广西某二期项目推广策略提案课件

找准产品最核心的卖点找准产品最核心的卖点过去一期步梯房销售的已接近尾声。我们的过去、现在与未来阻碍转化购房者对高层的认知，最终突破阻碍实现二期形象提升及销售提升完成整体销售的腾飞1、国十条打击投资与投资性购房2、北海打击传销，固有客源递减3、项目优势未完全释放现在未来过去一期步梯房销售的已接近尾声。我们的过去、现在与未来阻碍转要清除阻碍就必须找到解决以下三个问题的突破口首先。如何提升项目的市场地位？其次。如何向市场展示项目的核心值？最后。如何挖掘客户资源？要清除阻碍就必须找到解决以下三个问题的突破口首先。如何提升项广西某二期项目推广策略提案课件1.1这一路我们是如何走过来的？找到目标消费群的身份特征回顾1.1这一路我们是如何走过来的？找到目标消费群的身份特征回顾来自于中国的大江南北，除本地固有客户外，50%都来自东三省他（她）们……一期客户以外地客户为主，且二次置业客户占主导，并具有一定的经济实力主要分布区域：黑龙江、吉林、甘肃来自于中国的大江南北，除本地固有客户外，50%都来自东三省他一期推广回顾1、从客户反馈来看，“5分钟生活圈”受到好评，后期推广可以延续使用2、一期步梯房定位为“北海大道上的珍惜步梯房”，收到市场广泛认可3、除去亲友介绍外，网络广告对其信息的接收占据了很大份额4、前期整体媒体投放较少，项目曝光率较低目前绝大多数客户不知道项目以及项目地址后期推广应该加大推广力度与费用一期推广回顾1、从客户反馈来看，“5分钟生活圈”受到好评，当前市场背景交易面积2月到5月均平稳增长，国十条出台后，由于惯性并不见下降。政策调控得越来越紧，观望的状态加重，成交量随之下降，跌幅竟达50%。投资客赶紧抛售房产，使得成交面积上涨，而后观望人多使二手房市场冷淡。当前市场背景交易面积2月到5月均平稳增长，国十条出台后，由于电梯房工程进度时间节点工程进度备注9月份1#﹑2#封顶封顶推广12月份预计3#﹑4#、5#、6#封顶封顶推广电梯房工程进度时间节点工程进度备注9月份1#﹑2#封顶封顶推二、项目优劣势分析（SWOT）优势点：1、北海大道边上，交通便利；2、位属大润发商业圈；3、金癸市场对面，生活配套齐全；4、临近居民区，生活气息浓厚；5、1#、2#楼一线沿街商业价值高劣势点：1、市场认知度不够；2、电梯房特色不足3、电梯房朝北户型通透性不够，客户意向威胁点：1、周边星海名城低价开盘，蓝海银湾一直保持比较低的价位，导致部分客户分流，加重对本项目的观望；2、同时周边竞争楼盘在优惠幅度不变的情况下采用才抵房券充房款的形式吸引了部分客户；3、1、2#楼一层为商铺，沿街，比较嘈杂，不宜居家。机会点：1、未来几年城市东拓，项目位于新城市中心，潜力巨大；2、新汽车站即将投入使用，增加北海大道的车流量与人流量，届时会受到更多人的关注；3、项目整体市场形象，暂不清晰，尚余很大的重塑空间。二、项目优劣势分析（SWOT）优势点：劣势点：威胁点：机会点SWOT分析结论

