DB44-T 2255-2020《海岸线价值评估技术规范》-（高清现行）

ICS03.060CCSA11

DB44广 东 省 地 方 标 准DB44/T2255—2020海岸线价值评估技术规范Technicalspecificationforvaluationofcoastline20202020092320201223广东省市场监督管理局发布DB44/T2255DB44/T2255—2020DB44/T2255DB44/T2255—2020目 次前 言 II引 言 III范围 1规范性引用文件 1术语和定义 1总体原则 2评估程序 2海岸线分类与价值影响因素 3主要评估方法 4不同类型海岸线价值评估 5评估结果 7附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素 14附录附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素 14附录C（规范性附录）海岸线价值评估公式和使用说明 15附录D（规范性附录）海岸线基准价 23附录E（规范性附录）自然岸线生态系统服务识别 24参考文献 25I前 言本标准依据GB/T1.1给出的规则起草。本标准由广东省海洋发展规划研究中心提出。本标准由广东省自然资源厅归口。本标准起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。本标准主要起草人：赵明辉、张一帆、徐瑞琦、胡娜胥、李杏筠、曹深西、曲林静、申键、周晶。IIII引 言本标准在依据GB/T1.1IIIIIIDB44/T2255DB44/T2255—2020DB44/T2255DB44/T2255—2020海岸线价值评估技术规范范围本文件适用于我省经营性项目用海占用海岸线价值和海岸线交易中岸线价值的评估。规范性引用文件GB/T18190—2017海洋学术语海洋地质学术语和定义GB/T18190—2017界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.13.1潮间带intertidalzone大潮期的最高潮位和最低潮位间的带状区域。3.2海岸线价值thevalueofcoastline海岸线因其客观存在为人类活动使用而对所在环境或使用者产生的经济效益。3.3海岸线价值评估valuationofcoastline注：评估对象包括海岸线向海延伸至潮间带宽度的带状区域。3.4占用海岸线useofcoastline海岸线向海一侧有海域使用活动且对毗邻海岸线具有排他性占用。3.5海岸线基准价benchmarkpriceofcoastline某一基准日上一定年期，按照不同用途核定的不同利用方式下岸线的平均价格。1总体原则合法原则海岸线价值评估应以待估海岸线的合法使用、合法处理为前提。预期收益原则海岸线价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。最有效利用原则替代原则科学性原则定性与定量相结合原则评估程序确定评估基本事项收集相关资料评估对象所在区域的三年内社会经济资料，包括政策、规划、区域社会经济发展水平等；评估对象基本情况，包括地理位置、类型、岸线长度、开发利用现状等；评估对象资源环境条件，包括自然灾害、环境质量、生境分布与覆被类型、生物资源等；选择海岸线价值评估方法2确定海岸线价值评估参数测算和确定海岸线价值利用经核验的有效资料，采用评估参数合适的方法测算海岸线价值。编制海岸线价值评估报告（评估机构资质信息页整理归集海岸线价值评估档案评估机构对工作底稿、评估报告及其他相关资料进行整理，形成海岸线价值评估档案。评估机构对工作底稿、评估报告及其他相关资料进行整理，形成海岸线价值评估档案。6海岸线分类与价值影响因素海岸线分类按利用类型分类按照利用类型包括以下类别：渔业岸线；工业岸线；交通运输岸线；旅游娱乐岸线。按属性分类海岸线交易的岸线按照以下属性进行分类：1）砂质岸线；泥质岸线；生物岸线。生态恢复岸线。3海岸线价值影响因素评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别：社会因素：海岸线后方陆地人口密度、城镇发展与公共设施建设情况等；行政因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。B。主要评估方法市场比较法基本原理市场比较法的公式及使用说明见附录C中C.1。适用范围收益还原法基本原理收益还原法基本原理收益还原法的公式及使用说明见附录C中C.2。适用范围地预测与量化海岸线未来每年纯收益的情形，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评估。假设开发法基本原理假设开发法的公式和使用说明见附录C中C.3。适用范围适用于具有投资开发或存在开发潜力的海岸线价值评估。