北京养老地产分析及案例介绍

随着常规房地地产开发的竞竞争日趋激烈烈，养老地产产的新型房地地产开发模式式越来越受到到业内关注。。本报告重点点分析北京地地区的养老地地产项目。目录养老地产市场场简析北京典型养老老地产项目分分析国内其他知名名养老地产项项目结论及下一步步研究方向中国老龄化数数据2010年第六次人口口普查数据60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.9%北京12.5%8.7%老龄化社会标准≥10%≥10%我国已经快速速进入老龄化社会，老龄化化社会的共同同特征1.独居老人增加加2.老龄化伴随的的少子化趋势势3.个人金融资产产向老人转移移，老年人逐逐渐成为富有有人群4.个人养老规划划意识加强，，消费结构转转变老龄化引发的的需求人口老龄化老年公寓的购购买力老年公寓的购购买意向我国老年人口口数量多、比比重大我国社会老龄龄化发展速度度快人口结构的变变化，社会上上的“空巢家家庭”逐渐增增多老年人收入的的提高老年人福利水水平提高子女为父母入入住提供资金金支持养老观念的转转变促生老年年公寓养老需需求消费观念的改改变促进购买买行为老年公寓市场需求养老地产的税税收优惠1.营业税：养老院、残疾疾人福利机构构提供的育养养服务，婚姻姻介绍，殡葬葬服务取得的的收入免征营营业税。依据《中华人民共和和国营业税暂暂行条例》2.所得税：对由民政部门门审核批准,并核发《北京市养老机机构执业许可可证》的老年服务机机构及核发《社区服务设施施证书》的社区服务中中心的老年服服务中心（含含为老年人提提供服务的场场所），暂免免征收企业所所得税。对于其他部门门和单位、个个人主办的老老年服务中心心、老年活动动中心，经所所在地主管税税务机关参照照民政部门审审核标准进行行核实，凡属属于福利性、、非盈利性的的机构，暂免免征收企业所所得税。依据：《财政部国家家税务总局关关于老年服务务机构有关税税收政策的通通知》3.地方税：对政府部门和和企事业单位位、社会团体体以及个人等等社会力量投投资兴办的福福利性、非营营利性的老年年服务机构暂暂免自用房产产、土地、车车船的房产税税、城镇土地地使用税、车车船使用税。。依据：《财政部国家家税务总局关关于老年服务务机构有关税税收政策的通通知》4.财政补贴社会办养老机机构每新建一一张养老床位位，最高补贴贴1.6万元，最低补补贴800元；每实际入入住一位老人人，按床位每每月补贴100元。（北京）每新建一张养养老床位，补补贴5000元，各区县根根据情况分别别追加补贴。。（上海）5.开发建设在规划、建设设、税费减免免、医疗、用用地、用水、、用电等方面面提出了一系系列优惠扶持持政策，鼓励励和支持企事事业单位、民民间组织、个个人等社会力力量投资兴办办养老机构。。《关于支持社会会力量兴办社社会福利机构构的意见》享受优惠政策策案例由于养老住宅宅具有社会公公益性，一般般地方政府会会对养老地产产项目给予土土地、资金等等方面的优惠惠政策。但是是由于国家土土地法律法规规的限制，以以及政府划拨拨给企业的土土地没有产权权等都为项目目的后期运作作埋下了障碍碍。上海亲和源得到了南汇区区政府提供的的50年产权的公建建配套用地，，土地成本较较普通商品住住宅低很多。。政府的政策策支持无疑为为企业进军养养老地产解决决了高昂的成成本问题。广州颐年园作为20世纪90年代的以市场场经济为主，，政府支持为为辅进行开发发建设的大型型创意性公益益养老工程，，在建设初期期得到了广州州市政府土地地和资金的支支持。广州市市政府通过设设立老年村筹筹建处全程参参与该项目的的开发，并划划拨500亩土地和1400万元启动资金金。但是运作作混乱，最终终，广州市民民政局退出该该项目，市政政府先前给予予的各项优惠惠政策全部取取消，按照纯纯粹的房地产产开发建设的的标准重新核核算该项目的的地价及所需需缴纳的各种种费用。杭州金色年华华：民营公助，，在土地方面面也享受到来来地方政府的的优惠政策，，只支付了土土地的拆迁、、补偿等土地地取得费用，，由于没有缴缴纳土地出让让金，土地性性质属于行政政划拨，不能能进行出售，，导致企业资资金占用时间间太长，利润润较低，面临临的风险也较较大。目录养老地产市场场简析北京典型养老老地产项目分分析国内其他知名名养老地产项项目结论及下一步步研究方向北京市场养老老地产的主流流分类持有经营出售+出租太申祥和山庄庄出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱慕家一、持有经营营案例爱慕家香山脚下海淀区香山新新营20号太申祥和昌平区中关村村生命科技园园寿山福海北京石景山区区双峪路23号经营要点太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%经营要点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。