爱家小区建设项目可行性研究报告

小区建设项目可行性研究报告目录第一章总则 31.1项目名称 31.2施工地址 31.3土地利用单元的确定 31.4组织 31.5可行性研究报告的编制依据 41.6可行性研究报告的范围 41.7项目建设内容及规模 51.8投资估算与融资 61.9项目效益分析 6第二章项目建设背景及必要性 72.1项目建设背景： 72.2房地产市场分析 82.3项目建设的必要性 13第三章项目SWOT分析与市场定位 163.1项目优缺点分析（SWOT分析法） 163.2项目市场定位 18第四回项目规划、设计与施工、商业计划书 224.1项目建设场地及总图 224.2建设内容及规模 234.3项目开发业务战略 264.4项目开发业务战略 274.5项目建设规模 33第五章项目建设地址及建设条件 355.1项目建设场地 355.2开发项目用地及移民安置现状调查 365.3施工条件 36第六章投资估算和融资 386.1项目投资准备的依据和说明 386.2项目投资估算 396.3资金 40第七章项目实施管理及施工进度 417.1项目实施原则 417.2项目运营管理 417.3人员配备、劳动制度 417.4项目实施管理 417.5工程施工方法 427.6项目实施计划 42第八章招标方案 448.1招标依据 448.2招标投标内容 448.3招标方案安排 458.4招标组织形式 458.5招标方式和招标程序 468.6招标机构的纪律 46第九章环保节能措施 479.1施工期环境影响分析 479.2项目建成后环境影响分析 489.3环境保护措施 489.4项目节能措施 49第十章项目经济评价 5010.1经济评价依据 5010.2财务评价指标的计算 5010.3项目风险及对策分析 5210.4经济评价综合结论 54第十一章社会评估 5511.1社会影响分析 5511.2社会评价结论 56第十二章结论和建议 57第一章总则1.1项目名称“爱家社区”建设项目1.2施工地址“爱家社区”建设项目位于XX市渭河南岸高新技术产业开发区西区。具体位置西邻规划学校用地，东邻公园南路中线，北邻火炬路中线，南邻村委会用地。，项目建设属于城市规划商住建设用地，详见规划定点图。1.3土地利用单位的确定XX市土地征收储备中心采取招标、拍卖、挂牌等方式，公开出让该土地的国有土地使用权，确定项目用地单位。1.4编译单元本可行性研究报告编制单位为陕西建信工程管理有限公司，陕西省建设厅授予B级工程咨询资质证书，证书编号为B060061030055。陕西建信工程管理有限公司前身为“XX建信造价工程师事务有限公司”，经陕西省建设厅批准，在省工商局注册成立。具有工程造价咨询乙级、招标代理乙级、工程造价司法鉴定资质的机构之一。公司拥有国家注册造价工程师、高级工程师、建筑、装饰、水暖、电气、安装、园艺、审计、经济等专业技术人员20余人。陕西建信人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持“以质量求生存，创信誉立市场，促管理求发展”的服务宗旨，树立“公平、准确、高效”，按照国家法律法规，为更多的建设项目提供专业、忠诚的工程造价咨询服务。1.5可行性研究报告的编制依据a、委托编制《爱家小区》建设项目可研报告的项目委托书；b、XX市城乡建设规划局关于市征地储备中心原万国建材市场定址及坐标的批复；宝石剑地字[2009]10号；c、XX市征地储备中心[2008]35号《十八河源万国建材市场土地规划划定申请书》；d。国家发展改革委印发的《建设项目可研试行管理办法》及相关要求；e.从现场检查和研究中收集的数据。1.6可行性研究报告的范围本报告重点介绍了“爱家社区”建设项目的建设背景、必要性和紧迫性、项目建设地点和条件、建设内容和建设计划、环境保护和节能、项目组织、人员配备和培训、项目管理和对实施进度、投资估算和筹资、经济评价等内容进行可行性分析论证，编制可行性研究报告供项目竞标单位决策。1.7项目建设内容及规模“爱家社区”开发建设项目拟建在高新区西区繁华地段，毗邻风景秀丽的人民公园和渭河生态公园，风景秀丽的秦岭南麓，位于XX市渭河南岸经济文化中心。项目占地18.432亩（不含征用道路）。“爱家社区”的建设要高标准定位，开发理念新颖独特，兼顾商住功能，成为市区一道亮丽的风景线。以高层框架剪力结构为主，总建筑面积6.5万平方米（不含地下建筑面积）。社区规划建设3栋18层住宅楼，配套休闲广场、小型生态停车场、配电房等公共基础设施。户型设计更注重房间的功能，强烈建议以热销型为主。项目用地建设性质为商业和住宅建设。XX市土地征用储备中心拟通过招标、拍卖、挂牌等方式取得该地块并转让土地使用权。