上海漕河泾松江商业街区项目策划案市公开课一等奖省赛课获奖课件

临港新元小区商业策略构思漕河泾（松江）商业策划方案上海德普置业有限企业年2月上海漕河泾松江商业街区项目策划案第1页市场调研1漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第2页上海漕河泾开发区松江生产性服务业功效区整体规划由国际著名澳大利亚五合设计企业负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。当前正在开发建设区域是位于功效区中心区域松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。项目占地面积（亩）建筑面积（万方）建筑进程入驻企业一期（1）2589已完工200余家一期（2）14二期（1）14720建设中无二期（2）432还未开发科技广场25.359建设中无漕河泾（松江）概况上海漕河泾松江商业街区项目策划案第3页位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里；距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架；距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里；距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里；距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况上海漕河泾松江商业街区项目策划案第4页截止当前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右企业拥有自主知识产权或研发结果。漕河泾（松江）概况上海漕河泾松江商业街区项目策划案第5页英郡雷丁初步统计关键商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在全部住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。关键商圈内当前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月片区小区分析本案上海漕河泾松江商业街区项目策划案第6页该片区与古北、联洋并列上海三大高尚小区生活圈本项目关键商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少许低层住宅低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主楼盘10个。片区小区分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第7页楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数意境雅苑联排78860171-2892.5266锦轩新墅独栋40000260-3302.5143丽水华庭独栋/双拼/联排00140-3501.81159万宇漓水花苑联排10627127-1441.264阳光花园联排/双拼206-2221.8323墅博汇独栋15000211-3202.549绿洲香岛花园小高层41000090-2922.22500桃花源田庄独栋/双拼199480000300-8502.7200浅水湾花园多层/别墅60000363-5042.48266雅仕居多层/别墅40000273片区小区分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第8页楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数同润家园多层/别墅1997230000130-2501.4391同润别庄湖森堡联体/独栋85000110-2123.2174同润加州多层/联排/叠加11005589-2101.6793雅阁花园联排/独栋880001.6590伊莎士花园联排/独栋199810180-3001.8438云间水庄独栋别墅14845180-3382.8211欣绿名苑多层103005180-2402.5456万科白马花园联排/多层/小高层45000080-2001.72500晶苑四季御庭独栋别墅126863214-3283.278沿海丽水馨庭双拼/联排/叠加28140-2301.5750片区小区分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第9页楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数达安芭芭花园小高层/独栋/联排15997464-2792.2867绿洲比华利花园独栋33193250-4502.8563龙祥公寓高层7000087-1501.4470乔爱别墅城独栋/联排1997100000180-3402.2391乔爱庄园独栋664156008102上海康城多层/小高层/高层1999280000090-1501.510000百佳花园联体/独栋1998208-10001.9302云间苑独栋351-451215绿洲苑联排250雅士轩联体150-2891.4585片区小区分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第10页楼盘名称物业类型首次预售/交房时间建筑总面积（㎡）套型面积分布（㎡）物业费（Y/㎡/M）规划总户数新水桥公寓多层3213782-1200.95254荣盛名邸联排/多层/小高层/高层33000047-1841.51822明中龙祥家园小高层/多层/联排/叠加/独栋12606087-4031.251100雅鹿新苑联排/独栋/多层17889879-2191122新弘国际城联排/叠拼/公寓230000163-2471057场东公寓多层1536080192聚丰苑独栋220-240424潘家浜独栋220-400730新东苑独栋220-4002767英郡雷丁独栋/联排/叠加00170-2302.1996累计35433片区小区分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第11页区域主要商业分布上海漕河泾松江商业街区项目策划案第12页经典商业调研项目名称绿地金御广场物业类型城市综合体项目定位外向型购物中心商业面积10万平米主力店大光明、朗庭主力店规模大光明影院：2万平米

