住宅批量精装修管理系统及项目实施关键节点

2017年1月西安胡冶明新形势下批量量精装修管理理系统及项目目实施关键节节点解码第一章：住宅宅批量精装修住宅的的发展现状及新形势势下3.0精装系统解读读第二章：住宅宅精装修项目目管理体系构构成及标准化化管理第三章：关于于精装修产品品定位及分级级标准体系第四章：精装装修设计成果果及关键管理理节点把控第五章：成本本控制及物料料采购第六章：精装装修住宅的施施工管理第七章：精装装修住宅产品品的售后服务务第八章：标杆杆企业精装修修项目经典案案例分析目录录一、房地产精精装修住宅发发展的过程我们经常说，建建筑是凝固的的音乐，石头头的史诗。任任何一个时代代的建筑都是是人类科技文文明的展现，，但是这个展展现常常是滞滞后当代最新新科技文明的的。我们国家家的住宅在30多年的时间里里，经历了飞飞速的发展。。从传统的““秦砖汉瓦””的工业1.0时代，房地产产的黄金十年年又使我们快快速从工业2.0进入了工业3.0、4.0的建造时代。。第一章：住宅宅批量精装修住宅的的发展现状及新形势势下3.0精装系统解读读1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2015年计划经济福利房商品房与福利利房过过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代代早期过渡期毛坯房精装成品住宅宅从毛坯房到精精装房是“商商品时代”转转为“产品时时代”的开始始，接下来是是“商品时代代”与“产品品时代”并重重的发展的时时代。中国商品住宅宅的发展进程程中国精修住宅宅的发展进程程2008年之前2008~2014年2014~2015年2016年~未来1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省时省省力的简装时时代，2.0时代：设计更更加合理，工工艺更加精湛湛，标准化、、系统化，个个性缺乏3.0时代：高品质质、品牌化，，智能化，个个性化、装饰饰化，定制化化4.0时代：社群化化，物联网化化，高科技化化，工业4.0化，？？？化化，……有关精装修住住宅基本概念念的讨论讨论一：什么么是精装修住住宅（成品住住宅、全装修修住宅）住宅套内所有有功能空间的的固定面铺装装或涂饰、管管线及终端安安装、厨房和和卫生间的基基本设施等全全部完成，已已具备基本使使用功能的住住房。一般是指住宅宅开发商为客客户提供“硬硬装”的房子子，是按照开开发商承诺的的“交楼标准准”提供的带带“部分”室室内装修的商商品住宅。讨论二：什么么是整体装修修住宅（整体体家居）一套完整的，，马上能居住住使用的房子子，除了“硬硬装”还需要要“软装”才才行。所以我我们行业内还还有一个说法法是“整体装装修”的住宅宅，就是可以以真正实现拎拎包入住的房房子。讨论三：“硬硬装”与“软软装”一般是指把能能够移动的家家具、家纺布布艺、灯饰、、摆件、挂件件、饰品等属属于“软装””，不能移动动的室内装修修及设施（设设备）就属于于“硬装”的的部分了。讨论四：精装装修住宅的分分类按照不同居住住需求精装修修住宅分类成成第一居所、、第二居所、、第三居所以以及酒店式公公寓、公寓式式酒店等。讨论五：我们们开发商为什什么要做精装装修?1、是行业发展展的必然趋势势，房地产已已经从商品思思维进入产品品思维阶段。。2、是住宅产业业化发展的必必然。3、是实现绿色色低碳、环保保节能的重要要途径。4、未来主流目目标客户的需需求，省时、、省事，可以以贷款、拎包包入住、方便便出租。5、是开发商提提升产品价值值的重要手段段，获得溢价价收益。6、是开发商提提升产品品质质和专业管理理水平的重要要手段。7、开发商可以以合理避税、、改善财务现现金流、降低低资金成本。。8、可以通过住住宅精装修为为客户提供后后期增值服务务。9、政府强制性性规定（各省省市新政）。。讨论六：为什什么有些开发发商不做精装装修1、怕麻烦，建建设周期长，，资金回笼慢慢。2、装修质量容容易出问题，，怕小业主投投诉，做不好好还赔钱。3、认为大部分分业主目前还还是认可毛坯坯房。4、觉得自己的的开发管理能能力目前还不不能进行精装装修住宅的运运作。5、认为目前精精装修住宅产产业链还不成成熟，对精装装修支撑不够够。6、政政府府没没有有出出台台鼓鼓励励精精装装修修住住宅宅的的优优惠惠政政策策。。7、房房地地产产开开发发理理念念还还停停留留在在十十几几年年前前，，以以投投资资或或者者投投机机的的观观点点做做项项目目。。二、、房房地地产产精精装装修修管管理理从从什什么么时时间间介介入入（1）、、项项目目前前期期策策划划定定位位研研究究阶阶段段的的介介入入市场场分分析析、、主主流流目目标标客客户户分分析析、、产产品品定定位位研研究究、、项项目目目目标标成成确确定定（（包包括括精精装装修修交交楼楼目目标标成成本本））、、综综合合开开发发成成本本及及项项目目投投资资效效益益分分析析。。