烟台房地产市场年报市公开课一等奖省赛课获奖课件

绝对保密烟台房地产市场年报1月烟台房地产市场年报第1页——克而瑞为您解读烟台楼市2烟台房地产市场年报第2页PART1回顾这一年3烟台房地产市场年报第3页 全国政策中央并未出台新一轮调控政策，但货币政策放松、差异化信贷等政策促进了市场回暖。年末一系列表态为明年楼市调控定调：坚持房地产调控不放松。

上六个月2次下调存 款准备金、三年内 首次降息、差异化 信贷政策出现

暖•存款准备金率两次下调0.5个百分点，释放8000亿资金•降息，贷款利率浮动区间下限调整为基准利率0.7倍•首套房八五折利率在多个城

6月

暖冷温总理5次讲话，四部委集中辟谣“楼市松绑”，政府慎重维持现有调控结果

9月-12月

暖•政策市场空白期，全国多数城市成交走量，市场进入“暖冬”•多地相继出现地王现象，土地市场开始抬头

12月，中央政府 、国土部、住建 部集中表态

冷冷•国土部出台系列政策以遏制地王不停出现•中央会议、住建部，一系列表态都指向了政策不松、坚持调控市出现，刚性需求有所复苏

4烟台房地产市场年报第4页 烟台政策烟台并未出台任何“闯关”政策，但政策执行含有一定滞后性。北京等一二线城市首套贷款回归基准利率央行会议首次提出满足首次购房家庭贷款需求央行2月24日下调存款准备金率0.5个百分点地方政府密集微调政策，多城市上调公积金贷款额度央行5月18日下调存款准备金率0.5个百分点

多个城市 首套贷款 利率优惠降至85折央行两次下调贷款利率0.25和0.31百分点多个城市连续出现“闯关”现象，试探调控底限多个城市房贷利率由85折上调至9折年末。针对“地王”现象频现，出台一系列政策限制地价过快增加。全国政策烟台多数银行首贷基准利率 仍执行上浮 5%政策，仅部分出现松动烟台住房公积金贷款额度并未上调，利率与国家同时。个人贷款方面，新房最高贷款额度为30万，二手 房最高20万。烟台四大行回归基准利率，建行、中行首付50%以上可 享9折优惠烟台部分银行针对优质客户可提供房贷利 率85折优惠烟台并未出台任何“闯关”政策，政策层面较为空白。烟台政策5烟台房地产市场年报第5页固调控成果为主基政策小结调控政策已经筑底，明年楼市仍要坚持楼市调控不放松。巩政策已经筑底，调控主基调并未放松货币政策放松，差异化信贷政策促进了市场回暖年末一系列表态为明年楼市调控定调烟台闯关意愿不高，政策执行含有滞后性调6烟台房地产市场年报第6页12-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近两年成交对比 烟台商品住宅市场展现回暖迹象！单位：万㎡1月-年12月烟台六区商品住宅成交走势共成交203万㎡共成交238万㎡，烟台六区商 品住宅市场共成交238 万㎡，成交量较去年同 比增加17%；成交金 额为144亿，同比增加 4%；造成烟台商品 住宅市场回暖主要成交面积（万㎡）原因来刚性需求集中

暴发和诸如“以价换量 ”等降低利润策略执 行。数据口径=立案数据+CRIC人工补正数据

7烟台房地产市场年报第7页 烟台市场表现纵观烟台商品住宅市场轨迹，可分为四个阶段：市场淡季——成交量攀升——新一轮博弈——年末翘尾。单位：万㎡1-2月：市场淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一轮博弈年末翘尾70605040302010 012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供给量成交量效果：

市场淡季彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易依然延续年低迷状态。

成交量攀升政策面相对宽松，企业加大营销力度，市场刚需开始集中释放，推进住宅市场交易量快速攀升。

新一轮博弈因为市场回暖，企业资金压力明显缓解，诱发企业取消优惠政策或提升价格，市场供求双方正展开新一轮博弈，造成交易量较

年末翘尾年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，市场交易量出现年末翘尾局面。前期有所下降。

8烟台房地产市场年报第8页 成交均价表现 2012上六个月，烟台六区成交均价受成交结构性影响展现显著下滑态势，下 六个月，改进型客户逐步入市拉升了成交均价。 1月-2012月烟台六区商品住宅价格走势单位：元/㎡ 9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642 610963886084609840003000低价项目集中立案造成成交均价下滑改进型客户逐步入市，拉升成交均价。1000 0

