打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书

打造南京城市第三极南京南部新城区规划七月机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料使用严格禁止项目提议书讨论稿打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第1页议程项目背景与目标分阶段项目工作计划项目工作组安排和工作方法麦肯锡资历及相关案例1打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第2页南京正处于主要战略机遇期，南部新城区开发对南京整体发展意义重大资料起源：《南京南站地域发展战略规划》专题汇报；麦肯锡分析...南部新城区开发适逢前所未有巨大机遇南京发展战略逐步清楚...国家已将南京作为连接长三角地域与中西部地域主要铁路枢纽之一地处长三角腹地，南京既可借力长三角地域经济增加，又受益于新一轮产业转移，是潜在长三角经济增加新引擎省委书记梁保华同志明确要求南京“切实抓住建设铁路枢纽有利时机，全方面提升城市综合服务功效”描述战略枢纽铁路枢纽和配套交通基础设施建设为南部新城区发展提供了强大动力按照国家建设特大型铁路枢纽规划，南京铁路南站将有10条线路通往全国6个方向将配套建设4条城市轨道交通线、20余条城市公交线路和长途客户客运站战略枢纽带来人流将为南部新城区带来巨大商机区域经济区域经济一体化为南部新城区发展注入新活力上海、南京和杭州将经过京沪高铁、沪宁、沪杭、宁杭城际铁路全方面实现高速铁路对接，各城市间联动将更为紧密城市发展地域资源整合将为南部新城区加紧发展创造巨大空间红花机场搬迁，将释放约10平方公里土地南站、原红花机场周围还有整块土地可供利用，总面积达48平方公里2打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第3页国际经验表明，以交通枢纽带动城市开发能够成为城市社会经济发展新引擎法国

