农用地分等市公开课一等奖省赛课获奖课件

土地类型与土地评价概论

北京师范大学珠海分校不动产学院

农用地分等第1页第七章农用地分等农用地分等主要步骤和技术流程4农用地分等标准3农用地分等基本思绪21土地经济评价概述农用地分等第2页土地自然评价基本思想：经过对组成土地自然要素分析，反应在一定科学技术水平和经营管理条件下，各种土地在生产或其它利用方面潜力或适宜性。主要就土地大农业生产利用而言。土地经济评价基本思想：在现实土地利用中，经过建立劳动和投入花费与提供产品或其它效益对比关系来评定土地质量。土地自然评价与经济评价区分：土地自然评价着重研究土地自然属性对不一样土地利用方式潜力和适宜性大小；土地经济评价不但考虑土地所固有自然属性差异，而且要着重研究在等量劳动花费下，土地产出效果。第一节土地经济评价体系概述农用地分等第3页农用地分等－定级－估价体系广义农用地：包含林业、畜牧业、种植业和渔业等在内大农业用地，即林地、牧地、农耕地、果园地及人工养殖水域等总称。狭义农用地：仅指种植业用地，即农耕地。农用地：我国相关农用地分等定级和估价规程，其工作对象农用地是指研究行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包含自然保护区和土地利用总体规划中永久性林地、永久性牧草地及其它农用地。

农用地分等第4页农用地等：是依据组成土地质量稳定自然条件和经济条件，在全国范围内进行农用地质量综合评定。农用地分等结果在全国范围内含有可比性。其目标主要是为耕地占补平衡服务。农用地级：是依据组成土地质量自然原因和社会经济原因，依据地方土地管理工作需要，在行政区（省或县）内进行农用地质量综合评定。农用地定级结果在县级行政区内含有可比性。其目标主要是为农用地流转、赔偿和收益分配服务。农用地价：是农用地生态价值、经济价值和社会保障与稳定价值货币表现，不一样经济价值形态就有不一样价格内涵。其目标主要是为农用地转用、流转和集体建设用地出租、联营、入股等隐性交易，以及农用地征用等服务。农用地分等第5页农用地等、级、价区分(1)三者侧重点不一样；(2)三者结果可比范围不一样；(3)三者考虑内容不一样。农用地分等第6页农用地等、级、价关系农用地“等”与农用地“级”之间关系：在已经开展了农用地分等地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等结果，经过定级原因修订得到定级结果。农用地“级”与农用地“价”之间关系：农用地定级是农用地估价基础，在当前缺乏农用地市场交易资料情况下，农用地估价更离不开农用地等级这一基础工作支持。农用地“等”与农用地“价”之间关系：在宏观上，大区域范围内，农用地“等”应对农用地“价”有一定控制作用，即二者应该呈正相关关系（农用地“价”高低要能反应出农用地质量好坏即农用地等别高低）。农用地分等第7页农用地分等定级估价意义在土地整理、实现耕地占补平衡中作用；在优化农业结构、调整土地利用配置中作用；在征地制度改革、建设城镇土地市场一体化中作用；农用地分等第8页第二节农用地分等基本思绪土地肥力和生产力理论

土地肥力分为自然肥力和人工肥力两个不一样范围。自然肥力：是指土地不依赖于人生产活动，而由自然过程赋予土地肥力，它是自然历史过程产物，实际上是土壤肥力与气候肥力有机结合。人工肥力：是经过人生产活动赋予土地肥力。人工肥力是以自然肥力为基础，是在自然肥力基础上经过人劳动、资本、技术投入而形成。

农用地分等第9页土地肥力和生产力理论

土地生产力分为自然生产力和人工生产力两个不一样范围。自然生产力：是农用地本身存在。人工生产力：是农用地开发、利用和保育过程中不停有外界物质输入而造成，二者耦合造成了农用地生产力。因为土地含有肥力，所以土地含有生产力，土地生产力分为自然生产力和人工生产力。土地生产力含有动态性，易受制于自然和社会两大原因，系统内气候、土壤、地貌、水文、地质等自然原因及人地百分比、区位条件、交通条件、经营收益等社会经济原因改变，将使土地生产力受到影响。农用地分等第10页对于土地生产力计量，自从1864年竺可桢教授从气候角度出发探讨粮食用地生产潜力以来，到全国开展农用地分等定级工作，已先后从多个层次研究了农用地生产力估算系统模型。①光合生产潜力（仅由光和有效辐射决定生产潜力）②光温生产潜力（由光能和温度共同决定生产潜力）③气候生产潜力（有光、温、水三个因子共同作用）④土地自然生产力（在气候生产潜力基础上进行土壤肥力修正）⑤土地综合生产力（在自然环境原因和社会经济原因优化配置下而形成生产力）农用地分等第11页农用地分等基本思想对光温生产力进行农用地自然质量订正，得到农用地自然生产力；因为农田道路交通、水利等基本设施建设程度和完善水平差异，对农用地自然条件进行潜力发挥水平即土地利用系数订正；因为区位条件、农业生产技术和管理水平不一样，使农用地投入—产出效益和经济收益产生差异，需对农用地现实产量进行投入—产出效益即土地经济系数修正