7.4成本法4基本原理成本法的公式和使用说明见附录C中C.4。适用范围适用于填海造地占用海岸线的价值评估。基准价系数修正法基本原理基准价系数修正法的公式和使用说明见附录C中C.5，海岸线基准价见附录D。适用范围适用于交易实例少、收益资料不充分的填海造地占用海岸线的价值评估。生态服务功能价值评估法生态服务功能价值评估法基本原理识别海岸线提供的生态系统服务，根据是否可以观察到交易的市场行为和数据，利用市场价值法、非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。CC.6E。适用范围适用于自然岸线或生态恢复海岸线价值评估。8不同类型海岸线价值评估评估方法选择对项目用海占用海岸线的价值评估，应针对不同类型海岸线的价值影响因素，分析主要评估方对海岸线交易中的岸线价值评估，评估对象为自然岸线或生态恢复岸线，宜选择生态服务功能价值评估方法。8.2渔业岸线价值评估5评估方法选择评估技术要点使用收益还原法评估渔业岸线价值时，应对评估对象的资源的结构、质量、自然生长力、环境依赖条件，以及相关法律法规、财政补贴等政策制度对收益的影响进行分析。应根据渔业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、生产周期、灾害风险等相关条件，以及近三年渔业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。应分析渔业基础设施对渔业岸线价值的影响。工业岸线价值评估评估方法选择评估技术要点确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析工业岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。当土石资源、矿产资源可开采年限低于海岸线使用年期，使用年期修正系数应根据上述资源的可开采年限进行测算。交通运输岸线价值评估评估方法选择评估技术要点应根据交通运输业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、灾害风险等相关条件，以及近三年交通运输业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析交通运输岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。旅游娱乐岸线价值评估评估方法选择6填海造地用于旅游基础设施的海岸线采用假设开发法、成本法、收益还原法、基准价系数修正法；评估技术要点评估旅游娱乐岸线价值时，应分析国家和省旅游区评价标准对评估对象的影响。对具有自然文化遗迹、生态功能的旅游娱乐岸线，应分析自然文化遗迹、生态功能对评估对象价值的影响。自然岸线价值评估评估方法选择自然岸线价值评估宜选择生态服务功能价值评估方法，生态恢复岸线价值评估可参考同方法。评估技术要点对于可以直接在市场交易的生态系统服务，评估其价值时通过建立他们的需求曲线和供给曲线，估算消费者剩余或者生产者剩余，可选择市场价格法评估。对于不能在市场直接买卖，但是人们在市场上对这些服务及其产品有支付意愿的生态系统服务，可选择旅行费用法、替代成本法。对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法（意愿调查法）评估其价值。在海岸线交易评估岸线价值时，不仅要考虑岸线生态系统服务价值，还要考虑交易海岸线潜在开发利用的价值。9评估结果评估报告应当明确评估报告的使用有效期。评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。7附录A（规范性附录）海岸线价值评估报告格式XX省XX市XX项目委托评估方：（说明委托评估的单位名称）委托评估方：（说明委托评估的单位名称）评估机构：（说明承担该项评估的机构名称）提交报告日期：（说明海岸线价值评估报告提交的具体日期）8评估机构：（四号宋体）评估机构：（四号宋体）9第一部分摘要一、评估项目名称说明评估项目名称，与封面文字一致。二、委托评估方说明评估对象的位置、范围、长度、潮间带面积、用途，并明确评估对象是否包含附属设施和建筑物、构筑物，并附现场影像资料。五、评估基准日说明评估结果对应的具体日期，格式为说明评估结果对应的具体日期，格式为××××年××月××日。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。六、价值类型说明评估报告中海岸线价值的内涵，包括评估基准日、现状利用或规划利用条件、设定的开发程度与用途以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物等。七、评估结果以人民币表示最终评定的海岸线价值，海岸线价值附大写金额。）