城市土地定级市公开课一等奖省赛课获奖课件

UrbanLandValuation城市土地评定武汉大学资源与环境科学学院

主讲人：唐旭

城市土地定级第1页

综合作用分

P原因作用分

Pi上节回顾城市土地利用特点分析定级原因因子体系确定定级实体因子指标分析定级原因因子权重确定作用半径

Rjk功效分

Fjk定级原因影响空间分析土地级别聚类划分土地级别结果检验土地定级结果整理评定区面积

S土地定级单元分类划分原因权重

Wj编绘土地定级工作底图资料外业调查空间定位多原因综合评判法定级流程城市土地定级第2页§3.1城市土地定级概述

§3.2城市土地定级多原因综合评判法

§3.3城市土地定级级差收益法§3.4城市土地地价分区定级方法§3.5城市土地定级实例§3城市土地定级城市土地定级第3页§3.2城市土地定级多原因综合评判法一、多原因综合评判法思绪

二、定级原因因子体系确定三、定级原因因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级原因影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验城市土地定级第4页五、土地定级单元分类划分（一）土地定级单元空间离散空间聚类土地定级单元：土地定级计算指标空间载体基本单位，是土地级别聚类统计基础。是按照一定规则将评定区进行空间图形分割后可供比较均质地块。城市土地定级第5页五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法1．叠置法叠置法又称为主要原因分值重合法，在资料搜集、调查基础上，按照前面提及土地评价原因分析法，得到影响土地质量主要原因，讲搜集到资料，经过数学变换得到可比较分值。利用分层设色法或等值线法，分别组成各自影响分值分别图，然后讲采取两个或更多主要原因分值图重合，由此而产生不一样图斑，再依单元划分标准进行图斑修订，最终形成单元图。步骤：①主要原因确实定和分值图绘制；②利用等值线图或分值图进行叠加得到封闭图斑；③划分定级单元。原因1分值分布图原因1分值分布图边界叠加分割图图层叠加分析过程城市土地定级第6页五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法2．主导原因判定法

主导原因即对土地级别有重大影响，在定级原因权重体系中所占权重较大原因。（1）选择两个以上主导原因，作为划分单元、检测单元部部均值标准。（2）依据据主导原因分值改变规律特点，选择突变曲线段突变点位置作为单元边界，结合城市结构和其它定级原因分值改变特点，把原因得分基本一致区域，划为一个单元。······123456P2P1··L特征曲线和突变点确定1L···2···6543flP1P2··特征曲线与突变点剖面投影投影变换城市土地定级第7页3．网格法网格法分为固定网格法和动态网格法。这两种方法均是以一定大小网格作为定级单元。用计算机辅助伎俩进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同矩形网格。五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法面积<0.25ha正方形边长<50M固定网格法固定网格法详细操作是依一定经验，给出一个统一面积限制，然后将一样面积和几何现实状况网格充满全部评价区域且单元不再变动。

在实际操作中往往采取格点替换正方形。城市土地定级第8页五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法1/4平方公里基本网格1/16平方公里基本网格1/4分割动态加密1/16分割动态加密固定网格法动态网格法先选取一定大小（1/4或1/16公里）网格覆盖定级区域，作为初分基本单元体系，选择包含市中心、市郊在内几类不一样经典网格，在四等分点检验每类网格内部2个以上主导原因差异。然后依据单元内部均值程度要求，对单元内某类原因分值差异≥100/（n+1），超标单元以四等分加密网格，调整网格大小，屡次重复上述工作直到单元内部差异满足要求为止。

动态加密条件：4分点位置原因分值差异≥100/（n+1）城市土地定级第9页五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法4．均质地域法（功效连续、用途一致、使用权独立等）划分条件：（1）功效区划显著，内部功效连续地段；（2）利用类型相同，地域较小情况；（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用区域，不能分割为不一样单元。（4）商业用地定级时，城镇主要商服繁荣街道，应按照临街两侧对应进深划分为条状单元。（5）住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小。路围区片宗地城市土地定级第10页五、土地定级单元分类划分（三）土地定级单元比较将前面几个方法划分单元分为规则网格单元和非规则单元比较：（1）规则网格单元较非规则单元更能方便地进行原因取样如距离计算（质心或中心点获取轻易，见Fig1）、分值计算等（转换为点原因、线原因、面原因与中心点算法，见Fig2）正方形>矩形>其它形状（2）规则网格单元能确保单元划分相对均质；从而确保分值计算精度（Fig2)，其缺点在于不能很好与地物边界拟合?(Fig2)PLPRPBC当网格足够小时有：fT+fL+fR+fR