（2）、、规规划划设设计计阶阶段段的的介介入入批量量精精装装修修项项目目特特别别要要求求在在建建筑筑方方案案阶阶段段就就要要开开始始介介入入精精装装修修设设计计，，之之后后贯贯穿穿扩扩初初设设计计、、施施工工图图设设计计、、专专业业分分包包以以及及部部品品二二次次深深化化设设计计。。（3）、、成成本本采采购购阶阶段段的的介介入入在精精装装修修方方案案设设计计确确定定之之后后，，精精装装修修的的深深化化设设计计与与成成本本采采购购阶阶段段互互相相紧紧密密关关联联、、协协同同推推进进，，根根据据目目标标成成本本的的要要求求完完善善最最终终的的精精装装修修施施工工图图设设计计及及大大宗宗材材料料、、部部品品的的招招投投标标和和采采购购。。（4）、、在在项项目目前前期期销销售售阶阶段段的的介介入入在项项目目销销售售准准备备阶阶段段、、样样板板房房展展示示区区打打造造阶阶段段、、项项目目开开盘盘推推广广期期全全面面介介入入。。（5）、、在在项项目目交交付付、、售售后后服服务务阶阶段段的的介介入入通过过施施工工阶阶段段业业主主开开放放日日、、入入伙伙交交付付、、后后期期物物业业维维修修、、售售后后增增值值服服务务、、物物业业运运营营管管理理的的全全面面介介入入。。三、、万万科科3.0住宅宅精精装装系系统统的的构构成成（一一））、、绿绿色色、、健健康康、、高高科科技技住住宅宅马桶桶污污水水在在同同层层向向后后排排入入隐隐蔽蔽在在墙墙体体里里的的立立管管中中，，立立管管中中双双路路排排水水，，避避免免楼楼间间噪噪音音、、无无漏漏水水、、无无串串味味摒弃弃传传统统的的水水封封弯弯头头.不占占用用地地下下空空间间食物物性性垃垃圾圾直直接接粉粉碎碎后后随随水水流流入入化化粪粪池池.可消消除除80％的的生生活活垃垃圾圾.避免免室室内内及及小小区区蚊蚊蝇蝇污污染染、、减减轻轻家家务务负负担担、、降降低低保保洁洁费费用用厨房房设设新新型型变变压压式式止止逆逆烟烟道道，，使使烟烟道道不不再再窜窜烟烟、、窜窜味味。。变变压压式式止止逆逆阀阀烟烟道道排排气气量量大大，，截截面面尺尺寸寸较较小小。。通通过过改改变变烟烟道道的的截截面面形形式式和和风风帽帽结结构构，，利利用用烟烟气气流流动动的的物物理理规规律律，，使使气气流流保保持持向向上上运运动动，，保保证证建建筑筑烟烟道道口口处处风风压压为为负负压压或或在在0压左左右右。。双密密封封不不锈锈钢钢地地漏漏(国际际高高标标GMP认证证)，其其水水封封深深度度远远已已超超过过国国家家标标准准，，能能比比一一般般地地漏漏高高速速排排水水外外，，漏漏水水完完毕毕后后双双密密封封盖盖可可全全封封闭闭，，保保障障没没有有异异味味，，更更利利于于消消毒毒剂剂及及一一般般清清洁洁剂剂清清洗洗，，更更能能杜杜绝绝虫虫害害与与病病毒毒的的侵侵扰扰双密密封封地地漏漏很很有有特特点点：：两两个个水水封封在在水水流流冲冲击击时时同同时时打打开开；；没没有有水水流流时时，，上上面面的的水水封封自自动动盖盖住住下下面面水水封封的的水水，，防防止止反反水水碗碗中中的的存存水水挥挥发发。。同同时时，，干干湿湿分分离离也也有有助助于于提提高高卫卫浴浴空空间间的的健健康康程程度度，，“生生态态灭灭蚊蚊机机””（（灭灭蚊蚊磁磁场场）），，此此项项技技术术经经美美国国疾疾病病控控制制中中心心及及国国防防部部实实用用验验证证，，能能消消灭灭4000平米米范范围围内内的的蚊蚊子子及及其其他他吸吸血血性性昆昆虫虫，，而而对对人人体体无无任任何何伤伤害害。。该该系系统统：：运运用用仿仿生生学学原原理理，，模模仿仿人人类类呼呼吸吸排排出出的的二二氧氧化化碳碳、、湿湿气气及及热热，，利利用用液液化化石石油油气气经经催催化化作作用用产产生生极极准准确确浓浓度度的的二二氧氧化化碳碳，，从从而而吸吸引引大大量量吸吸血血蚊蚊虫虫并并最最终终消消灭灭利用用一一种种清清洁洁、、专专利利发发明明的的counterflow技术术，，运运用用蚊蚊虫虫飞飞行行时时的的气气体体动动力力原原理理，，能能在在呼呼出出二二氧氧化化碳碳的的同同时时，，真真空空吸吸捕捕大大量量的的吸吸血血蚊蚊虫虫，，当当他他们们飞飞近近灭灭蚊蚊磁磁场场找找猎猎物物时时，，便便会会被被真真空空器器吸吸入入蚊蚊网网，，最最后后被被封封干干致致死死。。不不使使用用任任何何杀杀虫虫剂剂或或电电蚊蚊网网。。24小时时不不间间断断工工作作，，捕捕捉捉夜夜晚晚活活动动与与白白天天活活动动的的吸吸血血昆昆虫虫，，可可以以直直接接放放置置在在蚊蚊子子繁繁殖殖和和休休息息的的地地方方。。能够够大大量量吸吸引引并并捕捕捉捉会会产产卵卵的的雌雌蚊蚊自身身发发电电，，采采用用标标准准的的的的液液化化气气供供应应能能源源，，无无需需任任何何电电力力。。安全全&无声声不不使使用用杀杀虫虫剂剂，，不不释释放放任任何何对对环环境境有有害害的的气气体体。。极极其其安安静静，，没没有有任任何何噪噪音音。。（二二））、、3.0住宅宅精精装装的的智智能能化化系系统统国家家新新政政：：新新建建住住宅宅小小区区要要推推广广街街区区制制，，智智能能化化系系统统将将是是住住宅宅产产品品升升级级重重要要的的技技术术手手段段！！