昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告（214详细）

昆山商业业综合体体项目整整体定定位与发发展战略略报告谨呈:江苏衡山山置业有有限公司司版权声明明：本文仅供供客户内内部使用用，版权权归世联联地产顾顾问（中中国）有有限公司司所有，，未经世世联地产产顾问（（中国））有限公公司书面面许可，，不得擅擅自向其其它任何何机构和和个人传传阅、引引用、复复制和发发布报告告中的部部分或全全部内容容。报告整体体思维导导图分析开发发目标、、现实情情境、约约束条件件界定本报报告应解解决的核核心问题题为解决核核心问题题而进行行的基础础分析（（发展战战略及定定位基础础）城市宏观观市场分分析城市规划划发展分分析城市微观观市场分分析区域商业业市场分分析商业综合合体的发发展与收收益模式式研究项目整体体发展战战略项目整体体定位确定物业业类型写字楼市市场酒店市场场商业市场场总体定位位商业等级级商圈划定定商业体量量主要服务务群体商业主题题建筑形式式及风格格功能布局局建议业态分配配比例建建议各物业类类型定位位项目初步步经济测测算项目地块块解析各物业类类型分配配比例空间设计计报告整体体思维导导图分析开发发目标、、现实情情境、约约束条件件界定本报报告应解解决的核核心问题题为解决核核心问题题而进行行的基础础分析（（发展战战略及定定位基础础）城市宏观观市场分分析城市规划划发展分分析城市微观观市场分分析区域商业业市场分分析商业综合合体的发发展与收收益模式式研究项目整体体发展战战略项目整体体定位确定物业业类型写字楼市市场酒店市场场商业市场场总体定位位商业等级级商圈划定定商业体量量主要服务务群体商业主题题建筑形式式及风格格功能布局局建议业态分配配比例建建议各物业类类型定位位项目初步步经济测测算项目地块块解析各物业类类型分配配比例空间设计计第一部分分：界定定本报告告需解决决的核心心问题S-C-Q基本结构构——界定问题题的分析析模型资料来源源：世联联模型？R1非期望结结果——由特定情情境导致致的特定定结果R2期望结果果——不喜欢某某一结果果，想得得到其它它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景景与开发发目标的的对比界界定：本本报告需需解决的的核心问问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城，楼盘品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的衡山城项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建高楼，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼内功能；项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定高楼是否要做，做的形式和位置；昆山的办公高楼消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，做若干高楼，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景景与开发发目标的的对比界界定：本本报告需需解决的的核心问问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题昆山市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在昆山新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅，入驻率较高，但日常人气不足；项目所在区域未来规划建造火车站南广场，与目前脏乱差的北广场商业有一定连接；领先昆山半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下，对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？本报告需需解决的的核心问问题梳理理如何在满满足开发发商初始始资金投投入、后后续现金金流运作作、政府府要求和和市场条条件的前前提下实现相对对的投资资回报最最大化核心问题题如何保证证“既能满足足市场定定位实现现，又能能满足政政府规划划审批要要求，并并可实现现相对最最大收益益回报”的前提下下，确定定各物业业类型及及比例组组合；分解问题题（一））如何对昆昆山市商商业发展展趋势作作出正确确的前瞻瞻式预判判；并基基于本项项目所在在城市及及区域商商业发展展的客观观事实，，正确进进行商业业定位，，引领区区域商业业发展的的同时，，保证本本项目的的前瞻式式视角、、品牌影影响力和和成功运运作？如何在兼兼顾市场场有足够够需求的的前提下下，兼顾顾政府的的形象要要求，和和企业的的资金运运作能力力和盈利利要求？？