根据土地的特点和地理位置，初步确定“爱心家园”的规模和规划，使土地得到优化利用，更好地发挥其使用功能。“爱家社区”是一个“造福于民”的安居工程。也是加快公苑南路老城区改造、改善市容的重要举措。生态停车场、文化娱乐设施等各项配套设施和绿化景观布局逐步到位，使投资与效益相协调，提高了资金的使用效率。1.8投资估算与融资预计“爱家小区”开发建设项目总投资13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。本项目资金来源由项目建设单位协调。根据方案初步测算，建设单位应有自有资金4190万元，融资1175万元，其余建设资金可由销售资金补充。1.9项目效益分析经计算，“爱家社区”开发建设项目年投资利润为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资的财务内部收益率为15.42%，高于该项目。设定基准值8%；整个投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析表明项目具有一定的抗风险能力，项目经济性分析是可行的。“爱家社区”项目用地实际情况，提出了有效的开发建设方案。建筑风格融合了现代文明城市的设计理念，具有经济、合理、投资少的特点。综上所述，本项目的实施具有良好的环境、社会和经济效益。第二章项目建设的背景和必要性2.1项目建设背景：“爱家社区”开发建设项目是在省委省政府全面实施“八项民生工程”和市委、市决策的背景下提出的政府“改善城市环境，提高城市品质，造福人民”。该项目拟建在XX市高新技术开发区西区，由项目中标人承担建设任务。近年来，XX市城市建设取得了长足的进步，特别是“创卫”、“创模”以来，城市建设和管理水平上了一个新台阶。但随着渭河南岸高新技术开发区的快速发展，拟建项目现址内危房、老旧房屋较多，区域基础设施薄弱，住宅和建材销售布局无序。房屋，居住环境差，周边商品房。住宅不能满足市场需求，市房管部门和XX市土地征用储备中心组织相关市场人员进行了认真调研，特别是根据土地利用特点，拟定的“爱心蓝图”家庭社区”已初步形成。概念。该项目由取得土地使用权的用户具体实施。规划建设成为环境优良、景观优美、功能齐全、城市景观和商住相结合的万人规模的现代居住社区。为改善居民生活条件，创造新的生活环境，必将起到非常重要的作用，对推动XX市经济发展也将起到积极的推动作用。旧城改造工程的实施，有效提高了单位面积产出效率，拓宽了城市发展空间，提升了城市品位，努力将XX建设成为现代生态园林城市。“爱家小区”开发建设项目是经过详细调研，听取各方意见，认真总结和借鉴周边市县区商住小区建设经验教训，提出的，并根据城市规划的总体要求。布局体现了人性化、简约化、和谐化的新型商住社区。力争将项目打造成“设计精美、文化内涵丰富、性价比优”的商住项目，整合XX市中高收入居民消费型商住社区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀眼的星座。目前，项目用地由XX市土地储备中心收购，通过招拍挂等方式确定用地单位后，组织项目开发建设。2.2房地产市场分析2.2.1XX市概况XX位于陕西省中西部。辖九县三区，总面积1.8万平方公里，总人口367万，其中市区面积555平方公里，人口55万。XX市被评为全国园林绿化先进城市，连续第五次获得全国“双拥模范城市”称号。地处陕、甘、川三省交界处，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝城、宝中铁路在此交汇，是十”陇海铁路线上的第三大“字”。高速公路向西延伸，已形成东接西安、西接兰州、北接银川、南接成都的公路。4条干线和110条支线公路网。2003年国内生产总值261.12亿元，比上年增长12.6

%，高于全国和全省平均水平，是我市“九五”以来最好水平；大额财税收入31.5亿元，其中地方财政收入10.6亿元，比上年实际增长14.1%。结构调整取得显著成效。一二三产业比例达到11：51.4：37.6；非公有制经济占全市经济总量的比重为38%，比2002年提高3个百分点；县域经济呈现良好发展势头。农业产业化步伐加快，畜牧业产值占农业总产值的比重达到39.8%，比2002年提高3.8个百分点；以实现投资主体多元化为目标的国企改革进一步深化，工业经济走上多元化投资道路，预计全市规模以上工业工业增加值将达78.54亿元，同比增长19%，工业经济对全市经济增长的贡献率达到54%；旅游、商贸等第三产业发展迅速，城乡市场更加活跃。全年，全社会商品零售额73.6亿元，同比增长11.5%。全市实现旅游综合收入21亿元，同比增长16.7%。