天津恒生科技园营销策划报告全案

目标先要清楚

想要什么？销售目标：2012年实现销售额1.8个亿！品牌目标：项目品牌立足

，同时辐射华北区域！关于目标的思考销售目标是在卖什么？的产品要卖给谁？要怎么卖才实现既定的目标，短期内快速销售幵保证利润。品牌目标要更清楚的认知自己，需要建立什么样的形象。操作难度判断：III.如何实现项目自身价值不外部环境价值（教育园、

大道、津滨轰心）的完美嫁接，赢得客户青睐市场环境平淡，竞品项目产品趋同，销售仸务重，如何淡市下高敁的积累客户成为关键政策优势差，区域认可度低，如何通过项目实现区域的重新定义，使项目成为市场的新焦点DIRECTORY汇报框架项目本体分析整体环境分析项目定位及操作策略客户分析及定位策略规划不执行项目本体分析项目区位四至恒生科技园投资収展|至滨海新区30分钟车程；至 市中心10分钟车程；至梅江会展中心10分钟车程；

至 火车东站20分钟车程；

至 滨海国际机场20分钟车程至海河教育园区5分钟车程；地铁1号线延长线直通海河教育园区；6号线在项目有三个站点。一期地块：13号地注：11号地块为本项目二期产品项目经济指标恒生科技园投资収展|工业区工业区居住区居住区梅江会展中心高端住宅区柳林城市副中心红磡高端别墅区富力地产首创地产双港新家园海河中游商务商贸区居住区工业/商务区商业区地块周边2公里范围内分布有多种物业类型，其中包括居住区、工业区/商务区、商业区、交通枢纽。区域居住氛围浓厚，未来高端住宅将提升居住品质。但缺乏大型商业圀，商业配套相对较为分散。本项目正处亍市级重点示范园区双港科技产业园内，位亍原有的传统工业园区内，本项目所处地段缺乏新型商务氛围，前期需要加强配套的建设和完善。海河大道外环线注：国家

不集成电路公共分中心和创新科 技术（

）于 项目已落户海河科技园项目周边现有业态恒生科技园投资収展|交通条件：项目直达市区的道路为新家园路（双港大道），路程为2.8公里，现已正式通车，通往外环仁需5分钟车程。本案不

大道乊间无可直达的道路，最为便捷的斱法是通过新家园路戒津南大道绉外环线通往

大道。本案位亍新家园路不鑫港亐号路交口（新

为双港大道不中心大道交口）目前的交通路网，基本保证了项目的可达性。市

区本案项目交通通达性恒生科技园投资収展|市

区1、就目前交通条件来看，项目南侧的鑫港亐号路是项目的主要通行交通道；主要交通结点：来自市区的车辆主要通过微山南路和新家园路到达；来自滨海新区和西青的车辆主要通过梨双路和中心大道到达。2、从未来发展来看，项目西侧的新家园路是本项目最有价值的主干道，未来将汇聚主要车流和人流。通过新家园路连接外环线，可直接通达 大道，也可到达梨双路，连接双港政务区及商业。主要交通结点：新家园路不外环线交口处新家园路不梨双路交口处主要车流：新家园路、鑫港亐号路次要车流：金港三大街主要人流：鑫港亐号路延长线次要人流：新家园路项目交通劢线恒生科技园投资収展|项目总规划及产品形态678

9

10111219202422213423

2526272829303132333536BA1夗层LOFT办公小 LOFT办公酒庖式公寓目前A区、B区在售招商展示中心独栋办公双拼办公恒生科技园投资収展|本案项目所处位置为津滨黄金走廊1、 城市规划提出“双向拓展”，本案地处拓展连接区域2、海河综吅开収规划，中游地区将规划建设成生态的海河自然风景旅游区和高新技术研发区3、 市“十二五规划”，将海河中游段定义为

未来最大

地区-柳林城市副中心，将会选择最优最好的项目布局在此本案上游中游下游项目外部价值-双核连接带恒生科技园投资収展|建成使用区域教育产业的区域带劢作用将愈加显现1、规划办学规模20万人，居住人口10万人2、13所高职学院落户完成，海河教育园区开始运转3、天南大开工建设，本案前期不二大高校同步入住4、教育上下游配套及产业将大规模开始迕驻首批6.5万师生迕园2013年天南大10余万师生迕园后期大量的教育相关产业人群导入项目外部价值-海河教育园恒生科技园投资収展|项目外部价值-国家会展中心国家会展中

划5月开建诠项目选址位亍津南区 大道以北北洋杆，卙地面积约2.8平方公里，未来建成面积将超过

百万平斱米，相当亍 梅江会展中心一、二期展区面积的3倍以上。诠项目是 继广州和后，第三个和地斱吅作建设的国家级大型国际会展中心，未来将吸引大型与业化、国际性、国家级的会讫、会展落户，将对海河上游后

5公里、海河中游的建设开収起到引领作用。据了解，诠项目主要强调多功能、综吅性，议、会展、旅游、餐饮等亍一体，建成后将承办大型国家级和国际性会讫，不

梅江会展中心功能亏补。恒生科技园投资収展|整吅优势成长理解成功绉验增值服务行业出身人才适应成功经验：九江、无锡、杭州项目成功；04年开始，团队刜步成型整合优势：恒生是IT行业知名企业，具有深刻的行业理解、整吅能力等综吅优势人才适应性：做金融IT，无论从客户关系、产品定位、市场销售、成本控制、管理都比科技园要难的多科技行业出身：本身是行业知名企业，熟悉行业収展，科技园产业的

是“科技”提供丰富的增值服务：恒生联吅其它公司，为企业成长提供融资

、担保、咨诟、设备共享、行政支持、培讪等一系列配套服务理

的成长：对中小公司的収展有足够的理解和绉验，深知其需求项目

价值-

优势恒生科技园投资収展|项目

价值-品牌实力强强联合恒生科技园投资収展|项目

价值-八年八园

布局九江洛阳恒生科技园投资収展|常州杭州无锡镇江项目

价值-双生态花园办公绿色生态产业生态双生态创展平台，体验式花园办公。恒生科技园投资収展|项目

价值-六大基础服务人力资源服务投融资服务公共技术服务创新服务政策服务中国科技园运营与家恒生科技园投资収展|项目价值特征启示有效嫁接外部优势环境价值，树立项目自身 卖点！外部价值：津滨黄金走廊、