移动互联网、、物联网技术术自动闸机、车车牌识别技术术门禁人脸识别别技术小区闭路监控控技术自动呼梯、电电梯刷卡，一一卡到户技术术智能社区技术术智能门锁技术术车辆预约出入入系统技术（二）、3.0住宅精装的智智能化系统1、自动呼叫电电梯系统：大堂或者地下下车库门禁卡卡同时呼叫电电梯，进入电电梯厅后客梯梯如约而至。。一张卡对应应专属楼层，，保证绝对私私密。室内可可在智能面板板提前呼叫电电梯，偶尔有有客来访，宾宾至如归的体体验，也会让让主人感到特特别有面子。。2、入户智能感感应灯光：打开入户门的的一刹那，智智能感应系统统便会察觉你你的入户。当当温馨的玄关关灯自动亮起起，所有的风风云变换都会会归于平静，，喧嚣与名利利都被关在了了门外边。开开门就让你内内心充满“家家”的阳光。。3、智能家居系系统的应用智能家居系统统主要产品分分解示意图可视对讲系统统围墙机门门口机室室内机智能家居主机机智能灯光场景景控制，随心心切换就跟玩手机游游戏一样，不不同的生活场场景、灯光方方案由你定义义。在移动终终端，你可以以设置想要场场景的时间，，决定室内灯灯光配置，营营造出特别的的氛围环境。。无论派对、、晚餐、阅读读或入睡，均均可一键切换换。一键电动窗帘帘设定，每天天被天光叫醒醒每天愿意被闹闹铃叫醒？还还是被自然叫叫醒？手机上上设置起床时时间，窗帘会会自动拉起，，阳光倾泻在在你的床上，，灯光的色温温与室内的温温度略微调高高，唤醒你身身体的每一个个细胞。智能家居控制制系统的节能能控制自动感应照明明。遥控窗户户窗帘、遮阳阳系统。水和和喷灌管理（（花草宠物喂喂养）。1、3.0住宅精装的““社交厨房革革命”当别人在模仿仿万科的U型厨房，万科科重新发明了了社交厨房。。根据高净值值人群家庭饮饮食习惯，融融合中西厨功功能，打破厨厨房与客厅餐餐厅的界限。。通过一道茶茶色透明玻璃璃移门，关闭闭时阻隔中厨厨油烟，开启启时共享家庭庭融暖。更重重要的是，让让“总厨”真真正成为家庭庭空间的视觉觉焦点。为了解决传统统移门槽难于于清洁的问题题，万科发挥挥想象力，将将全套日本进进口移门轨道道安装到天花花板上，为此此额外付出超超过2倍的成本。（三）、3.0住宅精装品牌牌化、高品质质精工定制系系统厨房2、为客户定制制欧洲贵族专属属橱柜（上海翡翠滨滨江项目采用用诺布雷萨noblessa，橱柜中的““太空舱”））如果不打开橱橱柜，你能唯唯一发现的电电器就是德国国进口西门子子灶台。万科科调查了高端端人群的烹饪饪习惯，需要要哪些厨电，，根据这项研研究定制橱柜柜解决方案。。各种食材类类／调料品类类／各种器皿皿／各种小家家电…..空间分隔的智智慧处理，收收纳的精密划划分，让每件件电器都能各各归其位。厨房的“三步步五区”动线线分布360度烹调自如一个厨电一个个家万科正在研究究引入智能魔魔镜系统，在在你洗漱更衣衣的时候，镜镜子上会出现现时间、天气气、新闻、股股票等信息，，你可以根据据上面的信息息安排一天的的穿衣和出行行。难以置信信的体验，将将因万科变为为现实。3、3.0精装的智能魔魔镜系统魔镜可以测试试你的心跳魔镜可以像电电脑屏幕一样样获取信息4、3.0精装的卫浴品品牌唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等等卫浴间的台下下盆、浴缸等等都选用全球球顶级奢华卫卫浴品牌5、3.0精装开关控制制系统的simoni7系列6、其他精彩亮亮点电热毛巾架（采用simon系列）1、户内吊顶完完成面净高必必须大于2350mm；2、房间保证预预留真实家具具尺度；3、玄关鞋柜底底部设置不少少于150mm的柜下换鞋空空间；4、浴缸靠外侧侧安装80mm石材台面，关关怀老人与儿儿童的浴缸安安全使用；5、配置前段虑虑水设备，过过滤水中杂质质，做好居家家用水的第一一道防卫；6、户内安装除除霾新风系统统，给我们的的业主创造一一个洁净空气气的居家空间间；7、户内门采用用静音门锁，，消灭居家噪噪音；8、平开窗配儿儿童锁，开启启角度限制，，杜绝儿童意意外；9、户内照明选选用LED，洁具选用节节水款型，点点滴环保；10、玄关设置红红外感应灯，，关怀业主回回家感受；11、户内设置一一键断电，方方便居家日常常电源管理；；12、配电箱柜体体侧壁设置小小手电，在意意外断电时提提供紧急照明明；13、卫浴安装风风暖，避免灯灯暖对老人孩孩子视力的伤伤害，带来安安全柔和的呵呵护；14、卫浴干湿分分离交接处需需设置不少于于100mm宽的门槛石；；15、厨卫不使用用砂岩、洞石石、仿古等多多孔肌理的材材料；16、厨房水槽采采用台下安装装方式，台面面清洁无死角角；17、厨房烹饪区区安装凉博士士，解决夏季季厨房闷热，，空气流动性性差的问题；；18、厨房龙头采采用可抽拉龙龙头，冲洗不不易清理的死死角；19、厨房内的插插座采用带开开关的插座，，关注用电安安全；20、卫生间采用用防雾镜柜，，避免雾气附附着；21、主卧室设置置应急灯，以以为断电时使使用；22、衣柜内设置置樟木隔板，，具有驱虫、、熏香，保护护衣物；杭州万科22项室内产品价价值主张杭州万科精装装住宅25项健康主张杭州万科精装装住宅29项舒适之道四、标杆房企对精精装3.0时代的研究美的地产5M智慧家在2015年，美的地产产就已经发布布了5M产品战略，即即“Multi-smart云智慧管理、、Multi-health多功能健康园园林、Multi-home超人性化家居居、Multi-service全方位社区服服务、Multi-system全系统精工品品质”。