9烟台房地产市场年报第9页 存量表现烟台六区市场存量增加有所放缓，成交连续走量致使存销比展现下滑趋势，市场竞争风险有所缓解。单位：万㎡ 5001月-年12月烟台六区商品住宅存量、存销比走势5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.1

2519.519.619.620 151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（万㎡）存销比010烟台房地产市场年报第10页 六区形势对比，以刚性需求为主中西部市场表现很好，福山区、芝罘区、开发区成为当前市场热点区域。各区供给量占比各区成交量占比14%13%17%

15%17%24%15%7%17%11%25% 25%芝罘区福山区开发区莱山区高新区牟平区芝罘区福山区开发区莱山区高新区牟平区11烟台房地产市场年报第11页5区域市场—芝罘区芝罘区供给51万㎡，成交52万㎡，展现少有年度供不应求现象；年末存量降至79万㎡，存销比为16个月。158000

10 4000供求量价走势0012.123456789101112150100供给量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）806040存量及存销比50 020012.123456789101112存量（万㎡）存销比12烟台房地产市场年报第12页经典项目—星汇凤凰

星汇凤凰—中心区品质楼盘，项目位于只楚路北侧，连接芝罘区与开发区 、福山区主要干道。

项目优势分析——

星汇凤凰紧邻南大街商圈，周围商业、交通、

金融、生活等配套设施完善；

西班牙建筑格调、地中海式风情园林以及全

明户型产品得到了客户认可；

开发商品牌及国家一级资质物业管理，使

其信誉度高倍增。

开发商建筑设计广告策划物业企业总建面积成交总价开工时间规划户数 绿化率开盘时间

烟台越秀地产开发有限企业深圳市埃迪优环境艺术设计有限企业 烟台上华企划策划有限企业越秀地产（烟台）物业管理有限企业 21.99万㎡ 2.6亿 -11-25 1078 40% -8-7

项目地址销售代理企业 景观设计 总占地面积 拿地时间 楼板价 开发批次 容积率 物业类型 均价烟台市芝罘区只楚路与楚风六街交汇处西南角 烟台新联康房产咨询有限企业 深圳市埃迪优环境艺术设计有限企业 7.38万㎡ -12-11 1688元/㎡ 共一期开发 1.9 高层、小高层开盘均价6800-7200元/㎡；现均价6500元/㎡13烟台房地产市场年报第13页8000120100单位：套8060经典项目—星汇凤凰 越秀依据市场形势主动调整价格策略，成为芝罘区销售金额 与销售面积双料冠军。 星汇凤凰销售量及均价走势 单位：元/㎡4月低价入市，均价调整至5500元/㎡，促使大量客户成交。9月、11月两次加推 ，折后均价为6300- 6600元/㎡。7000 6000

时机——先4月，政策窗口期，多数购房者观望情绪有所缓解，但仍抱有一定降价预期，星汇凤凰选择此节点率先降价，领先抢占市区将出手客群。40205000降幅——准012.1234567891011124000综合项目土地成本及品质，降价空间有限，600-800元/㎡为项目可接收且能对客户心理带来较高冲击区间。伴随房地产大环境影响，星汇凤凰销售情况较为冷淡，在这期间也有暖场活动和小幅优惠推出，但销售情况并未有所好转。4月份连续两周加推14#和15#，以特价房名义均价调整至5500-5600元/㎡，当日售罄。6-8月无新品推出，但每七天连续暖场活动，积极蓄客同时也有效地吸引着未成交客户。9月、11月两次加推位置很好楼座，折后均价升至6300-6600元/㎡，买房送车位等优惠活动有力促进了销售。

说辞——巧以楼座位置为由，以特价房为形式，销售完成后价格快速回涨，充分考虑老客户感受，无损企业口碑。14烟台房地产市场年报第14页5区域市场—福山区福山区供给90万㎡，成交55万㎡；市场存量为45万㎡，存销比在年末降至7个月，市场竞争风险较低。供求量价走势201510 060004000012.123456789101112504030供给量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）1510存量及存销比2010 05012.123456789101112存量（万㎡）存销比15烟台房地产市场年报第15页经典项目—香逸中央

香逸中央项目位于福山区主干道福海路东侧，是引领福山区房地产市场进入 高速发展期主要项目。

项目区位图：项目名称 开发商整体推广建筑设计

香逸中央烟台沪丰房地产开 发有限企业山东鑫汇房地产开 发有限企业北京中外建建筑设 计有限企业

项目地址 投资商销售代理企业 物业企业福海路东侧，汇福 街与崇文街之间深圳市合正房地产 集团有限企业中核投资有限企业烟台沪丰房地产开 发有限企业深圳市合正物业服 务有限企业总建筑面积 总户数 物业费 均价 绿化率