××××年××月××日10第二部分报告正文一、评估的依据说明该项评估所依据的国家或地方有关法律、法规、行政规章，采用的技术规程，委托方提供的有关材料，评估人员实地勘察、调查所获取的资料等。二、评估对象概况（一）概述说明评估对象的地理位置、岸线类型、长度及潮间带面积。（二）环境概况说明评估对象的地形地貌、气候条件、海洋水文、生态环境等概况。（三）资源概况说明评估对象周边区域的旅游资源、港航资源、生物资源和珍稀物种资源等概况。（四）保护与开发利用现状说明评估对象的保护与开发利用现状、沿革，以及附属设施、建筑物和构筑物建设等情况。（五）规划利用情况说明相关规划、开发利用具体方案对评估对象的规划利用情况，如评估对象的主导功能。三、影响因素分析针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式，分析海岸线使用效益的主要影响因素及其影响程度、影响趋势，与本次评估相关性小的因素可作为参考。在分析影响因素时，应做到描述客观，内涵准确，分析合11理，参数有据。四、评估的原则、方法和过程（一）评估原则简要说明该项评估所遵循的主要原则。（二）评估方法和过程说明该项评估采用的评估方法。说明参数取值依据和标准、计算过程和评估结果。五、评估结论最终结果以人民币注明海岸线价值，并附大写金额。六、需要说明的事项（一）评估的前提条件和假设条件说明本次评估结果成立的前提条件、假设条件。（二）评估结果和评估报告的使用1、评估结果和评估报告发生效力的法律依据；2、评估结果和评估报告使用的方向和限制条件；3、评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。（三）需要特别说明的事项1、有关材料来源及未经证实或无法实地确认的资料和事项；4、本评估报告共包括×部分，共×页，本评估报告在完整使用的条件下方有效；5、其他需要特别说明的问题。12第三部分附件一、评估委托书1313附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素渔业岸线价值影响因素工业岸线价值影响因素交通运输岸线价值影响因素港口岸线应重点分析直接腹地GDPGDP旅游娱乐岸线价值影响因素旅游基础设施岸线应重点分析景区质量等级、滨海旅游休闲（观光）指数、地理位置、气候条件、14附录C（规范性附录）海岸线价值评估公式和使用说明市场比较法评估公式以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（C.1）:PK1K2K3K4 (C.1)式中：P——海岸线价值（单位为元）；Pb——交易实例的价格（单位为元）；K1——交易情况修正系数；K2K3——影响因素修正系数；K4——使用年期修正系数。基本步骤以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：收集海岸线交易实例；确定比较价格；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行评估基准日修正；进行影响因素修正；进行使用年期等其他因素修正；测算比准价格。基本要求比较实例数量应达到3（含3个3年；应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进行统一。交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成15K1EP/EE (C.2)式中：评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。应通过收集大K2Q/(C.3)式中：影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影K3DP/DE (C.4)式中：使用年期修正是将各比较实例的不同剩余使用年期修正到评估对象的剩余使用年期，消除因（C.5：4K11/1)m]/11/1)n] (.5)4式中：γ——海岸线还原利率；m——评估对象的剩余使用年期；n——比较实例的剩余使用年期。除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象的条件差异进行其他必要的修正。根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果，作为比准价格，常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。收益还原法评估公式以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定：假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（C.6）：16Pa