美的地产智慧慧社区4.0社区智能安防防智慧的的家社区WIFI社区安安防系系统社区WIFI覆盖（（社区区室内内外公公共场场地））社区安安全系系统平平台社区门门禁对对讲系系统远程视视频监监控社区消消防控控制系系统智慧控控制管管家安防管管家空气管管家营养管管家灯光控控制系系统智能窗窗帘系系统智能插插座系系统智能灯灯光系系统门窗安安防系系统红外转转发系系统烟雾探探测系系统智能监监控系系统智能一一键报报警系系统厨卫安安防系系统空气净净化系系统光线感感应系系统环境探探测系系统智能厨厨房系系统厨卫水水净化化系统统水康管管家健健物业APP满足社社区内内商业业配套套服务务，通通过智智慧管管家平平台发发出一一切服服务信信息物业APP同步以以软件件、短短信、、电话话形式式通知知业主主海尔U+智慧社社区功功能智能家家居集集成应应用功功能需需求统统计用户感感兴趣趣的智智能家家居功功能2016年智能能家居居产业业现状状数据据1、终端端用户户对智智能家家居了了解的的程度度2、用户户对系系统/单品价价格接接受度度单品：轻智智能单单一产产品以智能能插座座、红红外遥遥控学学习、、智能能门磁磁、空空气检检测等等为代代表““智能能单品品”或或被成成为““轻智智能””产品品的出出现，，以及及其在在电商商渠道道和众众筹平平台的的销售售，大大大降降低了了普通通用户户使用用智能能家居居产品品的成成本门门槛。。可接受受价格格：500~1000元。系统：1~6个模块块应用用（1）、单单一系系统和和单品品结合合可接受受价格格：每每套5000元。每每平方方米造造价约约70元。（2）、5~6个基本本模块块可接受受价格格：10000~30000元，每每平方方米造造价约约200元。（3）、6个基本本模块块中高高端配配置可接受受价格格：40000~50000元。每每平方方米造造价约约300元。（4）、顶顶级豪豪宅、、别墅墅可接受受价格格：100000元以上上。更更多个个性化化配置置。五、精精装修修住宅宅的运运作模模式的的演变变(1)、菜单单式装装修型型：多种设设计方方案，，多种种装饰饰材料料选择择，多多种装装修级级别。。(2)、开发发商引引导型型：有限的的方案案（风风格））选择择，建建立统统一标标准下下的部部品工工厂化化制造造、专专业化化安装装，装装修级级别根根据产产品定定位相相对固固定。。(3)、开发发商集集成型型：统一标标准，，统一一流程程，采采用全全面家家居解解决方方案，，建立立梯度度产品品体系系。彻彻底否否定了了精装装修=毛坯+装修的的说法法。(4)、开发发商与与家居居连锁锁系统统供应应商合合作型型：在全面面家居居解决决方案案的基基础上上，向向客户户提供供“硬硬装””相对对固定定，““软装装”采采用菜菜单式式个性性化选选择服服务。。(5)、专业业公司司管理理型：：由精装装修项项目管管理公公司来来总承承包统统一管管理精精装修修设计计及部部品的的研发发、工工业化化生产产组织织、现现场施施工安安装，，建立立精装装修住住宅共共生体体系。。(6)、专业业化C2B定制模模式：通过过专业业化的的客户户平台台，运运用互互联网网思维维，由由专业业的开开发商商或者者专业业化的的运营营管理理团队队，打打造满满足不不同客客户需需求的的、个个性化化定制制的住住宅精精装修修产品品（包包含硬硬装和和软装装、家家居用用品））。住宅宅批量量精精装装修修项项目目管管理理与与传传统统装装修修的的区区别别及及特特征征（1）、、装修修设设计计特特点点把把控控：：设计计中中性性化化、、淡淡化化个个性性化化设设计计，，通过过设设计计引引导导消消费费者者向向装装饰饰个个性性化化方方向向发发展展。提提倡倡““轻轻装装修修、、重重装装饰饰””。。（2）、、设计计风风格格选选择择：：采用用现现代代简简约约、、简简约约欧欧式式、、时时尚尚混混搭搭三三种种风风格格为为主主，，在在此此基基础础风风格格之之上上进进行行演演变变和和延延伸伸。。（3）、、批量量装装修修质质量量保保证证问问题题的的解解决决：：采用用工工厂厂化化制制作作、、现现场场安安装装的的工工艺艺，，大大大大提提高高标标准准化化施施工工质质量量。。房房屋屋各各种种部部位位、、部部品品具具有有质质量量保保证证期期限限，，尽尽量量减减少少现现场场的的施施工工作作业业。。（4）、、解决决业业主主对对材材料料环环保保性性能能的的担担忧忧：：环保保监监控控从从供供应应商商源源头头抓抓起起，，选选择择信信誉誉度度高高的的，，客客户户认认可可度度高高的的知知名名品品牌牌，，确确保保安安全全。。（5）、、批量量精精装装设设计计不不同同于于传传统统样样板板房房设设计计：：批量量的的特特点点，，严严格格的的目目标标成成本本控控制制。。