房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)房地产投资信托〔REITs〕最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并拥有可变换的收益股份所组成的非企业组织〞。由此将REITs明确界定为特地拥有房地产、抵押贷款相关的资产或同时拥有两种财产的封闭型投资基金。此后，陪同着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重要的调整，同时REITs在各国推行的过程中也存在好多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的实质。但是REITs与一般的房地产投资基金有显然差异：REITs平常能够获取必然的税收优惠，但需要满足必然的成立条件等。REITs代表着当前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节〔资本运作、设计谋划、拆迁征地、建设施工、销售租借、物业服务〕的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规X而出现的。它能够最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规X，所以，强烈建议赶忙在我国立法支持并推行。[编写]经过REITs融资的优势REITs不但资本本源广泛,而且是以专业的人员进展房地产项目的投资选择与运作管理，所以在可运作的资本规X上、管理上与投资策略的制定上都拥有天生的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报牢固。第一，由于REITs一般是由专业的房地产企业倡导并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进展科学的管理，所以，有对于我国的由信托投资企业倡导的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，所以能广泛投资于各种种类的房地产项目,进而分别了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获取牢固的租金收入，有一笔连续牢固的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资对照，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。若是从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分别投资策略，降低风险的投资原那么，其在一个房地产企业的投资不会高出基金净值的规定比率，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。[编写]REITs国际运行模式的比较房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，第一产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等兴隆国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代此后，房地产证券化获取了迅猛张开，英国、加拿大等其他国家和地区也先后张开了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入##房地产市场运作，其资本管理采用外面管理方式。2005年6月，##宣告新规那么赞同房地产投资信托投资外国地产，并赞同借款不高出拥有房地产价值的45％。美国REITs的成立主要由《证券投资法》和相关的税法决定。REITs像其他金融产品一样，必定吻合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法那么规定了REITsDOC.能够享受税收优惠的一些主要条件，进而讲解为什么了美国REITs在结构、组织、投资X围，收益分配等的张开都会围绕着税法的改正而张开。2003年7月,##证券和期货事务监察委员会〔##证监会〕宣告了《房地产投资信托基金守那么》，对REITs的成立条件、组织结构、从业人员资格，投资X围、收益分配等方面作出了明确的规定。##在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产企业)为投资实体，由房地产地产管理企业和信托管理人供应专业服务。按《房地产投资信托基金守那么》规定，##REITs每年必定将不低于90％的净收益以红利形式分配给信托单位拥有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，特别是美国的REITs张开根本上是税收优惠驱动，收入分配要务实质上是防范双重收税的需要。##的《房地产投资信托基金守那么》规定上市的REITs必定缴纳地产税，REITs面对企业资本利得和地产税的双重征税。##采用的是比较慎重而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守那么》对REITs结构中的各参加方的资格和责任等方面作了特别严格的规定。可见，美国的REITs是向来围绕着税法来张开的,其REITs的起源有显然的税收优惠特征;而##对REITs的规X不是经过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是经过专项的立法、修改投资、信托等相关法律或新建法律，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有显然的税收优惠驱动的特色，所以能够说##的REITs是张开是专项法规型，这类模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的REITs的张开特别迎合市场的要求，所以能够说特别市场化，其REITs市场化致使的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以与其较成熟的金融系统；而由于REITs在##的张开历史较短，所以REITs的形成不过是在各个专项法规要求的规X框架内，所以REITs在##也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。[编写]房地产投资信托张开意义我国引入房地产投资信托基金有着特别重要的作用。第一，引入房地产投资信托基金有利于完满中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在外国既参加房地产一级市场金融活动，也参加二级市场活动，是房地产金融张开的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资本融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。所以，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的齐全性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分别与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进拥有市场信用特色的房地产信托基金，将必然程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融系统的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于劝导房地产资本循环的堵塞。