户外(配套)工程外网分项工程实施探讨

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现代住宅小区，是集人文、自然、生态、科技、节能融为一体的综合体系。尤其是小区户外（配套）工程，它直接关系着规划设计理念、单体建筑设计功能的实现和效果，它更是一个相互关联，相互交错、又互为独立综合性比较强的一重要工程。户外工程主要包括：环路、景观（园路、绿化、），外网共三大部分。

环路：环区环路，分区环路；（主干环路、支干环路）

景观：山、坡、形，水系，主题景观，效果光照；

园路：主园路，单体进户园路；

绿化：草坪、花卉、树木；

外网：电力、弱电、给水、排水、热力、燃气、公共设备、设施；下面着重就外网配套工程的各个方面表述

一、

外网工程主要包括：

1、给水管网安装建设。

该工程分为市政接网、小区管网安装两大部分；

2、排水管网安装建设。

该工程分为市政接网、小区管网安装两大部分；3、高压电力接入工程：

总负荷计算、审定、申请用电负荷、供电方案审核、委托设计、变电站设计、电业局图纸会审、联合评审通过、高压施工委托、高压施工合同签定、设备招标、合同签定、箱变基础建设、高压线缆施工、高压总计量安装、检验校验实验全项、通电运行等项；

4、低压电力线缆敷设路由网：单体电力接入、道路灯光、庭院灯光、草坪灯光、效果灯照、用电设备电源配给。

5、燃气管网安装建设：

小区燃气总体规划委托设计、单体设计、图纸会审、工程费用预算、合同洽谈签定、（主）高压管网施工、中压管网、低压管网施工、调压箱安装、室内计量管线安装施工、分段试压、联合验收、点火运行等项；

6、集中供热一网管线安装工程建设：用热人申请、用热合同签定；一网施工委托、合同签定、施工验收、运行。

7、二网热力管线安装建设：

工程招标、合同签定、施工、验收、运行；

8、弱电工程：

其中包括：有线电视、电信语音、数据、消防报警系统，智能化安防、物业自动化管理平台等项；（电视信号提供包括：有线电视、闭路电视、共用电视系统）

9、公共设备、设施安装工程：变电站、配电设备、中央空调、电梯、增压上水设备、发电机组、换热站、中水处理、燃气调压箱、消防报警中央处理器、光接收发射装置、信号放大、衰减装置、智能化机房、电动门类、道闸、各种灯光设备、电信机房、燃气报警装置等；

10、消防工程：

分为小区外网消防、商业公共建筑消防两个大类型；

11、环路灯照、庭院灯照、草坪灯照、地灯灯照、太阳能草坪、庭院灯、效果、美化灯照；

二、外网综合方案总体形成及施工时遵守的最基本原则：

拟建楼盘规划图形成后，就需要将外网水、电、气、暖的管网细化、深化布局、平面布设。总规图，它是外网工程形成总方案最基本依据，既要考虑各专业的施工规范、特点，又要考虑综合布局的合理性，也要考虑开发建设的工程成本，针对各子项工程制定《外网工程总体倒推计划时间表》、《各分项工程施工段面顺序计划安排》。在制定计划安排时应遵循以下原则：

先（主）总管网后（副）支管线网；

先一网、后二网；

施工时根据竖向高程，先深后浅；

给水、排水、热力、燃气管网敷设路由与高压、低压、弱电规划分流，（包括进楼管线网引入走向），若有交接关联处，将参照相关规范进行特殊处理。

三、外网工程分项特点：

（根据建筑相关规范要求，外网施工时必须坚持先地下、在地上的原则）

1、在不影响主体施工现场道路畅通的前提下，才可以施工。

合理科学的把握各分项工程开工时间，将对外网工程完成工期造成直接影响。开工时间过早，势必对主体工程尤其是装修工程的进度造成影响；如果开工时间成熟但过晚，最终影响外网其它后继分项工程开工的时间，对总体外网工期造成不良影响。

2、其基本为隐蔽工程，施工难度大，质量、安全防护要求高。为了满足总体规划理念和安全、可靠、实用、美观的原则，一般都采用将水、电、暖、气管网全部实行地埋敷设，全部为隐蔽工程。在有本来就有限的施工现场空间里，再开动其他分项施工，大大的增加了施工的难度，同时也对施工质量、安全有了新的严格要求，不但要按工序分不同阶段完成，还要对已开挖的施工现场进行安全防护，确保在没有回填前现场的安全。

3、满足施工现场的条件先后不一，施工标高各异。由于各单体施工队伍素质的差异，外网分项工程具备的开工时间也有一定的差异、缺乏统一性，其工期有一定间隙期，再因施工标高的不同，只能遵守先深后浅的原则，如紧密相邻的几条管线也可以同时开挖。这样，就避免了重复施工的弊端。