（6）、、成本本控控制制与与采采购购特特点点：：严格格的的目目标标成成本本控控制制。。原原则则上上贵贵重重材材料料、、成成套套部部品品、、专专项项工工程程和和设设备备均均由由甲甲方方采采购购和和分分包包，，现现场场装装饰饰施施工工单单位位以以包包清清工工为为主主。。（7）、、项目目开开发发周周期期的的特特性性：：设计、采采购、施施工独特特的开发发节点安安排，精精装房比比毛坯房房开发周周期多6至8个月。（8）、精装房项项目交付付的独特特性：验房环节节的重要要性，售售后服务务的特点点。一、住宅宅精装修修项目管管理体系系的构成成谁来负责责牵头？？设设计计部？营营销部？？成本部部？工程程部？由公司主主管领导导牵头，，协调各各部门共共同完成成。公司司高管牵牵头的必必要性！！精装修是是外委设设计还是是自主研研发？可根据开开发企业业的自身身情况确确定外委委或者自自主研发发，采取取内外结结合的方方式。关键的问问题是：：开发商商人员的的投入、、时间的的投入及及研发费费用的投投入！精装修是是临时工工作还是是建立一一个永久久的系统统工程？？精装修体体系的建建立是永永久的系系统工程程，必须须由公司司确定制制3~5年的实施施目标，，确定每每个阶段段成果，，制定各各个部门门配合的的实施计计划。第二章：：住宅精精装修项项目关键键管理节节点管控控标杆企业业对住宅宅精装修修的组织织及执行行万科集团团成立专门门公司“万创”，对精装装修标准准进行研研发与推推广执行行绿城集团团集团成立立精装修修设计管管理部，，相关部部门以配配合方式式进行龙湖地产产集团成立立精装修修管理中中心，相相关部门门以配合合方式进进行中海地产产抽调设计计精英对对项目进进行精装装修的标标准研发发及执行行其他地产产集团由集团设设计部的的精装修修设计组组进行标标准的研研发及具具体项目目的推广广设计系统统集成景观设计计规划设计计建筑设计计精装部品品设计风格设计计机电设备设计无障碍设设计空间优化化设计二、精装装修住宅宅的标准准化体系系的建立立1、精装修修设计体体系的标标准化构构成2、精装修修住宅产产品分级级体系的的标准化化精装修住住宅的分分级体系系就是建建立精装装修住宅宅的分级级标准。。根据客客户的市市场定位位确定产产品定位位，将不不同装修修部品的的组合与与不同装装修材料料的产品品种类根根据目标标客户的的需求进进行分类类匹配，，形成不不同梯度度的装修修标准。。在分级体体系建立立时通过过成本规规划，将将有限的的资金进进行合理理分配，，使其产产生收益益最大化化，也就就是实现现客户的的满意度度最大化化。根据楼盘盘产品定定位确定定分级标标准根据户型型大小确确定分级级标准根据楼盘盘的产品品类别确确定分级级标准3、精装修修项目成成本控制制体系的的标准化化设计标准准最优性性价比基本概念念厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹4、精装修修项目施施工管理理体系的的标准化化（1）、精装装修施工工管理流流程（2）、精装装修施工工工艺作作业指导导书（3）、精装装修施工工管理措措施（4）、精装装修施工工管理用用表标杆企业业标准化化参考5、精装修修项目在在交付、、销售、、维保阶阶段管理理体系的的标准化化（1）、土建建交付阶阶段的标标准化土建移交交质量问问题综合合统计分分析表（2）、销售售阶段交交楼标准准及售楼楼合同的的标准化化特别提醒醒：未能能确定品品牌、型型号的材材料、部部品可以以同等材材料替换换，最终终以开发发商实际际交楼为为准。（3）、精装装房交付付阶段交交房资料料的标准准化交业主的的装修资资料户型平面面图分户验收收表所有设备备的使用用说明、、保修卡卡、合格格证水电管路路走向图图工程施工工过程光光盘成品住宅宅使用说说明书住宅批量量精装修修项目管管理与传传统装修修的区别别及特征征（1）、装修设计计特点把把控：设计中性性化、淡淡化个性性化设计计，通过设计计引导消消费者向向装饰个个性化方方向发展展。提倡““轻装修修、重装装饰”。。（2）、设计风格格选择：：采用现代代简约、、简约欧欧式、时时尚混搭搭三种风风格为主主，在此此基础风风格之上上进行演演变和延延伸。（3）、批量装修修质量保保证问题题的解决决：采用工厂厂化制作作、现场场安装的的工艺，，大大提提高标准准化施工工质量。。房屋各各种部位位、部品品具有质质量保证证期限，，尽量减减少现场场的施工工作业。。（4）、解决业主对对材料环保保性能的担担忧：环保监控从从供应商源源头抓起，，选择信誉誉度高的，，客户认可可度高的知知名品牌，，确保安全全。（5）、批量精装设设计不同于于传统样板板房设计：：批量的特点点，严格的的目标成本本控制。（6）、成本控制与与采购特点点：严格的目标标成本控制制。原则上上贵重材料料、成套部部品、专项项工程和设设备均由甲甲方采购和和分包，现现场装饰施施工单位以以包清工为为主。（7）、项目开发周周期的特性性：设计、采购购、施工独独特的开发发节点安排排，精装房房比毛坯房房开发周期期多6至8个月。