里尔日本

东京新宿中国

广州天河交通枢纽对地域经济促进作用欧洲之星与TGV高速铁路枢纽站，大量换乘旅客给里尔带来了旺盛人流，为周围商贸发展带来了契机实现了里尔支柱产业由纺织及重工业向计算机、食品、物流、旅游等行业转型里尔逐步发展为旅游城市和法国国际贸易运行第二大地域和很多大型跨国零售企业总部所在地，如迪卡侬、欧尚、3Suisses60年代，因为东京原单一城市中心过分聚集、办公用房短缺、地价高涨、通勤时间长，客观上产生了建设城市副中心需求1964年高速路建成，新宿成为日本客流最大车站，为副中心开发提供了条件经过近30年，新宿逐步形成了商务、购物、文化娱乐于一体完整布局；80年代以来CBD建设，使新宿成为日本规模最大、当代服务业聚集度最高、经济生态和生活生态有机平衡区域东京政府从原市中心迁至新宿，深入促进了新宿副中心发展广州东站90年代初始建，是我国第一条准高速铁路起始站天河体育中心建设和交通枢纽形成带动了天河区西部商务办公圈繁荣和珠江新城开发明确提出将天河定为成广州市新城市中心，在体育中心区域明确发展“总部经济”，90年代以来，大量吸引新进入中国众多跨国企业、以及大型内资职业区域性总部入驻经20多年发展，逐步从以农业为主城市郊区成为新城市中心，实现广州市城市中心向东转移资料起源：文件检索；麦肯锡分析；教授访谈；麦肯锡分析对南京启示明确需求，如城市发展扩容客观需要，是建设新城区、城市副中心前提便捷交通及其带来充分人流可为新城区开发创造条件，但没有固定成功模式在开发过程中需要处理好新城与老城、其它在建园区项目标关系，实现优势互补、错位竞争，共同提升南京整体形象新城区开发是长时间过程，需要政府长久投入、以及一以贯之规划3打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第4页南京市政府基本确定了南部新城未来发展战略方向，在详细战略制订规划过程中需要对前期结果深入完善、深化和提升，形成可操作方案资料起源：《南京南站地域发展战略研究》；麦肯锡分析南部新城未来发展战略方向…详细战略规划制订过程中需注意…战略定位及目标近期：建成综合交通枢纽中期：建成枢纽型商贸商务集聚区远期：成为以交通枢纽为关键城市副中心，集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体产业选择依靠交通枢纽，优先发展商贸商务业发挥区位优势，加紧发展总部经济利用产业联动，重点发展智力型服务业挖掘秦淮河文化资源，大力发展创意型水岸经济借鉴国际、国内最正确实践，对前期战略定位及可行性进行严密评定和验证，确保战略规划前瞻性、科学性细化战略举措，并依据选定评定标准确定各项举措实施轻重缓急，确保战略规划务实性明确南京政府应负担角色和今后12个月战略抓手，确保规划切实落地，确保战略规划可操作性充分了解、评定今后实际操作中可遇见挑战和风险，并制订对应备选方案，确保战略规划灵活性4打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第5页同时，南京南部新城区发展在宏观形势和微观操作上均面临一系列挑战，系统性战略规划势在必行资料起源：麦肯锡分析系统化战略规划是确保开发顺利进行前提宏观挑战微观挑战描述当前国际国内经济形势严峻、对南部新城区开发、招商带来挑战相比长三角其它城市，南京发展速度较慢，直接利用外商投资较少（实际利用外资24亿美元，少于杭州33亿、苏州81亿美元），民营企业发展也相对滞后，经济活力不如苏、杭等地（南京GDP为3,775亿人民币，少于杭州4,781亿、苏州6,701亿元人民币），南京作为区域中心地位需要深入明确城市整体发展规划和重点不明确，在已经有鼓楼、夫子庙多个商业中心及新街口城市中心基础上，南部新城区、河西新城多个新中心、仙林、浦口、东山多个副中心，以及生态科技城等多个开发区共同建设，可能碰到需求总量不足、重复建设问题低附加值工业逐步向中西部地域和其它亚洲国家转移同时，产业升级步伐迟缓南部新城区经济基础微弱、经济总量较低，产业、商业未形成规模南部新城区地跨三个行政区，缺乏统一开发主体南京其它开发区已经有明确功效定位，及各自产业重点，南部新城区规划和建设需要与其它区域形成错位关系，防止在存量上内部竞争，而应吸引、促进增量发展南部新城区地域已经有大面积住宅区以及宁南科技城、宁南商贸区，实际可利用地块集中于关键区与机场地域，开发空间有限定位已较为明确宁南科技城、宁南商贸区须与未来机场地域以及南站关键区融合、联动，发挥鲜明产业集群效应南部新城区建设需要大量资金，对建设、融资主体吸引可能存在一定困难初步，供讨论5打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第6页南京当前实际情况对新商业、娱乐、居住中心开发提出了挑战经济活力有限居民消费能力有限存量经济分散房产等需求难以饱和挑战描述初步分析（）相比长三角其它城市，南京经济发展水平较低，对投资者吸引力有限南京居民消费能力及社会零售商品总量在长三角不含有优势新商业/娱乐中心建设可能面临当地需求不足挑战南京市开发区众多,多个新项目正在建设,分散了有限产业及消费资源南京当前商品住宅含有一定存量，新建园区商业住宅配套开发将深入扩大供给量，增加空置率13,698上海6,701苏州4,781杭州3,775南京年国内生产总值（亿元）101813324实际利用外资额（亿美元）资料起源：文件检索；麦肯锡分析3,657上海1,5031,633杭州苏州1,444南京城镇居民可支配收入总额（亿元）26,67524,10423,86723,123城镇居民年人均可支配收入（元）新开发园区南部新城区生态科技岛新模范马路已经有园区浦口开发区江东软件城新城科技园江宁开发区南京高新区其它…计划新增量预估年底存量预计销售量1年初存量南京商品房供给（万套）1假设整年日均商品房销售量与1－3月商品房日均销售量相同，为322套/天2.5初步，供讨论6打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第7页本项目需处理六个关键问题资料起源：麦肯锡分析描述南部新城区发展条件和资源禀赋怎样？长三角区域各城市发展趋势和特点是什么？南京含有什么样条件、机遇、处于什么样战略地位？南部新城区整体发展现实状况和已经有规划会怎样影响南部新城区开发？与国际可比城市对标分析，有哪些经验可供借鉴？南部新城区应确定怎样愿景目标？南部新城区与周围东山新市区等地域关系怎样，关键区范围应怎样做出界定？在南京城市形态发展、构建“全省当代服务业中心”战略背景下，南部新城区应确立怎样含有前瞻性和务实型发展愿景目标？如，长三角区域副中心、或者是南京市城市中心或副中心？检验南部新城区开发是否实现其愿景目标可衡量标准是什么？哪些产业能够成为南部新城区目标产业集群？南部新城区应选择发展哪些产业集群，以实现与其它开发区差异化定位，到达统筹共进、优势互补？国家及省政府产业指导政策对南部新城区产业选择和发展有何详细指导？南京产业基础怎样？本身经济、社会、地理位置、人口、环境资源等实际情况对南部新城区产业集群选择提出了怎样要求？南京已经有未来中长久战略规划中对南京产业发展提出了什么目标？战略规划中明确产业是否适宜于南部新城区，这些产业发展目标和市场需求怎样？国内外经验以及全球新兴产业发展方向对南部新城区产业选择有什么启示？依据选定产业组合，南部新城区怎样进行定位，以吸引潜在项目机会？详细而言，应该采取怎哪些举措？潜在机会和重点项目有哪些？南部新城区开发应选择怎样开发模式和主体构架？南部新城区应利用怎样开发模式，以确保对社会资源有效调动？各级政府、相关部门在南部新城区开发中怎样明确权、责、利？怎样依据南京特点和国内外经验，建立市场化开发模式，更有效地利用各方面资源？在未来一年中应怎样实施南部新城区开发战略？在未来12个月里，南部新城区开发在政策、基础设施、人力资源、宜居环境、商业环境营造等关键领域需要完成哪些详细工作？在此过程中，各项关键工作时间节点、责任主体、目标分别是什么？初步，供讨论针对目标产业集群，应选择怎样功效组合？南部新城针对目标产业集群，在规划开发过程中应选择怎样功效组合配比，确保办公楼、商业零售、娱乐餐饮、酒店设施、绿化等配套体系合理组合和布局，构建商业休闲一体，宜居环境保护混合型功效组合7打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第8页议程项目背景与目标分阶段项目工作计划项目工作组安排和工作方法麦肯锡资历及相关案例8打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第9页后续全方面支持项目分阶段安排时间表确立南部新城区含有前瞻性发展愿景明确南部新城区产业规划和价值定位设计开发模式和开发主体架构经过对南部新城区发展条件和资源禀赋研判，结合国际案例，明确南部新城区发展愿景和战略定位123汇报阶段结果，请领导层对关键决定进行指示关键研讨会初步汇报会议汇报决议会议20273101724731147月8月9月结合国际经验和南部新城区本身资源禀赋，明确南部新城区重点产业组合及对应价值定位，以及对南部新城区在政策、基础设施、功效组合、服务设施配套以及空间布局方面提出要求总结国内外地域开发经验，定义各级政府在南部新城区开发过程中权责分配，明确政府与各类企业在开发过程中合作机制依据中期汇报结果及领导反馈意见，对汇报做出修改；制订重大项目实施方案，明确责任主体和关键时间节点；明确南部新城区开发近期举措及实施蓝图制订实施计划和近期举措４21279打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第10页项目分模块主要工作和交付结果（1/2）资料起源：麦肯锡分析主要工作内容交付结果确立南部新城区含有前瞻性发展愿景1经过文件检索、教授访谈等方式对南京本身条件、机遇、战略地位和战略导向进行深入分析访谈南京政府及新城相关区县主要领导，了解新城发展历史和现实状况，明确新城发展内部优劣势访谈国内外教授，深入分析2-3个交通枢纽及周围新型城市建设成功案例，总结其开发、发展关键成功原因经过分析关键区域与东山新市区等周围区域关系，界定关键区详细范围初步确定南京南部新城区发展愿景目标，并对该愿景提出可衡量检验成功标准南京南部新城区发展面临外部机遇与挑战，及内部优劣势分析国内外先进城区案例研究和所得出关键成功要素南部新城区整体区范围界定南部新城区愿景目标陈说及检验成功指标经过文件检索、国内外教授访谈等，分析全球和国内产业发展方向，分析南部新城区在产业集群方面发展机遇结合国内外产业发展趋势和南京南部新城区本身地域资源禀赋，对行业领域进行优先排序，制订最有吸引力并最适合南部新城关键区发展产业组合备选方案访谈目标产业龙头企业，了解目标企业在政策、基础设施、环境营造等方面需求；对标国内外类比城区价值定位，确定南部新城区价值定位依据选定产业组合，发觉并筛选南部新城区招商引资潜在项目，对南部新城区与潜在对象接洽提供支持访谈南京南部新城区规划教授，明确产业规划和价值定位对南部新城基础设施、功效组合、服务设施、生态环境等提出要求，并对其空间布局提出规划标准、功效要求和总体目标南部新城关键区产业组合备选方案南京南部新城区清楚价值定位（政策、基础设施、环境营造等）潜在重大项目名单南部新城区基础设施、服务设施建设标准、空间布局规划标准、功效要求和总体目标明确南部新城区产业规划和价值定位210打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第11页项目分阶段主要工作和交付结果（2/2）资料起源：麦肯锡分析主要工作内容交付结果设计开发模式和开发主体架构3访谈国内外教授，研究总结国内外先进城区开发模式，并结合南部新城区现实状况，探讨各种开发模式借鉴意义结合国内外城区开发经验和南京南部新城区现实状况定义各级政府机构在开发过程中权、责、利分配（如有必要，针对南部新城区开发提议新行政体制框架）研究市场化开发模式，筛选可能合作国内外园区开发机构，明确政府、开发企业等组织在开发过程中合作机制国内外先进城区开发模式研究南京南部新城区开发模式和开发主体架构与潜在开发机构合作机制与相关利益方及政府部门沟通，明确未来12个月关键抓手制订潜在重大项目标实施方案明确南京市政府短期内详细实施计划，包含关键时间点、责任主体、资源需求及潜在挑战等未来12月实施蓝图，包含各个举措关键时间点、所需资源、责任主体等制订实施计划和近期举措411打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第12页成败，经验教训何在分析国际数十个世博及奥运园区再利用案例，访谈规划教授，经验教训值得借鉴：盛事园区发展定位要服务于城市整体发展需要和城市公共活动需要建设多功效活力城区，再利用场馆配合高水准国际盛事以创造持久活力强调生态环境保护，绿地面积与生态环境保护是对常驻居民最大吸引力尽早确定园区再利用功效配比，尽早接触投资者，降低重复建设本身，优势挑战怎样优势：世博园区品牌知“名”度高；交通设施“便”利；有黄浦“江”和两岸宝贵资源；自然生态环境“优”美；拥有大量场馆、近当代工业厂房等资产挑战：数十年间屡次开发，园区要与上海其它功效区在动态发展中做到错位竞争；与周围地域协调发展，浦东三林地域发展相对落后，而浦西周围缺乏开发腹地；黄浦江自然条件限制了浦江两岸人流、物流顺利通行未来，城市需要什么上海未来人口组成更为多元化和国际化到2030年上海外来人口将超出500万到2030年外国常驻上海人口将到达70万中高收入家庭数量连续高速增加预计到2025年将有60％家庭到达中高收入追赶时尚青少年越来越多而且成为含有风向标意义主要消费群体伴随市民生活水平提升，商旅文结合体验型消费休闲娱乐将有最大增加空间上海，距离世界有多远建设“四个中心”，服务全国经济上海国际贸易中心建设缺乏主导载体；文化创意业、会展旅游业有较大发展空间上海作为长三角“一核六带”关键，要起到长三角地域要素资源配置和文化交流中心以及创新源头作用延续世博会“城市，让生活更美好”主题补缺上海大型公共活动及服务空间新兴国际商务、文化、艺术盛事交流平台提升生态环境保护及创新型国际大城市形象世博园过