优势点：

充分突出项目的地段、交通优势，同时离海景大道很近，可以近距离体验海，应以此做宣传

劣势点：

市场认知度不够，需加大广告投入电梯房特色不足，需突出建材设备独到之处样板间装饰的重点房放在朝北户型机遇点：

主攻新汽车站广告牌，增加关注SWOT分析结论优势点：广西某二期项目推广策略提案课件2.1我们的价值在哪里？梳理项目的价值体系突破2.1我们的价值在哪里？梳理项目的价值体系突破园林设计价值体系建筑优势规划设计人性空间建筑质量配套电梯房12层能看到海巴厘岛主题园林、架空层休憩场所居家市场、大型商场、教育设施优秀的物业管理交通优势地段优势城市区位坐落北海形象大道、交通便利未来城市中心、市政规划配套、5分钟能体验海采光、朝向、通透、大转角飘窗/室内空间人性化/户户观景档次、新颖、高档设备，如电梯、可视对讲、入户门、楼梯扶手等优秀的施工技术与工艺品质引领建筑空间配套物管项目价值体系梳理园林设计价值体系建筑优势规项目核心价值海景：离大海不远，高层可观海区域：位于未来新城中心价值：城市东拓，升值无限。生活：成熟配套，生活自由自在。教育：幼儿园、小学、中学围绕左右，全程保障孩子成才品质：匠心之作，建筑品质生活核心价值体系项目核心价值海景：离大海不远，高层可观海核心价值体二期客户分析关注问题：（1）房价大多客户了解到国内其他城市尤其是一线城市房价下跌，因此对项目价格比较关注，询问是否已下滑，而购买诚意不高。（2）按揭问题

外地客户比较关心能否办理按揭手续。按揭问题按照中国银行文件执行。二期来访客户总结二期客户分析关注问题：二期来访客户总结2.意向客户分析分析：1、客户选择电梯房，主要因为项目的地段优势和升值潜力2、二期意向客户多数为外省客户，本地客户较少，可做挖掘3、投资性客较多，而由于目前政策的影响，大部分投资客不敢下定或者观望房价2.意向客户分析分析：3、潜在客户分析因素特征区域北海本地事业单位工作人员、外地投资客、外地移居者动机投资为主，少量自住年龄30－50岁家庭夫妻和三口之家为主购买力30万以上置业特征二次为主职业职业不明显，生意人、投资客、个体户交通工具投资客私家车一族，自住则电动车或出租车为主消费心理追求便捷的生活\房价跌了就买\买得起\有比较好的投资环境3、潜在客户分析因素特征区域潜在购买者的理性选择潜在购买者的理性选择理性购买关键词一：

“适中”

相对适中的户型面积和总价，使得客户在年龄层次和购买力上相对集中。理性购买关键词一：

理性购买关键词二：

“MORE（多）”

从交通、环境、配套、户型、空间上，客户能得到更多的选择、更多的享受和更多的自由。

多种交通，往来便利：项目紧邻主干道，北海大道出行方便,出则繁华,入则宁静,畅通北海各个角落多重景观，环境优美：远可观海景，近有道路绿化，内有丰富小区绿化；多户多型，一步到位：90方以下多种户型可供选择，满足不同需要。同时一户多房，更满足家庭生活需要；多“灰空间”，性价比高：大量露台、阳台更多空间感受和使用面积，大大提升性价比；多样化生活配套，生活更丰富：周边生活配套齐全，可满足基本的生活需求。社区内商业则可以对品质生活有针对性的提升；理性购买关键词二：

理性购买关键词三：

“新”较为明显的产品创新和市场上少见的产品设计，使之成为市场区隔，并使他们从心理层面和使用感受上获得更多“非同一般体验大海不过5分钟，二房主打户型，满足最大客户需求巴厘岛风情生态园林，闲庭信步之雅地理性购买关键词三：

“新”项目价值体系应该导入什么样的生活理念?12层能看到海5分钟能体验海便捷交通巴厘岛景观品质建筑升值地段完善配套鑫丰丽景客户需求心理3.项目价值与客户需求体系项目价值体系应该导入什么样的生活理念?12层能看到海便捷交通4、西区定位核心竞争力：地段、交通、配套、质量、海景项目总定位语西区电梯房定位语5分钟生活圈5分钟海景生活圈4、西区定位核心竞争力：地段、交通、配套、质量、海景广西某二期项目推广策略提案课件3.1向购房者展示二期的项目形象？提升项目二期形象突破口3.1向购房者展示二期的项目形象？提升项目二期形象突破口新定位语传播体系5分钟海景生活圈5分钟享受海浪轻抚5分钟守望海景生活哲学5分钟宁静致远海阔天空5分钟能体验海海景大道与海零距离入则宁静，宁静致远出则繁华，海阔天空离繁华很近离大海不远二期价值提升新定位语传播体系5分钟海景生活圈5分钟5分钟5分钟5分钟能体在北海，