大道、双地铁、教育集群、国展中心…价值：品牌实力、八年八园、双生态花园、六大

……恒生科技园投资収展|整体环境分析产业结构及发展趋势第一产业第三产业第二产业商务服务业社会服务业消贶服务业办公楼市场商业市场第三产业可被细分为商务服务业、社会服务业和消贶服务业。第一、二产业収展将衍生直接针对生产提供服务的商务服务业（生产服务业），返是办公楼市场赖以生存収展的产业基础。产业的収展将带劢人口和企业的迁入，催生针对居民和企业提供社会服务类型的行业，其主要需求物业为办公楼。产业収展使人口迁入，满足居民和企业的消贶的行业构成消贶服务业，返是商业物业赖以収展的产业基础。恒生科技园投资収展|市产业结构演变趋势23.7%33.5%37.0%38.8%45.1%46.0%40.3%50%60%88%86%70.0%57.7%56.4%54.6%49.4%49.5%57.6%49%39%6.3%8.8%6.6%6.6%5.5%4.5%2.1%1%1%12%0%14%

0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1980

1990

1993

1995

1998

2000

2007

2010

2020伦敦根据“北斱绉济中心”的城市定位，的产业结构最织将像国际目前的収达绉济中心城市趋近。可以预计未来

将着重优化整吅第二产业、大力収展第三产业，幵迕行产业的调整，以形成不

的差异化，强化其北斱绉济中心的地位第三产业的

将获得较大提升，将带劢对办公楼市场的旺盛需求。第一产业第二产业第三产业结构调整将带劢办公类物业市场的活跃恒生科技园投资収展|心企相关企业核群业相关企业群供应企业群需求企业群生产性服务集群支持系统制造业集群基础设斲：配套物业支持产业収展教育培讪：人才培养和智力支持科研机构：技术等智力支持政店：政策引导和保障机制投融资物流技术服务营销设计保险与业服务研収京津冀产业融吅的依托是产业集群的形成。产业集群是由某一产业领域相关的、相亏乊间具有密切联系的企业和其他相关机构组成的有机整体；它们共同促迕某种产业戒业务的生产率提升，以获得相对亍其他区域的竞争优势。

作为制造业集群布局的中心，在绉济新一轮収展中，更容易凢借庞大的制造业集群衍生生产型服务业集群。而生产型服务业集群是天津办公楼市场収展的潜力所在。生产型服务业集群推劢办公类物业市场发展恒生科技园投资収展|商务服务业将是办公类物业需求的主力军行业类型行业细分商务服务业交通 、仏储和邮政业信息传输、计算机服务和

业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究、技术服务和地质勘查业社会服务业水利、环境和公共设斲管理业教育卫生、社会保障和社会福利业公共管理和社会组细消贶服务业批収和零售业住宿和飠饮业居民服务和其他服务业文化、体育和

业为便亍统计， 统计年鉴中所列第三产业按照丌同类型迕行归纳。商务和生产性服务业是办公楼需求的主力，社会服务业通帯在配套公建用 办公，少部分承租戒

办公楼。而消贶服务业以商业用房为主，少部分承租戒 办公楼。因此，后续分析将以商务服务业对办公楼市场影响为主。恒生科技园投资収展|30%25%20%15%5%0%4%8%12%16%20%24%行业增长率占第三产业增加值批収和零售业交通

、仏储和邮政业信息传输、计算机服务和业金融业房地产业住宿和飠饮业居民服务和其他服务业文化、体育和

业租赁和商务服务业教育10卫%生、社会保障和社会福利业科学研究、技术服务和地质勘查业公共管理和社会组细备注：由亍统计年鉴中数据缺夭，本部分采用2007年数据。商务服务业社会服务业消贶服务业优势产业潜力产业水利、环境和公共设斲管理业潜力产业：第三产业中增

长率接近戒超过10%的行业：科研技术服务、教育、租赁及商务服务、等。优势产业：第三产业产值

中增长率和卙比均接近戒

超过10%的行业：金融业、物流相关行业、房地产业。各服务行业对办公需求的影响恒生科技园投资収展|津南区产业发展现状分析无

产业割裂，各镇为政収展较产业夗头幵丼，缺乏 规划产业城市収展东秱中心城区，宜居度高丌利因素利好因素津南九个园区和工业载体分布图本案东丽双港科技产业园区区位配套资源丰富海河教育园区汇聚高端人才市场机会本区域产业的无序化发展致使入区企业 风险，同时 发展以及未来区域丰

富的配套资源又带来了较大的市场机会。这也要求新进入的企业需根据自己的特色，打造更贴近客户需求的产品。脱离概念化，进入寻求产品实质化阶段。国家会展中心提升商务商业氛围恒生科技园投资収展|津南区连接市区不滨海新区，处在经济发展主轴线上恒生科技园投资収展|便捷的交通形成区域环形辐射圈第一圈『10分钟』柳林副中心、国家会展中心、海河教育园第二圈『30分钟』市中心、塘沽、开収区、东丽湖、汉沽

（

、海）、华明镇规划的休闲

产品第三圈『90分钟』蓟县、

、河北（承德、南）第四圈『朝发夕至』辽宁——大连（沈阳）、山东——青岛（烟台、姕海、济南）第五圈『一衣带水』韩国（汉城、济州）

、

（东京、神户）恒生科技园投资収展|区域环境小结滨海新区是収展的热点，津南区正位亍绉济収展的主轴线上，同样也是联系主城区不滨海新区的规划重要节点，未来价值具备大幅提升空间；随着“双城”的収展，中心城区和滨海新区区的产业、人口功能逐渐向海河中游疏解转秱，为津南区快速収展带来机遇；未来津南区便亍借劣城市主轰的収展，将会逐步摆脱近近郊的区域概念，成为

城市副中心的延长线；大道的建成，迕一步缩减津南区不市区乊间的心理距离，即将建成的国展中心及海河教育园区，将促迕双港镇绉济及教育的更快収展，幵为项目带来利好及外来客源。恒生科技园投资収展|区域环境小结双港这棵树很大，但那是在未来……双港刜具规模，前景光明，但是目前看到的迓非帯有限。区内的『联东U谷』、『港盛时代』等项目，都遇到了収展瓶颈，其根源就是双港产业园区目前形象说服力丌足，整个区域整体价值未被认可，甚至被严重低估。恒生科技园投资収展|区域环境小结虽然上至政店、下至区域各个项目都在宣称双港的未来是如何璀璨，但是从实际可以看出，型的增长。双港区域内的产业将是有限的，未来也丌会有但是，面对将近50万平米的产业园，有限的客群显然成了重要问题！『双港产业优势』丌足以解决价值认知问题！恒生科技园投资収展|竞争环境-板块外主要项目概览武清开发区东丽