60万㎡ 5000户1.3元/平方米•月 5600元/㎡ 45.8%总占地面积 车位配比 建筑类别 容积率 物业类型

20万㎡ 1:1多层，小高层，高 层 2.54 住宅、商铺项目效果图：16烟台房地产市场年报第16页经典项目—香逸中央 ，香逸中央开盘两次，推出447套、63套高层产品，去化率分别为 62%和98%，低价入市是项目成功先决原因。12月2日加推1栋高层9月22日开盘四栋高层9月22日开盘情况供给情况：香逸中央此次开盘楼栋45#、46#、47#、49#四栋高层楼座，推出447套房源，户型面积区间是79-156㎡，折后均价5600元/㎡。认购情况：开盘当日到场客户约320组，约600人左右，截止至早晨12点认购275套房源，认购率62%。12月2日开盘情况供给情况：香逸中央此次加推50#楼部分房源，共推出63套，户型面积是84㎡二房，折后均价5800元/㎡。认购情况：加推当日到场客户约95组，约160人左右，截止至早晨11点认购62套房源，认购率98%；

17烟台房地产市场年报第17页区域市场—开发区开发区供给67万㎡，成交37万㎡；年末市场存量为87万㎡，存销比为33个月。201510000供求量价走势10 5 05000012.123456789101112100供给量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）80存量及存销比50 040012.123456789101112存量（万㎡）存销比18烟台房地产市场年报第18页经典项目—澎湖山庄金桥澎湖山庄—本土企业逆袭，专注刚需、高附加值成就项目热销。项目介绍

该项目位于开发区长江路以南，东岳汽车对面，由烟台本土开发企业金桥置业投资，总建面29万㎡，分三期开发，建筑类型涵盖多层、小高、高层，地中海格调，主力户型74-93㎡。销售情况 该项目自7月份开始蓄客，蓄客期长达一年，年7月7日项目首次开盘，推4栋高层（16-18F），共计408套房源，面积74-112㎡，当日去化377套，去化率达92%，均价5800元/㎡，购房者以地缘性刚需客户为主。19烟台房地产市场年报第19页经典项目—澎湖山庄

户型面积集中度高，60万以内刚需产品占92%，客厅飘窗位置赠予是卖点。

客厅飘窗位置全赠予，约2.0㎡

户型2室2厅1卫面积(㎡)

74-81供给套数

272

观景阳台 半赠予约 2.8㎡两室两厅一卫/78-79平方米客厅飘窗位置全赠送，约2.5㎡

两室两厅一卫/90-92平方米

2室2厅1卫 2室2厅2卫90㎡以下户型占67%90-97㎡户型占25%112㎡户型占8%

全部两室

观景阳台半赠予 约2.8㎡90-97 112

102 3460万以内刚需产品为主导20烟台房地产市场年报第20页区域市场—莱山区莱山区供给53万㎡，成交33万㎡，供求相对平衡；年末存量降至79万㎡，存销比为24个月。301000020 5000供求量价走势100012.123456789101112存量及存销比100 50 0供给量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）4020012.123456789101112存量（万㎡）存销比21烟台房地产市场年报第21页经典项目—中铁逸都

中铁逸都是中铁集团在烟台开山之作，项目位于港城东大街南侧，是莱山 区重点打造“四轴布局”战略交通要塞。项目名称 开发商建筑设计营销策划广告策划总建面积开工时间车位总数 绿化率 楼板价首次开盘

中铁逸都烟台中铁置业有 限企业深圳方佳设计院北京协众联城房地产顾问有限公 司烟台大山广告设 计有限企业 301038㎡ -8-10

60% 1929元/㎡ -7-7

项目地址 投资商销售代理企业 景观设计 总占地面积 总户数 开发批次 容积率 车位配比 物业类型 销售均价烟台莱山区山海路与港城东大街两大城市 主干道交汇处中铁置业集团有限公 司北京协众联城房地产 顾问有限企业SEETO（香港）景观 设计有限企业 129358㎡

