案例二资本预算

——万科一、案例分析目标精品文档放心下载本原则、决策程序和评价方法，探讨构建灵活资本预算，实现公司战感谢阅读略、资本预算体系与公司文化有机结合的实践意义。二、案例资料(一)公司概况万科企业股份以下简称“万科成立于1984年5月、以房地谢谢阅读1988年进谢谢阅读入房地产领域，同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大；谢谢阅读1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行A股，成为证券交易谢谢阅读所(以下简称“深交所”)第二家上市公司；1992年确定以大众住宅感谢阅读年发行D股4500万股并在深谢谢阅读交所上市，募集资金主要用于房地产开发，核心业务突显1997年和谢谢阅读2000年共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强，2001年转让万谢谢阅读年和2004年，发行可转换公司谢谢阅读债券34.9亿元．进一步增强了资金实力。载至2006末，公司总资产精品文档放心下载485.1亿元，净资产1488亿元，按照以珠三角、长三角和环渤海区谢谢阅读精品文档放心下载市进行住宅开发及相应的配套物业管理，业务覆盖到二十多个城市，感谢阅读672.3谢谢阅读亿元，排名深交所上市公司第一位。自1991年上市16年来，万科主感谢阅读营业务收入复合增长率为28.3%，净利润复合增长率为34.1%，是上精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。感谢阅读二公司组织结构和资本预算的相关制度规．公司组织结构．公司资本预算的相关规谢谢阅读则》等在的资金管理制度，明确了公司资金管理的要求和控制流程，感谢阅读感谢阅读谢谢阅读立资金管理中心，对总部和各子公司的融资和结算业务实行统一管谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读中心统一安排下，经审批后进行；付款方面，主要经营业务付款亦由精品文档放心下载感谢阅读期编制年度资金计划和3个月滚动资金计划加强资金管理的计划性，精品文档放心下载并对子公司的资金计划完成情况进行考核。精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读等在的投资管理制度，并使用新项目决策平台对重大投资进行管理。谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读决策、公司总部审批的控制模式。区域子公司的投资项目，除重大战感谢阅读感谢阅读部门联合评审后、报公司投资决策委员会在董事会授权围进行审批；精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读董事会审议通过后方可实施。精品文档放心下载明确规定了担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，对担保业感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读保事项由总部统一控制并做后续管理，限制控股子公司提供担保。精品文档放心下载(4)募集资金使用。公司已由董事会审议通过制定了《万科企业谢谢阅读精品文档放心下载司证券发行管理办法》等法律法规的相关规定对募集资金进行管理，谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载计，审计结果和投资项目进展情况在年报予以披露。．房地产开发项目决策程序(1)房地产项目投资根据重要性逐级决策。公司为了规房地产项精品文档放心下载目投资的程序，制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》等一谢谢阅读系列规章制度。目前公司对房地产项目决策规定如表—1所示：感谢阅读注：万科拥有较为系统的房地产项目投资决策程序和相关规。感谢阅读(2)房地产项目决策流程。地产项目投资基本操作程序如下：一精品文档放心下载精品文档放心下载证会程序，听证会程序分为立项和决策两个阶段：首先申请立项，立谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载可实施。三公司资本预算资料．本次资本预算投资项目前景分析感谢阅读开发项目，具有良好的市场需求。公司作为国房地产行业的领跑者、感谢阅读万谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载投资项目具有良好的市场前景。