售后服务电信公司物业服务方案

（售后服务电信公司物业服务方案目录第一章、公司简介第二章、山西电信办公楼管理服务设想山西电信办公楼基本情况物业管理服务的设想管理模式与运作机制管理制度汇编人员配备、培训与管理物资装备情况第三章、日常管理服务项目、标准、许诺及采取措施管理服务许诺指标管理服务项目、许诺指标及采取措施一览表第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案房屋建筑的日常养护维修与计划设备设施的运行维持与计划第五章、财务管理制度与管理费标准测算财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容能源费的估算与节能设想物业管理费标准及测算明细酬金及取酬方式第六章、接管入住程序档案资料的交接现场交接验收钥匙交接搬迁工作程序第七章、重点问题的解决预案人员安排情况车辆停放垃圾清运员工餐厅的经营管理安全突发事件的防范一、公司简介二、企业文化三、人力资源储备第二章 太原电信办公楼管理服务设一．太原电信办公楼基本情况(一)、项目简介1位置：太原市小店区南中环街 号建筑指标：21000140003000大院面积：约4000平米地上楼层：地上五层地下楼层：地下一层附楼楼层：三层主楼地下一层：车库主楼一层：办公楼大堂、办公室；主楼二层：办公室小会议室主楼三层：办公室小会议室主楼四层：电信各类机房主楼五层：电信10000号话务台办公区附楼一层：餐厅的厨房、工作间、高压值班室附楼二层：员工餐厅、领导餐厅附楼三层：大会议室、员工宿舍5．设备系统构成：消防系统给水排水、通风系统供热系统设备（集中供热）高低配电系统设备（甲方自管）楼宇门禁控制系统电梯系统及设备（厂家维保）写字楼办公区监控设备：空调设备系统（仅制冷）(二)、项目定位主单一性是其显著特点。该大楼的使用人员多为电信公司机关办公人员及10000号话务服务人员；相关于而言文化素质高；人员素质好。二、 物业管理服务的设(一)管理思路作为机关人员使用用的办公楼，既需要有国有办公楼的办公环一个方便、整洁、安全、舒适的办公环境。(二)、管理体质为了能够为山西电信办公楼提供最优质的物业服务，并且将我公司多年积淀的成功管理经验应用在该项目的实际管理操作中，我公司拟成立“山西蓝泰驻山西电信物业项目部”。项目经理将选派我公司具有丰富物业管理工作经验，并且创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是经过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。(三)、管理机制若能洽谈成功，我公司将根据山西电信办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减少管理环节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。(四)合理取费，高标准服务经过我公司关于山西电信办公楼的实地考及认真分析，依照合理、科学、周密、可行的原则关于项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满足山西电信办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完备的物业管理质量体系及规章制度。我们将针关于大楼的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，关于日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其进程都有章可循。三、理模式与运作机制(一)部管理模式本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本项目设四个部提高工作效率。（二）运作机制管理体系物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独力完成本职工作，又互相协调、互相敦促、互相而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中供总经理做出校正、判断、总结，并且经过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有部署，有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。运作机制管理运作流程物业管理中心运作流程图四、 理制度汇编(一)、部门规章制度综合服务部操作规程及标准