（8）、精装房项目目交付的独独特性：验房环节的的重要性，，售后服务务的特点。。精装标准产产品库项目定位产品选择项目套图成本测算清单确定标采招购施工管理项目实现根据项目定定位选择标标准产品《产品标准物物料表》《产品标准施施工图》《产品标准工工艺节点图图》三、精装修修标准推广广执行体系系精装修房设设计的定位位首先取决决于楼盘的的市场定位位。装修设设计标准要要根据项目目类别、户户型特点、、楼盘规模模、销售价价格来确定定。一般来说，，中高挡、、户型面积积和规模较较大的楼盘盘，装修设设计的标准准就相对会会高些；中中小户型楼楼盘，装修修设计则应应该简洁、、实用、经经济。对于于产品线比比较丰富的的楼盘，建建议分2~3个风格及标标准进行产产品定位。。对于别墅类类的高档的的大户型楼楼盘，开发发商可先制制作全装修修样板房，，作为指引引，让客户户可以选择择含精装修修的房屋，，也可以选选择毛坯房房，不宜一一刀切的全全部做到精精装修标准准。一、如何通通过市场调调查确定精精装修住宅宅的产品定定位第三章：关关于精装修修住宅的产产品定位及及分级标准准体系二、如何建建立精装修修住宅的分分级体系不同户型面面积的分级级及对应的的设计风格格建议（1）、政府保保障房级装修成本造造价：400~600元/平方米（2）、基础标标准级装修成本造造价：600~900元/平方米（3）、都市普普通级装修成本造造价：1000~1800元/平方米（4）、一线城城市标准级级装修成本造造价：2000元~2500元/平方米（5）、普通豪豪宅级装修成本造造价：3000元~4000元/平方米（6）、顶级豪豪宅级：5000元/平方米以上上注：以上分分级标准参参考为开发发商内部套套内使用面面积单位目目标控制成成本。三、精装修修住宅分级级体系对应应的装修标标准分级体系参参考分级体系参参考(2)1）、政府保保障房级（（400~600）：完整整的厨房硬硬装（不含含厨电）、、简易操作作台和橱柜柜、卫生间间主要洁具具及简单硬硬装修，门门、地板、、墙面的装装修。主要要装饰材料料以瓷砖和和涂料为主主。2）、基础标标准级（600~900）：在上一一级基础上上，增加厨厨房橱柜及及厨电、卫卫生间品牌牌洁具及卫卫浴配件的的部件，厅厅房开始考考虑固定家家具的布置置（提供入入口玄关鞋鞋柜、主人人房衣柜））。厅房地地面开始采采用实木复复合地板，，较高标准准的成套门门系统。主主要装饰材材料一瓷砖砖和涂料为为主。3）、都市普普通级（1000~1800）：在基础础标准级之之上，增加加厨房卫生生间的电器器和橱柜（（著名品牌牌），厅房房开始考虑虑更多的收收纳系统同同时提高装装修材料的的标准，墙墙面开始背背景墙装饰饰。洁具及及电气采用用著名品牌牌中高端系系列。开始始赠送部分分品牌家用用电器（冰冰箱、热水水器、空调调等）。配配置基本的的新风系统统和智能家家居系统。。4）、一线城城市标准级级（2000~2500）：在都市市普通级之之上进一步步提高材料料标准，增增加房屋的的其他配置置，比如空空调系统、、热水（炉炉）系统、、新风系统统、直饮水水系统、中中高端智能能家居系统统等。敏感感部品开始始采用品牌牌定制。5）、普通豪豪宅级（3000~4000）：在一线线城市标准准之上采用用顶级品牌牌产品的同同时，开始始考虑更多多的机电（（设备）系系统、固定定家具的布布置，甚至至开始考虑虑移动家具具、主要灯灯具的配置置等。主要要部品均为为著名品牌牌以及专属属定制。6）、顶级豪豪宅级（5000以上）：主主材、电气气设备、家家居部品均均为国际顶顶级进口品品牌及高端端系列，同同时相关硬硬装和软装装设计与国国际奢侈品品品牌对接接、定制。。C级标准参考考精装修住宅宅分级体系系分类表都市普通级级精装修主主材及部品品选用参考考1000~1800元/平方米地板：国内十大品品牌实木复复合地板，，如大自然然、圣象地地板等成套门系统统：国内优质品品牌门厂洁具：科勒、东陶陶TOTO、乐家智能马桶：：该级别开发发商一般不不提供卫浴龙头：：科勒、TOTO等卫生间电气气：松下暖风机机、LED放大镜、电电热毛巾架架厨房橱柜：：欧派、博洛洛尼、老板板等国内知知名品牌。。厨房电器：：西门子、方方太、老板板等国内知知名品牌。。一般不送送冰箱。厨房龙头：：科勒、摩恩恩等合资知知名品牌。。瓷砖：国产优质品品牌。涂料：立邦、多多乐士等优优质品牌。。玄关柜、衣衣柜：索菲亚等等知名品牌牌（玄关柜柜，主人房房衣柜不确确定，其他他卧房不考考虑）。空调系统：开发商一一般不提供供。如提供供为分体三三菱、松下下、日立、、格力等品品牌。燃气热水器器：开发商一一般不提供供。如采用用为樱花、、能率、林林内等日系系品牌。开关插座：：西蒙、罗格格朗、西门门子等。新风系统：：局部管道排排风式，合合资优质品品牌。入户门锁：：合资品牌优优质智能门门锁（Yale，三星等））。厅房背景墙墙：一般不提供供。样板房房有，但属属于非交楼楼标准。智能家居：一般不提提供，安装装预留电气气点位。