中海龙湖万科地产的成本管理亮点

中海龙湖万科地产的成本管理亮点中海龙湖万科地产的成本管理亮点PAGEPAGE9/9中海、龙湖、万科地产的成本管理亮点第一部分：中海地产中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及项目管理为手段，构建有效的1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负（2）具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作（3）a项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。b规（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。cde（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本（5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本2、执行统一成本科目总部发展对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，并根据（2）各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目，除非另有规定，不得自行增加或删改。3（）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、盈利测算资料，经总部项目成本管理小组审核，公司发展管理委员会审批后，确定为下一阶段成本控制的目标值。4、管理（1）可研阶段:在完成土地吸纳后，地区公司10（本表专用于财务资金部进行利息费用的计算和审核下同，经地区公司总经理确认后签发书面通知，正式上报总部成本管理小组，由各小组成员按照分工进行审核，报总经理审批后，由发展管理委员会正式下达给地区公司，作为市场定位阶段选择方案的成本控制目市场定位阶段:在公司营销决策委员会批复定位报告后15择方案的成本控制目标（3）规划设计阶段：规划设计方案成本的关键指标（如钢筋、混凝土含量等）15（4）施工阶段：a（以先到者为准15b15c程物资合同的招标、定标等工作def对达到规定数额标准的工程款，应上报总部审批后，地区公司方能办理款项支付。g5、成（）成本预警和控制。以项目管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。具体为：总部各相关部门应对本部门所管理的成本项目的总额进行预警、控制设置，对明细成本项目进行预警、控制设置，细化的程度由各部门根据需要自行确定。各地区公司应根据部门成本归口管理责任进行预警、控制设置，并尽可能细化对成本科目的控制管理，通（2）不定期向总部主管领导提供各项目成本执行情况的报表，对已经超支和预计将超支的成本项目进行说明分析，涉及各分管部门的超支成本项目，各分管部门应提供相应的说明分析，交发展管理部进行汇总。在成本监控过程中，如果在项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，地区公司还应及时上报《项目成本超支审批表》或训和改进的措施等，经总部发展管理委员会（建安成本超支由主管领导）25％的，但其中建安费用的岩土支比例达到10％，或分类单体工程的分项超支比例达到6％，经营单位应在156、文件、资料归档管理：总部及地健全相应的档案管理制度，并将责任落实到具体的管理人部设置二、目标成本的形成三、动态成本万科项目公司动态成本由专人负责，主要负责责任成本管理五、成本信息化第三部分：龙湖地产龙湖成本管理“细节式”成本管理一、管理范围建安成本、项目前期费用、期间费用（营销费用、合同管理、招投标管理等二、参与管理的部门位职责（1）组织架构的变革能部门汇报上级：项目负责人管理层级：3（2）成本管理中各部门的职责造价采购部的组织架构集团对各地区公司的成本管理模式：成本管理中各个阶段的作业指导（1）土地投资论证阶段项目启动阶段方案设计阶段初步设计阶段工程实施阶段竣工阶段1、工作目标需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月份月报为该项目竣工总结算报告。2、内容构成成本月目概况、特别事项、编制依据、编制范围《成本子目标分解/估值明细表《合同执行情况一览表及其他附表等中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列，并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟/已专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说