贵阳项目可行性分析课件

GuiYang’sprojectreportforfeasibilitystudy2011.3.8贵阳项目可行性报告1、地理区位、人口地理：东毗湖南、南邻广西、西连云南、北接四川和重庆，区域：贵阳市、六盘水市、遵义市、安顺市、铜仁市、毕节市、黔东南等3个自治州面积：176167平方公里人口：3985万一、贵州省概况地区贵阳市六盘水遵义市安顺铜仁黔西南州毕节黔东南黔南州面积（平方公里）0.8万1万3万1万1.8万1.6万2.6万3万2.6万人口（万人）367310750273415332798445397GDP（亿元）972430776195251280500269309人均GDP（万）2.41.41.10.70.60.920.710.670.82GDP排行14278365规模以上工业增加值（亿元）292.31782715341.180.1114.444.295城镇固定资产投资（亿元）67617732053115134128106105财政一般预算收入（亿元）105.437.146.31613.821.943.517.420.9第一产业（%）5.26.215.81832.817.82224.223.4第二产业（%）40.760.739.9352636.341.430.337.3第三产业（%）54.133.144.34641.245.936.645.539.3城镇居民人均可支配收入（万元）1.51.31.381.33964714118130531246513219农民人均纯收入（元）5316308336613110274227582920271731902、贵州省9个地市经济发展概况3、贵州省历年全社会固定资产投资及其增长速度2010年，全社会固定资产投资额达到3186.28亿元，比上年增长30%。（4）贵州省房地产投资概况开发投资额（亿元）商品房施工面积（万㎡）商品住宅施工面积（万㎡）商品住宅竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）商品房销售金额（亿元）2009369.75570.94380.610291649.3451.52010556.77902.35968.68091730.7581.1增幅50%29.5%26.6%-23.3%4.7%22.3%开发情况：相比2009年，贵州全省房产开发毅然保持火热态势，开发投资额增幅50%，商品房开工施工量增长近30%，但随着土地开发监管日趋严格和购房消费意愿回落，住宅竣工面积减少23.3%可知房企开发力度有所降低；销售情况：随着2010年央行加息、首付款提高、贷款优惠利率取消等国家房产调控政策出台，2010年商品房销售面积仅增4.7%，基本与2009年持平，但销售金额增幅22.3%，可推贵州商品房2010年价格上涨幅度较大。1、地理区位概况贵阳简称筑，位于贵州省中部，东与龙里、瓮安县接壤；南靠惠水、长顺县；西接平坝、织金县；北邻黔西、金沙、遵义市。城市行政区划辖七区一市三县：七区：云岩区、南明区、小河区、金阳区、白云区、乌当区、花溪区、一市：清镇市三县：修文县、开阳县、息烽县土地面积：8034k㎡，总人口：367万（2009）二、贵阳市概况2、贵阳城市总体规划2.1、城区人口规模2009年，全市总人口367万，城镇人口194万，城市化率53%，中心区人口约130万2020年，全市总人口500万，城镇人口400万，城市化率80%，中心区人口240万；2.2、城区建设目标2010年，市中心建区面积129平方公里2020年，市中心区建区面积200平方公里3.3、区域功能布局主城区：云岩区、南明区、小河区功能定位：重点发展金融、商贸等现代服务业次城区：花溪区、白云区、乌当区功能定位：大力发展信息产品制造、新材料、医药等高新技术产业云岩区南明区乌当区4、贵阳房地产投资情况分析（1）商品房供应量对比分析受到09年市场火热成交的影响，2010年商品房上半年供应352.61万㎡，同比去年同期上涨44.8%。（2）商品房成交量分析进入房产调控年新政影响及2010后随着房价的攀升，销量出现明显下滑。白云板块城北板块城南板块中心板块金阳板块花溪板块5、贵阳市商品房供应特点

白云板块：恒大地产独秀楼市均价：4200-4700元/㎡代表楼盘：恒大绿洲、恒大城中天托斯卡纳米兰春天金阳板块：进入大盘开发楼市均价：5000-6500元/㎡代表楼盘：中天会展城、金阳新世界、中铁·逸都国际花溪板块：品质地产领跑楼市均价：5500-6600（电梯洋房）1-1.2万/㎡（别墅）代表楼盘：溪山御景、班芙小镇中心板块：新盘老盘并举楼市均价：7000-10000元/㎡代表楼盘：都市国际东山壹号黔灵文峰苑等城北板块：万达实力房企领跑楼市均价：5400-5700元/㎡代表楼盘：绿湾国际乐湾国际水锦花都城南板块：新盘放量楼市均价：5000-6000元/㎡代表楼盘：金域华府、腾龙湾德尔国际新城