靠海的房子很多，但能观海的房子却少之又少！二期产品核心价值：在北海，

靠海的房子很多，但能观海的房子却少之又少！二期产高效媒介推广组合

行动手段：公关、促销样板房品鉴二期住宅开盘其他小型SP活动小型项目推介会行动手段：软硬广告网络宣传报媒卖点/形象广告报媒软文炒作楼书、快递DM短信、车体行动手段：户外现场户外广告牌户外导示项目工地包装全新展示中心包装接待样板房看房通道包装高效媒介推广组合行动手段：公关、促销行动手段：软硬广告行动项目推广阶段安排9月10月11月12月精装修体验开盘仪式开盘仪式圣诞活动首届业主嘉年华元月项目推广阶段安排9月10月11月12月精装修体验开盘仪式开盘鑫丰丽景

二期

部分平面展示鑫丰丽景

二期

部分平面展示报广展示一：认识鑫丰丽景的人，不一定明白“5分钟海景生活圈”的价值报广展示一：认识鑫丰丽景的人，去过巴厘岛的人，不一定知道巴厘岛与海的秘密报广展示二：去过巴厘岛的人，报广展示二：懂时间的人，不一定懂得时间的连带价值报广展示三：懂时间的人，报广展示三：二期精装户型优美上市领衔北海大道最高XXXXX元装修优惠，无忧购房销售海报正面：二期精装户型优美上市销售海报正面：销售海报背面：5分钟海景生活圈海很近，繁华不远巴厘岛很近，生活很美海无价，未来更无价销售海报背面：5分钟海景生活圈现场看板展示现场看板展示3.2如何有序消化二期产品？预测即将面临的各类问题突破口3.2如何有序消化二期产品？预测即将面临的各类问题突破口在制定销售目标前，

我们先看看别人是怎么做的在制定销售目标前，

我们先看看别人是怎么做的二期销售建议1.竞争项目分析楼盘名称优惠幅度价格（票面价格）蓝海国际一次性付款96折，按揭99折均价5300元/平方（近期价格无变动）星海名城按揭：总房价*0.98-8000元一次性：（总房价*0.98-8000元）*0.95开盘均价4000元/平方，6-11层也做促销，预计均价在4100元/平米左右千佰渡一次性9.8折，按揭9.9折目前起步价5300元/平米，均价6000元/平米蓝海银湾一次性9.7折，不办理按揭在售的2#楼起步价4980元/平方米，均价5100元/平米香槟郡一次性9.5折按揭9.8折起步价5100元/平米，均价5800元/平米俊杰华府无优惠打折目前起步价7000元/平方，均价7400/平方东尚领域一次性付款可享受九五折优惠不办理按揭1号楼均价7400元/㎡，2号楼均价5300元/㎡（1）竞争项目售价情况二期销售建议1.竞争项目分析楼盘名称优惠幅度价格（票面价格）（2）竞争楼盘销售情况（2）竞争楼盘销售情况竞争对手情况分析1、销售较好的海风和苑、星海名城、水岸香堤均为低价入市的效果。同时前期低价开盘广告投入比较多，影响广。2、竞争楼盘中，俊杰华府、蓝海国际7月0成交，主要与其价格未松动以及优惠方式有关。3、七月，本项目销售9套，相对于其他竞争项目本项目销售业绩比较好。4、价格很大程度上是促进成交量的重要前提。竞争对手情况分析1、销售较好的海风和苑、星海名城、水岸香堤均2、本案售进度安排

时间开盘销售目标（套）10月上旬1#2#2-9层80%60%40%80604011月下旬1#10-18层、2#80604012月中旬---------5843292、本案售进度安排

时间开盘销售目标（套）10月上旬2、整体营销策略前期蓄客：广告冲击市场，紧密联系老客户、中介发挥口碑作用打动客户10月1#2#开盘少量推出房源，着重解决前期较有诚意客户10月以后连同3#、4#蓄客，11月加推二期其他房源二期价格已公布，以价格做宣传点，同时各种广告持续进入市场，持续引起市场关注12月底交房之前持续消化1#、2#剩余房源，举办相应节日活动蓄势2、整体营销策略3、销售形势预测好：在下一步开盘前二期销售率80%，达到预期效果，剩下的20%可以持续平稳消化中：销售率60%，则需要媒体广告支持，持续发布项目相关信息，冲击市场。3、销售形势预测好：如果差呢？1、销售率40%，首先结合宏观市场，如果市场整体销售不理想，则此销售率属于比较正常的情况。2、需要寻找多种渠道，比如主动寻找北方客户的中介、老客户、当增加老带新的优惠幅度，从而增加老客户与中介的积极性。3、积极联系地相关的工会、商会，做商家联盟、与旅游团酒店挂钩等形式推广楼盘。4、增加广告投入，提高市场的认知度。如网络投放，连接到东三省主要网络媒体；在本地比较知名的网站投放广告。在交通要道如北海大道与广东路交界处、湖南路、重庆路等投放户外广告牌等。如果差呢？1、销售率40%，首先结合宏观市场，如果市场整体销4、价格建议1、竞争楼盘除低价入市楼盘外，票面价格在5300元/平方左右2、本项目起步价可调低，比如需求量较少的A1、A2户型可低价起步3、结合本项目以及周边竞争楼盘参考4、建议价格开盘票面均价：5200元/平米实际成交均价：4800元/平米4、价格建议1、竞争楼盘除低价入市楼盘外，票面价格在5300开盘安排推广时段9月20日---10月5日10月25---11月15推广目标开盘宣传，制造开盘火爆局面与热销盛况推广内容