房地产投资信托基金的引入，能够防范单一融通系统下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融系统的错配矛盾。房地产的固有特色决定了房地产投资信托基金拥有保值增值的功能，所以房地产投资的收益相对照较牢固。[编写]REITs与国内一般意义上的房地产信托有很大的差异DOC.第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市企业收买地产财产包，且严格限制财产销售，较全局部收益本源于房地产租金收入、房地产抵押利息，能够在证券交易所上市流通；当前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的会集非标准化金融产品，一般不涉与收买房地产财产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，当前还没有二级市场，不能够在证券交易所上市流通。第二，REITs对投资者的回报需要把收入的全局部分配给投资者，比方美国、##要求把所得收益的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，当前一般在3%-9%左右。第三，REITs的运作方式是：负责供应资本并组建财产管理企业或经营团队进展投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：供应资本，看守资本使用安全，或局部或局部参与项目企业运作获取回报。第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更侧重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。第五，在美国，REITs是享有税制优惠的一种工具：如信托收益分配给得益人的，REITS免交企业所得税和资本利得税，分红后收益按适用税率缴纳所得税。在##，那么需要担当资本利得税和土地税双重税收，而国内的房地产信托计划当前没有相关的税制安排。第六，国内的房地产信托看法较为广泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购置权信托、财产权信托、得益权转让信托等等。总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资本，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是获取得益凭证，酬金以配息方式进展，且REITs能够挂牌公开交易，所以投资人还可以够在公开市场买卖，赚取资本利得。[编写]我国成立REITs的张开政策建议1、加快相关政策和法律法规制定房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资本的投财产品，需要成立完满的法律系统，保证和保持整个市场的公正、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地张开。要成立完满的法律系统，不过只宣告单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必定将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必定装备一些其他的相关法规。第一应进一步完满《企业法》或制定特地针对投资基金张开的《投资企业法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比率的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规X的形式张开。别的，还需对当前的税法进展改革，防范双重收税问题，为其睁创始建优异的税收环境。2、加快房地产信托特地人才的培养加快、加强REITs的人才培养。张开REITs需要赶忙成立起一支既精晓业务、又认识房地产市场、熟悉业务运作的特地管理人才队伍。一个专业的房地产信托营运机构或专业人员平常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉矫捷，能在合适的时点对合适的项目进展合适的投资；同时这类专业机构或专业人员也是证券市场上的解析家。加强房地产信托人才的培养，需要赶忙成立起一支既精晓信托业务、又认识房地产市场，熟悉业务运作的特地管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不能少的律师、会计师、审计师、财产评估师等服务型人才的队伍建设。DOC.3、防X运作中的道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管原由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会平常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必定是“独立〞的。借鉴美国经验，我国能够考虑在张开房地产投资信托业务的信托企业中成立近似的受托人委员会，负责拟订房地产信托的业务张开计划，而且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创立一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的张开就显得特别要点。别的，有限合伙形式能较好地解决拘束和激励的问题，管理者担当的无量责任以与管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险与利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防X风险。4、成立信托企业信用制度成立信托企业信用制度，以完满的法律系统促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康张开。成立信托企业征信系统，划分信托企业信息种类，实现征信数据的开放；张开信用中介机构；成立标准化的信托企业征信数据库；成立健全失约处分制度；规X张开信用评级行业；大力张开信托企业信用管理教育。5、健全信息显露制度有的信托企业将募集资本投入关系方、并由关系企业进展担保，但信托合同中对此没有揭穿，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资企业应真实、正确、与时、完满地显露信息，包括经审计的年报和重要事件临时报告等，在年报中显露各种风险细风险管理情况与公司治理信息，并在会计附注中显露关系交易的总量与重要关系交易的情况等房地产信托的定义房地产信托，就是信托投资企业发挥专业理财优势，经过推行信托计划筹集资本。用于房地产开发项目，为委托人获取必然的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产全部权人《委托人)，为得益人的利益或特定目的，将全部权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系：二是房地产资本信托。就是指委托人基于对信托投资企业的相信，将自己合法拥有的资金委托给信托投资企业，由信托投资企业按委托人的意愿以自己的名义，为得益人的利益或特定目的，将资本投向房地产业并对其进展管理和处分的行为。这也是我国当前大量采用的房地产融资方式。