人民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入7049元，农民人均纯收入1846元，同比分别增长8.7%和9.5%。人口自然增长率为3.31‰。已探明铅、锌、铜、金、银、煤等30多种矿产资源。太白、奉贤铅锌矿带和金矿带品位高、储量大，位居亚洲和中国前列，已成为西北地区最大的黄金生产企业。XX，古称陈仓，是中国始祖炎帝的故乡，周秦的发祥地，青铜器的故乡。境内有省级文物保护景区65处。著名古迹有炎帝活动天台山、西周宫、周原遗址、永城遗址、法门寺、钓鱼台、周公祠、五丈原诸葛亮寺等；景区有太白山国家森林公园、天台山景区、陇县关山。草原等区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度高，土地肥沃，物产丰富，商贾富庶，是关中西部重要的工业城市.2.2.22008年国内房地产市场回顾国家统计局最新数据显示，今年1-8月全国房屋销售呈下降趋势。8月份，全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，环比下降0.1%。回顾2008年以来的房价走势，我们可以清楚地看到增长的下行曲线。1-9月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为：11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。国家统计局发布的全国住房景气指数也证实了楼市的下滑。全国住房景气指数从年初的106下降到8月份的101.78。万众瞩目的“金九银十”销售旺季并未挽回房价下跌的“颓势”。虽然房地产市场的走向发生了变化，但我国房地产市场的基本面还是不错的。1-8月，全国房地产开发投资18439亿元，同比增长29.1%。住宅完成投资13385亿元，增长31.7%。全国住房指数也在100点以上。我国房地产市场除少数起步较晚的地区外，一直保持平稳，大部分地区进入调整转型期。据国家发改委介绍，当前房地产市场还存在三个问题：一是新建商品房供需矛盾较大。北京、天津等大城市销售面积有所下降，其他中小城镇需求相对旺盛。二是90平方米以下普通商品房投资仅占商品房投资的17.2%，住房供给结构调整任务依然十分艰巨。第三，虽然房价涨幅普遍回落，但西部新兴城镇商品房销售价格仍在不同程度上涨。2.2.3XX地区房地产市场分析XX城市发展目标明确，将XX市建设成为陕西及陕、甘、宁、川相邻地区的中心城市，实现科教发达、工业发达、交通便利的百万人口现代化。交通便利，商贸繁荣，环境优美。大城市。项目建设区规划以高起点、高标准要求、高标准建设为基础。各方纷纷投入资金改善基础设施，提高管理水平。一时间，“爱家社区”发展项目将成为关注的焦点。随着城市基础设施的完善和高新西区投资环境和人居环境的优化，开发商蜂拥而至，地价和房价大幅上涨。已成为XX区增值速度最快、增值空间最大的区域。当前的XX是高速发展的黄金时期。短短两三年时间，用于城市建设和基础设施改造的资金已超过数十亿元，相当于过去10年的总和。城市区域、城市功能和城市品味发生了根本变化。据市房管局数据，XX市城镇居民人均住房面积2007年26平方米达到，2008年达到，27平方米城镇居民居住环境得到较大改善。一年来，全市房地产业完成投资40亿元，新开工房屋建筑面积130万平方米，竣工面积120万平方米，其中三地世纪等住宅随着城市框架“东移南移”战略的实施，其快速发展吸引了众多知名开发商和投资商入驻，必须凭借敏锐的市场嗅觉和前瞻性的效益眼光，以及中小企业。投资者拥有无可比拟的信息优势，这些开发商的重大举措往往成为中小投资者的方向指标。项目位于XX高新技术开发区西区经济文化中心，区域交通发达，商业繁荣，房屋建设成本低，政府政策扶持。第三产业发达，打造商住一体的房地产，项目风险小，销售难度不高。从价格上看，该项目建设成本低，地缘优势明显。预计高层住宅均价2400元/平方米，商业楼均价8000元/平方米。左右，户型以三居室、两厅或四居室为主，能充分满足居室的功能，满足市场销售热点。120关于XX市渭河南岸商品房的市场需求，由于以往重点建设保障性住房和中小户型廉租房，加之房价相对较高。城市地价上涨，目前小户型住房过剩。居住面积的大小是反映居民和家庭生活质量的重要指标。随着XX新区建设的加快和旧城改造的加快，城镇居民迫切需要开发建设一批功能齐全、设施齐全的新型住宅小区。适度开发的商品房热销。对于辖区内大部分没有购房压力的居民来说，在资金有限的情况下，购买中型公寓将取得优异的成绩。中等家庭的消费群体主要是：1）商人、个体户或外商；2）具有高等教育学历的技术和管理人员；3）城镇中高收入人员。