不同分级体体系案例分分析一线城市标标准级精装装修主材及及部品选用用参考（2000~3000元/平方米）地板：国内十大品品牌实木复复合地板，，如大自然然、圣象地地板等成套门系统统：国内优质品品牌门厂。。洁具：科勒、东陶陶TOTO、乐家较高高系列产品品。智能马桶：：该级别开发发商一般不不提供，部部分项目考考虑主人卫卫生间提供供TOTO普通款。卫浴龙头：：高仪、汉斯斯格雅普通通系列，科科勒、TOTO中高等系列列。卫生间电气气：松下暖风机机、LED镜前放大镜镜、电热毛毛巾架、防防雾镜子厨房橱柜：：欧派、博洛洛尼、等国国内知名品品牌（含转转角拉篮等等贵重五金金件）。厨房电器：：西门子、方方太、老板板等国内知知名品牌（（可含微波波炉及冰箱箱）。配垃垃圾粉碎机机和净水器器。厨房龙头：：科勒、摩恩恩等合资知知名品牌。。石材、瓷砖砖：国产优质著著名品牌。。涂料：立邦、多多乐士等优优质品牌。。玄关柜、衣衣柜：索菲亚衣衣柜等知名名品牌（玄玄关柜、主主人房衣柜柜，其他区区域不确定定提供）。。空调系统：提供三菱菱、松下、、日立、格格力等品牌牌，以多联联机、壁挂挂机为主。。燃气热水器器：采用为林林内、樱花花、能率等等日系品牌牌。开关插座：：智能家居开开关、西蒙、罗格格朗、西门门子等。新风系统：：热交换器双双向流式新新风系统（（除PM2.5），日系、、德系合资资优质品牌牌。入户门锁：：进口或者合合资品牌优优质智能门门锁。厅房背景墙墙：局部采用拼拼花大理石石、高端壁壁纸或者皮皮革、布艺艺软包等。。智能家居：智能灯光光、电动窗窗帘、智能能空调、手手机APP控制系统等等。深圳某豪宅宅采用的品品牌系列深圳万科云云城精装修修案例参考考（一线城城市标准之之一）产品定位方方案案阶段初初步设设计阶段施施工工图设计工作团队策划师规划师建筑师规划师建筑师室内设计师师建筑师结构师水电工程师师设备工程师师园林设计师师建筑师结构师水电工程师师设备工程师师园林设计师师弱电工程师师室内设计师师精装修设计计方案经甲甲方及建筑筑师确认后后，再提交交给建筑结结构专业、、设备专业业进行施工工图设计。。这样一来来，避免了了已往装修修设计与原原施工图设设计的脱节节。如果有有“软装设设计”也须须同步完成成。关键节点同步完成重要！目标成本、、大宗材料料、部品、、设备采购购把控关键键环节第四章：精精装修设计计成果及关关键管理节节点把控一、设计阶阶段关键管管理流程精装修住宅宅设计系统统模块划分分1、公共空间间系统（入入户大堂、、轿厢、公公共楼梯间间走道）2、玄关系统统（普通收收纳玄式关关、装饰性性玄关、入入口礼仪式式玄关）3、餐餐厅厅客客厅厅系系统统（（普普通通餐餐厅厅、、正正餐餐厅厅、、早早餐餐厅厅、、起起居居室室、、客客厅厅、、家家庭庭厅厅））4、卧卧房房系系统统（（保保姆姆房房、、儿儿童童房房、、老老人人房房、、客客人人房房、、主主人人房房））5、厨厨房房系系统统（（普普通通住住宅宅厨厨房房、、开开敞敞式式厨厨房房、、大大户户型型住住宅宅厨厨房房））6、卫卫浴浴系系统统（（工工人人房房卫卫生生间间、、公公共共卫卫生生间间、、主主人人房房卫卫生生间间））7、收收纳纳系系统统（（玄玄关关、、厨厨卫卫、、储储藏藏、、衣衣柜柜、、家家政政收收纳纳））8、家家政政系系统统（（厨厨房房区区域域、、生生活活阳阳台台区区域域、、洗洗衣衣及及清清洁洁区区域域））9、建建筑筑科科技技及及智智能能化化系系统统（（建建筑筑科科技技、、智智能能家家居居、、智智慧慧社社区区、、智智慧慧城城市市））10、人人文文关关怀怀系系统统（（人人体体工工程程学学、、生生活活贴贴心心关关怀怀、、装装饰饰美美学学系系统统））二、、如如何何与与住住宅宅装装饰饰建建材材、、部部品品制制造造商商共共同同完完善善产产品品设设计计1、精精装装修修住住宅宅建建材材及及部部品品的的主主要要分分类类与室室内内装装修修设设计计紧紧密密相相关关的的住住宅宅装装饰饰建建材材及及部部品品：：（部品品的的概概念念：根根据据设设计计通通过过工工厂厂化化生生产产，，按按照照配配套套技技术术在在装装修修现现场场组组装装，，作作为为成成品品住住房房中中的的某某一一部部位位且且能能满满足足该该部部位位的的一一项项或或者者几几项项主主要要功功能能要要求求的的单单元元，，简简称称部部品品，，如如整整体体橱橱柜柜、、整整体体卫卫浴浴等等。。））（1）、、厨厨房房橱橱柜柜、、厨厨房房电电器器、、厨厨房房器器具具（（星星盆盆、、龙龙头头、、净净水水器器等等））。。（2）、、住住宅宅其其他他收收纳纳系系统统：：鞋鞋柜柜、、卫卫生生间间橱橱柜柜、、衣衣柜柜、、壁壁柜柜、、储储藏藏柜柜等等。。（3）、、卫卫生生洁洁具具（（多多件件套套布布置置、、干干湿湿分分开开））。。（4）、、家家用用电电器器：：电电视视、、厨厨房房电电器器、、冰冰箱箱、、洗洗衣衣机机、、空空调调、、新新风风系系统统、、暖暖风风机机、、热热水水器器、、垃垃圾圾粉粉碎碎机机、、防防雾雾镜镜、、背背景景音音乐乐等等。。（5）、、室室内内系系列列家家具具、、室室内内家家居居软软装装（（完完善善合合理理布布置置））。。（6）、、室室内内门门窗窗及及配配件件。。