朗庭酒店：300平米品牌商家屈臣氏、肯德基、东方既白等主要业态BF:停车场、汽车美容；1F：美食广场、流行衣饰街2F：风味餐厅、童装；3F：KTV、美容养生、餐饮、教育等4F：大光明影城租金水平1F：8元/平米/天2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天经营情况整体经营情况良好上海漕河泾松江商业街区项目策划案第13页经典商业调研项目名称新闵生活广场物业类型小区集中商业项目定位区域邻里中心商业面积约3.5万平米主力店农工商、龙喜城商务酒店、绍龙农贸市场品牌商家农工商主要业态以小区生活配套为主，包含超市、餐馆、房产中介、旅馆、五金等租金水平1.2—1.8元/平米/天（部分商铺含有一定转让费）经营情况整体经营情况良好，里面部分铺面空置上海漕河泾松江商业街区项目策划案第14页经典商业调研项目名称巴比伦生活广场物业类型集中商业组成商业街区项目定位外向型小区商业商业面积约2万平米主力店七欣天、海曼艺校安娜琴行品牌商家中国银行、普贤教育主要业态1F；地产中介2F:休闲、保健、足疗3、4F：教育培训、养生租金水平1F；正面6-8元/平米/天；后面：3-4元/平米/天2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天经营情况整体经营情况良好，3、4楼部分空置上海漕河泾松江商业街区项目策划案第15页经典商业调研项目名称乐购物业类型主力商家组成集中商业项目定位区域购物中心商业面积约4万方主力店乐购、特力和乐、百饰得品牌商家达芙妮、啄木鸟、棒！约翰、冰火工房主要业态1F；餐饮、衣饰、家俱2、3F:超市、家俱、娱乐租金水平经营情况整体经营情况良好上海漕河泾松江商业街区项目策划案第16页经典商业调研项目名称西部香港城物业类型街区商业项目定位片区休闲、消费街区商业面积约1.5万方主力店明珠海鲜酒店、帝豪会所品牌商家帝豪主要业态酒店、会所、动漫、洗浴等租金水平1、2F；4-6元/平米/天3、4F：2-3元/平米/天经营情况整体经营情况普通上海漕河泾松江商业街区项目策划案第17页商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。1—3层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷享受环境每个单元能够实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动总占地面积3.6万方家乐福超市（1—3层）2万方总建筑面积10万方大光明（第四层）20万方容积率2.1朗庭酒店（12层）4万方商场1.8万方地下车库2万方得房率73.8%车位480个自动扶梯11部；直达客梯4部；货梯3部重点商业研习——绿地·金御广场上海漕河泾松江商业街区项目策划案第18页重点商业研习——绿地·金御广场1F美食/零售上海漕河泾松江商业街区项目策划案第19页重点商业研习——绿地·金御广场上海漕河泾松江商业街区项目策划案第20页2F特色餐馆重点商业研习——绿地·金御广场上海漕河泾松江商业街区项目策划案第21页3F娱乐/餐饮重点商业研习——绿地·金御广场上海漕河泾松江商业街区项目策划案第22页4F影音/休闲重点商业研习——绿地·金御广场上海漕河泾松江商业街区项目策划案第23页自持物业统一经营（只租不售）闵行中心位置优越周围成熟人口稠密消费劲强受地方政府重视坐享充分公共交通资源商业面积大业态丰富玻璃幕墙设计风尚时尚超大地下车位一站式购物乐天玛特旗舰店入驻奠定稳定客流总建筑面积近90000平米机动车车位约700辆绿化率约25%绿化总占地面积约3200平方米空调系统中央空调配新风系统空调品牌日本大金电梯系统自动扶梯：21部观光梯：4部客梯：7部货梯：3部重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第24页1F美食/零售重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第25页2F数码/衣饰重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第26页3F儿童衣饰/用具重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第27页上海漕河泾松江商业街区项目策划案第28页上海漕河泾松江商业街区项目策划案第29页4F美食广场重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第30页5F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第31页-1—-2F超市/停车场重点商业研习——亚繁·亚乐城上海漕河泾松江商业街区项目策划案第32页亚乐城采取只租不售策略，对入驻企业要求较高，入驻商业必须含有一定品牌著名度上海漕河泾松江商业街区项目策划案第33页周围分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲消费劲；莘松路商业街是周围最繁荣一条商业街，从西往东，逐步繁荣，且租金也逐步上升；当前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活广场、亚乐城等；绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域极具影响力商业综合体；区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建材家居、花鸟古玩等一应俱全。