渡期功效定位将服务于上海未来城市发展整体需要经过对外部原因、内部原因以及国际案例综合分析…

举例：上海世博园过渡期功效定位内外原因分析1交付结果示意资料起源：麦肯锡分析12打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第13页…明确南京南部新城区建设总体发展愿景和定位

举例：麦肯锡为某园区愿景目标和发展规划远景目标把握快速增加关键行业增加机会，近、中期建成汉字世界“服务业工厂”，长久成为中国业务之都；从“某市制造”过渡到“某市流程”，分步实现向“某市创造”跨越式发展，成为融入某地域以当代服务业为增加引擎多功效卫星城市以基础设施建设为切入点，市场生态环境培育为重点居住、办公、商业娱乐和公共设施并重引进战略性地产开发商作为合作搭档，搞大地块整体多阶段开发，以屡次开发为标准建立引进全国乃至国际相关人才通畅渠道，创造社保、住宅、公交等一流人居环境，并以行政优惠勉励人才稳定就业率先创建全国业务流程外移/外包行业协会，制订专业技能认证，并引入认证教育/培训机构同时有针对性地吸引关键产业关键驻商作为市场主体以独特人才供给、政府订单、诚信推行政策优惠为价值定位，近期捕捉上海、大连等地受到资源制约留下市场空白，中期抢占金融等行业后处理整合外移高峰，长久跻身国际业务流程外移/外包竞争舞台围绕合格招商人才建立市场化招商企业制订专业品牌运作方案交付结果示意1资料起源：麦肯锡分析13打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第14页用途办公住宅零售/餐饮/娱乐酒店/公寓道路交通绿地面积公顷开发结果：土地利用情况水面公共设施***120%5,000公顷132178%915公顷工业和其