电梯房盛大开盘分解：海景房推出与精装样板房盛大开盘完善的生活配套开盘安排推广时段推广目标推广内容广西某二期项目推广策略提案课件4.1如何将二期产品全面消化？采用各类媒介整合推广突破口4.1如何将二期产品全面消化？采用各类媒介整合推广突破口对于北海来说，国庆黄金周，是旅游旺季，也是地产营销推广的黄金时期，另本案二期预计于此节点开盘，故在此节点的营销安排如下。一、国庆节对于北海来说，国庆黄金周，是旅游旺季，也是地国庆营销口号一：国庆七天乐，买房也快乐国庆营销口号二：大礼疯狂送，优惠你做主国庆营销口号一：国庆黄金周是北海旅游的高峰期，建议在这一节点针对外地游客、本地客户做客户做系列的营销蓄客活动：建议采用组合递减式优惠来刺激吸引客户如：1号购买享受7年物管费+3500元家电贺礼+3500元装修贺礼；

2号购买则享受6年物管费+3000元家电贺礼+3000元装修贺礼（暂定）以此类推越早购买的客户享受的优惠额度越大，如此执行对游离客户也会产生逼定的效果推广构想：国庆黄金周是北海旅游的高峰期，建议在这一节点针对外

推广配合：选取当地知名度较高且较大的旅游公司联谊借用其服务网络为项目做宣传：

1、在其下属的旅行车上印制项目的车身广告

2、在其下属的旅行车上放置项目的宣传折页

3、在其下属的旅行车上播放项目的电视广告片

4、在其发送的服装、伞、帽上印上项目标志帽子服装项目信息项目信息5、增加广告投入，提高市场认知度。如在九月初增加网络广告投放，连接到东三省主要网络媒体，同时在本地比较知名的网站投放广告。黑龙江：中国黑龙江信息港、黑龙江信息网、东北网吉林：吉林信息网、吉林信息港北海：北海365、北海房地产交易网、北海房地产信息网（投放上述网站的原因，请见一期成交客户描述）6、在交通要道如北海大道与广东路交界处、湖南路、重庆路等设置户外广告牌等。推广配合：帽子服装项目信息项目信息5、增加广告投入，对于异地在北海的客户来说买了房子不管是自住还是办公装修是最纠结的事情急客户之所急，

他买房，我装修

二、精装房对于异地在北海的客户来说买了房子不管是自住还是办公装修是最纠活动口号一：X月X日鑫丰丽景二期精装上市活动口号二：鑫丰丽景二期，精装生活一步到位活动口号一：1、根据用途设定精装套餐（1）居家（2）办公2、构筑相应用途样板间（1）居家（2）办公3、实行捆绑销售（1）如需要精装修的客户，则根据装修成本在原有房屋价格上，增加3—5万装修费用（实当地装修收费行情而定）（2）如不需要精装修的客户，则在购房折扣不变的前提下赠送精装修设计方案（3）在网站上展示装修效果图，借此吸引外地客户（一）精装绑定营销1、根据用途设定精装套餐（一）精装绑定营销（一）精装绑定营销5、装修风格示意（1）居家型（一）精装绑定营销5、装修风格示意（1）居家型（一）精装绑定营销4、装修风格示意（2）办公型（一）精装绑定营销4、装修风格示意（一）精装绑定营销5、执行建议（1）建议绘制三维立体效果图，制作成画架，在现场展示，便于销售推荐（2）在网站（P48上提及相关网站）上展示三维立体效果图，让异地客户清晰了解项目产品特色因需配合精装修推广，建议在总价上按照梯队增加建议以3层为一个基点，基础装修费为3万，逐个梯队增加0.5万例：15层的精装费用为：3+0.5x4=5万即15层销售价格在原有销售总价的基础上加上5万如此设定的用意在于拉平大户型装修差价！（一）精装绑定营销5、执行建议因需配合精装修推广，建议在总价4.2如何提升团队作战能力？规范管理，日事日清突破口4.2如何提升团队作战能力？规范管理，日事日清突破口（一）关注网站信息