三期开发 2.3 1:1小高层、高层、洋房 均价7000元/㎡项目区位图：项目效果图：22烟台房地产市场年报第22页86%经典项目—中铁逸都

莱山区为中高端项目聚集区，区域刚性需求并未得到有效释放，中铁逸都一 期以小面积、低总价首置产品为主，满足了市场客户主流需求。

中铁逸都各面积段供给套数对比17%3%6%74%中铁逸都以首置产品为主：90㎡以下首置产品占比为86%成功要素：90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上1、精准定位。小面积、低总价产品受客户认中铁逸都各面积段成交套数对比

2%1% 11%同，烟台刚性需求暴发，首置产品成为市场热销产品。2、品牌优势。中铁逸都项目是中铁在烟台开山之作，中铁重点打造品牌优势，受烟台市场客群认同。90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上23烟台房地产市场年报第23页5区域市场—高新区高新区供给55万㎡，仅成交16万㎡，供求有所失衡；年末存量降至111万㎡，存销比为42个月，位于六区风险高位。供求量价走势1510 0100005000012.123456789101112150100供给量(万㎡)成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）200150存量及存销比50 010050012.123456789101112存量（万㎡）存销比24烟台房地产市场年报第24页经典项目—中海紫御公馆

中海紫御公馆是中海集团在烟台首个项目，成交楼板价高达3945元/㎡， 在当初创造了烟台地王。项目名称 开发商建筑设计广告策划物业企业总建面积拿地时间开工时间 绿化率 容积率

中海紫御公馆中海地产集团有 限企业香港梁黄顾设计 咨询有限企业深圳市孙新陆企业形象策划有限 企业中海物业管理有限企业烟台分公 司 27万㎡ -1 -7-1 35% 2.46

项目地址 投资商销售代理企业 景观设计 总占地面积此次推案面积 楼板价 开发批次 车位配比 物业类型烟台市高新区港城东 大街东端中海地产集团有限公 司 自销泛亚国际景观设计有 限企业 81218㎡ 82843㎡ 3945元/㎡ 三期开发 1:1.5 高层、联排别墅项目区位图：项目效果图：25烟台房地产市场年报第25页4020典型项目—中海紫御公馆 中海紫御公馆自3月入市以来，销售表现一般，10月高层低价入市 ，对项目销售情况拉动明显。单位：套 80 60烟台中海成交套数走势10月，中海高层低价入市，均价由8300元/㎡调整至7000元/㎡。烟台中海成交面积为3.62万㎡，成交金额为3亿元。10月份价格调整是促成中海成交很好主要原因。从三个0.3456789101112纬度数据来看： 成交套数烟台中海销售情况1、成交套数。3-9月仅成交62套，10-12月成交147套；项目名称

销售金额（亿）3-9月10-12月销售面积（万㎡）3-9月10-12月2、销售金额。3-9月销售1.15亿，10-12月销售1.85亿；中海紫御公馆

累计1.1531.851.123.622.53、销售面积。3-9月销售1.12万平米，10-12月2.5万㎡。26烟台房地产市场年报第26页5区域市场—牟平区牟平区供给66万㎡，成交25万㎡；年末存量增至81万㎡，存销比为26个月。供求量价走势1510 0180004000012.123456789101112存量及存销比100 50 0供给量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）20015010050012.123456789101112存量（万㎡）存销比27烟台房地产市场年报第27页经典项目—龙湖葡醍海湾 龙湖葡醍海湾——龙湖共开盘4次，分别推出度假小院、叠院、叠拼 、高层四种产品，当日销售率均超出50%。

.3.25 .6.22 .7.22.10.20

度假小院产品

49㎡，59-69万/套，当日推出100 套，认购70套，开盘认购率70%。

葡醍院落产品（叠院）

3叠，100-160㎡，125-155万/套， 当日推出234套，认购128套，开盘

认购率55%。托斯卡纳叠拼产品2叠，200-326㎡，200-270万/套，当日推出60套，认购30套，开盘认购率50%。龙湖公馆高层产品高层，88-115㎡，6500元/㎡，当日推出132套，认购86套，开盘认购率65%。