农用地分等第12页分等标准：综合分析标准；分层控制标准；主导原因标准；收益差异标准；城市地理学理论；定量与定性分析相结合标准；第三节农用地分等标准农用地分等第13页等间距法分等原因权重确定分等评价单元确定土地利用现实状况变更调查结果图图斑单元指定作物农用地自然质量分单元指定作物农用地自然等指数Rij单元指定作物农用地利用等指数Yij单元指定作物农用地分等指数Gij单元分等指数单元指定作物实际产量Yj二级区相对应作物最大产量Yj,max单元指定作物土地利用系数Kij单元指定作物土地经济系数Kcj单元指定作物产量-成本指数aj二级区对应作物最大产量-成本指数Aj质量分关系表，单元土壤自然质量属性值依据二级区指定作物光温生产潜力指数和产量比系数（即折算成基准作物产量指数）Yij=Rij*KiKij=Yj/Yj,maxGij=Yij*KcjKcj=aj/Aj单元指定作物分等指数求和确定标准耕作制度、基准作物与指定作物第四节农用地分等主要步骤和技术流程农用地分等第14页第一步：准备工作及外业补充调查表格准备；图件准备；农用地自然条件资料；农用地利用资料农用地经济资料其它资料农用地分等第15页第二步：依据标准耕作制度，确定基准作物、指定作物标准耕作制度：在当前社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大程度发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳农作方式，包含作物种植制度和养地制度。这里标准耕作制度主要指种植制度。基准作物：基准作物是指小麦、玉米、水稻等三种主要粮食作物中一个，是理论标准粮折算基准；指定作物：行政区所属耕作区标准耕作制度中所包括作物，指定作物是给定。农用地分等第16页农用地分等第17页第三步：确定农用地分等原因及其权重依据当地实际情况，选择原因法计算农用地自然质量分,详细步骤以下：1）确定分等原因指标区2）确定分等原因3）编制“指定作物－分等原因－自然质量分”记分规则表4）确定分等原因权重农用地分等第18页1）分等原因指标区分等原因指标区是对区域内决定农用地资源自然质量各分等原因，依据主导原因和区域差异等标准划分区域，是区分于其它指标区最小单元，是某一分等指标体系适用区，能够以地貌和耕作制度等原因进行划分。分等指标区划分目标，在于对研究区进行区域细分，确定各细分区域光温生产潜力计算时所选择作物(分等指定作物)，以及进行土地自然质量订正时参评自然原因。

农用地分等第19页2）确定分等原因农用地分等原因按照以下标准确定：a）推荐分等原因和自选分等原因中，初步确定指标区内分等原因；b）推荐分等原因查规程可得。推荐分等原因（分大区、分地貌类型，可分解到县）是在总结各地农用地分等试点工作经验基础上，由全国农用地分等定级技术指导小组确定；c）自选分等原因由各地方经分析论证后自主选择，自选分等原因能够从水文条件、土壤条件、地形条件、农田基本建设情况几个方面选择（详细参见资料搜集中详细因子）。d）初步确定农用地分等原因，应深入按照指标区详细情况，经过科学分析论证后加以简化。农用地分等第20页3）编制分等原因质量分记分规则表编制原因法记分规则表标准包含：a）区分指定作物分别编制；b）推荐分等原因指标值与农用地质量分值关系，在应用时，需要依据指定作物、指标区情况加以调整；c）自选分等原因指标值与农用地质量分值关系，需要地方自主确定；d）记分规则表编制应尽可能建立在当地试验资料基础上；假如没有试验资料，则要采取适当定性分析方法，如特尔菲法加以确定；农用地分等第21页分等原因分值计算标准采取相对值法分值计算标准包含：a）原因分值确实定要建立在原因与农用地质量相关研究基础上。b）作用分值与农用地质量优劣成正相关。c）分值体系采取0-100分封闭区间。d）作用分值只与分等原因显著作用区间相对应。e）原因作用分值处理尽可能模型化。农用地分等第22页农用地分等第23页4）编制分等原因分值图农用地分等第24页特尓菲法