谢谢阅读重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载著。中国经济进入20世纪90年代后一直保持高速增长，继2003年谢谢阅读GDP总值创1997年后的增长新高以来，中国近三年的GDP的持续高感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读济增长为房地产行业创造了良好的成长环境。2005年的5.37亿增感谢阅读长到2015年的6.602005年的3.53人缩精品文档放心下载小到2015年的3.25人。在年至2010年间，由于人口增长、家精品文档放心下载庭规模小型化和人口老龄化产生的新增住宅需求，每年分别为3.69谢谢阅读亿、．62亿、0.04亿平米．合计每年为5.35亿平米；在2010至谢谢阅读2015年问，由于前述三项原因产生的新增住宅需求每年分别为3.02精品文档放心下载亿、1.44亿、0.07亿平米，合计每年为4.53亿平米。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载方向是沿海发达城市及地经济中心城市。进入2000年之后，迁徙人谢谢阅读口的知识结构不断上移、而年龄结构愈加年轻化。2005年，全国高谢谢阅读校应届毕业生达到338万人。根据中国人才热线的调查，其中％精品文档放心下载万出国留学者，谢谢阅读其中80％表示希望学成后回国发展。单是这部分人员，将导致每年感谢阅读超过200万的新增高学历家庭和超过1.5精品文档放心下载需要通过商品住宅市场来满足。1998感谢阅读谢谢阅读住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。精品文档放心下载．本次资本顶算投资项目概况本次资本预算投资项目具体情况如表2所示5.6精品文档放心下载万平米，总建筑面积16.7万平米。其中：住宅15.0万平米，商业谢谢阅读1.5万平米，公建0.2万平米，规划建成成熟的小高层住宅小区。本精品文档放心下载项目于2006午12月开工，预计于2007年月竣工验收。谢谢阅读本项目预计总投资12．7亿元，其中地价．9亿元，建造成本谢谢阅读．2亿元，期间费用0．6亿元。单位开发成本7306元／平米。拟精品文档放心下载用本次募集资金投入7.5亿元。本项目预计可实现销售收入158549万元，平均销售净利率精品文档放心下载11．93％．整体投资收益率14．93％。(2)南海桂城A7感谢阅读南侧A7街区，占地面积11.0万平米，总建筑面积32.4万平米。其谢谢阅读中：住宅23.3万平米、商业0.4万平米，公建及车位8.7万平米，谢谢阅读2006年92008年精品文档放心下载4月竣工验收。本项目预计总投资14.86.28.0感谢阅读亿元．期间费用0.6亿元。单位开发成本5979元／平米。拟用本次谢谢阅读募集资金投入7.5亿元，本项目预计可实现销售收入185721万元，平均销售净利率精品文档放心下载8.56%、整体投资收益率10.76%。(3)顺义四季花城项目。本项目地块位于市顺义区仁和镇望泉寺谢谢阅读村东，占地面积23.0万平米，总建筑面积31.4万平米，其中；住宅感谢阅读28.6万平米，商业0.6万平米，公建配套2.2万平米，规划建成大精品文档放心下载谢谢阅读本项目已于2006年3月开工。预计于2007年1月竣工验收。精品文档放心下载本项目预计总投资13.34.18.5精品文档放心下载亿元，期间费用0.7亿元。单位开发成本4066元／平米。拟用本次谢谢阅读募集资金投入5.5亿元。本项目预计可实现销售收入161357，谢谢阅读整体投资收益率10.0%。(4)江干区九堡项目。本项目地块位于市江干区科技经济园区,感谢阅读占地面积8.3万平米，总建筑面积23.1万平米。其中：住宅180万精品文档放心下载平米，商业0.7万平米，公建配套及车位4.4万平米，拟建成大型住感谢阅读宅小区。本项目预计于2007年1月开工,预计于2008年8月竣工验精品文档放心下载收。本项目预计总投资10.44.85.11精品文档放心下载亿，期间费用0.5亿。单位开发成本4343元／平米。拟用本次募集精品文档放心下载资金投入5.0亿元。本项目预计可实现销售收入129262万元，平均销售净利率感谢阅读10.6％．整体投资收益率13.2％。(5)新城区项目。本项目地块位于市新城区中心组团,占地面积精品文档放心下载19.0万平米．总建筑面积30.0万平米。其中：住宅28.0万平米，感谢阅读商业0.81.2谢谢阅读本项目已于2006年7月开工,预计于2007年12月竣工验收。感谢阅读本项目预计总投资11.22亿元，其中地价3.98亿元，建造成本感谢阅读6.46亿元，期间费用0.78亿元。单位开发成本3539元／平米。拟谢谢阅读用本次募集资金投入5.0亿元。