（2）贵阳市2010年度城市住房供地计划汇总表（单位：公顷）供地总量其中2005年至2009年平均年度实际供地量保障房用地棚改用地中小套型商品房三类用地占总量%总量存量增量廉租房经济适用房保障房中小套型普通限价公租总计4543.71491.13052.6393.4456.9459.6292.121618.8454.71376.%1445.38小计1430.1290.71139.427.45211.8151.460.00619.90070%423.47云岩区279.8172.21207.61.84101.71103.670.0060.10095%53.06南明区76.275.9570.329.8024.3522.640.0019.4800100%46.61乌当区328.271.2256.91.3727.640.000.00240.20082%23.33花溪区21.871.7520.11.493.810.790.0015.7800100%32.93白云区102.6280.1822.42.040.000.000.0068.770069%29.17高新区(金阳)396.800.00396.80.0047.580.000.0088.330034%108.70小河区43.4013.5129.80.000.000.000.0033.730077%68.03PS：白云区每年供地29.17公顷，约450亩，中小型商品房供地70%计算约315亩。（3）白云区土地招拍挂价格（单位：公顷）白云区大沙路地价：19.9万/亩时间：2011.2月用途：商业、住宅云岩区大营坡地价：818.5万/亩时间：2011.1月用途：商住、办公云岩三桥中坝路地价：129万/亩时间：2011.1月用途：商业、住宅白云区建设路与尖山路地块：71.3亩地价：86/亩用地：商业兼居住办公时间：2011.1.24用途：商业、住宅备注：距离本案2.2公里项目所在地三、项目概况1、项目位置项目位于白云区南湖路南湖公园边上，项目距白云区政府办公区约300米，距离市政府行政区约2.5公里.项目位置2、白云区概况白云区位于贵阳郊外西北，总面积270平方千米。2010年末户籍人口20万人；3、交通概况210国道、贵遵高等级公路、贵阳东北绕城环线和川黔铁路穿境而过，距贵阳龙洞堡国际机场20公里；东北五洲购物广场美食街西南国际家居城白云一小白云二中白云二小白云五中\七中白云医院白云体育场博龙置地广场项目贵阳市行政中心西普陀寺4、项目周边1.5公里范围内基它配套设施PS：处于贵阳行政区旁，周边景观配套优越，生活配套完善。恒大绿洲用地：220亩总建：30万㎡建筑类别：高层均价：5700（精装）去化率：90%开盘时间：2008沿街商铺：一层1.3万元/㎡恒大城用地：423亩总建：72万㎡建筑类别：均价：4700（精装）去化率：开盘时间：2009米兰春天用地：590亩总建：80万㎡建筑类别：二期高层均价：5000（精装）去化率：开盘：2011.5月开盘中天托斯卡纳用地：225亩总建：15万㎡建筑类别：均价：8500（二期联排在售）15000（三期独栋，未售）去化率：80%开盘时间：2009南窗雅舍用地：75亩总建：5万㎡建筑类别：多层、叠加别墅均价：5500（别墅）去化率：80%开盘时间：2008南湖观邸用地：41亩总建：8.5万㎡建筑类别：高层均价：4200去化率：80%开盘时间：2010年11月沿街商业：预估2万/㎡华颐蓝天用地：45亩总建：10.98万㎡建筑类别：高层均价：4200去化率：95%开盘时间：沿街商业：估1F2.5万/㎡项目5、项目周边楼盘情况PS：项目多以中低端为主，仅一个项目为纯别墅项目，本项目借助自然资源应走品质与高端线路。（1）项目建筑类型定位：高端产品，高端物管，高品质景观及配套工程的精品小区物业类别：低层+小高层+高层（品质高层、观景高层）+少量别墅（2）项目客群定位：中高端收入人群，二次及二次以上置业者，年收入20万以上人群。（3）项目产品定位：品质高层（平层）：二房二厅二卫100~110㎡三房二厅二卫120~135㎡+140~150㎡景观高层（复式+平层）：三房二厅二卫160~180㎡四房二厅三卫190-220㎡别墅产品：500~800㎡7、项目定位8、项目售价分析项目