对是否否做高楼楼，及功功能、栋栋数、体体量、目目标客户户和产品品特征进进行定位位；分解问题题（二））分解问题题（三））报告整体体思维导导图分析开发发目标、、现实情情境、约约束条件件界定本报报告应解解决的核核心问题题为解决核核心问题题而进行行的基础础分析（（发展战战略及定定位基础础）城市宏观观市场分分析城市规划划发展分分析城市微观观市场分分析区域商业业市场分分析商业综合合体的发发展与收收益模式式研究项目整体体发展战战略项目整体体定位确定物业业类型写字楼市市场酒店市场场商业市场场总体定位位商业等级级商圈划定定商业体量量主要服务务群体商业主题题建筑形式式及风格格功能布局局建议业态分配配比例建建议各物业类类型定位位项目初步步经济测测算项目地块块解析各物业类类型分配配比例空间设计计第二部分分：整体体定位基基础分析析城市宏观观市场分分析城市规划划发展分分析城市微观观市场分分析本项目地地块解析析及SWOT分析区域商业市市场分析一、城市市宏观市场场分析GDP发展水平分分析昆山市宏观观经济分析析总领昆山市宏观经济分分析总体结论社会商品零零售总额分分析人民生活指指标分析产业结构发发展分析宏观经济概概述人口结构变变化分析1313[宏观经济分分析]宏观经济概概述（1）昆山市市地处上海与苏州州中部，依依托于上海海和苏州发展，全市有十个镇和和一个国家家级经济开开发区;（2）昆山发展速速度较快，，吸引外资资和世界500强企业,在全国县级级市排列第第一（3）昆山市产业结构,以工业为主主导，第三三产业发展展相对滞后，，但有比较较大的发展展潜力;（4）昆山市总总人口以外来暂住住人口居多多．2005年始，外来暂住人人口数首次次高于本市市户籍人口口数，０６６年持续并有有上升趋势势;（5）昆山山市商业目前存在散散、乱、差差的特点，多为街区商业，集集中商业不不发达，商商业发展水水平较低。。（6）昆山市商业业态目前处于大大卖场主导导的阶段，，商业业态层次次滞后于本本市的人均均GDP水平和可支支配收入水平。。（7）昆山市高高收入消费费者普遍存存在到上海海、苏州购购物、娱乐的的消费习惯惯。昆山宏观经经济概述地理位置、、构成、经经济地位、、产业结构构、人口结结构、商业业发展、消消费习惯返回1414昆山人均GDP水平高于上海，，剔除高估估因素之后后

依然可可说明本地地房地产市市场处于高速发展阶段年份2003200420052006人均GDP（元/人）30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增长率16.95%42.65%32.95%（1）昆山市GDP近六年平均均增长率达到29.41%。（2）按年末户户籍人口数数计算，昆昆山市人均GDP2006年达到141063元，根据当当前汇率，约合18808.4美元。在苏州及江苏苏省中位居居第一。（3）考虑到昆昆山特殊的的外向型经经济和大量外外来人口，，实际人均GDP调整为68628.48元，根据当当前汇率，，约合9150.46美元。高于于上海8436.5美元，昆山市仍然然处于较高的水水平。房地产预警警系统判断断——GDP增速与房地地产发展关关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停停滞稳稳定发展展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快快速速发展期平平稳稳发展期减缓发展期期人均GDP与房地产发发展关系8,000-20,000US＄[宏观经济分分析]GDP发展水平分分析1515世联认为：：从GDP总量和社会会商品零售售总额看昆山目前处处于第五梯梯队向第四四梯队城市市过渡过程程中，发展展潜力大第一梯队：：上海、北京京第二梯队：：广州、深圳圳第三梯队：：苏州、天津津、重庆、、杭州、无无锡、青岛岛、宁波、、南京、成成都、大连连、沈阳、、武汉第四梯队：：东莞、唐山山、济南、、石家庄、、哈尔滨、、郑州、长长沙、福州州、淄博、、常州、西西安第五梯队：：昆明、厦门门、南昌、、太原、合合肥、南宁宁、廊坊、、宜昌、乌乌鲁木齐、、兰州、桂桂林、贵阳阳、柳州、、遵义、海海口[宏观经济分分析]GDP发展水平分分析1616世联认为：：昆山市业态发展进进程与人均均GDP水平存在明显错位，可能受其其地理位置置、人口结结构和消费费习惯影响响返回原因：（1）由于大量量外来商旅旅人口和暂暂住人口，，人均GDP水平经调整整后，依然然存在高估估（2）由于靠近近上海，本本地中高收收入人群普普遍存在到到上海购物物习惯，，制约了本本地业态升升级[宏观经济分分析]GDP发展水平分分析1717第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前处处于第二产业占占主导的阶阶段，但是目前前第二产业业所占比重重增长放缓缓，甚至有有所下降。。第三产业业所占比重重在02、03年大幅下降降之后，近近年开始缓缓慢增长。。(2)在将来一段段时期内，，第二产业业的增长将将会放缓，，所占比重重会稳定甚甚至逐步下下降。第三产业将将会获得更更快的发展展。（3）产业结构构的变化会会进一步提提高昆山人人民收入水水平，同时时刺激商业业的发展。世联认为：：昆山处于二二产占主导导的发展阶阶段，但已已出现向三三产占主导导阶段开始始过渡的趋趋势，三产产目前发展展相对滞后后，但有发发展潜力[宏观经济分分析]产业结构发发展分析1818第三产业细分2006年产值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增减百分点交通运输、仓储、邮政业2802353.0%2.6%0.4信息传输、计算机服务和软件业1652391.8%1.7%0.1批发和零售业7608028.2%7.6%0.6住宿和餐饮业2217252.4%3.2%-0.8金融业3152863.43.4教育729970.80.8文化、体育和娱乐业308950.30.3（1）从第三产产业的细分分行业看，，批发和零零售业增长长最为迅速速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6个百分点，，可以说，，第三产业业所占GDP比重提高0.88个百分点，，批发和零零售业的贡贡献度最大大。