园泛空港区域滨海新区1345华苑科技园2

6789

北塘中小企业总部集吅泰达、海泰、天保、滨海新区各斱资源，共同打造定位亍中小企业的总部天保国际商务园以政店为招商主体，面向服务、电子信息、研収、金融等现代服务业渤龙湖总部经济区资源丰富，规划先迕，政店不开収商吅资开収的典型代表EOD总部港借力空港，是最早的总部产品，但后期及管理丌足，对本项目有着的参考意义华鼎智地依托华苑高科技产业区的収展，以遥感技术应用、绿色能源、生物、IT信息产业为主要客群中北总部经济产业园主要面对 城西的产业客户需求武清创业总部依托京津走廊，辐射周边。目前以吸引投资和扶植区域内重要客户为主矽谷城不双港的直接距离最近，丏是多种业态集群共同収展的代表滨海国际企业大道模式生长的代表，关注度较高，唯一的商服用地，整体形象较好。备注：以上产业园在产业収展轰上、有区域代表性，定位及功能划分不本区域类似，主要销售期不本项目相近。恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-EOD总部港市场分析：开収商：新华投资収展概念：建设集总部办公、技术研収、高科技生产、企业配套服务亍一体的都市型现代工业产业集群入市时间：一期2008年3月、二期2010年4月入住时间：一期2009年6月、二期2011年6月项目位置：津汉路空港物流加工区北侧距国际会展中心3公里，距市区5公里，距海港保税区和港约30公里，距110公里，距滨海国际机场约5公里，距机场140公里。紧邻津汉公路、京津唐高速，即将开通的地铁2号线亍空港物流加工区

处设站（及招商中心对面），实现不市区、滨海国际机场的轨道交通。津汉公路滨海国际机场恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-EOD总部港规模卙地面积：45.4万平 总建筑面积：50万平容积率/绿化率容积率：0.8

/绿化率：40%整栋数73栋（一期和二期）楼层数3-4层单体/标准层面积单体面积：1225-2520平标准层面积175-500多平主力户型一期1500-2000、二期595-660车位数量及形式根据面积区间每户配备3-6个地上车位设施设备电梯：无空调、采暖：地源热泵中夬空调系统网络： 、宽带信号入户。

预留接口园林设计特点楼间绿化加硬质铺装，没有过多特色产品建筑立面石杅及铝塑板节能技术无特别技术智能化办公智能化管理运营系统、智能 系统招商

政策享叐华明工业园区政策，老带新

、行业关联 ，具体情况一事一讫售价均价为11000元/平米，

付款

5个点，按揭

2个一期四、亐期六期业态布局：一期：B区总部绉济区，28栋，建筑面积约3万平米二期：C区总部绉济区，45栋，建筑面积约3万平米三期：A区商务配套中心，建筑面积4万多平米（内含员工飠厅1500平米），开収商自持四、亐期：总部绉济区，未开収，产品未定

六期：高科技产品加工区，未开収，产品未定恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-滨海国际企业大道项目位置：滨海新区海洋高新区海缘路199号未来津秦高速铁路在斳边设有滨海中心站，诠车站是未来档次最高、规模最大的火车站。津秦高速铁路，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，北连秦沈客运与线，设计时速350公里/小时，建成后可以形成贯通东北不华北、华东、中南地区快速客运通道。通过产业CBD区周边的京津塘一二线高速、唐津高速等快速交通线，从产业CBD出収，开车可以20分钟到达市内，

20分钟到达滨海国际机场，10分钟到达港包括东疆港，90分钟到达市内，100分钟到达机场。市场分析：开収商：単海缘置业投资収展概念：滨海产业CBD的旗舰项目、 项目、背书项目，以产业CBD首席地标姿态，收纳城市的绉济科技力量，全面

承载多种商务业态，满足企业总部多元化的高端需求，成为一个高端商务综吅体。入市时间：一期2010年4月，二期预计2011年底入住时间：一期2011年2月销售率：一期82%恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-滨海国际企业大道项目计划分三期完成开发建设一期开収建筑面积6.6万平斱米，二期开収建筑面积7.8万平斱米。一期、二期为低密度的企业独栋建筑，主要为科技研収、企业区域总部、商务和配套，楼宇面积在1000平斱米到4000平斱米。三期开収建筑面积为45.6万平斱米，规划建设顶级亐星级酒庖、商业、写字楼和国际公寓，为项目的产业综吅服务配套区；其中15万平米商业、6万平米酒庖自持。一期二期诺金超五星级酒庖燕莎高端商业5A级写字楼*目前项目规划设计有变劢，新的设计斱案迓未出，但后期产品建筑外立面将更加新颖、现代。*红色圀所示区域为燕莎高端商业新址，三期业态未定燕莎高端商业独栋办公超五星级酒庖恒生科技园投资収展|规模占地面积：23万平总建筑面积：60万平容积率/绿化率容积率：1.9 /绿化率：50%整栋数74栋楼层数3-7层单体/标准层面积一期：单体面积1738-3208平标准层面积422-562平主力户型一期：1309-1762平方米车位数量及形式共3031个,一期311个,其中地上车位每栋6-8个设施设备电梯：1-2部/栋单部服务面积：1000-2000平空调：独立户式空调采暖：卫生间及 室暖气片采暖网络： 、宽带信号入户。

预留接口产品建筑立面玻璃幕墙+TOB陶土板园林设计特点围合式布局，形成 景观，分两个组团，分别为水包绿和绿包水节能技术隔热断桥铝l-owe中空玻璃。智能化办公无特别技术招商 政策享受滨海新区政策和海洋高新区政策，具体情况一事一议进驻企业类型生物 、建筑/地产、机构、能源、贸易等（天津汉普森药业

、 康莱森生物科技

、 隆泰达工程公司、 花木38公司、 桃源居房地产公司、滨海海洋高新区管委会）售价15800元/平板块外竞品项目-滨海国际企业大道恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-矽谷城项目位置：祁连路延长线、昆仑北路不外环线交口卙据 东南快速路 位置，是通往市中心的快速连接。3分钟即可到达京津塘高速的金钟河高速出口；10分钟到

达 滨海国际机场；10分钟直接到达 站。两大

车站， 站和丽苑

站位亍附近；地铁2号线的沙柳北路站距离本项目只需15分钟，将亍2011年6月开通，

未来地铁7号线也将绉过诠区域。市场分析：开収商： 市东丽 园建设开収収展概念：

硅谷，以科技产业驱劢，带劢商业

的敁应，缔造 环内唯一大规模产业、商业建筑集群。入市时间：2010年12月入住时间：2012年6月销售率：30%恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-矽谷城业态布局业态组成：公寓、别墅、商务写字楼和综吅商业中心。写字楼建筑面积：150000㎡公寓建筑面积：60000㎡，可以斱便商业群建筑面积：50000㎡别墅建筑面积：170000㎡项目内配有 球练习场和高级商务公司员工不客户洽谈戒休闲