客户投诉查询、求助等物业管理中心 总经安全保卫部 综合服务部×客户申请服务项目的操作规程×综合服务部经理检查制度做好记录×报修处理操作规程×档案管理规章制度×客户服务查询程序×餐厅服务接待规矩程序×综合服务部经理巡查制度工程维修部工作标准和操作规程警卫交接班规程客户遗失物品招领规程紧急停电处理规程关于突发事件的处理操作程序员工出入口岗位工作规程规章制度、管理制度安保部内保档案管理制度物业管理中心办公处安全保卫制安保器材管理制度安保部检查制度要害部位安全保卫制度晚间值班规则地下停车场管理规则消防安全工作标准和操作规程监控系统操作规程消防设施巡回检查规程动火管理规程楼宇消防规章管理规则消防中控室管理制度机房防火规则消防设备、设施、器材的管理规则电气设备防火规则办公楼防火管理规则办公室防火规则公共场所防火规则高低压配电室防火定消防奖惩制度保洁服务操作规程办公室清洁卫生操作规程电梯清洁操作规程卫生间清洁操作规程日常用工具使用保养操作规程清洁区域操作规程机器的使用及保养操作规程公共区域走廊清洁操作规程行政管理员工聘用操作规程考核评判操作规程员工考勤操作规程办理员工离职操作规程规章制度、管理制度人力资源管理规则培训工作管理规则劳动合同管理规则绩效考核管理规则劳动考勤管理规则员工打卡管理规则计算机使用管理规则关于印章使用管理的暂行规则薪金管理规则五、人员配备、培训与管理(一)、人员配备物业管理中心总经理人（63安全保卫部21人（经理1人、领班4人、保安13人、车管3人）综合服务部45人（经理1人、综合文员1人、客服人员2人、保洁领班2人、保洁人员22人、餐厅主管1人、餐厅后厨11人、餐厅服务员5人）(二)、人员培训培训是北说市蓟城物业管理经营公司一项基本制度，不断关于各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是九三学社物业管理中心确保圆满完成合同期内许诺管理目标的重要保证。因此在物业管理中心成立之日起，将实行一整套有效的培训计划，并且切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批人材来确保出色完成九三学社办公楼各项物业管理工作。1.培训形式（1）培训分三个阶段进行入职培训：指员工在正式进入岗位之前时行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪要求等的培训上岗培训：指物业管理中心开始运作的一个月内，关于一切岗位的员管理期培训：指物业管理中心在运作进程中，关于员工素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训。培训分集中培训和各专业人员单项分类培训集中培训：一切员工必需参加的基本培训，囊括：项目情况介绍、管理的要求与方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道德规矩等。分类培训：安保员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。保洁员培训：重点培训保洁规矩、工作重点＝素质要求等。技能等。形式进行。培训目标管理人员持证上岗特种工作人员持证上岗其它员工达到岗位技术精通、职责明确(四)、人员管理招聘物业管理中心人遇的组成，主要骨干从公司抽调组成，其它人员坚持执行公开、公平、公正的三公原则关于外招聘，公司奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根据所接物业的特殊性，在人员选聘上特别强调关于人员政治素质的考察。公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录取。定点招聘：定点与区市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生担任物业管理中心的保安员。选择录用：在公开招聘的进程中，在同等情况下优先考虑解决下岗分流人员的再主业问题，为保持社会稳定作出应有的贡献。岗位责任制度物业管理中心内部了管理运作制度之一，主是实行管理人从而保证了物业中心的整体工作的顺利开展。考核与竞争进物业管理中心的工作不断的完备和不断的创新、考核的检查考核。核，公司中本部关于物业管理中心工作的综合考核年度考核：由公司关于物业管理中心年度工作的全面考核和总结，并且做出考核结论。、竞争管理人员班组长竞争上岗制：实行况争上岗，坚持能者上、平者让，庸者下的原则，以保证人员素质。六、物资装备计划固定资产项目工程设备、仪器仪表计量单位数量室外管道疏通机台1清洁设备真空吸尘机台2吸水机及配套设备台2多功能洗地机套1高速抛光机台1清洁服务车部1通讯、客服设备关于讲机行政办公设备、设施台102电脑终端机台2打印机台1数码照相机台1电视机台1.