4、很多施工段面，施工道路交通相互影响，交叉施工难度大。尤其是施工主干道段面的施工。

5、土方开掘量比较大，由于工作段面的限制，时有二次搬运回填情况。热力、排水工程开挖宽度深度比较大，总场地比较狭窄，施工周期比较长（一个断面的工序大约需要6天—10天的工期）。为了切实保障不影响主体施工进度，就需要采用二次土方搬运回填，这样就增加了施工的成本和难度；

6、和各个标段，项目部、施工队协调施工难度工作量也比较大；由于主体施工单位以自己所辖标段施工进度为核心，不愿意腾挪场地，不主动的配合甲方外网的工作，再加之（项目负责人）各施工单位素质不同，在配合甲方工作的积极性上也有很大的不同，所以协调的工作量也比较大。所以协调工作是外网工作的核心。

7、工期要求紧外网工程合理工期一般都在3个月—4个月。其中道路园林绿化就要有至少两个月的工期，所以合理把握和分配工期，是完成整体楼盘建设施工最主要的因素之一。

8、垄断、（特殊性）行业比较强，其主要包括以下内容：（1）、高压电力接入工程；（电业局）（2）、燃气入网工程；（燃气公司）（3）、电信语音、数据工程；（虽具备行业竞争性，但实力相差很大）（4）、有线电视入网工程；（广电网络）（5）、给水市政接网工程；（一网）（6）、热力市政接网工程；（一网）（尽管热力公司，市场具有竞争性，但每一个热力公司都有服务的区域划分，这样就等于一定的区域里仍然是行业垄断单位）。（7）、高压引入的方案审核与设计；（电业局）四、以往影响外网综合方案及实施的几个不利因素：

其一、由于设计单位各个专业不同（规划、建筑单体、结构单体、设备设计、景观设计），作为专业合所设计的外网图纸只是单项平面布设和走向（没有确定的定位，只有依据施工现场恰当区分和分配），缺乏综合性相互退让互为协调的全系统总图，往往会造成各专业在有限的段位面相互影响，从而增加了施工难度，甚至造成重复施工、多次施工不良局面，从而也增加了工程成本，影响了施工进度和工程质量。

其二、一个大型整体楼盘一般由两个以上的设计院负责完成单体楼号设计，而外网单项工程也由一个设计院或两个以上设计院分标段各自完成，往往会造成各设计院意图孤立，理解差异，只简单满足自己设计区域，而不能明白其他设计院设计标段单体各种管线走向定位，缺乏整体外网规划设计理念，从而造成了各标段外网工程相互难以衔接，不能满足工程管理和施工要求。

其三、由于各设计院对工程设计要求意图认识上偏差，会造成材料、设备、控制方式、管线走向等等，相似或完全不同，这样就会导致在同一个楼盘，产品售价完全相同的情况下，将有两种不同品质的配置，这样既不利于施工管理，又不利于造价成本的统一管理。在这种情况下，为了满足了现场施工工程管理要求，我们往往无奈的依据所认同的某一个设计院设计的为标准依据，进行了大量的工程变更，（被动的）统一了材料标准、设备品牌型号和控制方式及各种管线出楼走向。

五、树立“终端客户满意度，是我们工作的核心”的理念，我想应从以下几个方面改进和提高；

1、合同细化管理：坚持八字原则：引导、互动、推进、提升

2、现场细化管理（质量、进度、安全、文明施工管理）

3、资金成本有效管理；

六、思考和探讨的问题：

1、针对拟开发楼盘不同定位，如何科学、合理、正确确定设备器材、品牌，从而更有效的降低控制成本？

2、如何正确处理和控制公共用电设备、设施运行费用与物业管理承受能力的关系？

3、如何更好的解决和降低设计负荷与实际负荷之间公共损耗的比例？

七、对房地产产业简单认识及展望：从以上各项我们看到，外网工程是一个庞大的综合体系。随着房产产业蓬勃的发展，我想将会有以下三个发展阶段：

第一阶段：住宅小区由原来最早单一、廉价、简单满足住房使用功能之外，没有新的过高要求，建成了很多的方正、纵横笔直的简易布设（或者叫初级住宅）小区。

第二阶段：花园（花苑）式住宅小区现随着社会经济的发展，房产市场的竞争，越来越多的人开始注重，除满足住宅质量、功能、节能、环保之外，对住宅的周边环境，人文理念、绿化景观也有了新的要求，这时就有了很多的花园、化苑流线式住宅小区。

第三阶段：（绿色、环保、节能、人文）园林现代式住宅小区（或社区）随着房地产业迅猛的发展，市场的竞争越来越激烈，终端客户的的要求也越来越高。房地产产品本身属于非经常消费类产品