（2）这种变化化趋势说明明，在昆山山第三产业业发展的过过程中，商商业将最可可能起到主主导的作用用。随着本本地平均消消费水平的的提高和整整体购买力力市场的扩扩大，将会会刺激本地地集中式商商业的发展展，提高本本地商业设设施对本地地居民的吸吸引力。家家乐福、欧欧尚、太平平洋百货的的即将进入入，正是这这种趋势的的表现。世联认为：：商业将在在第三产业业的发展过过程中成为为最先增长长的行业和和增长的主主力军返回[宏观经济分分析]产业结构发发展分析昆山市的人人口结构与与产业结构构关系紧密密第二产业目前占主导导地位，但但多以企业业链低端为为主，以制制造加工厂厂形式存在在，属于劳劳动密集型型企业，以以台商居多多，目前台台商在昆山山投资的公公司已经超超过1000家；一方面需要要大量本地及外来来劳动力的技术支撑撑，月薪多多在1000-1500之间，属于于低收入人人群；一方面需要要台湾本地地人员的管管理支撑。。并据统计计，目前常常驻昆山的的台籍人士士已超过10万人，多为为中高层管管理者，台商及其家家属构成了一个个超出平均均水准的高高消费人群群。一方面需要要大量本地及外地地人士作为为中基层管管理者，月收入多多在2000-3000元，属于平平均偏低收收入人群；；第三产业由商业经营营和企业运运作构成，，比例较小小，但有发发展潜力，，以本地中中小型企业业和上海苏苏州的外来来企业为主主；一方面，各各类商业外来打工人人员，收入普遍遍偏低，约约为1000-1500元左右；一方面，各各类商业企业主主或投资者者，本地外地地均有，收收入较高；；一方面，各各企业的普通工作人人员，收入偏低低，约为2000--2500元；一方面，各各企业的中高层人员员，收入中等等偏高，约约为4000-5000元；其他（国企企政府）昆山政府公公务员，均均为本地人人，收入较较高；普通国企中中层员工，，月收入为为1000-2000，属于低收收入人群；；[宏观经济分分析]人口结构发发展分析昆山市的人人口结构属属于哑铃状状分布特征征，外来人人口大于本本地人口数数量平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制制造加工型型低端企业业的技术工工人（主要要劳动力））商业外来打打工经营人人员第三产业企企业的普通通员工（本本地外地人人士均有第二产业制制造加工型型低端企业业的中基层层管理者（（本地外地地人士均有有）第二产业制制造加工型型低端企业业的高层管管理人员及及家属（台台商及其家家属为主））各类商业企企业主及投投资者昆山市政府公公务员第三产业企业业的中高层管管理者[宏观经济分析析]人口结构发展展分析2121昆山市近几年年总人口数增增长迅速，其其中自然增长长率为3.55%。，人口的增增长主要是由由于机械增长长引起的。外外来人口的大大量进入为昆昆山的商业发发展提供了强强大的购买力力。世联认为：外外来人口的大大量进入为昆昆山的商业发发展提供了机机会和市场，，同时为三产产的发展奠定定良好的需求求基础昆山市的GDP增长与暂住人人口的增加有有很强的相关关性;昆山市的经济济增长在相当当程度上依靠靠外来劳动力力支撑;昆山市人口增增长的根本动动力在于其外外向型经济的的快速增长;[宏观经济分析析]人民生活指标标分析22222006年外来暂住人人口中，务工工人员为519731人，占到71%。经商和服务务人员各占到到9%和7%。经商人员和务务工人员中的的高层人员具具有较高的消消费力，会更更多的刺激酒酒店、餐饮、、娱乐等行业业的发展。昆山市外来人人口以经商、务工和服务人人员为主经商和务工人人员中的高层层人员具有较高消费费力，会更多多刺激酒店、、餐饮、娱乐乐等行业的发发展。[宏观经经济分分析]人民生生活指指标分分析232304、05、06年昆山山人均均消费费性支支出占占人均均可支支配收收入比比例，，分别别为：：68.53%、67.29%、66.92%表明昆昆山市市的居居民消消费增增加速速度小小于可可支配配收入入的增增加，，显显示人民潜潜在消消费能能力强强大，城城市消消费潜潜力大大，商业发发展潜潜力巨巨大世联认认为：：结结合““业态态错位位关系系、产产业发发展机机会、、人口口结构构特点点、人人民潜潜在消消费能能力大大”等等观点点，昆昆山市市商业潜潜力巨巨大，，有待待挖掘掘[宏观经经济分分析]人民生生活指指标分分析2424昆山家家庭结结构为为两口口或三三口之之家,整体年年龄结结构偏偏向年年轻不同收收入家家庭支支出均均集中中于衣衣着、、交通通通讯讯、娱娱乐教教育文文化服服务方方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上户均家庭人口数3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，对对衣着的支出出急剧剧上升升，平平均每每月衣衣着总总支出出在1000元以上上。家庭人人均收收入5000元以上上的家家庭每每月衣衣着支支出更更是高高达5128.62元。(2)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，交通和和通讯讯的支出出也相相对较较高，，基本本每月月支出出在1000元以上上，家庭人人家收收入4000元以上上的家家庭此此方面面每月月支出出更是是高达达2000元以上上。(3)家庭人人均收收入800元以上上的家家庭中中，在在娱乐教教育文文化服服务方面的的每月月支出出都在在1500元以上上。其其中：：3000-4000元之间间区段段支出出高达达8623.59元，4000-5000之间元元区段段支出出高达达5215.83元，5000元以上上区段段更是高高达19364.09元。