他用地*居民动迁区*开启区之外

可作为商务

城未来发展

用地**100%=582632971371567322开启区总面积开发面积零售RDC170并对、2030年愿景规划提出可衡量目标

举例：某市商务卫星城发展经济、人口等目标1.21.831.20.043.241.23.310.915.41.24.829第一、二产业其它服务业关键服务业3开发结果：人口就业人口（万人）常住人口（万人）常住人口中2/3以上为45岁以下50%以上受过高等教育10%为中高级管理人才交付结果示意1资料起源：麦肯锡分析34.514打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第15页设置合理筛选标准，选定关键产业组合交付结果示意第一层过滤：有吸引力、互不包含产业一级产业——关键产业第二层过滤：彼此有联络/能够实现协同效应产业现有产业业务A业务B业务C业务D业务E业务F业务G业务H业务I二级产业——同关键业务有联络产业其它应该放弃产业（不具吸引力，同其它产业没有联络）产业组合未来产业ABCABCDEFABCGDEF第三层过滤：发展潜力大、符合地域战略产业平衡产业组合，满足增加需求2资料起源：麦肯锡分析15打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第16页支柱产业细分价值定位光电产业汽车电子消费电子当代装备制造创业研发园依靠生产及科研基础，以现有龙头企业推进与国内外领先企业多方位合作，加紧产业化进程，完善产业链，继续保持在全国领先地位依靠汽车工业基础，当地综合成本优势及良好人文科技环境吸引全球汽车电子及零部件龙头企业及日系供给商投资，跻身国内汽车电子产业前沿综合辐射全国市场地理优势及成本和人才优势成为以数字电视终端设备为关键新兴消费电子在该地域研发和制造基地拥有一批含有很强生产和技术能力合作搭档，大量高素质、稳定技工队伍及综合成本优势力争成为以数控机床、工业激光加工设备为关键当代装备制造业主要基地之一依靠雄厚科研力量，提供专题研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国主要生物制药、环境保护、软件、当代农业等产业研发基地拥有国内一流院校及完善创新孵化机制，推崇以人为本当代生活及创业环境在明确目标产业集群基础上，明确制订各战略性产业细分价值定位

举例：某园区针对关键行业价值定位交付结果示意2资料起源：麦肯锡分析16打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第17页经过与芝加哥类比，重庆形象地阐述了其价值定位城市定位中西部中心城市，芝加哥在美国经济发展中举足轻重产业布局工业重镇，汽车业尤为突出，另外还是中西部金融、商贸、物流中心城市形态高楼林立，公路、铁路和水路交汇中心给其它国家留下了很深印象中国西南巨型城市重庆正像是“中国芝加哥”，它是这个国家城市化缩影。在中国内陆深处，浓雾围绕山城重庆正充满着雄心壮志。

-TheEconomist

"芝加哥是通往西部广袤和大部分未开发土地门户，重庆是公路、铁路和水路交汇中心，是雄心壮志压倒风险商业中心...

-JamesKynge"希望现在中国在重庆投资（尤其是基础设施）能够使其担负起19世纪芝加哥在美国作用。

-Wikipedia"总结形成南京南部新城区独特、含有针对性总体价值定位

举例：生动形象沟通城市价值定位才能事半功倍交付结果示意2资料起源：麦肯锡分析"""17打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第18页针对关键产业组合，明确若干个重点项目，充分发挥引擎动力和区域影响力，快速提升南站地域发展水平

举例：麦肯锡为某地域综合发展提出重点项目、其对应功效及建设目标古根汉姆(350－400万人次/年)世博轴地下商业广场(1200)Google亚太总部(50)新江南创意库(100)Carnival/SUV体验场(50)江南market(800万人次/年)室内滑雪场(150)Loft(50)部分住宅及办公区域新会展中心(300)创意产业办公楼与配套(500万人次/年)小区住宅海洋馆(150－200)会展功效商业：世博轴商业体验旅游：古根汉姆创意产业：Google中国总部、新媒体国际公社商业：围绕江南新市为中心建设当代开放式时尚商区与新江南片区体验旅游：Ski-world等大型地标设施贸易功效继续完善：新贸易产业和创意产业办公楼居住功效深入提升人气：4500-5000万人次/年5000-6000万人次/年7000-8000万人次/年---2030重点项目