≌4fc

PT(Fig1)城市土地定级第11页五、土地定级单元分类划分（三）土地定级单元比较方法采样复杂度算法复杂度过程程式化结果可读性精度叠置法41333主导原因判定法32424网格法14141均质地域法23212几个土地定级单元划分方法及应用情况比较城市土地定级第12页五、土地定级单元分类划分（四）当前通常采取土地定级单元当前通常采取混合土地定级单元：（1）定级基本评价单元——定级基本评价单元是原因作用分计算基础，以固定网格单元作为基本评价单元（固定网格法）（2）应用评价单元——应用评价单元是以道路和河流等要素为依据来划分，将整个评定区分割生成面状或者条状单元（主导原因、叠置或均质地域法）。（1）一个应用评价单元包含多个网格单元，首先计算网格单元作用分值；经过应用评价单元包含多个网格单元空间叠加进行面积加权平均，计算应用评价单元各种原因影响分值。（2）网格单元优点：克服原因指标取样中心等计算问题，能够据此确定任意形状土地相关属性指标（原因作用分等）。确保单元均质性，适于计算机处理，同时确保空间离散固定性。（3）采取应用评价单元能够确保级别划分结果含有显著地物边界特征，应用方便。确保均质地域不被级别边界分割。城市土地定级第13页§3.2城市土地定级多原因综合评判法一、多原因综合评判法思绪二、定级原因因子体系确定三、定级原因因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级原因影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验城市土地定级第14页六、定级原因影响空间分析（一）定级原因影响分析原理定级原因影响分析原理：定级原因对土地使用价值影响按照其影响规律在空间上离散。其实质是区位离散。城市土地定级第15页六、定级原因影响空间分析（二）定级原因影响分析主要步骤1、明确定级因子影响特征

（1）明确是否属于辐射影响原因 （2）明确定级因子几何特征点状因子（空间几何特征能够是多边形、点）

对于空间几何特征能够是多边形点状因子，落入多边形内网格点，直接取因子作用指数作为该网格作用分值；对于其外作用半径内网格点，依据因子与各评价单元之间相对距离，选择适宜作用指数衰减模型计算该因子对各网格点作用分值。

线状因子以线状因子作为中轴线，在其作用半径内计算网格点到线状因子垂直距离,选择适宜作用指数衰减模型计算得到该因子对各网格点作用分值。面状因子:

将面状因子与评价单元网格进行空间叠加，中心点落入其内网格单元直接取面状因子作用指数作为网格作用分值。城市土地定级第16页六、定级原因影响空间分析（二）定级原因影响分析主要步骤

设定级因子与定级单元之间距离(路径距离、空间直线距离）dFi——某因子作用指数D——某因子作用半径r——d/D(当d>D时r=1)ri10.5150100fi0(a)10.5150100fi0(b)2、明确定级因子作用指数衰减模型模型选择线性衰减模型指数衰减模型注意：对同一个类因子，不一样用地类型其作用指数可能不一样（如道路通达度、人口密度等），作用指数衰减模型可能不一样（如道路通达度对商业和工业采取指数，对住宅采取线性）城市土地定级第17页六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法（1）单元内原因作用分取样（二）定级原因影响分析主要步骤C以单元所包含原因等分线平均值代表单元分值f1f2f=(f1+f2)/2以单元跨越不一样分值区面积加权平均分代表单元分值f=(f1m1+f2m2)/(m1+m2)f1f2单元面积较小时，以单元几何中心点分值代表单元分值f=fc以单元各转折点、显著改变点平均分值代表单元分值f=1/n∑fvfnf1fn-1f2城市土地定级第18页六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法（2）单元内对多个因子实体影响取值方法当多个辐射影响点状或线状因子实体共同作用于同一个定级单元时情况（如右图所表示）取值方式为1或者2当原因为非辐射影响面状因子时，取值方式为3当原因作用指数与土地级别关系为负相关时，在经过方式1或者方式2计算结果基础上按照方式为4进行处理。（二）定级原因影响分析主要步骤序号取值方式说明1同级取最高值，多级累加如：商服中心2取最高值如：长途汽车站3范围内直接取值如：规划条件4100-原因最高作用分地质裂缝城市土地定级第19页（二）定级原因影响分析主要步骤六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法点状因子取值方式1城市土地定级第20页（二）定级原因影响分析主要步骤六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法点状因子取最高值取值方式2作用范围相交，多个因子实体竞争多个因子实体竞争结果作用分等直线图城市土地定级第21页（二）定级原因影响分析主要步骤六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法线状因子取最高值取值方式2作用范围相交，多个因子实体竞争多个因子实体竞争结果作用分等直线图城市土地定级第22页（二）定级原因影响分析主要步骤六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法面状因子直接取值（取值方式3）城市土地定级第23页（二）定级原因影响分析主要步骤六、定级原因影响空间分析3、明确定级单元因子作用分取值方法线状因子取100-最高值（取值方式4）抗震能力指标等值线图（局部）地质裂缝作用范围对因子：指标灾害等级对单元：预防灾害能力抗震能力指标=100-灾害等级指标城市土地定级第24页六、定级原因影响空间分析1、点状原因对定级单元作用分计算（三）各类定级因子影响空间分析指数衰减模型线性衰减模型分值相等城市土地定级第25页六、定级原因影响空间分析2、线状原因对定级单元作用分计算（三）各类定级因子影响空间分析指数衰减模型线性衰减模型分值相等城市土地定级第26页六、定级原因影响空间分析3、面状原因对定级单元作用分计算（三）各类定级因子影响空间分析城市土地定级第27页六、定级原因影响空间分析（四）定级单元多原因综合作用分计算单元级别总分值计算（目标层）原因综合分计算（逻辑层原因）城市土地定级第28页§3.2城市土地定级多原因综合评判法一、多原因综合评判法思绪二、定级原因因子体系确定三、定级原因因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级原因影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验城市土地定级第29页七、土地级别聚类划分（一）土地级别聚类指标与方法体系级别总分值定级原因作用分总分数轴法总分剖面图法总分频率曲线法