[宏观经经济分分析]人民生生活指指标分分析2525（1）昆山山市目目前恩恩格尔尔系数数为34%，根据据国际际标准准，已已进入入富裕裕阶段段。（2）从消消费结结构变变化趋趋势可可以看看出，，昆山山市消消费的的重点点开始始转向向服装、、耐用用消费费品、、室内内装饰饰、医医疗保保健、、通讯讯、文文化娱娱乐等方面面。世联认认为：：昆山山市居居民的的消费费重点点正在在发生生急剧剧的变变化，，耐用消消费品品、服服装、、医疗疗保健健、文文化娱娱乐正正在成成为消消费热热点。返回[宏观经经济分分析]人民生生活指指标分分析2626（1）昆山山市的的社会会消费费品零零售总总额一一直处处于高高速增增长，，2006年增长长率达达到17.44%。（2）2001年，昆昆山市市区消消费品品零售售额占占全市市的比比重为为57.94，2006年提高高到61.17。昆山山市区区对周周边乡乡镇的的集聚聚效应应有所所增强强。（3）连锁锁经营营零售售企业业营业业收入入占零零售企企业营营业收收入的的比重重为9.49%，说明明昆山山零售售企业业连锁锁化程程度低低，仍仍处于于单体体店铺铺独立立经营营、规规模分分散的的阶段段。世联认认为：：昆山山市社社会消消费品品零售售额快快速增增长，，市区对对商业业集聚聚效应应的需需求有有所增增强。。返回[宏观经经济分分析]社会零零售品品总额额分析析昆山市市宏观观经济济分析析结论论世联认认为：：（1）受受业态态错位位关系系、产产业商商业发发展机机会、、人民民潜在在消费费能力力、人人口结结构特特点等因素素影响响，本地商商业的的未来来发展展潜力力巨大大，目目前尚尚未被被挖掘掘出来来。（2）昆山市市居民民消费结结构正在发发生变革，新的的消费费热点点逐渐渐转向向“耐用消消费品、服服装、、医疗疗保健健、文文化娱娱乐”等业态态；这也为为为商业业业态升升级和新业态的的出现现提供了了市场场基础础。（3）昆山山市区区对集中中型商商业的的需求求有所所增长长，但目目前本本市商商业依依然规规模普普遍过过小，集集中和和连锁锁水平平落后后，不能有有效满满足需需求；；返回[宏观经经济分分析]总论二、城城市市规划划发展展分析析29[规划及及现状状分析析]昆山的的目前前城市市职能能定位位为：：1、长江江三角角洲地地区核核心城城市上上海周周边的的重要要的制造业业基地地；2、苏锡锡常都都市圈圈中连连接苏苏沪的的外向型型经济济发达达的城城市；3、中心心城区区是昆昆山市市域的的政治治、经经济、、文化化、科科技中中心；；4、适宜宜居住住的现现代化化园林林城市市；5、苏南南地区区休闲闲度假假、旅旅游观观光基基地之之一；；总体规规划中中，到到2020年：昆山市市产业结结构从“二、三三、一一”转变为为“三、二二、一一”的格局局以及发发展休闲度度假、、旅游游观光光的职能能定位位都要求求大力发发展商商业世联认认为：：昆山山市整整体规规划和和职能能定位位与经经济自自然发发展规规律相相吻合合，经经济发发展的的规律律结合合政策策的支支持，，将会会大力力促进进商业业等第第三产产业的的发展展世联认认为：：七七大片片区的的划分分和功功能定定位透透露了了政府府巩固固第二二产业业，加加速第第三产产业的的意图图昆山市市共分分为7大规划划片区区中心城城综合合片区区(玉山镇镇和昆昆山经经济技技术开开发区区整合合形成成）北部片片区(周市镇镇、陆陆扬镇镇和石石牌镇镇整合合形成成)东部片片区(花桥镇镇和陆陆家镇镇整合合形成成)吴凇江江工业业园片片区(以张浦浦镇为为核心心，包包括正正仪镇镇和部部分玉玉山镇镇)中部生生态农农业园园区（主要要是张张浦镇镇）阳橙湖湖休闲闲旅游游片区区（以巴巴城镇镇为核核心））南部水乡乡古镇旅旅游片区区(周庄镇、、锦溪镇镇、千灯灯镇和淀淀山湖镇镇整合形形成）[规划及现现状分析析]世联认为为：7大片区中中，中心心城综合合片区的的商业及及住宅规规划对本本项目定定位有直直接影响响，是规规划研究究的重点点所在中心城综综合片区区依据各自自定位及及发展方方向可分为为5个片区：中心城区区城北片区区城南片区区城西片区区城东片区区中心城区区——规划研究究的重中中之重1.中心城区区的居住住发展趋趋势2.中心城区区的商业业发展趋趋势城中片区城西片区城北片区城南片区张浦镇城东片区沿沪产业带陆家镇花桥国际商务城南部水乡[规划及现现状分析析]世联认为为:中心城区区未来依依然是城城市商业业中心,但发展空空间有限限，会逐逐渐向外外延展;组成：由人民路路、中山山路、亭亭林路、、柏庐中中路、前前进中路路、震川川中路等城市市核心地地带主要要街道构构成；规划：商业、行行政配套套、居住住、酒店店、办公公等为一一体的综综合型核核心区域，辐辐射范围围可达全全市及下下属其他他乡镇；；现状：中心城区区基本已经没有有空置土土地可以以出让2007年上半年年仅有的5.6074万平方米米出让土土地，为定销销住宅房即非普普通住宅宅用房，，限制在一一级市场场流通；人民路、、亭林路路、中山山路的商商业一条条街已逐逐步呈现现外溢效应应，带动临临近的集集街、西西瑭街、、马鞍山山东路的的业态和和商场的的出现；同时时带动震震川西路路到中路路、前进进中路、、朝阳西西路等街街道的商业分分布；已形成核核心带的的商业集集合趋势势，但彼彼此联系系松散——形不散神神散未来，中中心城区区商业依依然是城城市中心心;行政中心心可能外外迁;在原有基基础上改改造翻新新，或重重置地块块进行建建设；外溢效应应俞发明明显；住宅发展展空间小小，商业业发展空空间有限限；城北片区城南片区城东片区城西片区中心城区区[规划及现现状分析析]世联认为为：城城南片区区以居住住和工业业为主，，靠火车车站南广广场住宅宅具有发发展潜力力，将会会带动商商业发展展，有望望成为新新的城市市商业副副中心城南片区区由两部分分组成1.