本项目预计可实现销售收入1438869.6%，感谢阅读整体投资收益率12.3%。(6)京汉大道项目。本项目地块位于市江汉区燕马巷小学旁，占精品文档放心下载地面积．5万平米，总建筑面积18.0万平米。其中：住宅13.0万精品文档放心下载2.01.02.0万平米。感谢阅读2006年9月开工，精品文档放心下载预计于2007年12月竣工验收。本项目预计总投资9.8亿元．其中地价4.0亿元，建造成本5.3精品文档放心下载亿元，期间费用0.5亿元。单位开发成本5609元／乎米。拟用本次谢谢阅读募集资金投入5.0亿元。本项目预计可实现销售收入127019万元．平均销售净利率谢谢阅读9.7％，整体投资收益率12.5%。(7)吴泾镇锦川项目。本项目地块位于市闵行区吴泾镇，占地面谢谢阅读积14.4万平米，建筑面积21.7万平米。其中：住宅20.0万平米，感谢阅读商业1.1万平米，公建及配套0.8万平米，拟建成大型住宅小区。本感谢阅读项目预计于2007年3月开工，项目一期预计于2007年12月竣工备感谢阅读案。本项目预计总投资11.1亿。其中：地价4.4亿，建造成本6.1谢谢阅读亿．期间费用0.6亿。单位开发成本4998元／平米。拟用本次募集谢谢阅读资金投入3.5亿元。本项目预计可实现销售收入1388229.3%，谢谢阅读整体投资收益率11.6%。(8)金牛区沙湾项目。本项目地块位于市金牛区二环路，占地面精品文档放心下载积4.2万平米，总建筑面积19.0万平米。其中：住宅9.7万平米，谢谢阅读商业5.6万平米，公建0.4万平米，车位3.3万平米，拟建成住宅商谢谢阅读业一体的商住生活小区。本项目已于2006年3月开工，预计于2007精品文档放心下载年12月竣工验收。本项目预计总投资7.02.14.3亿谢谢阅读元，期间费用0.6亿元。单位开发成本元／平米。拟用本次募谢谢阅读集资金投入3亿元。本项目预计可实现销售收入87769万元，平均销售净利率谢谢阅读9.7%．整体投资收益率12.2%。．本次资本预算募资渠道精品文档放心下载份、南方基金管理、上都伟峰投资管理、国信证券、中国平安人寿保感谢阅读险股份、博时基金管理、嘉实基金管理、海富通基金管理、鹏华基金谢谢阅读管理、富国基金管理等十家公司非公开发行A股股票40000万股，精品文档放心下载每股发行价格5元，募集资金总额万元，扣除发行费用精品文档放心下载330万元，募集资金净额419670万元。4.本次资本预算实施进度与效果经中国证监会证监发行字[2006]150号文件批复核准，公司于精品文档放心下载2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票，募集资金净额精品文档放心下载已于2006年12月19日全部汇人了本公司在中国建设银行黄贝岭支感谢阅读行账号为668精品文档放心下载验资，并出具了深华(2006)验字108感谢阅读截至2006年12月31日．该次募集资金按照募集说明书使用了感谢阅读人民币196481万元，占该次募集资金净额人民币419670万元的谢谢阅读46.82%。年l2月31精品文档放心下载年12月31日．募集资金的实际使用情况与本公司《2006年度非谢谢阅读公开发行A股股票发行情况报告书》以下简称“发行报告书感谢阅读中关于募集资金承诺使用情况比较如表—3所示。表7-32006年12月31日募集资金实际使用与承诺使用比较精品文档放心下载（单位：万元）至200612月31谢谢阅读额度———谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读目—6——精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读—感谢阅读———（2）募集资金的项目进度说明。目前，募集资金投向项目的工程进感谢阅读度正在按照计划进行，具体情况如表—4所示。表募集资金项目进度情况表序号投资项目项目进度情况12006年12200712精品文档放心下载22006年9年1月精品文档放心下载3年3年2感谢阅读4年1年5月感谢阅读5年7年月感谢阅读6年9年月精品文档放心下载7年3年月谢谢阅读8年3年月谢谢阅读(3)注册会计师对前次募集资金使用情况的结论性意见。毕马威精品文档放心下载华振会计师事务所对公司截至2006年月31日募集资金投入使用感谢阅读2007年3月16谢谢阅读感谢阅读资金的实际使用情况与贵公司董事会关于前次募集资金使用情况的谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读9所描谢谢阅读”谢谢阅读四公司主要财务指标和财务数据．万科本次资本预算前最近三年及一期财务指标万科本次资本预算前最近三年及一期主要财务指标如表7-5所谢谢阅读示：注:资产负债率基本符合房地产行业特征。．