多元统计聚类判别法指标方法确定总分值界限判定单元属性相同程度城市土地定级第30页七、土地级别聚类划分（二）土地级别划分要求

1．评定每个单元原因及数目必须相同；

2．土地级别按照总分值改变情况划分，不一样得土地级别对应不一样总分值区间，按照从优到劣次序对应于1、2、3…。n个级别值。

3．任何一个总分值只能对应一个级别，

4．依据城市性质、规模、复杂程度及定级类型，参考以下土地级数目：城市规模定级类型大城市中等城市小城市综合定级5-104-73-5商业用地定级6-125-94-7住宅用地定级5-104-73-5工业用地定级4-83-52-4城市土地定级第31页七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法1、总分数轴法

总分数轴法把单元总分值看成是一维变量，绘制于数轴上方，按分值在数轴上方分布情况划分土地级分界限，以此为标准划分土地判别法等。（1）建立数轴，每一个单元总分值在数轴正上方有唯一一个点与之对应；（2）将每个单元总分值标注在对应数轴上方；（3）依据总分值在数轴上分布密集与疏散程度，在分值点相对稀疏处设置分界限，得到与土地级别相对应总分值区间；（4）依据所划分总分值区间划分土地级别。城市土地定级第32页七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法2、总分剖面图法选择能反应土地质量改变规律方向，将该方向单元总分值绘制成份值随距离改变剖面图，依据剖面图总分值曲线形状、改变规律划分土地级别。这种方法主要依据是，认为土地质量改变在一定区域内是连续，特定方向上总分间面图能反应土地质量总改变规律。该方法在应用时要注意选择有代表性特定方向。并仔细考虑剖面图上决分值曲线改变特点，选择土地级边界点。······123456P2P1··L特征曲线和突变点确定1L···2···6543flP1P2··特征曲线与突变点剖面投影投影变换城市土地定级第33页七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法3、总分频率曲线法

以定级单元总分值为样本，对其进行频率统计。绘出直方图和对应频率曲线，结合土地实际情况，选择若干个频率曲线突变处，作为级别分界限。步骤：①确定频率统计分值区间；②计算分值区间频率分布；③绘制频率直方图；④划定土地级别总分值界限。城市土地定级第34页七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法3、多元统计聚类判别法

用多元统计方法进行分级，是定性定量结合。认为对单元影响各个因子组成了自己参考坐标，有多少各因子，就意味着有多维空间。利用聚类判别分析，确定出不一样单元所在详细级。多用于综合定级，能与空间结合，考虑功效分区n个单元，m个因子城市土地定级第35页七、土地级别聚类划分（四）土地级别聚类结果表示——土地级别图城市土地定级第36页§3.2城市土地定级多原因综合评判法一、多原因综合评判法思绪二、定级原因因子体系确定三、定级原因因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级原因影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验城市土地定级第37页八、土地级别结果检验（一）定级单元均质性检验评价单元划分应该表达土地定级地域差异标准。应该满足：（1）单元内主要定级原因影响大致一致、同一。单元内主要原因分值差异不得≥100/（n+1）（n为拟划分土地级数目）。（2）单元面积确定在5－25公顷之间（公顷=10000平方米15亩），在城镇中心区单元面积尽可能取低值，城镇郊区单元能够适当放大。当采取计算机系统进行定级并按照网格法直接划定单元时，划分单元面积应该小于0.25公顷。Unitfmaxfmin——≥100/（n+1）5ha.<Area<25ha.Unit50M50M城市土地定级第38页八、土地级别结果检验（二）级别结果均质性检验（1）级别内部指标差异应该