本案在北海房地产信息网上，有设置项目介绍网页，部分客户会在网站上留下联系方式。正式观点：会在网站上留下联系方式的客户诚意度可见一斑，故建议销售部，定时对网站信息进行收集整理。（一）关注网站信息（二）优化销售定价

在设定均价的基础上，应将各个楼层、各个户型的价格区分定制，将价差优化，绝不能像星海名城一般，多层的房子2、3、4一个价，五层一个价，没有区分，好、中、差三种户型一个价正视观点：

制定价格，做到一户一价，将好、中、差三类户型用价格的杠杆区分。（二）优化销售定价（三）销售控制

据悉，目前客户到销售现场看房，意向户型只要前期有客登记，销售人员便让其选择其他楼层或者户型，长此以往造成很大一部分客户流失。正视观点：

客户资源如此匮乏的市场环境，不能流失一个客户，建议以顺位的形式排列登记。（三）销售控制（四）完善团队建设1、每日召开销售早晚例会

目前销售部除了召开周例会，并未召开早晚例会，请勿忽视早晚例会作用，早会是对一日工作的安排，晚会是对每日问题汇总2、完善客户资料管理

在目前客源如此匮乏的市场下，每日客户来访情况必须在晚会后，录入至电脑3、建立互助学习平台

在每周例会之余实行经验分享互助，将每周问题客户的解决办法在会长分享正视观点：好的销售团队能制造好的销售业绩，提高团队的整体作战能力是重中之重（四）完善团队建设END2010.8END2010.8找准产品最核心的卖点找准产品最核心的卖点过去一期步梯房销售的已接近尾声。我们的过去、现在与未来阻碍转化购房者对高层的认知，最终突破阻碍实现二期形象提升及销售提升完成整体销售的腾飞1、国十条打击投资与投资性购房2、北海打击传销，固有客源递减3、项目优势未完全释放现在未来过去一期步梯房销售的已接近尾声。我们的过去、现在与未来阻碍转要清除阻碍就必须找到解决以下三个问题的突破口首先。如何提升项目的市场地位？其次。如何向市场展示项目的核心值？最后。如何挖掘客户资源？要清除阻碍就必须找到解决以下三个问题的突破口首先。如何提升项广西某二期项目推广策略提案课件1.1这一路我们是如何走过来的？找到目标消费群的身份特征回顾1.1这一路我们是如何走过来的？找到目标消费群的身份特征回顾来自于中国的大江南北，除本地固有客户外，50%都来自东三省他（她）们……一期客户以外地客户为主，且二次置业客户占主导，并具有一定的经济实力主要分布区域：黑龙江、吉林、甘肃来自于中国的大江南北，除本地固有客户外，50%都来自东三省他一期推广回顾1、从客户反馈来看，“5分钟生活圈”受到好评，后期推广可以延续使用2、一期步梯房定位为“北海大道上的珍惜步梯房”，收到市场广泛认可3、除去亲友介绍外，网络广告对其信息的接收占据了很大份额4、前期整体媒体投放较少，项目曝光率较低目前绝大多数客户不知道项目以及项目地址后期推广应该加大推广力度与费用一期推广回顾1、从客户反馈来看，“5分钟生活圈”受到好评，当前市场背景交易面积2月到5月均平稳增长，国十条出台后，由于惯性并不见下降。政策调控得越来越紧，观望的状态加重，成交量随之下降，跌幅竟达50%。投资客赶紧抛售房产，使得成交面积上涨，而后观望人多使二手房市场冷淡。当前市场背景交易面积2月到5月均平稳增长，国十条出台后，由于电梯房工程进度时间节点工程进度备注9月份1#﹑2#封顶封顶推广12月份预计3#﹑4#、5#、6#封顶封顶推广电梯房工程进度时间节点工程进度备注9月份1#﹑2#封顶封顶推二、项目优劣势分析（SWOT）优势点：1、北海大道边上，交通便利；2、位属大润发商业圈；3、金癸市场对面，生活配套齐全；4、临近居民区，生活气息浓厚；5、1#、2#楼一线沿街商业价值高劣势点：1、市场认知度不够；2、电梯房特色不足3、电梯房朝北户型通透性不够，客户意向威胁点：1、周边星海名城低价开盘，蓝海银湾一直保持比较低的价位，导致部分客户分流，加重对本项目的观望；2、同时周边竞争楼盘在优惠幅度不变的情况下采用才抵房券充房款的形式吸引了部分客户；3、1、2#楼一层为商铺，沿街，比较嘈杂，不宜居家。机会点：1、未来几年城市东拓，项目位于新城市中心，潜力巨大；2、新汽车站即将投入使用，增加北海大道的车流量与人流量，届时会受到更多人的关注；3、项目整体市场形象，暂不清晰，尚余很大的重塑空间。二、项目优劣势分析（SWOT）优势点：劣势点：威胁点：机会点SWOT分析结论

