《房地产法原理与案例教程》第九章-房地产原理与案例教程

房地产法原理与案例教程第九章房地产税收法律制度第一节房地产税概述第二节房地产开发企业纳税的种类第三节个人转让、受让房地产纳税的种类第四节国外的房地产税收简介第一节房地产税概述一、房地产税的功能二、房地产税的特征三、我国房地产税的发展引例某房地产企业偷税案这里所说的房地产税是指直接或者间接以房地产为对象而征收的一种税，是房产税和土地税的总称。房地产税是某一类税的总称而非某一具体的税种。一、房地产税的功能房地产税是我国税收体系中一个十分重要的组成部分。从国际范围来看，房地产税是地方政府传统的最重要的税源，也是发展城市基础设施与公共设施的资金来源。我国房地产税收在地方财政收入的地位也越来越重要。一、房地产税的功能总体来说，房地产税的功能主要有：（一）增加财政收入，调节社会分配（二）抑制房地产行业的投机，实现宏观调控目标（三）提高土地和房屋的利用效率，防止资源浪费（四）房地产税的征收还具有配合社会政策执行的功能二、房地产税的特征1.房地产税以不动产为征收对象，税源充足，收入稳定。2.房地产税具有区域差别和地方性。3.房地产税兼具直接税和间接税的双重功能。4.房地产税以土地面积和房地产价值或收益为计税依据。三、我国房地产税的发展我国早在奴隶制时期就出现了“宾”、“贡”、“赋”等土地税的雏形，土地税一直是我国封建社会的主要税收形式。新中国成立后，经过土地改革和社会主义改造，社会主义公有制取代了封建土地私有制，土地税制也发生了根本性的变化。国家逐步颁发了有关房地产税的一系列规范性文件。第二节房地产开发企业纳税的种类一、营业税二、城镇土地使用税三、土地增值税四、城市维护建设税五、房产税房地产开发企业,俗称开发商，是指在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的企业。房地产开发企业涉及的税种很多，主要包括营业税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、契税、印花税等，如果有盈利，还应依法缴纳企业所得税，如果占用耕地，还应缴纳耕地占用税。一、营业税