图纸柜个1工服购置预算表行号人员岗位人数1综 管理处总经理12合 部门经理13服 综合文员14务 客服中心25部 保洁人员246餐厅人员177小计468工 工程部经理19程 作业人员1710部 小计1811安 安保部经理112保 安保人员1713部 车管人员314小计2115核计85低值工器具、物料项目计量单位数量工程工器具冲击钻把1手电钻把1电焊机台1砂轮切割机台1室内疏通机台1水泵台1套丝扳手套1仪表块6工具箱套6空调专用维修工具套1电梯专用维修工具套1清洁工器具伸缩杆根6尘推把4玻璃工具套6墩布车部3吹干机台1安保、消防工具手电筒把4消防服及配套工具套2行政办公用工器具保险柜台1打卡机台1塑封机台1办公家具套10文件柜个4四屉柜个2档案柜组2其它应急灯个8钥匙柜个1货架个3宿舍设施套16更衣柜组17警示牌个15铝合金组合梯架6线缆盘个4两件套雨服套8送报车部1低平板推车部3七、采购及成本控制成本控制直接影响到业主的切身利益，物业管理的目的之一就是经过专业、系统的管理使业主最大程度上减少因大楼运营而产生的直接和间接成本。成本控制囊括运营成本和采购成本两个方面。（一） 采购管理采购管理实行预算控制、计划管理、逐级复核、定点采购、财务监控，操作流程为：采购计划编制、审批物配中心采购采购验收采购结算、报账审批（二） 成本控制法成本控制原则及目标物管中心在成本控制方面的原则及目标是：精细测算，以收定支、计划主导，适度节减，双方获利成本控制方法综合利用人力资源努力节约能源八、外包工作选择的原则、方法外包项目的分类植物租摆，垃圾清运、排污；大厦外墙清洗；机电、消防设施设备的维持、保养；工程更新改造项目等；绿地保养。外包方的选择外包项目挑选三家以上的外方。合格外包方的选定：物管中心涉及外包服务的部门告知工程事务部、保洁中心，工程事务部、保洁中心负责人组织相关人员审定外包方的营业执照、资质表明、工作业绩、一保证能力，并且接合环保、职业安全健康、价格等因素综合评判，选择合格外包方。外包进程的控制中心相关部门负现同外包方拟定。相关部门在《合同汇签单》上汇签后，报公司工程事务部、保洁中心负责人审核，公司相关职能部门审核后报公司总经理批准实施。外包方进入现场作业前，应了解环境和职业安全健康方面的要求，外包方应关于作业人员进行环境、职业安全健康知识培训。物管中心相关部门指派专业人员依据《服务项目承包合同》有关条款，关于外包方的作业进程进行检查和监督。外包方项目的验证务项目承包合同》的质量保证条款等内容进行验证，验证方支可囊括征求业主和客户关于外包方服务质量的意见等，验证方式应在《服务项目承色合同》中经予明确规则。验证完成后，验证人员应将验证结果记入《服务质量检查表》中，关于验证进程中发现的不合格项，要求外包方限期整改，整改完成后应再次验证。合格外包方的复评工程事务部、保洁中心应为合格外包方建立档案。其内容包括：营业执照、从业资质表明、服务业绩、相关部门提供的服务质量报告等。60％，按期完成服务评分占20％，其他占20％，评定总分低于60分取消其合格外包方资格，如因特殊情况留用，应报工程事务部、保洁中心负责人审核、总经理批准，但应加强关于其提供服务的验证。九、计算机在工作中的应用据库技术的不断发展，使得计算机在日常管理中已开始扮演重要角重要的角色。(一)、中心内部管理方面实现1.计划管理物管中心计划分为管理计划和工作计划。计划囊括制定、执行、反馈和修订四个进程计划制定进程：根据中心总体经营目标，展开为计划大纲，大纲分层下达后，再由下而上报，汇编、调整后的总体计划，经批准后下发成为有效计划。计划制定、执行、反馈、和修订四个进程，要求完全电子化处理、传递。物流资产管理固定资产管理，分为自用和投资管理，能够反映资产情况和维持情况；办公用品管理，囊括手机、电脑，要求全面、即时反映登记、变动等情况，库存资产的变动。人员聘用管理囊括：招聘、面试；建立中心人才储备库，劳动全同的管理，员工入离职工作的管理，员工素质测评管理，员工内部人事档案管理等。薪金福利管理囊括考勤管理，工次发放管理，各项福利保险管理，奖金及特殊奖励管理个人所得税管理等。培训管理囊括：培训计划管理，执行计划管理，培训费用管理，培训合同或协议的管理实施在线互动式的培训和培训考核绩效考核管理在线考核及互动式交流人力资源库的管理信息管理外部信息管理，囊括涉及本企业的法规、政策等动态信息中心内部各种规章、制度文件报批流程管理中心内部多人互动勾通方式中心内部员工可以随时自学，提高自身业务水平，要有区分、授权。中心内部档案管理及检索调阅，内容囊括文件、图纸、图像等多媒体文件资料工程设备管理设备完好状态设备系统运行动态显示库存物料管理应急处理方案的生成、实施、变更维保工作单的下达与反馈记录图纸资料管理6.流程控制将各项业务工作的流程纳入计算机管理体系中，实现交互式动态控制：业务发生业务执行业务调整(二)、