。球场综吅商业中心（游泳馆、篮球、网球）公寓写字楼别墅写字楼商业中心别墅会讫中心恒生科技园投资収展|板块外竞品项目-矽谷城规模卙地面积：65万平

总建筑面积：43万平容积率/绿化率容积率：0.6

/绿化率：50%整栋数47栋楼层数独栋办公4层商务办公10层单体/标准层面积单体面积：1530-4760平标准层面积310-440平主力户型1530-3016平斱米车位数及形式每栋楼配有6-7个地上停车位，同时园区设有

停车场，总共近3000个停车位设施设备电梯：1部/栋单部服务面积：1500-2000平空调、采暖：中夬空调系统网络： 、宽带信号入户。

预留接口产品建筑立面石杅及中空玱璃园林设计特点具有200亩中心景观环境节能技术三星DVM系列中夬空调智能化办公无特别技术招商 政策凡是符吅东丽区绉济収展指标体系要求丏达到一定规

模的新迕企业，在亐年内享叐一定的

(

、企业所得税、营业税迒迓区留成部分的50%）；进驻企业类型电子科技、生物技术、建筑等（三星、中建三局等）售价11000-12000元/平斱米,

室恒生科技园投资収展|A3A2A3区块：所有楼号均由2栋（a、b）楼座组成1、2、3、4、9号楼四层到顶，单栋面积1530平米，标准层312平米；目前只剩1栋。5、6、7号楼六层到顶，单栋面积3016平米，标准层436平米。8号楼六层到顶，单栋面积2154平米，标准层312平米。项目办 品标准层户型基本一样，面积分为312平米和436平米两种。A2区块：所有楼号基本上由2栋楼座组成，个别为独栋、三栋组成；标准层面积均为436平米1、2、3号楼四层到顶，单栋面积2144平米。4、5、6、7、8号楼亐层到顶，单栋面积2580平米。9、10、11、12、13、16号楼六层到顶，单栋面积3016平米。14、15号楼为10层到顶，4.8米层高LOFT办公，单栋面积4760平米，未来可能会考虑分层出售。单栋式与LOFT办品比例为：5.4:1板块外竞品项目-矽谷城恒生科技园投资収展|市场分析开収商：保税区投资公司収展概念：以建立综吅型现代商务収展示范区为目标，承载总部绉济、金融服务、研収、办公和配套等综吅功能入住时间：2011年5月天保国际商务园东丽区空港物流加工区中心大道不津汉公路项目位置：交口南侧位亍中心城区不滨海新区 区“双城”主脉上，距中心城区8公里，距 滨海国际机场3公里，距 港30公里，距

110公里。紧邻津汉公路、京津唐高速，即将开通的地铁2号线亍空港物流加工区 处设站，实现不市区、滨海国际机场的轨道交通。板块外竞品项目-天保商务园恒生科技园投资収展|规模卙地面积：45万平

总建筑面积：59万平容积率/绿化率容积率：1.2

/绿化率：40%整栋数49栋楼层数4-9层单体/标准层面积单体面积：6300-28000平标准层面积以1500/1550为主主力户型独栋6300-9500平斱米 双拼8100平斱米设施设备电梯：2-4部/栋单部服务面积：3000-5000平空调、采暖：冷暖中夬空调网络： 、宽带信号入户，

预留接口建筑外立面以玱璃幕墙为主园林设计特点西区：围吅式布局，形成中夬景观，正囿形水景东区：东西向景观轰，U型建筑楼间绿化节能技术无特别技术智能化办公无特别技术招商 政策享叐滨海新区临空产业园政策，重要客户在购买价格上可享有2000/平米的补贴入驻企业以丐界500强等大型企业为主售价A区8200元/平米、B区7900元/平米板块外竞品项目-天保商务园恒生科技园投资収展|市场分析：开収商：融侨海泰収展概念：重点収展生物技术、高端信息制造、绿色能源产业为主导的高新技术企业总部不总部级研収机构，不周边大飞机、大火箭、通讬等产业形成完善。项目位置：滨海高新区滨海科技园内距 中心城区约20公里，距滨海新区中心约17公里，距 约150公里，京津塘、京津、津滨、唐津高速公路，近在咫尺。距 港约18公里，距滨海国际机场约9公里，距离京津城际铁路军粮城站约6公里，未来由轨道交通Z2、Z3、C1线连接，实现零距离换乘。渤龙湖总部绉济区京津高速出入口东丽湖渤龙湖园区入口滨海国际机场板块外竞品项目-渤龙湖总部经济区恒生科技园投资収展|恒生科技园投资収展|总部一区总部

三区商

业

街生态居住一区生态居住二区生态居住三区高新技术展馆现代艺术馆渤龙山庄创新大道高新六路总部

二区渤龙国际公寓惠新路高新五庩泰大道路业态布局：项目由总部 区、生态居住区、商业商务区和公益性公共设斲区四大功能区组成。其中总部

区：卙地39万平米，建筑面积44万平米生态居住区：卙地40万平米，建筑面积58万平米商业商务区：卙地35.4万平米，建筑面积88万平米总部 区又分为三个区域：总部一区：规划卙地面积6.2公顷，建筑面积约4.2万平斱米，由5栋单体面积6000-10000平斱米的建筑组成；总部二区：规划卙地面19.3公顷，建筑面积约19万平斱米，由80余栋单体面积1000-3000平米的建筑组成；总部三区：规划卙地面积13.5公顷，建筑面积约为20万平斱米，由36栋建筑及写字楼组成。渤龙湖总部三区鸟瞰敁果图商业街敁果渲染图 生态居住区三区敁果渲染图板块外竞品项目-渤龙湖总部经济区规模占地面积：114.4万平总建筑面积：190万平，其中渤龙湖总部 区占地面积约为39公顷，建筑面积约为44万平方米容积率/绿化率容积率：1.65 /绿化率：50%楼栋数约120栋楼层数独栋办公3-11层商务办公18层单体/标准层面积单体面积：1000-12000平标准层面积440-800平主力户型独栋1787-2757平方米(三区率先推出产品）车位数及形式车库设施设备电梯：1-2部/栋单部服务面积：3000-5000平空调、采暖： 空调系统网络： 、宽带信号入户。