【案例9—1】房地产公司营业税案（一）营业税概述

营业税是以纳税人从事生产经营活动的营业额和非商品性生产经营者取得的营业收入为课税对象的一种流转税，是世界各国普遍开征的一个税种。一、营业税

（二）营业税的纳税人和征税范围营业税的纳税人，是指在我国境内提供《中华人民共和国营业税暂行条例》规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。营业税的征税范围包括在中国境内有偿提供交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。但不包括单位或个体经营者聘用的员工为本单位或者雇主提供的应税劳务，也不包括加工、修理、修配等应征增值税的劳务。一、营业税（三）房地产营业税的征收和缴纳房地产行业征收的营业税主要是指对销售不动产征收的营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。一、营业税（四）房地产营业税的减免按照国家有关规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，免征销售转让不动产以及利用不动产从事融资租赁业务而应缴的营业税。二、城镇土地使用税（一）城镇土地使用税的概念、性质城镇土地使用税是对我国境内使用城镇土地资源的单位和个人，就其实际占用的土地面积定额征收的一种税。关于土地使用税的性质学说观点不一，主要有三种观点：行为税，资源税，财产税。我们认为，土地不仅是一种自然资源，也是一种不可再生的财产，因而对土地征税实质上属于资源税，而资源税隶属于财产税，所以土地使用税应该是财产税的一种。二、城镇土地使用税（二）城镇土地使用税的纳税人和适用范围根据国务院《城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税的纳税人为在中华人民共和国城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。根据原来我国《城镇土地使用税暂行条例》只适用于内资企业以及单位和个人，2006年12月31日国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定，外商投资企业和外国企业也应按照规定缴纳城镇土地使用税。二、城镇土地使用税（三）城镇土地使用税的计算和征收城镇土地使用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，依照规定的税额计算征收。土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。二、城镇土地使用税（四）城镇土地使用税的减免按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定，一定条件的土地可以免征城镇土地使用税。除上述免税项目外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。三、土地增值税【案例9—2】某村集体违规转让土地案本案涉及土地性质和税收两个问题。三、土地增值税（一）土地增值税的概念和性质土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税是对转让土地权利而获取收益的主体，就其土地的增值额征收的一种税。我国学界的共识是把土地增值税纳入财产税的范围。三、土地增值税（二）土地增值税的纳税人和征税范围根据国务院颁布的《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，土地增值税的纳税人为在中华人民共和国境内以出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的收入并有增值的各种行为。通过继承、赠与等方式没有取得商业性收入的转让行为不在征税范围之内。三、土地增值税（三）土地增值税的计算和征收1.计税依据土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的。所称增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。三、土地增值税2.土地增值税的税率根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。三、土地增值税3.土地增值税的征收纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。土地增值税由税务机关征收，土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。三、土地增值税（四）土地增值税的减免根据《土地增值税暂行条例》及有关规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：第一，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。第二，因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第三，个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，经向税务机关申报核实后，对原住房已居住满5年或5年以上的免税；居住满3年未满5年的，减半征税；居住不满3年的，按规定征税。四、城市维护建设税（一）城市维护建设税的概念和性质城市维护建设税是指国家对缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人以其实际缴纳的税额为计税依据而征收的一种税。我国的城市维护建设税具有明显的附加税的性质，本身没有特定、独立的征税对象，而是以纳税人缴纳的其他税为依据。征收的税款专门用于城市的公用事业和公共设施维护建设。四、城市维护建设税（二）城市维护建设税的纳税人和征收范围根据《城市维护建设税暂行条例》的规定，城市维护建设税的纳税人是指负有缴纳增值税、消费税和营业税义务的单位和个人。以上“三税”的扣缴义务人也是城市维护建设税的扣缴义务人。需要注意的是，外商投资企业、外国企业和外国人不缴纳城市维护建设税；海关对进口产品代征的消费税、增值税，不征收城市维护建设税；个体商贩及个人在集市上出售商品，对其征收临时经营营业税，是否同时按其实缴税额征收城市维护建设税，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。四、城市维护建设税（三）城市维护建设税的计算和征收城市维护建设税以纳税人缴纳的增值税、消费税和营业税额为计税依据。计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率。城市维护建设税的纳税环节、征收等事项，比照消费税、增值税、营业税的有关规定执行。四、城市维护建设税（四）城市维护建设税的减免城市维护建设税随同增值税、消费税和营业税的减免而减免。对由于减免“三税”而发生的退税，同时退还已缴纳的城市维护建设税。符合规定的安置下岗事业人员的新办服务型企业和商业零售企业，下岗人员从事个体经营并且符合规定项目的，3年内可以免征城市建设维护税。五、房产税【案例9—3】某企业缴纳房产税案（一）房产税的概念和性质房产税是以房屋为征税客体，按房屋的计税价值或者房屋租金，向房屋的所有人或者使用人征收的一种财产税。房产税是以纳税人所有或者支配的财产为征税对象，根据纳税人占有财产或者转移财产的事实来征收的，所以是财产税。五、房产税（二）房产税的纳税人和征税范围房产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的单位和个人。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区用于生产经营的房产。五、房产税（三）房产税的计算和征收房产税的计税依据是房产的计税价值或者房产和租金收入。1.从价计征从价计征房产税的计算方法为：应纳税额=计税余值×适用税率（1.2%）=应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率（1.2%）五、房产税2.从租计征从租计征的房产税,以房产的租金收入为计税依据。