品、ARCOXOXO雷诺瓦HOMEPLUS

池田宝岛眼镜热风、悦动数码

糖果马车、环球品汇、棉花糖、全棉时代岛柜工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月岛柜意向审批

RIME-FOLLIFOLLIE，FOLLIFOLLIE-EA，柏文雄-oxette，CONTINY-OOD红楼梦-阿努比斯

进场

RIME-FOLLIFOLLIE，FOLLIFOLLIE-EA，柏文雄-oxette，CONTINY-OOD

红楼梦-阿努比斯

开业

柏文雄-oxette，CONTINY-OOD红楼梦-阿努比斯

续租

K-STYLE、COOL4BURBERRY、ARMINI香水、CKWATCH、LAVIN香水、CK香水、ORBIS、THETRENDSHOP、蜜佛妙巴黎、疯果、LAMY、A&I、JUSTUS、BLUMENOVUM、SKULLCANDY、哈瓦那、SKINFOOD、阿芙香薰、IDEAREs.Emerica裁裤边、PH7阿努比斯、亨利屋

ANS、瑞士军刀

木九十TESLAHOZ餐饮工作方案及时间节点楼层事项1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月餐饮续租龙心大悦、大乐头味千拉面、麻辣香锅

凡情蒂诺水木时光

茶马古道

爱果果、西树工房、快乐柠檬

一、2021年调整原那么和思路二、2021年各楼层调整方案三、2021年工作方案及时间节点目录四、工作难点89重点品牌的关联调整两个以上重点品牌的关联调整，举例如下：1、Sephora、Bestseller、百丽、2层3组团品牌〔lacoste、gstar、guess、EIN、ckperformance、stevemedden、minitonka等〕、包豪斯等重点品牌的关联调整；2、优衣库和四层一组团的关联调整；3、四层一组团重点品牌〔江南布衣、速写、cku等〕与6&8、奥卡索、GXG等品牌的关联调整；4、zara扩店和G2000的关联调整。此类品牌调整涉及面较广，对工程整体调整影响较大，需商管中心给予指导及支持。西单大悦城2021年BestSeller调整方案91一、现状品牌落位及经营状况二、2021年落位调整原因分析三、2021年bestseller落位方案四、2021年bestseller租金收益测算五、目前洽谈情况1F-04-06GAP1F-13ASWAROVSKI1F-07VEROMODASelected1F-01Zara1F-11/12Izzue1F-17GUESS?1F-18/19/26CKJEANS1F-02CK1F1F-03CAMPER+FREDPERRY1F-15H&M1F-10SWATCH1F-08优视一品1F-09SAMANTHATHAVASA1F-25天梭1F-19A/20MAX&CO.1F-22AGATHA1F-23Sephora1F-21Minnetonka1F-29APPLE1F-13B/14BJUICYCOUTURE1F-14ADKNYACCESSARIES1F-32JURLIQUE原位置一、现状品牌落位及经营状况-1F一、现状品牌落位及经营状况-2F2F-05Eachway2F-07ONLY2F-28CZUCZUG2F-11i.t2F-28A/29A/X2F34EVISU2F-30LESPORTSAC2F-02ECCO2F-03DKNYJEANS2F-06百丽/思迦图/红科2F31KIPLING2F32moussy2F-25MAC2F-12/13/36ARRTCO2F-14-16H&M2F-08/09/10Ochirly2F33星巴克2F-26A/35C欧舒丹2F-35AKiehl’s2F-24ORIGINS2F-01Zara2F-37APPLE2F-04GAP2F-27BCBG妙丽2F-26B/27AEVISU原位置一、现状品牌落位及经营状况-3F原位置3F-16Love&Love/Ciosi3F-09JACK&JONES3F-05Levi’sladys3F-20/21汉堡王3F-04MENEYES3F-06MO&CO3F-28ENC3F-14优衣库UNIQLO3F-29三叶草3F-01G20003F-30initial3F-10/11G2000WOMEN3F-03JAGGY3F-22BR&D3F-12TANNI3F-25坤诗莱3F-23A/24斯琴3F-26Casio3F-07/08Fiveplus+trendiano3F-27elle3F-22A/23B爱特爱3F-02BSNIDEL3F-02AIFBYEVA3F-13MUJI一、现状品牌落位及经营状况95楼层店铺号现状品牌面积(平米）保底租金（元/天平米）扣率租赁年限到期时间月均销售（万元）销售坪效实收租金（元/天平米）1F1F-07veromoda804.3726.816%5年2013.2300122.6228.05selected2F2F-07only577.78300170.713F3f-09jack&jones680.93500241.41总计