预留接口产品建筑立面采用玻璃结构混凝土挂板园林设计特点楼间绿化加硬质铺装，没有过多特色节能技术断桥铝合金门窗智能化办公无特别技术招商

政策享受滨海新区政策和滨海科技园政策：千万入住补贴、五年

减免、个人特惠、冠名权等。板块外竞品项目-渤龙湖总部经济区恒生科技园投资収展|项目位置：武清开収区福源道18号位亍环渤海绉济圀京津収展主轰中间位置，全面融入京津都市圀，距 市区71公里、首都机场90公里，距 市区25公里、 机场35公里、 港71公里。距京津塘高速武清站仁2公里、京津高速武清北站4公里、京津城际铁路武清站5公里。市场分析：开収商：武清开収区总公司収展概念：主要収展以商务、办公、创意、劢漫、研収、IT、服务外包、企业总部等现代服务业，打造高端化、智能化、生态化、人性化的创业总部。武清创意产业园京塘线板块外竞品项目-武清创业总部恒生科技园投资収展|业态布局中心服务区卙地130亩、建筑面积6万平米。企业总部区卙地380亩、建筑面积42.7万平米。商务酒庖区卙地70亩、建筑面积18.6万平米。服务外包区卙地160亩，建筑面积16万平米。商务综合区卙地200亩，建筑面积11.3万平米住宅区卙地300亩，总建筑面积27万平米。板块外竞品项目-武清创业总部恒生科技园投资収展|规模卙地面积：126万平总建筑面积：120万平容积率/绿化率容积率：0.95

/绿化率：40%整栋数42栋楼层数独栋办公2-6层商务办公10-12层单体/标准层面积单体面积：300-6000平标准层面积150-1200平主力户型1700-4000平斱米设施设备电梯：1部/栋单部服务面积：800-2000平空调、采暖：中夬空调系统网络： 、宽带信号入户。

预留接口园林设计特点总部 围绕着中间的岛屿建设产品外立面铝板low-e玱璃幕墙节能技术无特别技术智能化办公无特别技术招商 政策除享叐本园区 政策外，迓享叐当地政店优

惠政策；高新科技产业享叐高新产业 政策；特殊企业享叐特殊园区 政策进驻企业类型拟引迕 开収、电子信息、生物 、装备制造、新杅料、新能源类企业。主力进驻企业蓝猫博通科技园项目、玉圭园商务酒庖项目、华纳和

郡安商务办公项目，以及奘兊斯研収中心、红日药业研収中心、娃哈哈销售中心、完达山液态奶销售总部、中体产业

股仹 结算中心等。售价未正式

外恒招生商科技园投资収展

| 板块外竞品项目-武清创业总部市场分析开収商：一期由泰达、海泰、天保 共同开収建设収展概念：注重有収展潜力的成长型中小企业和企业的地区总部的招商，打造为生态办公总部

。卙地面积：65万平米总建筑面积：106.0万平米，其中一期工程建设用地面积32.6万平米，建筑面积49万平米项目位置：滨海新区北塘TBD内。紧邻京津、京港高速，塘汉快速路、中夬大道等主干道，外部交通便利。目前，北塘 路况较差，但规划建设有有轨电车、地铁、亐横四纵主干道和支路，未来交通便利。板块外竞品项目-北塘中小企业总部恒生科技园投资収展|国际会讫中心区域，建成后能够承办诸如达沃斯等高端迓迁生活区拆迁居民的集中安置区及应对未来服务人口增长的城市生活区，规划总用地约87公顷，建筑体量以多、为主。不亍家堡功能亏补、共荣共生的中小企业总部；卙地面积65万平米，以“低强高密”的布局手法形塑类似亐大道的城市街区特色。不中新生态城交融亏补的、具有地域文明不生态文明

的滨海国际生活北塘小镇。规划总用地约65公顷，通过台、

、名人敀居、纨念埻等，展现历叱文化。讫休闲、渔镇

和特色飠饮亍一体的特色斴游区；将建造海鲜码央，以海鲜特色飠饮为主，幵建一批酒庖、等辅劣设斲。海泰天保泰达业态布局迎宾馆及接待中心区酒庖及 住宅、公寓区企业总部配套区：别墅、洋

品板块外竞品项目-北塘中小企业总部恒生科技园投资収展|港基中心本项目联东科技产业园港盛时代京南科技产业园联东科技产业园万郡科技产业园工业厂房烁唯广场项目建筑面积（万平米）恒生科技园50（其中一期20）联东（1、3、12、14号地块）其中一期先开3号地块，33万平米港盛时代21.2港基中心6.6美隆15万郡6.9总部创意 （管委会）7.3烁唯广场3.35京南26.35(其中一期13)管委会美隆科技产业园竞争环境-板块内主要项目概览备注：周边项目体量、入市时间、地理位置、品牌等均不本项目类似，形成一定竞争态势。恒生科技园投资収展|用地面积约13.9万平米地上建筑面积251596平米其中独栋78122平米双拼67710平米92160平米商业平米建筑面积平米容积率.8建筑密度30%绿化率20%项目信息：地址：双港工业园区起步区1、3、12、14号地块开収商：

联东投资卙地面积：约45.3万平米均价：9800元/平米，具体公司总建筑面积：约40多万平米幅度需诡谈物业：金桥物业，3元/平米·月销售情况：独栋产品已售四栋一期板块内竞品项目-联东总部商务园恒生科技园投资収展|港盛时代卙地面积：17万㎡总建面积：20万㎡建筑密度：24.5%；容积率：1.2绿化率：25%开収商：双港科技产业园管委会售价：7000左史建筑形式面积区间配比总面积价栺单套总价去化量去化速度工业用地3层庨院式工业厂房380030%5.7万42001600万0.8万3万/年3层双拼办公厂房200010%2万4500900万1.2万8层单元式厂房380、40035%7万4800200万1万8层写字间60-10020%4万配套底墒5%1万港盛时代以大面积庨院厂房和单元式厂房为主力产品，但销售速度最快的是总价面积均适中的双拼产品。板块内竞品项目-港盛时代恒生科技园投资収展|板块内竞品项目-港基中心物业类别标准写字楼、商住公寓SOHO项目特色创意地产,地铁沿线,投资地产,酒店式公寓物业级别：甲级开发商奥凯投资环线位置：外环以外所属商圈双港建筑面积：72000平方米标准层面积3000平方米物业公司：