万科本次资本预算前最近三年及一期简要财务报表（1）合并资产负债表主要数据(见表—。（2）合并利润表主要数据（见表）注：收入和利润数据显示出公司良好的业绩增长能力。（3）合并现金流量表主要数据（见表）注：较强的融资能力为公司未来的持续发展提供了重要支撑。谢谢阅读(资料来源：万科股份2006年度非公开发行票发行情况报告谢谢阅读书．万科公司)三、案例分析要求：、企业应根据什么来指引资本预算的方向？万科是这样做的吗？感谢阅读、请问是什么为万科的资本预算提供了强有力保障？、资本预算的有效实施需要什么样的基础和条件？结合万科来进行谢谢阅读分析。附件：背景知识资本预算是资本投资的财务规划与管理过程，通常包括投资方感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读变，因此如果出现失误，将严重影响公司未来的生存和发展。公司财精品文档放心下载务管理人员在进行资本预算决策时，必须认真分析项目的现金流量，精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载最大化。（一）资本预算的基本原则资本预算的特点是涉及金额巨大、周期长、风险高和时效性强，感谢阅读它们决定了公司在资本预算过程中应该坚持以下原则：．资源有效配置感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读净收益项目净现值具有可加性，即不同项目不管其收益状况如何，精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载有很大的风险性。．战略目标导向精品文档放心下载向、容和时间上与它们保持一致。在资本预算中，预算目标应该以战精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载来排定各子公司资本投入金额和优先次序。．集权与集成管理企业是由若干个相互作用、相互依存的部分有机结合而成的整精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读于有序状态。．风险与收益匹配坚持风险与收益匹配原则，—方面旨在防止因资本预算投向项目感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读概率分析并相应进行全面的风险管理和防。二资本预算的决策程序精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载合理性。．投资项目的提出谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载由中层或基层管理者提出，由主管部门组织人员拟定具体方案。精品文档放心下载．投资项目的评价投资项目的评价主要涉及以下容：(1)估算投资项目的预期现金谢谢阅读流量；(2)在考虑预期现金流量概率分布的基础上，预计未来现金流精品文档放心下载精品文档放心下载值；(5)比较投资项目各期收入现值与所需资本支出，按可行性进行感谢阅读顺序排队，写出评价报告，并报送决策部门。．投资项目的决策感谢阅读谢谢阅读额较小的项目可由中层经理作出决策。决策一般有三种结果：(1)接精品文档放心下载受投资项目；(2)拒绝投资项目；(3)由项目提出部门重新调查审议，精品文档放心下载再作处理。．投资项目的执行投资项目经决策通过后，财务、采购、生产等部门应相互配合，谢谢阅读积极筹措资金，使投资尽快落实。在投资项目的执行过程中，管理部精品文档放心下载门应加强对工程进度、工作质量、施工成本等的控制，以确保投资项感谢阅读目按质按期完成，从而尽快产生效益。．投资项目的事后审计感谢阅读问题，总结新经验，一旦出现未预计到的重大变化，以致影响到原决精品文档放心下载感谢阅读对企业未来发展的有利性。（三资本预算的评价方法资本预算的评价方法包括贴现现金流量法和非贴现现金流量法谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读行比较和判断，主要有净现值法、部收益率法和现值指数法等。非贴谢谢阅读感谢阅读有相同的价值，对其不加区别，直接相加减、主要有回收期法、会计感谢阅读收益率法等。在资本预算实践中，最常用的评价方法是回收期法、净谢谢阅读现值法和部收益率法。、回收期法回收期是指以投资项目的各年现金净流量回收初始投资所需要精品文档放心下载感谢阅读计现金流量之间相互关系的计算，确定回收全部初始投资所需时间，精品文档放心下载谢谢阅读来，投资回收期越短，说明项目投资效果越好．所冒风险也越小。精品文档放心下载感谢阅读情况：（1）如果各年现金净流量相等，投资回收期可按下式计算：谢谢阅读投资回收期=初始投资额/每年现金净流量(2)如果各年现金净流量不等．