业务完成每一项业务均可以在系统中进行全进程的追踪房产资源管理关于大楼一切房屋的状态（种类、位置、面积、使用状态、内部设施）以图文资料存储客户档案管理使用人的各种资料的存档种方式的查询投诉管理关于客户投诉管理的受理、处理、反馈进行动态交互管理第三章日常管理服务项目、标准、许诺指标及采取措施一、理服务许诺指标环境卫生、清洁达到100％100％100％智能化系统运行正常率达到98％零修、报修即时率100％服务有效投诉《1％处理率100％外来人员满意率98％内部职工关于物业工作满意率98％在完成上述指标的同时，确保新办公大楼在竣工投入使用一年理优秀示范大厦标准二、 理服务项目、许诺指标及采取措施一览表2000008理示范住宅小区（大厦）200020安全保卫日常管理规则(一)消防中控管理消防中控室值机人员须持有北京市消防协会颁发的上岗证,具有相关工作一年以上经历,须24小时坚守岗位，经历集中，头脑清醒，反映敏捷，快速认真确认和处理每一个报警，关于电话报警依照工作程序即时上报和处理。每班人员须认真巡视检查消防设备，发现问题认真记录，并且即时上报。实行门禁制度，无关人员不得进入，进出人员填写记录。（二）消防及办公楼硬件设施的管理各专业巡视人员在巡视时，注意关于消防设施及办公楼硬件设施的巡视检查，发现问题即时上报，消防设备有专业厂家进行维保，消防主管负责关于维保工作进行监督，工程部弱电专业予以配合，中控值机人员及工程部弱电专业关于维保厂家进行设备维修、调试工作进行监人集中检查，安保部监督整改。（三）内保监控监控值机人员须经严格挑选、培训合格后方可上岗，值岗时须保持高度民主警惕性，忠于职守，监控室无关人员不得进入，进出须填写记录，值班人员须了解办公楼各区域的情况，关于各监控点、设防部位的异常迹象作出准确判断，并且即时通知相关专业进行处治，监控值机人员须保持与各专业人员的密切联系，保持信息的良好勾通，关于可疑人、物统一进行查控。2425管和领班每日须关于监控室人员工作情况和设备运行情况进行检查。（四）内保巡视管理内保巡视人员须熟知各区域情况，按规则时间、规则路线进行巡视，巡视须填写巡视记录，内容囊括：各种固定设施、设备、楼层机电设备状况，电梯卫生状况，闲杂人员盘问，办公室加班情况，门锁情况等。巡视人员保持良好的仪容仪表，注重在巡视中关于客服务及关于闲杂人员的处理方式。保持关于讲机的良好状态，发现问题即时上报，与其他各专业保持必要的联系，关于可疑人、物统一进行协调查控。（五）大门岗关于出入人员、出入物品的管理大门岗为固定与巡视相接合，值岗时注意发现闲杂、可疑人员，并且进行必要的盘问，注意关于客服务的态度及关于闲杂人员的处理方式，关于可疑人员可通知巡视警卫进行跟踪，通知监控室利用保安监控进行监控，非标准工作时间人员进出大楼须持有效证件进行登记，并且谢绝物品的出入需有出门条，出门条需由局机关相关部门负责人签字或盖章方有效，值岗人员认真核关于无误后方可放行，并且在出门单上签上姓名、日期。（六）关于外开放区的警卫管理关于外开放区域的管理原则为公开与秘密想接合，并且利用技防系系统的作用做到即时发现，快速反映，到现场进行处理。（七）施工管理施工管理由工程、安保、综合服务三个部门共通负责，安保部主要负责关于施工人员、施工现场的管理，涉及消防设施设备的安装的审核及向政府有关部门的申报工作。关于施工现场主要为巡视检查，严格控制动火、泄水等项目的施工，根据关于施工现场检查发现的问题，召开施工方负责人会议，提出明确要求，关于违犯者进行相应的处罚，施工管理依据制定的施工管理规则及安全协议书的内容进行。（八）消防宣传、消防演练消防宣传主要是组织到消防培训基地进行培训，消防运动会，宣传栏，及发放宣传品为主，每年一到二次到消防基地的培训，一次消防运动会，根据市消防局的有关指示，经过宣传栏，发宣传品的方式即时告知客户，关于物管中心工作人员定期进行全员培训和宣传，义务消防员同时也是各部门的宣传员和消防安全检查员。消防演练以义务消防队员和警卫人员为主体，日常以班组为单位进行实际演练，全年集中数次关于各部门进行演练，经过每年11月份的消防演习，检测平时演练的结果。（九）治安宣传题提醒注意安全防范。保洁服务日常管理规则日常保洁服务质量直接影响到大厦的整体形象，高品质的保洁服也可为大厦高贵的品质增光添色。我公司拟关于九三学社新办公楼采用每日分早班和中晚班的服务形式。日常保洁服务内容及试验标准清洁区清洁内容 次数域不断巡