优势点：

充分突出项目的地段、交通优势，同时离海景大道很近，可以近距离体验海，应以此做宣传

劣势点：

市场认知度不够，需加大广告投入电梯房特色不足，需突出建材设备独到之处样板间装饰的重点房放在朝北户型机遇点：

主攻新汽车站广告牌，增加关注SWOT分析结论优势点：广西某二期项目推广策略提案课件2.1我们的价值在哪里？梳理项目的价值体系突破2.1我们的价值在哪里？梳理项目的价值体系突破园林设计价值体系建筑优势规划设计人性空间建筑质量配套电梯房12层能看到海巴厘岛主题园林、架空层休憩场所居家市场、大型商场、教育设施优秀的物业管理交通优势地段优势城市区位坐落北海形象大道、交通便利未来城市中心、市政规划配套、5分钟能体验海采光、朝向、通透、大转角飘窗/室内空间人性化/户户观景档次、新颖、高档设备，如电梯、可视对讲、入户门、楼梯扶手等优秀的施工技术与工艺品质引领建筑空间配套物管项目价值体系梳理园林设计价值体系建筑优势规项目核心价值海景：离大海不远，高层可观海区域：位于未来新城中心价值：城市东拓，升值无限。生活：成熟配套，生活自由自在。教育：幼儿园、小学、中学围绕左右，全程保障孩子成才品质：匠心之作，建筑品质生活核心价值体系项目核心价值海景：离大海不远，高层可观海核心价值体二期客户分析关注问题：（1）房价大多客户了解到国内其他城市尤其是一线城市房价下跌，因此对项目价格比较关注，询问是否已下滑，而购买诚意不高。（2）按揭问题

外地客户比较关心能否办理按揭手续。按揭问题按照中国银行文件执行。二期来访客户总结二期客户分析关注问题：二期来访客户总结2.意向客户分析分析：1、客户选择电梯房，主要因为项目的地段优势和升值潜力2、二期意向客户多数为外省客户，本地客户较少，可做挖掘3、投资性客较多，而由于目前政策的影响，大部分投资客不敢下定或者观望房价2.意向客户分析分析：3、潜在客户分析因素特征区域北海本地事业单位工作人员、外地投资客、外地移居者动机投资为主，少量自住年龄30－50岁家庭夫妻和三口之家为主购买力30万以上置业特征二次为主职业职业不明显，生意人、投资客、个体户交通工具投资客私家车一族，自住则电动车或出租车为主消费心理追求便捷的生活\房价跌了就买\买得起\有比较好的投资环境3、潜在客户分析因素特征区域潜在购买者的理性选择潜在购买者的理性选择理性购买关键词一：

“适中”

相对适中的户型面积和总价，使得客户在年龄层次和购买力上相对集中。理性购买关键词一：

理性购买关键词二：

“MORE（多）”

从交通、环境、配套、户型、空间上，客户能得到更多的选择、更多的享受和更多的自由。

多种交通，往来便利：项目紧邻主干道，北海大道出行方便,出则繁华,入则宁静,畅通北海各个角落多重景观，环境优美：远可观海景，近有道路绿化，内有丰富小区绿化；多户多型，一步到位：90方以下多种户型可供选择，满足不同需要。同时一户多房，更满足家庭生活需要；多“灰空间”，性价比高：大量露台、阳台更多空间感受和使用面积，大大提升性价比；多样化生活配套，生活更丰富：周边生活配套齐全，可满足基本的生活需求。社区内商业则可以对品质生活有针对性的提升；理性购买关键词二：