片区调研总结上海漕河泾松江商业街区项目策划案第34页本案地处亚洲最大别墅区之一——莘闵别墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社区林立，只是不便于外出消费购物。区内消费者层次和购置力丝毫不亚于古北消费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。关键商圈12万人口消费观念成熟理性购置力强，追求消费品质与档次。项目分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第35页项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划项目分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第36页商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。项目西面为景观河，正在建桥，建好后桥将西部产业园人流源源不停导向本项目项目南面正对面当前还是一片荒凉，而在西南侧则是规划996户高档别墅群，同时规划有英伦格调商业街！项目分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第37页英郡雷丁商业街分析店名类别百狮楼棋牌室休闲百姓人家餐饮黔味人家餐饮桂林米粉餐饮沙县小吃餐饮黄山土菜馆餐饮水果卖场其它川湘食府餐饮西北人家火锅餐饮第一零售便利店超市藏雅轩美食城餐饮咔咖酷复式餐厅餐饮沙县小吃2餐饮久新宾馆宾馆尚于茶座棋牌休闲如海超市超市长虹地产其它蛮足SPA油压保健休闲菜饭骨头汤餐饮一家人粥坊餐饮百狮楼土菜馆餐饮商业空置率达50%在所进驻商家中，餐饮所占百分比达65%商业街以2层为主，局部3层项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天项目分析英郡雷丁上海漕河泾松江商业街区项目策划案第38页优势（STRENGTH）背靠漕河泾松江高科技园区，有一定人气支撑；产品布局优于对面英郡雷丁商业街；西侧景观河增加项目附加值；只租不售，便于统一招商劣势（WEEKNESS）高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入；项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应；周边商业氛围不是很浓，不利于本项目市场培育。机会（OPPORTUNITY）高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来发展；临近密集住宅小区群；威胁（THREATEN）亚乐城科学前瞻规划对本项产生较大负面影响；英郡雷丁大百分比餐饮，将有效分流消费群体。项目SWOT分析项目分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第39页项目定位2定位方向产品提议业态规划上海漕河泾松江商业街区项目策划案第40页适合做集中商业业态类型：专业市场小商品美食休闲购物中心定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第41页市场类型说明专业市场当前莘松路上已经有家居建材市场，且位置相对本项目愈加优越，而电子产品则需要优越地理位置、五金汽配等需要是规模效应；购物中心购物中心更多地是考虑地理位置，本项目地处远郊高科技园内，人气局限，使得本项目做购物中心不可行；美食休闲周围人口密集，伴随区域板块建设推进，消费需求增加，存在机会，有待研究；小商品小商品面积小，总价低、首付少，便于更多客户接收，小商品市场做旺后，租金增加会很快，后期能够有力保障投资者收益。定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第42页排除法确定项目可行性定位方向美食休闲综合体（酒店、餐饮、休闲、娱乐）小商品精品馆（小商品批零为主，生活配套为辅）定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第43页地块定位研究方向：美食休闲综合体地块开发规划方向讨论英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包含一家中式主力店四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全主力餐饮店、休闲娱乐主力餐饮店、休闲娱乐沿街配套餐饮周围有大量餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置显著优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上显著处于弱势，不利于正面竞争美食广场，五星级酒店，包含多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第44页招商难度较高消费可连续性较低主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城将成为他们理想消费场所。餐饮、休闲等业态与周围大型综合体高度重合，且项目对面已经有多家餐饮店，运行普通本项目不宜美食休闲广场定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第45页上海九洲小商品市场车墩小商品市场洞泾小商品市场长桥街小商品市场砖桥贸易城小商品市场九洲小商品街亚洲最大别墅群本项目松江当前小商品市场发展较为繁荣，不过地处松闵交界处漕河泾开发区域却存在巨大市场空白，这为本项目标定位提供了强力支撑。