清洁标准地面光亮、无尘地面(推尘)墙壁（擦拭）

视1次/日 无手印、尘土、污不断巡日玻璃门（擦拭）常地垫（吸尘）

洁净光亮无手印污迹视2次/日 无杂物、污迹清不清不断巡洁指示牌、金属件（擦拭）视烟灰缸、垃圾箱不视断巡沙发不视断巡大堂 无手印污迹垃圾不能超过2/3无污迹、杂物空调口定清洁指示牌期防尘垫（清洗）清洗

2次/月 无积尘2次/周 无尘、无污渍次/周 无尘、无污渍个月/光亮、无尘地面洗地打蜡 次内墙清洁（彻底）

个月次

无尘、无污渍沙发（清洗）垃圾筒内（清洗）电地面（牵尘）梯墙面（擦拭）间地面抛光走墙灯擦尘廊电梯门（清洁剂擦拭）

1次/月 无尘、无污渍次/周 无污渍、无不断巡地面光亮、无尘视次/日 无污迹、无尘1次/日 光亮均匀无划迹1次/日 无尘、照明良好次/周 光亮无尘、无污不断巡地面（扫） 视不断巡地面（擦） 视不断巡

无杂物、污迹小便池（刷洗）卫

视不断巡

无水迹、污染恭桶（刷洗） 视不断巡

光亮、无水迹、污迹台面（清洗）生

视不断巡

光亮、无水迹、污迹镜子（擦拭） 视垃圾筒（冲刷垃圾筒（冲刷（洗刷）2次/日 无杂物、污迹不缺少光亮、无手印、污迹无污迹、尘土地面清洗墙壁（清洁剂清洗）1次/月 无污迹、尘土1次/月 光亮、无尘卫生纸、洗手液补充不视断巡电镀件不视断巡间隔断板及门不视断巡清洁区域清洁内容次数清洁标准隔断板及门（清洁剂清洗）2次/月无污渍、尘土卫恭桶（专用清洁剂） 2次/周光亮、无污渍生台面（专用清洁剂清洗） 1次/周光亮、无污渍间照明灯具（擦拭） 1次/月通风口（清洁剂擦拭） 1次/月无尘、照明良好无尘、无污渍地面（湿墩） 1次/日扶手（清洁剂擦拭） 2次/日无尘、无污渍无尘、无污渍窗台（擦拭）不断巡视无尘、无污渍门及电镀件 1次/日 无尘、无污渍2-3次/楼 墙面（除尘灯具（除尘