28烟台房地产市场年报第28页经典项目—龙湖葡醍海湾不俗销售业绩起源于成功营销理念与差异化产品塑造。成功原因一：高愿景规划8100亩项目用地刷新烟台单盘最高统计，庞大项目规模显示出企业雄厚资金实力，从心理上给予客户可信赖感；现阶段地块位置偏远、认知度低，周围配套相对匮乏且档次较低，项目热销原因之一为向好远期规划，B、C地块中迪斯尼乐园、总部基地、会展中心、游艇码头及政府规划中养马岛度假区营造出向好发展前景与投资潜力。成功原因二：差异化产品新奇托斯卡纳、香格里拉立面、五重浓荫设计吸引客户眼球，合理总价控制与市面传统产品正面PK，60万、150万、200万可圆别墅梦想。成功原因三：“全方位”营销客户资源全覆盖：开盘前大规模CALL客、短信、报广整版面媒体诉求：高频次、大篇幅媒体推广紧凑线下活动：定时举行暖场活动，保持项目关注度29烟台房地产市场年报第29页 区域市场表现芝罘区、福山区热度较高，其中芝罘区位列成交金额榜首，福山区位列成交面积榜首。烟台商品住宅区域成交金额排行榜烟台商品住宅区域成交面积排行榜排名

1 2 3 4 5 6

区域芝罘区福山区莱山区开发区牟平区高新区成交金额（亿元）

34.1 29.4 23.6 20.8 18.9 11.7排名

1 2 3 4 5 6

区域福山区芝罘区开发区莱山区牟平区高新区成交面积（万㎡）

55.4 51.7 37.3 33.1 26.2 16.130烟台房地产市场年报第30页 项目排行榜，一线房企在烟台市场已占据大半边江山，专注刚需、产品差异化、主动调整价格策略楼盘销况理想。烟台商品住宅项目成交金额排行榜烟台商品住宅项目成交面积排行榜排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

项目

龙湖葡醍海湾 假日风景保利香榭里公馆 星汇凤凰 阳光首院 富甲逸品 万象城 中海紫御公馆 澎湖山庄 中铁逸都

区域牟平区福山区莱山区芝罘区福山区芝罘区莱山区高新区开发区莱山区成交金额（亿元）

9.81 4.72 3.43 3.38 3.25 3.23 3.14 3.00 2.68 2.57

成交量（万㎡）

6.43 8.16 5.08 5.45 5.67 4.30 4.33 3.62 4.86 3.64排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

项目

假日风景 龙湖葡醍海湾 阳光首院 星汇凤凰保利香榭里公馆 澎湖山庄 鸿福名城 万象城 富甲逸品 东尚蓝湾

区域福山区牟平区福山区芝罘区莱山区开发区福山区莱山区芝罘区开发区

成交量（万㎡）

8.16 6.43 5.67 5.45 5.08 4.86 4.41 4.33 4.30 4.18成交金额（亿元）

4.72 9.81 3.25 3.38 3.43 2.68 2.14 3.14 3.23 2.45数据口径：商品住宅立案数据

31烟台房地产市场年报第31页场回暖信号强市场小结在相对宽松政策环境下，刚性需求集中释放，市场回暖信号强烈。市整体市场表现量增价稳，展现回暖迹象存量市场增速有所放缓，市场竞争风险有所降低福山区、芝罘区表现良好，高新区仍处于竞争风险高位专注刚需、产品差异化、主动调整价格策略项目表现优异烈32烟台房地产市场年报第32页年度市场总结CRIC对于政策走向与市场走势持乐观慎重态度。 政策环境政策已经筑底，调控主基调并未放松；货币政策放松差异化信贷政策促进了市场回暖；年末一系列表态为明年楼市调控定调；烟台闯关意愿不高，政策执行含有滞后性。 整体市场，烟台六区商品住宅市场共成交238万㎡， 成交量较去年同比增加17%；成交金额为144亿， 同比增加4%；存量市场增速有所放缓，市场竞争风险有所降低。芝罘区、福山区热度较年度市场以龙湖、万科、越秀为代表

高，其中芝罘区位列成交金额 榜首，福山区位列成交面积榜 首。高新区市场竞争风险较大，市场存量与存销比均位 列烟台六区竞争风险之首。

区域市场 产品差异化、专注刚需、主动 调整价格策略项目表现优 异。，一线房企在烟台市场已占据大半边江山， 成交金额占据前十中七位，成交面积占据前五位。 项目表现33烟台房地产市场年报第33页PART2探索34烟台房地产市场年报第34页 未来调控方向仍将以坚持调控不放松为主基调，政策层面有望得到深入宽松，但不排除因为市场回暖而引发新一轮调控可能。