2063.081100175.29注：现状四个品牌整体签约、不区分销售，难于收到销售较高品牌（如jack&jones、only）的扣率租金。96一、现状品牌落位及经营状况二、2021年落位调整原因分析三、2021年bestseller落位方案四、2021年bestseller租金收益测算五、目前洽谈情况一、各楼层定位升级1F吻合国际二线定位，引入标志性品牌的需要2F吻合国际二线个性休闲定位，打造休闲牛仔组团的需要3F吻合精致少淑女定位，增加鞋品综合店的需要二、2021年落位调整原因分析二、楼层间关联性调整，起点品牌需先行调整二、解决其他工程关联品牌的落位楼层：1F主题：璀璨主题描述：引领年轻人的时尚潮流，提供时尚品质的生活方式，展现荣耀夺目的一面品牌定位：时尚速销品牌〔代表时尚生活方式〕及国际精致二线品牌〔表达品质生活〕主力客群：20-35岁潮流品位年轻消费者核心价格带：时尚速销品牌500-1000国际精致二线品牌1500-4000代表品牌：时尚速销品牌：Zara、H&M、Apple、GAP、 SEPHORA国际精致二线品牌：JuicyCouture、CKCalvinKlein、DKNY、Max&Co、MarcbyMarcJacobs、LoveMoschino调整后品牌落位图——1F1F-04/05/06GAP1F-01ZARA1F-02CKCalvinKlein1F-07Sephora1F-08优视一品1F-09/10MK/MCM/Coach1F-11/12PatriziaPepe+Lozia1F-13ASWAROVSKI1F-13BJuicyCouture1F-14ADKNY1F-19A/20Max&Co.1F-21PennyblackLoveMoschino1F-25TAGHeuer1F-17ToryBurch/VivienneWestwood/PaulSmith1F-15H&M1F-13AAPPLE1F-23BMBMJ1F-23APBailman/SPIGE/MCM/katespade1F-22Pandora/TENDENCE1F-03AFredPerry+CamperMCM/fresh/MBR原品牌：VEROMODA、selected备选：SEPHORA满足1F国际化装品品类需要，提升租金收益原品牌：SEPHORA备选：-服装服饰综合店：MBMJPierreBalmain-配件配饰综合店:Spige引入标志性精致国际二线品牌，增加服装服饰配件品类比例，提升租金收益。二、2021年落位调整原因分析楼层：2F主题：自由主题描述：不拘一格、自己做主、无拘无束、舒适和谐品牌定位：国际休闲个性品牌旗舰店聚集、多品类集合主力客群：18-30岁潮流品位年轻消费者核心价格带：500-3000代表品牌：Moussy、i.t、A|X、ZUCZUG、科颜氏、欧舒丹、、OriginsCKJeans、G-star调整后品牌落位图——2F2F-40GAP2F-01ZARA2F-02ECCO2F-03Replay/marimekko2F-08Ochirly2F-11i.t2F-12ARRTCO2F-14/15/16/17H&M2F-32Moussy2F-31kipling2F-30GG&L/法西尼2F-29A|X2F-28CZUCZUG/2F-27BMillie’s2F-24ORIGINS2F-25M.A.C2F-33STARBUCKS2F-04Gstar2F-06EIN2F-07CKP\DDazzle2F-35Kiehl’s2F-34CKJEANS2F-27AL’occitaneSteveMadden&BetseyJohnsonLACOSTEGUESS?EVISUMorellato/citizen原品牌：only、百丽等问题：单个铺位面积偏大，进深较深，坪效较低。备选：第三组团重新切割为6家店铺。如：G-star、Ein等。增加店铺数量、提高租金收益及销售坪效；满足更多1F至2F品牌的落位需要。满足沈阳、悠唐、上海等其他工程关联品牌需要。二、2021年落位调整原因分析楼层：3F主题：优雅主题描述：年轻时尚基调下，不同风气中最具品质感、独特气质及高性价比的少淑女、中淑女装。主力客群：28-35岁有较强购置力、追求精致生活和时尚品味的年轻中产阶层女性消费者。她们脱离了对品牌符号的单纯追捧，更加注重货品细节的处理及店铺本身传递出的品牌内涵，及对自身气质和价值的表达和认可。价格带：1500-4000代表品牌：SNIDEL〔甜美〕、initial〔气质〕、MUJI〔生活〕、Guess〔休闲〕、MAP百丽鞋品集合3FMAPtanniR&DinitialGUESSJAGGYMo&co优衣库/UNIQLO4G2000IF

BYEVASNIDELLOVE&LOVEMUJIEITIEFiveplustrendianoG2000WOMENLEVISLADIES汉堡王casio太平洋coffeeLOCASTE斯琴调整后品牌落位图——3F原品牌：Jack&jones备选：MAP百丽鞋品集合店休闲男装与周边气氛不协调；楼层中唯一到期、且进深较大、适合做鞋品的店铺。楼层优雅气氛中，补充女性皮具〔鞋、包〕品类；协调百丽撤出原有二层、三层的位置。配合沈阳等其他工程开鞋品旗舰店的需要。二、2021年落位调整原因分析3F二、2021年落位调整原因分析楼层间关联性调整示意图1F-07VEROMODASelected1F-23sephoraMBMJPierreBalmainSpige2F-07ONLY牛仔休闲设计师品牌G-starEin---2F-06百丽3F-09JACK&JONES4F-32至39包豪斯B1-14A、14HELLOKITTYLids3F/4F新建太平洋coffee等餐饮1F2F3F4F3\4FB1/3F现状调整起点105一、现状品牌落位及经营状况二、2021年落位调整原因分析三、2021年best