(预计人次)新增功效人气目标保留部分精华场馆（欧美馆、亚非馆、企业馆）利用现有场馆打造当代艺术画廊中心（798）建设Babyboss,SUV/Mini体验场等暂时性体验型设施利用企业馆等暂时场馆改建为中国最大Loft住宅群体部分欧美馆和亚非馆继续保留保留当代艺术画廊中心等无过渡功效建设目标新建40万平米改建200万平米容积率：1.1-1.3新建70万平米改建130万平米容积率：1.6-1.8新建240万平米容积率：2.0-2.22资料起源：麦肯锡分析交付结果示意18打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第19页举例：麦肯锡某园区确定前需要落实投资商项目保留住宅地铁磁悬浮地铁站点磁悬浮公园、绿地及基础设施需落实投资商项目策划项目2交付结果示意151617182219202123242426258号线保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅南市水厂89991010111111121213141234675127号线6号线磁悬浮7号线7号线4号线4号线8号线8号线6号线12企业馆精华区8城市最正确实践区9亚洲、美洲馆精华区10世界组织馆保留区11欧洲、非洲馆精华区13嘉年华14近代工业博物馆1酒店式公寓2地下空间3公共活动中心4主题馆5中国馆6演艺中心7世界博物博览馆23超五星级酒店24Google等新媒体企业25Guggenheim博物馆26五星级酒店15主题纪念馆19娱乐城16画廊艺术品创作室17MoMA博物馆18传奇太阳马戏20BabyBoss21SUV/Mini越野体验22时尚家居项目一览资料起源：麦肯锡分析19打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第20页1月1月举例：麦肯锡为某城市区块提出适合其特点城市盛事活动烟火会游艇婚礼电影节牛津－剑桥赛艇反抗赛城市站Cosplay狂欢节国际旅游节盛事活动吸引程度举行时间在节假日，大型烟火演出能够吸引大量观众。如悉尼大桥烟火会，每年都吸引100多万现场观众游艇婚礼被列为个性婚礼之一，极受追求浪漫年轻人欢迎在遵照相关标准前提下，赛艇比赛能汇聚大量人气，如英国牛津剑桥赛艇比赛，每届现场观众到达25万人在各类动漫展上，Cosplay秀都是最具人气项目，而当前还没有任何展览能提供大片户外空间举行Cosplay活动在盛事长廊一带举行多姿多彩旅游节活动，同时借助园区内365空间大型体验型游乐设施打造”精彩之都“城市形象利用两岸地域开阔空间举行电影节开幕与红地毯仪式、明星见面会等活动，深入提升电影节影响力与著名度综合效益描述1月1月1月5月1月6月7-8月10月1月8月底-9月初2资料起源：麦肯锡分析交付结果示意20打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第21页资料起源：麦肯锡分析交付结果示意3在南部新城区开发过程当中，明确南京市政府应该饰演角色

举例：麦肯锡为某政府定义在发展某产业关键地位过程当中负担角色部分载体投资者直接或间接投资完善辖区内载体和基础设施政府应该饰演角色国际影响凝聚者开拓发展该市在国际著名度、影响力市场需求反应者对服务对象真实需求进行提炼，并向省市政府、中央反应规划参加者依据国务院总体布署和省市愿景布局，规划该产业生态系统市场主体服务者经过政策、服务来吸引、维护、提升行业主体21打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第22页开发模式 资料起源：文件检索；教授访谈；麦肯锡分析苏州模式大连模式合资企业模式中新苏州工业园区开发股份有限企业（CSSD）是园区开发主体，由中新双方财团组成，是中外合资企业法人，负责园区内基础设施建设、招商引资、物业管理等工作园区管委会是副市级政府派出管理机构，在辖区内行使经济和社会综合管理职能，负责园区总体规划私营企业运行模式亿达集团作为软件园开发建设主体，负责软件园基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务和园区综合管理等工作大连市政府则在宏观指导、产业规划、制订政策、基础设施补助及软件园服务体系建设上给予支持依据南京实际情况提出适当南部新城区开发运行模式3上海模式政府全资企业模式上海各园区普通由政府全资开发企业负担园区开发和运行政府为园区提供一些专题财政支持，如重点招商项目标土地补助、产业扶持基金等不论采取哪种开发模式，都需要：明确建设和招商主体，尽速处理资金，尽可能做到建设和招商主体市场化运作协调好政府和开发企业利益分配，确保规划和招商服务工作有效衔接依据实际需求做好滚动开发，克服短期行为描述南京市委/市政府南部新城区

管委会开发企业二级开发商1二级开发商N...明确政府、开发企业权责关系交付结果示意22打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第23页在土地开发上，南部新城区也可尝试不一样模式

举例：某商务城土地开发模式备选方案优势劣势模式A管委会/开发企业作为一级开发主体管委会/开发企业房地产开发商模式B房地产开发商参加一级开发是通行模式，在转让价格方面含有较高市场可比性一级开发基础设施建设完成之后，有利于吸引开发商和驻商整体规划意图易于得到最大程度落实由房地产开发商与商务城一起负担早期投资风险基础设施建设要求(如网络排线等)较易反应最终使用用途熟地转让商务城先期投入大，投资周期较长，有一定财务风险因为采取这种模式开发区不多，土地转让价格可比性不高需要强有力约束监督机制才能确保整体规划意图落实和各分块衔接合理生地转让土地规划分块设计拆迁动迁七/九通一平道路、绿地、湖面等全部公共设施建设二级开发管委会/开发企业房地产开发商3交付结果示意 资料起源：文件检索；教授访谈；麦肯锡分析23打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第24页组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生渠道，准备外来人才办理户籍和社会保障关系，并制订帮助企业预防人才流失政策联络关键行业相关民间企业在园区注册全国首个行业协会结合行业协会颁布中国首个关键行业技术人才认证，引入关键行业所需财会、人力资源、语言、IT技术等职业教育和培训机构提供具备各级认证人才明确建设和招商组织，尽速处理资金，尽可能做到建设和招商主体市场化运作马上寻找满足既定要求招商人才帮助其组建市场化招商企业，在管委会内部少许联络人员配合下完成除了需要高层政府领导参加谈判以外各项招商流程三年内争取3-5家标志性零售行业关键驻商，其中大卖场、家电连锁、家居连锁各一家建立地域配送中心三年内争取5-10家外资关键产业企业建立汉字服务中心筛选确定专业品牌策划企业，共同制订符合行业特征推广方案和招商宣传材料争取省政府对关键业务订单争取三年内吸引1家外资银行设置后台处理中心，3-5年内成为3-5家中国领先金融机构后台处理中心以包含办公、商业、住宅完整功效1-3平方公里地块为单位，引入战略性开发商进行整体开发；不需马上在10平方公里遍地开花，伴随招商进展成熟一个地块再发展下一个。基础设施建设应紧紧围绕支柱产业办公和人员居住要求主动关注地铁建设时间表，同时在完成园区内部各中心之间公交连接基础上与周围城市协商开通大容量高频率公路公共交通，确保公共巴士1小时抵达周围城市各主要交通枢纽生态环境市场主体基础设施提出南京南部新城区开发关键举措