它是一个客观地综合多数教授经验与主观判断技巧。第一步：确定分等原因第二步：选择教授第三步：设计评定意见咨询表第四步：教授咨询和抡间信息反馈5）分等原因权重确实定对农用地分等原因及其权重遴选过程。一般要求采取各种分析方法，相互印证分析结果，最终确定一套切合当地实际分等指标体系。农用地分等第25页权重测定结果数据处理农用地分等第26页原因成对比较法主要经过原因间成对比较，对比较结果赋值、排序，该方法是系统工程中惯用一个确定权重方法。两个主要前提：原因间可成对比较原因比较可转移性农用地分等第27页方法介绍：将原因集合中原因两两之间都进行比较，而比较结果只有三种：设有A、B两原因，如A比B主要（给A原因赋值1，给B原因赋值0）；如A与B同等主要（给A原因赋值0.5，给B原因赋值0.5）；如B比A主要（给A原因赋值0，给B原因赋值1）；农用地分等第28页农用地分等第29页第四步：确定分等评价单元a）叠置法将同百分比土地利用现实状况图与地形图、土壤图叠加，基本一致区域形成封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型分等单元。若图斑小于最小上图面积则应进行归并。叠置法对土地利用现实状况类型、地貌类型单一地域适用性较差。土壤图土地利用现实状况图叠置后结果土地评价单元图农用地分等第30页b）地块法在底图上用显著地物界限或权属界限，将农用地分等主导特征相对均一地块，划成为封闭单元。均质地块法适合用于全部分等类型和地域。c）多边形法将全部分等原因分值图进行叠加，最终生成封闭多边形即为分等单元。此方法适合采取计算机技术进行农用地分等地方。农用地分等第31页d）网络法用一定大小方格组成网格作为分等单元。网格大小以能基本区分开不一样特征地块为标准，可采取单一大小固定网格，也可采取大小不均一动态网格。网格法划分分等单元适合用于评价原因及权属单位空间改变不显著地域。农用地分等第32页第五步：计算单元指定作物农用地自然质量分

把因为受到土壤条件限制作物生产潜力称作作物光温水土生产潜力。普通用土地适宜性评级方法给予除气候条件之外其它土地限制性因子修正值,这个修正值就是农用地自然质量分。农用地分等第33页（1）单元原因分值计算方法依据《农用地分等规程》要求，结合相关空间分析科学理论，分等单元单原因分值确实定主要有以点代面、面积加权等方法。

叠加后评价单元被分割成4个多边形，设各部分面积分别为：s1、s2、s3、s4，对应因子值分别为v1、v2、v3、v4。若评价单元因子值按面积加权平均计算，公式为：value=(v1×s1＋v2×s2＋v3×s3＋v4×s4)／(s1＋s2＋s3＋s4)

评价单元因子均值区域1234多边形叠置分析－面积加权法

农用地分等第34页（2）单元原因分值确定以分等单元图为底图，逐一套合分等原因分值图，分指定作物逐一读取分等原因分值；依据分等原因分值，对照“指定作物～分等原因～质量分”关系表，将分等原因分值转换成份等原因质量分。为表达主导原因作用，选择加权平均法计算各分等评价单元各指定作物农用地自然质量分。计算模型为：农用地分等第35页式中，CLij为分等单元农用地自然质量分，为无量纲数；i为分等单元编号；j为指定作物编号；k为分等单元编号；p为分等单元数目；m为分等原因数目；∑为求和运算符；wk为第k个分等原因权重；fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等原因指标分值，取值为（0～100）

农用地分等第36页例子:已知珠海市农用地分等中指定作物为水稻、甘薯、花生，某分等单元对应分等原因属性以下所述：地下水位：55cm地形：2度浇灌确保率：2级排水条件：2级有效土地厚度：100cmph值：6.1有机质含量：2.0剖面结构：通体壤，壤/砂/壤表层质地：沙壤土田面坡度：2度试计算该评价单元甘薯、花生对应质量分？（相关参数见相关参数文档中内容）农用地分等第37页第六步：计算农用地自然质量等指数（Ri）

农用地自然质量等指数是按照标准耕作制度所确定各指定作物，在农用地自然质量条件下，所能取得按产量比系数折算基准作物产量指数。

第j种指定作物自然质量等指数由下式定义：Rij=αtjCLijβj

αtj为第j种作物光温(气候)生产潜力指数；CLij为第i个分等单元内种植第j种指定作物农用地自然质量分；βj为第j种作物产量比系数。农用地分等第38页1）查光温（气候）生产潜力指数（αtj）2）计算农用地自然质量分（CLij）－第五步已经计算得出结果。农用地分等第39页3)产量比系数（βj）