2003年6月，央行宣告121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追赶的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了得益人的利益，代为管理、营运或办理委托人托管的房地产与相关资财的一种信托行为房地产信托的张开DOC.1883年美国第一成立了波士顿个人财产信托〔BostonPersonalPropertyTrust〕，但直到1920年此后，美国投资事业才有了划时代的张开，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所拥有的节余资本所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资企业进展规X。为保证投资人的权益，美国张开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股企业法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法与投资顾问法，这些都成为今后投资企业经营业务管理规那么的根本框架。依照美国1940年投资企业法第4条，投资企业能够分为：面额证券企业〔Face-AmountCertificatepanies〕、单位信托企业〔UnitInvestmentTrust〕和经理企业〔Managementpanies〕三类。其中，经理企业在三种投资企业种类中运用最为一般，按投资企业法第5条又可将其分为：封闭型〔Close-endType〕投资企业、开放型〔Open-EndType〕、分别型〔DiversifiedType〕和非分别型〔Non-DiversifiedType〕投资企业四种。马塞诸塞商业信托是当前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最先采用信托形式是为闪避州法禁止企业以投资为目的而拥有不动产的规定，随后因其逐渐张开成为闪避企业所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与企业相似，并视同联邦企业组织加以课税，致使其张开一度停滞。但由于此后的投资信托法规不断健全，且经济张开态势优异，美国投资信托的张开又日益强健起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年经过校正内地税法典，正式首创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的相关组织、收入与收益分配要件的REIT可享有免税优惠。换言之，即使REIT是以企业为组织形态，也能够不用负担企业所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是拥有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会经过了税收改革法案，取消了REIT必定是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态能够是企业组织或信托，但必定是联邦所得税意义下非银行、存储贷款机构或保险企业类的企业，经过这些机构，向大众募集资本。基于危险分别原那么，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长远投资商品，其根本架构由不动产投资信托基金、经理企业、保留机构和投资人四个实体组成。但依照1986年税收企业改革法的规定，REIT必定聘用独立的不动产专家来执行管理REIT的平常势务活动。[编写]房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；②代理业务，如代理刊行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；③金融租借、咨询、担保等业务。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资拥有降低房地产开发企业整体融资本钱、募集资本灵便方便与资本利率可灵便调整等优势。由于信托制度的特别性、灵便性以与独到的财产隔断功能与权益重构功能，能够财产权模式、收益权模式以与优先购置权等模式进展金融创新，使其成为最正确融资方式之一。[编写]房地产信托的根本条件DOC.资本是房地产信托投资机构从事信托的根本条件。房地产信托机构筹集资本的渠道与方式与银行不大相同，主要本源有：(1)房地产信托基金：是房地产信托投资企业为经营房地产信托投资业务与其他信托业务而设置的营运资本。当前我国的信托投资企业资本本源主要有：财政拨款、社会集资以与自己留利；房地产信托存款：是指在特定的资本本源X围之内，由信托投资机构办理的存款。其资本本源X围、限时与利率，均由中国人民银行规定、宣告和调整；(3)集资信托和代理集资：这是信托机构承受企业、企业主管部门以与机关、集体、事业单位等的委托，直接或代理刊行债券、股票以筹借资本的一种方式；(4)资本信托：是指信托机构承受委托人的委托，对其钱币资本进展自主经营的一种信托业务。信托资本的本源必定是各单位可自主支配的资本或归单位和个人全部的资本，主要有单位资本、公益基金和劳保基金；共同投资基金：即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新式的投资工具，但在外国已有百余年的历史，而且日趋兴隆，是现代证券业中最有前途的行业，在兴隆国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。[编写]房地产信托的种类依照资本投向的不相同，REIT可分为三类：1、权益型〔EQUITYREIT〕。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要本源于部下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不相同，但平常主要拥有购物中心、公寓、办公楼、库房等收益型房地产。投资者的收益不但本源于租金收入，还本源于房地产的增值收益；2、抵押型〔MORTGAGEREIT〕。主要以金融中介的角色将所募集资本用于发放各种抵押贷款，收入主要本源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以与经过发放参加型抵押贷款所获抵押房地产的局部租金和增值收益；3、混杂型〔HYBRIDREIT〕。顾名思义，此类REIT不但进展房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获取房地产的产权以获取经营收入。抵押信托的张开较快，现已高出产权信托，主要从事较长远限的房地产抵押贷款和购置抵押证券。但混杂型无疑是将来张开的方向。别的，REIT还有好多其他分类方法。比方，按股份可否能够追加刊行，可分为开放型与封闭型。封闭型REIT被限制刊行量，不得任意刊行新的股份；相反，开放型REIT能够随时为投资于新的不动产增加资本而刊行新的股份。按可否有确按限时，可分为按期型和无量期型。按期型REIT是指在刊行基金之初，就定为确按限时销售或清理基金，将投资所得分配予股东的预先约定；无量期型那么无。依照投资标确实定与否，分为特定型与为特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定合适投资标的者为未特定型REIT.[编写]房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程根本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。DOC.这两种模式说终究就是资本信托和房地产财产信托的差异，由于各自的国情不相同，美国比较重视于资本信托型REIT，而日本重视于房地产财产信托型REIT。1、美国模式美国的房地产信托平常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：〔1〕评估资本。