昆山经济济技术开开发区建设已向向南延伸伸，其到到吴凇江江的用地地基本已已批租完完，以工业业用地为为主，发发展潜力力小，可可忽略不不计；2.昆山中心心城区南南边由沪宁铁铁路、规规划沪宁宁高速铁铁路、沪沪宁高速速公路及及312国道组成成的交通通屏障；；规划：住宅、商商业、办办公同步步发展；；修建火车车站南广广场；现状：住宅社区区有一定定规模，，主要集集中在中中华园路路黄山路路衡山路路创业路路柏庐南南路一带带（规划划中火车车站南广广场周边边）；商业也集集中于这这一区域域，除计计划08年底入驻驻的乐购购外，其其余均为为社区配配套商业业，无聚聚合氛围围；写字楼集集中在长长江南路路，当地地有名项项目，其其中一幢幢为5A；火车站南南广场尚尚未建好好；中心城区区城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现现状分析析]世联认为为：城城西片区区集合高高档住宅宅，多为为在建项项目，目目前供大大于求，，未来竞竞争激烈烈，且人人口导入入效应尚尚未体现现，商业业有多数数规划建建设，新新项目建建成开业业，将支支撑起片片区成为为新的城城市商业业副中心心城西片区区昆山中心心城区的的北部的的几个开开发区规规模较小小森林公园园和大学学城的建建设使城城市向西西发展有有一定的基基础规划：大力开发发此片区区的宅开开发数量量及规模模；玉山镇政政府迁入入此片区区；开始发展展配套商商业，规规划将此此片区内内前进西西路到中中路打造造为“金金融商业业一条街街”；现状：1.昆山市高档住宅宅楼盘集集合地2.玉山镇政政府搬迁迁计划尚尚无明显显进展3.前进中路路到西路路建成几几大商业业综合体，将引引入“家乐福福”和和“欧尚尚”超市，但未成成形“金金融商业业街”城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现现状分析析]世联认为为：城城北片区区商业发发展潜力力有限，，将以社社区商业业为主，，与城南南片区的的商业发发展相关关性不大大城北片区区昆山中心心城区北北部的玉玉山、周周市等镇镇的工业业用地开开发基本本已形成成蔓延之之势；其他用地地的建设设仍有一一定的余余地；规划：1.商业和居居住同步步发展；；2.北移工业业园区，，使居住住区和工业业园区隔隔离；现状：1.传统居住住区，档档次中低低；2.商业一直直发展不不好；，，仅北门路萧林林路一带带商业发发展较快；城北片区城南片区城东片区城西片区一部分向向北发展展，跨越339省道；一部分向向东发展展，在金浦浦路横泾泾路新浦浦路附近近；一部分在在片区靠靠近市区区段，于北门门路萧林林路一带带城北片区区无论是是出让还还是成交交地块中中，商住两用用地均占占据绝对对优势土地出让让成交[规划及现现状分析析]世联认为为：城东片区区未来将将以商务务办公为为主要发发展方向向，商业业配合区区域发展展，以中中小体量量、高档档次的形形态出现现，与城城南片区区商业发发展的相相关性不不大城东片区区规划1.在保留部部分工业业的情况况下，发发展商业业、商务务办公和和居住；；片区开发发管委会会等机关关迁入；；将区域内内的前进进东路打打造成政政治金融融一条街街；现状：1.商业办公公用地为为5.4555万平方米米，达商商住用地地的4倍；近期推出出“城东东轻坊城城”“嘉嘉裕国际际”两个个大型商商业项目目，但氛氛围尚未未形成；；2.政府机关关尚未迁迁入；前进东路路尚无发发展迹象象；住宅竞争不激激烈，目目前供应应量不多多，但作作为经济济开发区区，伴随随发展，，人口必必然会增增加，购购房需求求量也会会逐年上上升城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现现状分析析]世联认为为：昆山市商商业将重重点往西西、南发发展，可可能形成成新的城城市副中中心重重点发发展区域域为火车车站南广广场周边边、前进进中路到到西路伴随昆山山市居住住地“重重点往西西往南发发展的趋趋势”昆山市商商业也应应重点往往西往南南发展城西片区区和城南南片区，，有望继继中心城城区之后后，成为为新的城城市商业业副中心心；城北片区区的发展展潜力不不大，但但会有一一定发展展；城东片区区的商业业发展空空间不大大；[规划及现现状分析析]总结三、城城市微观观市场分分析城市微观观市场分分析——思维导图图城市微观观市场分分析商业物业业办公物业业酒店物业业各商业街街、业态态及主要要商业项项目对本本项目定定位的影影响昆山市商商业物业业的未来来发展机机遇及趋趋势纯办公物物业（写写字楼））是否适适合在昆昆山发展展；如果适合合发展，，产品特特征和客客户特征征分别是是什么？？如果不适适合发展展，变通通的产品品形式是是怎样？？40年产权的的商务办办公公寓寓是否有有发展空空间，在在昆山的的认可度度如何，，投资回回报怎样样？酒店物业业如何细细分？昆山市酒酒店市场场整体供供求状况况及发展展概况昆山市最最具备发发展潜力力的细分分酒店市市场是什什么？一各主要商业街分析二各典型业态分析三主要竞争项目分析四对项目的影响分析昆山市商商业物业业分析步步骤城市微观观市场分分析商业物业业各主要商商业街分分析商业街或商圈性质功能组合客群定位辐射能力发展趋势人民路传统商业街购物，少量餐饮和娱乐，复合商业街全客层全市集中商业增加，继续全客层定位亭林路成熟商业街购物中高档，以中高收入女性为主全市保持针对女性的中高档次定位中山路半成熟商业街餐饮、休闲娱乐中档，中高收入人群周边3公里左右保持原定位北门路成熟商业街以社区商业为主，购物、服务占较大比例中低档，周边居民周边2公里增加集中商业，形成中档定位前进西路新兴商业区购物、休闲、娱乐、文化等复合商业区中档，全客层周边3公里最具发展潜力的复合商业区柏庐路新兴点状商圈购物为主，少量餐饮娱乐中高档，以时尚女性为主周边3公里形成块状商圈人民路、、前进西西路、柏柏庐路最最具发展展潜力，，前两者者会形成成复合商商业街区区，后者者形成女女性时尚尚街区各主要商商业街分分析城市微观观市场分分析商业物业业各典型业业态分析析业态基本立地条件参考现有网点分布市场容量发展前景百货占地