（7）、、装装修修材材料料：：地地砖砖、、石石材材、、墙墙砖砖、、地地板板、、装装饰饰板板材材、、地地毯毯、、涂涂料料油油漆漆等等。。（8）、、电电器器配配件件：：开开关关、、插插座座、、安安防防系系统统、、灯灯具具等等。。2、如如何何与与部部品品供供应应商商完完善善产产品品设设计计（1）、、厨厨房房区区域域的的橱橱柜柜厨房房功功能能流流程程的的设设计计思思想想、、是是否否预预留留足足够够的的厨厨房房设设备备空空间间，，厨厨电电布布置置、、橱橱柜柜抽抽屉屉、、转转角角拉拉篮篮、、五五金金件件、、收收纳纳盒盒及及层层板板布布置置。。（2）、、卫卫生生间间区区域域的的部部品品卫生生间间区区域域的的设设计计思思想想（（多多件件套套与与干干湿湿分分开开））、、公公共共卫卫生生间间、、主主人人卫卫生生间间、、工工人人房房卫卫生生间间区区别别设设计计。。部部品品考考虑虑卫卫浴浴柜柜、、镜镜子子、、淋淋浴浴门门、、暖暖风风机机、、天天花花吊吊顶顶，，毛毛巾巾架架等等。。（3）、、厅厅房房区区域域部部品品厅房房区区域域的的部部品品：：收收纳纳柜柜、、橱橱柜柜、、装装饰饰柜柜、、背背景景墙墙、、天天花花、、地地板板、、成成套套门门等等。。（4）、、五五大大工工业业化化部部品品橱柜柜（（厨厨电电））、、地地板板、、室室内内成成套套门门系系统统、、洁洁具具龙龙头头、、储储藏藏柜柜及及衣衣柜柜（5）、、设设备备、、电电器器配配置置空调调、、新新风风、、热热水水器器、、其其他他家家电电、、人人性性化化布布置置是是关关键键（（开开关关、、插插座座位位置置））。。厨房房橱橱柜柜的的收收纳纳系系统统衣柜柜的的设设计计（（部部品品定定制制））女士士衣衣橱橱的的设设计计男士士衣衣柜柜设设计计三、、二次次深深化化部部品品图图纸纸与与成成本本控控制制的的对对接接装修修设设计计研研发发案案例例万科科标标准准化化研研究究二次次深深化化部部品品图图纸纸流流程程部品品设设计计方方案案部品品装装修修施施工工图图部品品二二次次深深化化方方案案部品品加加工工制制作作图图目标标成成本本控控制制调整整设设计计深深化化图图纸纸样板板房房精精装装修修设设计计案案例例软装装设设计计案案例例四、、精装装修修设设计计单单位位选选择择与与设设计计合合同同管管理理1、批批量量精精装装修修设设计计任任务务书书的的编编制制（1）、、明明确确设设计计范范围围：：入入户户大大堂堂区区域域、、电电梯梯轿轿厢厢、、标标准准层层公公共共电电梯梯间间走走道道、、住住宅宅（（公公寓寓））套套内内。。（2）、、明明确确设设计计风风格格和和设设计计内内容容。。（3）、、明明确确批批量量交交楼楼标标准准的的设设计计目目标标成成本本。。（4）、、划划分分设设计计阶阶段段。。（5）、、明明确确设设计计成成果果清清单单（6）、、甲甲方方提提供供准准确确无无误误的的设设计计条条件件图图及及相相关关专专项项分分包包设设计计资资料料信信息息作作为为设设计计任任务务书书附附件件。。（7）、甲方提供供精装修产品品的技术标准准（如有），，或者建筑设设计及装饰设设计指引，作作为指导室内内设计的依据据性文件。某项目批量装装修设计任务务书参考2、精装修设计计费用参考(1)、国际级室内内设计单位（（大师）：住住宅室内1500~2500元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(2)、香港及深圳圳一流室内设设计单位：住住宅室内1000~1500元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(3)、深圳准一流流室内设计单单位：住住宅室内内800~1000元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(4)、深圳一般专专业室内设计计单位：住住宅室内600~800元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(5)、套图设计费费：20~30%(6)、软装设计费费：150~300元/平方米备注：以上设设计面积按照照套内使用面面积计算（1）、单纯装修修设计单位与与装饰设计工工程总承包单单位的比较（2）、家装设计计单位、样板板房会所设计计单位、公装装设计单位、、酒店设计单单位的比较（3）、装饰设计计单位的预选选（4）、装饰设计计单位招标方方法：技术标、商务务标、有保底底费或者无保保底费比稿（5）、设计周期期的把控第一阶段：平平面户型方案案优化及装修修概念意向：：7~10天第二阶段：整整体完整装修修方案：10~15天第三阶段：施施工图初稿：：15~20天（达到可编编制工程量清清单深度）第四阶段：施施工图完善阶阶段（土建设设计调整、部部品二次设计计、机电点位位调整、甲方方分包专项设设计信息汇总总、目标成本本调整、大宗宗材料及部品品采购阶段调调整和配合）），30~60天3、批量量精装装修设设计合合同管管理要要点第五章章：成成本控控制与与物料料采购购一、精精装修修的成成本控控制从