举例：某城市商务区开发详细举措交付结果示意有针对性地吸引关键产业关键驻商作为市场主体4资料起源：麦肯锡分析123456798101112完善基础设施建设营造良好市场生态环境24打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第25页争取省政府对关键业务订单争取三年内吸引外资银行设置处理中心以包含办公、商业、住宅完整功效1-3平方公里地块为单位，引入战略性开发商进行整体开发主动关注地铁建设时间表，同时在完成园区内部各中心之间公交连接基础上与周围城市协商开通大容量高频率公路公共交通组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生渠道联络关键行业相关民间企业在园区注册全国首个行业协会结合行业协会颁布中国首个关键行业技术人才认证明确建设和招商组织，尽速处理资金，尽可能做到建设和招商主体市场化运作马上寻找满足既定要求招商人才帮助其组建市场化招商企业，在管委会内部少许联络人员配合下完成除了需要高层政府领导参加谈判以外各项招商流程三年内争取3-5家标志性零售行业关键驻商，其中大卖场、家电连锁、家居连锁各一家建立地域配送中心三年内争取5-10家外资关键产业企业建立汉字服务中心筛选确定专业品牌策划企业，共同制订符合行业特征推广方案和招商宣传材料战略举措预期效果及收益战略举措可行性低高低高1234567891110营造和优化生态环境“无悔举措”“硬骨头”方案并依据举措效果亟收益和可操作性，明确南部新城区建设当务之急和关键抓手

举例：某城市商务区开发详细举措124资料起源：麦肯锡分析678911101212345交付结果示意25打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第26页以及项目标实施计划

举例：某城市商务区开发实施计划关键举措时间详细责任人4/045/046/047/048/049/04唐主任、张主任、刘主任张主任、夏局长寻求省、市领导对东湖开发区发展战略充分必定及对实施工作大力支持向市长等省市政府高级官员作演示汇报，宣传开发区发展战略和新价值定位，提出需要政府支持详细要求对发展战略必定和支持，将开发区纳入省市政府工作重点对82平方公里土地开发权利和计划认可和审批市政府对园区道路和公共基础设施开发资金投入游说市政府在相关部门（规划局、机场管理局、教育局、科技局、外经贸委等）安排专门工作组支持详细举措实施将园区新价值定位和品牌向市场进行有效推广完成招商手册样稿修改、翻译、出版工作聘请专业市场营销人员组织海内外路演制订总体市场推广战略和计划10/0411/0412/04关键里程碑市政府批复82平方公里为城市规化用地工作组成立完成总体市场战略和计划美国路演欧洲路演日本汽车电子路演三月底前向市政府汇报市领导认可开发区发展战略提出详细计划手册出版交付结果示意4资料起源：麦肯锡分析26打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第27页议程项目背景与目标分阶段项目工作计划项目工作组安排和工作方法麦肯锡资历及相关案例27打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第28页麦肯锡作为总战略规划和协调单位，能够提供更有价值服务物业顾问企业1设计企业2üüüü制订发展战略及功效定位总体规划建设及运行引发投资界兴趣并制订详细招商引资计划设计形态风貌和功效开发细部规划ü综合政府、城市发展、消费者、投资者等多方利益制订战略定位依据企业全球客户资源需求制订发展战略及功效定位依据潜在客户需求提出功效布局及建筑设计需求从项目策划开始就直接接触潜在商家及租户从各需求角度出发，制订功效、业态配比及布局依据价值定位选择接触龙头驻商，并帮助客户直接与其沟通委托代理租售物业，并帮助进行物业管理帮助进行项目建设管理，并帮助客户改进运行质量依据委托方要求制订建筑内外观设计和功效布局委托代理项目建设管理麦肯锡从全局角度出发，兼顾各利益方需求，在项目开发各个关键步骤为客户增加价值ü特有专长拥有相关能力1如戴德梁行，仲量联行等2如阿特金斯等企业麦肯锡资料起源：文件检索；麦肯锡分析28打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第29页麦肯锡将综合利用各方资源，形成有效工作团体指导委员会南京市政府待定角色监督项目发展方向全方面利用项目资源项目过程中参加3～4次会议确保分析质量确保最终结果采集和分析数据联合工作小组南京市发改委麦肯锡提议2-3名全职员作组组员（待定）1名全职项目经理3位全职咨询顾问麦肯锡李广宇张海濛欧阳杞浚麦肯锡全球顾问小组麦肯锡业务职能教授MasahiroKomatsubara