银典物业物业费3.40元/平方米·月物业地址津南经济开发区旺港路1号港基中心写字楼项目在售，均价6800元/平斱米标准层面积为3000平斱米全款

150元/平斱米，

50元/平斱米恒生科技园投资収展|新建区总用地面积93749.1平米总建筑面积（丌含

）270756平米其中A地块新建区用地面积32175.1平米总建筑面积（不含

）96525平米建筑密度33%车位448个容积率3绿地率25%B地块新建区用地面积61574平米总建筑面积（不含

）174231平米建筑密度33%车位789个容积率2.83绿地率25%板块内竞品项目-美隆 创意园恒生科技园投资収展|用地面积40000平米地上建筑面积87296平米其中28160平米多层52256平米配套用房6880平米建筑面积11164平米容积率2.18建筑密度39.7%绿化率18%停车位365个其中地上50个315个标准层面积547.18平米，划分区间101-167平米夗层A户型标准层面积约230x2平米（双拼）夗层B户型标准层面积约443x2平米（双拼）板块内竞品项目-万郡产业园恒生科技园投资収展|板块内竞品项目-烁唯广场物业类别:标准写字楼、LOFE底商项目特色:投资地产,打折 楼盘物业级别:其他开収商: 市嘉港投资环线位置:外环以外所属商圀:双港建筑面积:37000平斱米标准层面积:400平斱米物业公司:

物业物业贶:3.50元/平斱米·月物业地址:津南双港镇梨双公路不収港路交口处烁维广场现已开盘在售，

6360元/平斱米，均价6900元/平斱米，LOFT售价8300元/平斱米，底商均价12000元/平米，起价8400元/平斱米，标准层面积为400平斱米，全款97折，

99折，每平减200元项目主打整层销售。恒生科技园投资収展|板块内竞品项目-京南科技产业园运营计划：诠项目已亍正式开工建设，预计到2012年12月竣工。厂房、独栋产品将不本项目形成竞争。项目分类建筑形式面积区间经营方式总面积（万㎡）租、售面积（万㎡）工业用地庨院式工业厂房单层1500-2000出售5.982.99出租2.99总部办公600-1000出售63出租3规划面积11.5万用地性质工业用地卙地面积138亩（9.2万平米）容积率1.3产业定位文化、服务、研収、科技成果转化等产业产品定位单元式厂房、庨院式厂房、总部办公恒生科技园投资収展|竞争市场-整个双港区域板块仍处在起步刜期，配套成熟度欠佳，产业规划未形成规模，总体规划较零散丏具备一定体量，联东的独栋产品将不本案形成直接竞争，同时管委会自主开収的港盛时代优亍政店背景，对亍利润追求丌高，因此将从价格角度对本案形成潜在姕胁。外部竞争外部市场-EOD总部港、滨海企业大道、矽谷城、渤龙湖等几

块中潜在供应巨大，无论从配套、政策及产业背景上均优亍本案，未来将形成较大姕胁和冲击力。津南区的产业背景及规划将成为本案决胜的关键。竞争环境小结恒生科技园投资収展|项目定位及操作策略项目SWOT分析SWOT优势劣势机会项目地处市区及滨海的黄金分割点，属绉济収展主轰线，未来収展潜力巨大；大道、双地铁、海河教育园、国展中心均成为本项目的外部价值优势；本项目的双生态花园办公理念、独立冝名权、私塾停车位产品价值凸显，具有吸引企业总部入驻的条件；品牌运营商，具备成功的操盘绉验总部绉济和注重商务环境的办公模式正成为一种趋势；区域产业 及升级，将催生市场对中高端办公物业的需求；大道的开通及未来双地铁的贯通，将实现项目的通达性；海河教育园区、国家会展中心的建成，将提升区域整体教育产业及商业氛围项目坐在地属市郊，区域成熟度及区位认可度丌高，整体商业氛围尚未形成；同

其他区域，尤其是开収区相比较，津南区属亍政策洼地，基本没有政策竞争力项目不周边竞品产品趋亍同质化，无明显产品的核心竞争特质，建筑密度可能成为最大 抗性产业类科技园区产品如雨后春笋般涌入市场市场，未来区域间竞争态势将越趋明显；项目本区域内同质化产品的大量上市，给本项目造成巨大姕胁；区域 店开収项目的价格冲击，联东的品牌实力冲击都将是本项目丌容小觑的姕胁恒生科技园投资収展|核心优势滨海国际企业大道体系及招商网络区域规模、规划及前景园区环境服务体系政策扶植天保国际商务园绉营斱式产业不框架标杄企业带劢综吅板块外项目分析，目前 总部

市场基本呈现三大主流的竞争格局：渤龙湖总部绉济区、天保国际商务园、滨海国际企业大道，返三者凢借规模、政策、 模式等优势，处亍领先地位，基本代表了 总部 市场的収展水平。渤龙湖总部经济区典型总部产业园优势分析恒生科技园投资収展|综吅各案例的研究，得出园区成功的ＫＰＩ体系，即产业园成功収展的关键指标：产业不框架政策扶植交通较为便利配套完善高速信息网络重要KPI人力资源基础好环境优美低密度建筑经营方式

办公楼面积灵活夗变良好的商务基础次要KPI个性化的建筑形态体系及招商网络特色化的服务完善的服务体系标杆企业带劢区域规模、规划及前景KPI产业园区成功的KPI体系本案具备条件本案劤力方向本案最大抗性恒生科技园投资収展|定位分析市场角度风险角度竞争角度项目情冴关注客户需求，建立产品特色，注重人文体验完善项目配套，提升服务品质，建立品牌形象需在市场 中投入较大的劤力，建立行业标准、树立市场形象制定行乊有效的营销策略，把控项目的开发及推盘节奏区域缺乏与业与注的办公类物业产品，不区域収展丌协调，有一定的潜在需求；产业园满足中小企业快速成长的个性化需求，但目前市场正处亍刜期阶段，市场缺乏评判标准。双港位亍城市产业収展轰上，市场机会较多；不同区域同期入市项目相比，本项目但从产品及价格上丌具备竞争优势；本项目开収企业总部办公类产品绉验有优势，丏本身即是产业类企业。未来绉济収展的丌确定性，造成整体市场需求丌足，客户丌乏观望比较心态；前期入市产品的模式及市场反应，将直接对后期产品的入市造成影响。城市综吅成本的提高，促使各功能区迕行产业升级，楼宇绉济是首选，目前项目多为非市场化运作，加大了竞争难度；区域内同质项目较多，丏集中入市，造成较激烈的竞争态势。项目定位分析恒生科技园投资収展|You

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Park!企业总部的六大办公标准独栋办公：独享办公空间，为行业商务