无尘、无污渍日1次/日 无尘、照明良好地面（扫、擦）不地面（扫、擦）不视断巡墙壁、按键盘（擦拭）不视断巡梯 门（擦拭）不视断巡无手印、无污迹地毯、电梯槽（吸尘电梯内地面（清洗）空调口天花

次/日 无尘、无杂物1次/周 光亮、无污渍1次/周 无尘、无污渍轿厢西壁（用清洁剂擦拭）1次/2周光亮、无污渍、无手印地面（扫、擦）1次/日地面（扫、擦）1次/日无杂物、污迹地毯（吸尘）1次/日污迹即时清洁地板（拖擦）1次/日污迹即时清洁倒垃圾1次/日无尘、无杂物桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土各种标志牌清理1次/日无手印、尘土烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹公室灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好门（擦尘）灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好门（擦尘）1次/日无尘、无污渍墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍清洁内容次数清洁标准屋顶（清扫）1次/日无积尘地面（清扫）不断巡视无杂物、无积尘地面冲洗1次/月无杂物、无积尘地面除雪铲冰巡视雪停后2小时地面无积雪灯柱（擦拭）1次/日无积尘、污迹各种标志牌（擦拭）1次/日无污迹、尘土垃圾桶不断巡视垃圾不得超过2/3地毯（吸尘）1次/日污迹即时清洁地板（拖擦）1次/日污迹即时清洁倒垃圾1次/日无尘、无杂物桌椅擦尘1次/日无污迹、尘土烟灰缸、垃圾筒1次/日无杂物、手印、污迹灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好门（擦尘）1次/日无尘、无污渍外围及停车场领导办公室墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍地面（扫、擦）1次/日无杂物、污迹休地板（拖擦）1次/日污迹即时清洁息灯具（擦尘）1次/月无尘、照明良好室门（擦尘）1次/日无尘、无污渍墙（擦拭）1次/日无尘、无污渍床单、枕巾1次/日更换地面（扫）不断巡视无杂物、污迹地面（擦）不断巡视无水迹、污迹浴缸1次/日无水迹、污迹、消毒卫恭桶（刷洗）不断巡视无水迹、污迹台面（清洗）不断巡视光亮、无水迹、污迹生镜子（擦拭）不断巡视光亮、无水迹、污迹垃圾筒（冲刷（刷洗）2次/日无杂物、污迹间卫生纸、洗手液补充不断巡视不缺少照明灯具（擦拭）1次/月无尘、照明良好通风口（清洁剂擦拭）通风口（清洁剂擦拭）1次/日 无尘、无污渍另根据九三学社办公楼建筑装修的特点，特呈上我公司凭借多年积淀的经验总结制定的有关特殊材质的清洁保养方案。A：大理石地面的清洁保养方案：但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。这些细小的孔洞很容易受到灰尘的污染和污渍的渗透。关于大理石地面实施打蜡作业已成为大厦清扫保洁的基本作业防止之一。加其耐磨性、光亮度，以便延长其使用寿命；方法：用专业机器和工具配合硬地面清洁剂洗地面，在彻底清洗地3—52（2）晶化保养：出现划痕、晦暗及凹凸不平等现象，严重影响材质的美观。因此要以直述情况采用晶化处理作业进行修复；理石中的钙成分发生化学反映，在大理石表面形成一层新的晶化物质，折射出天然光泽，达到消除划痕、提高硬度和亮度的目的。（3）如有特殊要求，我公司可另行制订作业方案。B：铝合金的防护和清洁方案：在现代建筑结构中，铝合金材料的应用非常普通，铝合金材质的表面处理清洗，是目前清洁行业的难题。铝合金材料关于酸、碱、有机溶剂的抗侵蚀能力很差，一接触即变色，建筑污垢、水泥、砂浆等建筑遗留物增加了清洁处理难度。我公司目前采用国外生产的铝合金专业清洗护理产品，在铝合金清洁处理方面取得了良好的效果。清洁维持方法如下：用铝合金表面保护剂进行清洗；待干燥后，用棉丝和毛巾将粉末擦拭干净；用“AFFINAAL”大面积均匀涂布；C：地毯的清洁保养方案：地毯是一种高档的装卸辅地材料，同硬性地面相比，地毯步行感觉舒适、柔软、不滑、不累、安全，且可使室内环境显得豪华、美观、清洁、安静。但是地毯容易脏污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保养也是至关重要的一环。地毯的清洁及养护方法：① 地毯局部除污；② （先做局部实验；③ 准备工作；④ 喷洒药剂或洗剂，将温毛巾铺上，用小把刷怕打、搓擦，反复数次，直到脏污去除（根据不同季节和室内温度高低；⑤ 喷水、擦干，用大号把刷将地毯绒毛刷起理顺⑥ 检查、收拾工作，作业结束。地毯半干洗（摩擦清洗法）采用此方法清洗地毯只是稍微潮湿，很快就会干燥。这种方法多用于去除容易脏污之处的地毯表面，以使地毯清洁度整体保持平衡。作业工作程序准备——吸尘——局部除污——喷处理剂——喷洒洗剂——磨擦——起毛——干燥——吸尘——检查地毯干洗（粉末清洗法）燥。使用专用地毯清洗机关于地毯进行全面清洗。作业工作程序：准备——吸尘——局部除污——用专业机器配合专用高泡清洗剂，打出高泡，用专用刷盘清洗——吸水（吸水率70%）——用布盖住清洗过的地毯（根据不同季节和室内温度高低，待地毯全部干燥后，将布单拿走）地毯湿洗（喷吸清洗法）地毯脏污严重需全面清洗作业，如大量用水，多代用喷吸清洗。作业工作程序：准备——吸尘——局部除污——喷处理剂——磨擦吸水——起毛——干燥——吸尘——检查：木地板的清洁保养方案：该材质在铺装前已经在表面涂布了较厚的专用木制地板树脂涂料，光泽度非常好，该涂料有很强的耐磨性，故新地板不易打蜡。待木地板自然磨损后再进行打蜡护理较为合理。建议保养方法如下：每日采取半干拖布进行保洁拖擦一次；到清洁除尘、防滑、防静电等保养维持作用；地板使用寿命的目的。第四章、 屋及设施设备的维修养护计划及实施方一、 建筑的日常养护维修与计划房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用，进行日常养护和即时修复小损小坏等房屋维持管理工作。