－东京YvesBonnefont－巴黎SarenaLin－纽约UrsBinggeli－柏林ChristophEltze－科隆ThomasLuedi-上海商贸、物流业务能源、房地产业务市场营销业务企业金融业务麦肯锡中国城镇化研究中心麦肯锡中国消费研究中心麦肯锡挑选专业市场调研企业大中华分企业研究和信息中心麦肯锡全球支持中心资料起源：麦肯锡分析29打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第30页部分相关咨询经验专业经验李广宇董事，上海企业曾为上海市南京路进行重新定位，并帮助上海市政府制订全市商业发展战略及郊区商业发展战略为国内多家园区制订增加战略并帮助招商引资为深圳大鹏半岛制订滨海半岛区域开发战略与实施方案为上海市某主要中心区制订当代服务业发展战略帮助某大型媒体集团制订建立世界水平主题公园战略和园内规划在大中华地域政府咨询、城市开发、房地产及零售业等有丰富实战经验在麦肯锡有工作经历张海濛副董事，上海企业为上海某土地贮备机构提供发展战略、融资方面咨询为中东领先财团和开发企业提供进入中国市场，开发超高层建筑项目标咨询为江苏某大型综合开发项目提供咨询，包含主题乐园、酒店、办公和住宅为中国领先计算机硬件制造企业全球并购提供组织整合咨询为中国领先家电企业海外并购策划海外业务业绩提升和转型在大中华地域政府咨询、城市开发、房地产、及新能源行业等有丰富实战经验在麦肯锡有5年工作经历麦肯锡领导小组含有丰富区域开发和规划经验欧阳杞浚副董事，香港企业在大中华地域物流行业、房地产和高科技行业等有丰富实战经验在麦肯锡有8年工作经历为中国某铁路运行集团提供发展战略、组织架构和商业模式等方面咨询为某国际著名物流企业策划和实施进入中国市场并深入发展战略为某香港房地产集团提供住宅业务发展战略咨询为中国某领先港口运行集团提供中国著名海港战略规划和竞争力分析为某领先国际软件企业提供进入中国市场战略咨询资料起源：麦肯锡分析30打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第31页麦肯锡企业依据我们以往经验，参加项目人员大量反应在工作中得到了充分学习、锻炼和成长提议联合项目小组组成项目领导监督、指导项目标方向确保项目资源参加项目进展汇报会审核同意项目最终结果全职项目组员（待定）全方面参加价值定位、产业布局和财务建模经过与麦肯锡共同工作，确保能力培养及技能有效转移南京发改委麦肯锡领导小组深谙国际最正确做法，为项目推进把握宏观方向深入了解中国市政建设、城市规划和招商引资方面得失，能有效指导团体设计出符合国情、兼顾社会和经济效益独到处理方案麦肯锡全职员作小组拥有全方面中国地域商业地产咨询、城市开发、房地产及消费品和零售业等行业实战经验拥有扎实财务数据分析、经济效益建模和风险要素评定咨询技能资料起源：麦肯锡分析31打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第32页与客户一起找出答案帮助客户建立起处理问题流程，并确保严格标准对客户项目小组组员进行培训，转移技能，并提供一切必需分析支持提供外部观点和普遍适用经验，同时使之与客户特殊需要相适应确保以事实为基础，以结果为驱动力工作方法将答案告诉客户替换客户经理们来操作业务流程要求客户工作小组创造奇迹无视客户专业知识和经验采取理论性、以研究为驱动力工作方法麦肯锡与客户一起工作方法麦肯锡责任是麦肯锡责任不是资料起源：麦肯锡分析32打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第33页项目收费麦肯锡收费三个标准按双方达成预算方案收费，流程以下与客户共同制订项目目标，制订工作方法、项目期限和麦肯锡小组组成麦肯锡依据投入资源制订预算，将全权负责在预算范围内实现项目目标若继续进行项目并不能确保取得潜在价值，客户和麦肯锡任何一方都有权随时终止项目假如项目在未完成时提前结束，我们仅要求客户支付到项目终止日为止费用麦肯锡咨询价格不与在项目期间实现详细目标相联络，以免造成咨询人员只重视短期目标，而使客户长久利益受到损害，从而影响到咨询工作客观性麦肯锡作为全球“一体化”企业，在世界各地收费水平都是很靠近，我们最主要成本即是我们咨询人员费用在全世界也是相近麦肯锡对于南京市政府给予投入与优惠麦肯锡非常重视与南京市政府合作，将南京市政府作为共同发展长久战略搭档，相对于其它企业客户，对于南京市政府麦肯锡将进行资源投入，表达在对南京市政府实际收费上，此优惠不会影响项目标过程与项目标质量600(150)7501在咨询费用基础上客户还需支付中华人民共和国要求5.32%营业税资料起源：麦肯锡分析十周正常收费此次麦肯锡咨询项目实际收费1针对南京市政府投入20%单位：人民币万元33打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第34页议程项目背景与目标分阶段项目工作计划项目工作组安排和工作方法麦肯锡资历及相关案例34打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第35页帮助各地政府规划开发区、产业园开发丰富项目经验麦肯锡与中国各级政府有过广泛合作，与江苏南京市政府、昆山市政府进行过合作，对中国地方政府有深刻了解，可确保项目标顺利开展和最终落地；麦肯锡在全球各地帮助多个国家和地域政府进行开发区、产业园发展规划，尤其是在物流、贸易园区规划上，先后服务于新加坡、香港、台湾各级政府，积累了丰富经验最广泛全球客户网络资源世界五百强企业中有三分之二以上是麦肯锡长久客户，而且直接服务于他们CEO，对企业投资决议者有着直接影响内部全球化信息、知识网络资源麦肯锡在开展咨询业务过程中，积累了大量知识与信息资源，而且建立起了全球共享平台，能够直接获取世界各地信息和以往项目标知识经验优异价值创造麦肯锡非常重视客户长久利益和咨询工作客观性；在收费方面，麦肯锡一直把客户投入视为投资，帮助客户在中长久创造最少十倍于项目投入价值交通运输行业丰富经验麦肯锡长久服务于国内外交通运输业客户，拥有独特业务视角与深入专业技术知识，服务于铁路、城市交通、港口、航运、邮政、航空等多个行业；项目内容包括战略、运行、精益管理、组织架构、投融资等多个职能领域12345麦肯锡是为南京南站发展战略规划提供帮助最正确搭档资料起源：麦肯锡分析35打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第36页我们在中国区域开发咨询业务上已建立了领导者地位1哈尔滨高科技园区山东青岛服务外包产业园规划江苏昆山花桥商务区南京创意文化产业园上海临港经济开发区上海国际汽车城南京路发展战略和实施黄浦区当代服务业规划四川北路南段商业中心战略和实施上海商业发展战略上海地铁发展战略世博园过渡时期规划深圳大鹏半岛发展战略香港城市商务中心重建澳门旅游业云南旅游业成都服务外包规划旅游业发展灾后重建方案武汉王家墩CBD项目东湖新区公务员绩效考评北京中央商务区厦门软件园西安高新区资料起源：麦肯锡分析项目举例36打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第37页我们参加了上海主要区域开发及商业开发项目上海市地铁发展战略制订上海地铁发展战略制订上海地铁商业价值定位帮助申通企业实施地铁发展战略及地铁商业发展战略黄浦区当代服务业战略制订黄浦区当代服务业发展战略制订吸引当代服务业企业方法南京路商业街改造方案为南京路商业街制订了改造方案价值定位帮助黄浦区政府实施南京路改造方案帮助黄浦区政府举行南京路论坛，推进招商引资工作进行临港综合经济开发区规划为南汇区杨山深水港临近区域制订发展定位制订功效布局制订发展战略世博园过渡时期规划为世博园制订世博会后区域发展价值定位制订园区功效布局方案帮助世博土控进行世博会后项目引进上海商业发展战略上海市区、郊区总体商业发展框架制订上海不一样规模商业发展价值定位制订上海市区、郊区商业网点功效布局上海国际汽车城发展战略制订上海国际汽车城总体战略和详细商业计划制订功效布局方案提议上海汽车城运行模式崇明岛东滩发展规划制订崇明岛东滩发展价值定位制订功效布局方案制订环境保护开发发展战略1资料起源：麦肯锡分析项目举例37打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第38页在江苏，我们也有参加区域开发经验昆山花桥国际商务区规划制订花桥国际商务区价值定位制订功效布局制订发展战略创意文化产业园区规划为南京某创意文化产业园中主题乐园板块制订价值定位制订功效布局制订发展战略1资料起源：麦肯锡分析项目举例38打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第39页案例一：为世博土控制订世博园过渡时期功效定位1世博会后，世博园远期将成以商务贸易、会议会展、文化交流、旅游休闲上海贸易中心主要载体，但在这个循序渐进建设过程中，世博园需要明确过渡期价值、功效定位麦肯锡项目小组从上海未来发展需求出发，依据国际大城市对标、未来消费发展需求、国内外案例经验教训和世博园本身优势和劣势出发，帮助其制订了开发模型、分阶段开发和建设步骤和目标，以及详细功效布局计划。麦肯锡小组还帮助其确定了针对不一样潜在投资者价值定位，对这些投资者进行优先排序，并初步联络了这些投资者。另外，麦肯锡小组还为上海世博园过渡时期设计了价值定位、功效定位，明确了资源要求、对政府支持需求以及完成了项目标财务预测经过麦肯锡努力，项目最终结果得到社会各界一致好评，并得到了市领导支持，我们客户开始主动投入详细城市规划和开发商招商工作1案例资料起源：麦肯锡分析1在全部本文件包括案例中我们只分享公开客户工作信息39打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第40页案例二：制订南京某创意文化产业园中主题乐园板块发展战略一家国内领先开发商计划在南京近郊建造一个大型创意文化产业园区，邀请麦肯锡为该创意文化产业园中主题乐园板块制订功效规划、选择开发模式和编制商业计划，并帮助该开发商实施文化创意产业园引进战略合作搭档麦肯锡项目小组依据对中国和国际主题乐园行业分析和发展趋势把握，结合对未来主流消费群体发展趋势分析，帮助该地产开发商制订了主题乐园内容选择和市场价值定位。麦肯锡小组还在实施中饰演了主要角色，帮助该开发商与潜在娱乐业合作搭档进行谈判该项目当前仍在推进进程中案例1资料起源：麦肯锡分析40打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第41页案例三：为昆山花桥国际商务城制订开发战略和商业计划时任江苏省委书记李源潮提出在昆山花桥建立江苏国际商务城构想，“融入上海、面向世界、服务江苏”，