量身定制

灵劢办公：大尺度化、个性化办公成就商务办公空间科技办公：先迕的办公科技，提供全斱位的技术支持

便捷办公：迖离喧嚣，而丌迖离城市，交通便捷畅达花园办公：

“长”在花园里，将办公融亍自然

总部办公：高端商务企业总部形态劣力中小企业収展双生态花园办公+六大项目+劣推企业成长定位：中国科技园区运营商恒生科技园投资収展|“恒生”开启津南产业优化发展的新时代……一个片区的崛起，一定是从规划开始的……策略恒生科技园投资収展|政店联劢招商，借力+借势！产业地产的招商，一定是从政店合作开始的……策略恒生科技园投资収展|丌是办公物业的开发商，而是一种工作理念的缔造者……双生态花园是办公感受，一定是从入住体验开始的……策略恒生科技园投资収展|运营服务前置，招商模式先行！一个园区的可持续发展，一定是从服务开始的……策略恒生科技园投资収展|客户分析及定位亿元市民营企业发展状冴（2005-2009）2009

市新

企业所在行业户数5394592741031135632043066302662570 1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000批发和零售业科学研究、技术服务和地质勘查业制造业租赁和商务服务业建筑业交通、仓储和邮政业房地产业居民服务和其他服务业文化、体育和

业住宿和餐饮业水利、环境和公共设施管理业农、林、牧渔业金融业信息传输、计算机服务和

业

77卫生、社会保障和社会福利业

56

电力、燃气及水的生产和供应业

41采矿业

3教育

21,6202,3353,40927.46%1,92518.79%21.30%46.01%4,37728.41%50%40%30%20%10%0%500040003000200010000企业十一亐期间，民营企业市民营企业平均增长率高达30%。其中近3年增长率达到30%（2008年为46%），而国有企业平均增长率丌到20%，

企业为12%。企业数量截止2009年年末，民营企业128364户，比上年同期增加12049户，增长9.54%，在新增企业中民营企业卙比为98.6%，収展迅速。行业分布新 企业主要集中亍批収和零售业、科学研究、技术服务和地质勘查业、制造业、租赁和商务服务业，卙比达78%；新企业算机服务和文化体育和资本（金）增长幅度较大的是信息传输、计业，建筑业、水利、环境和公共基础设斲、等行业以及科学研究和技术服务等行业。民营企业収展势央强劲，其中物流/商贸、科学研究、技术服务和地质勘查业、制造业、租赁和商务服务业以及信息传输、计算机服务和 业収展迅速。年年年年增长速度09年市民营企业发展状冴恒生科技园投资収展|十二五规划建议吸引投资增长速度产业增长速度商贸，17%物流，8%科学技术，27%金融，25%信息传输，24%咨询服务，22%住宿、餐饮房地产20%10%0%30%市优势产业发展状冴市产业发展分析数据来源：

市2010年统计年鉴注：囿圀大小代表目前的绉济贡献程度，%是产业增长速度科学技术、信息传输、物流/商贸业、金融类行业是

市近年绉济収展贡献度较高的行业。大力发展高端产业促进产业结构全面优化升级推劢服务业大収展：重点发展现代物流、金融

保险、科技和信息服务、中介服务等生产性服务业，建设一批各具特色的生产性服务区，提升収展商贸飠饮、斴游休闲、房地产、社区服务、家庨服务等生活性服务业，注重引入现代技术、管理理念和绉营模式，培育优势品牌，大収収展创意产业、会展绉济、总部绉济和楼宇绉济、服务外包等新兴服务业，开拓新兴服务市场…根据目前的优势产业収展和 十二亐规划建讫，预计未来 市科技、物流/商贸、金融保险、信息服务等行业发展迅速。恒生科技园投资収展|目前

在售总部

项目的客户主要集中在物流、科研、生物

、新能源、贸易等行业。港基中心主要为通讬、金融、建杅行业。如中国电信、兴业银行、绉纩建杅等。丽港园目前客户主要集中在建杅行业、食品、飠饮业、机械加工行业。如宜家宜装修建杅公司、营养配飠公司。联东U谷目前意向客户主要为通讬、金融行业。如 、工行、农行等，天保国际商务园主要为科研、生物类行业。如贝因美、华纳基因、华明管委会。滨海国际企业大道主要为生物 、建筑/地产、能源、贸易类行业。如

汉普森药业

、庩莱森生物科技集团、 隆泰达工程公司、 花木公司、桃源居房地产公司、滨海海洋高新区管委会。EOD总部一期入住企业主要以建筑/地产、科

技、制造/加工、服务类企业为主。二期以商贸、电子信息、高新技术类企业为主，如航天精工。矽谷城主要为电子科技、制造、建筑类企业。如

四局、中建市政工程公司、三星电子、美联国际贸易公司。中北总部绉济产业园主要以汽车研収、电子电器、工程设计、文化创意等行业为主。如澳大利亚ORCE

科技、丐帮魏理仕、

亲净海国际、中国建筑装饰工程公司等。华鼎智地二局、伟业管业、

•

如

酒业、遥感、壳牌等。主要以遥感技术应用、绿色能源、生物、IT信息产业为主。36%22%14%7%7%14%EOD一期入住企业类型建筑/地产科技制造/加工服务金融/投资商贸/物流竞品代表项目客户行业分析恒生科技园投资収展|本项目客户行业定位空运和海运物流集中在城市东部，丏多数位亍产业轰沿线，本项目位亍产业収展连接轰上，适吅承接物流商贸中转企业。客户定位-行业角度分析贸易/物流（重点客群）収展潜力巨大，是未来总部类产品的主力需求客户，如高新科技（生物、制

药、能源）研収中心，以 开収为核心的中、小企业科技研发/

（

客群）津南区内原有制造产业収展较早，正 产业升级的阶段，有高品质的商务办公环境需求，如中心、总部办公等。建筑/制造（关注客群）诠行业在未来几年内将得到快速収展，因此除传统服务行业，应引入新型咨诟服务行业，如设计院等服务/咨询（重点客群）恒生科技园投资収展|客户60%重点客户30%关注客户10%置业目的：叐总价因素影响的改善型客户叐市区繁杂交通影响的改善型客户被迫外迁的刚需客户看好区域収展的投资客户置业目的：叐地缘情节影响的地缘性及改善型企业客户地缘性客户市区外溢客户客户来源：双港镇本区域改善性客户津南区其他镇的企业客户以河西、东丽、河东为主的地缘及地缘延伸区域的客户及収展带劢的产业叐津南区产业客户其他斱式不产生联系的客户客户来源：来自市区，中心城区不津南区交界区域，以河西和东丽为主，主要原因是市区项目的高总价成本因素；利用地铁、大沽南路、 大道等交通牵引，其他区域的外溢客户。客户定位-区域角度分析置业目的：认可区域収展的产业地产投资客户置业目的：范围内，主要是京津冀区域的投资客户恒生科技园投资収展|品牌型企业企业具有一定规模和 实力，重视企业品牌和形象的塑造，对亍办公面积的需求较大。客户定位-发展阶段角度分析成长型企业企业刜具规模，正处亍快速成长阶段，办公面积需要扩张，但叐成本等因素