βj＝基准作物单产/指定作物单产式中，基准作物和指定作物单产是指各省二级区内最大单产。

珠海市基准作物是晚稻，水田指定作物为早稻、晚稻、冬甘薯，旱地指定作物为春花生、秋甘薯。例：现有一块地能够生产200千克春花生，那么意味着它也能够分别产生多少千克早稻、晚稻、冬甘薯、秋甘薯？农用地分等第40页农用地自然质量等指数由下式定义：Ri=∑RijRij为第i单元第j种指定作物自然质量等指数；Ri为第i个分等单元农用地自然质量等指数；∑为连加运算符。例子：某地域指定作物为早稻、晚稻和冬甘薯，水田耕作制度为二年五熟，其中冬甘薯一熟。假设早稻、晚稻、冬甘薯所对应自然质量等指数分别为1756、1840、980，试计算某水田自然质量等指数?农用地分等第41页第七步：计算农用地利用等指数（Yi）

农用地利用等指数是按照标准耕制度所确定各指定作物，在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区平均利用条件下，所能取得按产量比系数折算基准作物产量指数。农用地第j种指定作物利用等指数由下式定义：

Yij=RijKLj

Yij为第i个分等单元第j种指定作物利用等指数：Rij为第i个分等单元内第j种指定作物标准粮产量（指定作物自然质量等指数）；KLj为第j种指定作物土地利用系数。农用地分等第42页第j种指定作物土地利用系数计算土地利用系数由下式定义：KLj=Yj/Yj,max

KLj为样点第j种指定作物土地利用系数；Yj为样点第j种指定作物单产；Yj,max为样点第j种指定作物省内二级区最高单产农用地分等第43页1）产出数据调查a）以村为基本调查单元；c）采取实测、评定和历史资料分析相结合综合分析方法，调查结果要满足调查精度要求。将调查结果填入表格中。2）土地利用系数（1）土地利用系数等值区初步划分外业调查前，应对搜集到指定作物产量统计数据进行整理，以村为单位，依据指定作物实际单产，初步划分指定作物土利用系数等值区。各等值区应满足以下条件：a）等值区间实际单产水平有显著差异；b）等值区边界不打破村级行政单位完整性。农用地分等第44页（2）样点土地利用系数值计算依据初步划分等值区，在全部行政村内分不一样产量水平，分层设置一定数量样点，并依据以下步骤计算出样点指定作物土地利用系数：a）样点指定作物单产依据统计资料分析，或经过实际测产取得，样点第j种指定作物单产用Yj表示。b）指定作物省内二级区单产直接从本规程中读取，第j种指定作物省内二级区最高单产用Yj,max表示。农用地分等第45页（3）等值区土地利用系数值计算a）计算村内各样点指定作物土地利用系数几何平均数或加权平均数，作为该村指定作物土地利用系数；b）依据初步划分等值区内各村指定作物土地利用系数，采取几何平均或加权平均方法计算等值区指定作物土地利用系数。（4）土地利用系数等值区修订以指定作物土地利用系数基本一致为标准，参考其它自然、经济条件差异，对初步划分等值区进行边界订正。订正后等值区应满足：a）等值区各样点利用系数值在X±2S之间；b）等值区间利用系数平均值有一定差值；c）等值区间边界两边利用系数值含有突然攻击变特征。农用地分等第46页（5）编制土地利用系数等值区图依据修订后土地利用系数等值区，编制成等值区图。村级土地利用系数平均值应标注在等值区图上，方便进行农用地定级时参考使用。中稻利用系数等值区图农用地分等第47页农用地利用等指数由下式定义：Yi=∑YijYij为第i个分等单元第j种指定作物利用等指数：Yi为第i个分等单元农用地利用等指数；例子：已知某评价单元指定作物为早稻和晚稻，其早稻自然质量等指数为4571，晚稻自然质量等指数为4210，该单元所处早稻土地利用等值区为0.85，晚稻土地利用等值区为0.87，试计算该评价单元利用等指数。农用地分等第48页第八步：计算农用地分等指数（Gi）分等指数是按照标准耕作制度所确定各指定作物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利用分区平均利用条件和农用地所在土地经济分区平均经济条件下，所能取得按产量比系数折算基准作物产量指数。第j种指定作物农用地等指数由下式定义：Gij=YijKCjGij为第i个分等单元第j种指定作物农用地等指数；Yij为第i个分等单元第j种指定作物“本底”产量（指定作物农用地利用等指数）；KCj为第j种指定作物土地经济系数。农用地分等第49页第j种指定作物土地经济系数计算

指定作物“产量-成本”指数计算公式为：