并邀请麦肯锡为该中央商务区制订开发战略和商业计划麦肯锡项目小组为花桥国际商务城关键区进行了当代服务业行业筛选和定位，定制了价值定位和商业计划。经过对商业、商务、商贸各个行业全方面评定，麦肯锡小组为其确定了承接总部后台功效外移、吸引国内和印度外移外包企业行业定位，选择开发商以及提议吸引目标驻商所需详细政策和基础设施，设计了总体招商计划，并帮助商务城领导和部分潜在龙头驻商建立了联络麦肯锡小组还建立了一个财务模型，以测试项目标投资、GDP、就业、政府收入等财务指标，并评定风险昆山市和江苏省领导认可对商务城定位，客户开始主动投入详细城市规划和招商工作，商务城建设正在按计划进行1资料起源：麦肯锡分析41打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第42页案例四：为内地某关键城市中央商业区制订战略和商业计划一家中国领先开发商希望与某内地大城市政府合作开发一个能使重塑该市市中心区中央商务区，

并邀请麦肯锡为该中央商务区制订开发战略和商业计划麦肯锡项目小组为该中央商务区量身定制了价值定位和商业计划。因为该城市交通拥挤、入口和基础设施少，当前对服务业缺乏吸引力，麦肯锡小组为其确定了吸引商家、开发商以及支持中央商务区发展所需详细政策和基础设施，帮助其确定了目标商家，并设计了总体商家、开发商招商计划。麦肯锡小组还建立了一个财务模型，以测试项目标财务影响并评定风险经过麦肯锡努力，市领导同意了开发计划，我们客户开始主动投入详细城市规划和开发商招商工作资料起源：麦肯锡分析142打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建议书第43页综合中央商务区未来功效布局案例四：为内地某关键城市中央商业区制订战略和商业计划综合一体化居住区(1.5-2.4百万平方米)贴近办公和商业中、高级商品房开发，形成若干个功效完整、相对自洽城市综合体中国中部商务中心(0.8-1.4百万平米)A级办公空间，能够满足高速经济发展情况下高品质办公需求中国中部会展中心(0.2-0.3百万平米)满足经济快速发展情况下，区域性高质量会展需求大面积高品质绿色空间

(全部陆地面积10-15%)高层建筑围绕中央绿地、水景和低密度建筑之间穿插小块绿地一级零售/休闲环境(0.4-0.