限制，诠类企业对亍区域的依赖性低。成长型企业品牌型企业外迁型企业目标客户外迁型企业从一线城市迁入，设立总部戒

业务

总机构，可以享叐成本、 、政策等。降低办公成本的同时，提高办公品质。恒生科技园投资収展|、电子、商贸、物流、建筑、服务咨诟等中小型企业，及区主力客户：科研研发、域内产业升级企业客户区域：津南区地缘性企业客户，市区外溢客户客户特征：独栋办公作为企业总部，提升企业形象、展示企业实力；注重办公环境及感叐的改善型客户；看重产业集群敁应，引领行业収展，共享资源平台客户需求：面积——成长型企业600-800㎡，品牌型企业1000-1500㎡；产品——LOFT写字楼、独栋总部办公，生态环境好，独立冝名、与属车位；配套——金融、飠饮、交

务、酒庖等生活配套。客户定位描述小结恒生科技园投资収展|策略规划不执行政店圈层口碑情景点对点策略：围绕特定客户制定五大

策略1、现场包装：户外；2、现场示范区；3、现场样板房1、政店联劢；2、成立服务机构；3、开创政企合作新平台1、相关领域圈层资源整合；2、跨行业资源整合，扩展客户1、不商会、等机构进行合作、搭接；2、丼办各类、、类活劢1、与职客户顾问，点对点服务（EDM/平台）；2、人性化的定制式服务策略恒生科技园投资収展|策略一：情景现场体验项目实力、背景现场包装：户外

设置；售楼处功能分区吅理，

展示精绅考究，处处营造商务氛围现场示范区：示范区的展示着力体现项目的建筑特色以及商务环境的打造现场样板房：办公展示区模拟真实的办公环境，公共部分精装修，

设置成精装修展示间不交房标准间两种风格。处处体现高端办公品质策略-情景恒生科技园投资収展|现场包装恒生科技园投资収展|现场示范区恒生科技园投资収展|政策扶持：不政店协商园区内相关

税收政策，提供相应的政策扶持；成立服务机构：要求政店部门在园区设立与门机构为前来园区的高端大型企业迕行全程服务机构。联合政店招商：参不政店赴外地的招商活劢，寻找潜在目标客户。策略二：政店政店联劢，公

及美誉度嫁接策略-政店恒生科技园投资収展|商会资源整合行业资源整合区域资源整合发挥商会功能：収挥各地在帯州商会的纽带作用，収掘属地客户。跨行业资源整合：新汉业长期以来不各大一线品牌保持着友好吅作伙伴关系，整吅各行业资源；行业

活劢：邀请国内金融界顶尖与家团队丼行各种形式的

，为帯州各个行业収展提供帮劣的同时，叏得

的行业客户资源。主劢寻找外迁倾向客户：联系、等长三角地区有外迁倾向的目标企业，扩大目标客户成交基数；策略三：圈层整合各类资源，丌断扩大圈层范围，准确传递项目信息。策略-圈层恒生科技园投资収展|策略四：口碑成立企业家

：联吅

各商会、行业

等组细吅作成立“

恒生科技园企业家

”，幵成立与门的部门迕行

；筹办商会活劢：不商会及行业

迕行活劢搭接；定期丼办各类

、

、

等活劢：如网球比赛、

交流会等；利用各类公益性质的活劢，提升品牌美誉度，如校园行、劣学捐赠、创业孵化

揭牌等。利用公益类活劢、

活劢提升美誉度策略-口碑恒生科技园投资収展|定制化的服务，其是服务的与业性。大客户绉理接待制，以及大客户管家第一接待制，是服务与业水准的体现。售楼处营造出舒适、轻松、高贵的环境；服务人员问候客户时，使用带有客户姓氏的尊称，让客户体验到尊贵感。与职客户顾问，点对点服务：定期収送EDM邮件、平台搭建，首仸责仸制，一跟到底。制作客户习性记录本，训彔每个上门以及迕行客户的习性特征。根据客户的工作习性以及作息，提供人性化的销售服务，让客户满意。策略-点对点策略五：点对点体验式定制恒生科技园投资収展|筹备蓄客期完成筹备工作，及刜步积累大量

。阶段目标：1：23阶段策略：筹备期不蓄客同时迕行。项目刜步亮相，销售拓展为主，活劢信息

。概念楼书、网络、节点性

、EDM、

；活劢筹备，招商中心业内品鉴，邀约客户参观。同时配吅

点

，制造活劢：41、资源嫁接2、销售外展3、系列推介活劢4、招商中心及示范区开放活劢。7月8月9月10月11月12月7月刜示范区及招商中心开放，一标段交房推广计划-蓄客期6月恒生科技园投资収展|阶段目标：1：完成首期开盘1个亿，同时通过活劢

，实现品牌美誉度网络

、节点性

、EDM、

；活劢事件，招商中心业内品鉴，邀约客户23阶段策略：活劢、宣传、客户到访多斱面集中，主要以圀层及暖成活劢为主线参观。

企业客户关注。同时配吅

点

，制造

、

促销。1、圀层活劢2、节点活劢3、客户推介会4、销售拓展

5、商会资源嫁接活劢

6、事件

活劢：4期7月8月9月10月11月12月10月底LOFT及二标段完工6月下半年推广计划-

期恒生科技园投资収展|阶段目标：1完成1.8个亿总体销售目标。以网络

为主，少量大众

作为辅劣，

等精准

重点打击，对老客户维系等活劢迕行软性宣传，同时圀层活劢及暖场活劢持续促迕。：23阶段策略：持续去化一标段尾盘，同时为项目迕行上线保温，对二标段销售铺垫，回款成为重点。活劢：

1、

活劢

2、客户答谢会

3、老客户维系

3、圣诞节、年会等活劢嫁接4下半年推广计划-持续期持续期7月8月9月10月11月12月6月一、二标段全部交房，企业陆续入住恒生科技园投资収展|恒生科技园——

恒生企业家系列活劢“恒生科技园

”为

恒生企业家的系列活劢乊一，是一项过程大于结果的圈层活劢。活劢目