二、出售出租租结合案例将府庄园朝阳区东北五五环环铁绿化化带内曜阳国际密云京密饮水水渠源头田各各庄镇垄庄子子村北京太阳城昌平区立汤路路30号，北临温榆榆河经营要点将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄经营要点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反按揭是指在在征得得老人人同意意后，，开发发商将将老人人原有有住房房出租租，以以租金金收入入入住住太阳阳城。。置换是将老老人的的原有有住房房与太太阳城城的老老年公公寓进进行等等价换换房，，到老老人去去世之之后，，再将将原置置换的的房产产折价价返还还给其其法定定继承承人。。目前已已有许许多老老人对对此种种销售售方式式表示示了浓浓厚的的兴趣趣。从从中国国的国国情来来说，，“反按揭揭”或称“反向抵抵押贷贷款”是非常常适合合的，，但若若要获获得长长足发发展，，还有有待于于金融融体系系对其其确认认。三、全全部出出售案案例东方太太阳城城顺义区区仁和和镇潮潮白河河板块块万科幸幸福汇汇房山窦窦店镇镇镇政政府北北侧200米经营特特点东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。经营特特点东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品四、特特点总总结位置都都较偏偏远，，注重重项目目内部部环境境营造造建筑形形式多多为多多层公公寓，，有部部分独独栋别别墅和和四合合院形形式提提高价价值均设置置医疗疗中心心或社社区医医院，，注重重医疗疗设施施均设有有康体体会所所，满满足老老人活活动、、娱乐乐需求求老年人人专用用设施施如无无障碍碍通道道、紧紧急报报警系系统、、室内内扶手手、风风雨连连廊等等细节节设计计，提提供医医用电电梯的的较少少出售和和出租租方式式结合合或以以出售售为主主，快快速收收回投投资，，实现现现金金流平平衡针对老老人出出售的的公寓寓仅出出售使使用权权，出出售产产权的的多演演变为为商品品房，，老年年公寓寓特征征不明明显出租多多采用用会员员制或或缴纳纳押金金的形形式均有餐餐饮服服务具有家家政保保洁服服务组织多多种社社团活活动开发建建设配套服服务运营模模式目录养老地地产市市场简简析北京典典型养养老地地产项项目分分析国内其其他知知名养养老地地产项项目结论及及下一一步研研究方方向上海亲亲和源源———中国国第一一个会会员制制养老老社区区规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上海亲亲和源源上海市市南汇汇区康康桥镇镇上海亲亲和源源总结结和经经验优秀经经验：：定位清清晰，，高端端养老老社区区，美美国CCRC理念贯贯穿设设计、、建造造、销销售、、运营营优异的的软硬硬件品品质实实现了了清晰晰的高高端定定位在上海海养老老高端端市场场的垄垄断地地位带带来巨巨大的的利益益优秀的的运营营服务务（现现已签签订万万科幸幸福汇汇，成成为幸幸福汇汇运营营服务务商））良好的的政府府关系系保证证项目目的顺顺利开开发（（董事事长奚奚志勇勇曾是是当地地政府府官员员）特点总总结：：专业的的运营营团队队土地成成本低低，销销售50年产权权资金是是瓶颈颈，最最近引引入风风投挚挚信资资本2010年营业业额突突破1.5亿，但但未现现盈利利亲和源源更倾倾向于于做服服务输输出商商房企、、保险险纷纷纷涉足足养老老地产产绿地、、保利利、乐乐成、、万科科纷纷纷涉足足养老老地产产，首首创、、华润润等也也成立立了研研发机机构泰康人人寿、、中国国人寿寿、合合众人人寿都都已投投资养养老地地产养老社社区上游下游医疗保保险护理保保险养老保保险……老年医医学护理服服务老年科科技产产品……将寿险险产业业链拉拉长20——30年泰康人人寿：：在北京京昌平平小汤汤山温温泉乡乡购置置了2000亩地，，斥资资40亿元，，拟建建新型型健康康养老老院“泰康之之家”，预计计2013年将建建成。。中国人人寿：：廊坊养养老社社区总总投资资达1000亿元合众人人寿：：与湖北北武汉汉蔡甸甸区政政府合合作，，计划划兴建建“合众人人寿健健康社社区”，预计计投资资80亿元，，首期期动工工面积积约700至800亩。目录养老地地产市市场简简析北京京典典型型养养老老地地产产项项目目分分析析国内内其其他他知知名名养养老老地地产产项项目目结论论及及下下一一步步研研究究方方向向分析析结结论论主流流模模式式：：房房企企涉涉足足养养老老地地产产大大部部分分停停留留在在初初级级阶阶段段，，真真正正以以后后期期运运营营管管理理为为目目的的还还很很少少。。土地地获获取取：：可可与与政政府府合合作作取取得得土土地地用用于于养养老老地地产产的的开开发发，，但但因因为为产产权权的的不不完完整整对对项项目目后后期期销销售售和和融融资资都都会会形形成成障障碍碍。。理想想选选址址：：环环境境优优美美且且交交通通便便利利，，配配套套