7000平米以上，面积

20000-50000平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁较合理，存在适当的分散，但都处于成熟商业地段随着昆山商厦二店、太平洋百货、巴黎春天的入驻，市场己基本饱和，新进入者风险较大看好，随着本地商业的升级，百货将发挥主导作用大卖场占地

10000平米以上，面积

14000-30000平米，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利。较不合理，在西城区存在一定的过度布点，贴身竞争。在北城区缺乏网点分布。南城区随着成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会看好中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，但布点较分散。除中山路之外，未形成有效聚集区未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置较集中，分布于现各主要商业街已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般百货业态态已无市市场机会会，大卖卖场在特特定区域域存在空空白，餐餐饮、休休闲、娱娱乐主题题定位存存在明显显市场空空间城市微观观市场分分析商业物业业主要竞争争项目分分析竞争者辐射能力客群定位档次定位业态关系其他因素总结人民路重叠全客层中档为主各业态受一定影响。购物功能尤其冲突人行天桥的修建会使其不利影响加大回避购物功能，错位经营亭林路重叠中高收入女性中高档中高档珠宝、女装品牌店冲突回避此类业态中山路无中高收入人群中档不冲突影响较小柏庐路（含莱茵广场）重叠时尚女性中档、高档时尚购物冲突影响较小柏庐路（中茵广场）少量重叠中高收入人群中档餐饮存在一定冲突其规划管理水平不佳，竞争威胁小影响较小前进西路少量重叠全客层中高档各业态受一定影响影响大小取决于现有项目的进展情况影响未定，保持关注吉田国际重叠全客层中档大卖场冲突，餐饮、娱乐、休闲受一定影响产权式商铺经营难度较大保持关注，尽量错位经营火车站南广场重叠未知未知可争取形成互补关系未有详细的规划保持关注，争取整体协调发展人民路作作为传统统商圈，，随着人人行天桥桥的修建建，其对对本项目目的威胁胁最为严严重，本本项目必必须功能能错位，，有效区区隔城市微观观市场分分析商业物业业对项目定定位的影影响分析析典型业态竞争关系业态特点趋势判断项目地块总结百货不支持，与人民路、柏庐中路冲突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持业态立地条件，进深过小不具有发展条件大卖场不支持。与吉田国际冲突支持前景看好不支持业态立地条件，进深过小大卖场不具备发展条件，标准超市可以引入餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持，内河可以利用建议组合发展专业店、专卖店不支持，与人民路冲突支持，可以组合集客前景一般支持建议配套对典型业业态进行行内、外外因素综综合研判判城市微观观市场分分析商业物业业商业发展展机遇餐饮、休休闲、娱娱乐以及及新兴服服务业态态是下一一个商业业发展机机遇，应应跟随百百货布局局，或自自行聚合合布局。。城市微观观市场分分析商业物业业总结昆山市办办公物业业分析思思维导图图商务公寓寓写字楼办公物业业可能的的发展方方向市场现状状产业结结构产品优优势客户分分析城市微微观市市场分分析办公物物业二、三三线城城市办办公物物业启启动与与发展展历程程萌芽阶阶段启动阶阶段发展阶阶段成熟阶阶段办公需需要住宅改改办公公草创型型企业业住宅无改善环环境住宅立立项、、商务务办公公成长型型中小小企业业第一代代商务务公寓寓位置价格交通使用成成本动因表现形形式产品特特征入驻公公司特特征客户关关注点点追求形形象纯商务务形象象迅速发发展的的中小小企业业初具规规模的的企业业纯写字字楼开开始出出现位置配套硬件商务氛氛围需求多多样化化多样化化各种类类型企企业写字楼楼与新新一代代商务务公寓寓并存存地段服务软环境境健康、、风景景世联研研究写字楼楼OR商务公公寓？？