招拍挂土地获取内部管理作业指引

招拍挂土地获取内部管理作业指引招拍挂土地获取内部管理作业指引招拍挂土地获取内部管理作业指引招拍挂土地获取内部管理作业指引编制仅供参考审核批准生效日期地址：电话：传真:邮编:目的为适应公司房地产业务的发展，做到市场化拿地前，使各相关部门紧密合作，高效协同完成各子项工作，首先做到调研数据准确、全面，特别是土地一级市场供应、成交变化，其次了解房地产市场供需变化，竞品项目去化情况等，以及二手房市场真实量价变化，形成具有符合市场行情、收益最大化的强排方案，最后汇总形成销售乐观、现实及悲观情况下的地价测算方案。适用范围适用于公司项目发展过程中通过招拍挂方式获取土地的工作。术语和定义土地招投标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地挂牌出让：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。职责和权限董事会批准《批准房地产开发项目可行性研究报告》，决定公司参与竞买。办公会审核《房地产开发项目可行性研究报告》。董事长批准拟进入及已进入城市投资项目的内部立项，提请集团市场化拿地四人决策小组确定竞价上线；批准土地获取方案，代表集团四人决策小组意见。总经理审核拟进入及已进入城市投资的开发项目内部立项；审核《房地产开发项目可行性研究报告》；审核土地获取方案分管领导审核拟进入及已进入城市投资的开发项目内部立项；审核《房地产开发项目可行性研究报告》；审核土地获取方案；投资发展中心组织意向地块的实地考察；组织地块考察研讨会，明确后续分工，协调各相关职能部门进行专项市场调研；组织调研结果评价研讨会，确定拿地策略、营销定位及价格体系、强排方案，将调研成果材料进行会签确认，行成会议纪要，并上传OA；全面负责市场化拿地方式中土地交易的各项工作；负责拟进入及已进入城市开发项目的内部立项；负责开展地块可行性研究；负责拟定土地地价测算即获取方案；负责协调各相关部门工作进度及对工作成果质量进行把关；汇总强排方案、营销产品定位及价格体系、商业业态及价格、可研、测算等工作成果，上传OA进行最终成果确认。营销客服中心、商业管理中心参与未进入城市的土地地块调查，必要时参与已进入城市的土地地块调查；对地块周边竞品楼盘的体量、主力户型、产品类型、销售去化情况、销售价格走势、畅销产品、滞销产品进行调研、总结；对地块周边二手房价格、成交情况进行调研分析；对地块周边教育、交通、生活配套设施等对产品定位及销售价格的影响进行分析；销售价格要结合房地产周期进行考虑，销售周期要符合市场销售变化，针对不同城市不同项目进行细致化排布；形成竞品调研报告、产品定位报告及销售价格体系建立报告。行政中心（法务）参与土地获取方案的制定，从法务、风险控制等角度提出意见。设计研发中心参与土地获取方案的制定、从设计角度提出专业意见；结合当地市场调研情况，进行多发强排方案设计，通过最终逼选，以业态排布实现效益最大化为核心，确定最终强排方案。城市公司参与土地信息的收集、筛选和汇报；配合各职能部门做好相关调研工作，并配合搜集提供相关基础数据，形成城市版的调研报告；了解拟参拍单位的拿地意向及是否有合作意愿；与当地规划、土地部门进行深度沟通，了解土地竞拍底价等信息；对潜在竞争对手进行排选，重点关注、研究竞争对手的土地储备情况、房屋销售情况、拿地策略、资金情况等,形成专题报告；负责已进入城市土地竞买及地块成交后土地合同签订。财务中心按照地块出让公告要求，缴纳竞买保证金；地块竞买成功，按照《成交确认书》要求，缴纳土地款；竞买未成功，办理竞买保证金退款。工作程序挂牌、拍卖的土地获取程序投资发展中心负责关注土地管理部门指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介；城市公司也应积极关注、收集、筛选、初步考察土地信息，并向投资发展中心汇报。投资发展中心负责研究公示地块，确定重点意向地块，按照拟进入及已进入城市拟投资的开发项目内部立项程序，报分管领导、总经理审核后，报董事长批准。投资发展中心组织总部营销客服中心、设计研发中心、商业管理中心（已进入城市需城市公司参与），对审核批准拟参拍地块，进行现场勘察，核实以下问题：核实七通一平等情况；该地块有无设立抵押等法律形态；；了解并核实宗地及周边市政大配套设施的现状与未来实施计划；发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人或者拆迁管理行政中心）咨询拆迁具体负责单位及拆迁时间表；现场勘察后，由投资发展中心组织地块考察研讨会，明确后续分工，协调各相关职能部门进行专项市场调研；组织调研结果评价研讨会，确定拿地策略、营销定位及价格体系、强排方案，将调研成果材料进行会签确认，行成会议纪要，并上传OA确认成果；投资发展中心将所收集到的资料整理成《立项报告》，并在三日内提交分管领导、总经理审核后，报董事长审批。投资发展中心、营销客服中心、商业管理中心及设计研发中心分别展开针对土地市场、房地产市场、二手房市场等专项调研，形成专项调研报告，汇总专项调研报告，上传OA进行成果确认，确认后营销管理中心出项目定位及价格体系确认报告，商业管理中心出商业定位及价格体系确认报告，设计研发中心出强排方案，成果进行部门会签后，汇总于投资发展中心；，由投资发展中心负责组织编制《项目可行性研究报告》，具体按照《房地产项目可行性研究报告编制作业指引》执行。在《项目可行性研究报告》批准后，投资发展中心应编写《地块获取策略方案》，该方案包括但不限于以下内容：1）决策背景；2）挂牌-投标-拍卖策略；3）挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；4）筹措资金额度。1）组织公司各相关部门对项目资料进行评估，并将《项目可行性研究报告》和《地块获取策略方案》报送分管领导、总经理审核和董事长审核，通过置业办公会及董事会后，报送集团审批，决定是否参加挂牌-投标-拍卖竞买及相关策略。2）确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日两天前准备好履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：有效数字证书（CA）、《竞买申请书》、相关资质证明材料、法定代表人证明书、法定代表人身份证明或者授权委托书、身份证原件及复印件、银行资信证明、其他需要提供的材料。财务中心按照出让公告要求，缴纳竞买保证金。参加摘牌-投标-拍卖的投标工作：摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，投资发展中心应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》；《土地使用权出让合同》草本经分管领导审核、总经理审批后，与招标人-土地管理部门正式签订；并与挂牌人签订《挂牌交易成交确认书》；