定位方向地块开发规划方向讨论上海漕河泾松江商业街区项目策划案第46页地块定位研究方向：小商品精品馆地块开发规划方向讨论本案周围五十个小区强制性目标性消费，将直接拉动本案连续旺场，伴随市场成熟，将深入拉动闵行甚至市区目标性客群消费定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第47页招商难度较低消费可连续性较高直接可造成项目西部十多万人群刚性导入，与项目所处产业园区规划数百家企业员工强烈消费支撑，确保市场快速做旺项目标产品布局、周围强大刚性需求、开发商统一运行、统一管理都是确保招商成功前提本项目适宜精品小商品城定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第48页漕河泾——打造上海“义乌”商业快速增加商品流购置载体购置力著名度美誉度精品差异化大型功效齐全商业平台人口、收入标志性商业大型功效齐全商业平台是首要，它能够带动全镇其它产业发展定位方向上海漕河泾松江商业街区项目策划案第49页定位方向差异化是项目制胜关键产品——盒装集中商业，有别于传统商业街区，便于形成强大聚集效应；业态——多、全，成为松江一站式商品批零最正确场所；商品——走精品批零路线，在层次上与周围传统小商品市场拉开距离，也深入满足周围较高层次消费群体有效需求；运行——只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，确保精品城连续旺场；上海漕河泾松江商业街区项目策划案第50页品质属于商业市场中脱颖而出产品，档次高于其它老市场很多。建筑规划柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m；层高：统一为4米；面积1层面积稍大，开间4.2米，进深4.2米，使用面积为17.64平米，2—3层面积较小，开间2.1米，进深4.2米，使用面积为8.82平米格调当代格调为主，深入与其它市场形成视觉上偏差通道主通道宽度为3.2米，次通道宽度为2.4米12345产品提议上海漕河泾松江商业街区项目策划案第51页精品小商品城示意图：产品提议上海漕河泾松江商业街区项目策划案第52页一层三层二层二层业态规划一层：五金、电子、首饰等为主；二层：办公、体育、衣饰为为主；三层：杨宝、日用具、辅料包装为主；上海漕河泾松江商业街区项目策划案第53页业态楼层规划概述在小商品馆基础——

融入限定体量餐饮、休闲、娱乐业态作为本项目标配套设施，满足市场内部消费需求。业态规划上海漕河泾松江商业街区项目策划案第54页德普置地企业介绍及案例展示企业介绍主营业务商业项目案例分析上海漕河泾松江商业街区项目策划案第55页企业介绍上海漕河泾松江商业街区项目策划案第56页57背景介绍上海德普置地集团是一家从事高档住宅地产开发为主综合性房地产开发企业。经过稳步发展，已形成总资产规模25亿元，净资产10亿元资产规模，企业在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累积开发量到达120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。最近三年来，企业进入转型期，从专一高端住宅开发转向综合地产开发运行（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定开发经验和较为广泛专业资源，开发商业项目有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田园”、“长沙·四季田园”等。企业培育了项目策划、研发设计、工程营建、招商运行管理等一系列复合型资深团体，在业界享受盛誉。上海漕河泾松江商业街区项目策划案第57页主营业务上海漕河泾松江商业街区项目策划案第58页59服务领域全球视野当地实践德普置地四大领域住宅地产休闲旅游地产商业地产文化旅游地产上海漕河泾松江商业街区项目策划案第59页服务领域——住宅地产60过去德普致力于高档精品住宅开发上海漕河泾松江商业街区项目策划案第60页长沙美洲敀事长沙美洲故事占地800亩为纯美洲格调原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出稀有城市别墅区。住宅案例上海漕河泾松江商业街区项目策划案第61页长沙托斯卡纳长沙托斯卡纳占地400亩是长沙最含有意大利味道城市别墅小区。它位于长沙新区优越位置，近享国家森林优美环境。蓬勃建筑中新区规划整齐有序、便利交通使托斯卡纳享受完美城市配套。托斯卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。住宅案例上海漕河泾松江商业街区项目策划案第62页重庆人文别墅重庆人文别墅占地500亩经典法国诺曼邸格调、新英格兰乡村格调构筑常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅贵族气质。亲水坡地别墅、岸堤庭院，原汁原味绅士水岸漫步生活即将悠然展现。住宅案例上海漕河泾松江商业街区项目策划案第63页重庆缇香小镇重庆缇香小镇占地亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计格调奇异高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造又一高端项目，是含有卓越发展潜力是重庆后花园，适合人居是重庆未来城市副中心，可远眺中梁山，且被蜿蜒波折大溪河所围绕，自然景观丰富为项目打造高端物业提供了有力支持。住宅案例上海漕河泾松江商业街区项目策划案第64页缇香小镇二期·公园里重庆缇香小镇占地亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计格调奇异高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造又一高端项目，是含有卓越发展潜力是重庆后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。住宅案例上海漕河泾松江商业街区项目策划案第65页近3年，德普业务转型综合商业、休闲旅游、文化创意园开发服务领域——商业地产上海漕河泾松江商业街区项目