城市微微观市市场分分析办公物物业产业结结构决决定办办公物物业的的发展展产业结结构是是决定定一个个城市市办公公物业业发展展状况况的最最根本本原因因第三产产业不不发达达，对中中高档档办公物物业的的需求求就越越小中小型型企业业越多多，对对商住住楼等等中低低档办办公物物业的的需求求就越越大昆山以以第二二产业业为主主导，，对高高档写写字楼楼市场场带动动不强强，对对中低低档办办公物物业有有较好好的拉拉动作作用昆山历历年三三产结结构（（1978-2005）数据来来源：：昆山山统计计年鉴鉴2005，2005年昆山山市经经济和和社会会发展展情况况2004年，昆昆山公公路货货运总总量4106万吨，，涉及及个体体经济济2989家货物周周转量量26.8亿万吨吨公里里，涉涉及个个体经经济16.6万户第二产产业昆山第第三产产业主主要是是贸易易物流流行业业2004年昆山山私营营工业业企业业982家，产产值243.3亿元；；平均均产值值2480万城市微微观市市场分分析办公物物业第三产产业总总量反反映昆昆山写写字楼楼整体体容量量处于于较低低水平平，经经验值值反映映昆山山写字字楼市市场相相对于于整体体房地地产市市场处处于较较低水水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低昆山=40/5000=0.8%昆山2006年第三三产业业GDP总值289.07亿元，，写字字楼整整体容容量处处于较较低水水平城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐昆山1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R城市微微观市市场分分析办公物物业5050第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山的的产业业结构构不支支持高高档纯纯写字字楼的的发展展(1)第二产产业是是昆山山的主主导产产业，近几几年增增长放放缓。。第三三产业业比重重在02、03年下降降之后后，近近年开开始缓缓慢增增长。。(2)在短期期内，，第二二产业业的增增长仍仍将维维持，，所占占比重重保持持稳定定。第第三产产业在在政府府的倡倡导下下可能能会获获得一一定的的发展展。(3)昆山在在近5年内，，仍属属于工工业型型城市市，外外资企企业以以及本本地企企业中中以第第二产产业为为主。。不能能支撑撑纯写写字楼楼的开开发。。城市微微观市市场分分析办公物物业物业名称开盘时间项目类型均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000诚泰国际商务广场2006年5月小高层商务写字楼7000利得国际2003年8月纯写字楼8000MP现代广场2006年12月纯写字楼8500纯写字字楼很很少LOFT企业家家是商商务公公寓新新概念念的领领跑者者昆山不不适合合发展展纯写写字楼楼昆山是是否适适合发发展商商务公公寓昆山市市不适适合发发展纯纯写字字楼，，现有有办公公多为为工厂厂自建建楼、、改造造型旧旧写字字楼和和住宅宅性质质办公公物业业，商商务公公寓概概念刚刚起城市微微观市市场分分析办公物物业昆山市市办公公物业业分析析思维维导图图商务公公寓写字楼楼办公物物业可可能的的发展展方向向市场现现状产业结结构产品优优势客户分分析城市微微观市市场分分析办公物物业二产为为主的的相似似城市市—东莞1.城市地地位以以及地地理位位置相相似昆山——江苏省省非龙龙头城城市，，靠近近上海海。独独立的的经济济体，，以电电子产产品等等加工工业为为主。。东莞——广东省省非龙龙头城城市，，靠近近广州州。独独立的的经济济体，，以电电子产产品加加工业业为主主2.产业结结构相相似以第二产业业为主，第第二产业在在50%以上，第三三产业在33%左右3.经济总量相相似昆山2003年GDP430.4亿元，2006年超超过930亿；东莞2003年GDP884.5亿元，2004年年超过1000亿城市微观市市场分析办公物业东莞办公物物业市场在在2003和2004年之间出现现跳跃式增增长2004年施工面积积达45.47万平米，比比2003年的29.61万平方米增增长了54％。空置办公、、写字楼面面积1.78万平方米04年批准预售售写字楼43.32万平方米由于东莞经经济规模的的增大和产产业结构的的调整升级级，使得办办公物业市市场的需求求呈现阶梯式跳增增。2004年、2005年，东莞办办公物业年年均消化量量约20万平方米跳跃式增长长东莞参考市市场的研究究表明，市市场由发展展初期进入入高速发展展阶段会面面临一个阶阶梯式跳增增期。昆山2006年的GDP水平接近东东莞2004年的水平，，达到近1000亿—办公物业阶阶梯式跳增增期的临界界点城市微观市市场分析办公物业酒店写字楼商住楼商住楼昆山商住公公寓项目案案例分析—LOFT企业家LOFT企业家物业业类型：酒酒店、商住住公寓,写字楼2007年4月底入市，，8月底商住楼楼部分已经经售罄。LOFT企业家作为为昆山首个提提出商住公公寓中LOFT概念的地产项目目，在开盘盘之后，受受到了市场场的热捧。。两栋商住住楼先于写写字楼售完完。城市微观市市场分析办公物业昆山商住地地产项目案案例分析—LOFT企业家50-850平米的自由由分隔办公公空间。挑高4.5米的大堂，豪豪华装修首创昆山市集集约式办公配配套，前台接接待、打字等等办公设置。。企业注册、商商务咨询、代代订机票等集集约式商务服服务光纤接入、无无线上网；OTIS电梯把租金付给自自己的产权型型办公物业，，专为成长型公司量身打造。LOFT企业家商住楼楼产品的自身身优势9月6日市调当天，，从楼盘销售售代表处了解解到：购买买LOFT企业家的多为为投资客，约约占75%左右。主要来来自上海，苏苏州以及昆山山本地。其余的自用客客户多为昆山山本地的中小小型企业以及及创业型企业业。50-850平米的自由分分隔办公空间间。城市微观市场场分析办公物业昆山二、三产产业规模增长长导致办公物物业需求增加加2004年昆山第三产产业产值构成成数据来源：昆昆山统计年鉴鉴20052001到2003年昆山第二产业增长长较快，主要得益于加加工类企业的的发展，之后后一直维持在在68%的水平。2004年昆山批发、仓储、、零售物流以及咨询类产产值达到三产比例例的50%多，表明物流贸贸易等行业的的高速发展。。