写字楼市场报告

STEP1

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2014年11月份

楼市宏观市场情况STEP2

:STEP3

:写字楼个案分析写字楼市场总结市场报告

：PART12014年11月份 楼市宏观市场情况楼市十一月份概况市十一月份商品房成交量达到3800套，低于十月份的4623套，但相比较于春节以来的各月低成交量，十一月份的成交量应该算是有很大提升，由此可见，

近几个月以来的各项政策还是起到了相当的作用的。在十一月的

市区（清河区、清浦区、淮阴区、经济开发区、 区及生态新城)住宅成交金额

榜TOP10中，清河区与清浦区各占三席，可谓势均力敌，生态新城占两席，经济开发区与 区各占一席。销售套数

榜TOP10中，清浦区占三席，独占鳌头，清河区、区占据一席。总体看来，十一月份成交量，清浦区明显提升较大；区以及生态新城各占两席，经济开发区的成交量也有明显的上升；而生态新城与经济开发区相较于前三个月来说，明显势头不足；清河区发展一直较为平稳。楼市十一月份概况楼市十一月份概况楼市十一月份概况转眼已是年末12月，11月 楼市成绩单已经揭晓。11月 住宅成交3800套，环比2014年10月下跌17.8％，同比2013年11月下跌0.68百分。11月住宅成交均价为4273.93元/㎡，环比2014年10月下降80元/㎡。从11月楼盘销售TOP10

榜来看，部分县城楼盘表现依然扎眼，盱眙怡尚名都、金湖名人广场、涟水巴黎春天等县城楼盘销售业绩都非常不错。其中怡尚名都在销售面积、套数、金额三榜上均以绝对优势斩获第一，令市区一众大盘汗颜！11月市区也有不少

涌现，销售

榜上频频爆冷门。华德力运河城、香水郡、金凤梧桐华苑、友创南门尚城、蓝惠首府等此前并不算大热的楼盘纷纷晋级优等生，三十年河东三十年河西，在11月的

楼市体现得淋漓尽致！PART2写字楼个案分析宏元国际广场项目鸟瞰图宏元国际广场一、地理位置项目所处哪个区域，具体地理位置如何？（主城区，

市中心）项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？（西邻商联超市，东邻丰惠广场，南邻

中医院，北邻汇丰CBD广场）项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？（距市中心1.4公里，交通便捷）项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？（

、在建的有轨电车）项目周围的

汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？（33、8、69、3、50、53、18、11路

，通达各交通干道）项目周围的商场有多少及其营业状况如何？（清江商场、

百货、沃尔玛、苏宁易购、金鹰商场、新亚商场、五星电器、乐天玛特超市、苏果超市、万达广场、丰惠广场，运营良好）项目周围的学校多少及其地点交通如何？（2所学校，小学、中学，交通便利）项目周围的医院多少及其地点交通如何？（距

中医院、中山医院较近，交通便利）项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？（万达商业广场）地理环境对本楼有什么有利和不利因素？（处于市中心与万达广场中间位置，周边商场多，竞争力大）哪家？（设计院，承建商是南通的）二、写字楼产品分析本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是本楼盘是谁进行物业管理的？（自己）项目：本项目的土地总面积为多少？（3.7万㎡）总建筑面积为多少平方米？ 外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？（24.2万㎡， 外无绿化）容积率、覆盖率分别是多少？（容积率5.0）该 是内销还是外销房？（内销）建筑用地规划 证？建筑工程规划 证？商品房预售 证？（预售证无）本项目的规划情形如何，办公还是商住？ 的使用功能是？（都有）本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？（33层，其他不清）何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？（已打桩）每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？（格局根据客户私人订制，其他不清）得房率为多少？每套的净面积是多少？（85%）建筑物的结构如何？（框架）公共面积和公共设施的使用权、所 问题？公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？整个的配套设施是否和 一起竣工、一起交付使用？（是）车位：）停车场的设置在什么地方？交通便利与否？（自行车车位有多少？位置在哪？（无）车位是租或售？价格如何？（无）宏元国际广场汇丰CBD 广场项目鸟瞰图汇丰CBD 广场一、地理位置项目所处哪个区域，具体地理位置如何？（主城区，