1 (1)z

....................................................................(C.6)式中：P单位为元；a（；γ——海岸线还原利率，固定且大于零；z——未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年。假设一些年份（nn）的纯收益和利率不固定，一些年份（n）的纯收益和利率固定，评估公式见公式（C.7）：n

a 1 1P(1)(1)(1)[(1)nz] (C.7)i1 1 2 i式中：ai——第i单位为元；γi——第i年的还原利率；n——纯收益或利率有变化的年限（单位为年）。基本步骤以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料；测算年总收益；确定年总费用；计算年纯收益；确定还原利率；选用适当的计算公式；测算收益价格；确定待估海岸线价值。基本要求收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岸线的长期收益趋势。年纯收益是年总纯收益中扣除非海岸线生产要素的贡献后的余额。可采用比较法求取客观纯年总收益是评估对象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情况下，合理利用海岸线年总费用是指利用海岸线进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。还原利率可用收益与价格比率法或安全利率加风险调整值法计算。海岸线使用项目的受益期限应根据用海岸线项目建筑物剩余经济寿命年限与海岸线使用剩余年限等参数确定，以剩余年限中较短的年限为准。17假设开发法评估公式以假设开发法评估海岸线价值的公式见公式（C.8）：PABR1R2

....................................................................(C.8)式中：P（；A；B；R单位为元；R2——开发利润（单位为元）。基本步骤以假设开发法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：调查待估海岸线区域的基本情况（地理位置、岸线长度、利用现状、政策规划等）；估计开发建设周期和投资进度安排；估算开发完成后的海岸线区域总价值；估算开发成本和开发商合理利润；确定待估海岸线区域的价值。基本要求海岸线开发利用项目总价值根据海岸线开发利用方式，结合预期经营状况和市场条件运用收益还原法测算。开发成本是海岸线开发利用活动在建设期所产生的客观费用的综合。包括开发成本、专业费用、税费及其他不可预见费用等。开发成本包括直接工程费、间接工程费、建设承包商利润及建设附带费用。可用比较法推算。专业费用包括设计费与预算师的工程概预算费用等，可用开发成本的一定比例测算。税费按照开发完成后的总价格一定比例测算。不可预见费用一般按照开发成本和专业费的一定比例测算。投资利息是全部成本的利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。利息率的选取参照银行同期贷款利率。开发利润以全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用类似宗海开发项目的平均利润率。成本法基本公式以成本法评估海岸线价值的公式见公式（C.9）：P(EaEdTR2R3)kR3)k (C.9)18式中：P（；E平方米；E单位为元；T；R单位为元；R单位为元；R（；VE——海岸线成本价格（单位为元。基本步骤以成本法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；确定海岸线开发后较开发前的价值增加额；按公式求取待估对象价值；对海岸线价值进行使用年期、影响因素的修正，确定待估海岸线价值。基本要求海岸线取得费是用海岸线方为使用海岸线而支付的各项客观费用。可用海岸线基准价代替。海岸线取得费是用海岸线方为使用海岸线而支付的各项客观费用。可用海岸线基准价代替。海岸线开发费用是开发利用海岸线投入并固化在海岸线的各项客观费用。海岸线增值是指海岸线开发后较开发前的价值增加额。C.5基准价系数修正法评估公式以基准价系数修正法评估海岸线价值的公式见公式（C.10）：P基1KaKb (C10)式中：P（；P单位为元平方米；S；S’（；Ka——海岸线价值影响因素修正系数；Kb——评估基准日、使用年期等修正系数。基本步骤以基准价系数修正法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：确定待估对象所处等别的同类用途海岸线基准价标准；19分析待估对象价值影响因素，编制海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表；依据海岸线基准价修正系数表和海岸线价值影响因素指标说明表，确定待估对象价值修正系数；进行评估基准日、海岸线使用年期、海岸线开发程度等其它修正；估算待估海岸线价值。C.5.3基本要求分析评估对象的价值影响因素，编制价值影响因素条件说明表并计算修正系数。生态服务功能价值评估法评估公式以生态服务功能价值评估法评估海岸线价值的公式见公式（C.11）：jJPPj (C.11)j1式中：P；jj项海岸线提供的生态系统服务；Pj——第j项海岸线生态系统服务价值（单位为元）。食品生产价值评估公式见公式（C.12）：食食C食 (C.12)式中：R单位为元；C食——单位面积养殖及捕捞品种的成本（单位为元。气体调节价值评估公式见公式（C.13）：气二氧化碳1.19C氧气)X (C.13)式中：C（/千克；C（千克；X——单位面积浮游植物及其他植物每年干物质的产量（单位为千克/平方米。减灾防护价值评估公式见公式（C.14）：式中：

P防 (C.14)防S防防B（；20S（；。废物处理价值评估公式见公式（C.15）：imh xiciPi1 (C.15)废 Q式中：h单位为米；xi——第i（/；cii种污染物的处理成本（单位为元/吨）Q——海域水容量（单位为立方米。审美旅游价值评估公式见公式（C.16）：PV旅旅 S

............................................................................(C.16)旅式中：V游S游的海岸带旅游娱乐/景观的价值（单位为元/年。养分调节价值评估公式见公式（C.17）：PP养QCS(C.17)养式中：Q；C（；S养——容纳污水的海域面积（单位为平方