二、三产业规规模的快速增增长拉动昆山山办公物业的的需求增长。。第三产业中的的贸易物流产产业增长迅速速第二产业规模模稳中有增昆山办公物业业市场面临阶阶梯式跳增期期市场需求量大大大增加，和和大量办公物物业项目的入入市印证了这这一趋势LOFT企业家等项目目的入市也可可证明这一趋趋势城市微观市场场分析办公物业办公物业供应应的缺失，致致使住宅物业业演化为商住住楼，承担办办公物业的功功能，且部分分实现了商住住楼的价格部分住宅商住住比例达到1;1以上。数据来源：世世联分析办公物业供应应不足，住宅宅物业承担办办公物业功能能。中档住宅演化为商住楼纯高档住宅演化为商住楼名称物业性质租金/售价商住均价4000元/平米左右商住约0.8元/平米*天，物业费1元/平米*月住宅转商住0.7元/平米*天，不含物业费和暖气费住宅转商住0.6-0.8元/平米*天，不含物业费和暖气费在住宅项目的的沿街位置都都会设置办公公物业。住宅物业实现现了与商住物物业同样的租租金价格城市微观市场场分析办公物业街铺类办公承承担部分办公公职能，办公公需求外溢街铺类办公，，主要客户群是是物流公司，，大品牌连锁锁服务，咨询询公司，投资资公司等高级级服务业本质原因：缺缺乏高品质办办公楼，街铺铺满足其形象象以及昭示性性诉求城市微观市场场分析办公物业602006昆山国民生产总值达到1000亿，对比相似城市东莞的办公物业市场发展规律，昆山达到阶梯式跳增期的临界点2006-07昆山办公物业进入跳增期，办公需求大增办公物业的缺乏使得大量客户外溢昆山缺乏足够的办公物业，办公物业客户外溢，迫使住宅楼和街铺承担了部分办公物业的功能LOFT企业家成为昆山商务公寓领跑者LOFT企业家抓住了这一市场契机，推出了LOFT商务公寓，成为市场的引领者。市场分析昆山面临办公公物业跳跃增增长期，市场场供给增量增增加；昆山市有较多多办公物业客客户的潜在需需求未被满足足；昆山市未来办办公企业规模模将会进一步步增加；市场上出现新新型办公物业业项目，LOFT企业家，且销销售状况良好好；从市场层面和和城市办公物物业发展阶段段来看，昆山山市仍有办公公物业空白点点存在，且满足客户需求求的新型物业类型型更有可能被被接受城市微观市场场分析办公物业昆山市办公物物业分析思维维导图商务公寓写字楼办公物业可能能的发展方向向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场场分析办公物业昆山办公物业业的主要客户户分析昆山市办公物物业企业客户户以贸易物流、制造业、房地产中介、、装修装饰等行业为主，，规模偏向中中小；投资客户以昆昆山本地、上上海、苏州以以及周边乡镇镇的小投资客客为主。城市微观市场场分析办公物业昆山现阶段商商务办公物业业的主流客户户以创业型、、成长型的中中小企业为主主企业发展阶段段办公物业需求求中高档创业型企业人数：10人以下物业要求：价价格低、空间间使用灵活、可可商可住顶级04年06年08年10年03年随着昆山大中中型加工制造造企业的发展展，大批中小小企业特别是是为加工制造造企业服务的的物流贸易企企业开始出现现。经过两三年左左右的发展，，创业型企业业进入成长期期，业务得以以发展，实力力增强，对于于办公物业的的空间和形象象要求随之提提高。国家战略的持持续推进，宏宏观经济的持持续向好，创创业公司的不不断成功，促促使更多的投投资创业的中中小企业的产产生。因此目前昆山山市场上的新新兴第三产业业主要以10人左右的创业业型公司和10-20人左右的成长长型企业为主主。成长型企业人数：10-20人物业要求：价价格适合、面面积实用，地段段要好，开始始要求形象中低档办公物物业城市微观市场场分析办公物业创业型企业的的需求和价格格承受力目前前很有限，是是拉动商务公公寓需求的后后备力量企业发展阶段段办公物业需求求中低档写字间间创业型企业人数：10人以下物业要求：价价格低、空间间使用灵活、可可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价价格适合、面面积实用，地段段要好，开始始要求形象创业型企业由由于规模和资资金所限，同同时对物业形形象没有高的的要求，因此此一般不会选选择租金和售售价较高的写写字楼物业，，而会选择性性价比较高的的商住公寓。。昆山市场上各各类公寓的总总供应量约有有40万平米；即使使市场上存在在1万家创创业型型企业业，最最多也也只能能消化化大约约70万平米米左右右，同同时住住宅还还分流流了一一部分分客户户，因因此公公寓需需求很很大。。由于公公寓租租售情情况具具佳，，投资资客的的投资资热情情高涨涨，后后续项项目上上市量量较大大。昆山市市场商商住公公寓的的热销销，价价格将将持续续走高高中低档档办公公物业业城市微微观市市场分分析办公物物业成长型型企业业是目目前在在售的的公寓寓项目目的主主力客客户企业发发展阶阶段办公物物业需需求中低档档办公公物业业创业型型企业业人数：：10人以下下物业要要求：：价格格低、、空间间使用灵灵活、、可商商可住住成长型型企业业人数：：10-20人物业要要求：：价格格适合合、面面积实用用，地地段要要好，，开始始要求形形象成长型型企业业由于于规模模和资资金所所限，，一般般只租租用1000－1200元之间间的办办公物物业，，根据据推算算，该该类企企业能能够承承受的的写字字楼销销售价价格在在6000－6500元左右右，因因此市市场上上售价价较高高的写写字楼楼已经经超出出其支支付能能力。。目前市市场上上大多多数的的商务务公寓寓面积积在70－100平米左左右，，对于于10-20人左右右的成成长型型企业业来说说面积积偏小小；同同时由由于商商务公公寓的的形象象和商商务配配套越越来越越贴近