市中心）项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？（西邻

寿，东邻

新时代广场，南邻宏元国际广场，北邻承德路小学项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？（距市中心1.4公里，交通便捷）项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？（

、在建的有轨电车）项目周围的

汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？（33、8、69、3、50、53、18、11路

，通达各交通干道）项目周围的商场有多少及其营业状况如何？（清江商场、

百货、沃尔玛、苏宁易购、金鹰商场、新亚商场、五星电器、乐天玛特超市、苏果超市，万达广场，运营良好）项目周围的学校多少及其地点交通如何？（2所学校，小学、中学，交通便利）项目周围的医院多少及其地点交通如何？（距

中医院、中山医院较近，交通便利）项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？（万达商业广场）地理环境对本楼有什么有利和不利因素？（处于市中心与万达广场中间位置，周边商场多，竞争力大）汇丰CBD 广场二、写字楼产品分析本楼盘是谁进行物业管理的？（嘉禾物业）本项目的土地总面积为多少？（23400㎡）总建筑面积为多少平方米？ 外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？（7万㎡，无绿化）容积率、覆盖率分别是多少？（容积率2.5）国有土地使用证？使用年限？起始年月？（40年、2003年）本项目的规划情形如何，办公还是商住？ 的使用功能是？（写字楼、住宅、商业）本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？（22层，其他不清）何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？（现房）每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？（格局一样）得房率为多少？每套的净面积是多少？（73%）建筑物的结构如何？（框架）机动车700，地上非机动车700）室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？（ 室高度5m）整个的配套设施是否和 一起竣工、一起交付使用？（是）车位：地上车位、 车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？（车位的面积有多大？长多少？宽多少？（停车场1500㎡）自行车车位有多少？位置在哪？（700个，沿项目周边）车位是租或售？价格如何？（租）汇丰CBD 广场三、价格情况起售单价是多少？最高单价是多少？部分楼层精装修销售，起售9500元/㎡，最高10500元/㎡每层之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？每层差50元/㎡最小总价是多少？最高总价是多少？最小29万，最高86万付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？3种，

95折，按揭97折，分期98折银行的名称？

额度？

年限？

利率？的方式？农商行、工行、交通银行、江苏银行利率是否会随利率调整而调整？按政策来贷10万，期限10年，每月应还款多少？如按政策可否用以外的币种来付款？如何计算？可以，按政策来交房时，是否还另行交费，费用多少？按政策来楼层分布汇丰CBD 广场四、

装修苏宁生活广场苏宁生活广场一、地理位置项目所处哪个区域，具体地理位置如何？项目位于淮海北路东侧、淮海东路北侧、淮海广场东北侧。项目处于淮海商圈，地段优越，配套绝佳。项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？：体育馆，商城：清江商场、新亚国际、金鹰国际、乐天玛特、苏学校：实验小学中学：清江中学大学：淮阴师范学院；果超市，书店：新华书城商场、美食街、soho项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？本身处于淮海商圈，交通便捷，1、4、6、8、11、12、14、22、28、33等多路到淮海广场或新亚商城站下。距离市火车站7.8公里，距离火车南站8.6公里，距离 涟水机场31.9公里。项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？交通便捷，1、4、6、8、11、12、14、22、28、33等多路

到淮海广场或新亚商城站下。项目周围的 汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？交通便捷，1、4、6、8、11、12、14、22、28、33等多路 到淮海广场或新亚商城站下。项目周围的商场有多少及其营业状况如何？商城：清江商场、新亚国际、金鹰国际、乐天玛特、苏果超市，此处是 市最繁华的淮海商圈，人流量较大，商业繁荣。项目周围的学校多少及其地点交通如何？学校：