建筑物主要指标建筑面积21000平方米占地面积地上面积地下面积2318.18平方米地上楼层八层地下楼层二层(一)、基础结构养护及巡检1、 关于混凝土结构的预埋给排水设施等的使用情况应制定计划，定期（每年不少于两次）进行检查。发现侵蚀、渗漏、裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准任意在结构上开凿。2、 钢筋混凝土保护层损坏要及修补，以防止钢筋蚀。3、办公楼的使用应契合设计要求，改变用途时不允许随意超载，甚至于关于结构进行改造。（二）装饰工程养护：1、楼层地面的养护：保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室积水，渗入楼板。关于于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。措施在楼面上拖拉重物。2.门窗的养护：关于使用者进行保护门窗的宣传工作，发现开关不灵、缝隙过大，五金配件丢失或损坏等问题。要即时修理。做好防雨、防塞等工作，定期进行油漆补修工作，补漆尽快和原漆保持一致，否则应进行全部重新油漆。3、饰面墙的养护：定期（每年不少于2次）巡检，可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题即时处理，不允许用强酸关于任何饰面墙进行擦洗。关于楼体外墙面，安装饰物如用铁件，必需刷漆，防止水锈污染墙面。4补或更换。（三）幕墙工程养护管理：本工程外立面塑铝板为主，配以部分玻璃幕加以点燃，另外还有一些不锈钢饰柱等。1、发现螺栓松动，破损应即时修复或更换，发现玻璃松动更换。2、定期检查幕墙排水系统，保持通畅。3、 当遇特大风沙、地震、火情等灾祸时，事后应关于玻璃幕墙进全面检查，亲视损坏程度进行维修加固。(少房屋建筑维修计划表78页)二、设备设施的运行维持与计划（一）给排水设备运行维持给排水设备运行维持是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。关于设备系统的了解：自来水变频泵消火栓稳压泵潜水泵1、 管道漏水修理2、 管道堵塞排堵3、 水龙头与阀门的维修4、 卫生洁具的维修5、 水泵保养及维修6、 压力表的校验7、 潜水泵的检查保养8、 热交换器的运行与维修9、 生活水箱的清洗消毒（二）供电设备管理维持供电设备管理维持是指为保证办公楼供电系统正常运行，关于供电设备的日常管理和保养维修变压器日常维持要点1、 电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修2、 绝缘电阻测量及损伤线更换3、 配电箱的检查4、 照明灯具的检查（三、电梯运行维持电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修天津迅达公司迅达电梯2部（四、空调系统运行维持冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。关于设备系统的了解常见维修要点1、 电源电压的检查2、 机油温度、压力的检查3、 制冷剂的检查4、 冷冻水、冷却水的检查5、远行参数的记录6、注意冷却泵塔水质清洁即时补水7、冷却泵、冷冻泵的检查（五）关于设备系统的了解：530111大屏电视系统1组常见维持要点：1、接合实际正确使用设备2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录3、选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。（六）消防设施设备的管理和维修关于设备系统的了解：8（4KW15.5KW8台）自动喷洒供水泵30KW2台消防栓稳压泵45KW2台喷洒稳压泵3.7KW1台自动喷洒系统管道阀门电接点压力表（七）电视天线系统的管理和维持电视天线系统的管理和维持是指为保证办公楼电视天线接受系统正常运行，关于接受设施进行的日常运行管理、养护和维修。运行维持要点：1、按主管部门要求和有关规则管理2、按设备使用说明书进行维持设备设施的维修养护计划序号项目工作内容保养周期1.避雷系统接地电阻可靠性检查和试验每年一次（春季前，雷雨后加强巡检一次2.火灾自动报警系统可靠性检查和试验每季一次3.高、底压配电柜清扫、紧固、防锈每年一次4.各种配电盘、控制柜清扫、紧固、防锈每年一次5.电梯由专业公司定期维持每天巡检，每周保养6.空调冷水机由专业公司定期维持每年一次（夏季前）7.空调冷水循环泵清洗、换润滑油每年一次8.热力锅炉专业公司定期维持及安全检查、水质检测每年一次（冬季前）9.热水锅炉安全检测、水质检测每季一次1热水循环泵清洗、换润滑油每年一次0.1生活水箱清洁、二次消毒每半年一次1.1污水泵清洁、换润滑油每年一次2.1风机防尘罩清洗每半年一次3.1各种管道的金属阀清洁、防锈每年一次4.门各种金属管道和构架清洁、防锈、紧固每年一次弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规则执行电动消防水泵每周试运转一次并且加注润滑脂12小时的保养周期为二年。弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规则执行电动消防水泵每周试运转一次并且加注润滑脂第五章财务管理制度与管理费标准测算一、财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容（一）财务管理工作模式、制度我公司财务管理实际集中管理、分物业项目独力核算的模式。公司设财务部，财务部指定财务管理人员关于所管物业项目进行财务收、支的管理和控制，指定会计人员分物业项目独力进行财务收支核算、编报财务报表；各物业管理中心不但独设立财务部，设立收款员、库管员配合公司财务部现场收款并且进行资产管理，各项支出由公司统一办理。1、预算管理办法2、应收帐款管理办法3、公共设施设备维修养护管理办法4、设备工具管理办法5、合同管理办法6、采购管理制度7、库房管理制度8、财务支出报销程序及相关规则（二）预算、决算的方式、内容我公司各项收支实行预算管理制度。各物业管理中心根据委托管二、能源费的估算与节能设想（一）能源消耗估算进行以下估算：能源消耗估算表序 项目 单位 单价 年用量 年费用 备号1. 水费 吨 5.40元