理性购买关键词三：

“新”较为明显的产品创新和市场上少见的产品设计，使之成为市场区隔，并使他们从心理层面和使用感受上获得更多“非同一般体验大海不过5分钟，二房主打户型，满足最大客户需求巴厘岛风情生态园林，闲庭信步之雅地理性购买关键词三：

“新”项目价值体系应该导入什么样的生活理念?12层能看到海5分钟能体验海便捷交通巴厘岛景观品质建筑升值地段完善配套鑫丰丽景客户需求心理3.项目价值与客户需求体系项目价值体系应该导入什么样的生活理念?12层能看到海便捷交通4、西区定位核心竞争力：地段、交通、配套、质量、海景项目总定位语西区电梯房定位语5分钟生活圈5分钟海景生活圈4、西区定位核心竞争力：地段、交通、配套、质量、海景广西某二期项目推广策略提案课件3.1向购房者展示二期的项目形象？提升项目二期形象突破口3.1向购房者展示二期的项目形象？提升项目二期形象突破口新定位语传播体系5分钟海景生活圈5分钟享受海浪轻抚5分钟守望海景生活哲学5分钟宁静致远海阔天空5分钟能体验海海景大道与海零距离入则宁静，宁静致远出则繁华，海阔天空离繁华很近离大海不远二期价值提升新定位语传播体系5分钟海景生活圈5分钟5分钟5分钟5分钟能体在北海，

靠海的房子很多，但能观海的房子却少之又少！二期产品核心价值：在北海，

靠海的房子很多，但能观海的房子却少之又少！二期产高效媒介推广组合

行动手段：公关、促销样板房品鉴二期住宅开盘其他小型SP活动小型项目推介会行动手段：软硬广告网络宣传报媒卖点/形象广告报媒软文炒作楼书、快递DM短信、车体行动手段：户外现场户外广告牌户外导示项目工地包装全新展示中心包装接待样板房看房通道包装高效媒介推广组合行动手段：公关、促销行动手段：软硬广告行动项目推广阶段安排9月10月11月12月精装修体验开盘仪式开盘仪式圣诞活动首届业主嘉年华元月项目推广阶段安排9月10月11月12月精装修体验开盘仪式开盘鑫丰丽景

二期

部分平面展示鑫丰丽景

二期

部分平面展示报广展示一：认识鑫丰丽景的人，不一定明白“5分钟海景生活圈”的价值报广展示一：认识鑫丰丽景的人，去过巴厘岛的人，不一定知道巴厘岛与海的秘密报广展示二：去过巴厘岛的人，报广展示二：懂时间的人，不一定懂得时间的连带价值报广展示三：懂时间的人，报广展示三：二期精装户型优美上市领衔北海大道最高XXXXX元装修优惠，无忧购房销售海报正面：二期精装户型优美上市销售海报正面：销售海报背面：5分钟海景生活圈海很近，繁华不远巴厘岛很近，生活很美海无价，未来更无价销售海报背面：5分钟海景生活圈现场看板展示现场看板展示3.2如何有序消化二期产品？预测即将面临的各类问题突破口3.2如何有序消化二期产品？预测即将面临的各类问题突破口在制定销售目标前，

我们先看看别人是怎么做的在制定销售目标前，

我们先看看别人是怎么做的二期销售建议1.竞争项目分析楼盘名称优惠幅度价格（票面价格）蓝海国际一次性付款96折，按揭99折均价5300元/平方（近期价格无变动）星海名城按揭：总房价*0.98-8000元一次性：（总房价*0.98-8000元）*0.95开盘均价4000元/平方，6-11层也做促销，预计均价在4100元/平米左右千佰渡一次性9.8折，按揭9.9折目前起步价5300元/平米，均价6000元/平米蓝海银湾一次性9.7折，不办理按揭在售的2#楼起步价4980元/平方米，均价5100元/平米香槟郡一次性9.5折按揭9.8折起步价5100元/平米，均价5800元/平米俊杰华府无优惠打折目前起步价7000元/平方，均价7400/平方东尚领域一次性付款可享受九五折优惠不办理按揭1号楼均价7400元/㎡，2号楼均价5300元/㎡（1）竞争项目售价情况二期销售建议1.竞争项目分析楼盘名称优惠幅度价格（票面价格）（2）竞争楼盘销售情况（2）竞争楼盘销售情况竞争对手情况分析1、销售较好的海风和苑、星海名城、水岸香堤均为低价入市的效果。同时前期低价开盘广告投入比较多，影响广。2、竞争楼盘中，俊杰华府、蓝海国际7月0成交，主要与其价格未松动以及优惠方式有关。3、七月，本项目销售9套，相对于其他竞争项目本项目销售业绩比较好。4、价格很大程度上是促进成交量的重要前提。竞争对手情况分析1、销售较好的海风和苑、星海名城、水岸香堤均2、本案售进度安排