市清河小学（258米），清河

（259米），淮阴师院附小（304米），淮阴师范学院附属小学（314米），淮海花园

（540米）， 市体育小学（601米）项目周围的医院多少及其地点交通如何？医院：

市清江拖拉机

分司职工医院（196米），安涉桥小区社区卫生服务站（532米），同济医院（551米），淮东社区卫生服务中心（551米）， 皮肤病医院（585米）， 仁爱医院（594米）项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？卢米埃新亚影城（226米），

蓝海影院（376米），思广园（1093米），清江影城（1363米）地理环境对本楼有什么有利和不利因素？有利：淮海商圈，地段优越，人流量大，不利：交通压力大，易拥堵苏宁生活广场二、写字楼产品分析本楼盘的发展商是？ 苏宁置业本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是 哪家？建设工程监理监理江苏省建筑本楼盘是谁进行物业管理的？设计，承建商中国建筑一局（

）

，开元物业本项目的土地总面积为多少？8906㎡总建筑面积为多少平方米？ 外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？

86300.42㎡容积率、覆盖率分别是多少？7.5%，5%该 是内销还是外销房？内销房国有土地使用证？使用年限？起始年月？是，公寓：70年；办公：40年房屋所

？建筑用地规划

证？建筑工程规划

证？商品房预售

证？

有本项目的规划情形如何，办公还是商住？ 的使用功能是？

办公加商住，公寓、写字楼、商铺本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？ 8.8万㎡，共41层，168米何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？

2010年开工，2014.12封顶每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？塔楼，1200㎡，8户，总户数300多得房率为多少？每套的净面积是多少？

70%建筑物的结构如何？

框剪结构停车场的设置在什么地方？交通便利与否？地上车位、 车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？全部

， 式3层，接近300个(含 式总600多)电梯为通力电梯自行车车位有多少？位置在哪？广场车位是租或售？价格如何？租，100多元/月外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间？本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？5A级室内装修达到什么程度？可否自行装修？毛坯,公共部分精装修，走道精装，室内毛坯，可以自行装修室内设计是否可以变更？有什么限制和手续？框剪结构苏宁生活广场三、价格情况平均单价12000元每层之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？100元/㎡银行的名称？农行、工商、建行、中国银行物业

具体为多少？4.5元一平每月交房时间？2015.9颐高广场颐高广场该 是内销还是外销房？内销本项目的规划情形如何，办公还是商住？商铺、办公、住宅本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？2500025层现在工程进度？ 写字楼部分目前在做人防每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？ 未定建筑物的结构如何？1、3号楼筒子楼、2号楼框剪停车场的设置在什么地方？交通便利与否？ 两层、交通便利地上车位、 车位、露天车位、室内车位分别有多少？一共有多少个？

地上39、411自行车车位有多少？位置在哪？地上室内装修达到什么程度？可否自行装修？ 写字楼毛坯卖，可自行装修室内设计是否可以变更？有什么限制和手续？ 可变更产品的特点如何？

首个

“街MALL”二、楼盘状况本楼盘的发展商是？颐高本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些著名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？建筑设计：浙江省建筑科学本楼盘是谁进行物业管理的？开元物业本项目的土地总面积为多少？100000总建筑面积为多少平方米？ 外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？25000，

外无绿化容积率、覆盖率分别是多少？5.49、25%颐高广场一、地理位置项目所处哪个区域，具体地理位置如何？清河区、淮海北路一号项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？水门桥东北角、与运河相邻项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？距离市中心800米， 便利。项目周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？，班次较多项目周围的 汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？、、、、

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、 、83路项目周围的商场有多少及其营业状况如何？广场，正常营业项目周围的学校多少及其地点交通如何？、距离 市实验小学500米，交通便利项目周围的医院多少及其地点交通如何？