基金倡导人为满足自己需求，进展REIT基金募集的筹办，主要工作包括：预估所需资本数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性可否达到必要的回报率等。2〕接洽承销商、倡导人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。3〕接洽律师与会计师。与有资格的律师与会计师谈论基金申请刊行的相关法律、会计问题，选定律师事务所与会计师事务所为成立全过程服务，并制定申请文件，此时投资计划在财务上的可行性解析根本确定。〔4〕接洽不动产顾问企业。假设基金将来的经营管原由房地产顾问企业担当，那么需要洽定对象并签订REIT管理顾问契约，确定其权益义务关系。〔5〕当全部文件备齐后即能够向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保留机构并签定REIT契约。房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托企业必定按成立阶段所定协议推行投资计划，保留机构那么依房地产投资信托企业的指示，进展业务操作，执行房地产买卖、佣金收付与租金与相关商业投资的出入等事宜。投资者经过券商购置REIT证券，投资收益那么从保留机构处获取。在美国，房地产信托证券首次公开刊行的注册登记，其依照是1933年证券法表格-11，该格式要求详细显露REIT的投资政策、与投资政策相关的活动、房地产的情况、财产办理的信息、经理企业与投资企业之间的关系等。自然，REIT也可因私下刊行而不用注册登记，但依照1933年证券法REGULATIOND〔RULES501-506〕，私下刊行的投资人人数上限为35人，完成公开刊行后，依照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。别的，法律还对房地产信托的结构、财产运用和收入本源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防范股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资本的大局部须投向房地产方面的业务，75％以上的财产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时最少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT那么碰到了厚遇，依照规定，REIT不属于应税财产，且免除企业税项，这就防范了双重纳税的可能。2、日本模式其运作流程为：1〕房地产企业将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产企业；2〕投资者将房地产产权信托给房地产投资信托企业进展经营管理；3〕信托企业将房地产全部租借给房地产企业，同时向该企业收取租借费；4〕房地产企业也能够将房地产转租给承租人，向承租人收取租借费；5〕信托企业向投资者发放盈利；6〕信托银行也能够将该房地产在市场上销售，从购置者身上获取价款，再按比率分配给投资者。[编写]DOC.房地产信托的作用1、能为房地产委托人供应可靠的融资渠道，促进房地产企业良性张开。当前，我国的全局部房地产开发企业自有资本都不高出20%，而银行贷款又趋于缩短状态，受房地产开发本钱高等因素的限制，一般房地产的销售或租借都需要一个较长的过程，所以资本短缺是一个长远状态。所以，利用信托工具融通资本便成为一种卓有收效的方法。2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人供应一条牢固盈利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资本要搜寻牢固的投资盈利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。3、房地产信托化能够拓宽信托企业的业务X围，是信托业得以迅速张开的重要契机。从我国信托业张开所走过的20多年的历程来看，由于无法可依，信托业的定位素来处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规X现象，搅乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营X围〞越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的推行，给信托业的规X张开带来了新的活力，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进展房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的打破口。[编写]房地产信托与REITs的差异第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市企业收买地产财产包，且严格限制财产销售，较全局部收益本源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自销售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；当前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的会集非标准化金融产品，一般不涉与收买房地产财产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，当前还没有二级市场，不能够在证券交易所上市流通。第二，REITs对投资者的回报需要把收入的全局部分配给投资者，比方美国要求把所得收益的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，当前一般在3%-9%左右。第三，REITs的运作方式是：负责供应资本并组建财产管理企业或经营团队进展投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：供应资本，看守资本使用安全，或局部或局部参与项目企业运作获取回报。第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更侧重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给得益人的，REITS免交企业所得税和资本利得税，分红后收益按适用税率缴纳所得税。而国内的房地产信托计划当前没有相关的税制安排。第六，国内的房地产信托看法较为广泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购置权信托、财产权信托、得益权转让信托等等。总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资本，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是获取得益凭证，酬金以配息方式进展，且REITs能够挂牌公开交易，所以投资人还可以够在公开市场买卖，赚取资本利得。[编写]DOC.房地产信托面对的主要问题一、风险控制问题房地产信托的主要风险来自于：赔偿风险。央行宣告的《信托投资企业资本信托管理暂行方法》规定，只有当信托企业违犯信托合同擅自操作时，投资者所受到的损失才由信托企业负责赔偿。也就是说，信托企业不负责营运过程中发生的风险。(2)项目风险。单个项目的风险经常很难评估展望，而信托企业刊行信托产品时又经常有意没心地多介绍项目盈利远景，很少揭穿项目风险，如投资者轻信信托企业推介，不慎重决策，将面对好多潜藏的风险。操作风险。信托企业