50，000 270 ， 生活用水、000 用水2. 电费度0.681，400，952，元000000供热、制冷3. 燃气费立方1.80170，000306，供热、制冷米元0004.不可预见费合计1，589，120（二）节能设想为确保办公楼正常运行、满足市国土管局各部门工作需要，同时又最大限度节约能耗，我们考虑在计量装置到位的前提下，采取如下节能措施：1、电力：1）理有效的控制；2）0.9采用节能照明灯具；等措施，减少无功率电能损耗。2、燃气：1）制冷根据使用要求，接合每天气候情况，尽快减少开机时间，降低能耗；2）3、用水：加强用水节水宣传，加强管理，避免跑、冒、滴、漏；三、物业管理费标准及测算明细（一）测算说明1、测算的依据（1）招标答疑会中，招标单位关于各项情况的说明现行物业管理法律法规本公司多年写字楼的管理经验，参考了现行市场行情我公司日前管理的在建筑体量、使用功能、系统设备、服务项管理情况。2、测算原则：合法收、支；3、测算文件囊括：《物业管理费支出测算汇总表》及附表（表11-11-2）《开办费预算表》及附表（33-13-23-3）《自备设施清单（建议（5）4、测算中需说明的事项测算的物业管理项目为“北京市国土房管局新办公大楼（，测算面积按大厦建筑面积计算，为平方米。/平方米/月。费用囊括下列12项：a、主要人员费用b、设备设施运行、小修费用c、安保及传达服务费用、清洁费用e、环境工程费用f、会议服务费用g、设备使用费h、保险费用i、行政办公费用j、不可预见费（以上费用的1%）k、管理者酬金l、营业税金及附加为了充分保证机关办公人员工作的水平和质量，局机关员工餐人员费用，实行人员统一调配使用以节约总体人工成本。安保人员费用包含在“安保及传达服务费用”中，保洁人员费用包含在“清洁费用”中。测算文件中，仅“年费用”核计数有效，各表中单项数额、其他单项测算表数额仅供参考。按招标书要求，本公司承担电梯中修工作，但电梯中修费用不计入物业管理费中，应在大中修费用中开支。(4)、测算中不囊括下列费用：a、办公楼的运行、办公用能源费用（水、电、燃气等，参见表b、业主自用办公设备设施、器具维修、养护费用；c、夜景照明灯器具维修养护费用（终方案）、大厦办公会议用水具及消毒设备购置费用；、特殊会议服务及部署费用（双方根据实际情况协商确定f、大厦财产保险（囊括机器损坏险）费用；g、业主自备设施费用（参见表；h、大厦设施设备的大、中修费用，增、改、扩费用。（二）测算分析本公司在进行物业管理费用支出测算时，本着“减轻业主负担，但取微利；费用合理，收支平衡；严格控制人工成本，确保工程”的思想，以期达到本公司财务管理的长期目标：使业主资产的保值、增值。减轻业主负担，但取微利本公司在这个物业管理项目测算中，年管理酬金为万元，占管理费年总收入的%。同时，凭借公司的资金实力，承担物业管理的开办费用约计万元，购置物业管理各项工作所需的设备、工具、工服，根据工作需要一次投入，分期收回。费用合理，收支平衡在本次测算中，大厦物业管理费年总支出约为人民币元，物业管理人员总数为人，平均单价为元/平方米/月。物业管理费用、人员数量，均从招标书中关于大厦的使用和管理要求出发，安排合理。严格控制人工成本，确保工程本公司考虑到作为政府机关使用的大厦，关于大厦的管理着力于保证运行。在财务预算安排上，在控制其他部门人员及各项费用的基础在人员费用中，工程人员费用约占人员总费用的%；在年总支出中，\第一：严格控制人工成本，着重设备设施及建筑物的维修理工和养护本公司致力于将人工成本控制在物业管理费用总额的合理比例内，随着物业使用年限的增长增加设备设施维修、养护投入，做好设施设备的各级维修保养工作，在较长的时期内保持楼宇的优秀品质和良好性能。第二：按计划安排各项维修和养护根据该办公楼各项硬件条件和使用特点，本公司将组织工程技术和财务人员编制切实可行的中修计划、大修计划，提前提交给业主进行审核；根据业主批准的各期计划和预算，合理安排各级检修、养护工作，逐年增加设备设施的维修养护费用，即时筹集资金，保证使用。凭借良好的日常养护工作，延长设施设备的大、中修年限，节约业主费用支出。（三）测算明细表1物业管理费支出测算汇总表项目名称：单位：元序号项目（月）（年）比例1（\工程）其中：餐厅人员费用2设备设施运行\小修养护费用3安保及传达服务费用4清洁费用5环境工程费用6会议服务费用7设备使用费8保险费用99101112行政办公费用不可预见费小计管理者酬金营业税金及附加核计（1-12）单价（元/M2/月）(接横表)3张表1-2主要人员费用表项目名称：行号部门项目标准人数年费用1工资及加班费2管理中心总经理3综部门经理4合综合文员5服客服人6务小计7部保洁领班8保洁人员9小计10前厅主管11餐厅后厨人员12餐厅前厅人员13小计14部门经理15工电器组16程设备组17部综合组18小计19安部门经理20保安保人员21部车管人员22小计23奖励金24社保费25福利费、工会费、培训费26工作餐费元/每工作日27劳保及工服元/人/月洗涤费28工服购置摊表3-32929销费总计注：1、工资按12个月计算。2、奖励金、社保费、福利费等具体实施按本公司有关规则执行。表3开办费预算表序号 项目 说明 总金额 折旧/摊 折旧销年限 销到用（月）固定资产购置费工程设备\仪器仪 疏通机、测温仪表清洁设备 清洁车、洗地机、尘器等通讯\客服设备 关于讲机消毒柜行政办公设备\设 复印机、传真机、施 脑及打印机等低值工器具购置费 工程手动工具测量工服购置费核计核计表3-1固定资产购置预算单位：元序号项目计量单位数量单价金额1工程设备\仪器仪表台1.1室外管道疏通机台2清洁设备2.1真空吸尘机台2.2吸水机及配套设备台2.3多功能洗地机套2.4高速抛光机台2.5清洁服务车部3通讯\客服设备3.1关于讲机台4行政办公设备\设施4.1电脑终端机台4.2打印机台4.3数码照相机台4.4（\宿舍）台4.5图纸柜个核计核计注：以上物品单价在2000元以上，使用年限超过2年。表3-2低值工器具、物料购置预算序号1项目工程工器具计量单位数量单价金额1.1冲击钻把1.2手电钻把1.3电焊机台1.4砂轮切割机台1.575型室内疏通机台1.6水泵（换修备用）台1.7套丝扳手套1.8仪表（万用表、兆欧表等）块1.9工具箱（囊括工具）套1.10空调专用维修工具套1.11电梯专用维修工具套2清洁工器具2.1伸缩杆（各型号）根2.2尘推把2.3玻璃工具套墩布车 部吹干机 台安保\消防工器具手电筒（防卫型） 把消防服及配套工具 套行政办公用工器具保险柜 台打卡钟（考勤钟） 台塑封机 台办公家具 套文件柜 个四屉柜 个档案柜 组其他应急灯 个钥匙柜（定做） 个货架 个宿舍设施（柜） 套更衣柜 组警示牌（工作提示）个铝合金组合梯 架线缆盘 个5.9两件套雨服套5.10送报车（订制）部5.11核计低平板推车部注：以上物品单价在200