投资回收期应根据各年末的累计谢谢阅读现金净流量与各年末尚未回收的投资额进行计算。感谢阅读感谢阅读间价值，也没有考虑回收期满后项目的现金流量状况,可能导致公司精品文档放心下载优先考虑急功近利的项目，而放弃能够带来长期价值最大化的项目谢谢阅读因此，回收期法通常作为辅助参考指标,在项目初步筛选时使用。感谢阅读、净现值法净现值(NPV)是指投资项目投入使用后的现金净流量，按资本成精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载算到该项目开始建设的当年，与初始投资额进行比较、计算净现值。谢谢阅读精品文档放心下载目的报酬率高于预期报酬率、投资在经济上有利；反之，如果净现值感谢阅读谢谢阅读率低于预期报酬率，投资在经济上不利。净现值的计算公式为：t为t为初始投资0额；i为预定的贴现率资本成本或企业期望的投资报酬率；n为项谢谢阅读目预计寿命期限。感谢阅读现值为正则采纳，净现值为负则不采纳;在有多个备选方案的互斥选谢谢阅读择决策中,选择净现值为正值中的最大者。精品文档放心下载谢谢阅读时点上进行分析对比，对投资效益的评价比较正确全面。从纯理论角度看，净现值法具有很强的优越性，其具体表现是：谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载报酬率。．部收益率法部收益率(IRR)是指使投资项目未来现金净流量的现值等于初始感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读它能使投资项目未来各期现金净流量折现后的总现值等于该投资项谢谢阅读目的初始投资额。含报酬率的计算公式为：其中：r为含报酬率；t为t期的现金净流量;CF0始投资额；n为项目预计使用期限。部收益率法的决策规则是：在只有一个备选方案的投资决策中,谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读酬率最多的投资项目。感谢阅读项目的真实报酬率而非净收益,更易于为财务决策者所理解和接受；感谢阅读精品文档放心下载存在部收益率，从而最好采用净现值法进行评价。‘四灵活资本预算体系的构建谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载估系统相一致的公司文化。．战略与资本预算公司必须首先明确现时战略及其在实现股东价值最大化中的绩精品文档放心下载感谢阅读效部分和风险管理。精品文档放心下载目现金流量信息花费的时间和资源越多，公司对现金流量的了解越感谢阅读多，信息风险就越小，但这种风险的降低是以较长的周期为代价的，精品文档放心下载如图—2AD代表一种新产品的周期—风险—效率边界。在现谢谢阅读谢谢阅读而对边界线之上的任何一点如E精品文档放心下载B点代表与E点相同的风险水平但周期更短，而精品文档放心下载c点代表与E点相同的周期但风险更低。因此根据周期—风险权衡，感谢阅读公司更愿意选择B点或c点，而不是E点。因此，公司首先应位于边界线上，而具体位置的确定则是—个战感谢阅读感谢阅读险的公司可能选择B点．而希望规避系统风险的公司可能选择C点。精品文档放心下载选择B精品文档放心下载C点的公司取得谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读如到A’D’。如果能做到这一点．就能取得更强的竞争优势。精品文档放心下载具有不同风险-效率边界的公司会作出不同的新产品引进决策。感谢阅读假设两家公司都待BAD感谢阅读上的公司的周期为T，而位于A’D’上的公司的周期为T。拥有较感谢阅读21短周期的公司在新产品投放市场前会花费更少的资金并很快将产品精品文档放心下载投放市场，这样它对该产品净现值的估计将高于行动较慢的竞争对谢谢阅读手。对行动迅速的公司,引进新产品方案的净现值可能为正，而行动谢谢阅读谢谢阅读一家公司却引进它。精品文档放心下载谢谢阅读本预算需求审查者和资本分配者应确保使用的标准与公司战略选择谢谢阅读相一致，否则会出现问题。例如．公司战略是每年引进一种新产品，精品文档放心下载精品文档放心下载周期风险权衡。因此一些公司常常通过减少对市场调研信息的依赖感谢阅读来缩短引进新产品的周期。．项目评估系统项目评估和资本预算系统必须与战略相一致并反映财务人员作谢谢阅读为战略伙伴的作用，评估系统应该是一个具有筛选作用的灵活系统，谢谢阅读谢谢阅读用多阶段评估系统。该系统拥有提出构想、初评、经营评估、项目决感谢阅读策四个阶段和战略、初评、经营三道筛选程序如图3所示)。一感谢阅读感谢阅读进行一次复审。谢谢阅读感谢阅读事这项工作。在战略筛选中，公司要做的工作是：(1)审查构想与战感谢阅读精品文档放心下载战略和初评筛选之间周期与战略的一致性。精品文档放心下载感