应纳税额=租金收入×适用税率（12%）3.房产税的征收房产税按年征收、分期缴纳，由房产所在地的税务机关征收。五、房产税（四）房产税的减免根据《房产税暂行条例》的规定，下列房产免征房产税：1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。4.个人所有非营业用的房产。5.经财政部批准免税的其他房产。除上述免征项目外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。第三节个人转让、受让房地产纳税的种类一、个人转让房产的营业税二、个人转让房产的所得税三、契税四、印花税一、个人转让房产的营业税根据我国税法规定，个人转让、受让房地产涉及的税种有营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税。【案例9—4】范某个人销售房屋缴纳营业税案范某于2007年3月1日购买一套住房，原价130万元，2009年2月5日在二手房市场销售，售得150万元。范某应否缴纳营业税？为什么？一、个人转让房产的营业税根据我国税法有关规定，个人转让房地产的行为应当依法缴纳营业税。但是对个人转让房地产的行为，国家在不同的时期有不同的优惠规定。首先，个人转让房地产的，要区分普通住房和非普通住房，通常国家对普通住房的转让行为予以优惠。一、个人转让房产的营业税根据我国《营业税暂行条例》的规定，个人销售不动产的，应当按其营业额征收营业税，税率为5%。个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。个人转让房地产的营业税缴纳随着国家经济的变化经过多次变动。二、个人转让房产的所得税（一）个人所得税概述个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税。1993年10月31日，第八届全国人大常委会第四次会议对《个人所得税法》进行了修正，完善了我国的个人所得税制度。二、个人转让房产的所得税（二）个人所得税的一般规定依照《个人所得税法》的规定，在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满1年的个人，从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。二、个人转让房产的所得税个人所得税的征税范围包括：1.工资、薪金所得。2.个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得。3.劳务报酬所得。4.稿酬所得。5.特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。二、个人转让房产的所得税（三）个人转让房产所得税的计算和征收根据个人所得税法的规定，个人转让房产的，应当以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额计算个人所得税，税率为20%。二、个人转让房产的所得税2006年7月18日，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》对个人转让房产缴纳个人所得税问题作出了更加明确、具体的规定。1.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。2.财产原值的确定。3.税金和合理费用的确定。4.原值核定。5.优惠政策。三、契税【案例9—5】梁某缴纳契税案（一）契税的概念和性质契税是指在土地、房屋权属发生移转时，根据双方当事人订立的契约，以土地、房屋的权属转移为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税。三、契税（二）契税的纳税人和征收范围在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。三、契税（三）契税的计算和征收1.契税的计算契税应纳税额计算公式为：应纳税额=计税依据×税率2.契税的征收契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。三、契税（四）契税的减免除《契税暂行条例》和实施细则外，财政部、国家税务总局还通过大量的通知、批复规定了种类繁多的契税减免和优惠规定。四、印花税【案例9—6】赵某购买房屋缴纳印花税案赵某于2006年3月25日在本市购得一套两居室，合同价款为30万元，同年5月25日取得房屋产权证。赵某要不要缴纳印花税？缴纳多少？四、印花税（一）印花税概述印花税是对经济活动或者经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。（二）印花税的纳税人和征收范围印花税的纳税人是在中华人民共和国境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人。四、印花税印花税的征收范围包括：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。2.产权转移书据。3.营业账簿。4.权利、许可证照。5.股份制企业向社会公众发行的股票，因买卖、继承、赠与所书立的股权转让书据，均按照书据书立时证券市场当日实际成交价格计算的金额缴纳印花税，即证券交易印花税。6.经财政部确定征税的其他凭证。四、印花税（三）印花税的计算和征收1.印花税的计算。印花税有比例税率和定额征收两种方式。适用比例税率的印花税计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。适用定额征收的印花税计算公式为：应纳税额=应税凭证件数×单位税额（5元）四、印花税2.印花税的征收印花税一般实行“三自”缴纳的办法，即纳税人按照应税凭证的类别和适用税目税率，于法定期限内，自行计算应纳税额、自行购买（自行纳税）、自行贴花。（四）印花税的减免根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定,五类凭证免纳印花税。第四节国外的房地产税收简介一、国外房地产税收体系概况二、美国的房地产税三、法国的房地产税四、日本的房地产税一、国外房地产税收体系概况房地产业的发展对国民经济和社会生活举足轻重，对房地产行业征税是世界各国税制体系的通例。但是由于文化背景以及经济发展目标不同，在房地产税制的设计方面，存在很大的差异。从征税范围和征税环节来看,世界各国对房地产税的设置主要包括对房地产的保有征税、对房地产的转让征税和对房地产的取得征税三大类。一、国外房地产税收体系概况（一）对房地产保有征税对房地产保有征税，是指在一定时期或一定时点上,对个人或法人所拥有的房地产课征财产税。对房地产保有征税的类型主要有三种：不动产税、财产税和定期不动产增值税。一、国外房地产税收体系概况（二）对房地产转让征税当房地产发生买卖、赠与、继承等权利转移时,大多数国家都要对转让增值部分或者所得额征税。对房地产转让所征收的税主要有所得税、增值税、遗产税等形式。（三）对房地产取得征税大多数国家在取得房地产时都要征收房地产取得税。主要有以下几种:1.登记许可税（费）。2.印花税。3.不动产取得税。二、美国的房地产税美国是联邦、州、市的三级政府，实行分税制。联邦政府以所得税为主要收入来源，主要用于社会保险和国防开支。州政府以消费税为主要收入来源，主要用于州际道路交通和基础设施建设。市一级政府则主要以房地产税为主要收入来源，用于地方福利设施和教育医疗等基础设施。二、美国的房地产税（一）美国的房地产保有税美国的房地产保有税主要是对土地和房屋直接征收的房地产税，又称不动产税，归在财产税项下。（二）美国的房地产转让税美国的房地产转让税主要是对房地产交易、继承与赠与征收的交易税、所得税和遗产赠与税。二、美国的房地产税（三）美国房地产调控措施和优惠政策为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。1.对抵押贷款者的优惠。

2.对出售自用住房（又称主住宅）收益的所得税收豁免。3.对自有住房保有税的优惠。4.对低收入者购房和租房的税收优惠政策。5.对出租房屋的业主实行税收豁免政策。三、法国的房地产税法国的房地产税收制度开始于法国大革命的最初几年，即1790年建立的土地税。在土地