时间开盘销售目标（套）10月上旬1#2#2-9层80%60%40%80604011月下旬1#10-18层、2#80604012月中旬---------5843292、本案售进度安排

时间开盘销售目标（套）10月上旬2、整体营销策略前期蓄客：广告冲击市场，紧密联系老客户、中介发挥口碑作用打动客户10月1#2#开盘少量推出房源，着重解决前期较有诚意客户10月以后连同3#、4#蓄客，11月加推二期其他房源二期价格已公布，以价格做宣传点，同时各种广告持续进入市场，持续引起市场关注12月底交房之前持续消化1#、2#剩余房源，举办相应节日活动蓄势2、整体营销策略3、销售形势预测好：在下一步开盘前二期销售率80%，达到预期效果，剩下的20%可以持续平稳消化中：销售率60%，则需要媒体广告支持，持续发布项目相关信息，冲击市场。3、销售形势预测好：如果差呢？1、销售率40%，首先结合宏观市场，如果市场整体销售不理想，则此销售率属于比较正常的情况。2、需要寻找多种渠道，比如主动寻找北方客户的中介、老客户、当增加老带新的优惠幅度，从而增加老客户与中介的积极性。3、积极联系地相关的工会、商会，做商家联盟、与旅游团酒店挂钩等形式推广楼盘。4、增加广告投入，提高市场的认知度。如网络投放，连接到东三省主要网络媒体；在本地比较知名的网站投放广告。在交通要道如北海大道与广东路交界处、湖南路、重庆路等投放户外广告牌等。如果差呢？1、销售率40%，首先结合宏观市场，如果市场整体销4、价格建议1、竞争楼盘除低价入市楼盘外，票面价格在5300元/平方左右2、本项目起步价可调低，比如需求量较少的A1、A2户型可低价起步3、结合本项目以及周边竞争楼盘参考4、建议价格开盘票面均价：5200元/平米实际成交均价：4800元/平米4、价格建议1、竞争楼盘除低价入市楼盘外，票面价格在5300开盘安排推广时段9月20日---10月5日10月25---11月15推广目标开盘宣传，制造开盘火爆局面与热销盛况推广内容

电梯房盛大开盘分解：海景房推出与精装样板房盛大开盘完善的生活配套开盘安排推广时段推广目标推广内容广西某二期项目推广策略提案课件4.1如何将二期产品全面消化？采用各类媒介整合推广突破口4.1如何将二期产品全面消化？采用各类媒介整合推广突破口对于北海来说，国庆黄金周，是旅游旺季，也是地产营销推广的黄金时期，另本案二期预计于此节点开盘，故在此节点的营销安排如下。一、国庆节对于北海来说，国庆黄金周，是旅游旺季，也是地国庆营销口号一：国庆七天乐，买房也快乐国庆营销口号二：大礼疯狂送，优惠你做主国庆营销口号一：国庆黄金周是北海旅游的高峰期，建议在这一节点针对外地游客、本地客户做客户做系列的营销蓄客活动：建议采用组合递减式优惠来刺激吸引客户如：1号购买享受7年物管费+3500元家电贺礼+3500元装修贺礼；

2号购买则享受6年物管费+3000元家电贺礼+3000元装修贺礼（暂定）以此类推越早购买的客户享受的优惠额度越大，如此执行对游离客户也会产生逼定的效果推广构想：国庆黄金周是北海旅游的高峰期，建议在这一节点针对外

推广配合：选取当地知名度较高且较大的旅游公司联谊借用其服务网络为项目做宣传：

1、在其下属的旅行车上印制项目的车身广告

2、在其下属的旅行车上放置项目的宣传折页

3、在其下属的旅行车上播放项目的电视广告片

4、在其发送的服装、伞、帽