1坚持调控 不放松

2地方政府闯关 意向强烈

3货币信贷政策 有放松趋势

4市场回暖诱发 新一轮调控闯关

35烟台房地产市场年报第35页大。政策预测 预测一 货币政策有放松趋势经济增加放缓解通胀压力并未得到有效处理，年末中央经济会议明确提出要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。从货币政策工具使用来看，央行降息与加息可能性都不太大，可能频繁使用工具仍是法定存款准备金率与逆回购。 预测二 支持合理改进性需求购房宏观调控政策“误伤”合理自住与改进性需求，实施差异化信贷政策，放松首套房；年住建部表示支持合理自住和改进性需求，这意味着改善性被列入购房支持对象，改进性需求主要是针对二套以上住房，有可能会与限制条件挂钩。

预测三

房产税有望铺开房地产税是调控长期有效机制中主要内容，从当前情况来看，短期内推出仍有较大难度，预计下六个月有望铺开；政府明确房地产税来衔接限购来调控楼市，预计会以一、二线城市试水，烟台执行可能性不36烟台房地产市场年报第36页 市场预判上六个月市场表现或将延续去年回暖态势，三到六月是强销期，进入三季度后，市场或将受政策影响而发生新改变。市场走势低迷期强销期

改变期政策连续放宽季节性调整新一轮调控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2个月重点把握第三、四季度初受节日、气候等影响，预计会有2个月成交低迷期。预计进入3月以后，大量开发商开始进入集中推广，抢占客户阶段；3月至6月，经过4个月上升期，客户成交热情降低。第三季度面临政策调整；如政策放缓，则市场上升期会拉长；如出现新一轮调控，依照趋势，客户购置热情会逐步下滑；第四季度预计有小幅季节性调整。关键节点37烟台房地产市场年报第37页 风险预测烟台各区域竞争风险有所缓解，其中福山区、芝罘区风险最小，牟平区、开发区其次，莱山区、高新区风险最大。供求比区域风险域供求比区域风险域4.0以上莱山区4.0以上3.0-4.0牟平区3.0-4.0高新区2.0-3.0开发区芝罘区高新区2.0-3.0牟平区1.0-2.0福山区1.0-2.0福山区开发区莱山区1.0以下1.0以下芝罘区12个月以下12-18个月18-24个月24-36个月36个月以上12个月以下12-18个月18-24个月24-36个月36个月以上去化周期去化周期安全区域中度风险高度风险安全区域中度风险高度风险38烟台房地产市场年报第38页0 潜在供给烟台六区新增成交土地（住宅）总建面501万㎡。单位：万㎡ 300 250 200 150 100 50烟台六区市新增土地（住宅用地）芝罘区莱山区开发区福山区高新区牟平区占地面积建筑面积26391922115259303530743972新增成交土地（住宅）总建面501万㎡，土地成-年土地成交建筑面积走势（单位：万㎡）交量展现逐年下滑态势，受市场环境影响，企业拿地意向较为慎重；年501691开发区是拿地热点，加剧区域未来竞争趋势。020040060080039烟台房地产市场年报第39页++==风险预估现有存量467万㎡去化压力短期供给913万㎡

年去化量

潜在供给501万㎡

累计

1881万㎡去化周期1881万㎡÷238万㎡8年注：短期供给为预估项目未售数据、潜在供给为拿地未开工量 应对策略 资金流为先——面对长达8年去化周期，提议当前持有较多土地 开发商合理调整销售策略，以资金流稳定为先，确保库存土地能 够顺利开发； 慎重拿地——对于有土地需求开发企业，提议其加大可行性研究 力度，综合各方面情况慎重规划项目未来发展，弱化未来可能存 在竞争压力。 40烟台房地产市场年报第40页策略提议策略提议把握四个月强销期——重点把握客户购置热情较高四个月时间，预计为3-6月，建议开发商对其重点把握，尽可能多在此时间段内突击业绩指标，防止可能会因为市场回暖而陷入新一轮调控被动之中；专注结构性机会——刚性需求仍将是烟台市场主流需求产品，福山区、芝罘区都出现结构性良性去化，提议开发企业进行重点研究，深入把握结构性机会。41烟台房地产市场年报第41页PART3准确拿地投资远期42烟台房地产市场年报第42页 战略规划蓝色经济区规划提升烟台城市能级，未来烟台将以东部发展为契机，引领新一轮发展。 ，国家批复”山东半岛蓝色经济区”上升为国家滨州-东营组团

烟台YanTai烟台-威海组团战略，烟威组团成为重点培育三大城镇组团之一，烟台被赋予骨干城市地位，由长久以来国家战略旁观者成为国家战略主要负担者。，烟台出台东部高科技海洋经济新区建设规划，烟台将以东部发展为起点，带动城市快速发展。青岛-潍坊-日照