从目前的销售情况来看，该项目建设面积处于第二轮房地产项目开发销售中。目前的销售趋势如下：1）由于城市消费者缺乏强大的购房压力，相当一部分人对购房持观望态度。整体销售处于缓慢升温阶段。2）社区规划成为吸引购买行为的重要因素，深刻体现了城市消费者对健康生活的渴望；3）需求面积多集中在120平方米左右，三房比较受欢迎。2.3项目建设的必要性2.3.1是房地产市场发展的迫切需要近年来，随着我国住房福利制度改革，住房扶贫退出历史舞台，货币住房政策的出台使人们的住房需求成为现实，极大地激发了人们的购房欲望。买房，促进房地产市场。房地产业的发展逐渐成为我国国民经济结构的重要组成部分和经济发展的重要动力。随着社会经济的发展，人们的生活质量不断提高。项目建设区域位于城市边缘。由于历史原因，当地商品房发展相对滞后。现有的玉泉花园等住宅项目规模小、数量少、拥挤、风格陈旧、分布分散。物业管理落后，没有统一的地下污水管网，污水横流，企业和居民怨声载道；目前，项目建设用地是一个简单的建材市场，但随着城市重心东移，继续经营建材市场将无法有效利用土地资源。因此，建设具有高品质居住环境的商住项目已成为当务之急。借鉴周边市县商住小区的成功经验，“爱家小区”的规划改变了以往低层居住需求，更加注重设计水平、周边环境、功能设计、配套设施、园林绿化。、管理服务等“个性化”理念，体现“人、建筑、生态、运动”的完美结合。2.3.2权威数据显示，XX2008年房地产投资增长7.9%，房屋建筑面积增长41%，新商品房销售面积下降24%。但从各类住宅均价来看，高层住宅均在2400元/平方米左右，且还在持续增长，目前房屋销售价格与全省相比仍处于较低水平，且市场整体水平仍呈现稳中有升的态势。同时，竞争区楼盘特点以高层为主，主要户型为三房二厅或四房二厅。建筑风格以清新淡雅为原则，简洁、适用、大方。处理形成独特的建筑风格；住宅平面功能划分清晰，主卧和客厅尽量向南布置，具有良好的方位和视觉景观；小区内设施齐全，总则有地下和地上两种停车位。项目建设地处高新东西区黄金地段，交通便利。区内居民消费能力和消费水平较高。三分之二的目标客户都是在周边地区工作的中高收入者。项目建设响应国家安居工程，规划开发“爱家社区”，满足区内广大居民的住房需求，大力发展房地产经济，促进健康可持续发展。经济，使土地获得最佳利用效率，让项目建设单位获得高额利润回报。2.3.3商品房是构建和谐社会的必要政策“万丈豪宅，天下皆有福容”，这是房地产行业一直遵循的宗旨，也是建设项目建议书的前提。“爱家社区”。让广大家庭“有自己的家”，安居乐业，对构建社会主义和谐社会具有重大现实意义。2.3.4响应城市规划和城市更新战略的政策建设“爱心家园”是响应市委、市政府提出的建设百万人口现代化大城市“东移南北”战略的一项政策，这也是城市规划建设工作的必然需要。看来，项目建设将围绕“城中城”建设，进一步加大改革投入，经济发展将呈现进一步发展势头。以提高开发项目的社会效益和经济效益。同时，本项目的实施是为了进一步加快旧城公园南路改造，改善城市面貌，有效提高单位面积产出效率，拓宽城市发展空间，提升城市品质，努力把XX建设成为现代生态园林城市。 第三章项目SWOT分析与市场定位3.1项目优缺点分析（SWOT分析法）SWOT分析是竞争情报分析中常用的方法之一。所谓SWOT分析，就是通过调查列出与研究对象密切相关的各种内部优势、劣势、机会和威胁，并按照一定的顺序排列，然后用系统分析的思想，对各种内部因素进行分析。对因素进行匹配分析，可以得出一系列相应的结论。3.1.1项目优势分析（1）项目建设区自然人文环境得天独厚，位于XX高新技术开发区西区，南临秦岭，毗邻渭河生态公园、人民公园等自然人文景观，环境优美。该项目的大部分楼层都位于风景优美的地方。（2）项目位于开发区黄金地段，紧邻火炬路，33路、61路、42路等公交出行方便，交通便捷；距市中心汽车站、XX火车站不超过2公里；（3）“爱家社区”项目占地18432亩。项目规模不大，但设计起点高，品牌包装基础好。地势形态规整，规划设计可为业主营造良好的居住环境。(4)有浓厚的人文气息。地块周边分布着XX文理学院、XX师范学校等重点高校，周边无工业污染和杂乱的乡村分布。区域商业繁荣，邻近的宜尊、茂家酒家、盐洋天、大连海鲜城等知名餐饮企业已布局，项目升值潜力凸显。（五）XX市土地征用储备中心对土地进行公开招标、拍卖、挂牌，确定单位用途，可与符合条件的房地产企业共同开发。为优质商住地产奠定基础。（6）项目建设性质为商住两用。借助建设单位和开发商的品牌优势，项目的开发建设肩负着旧城改造的重任，将在建设用地、设施和配套费用等方面获得优惠，因此，该项目的开发建设成本较低，销售目标容易得到当地政府的保证，开发风险较小。3.1.2项目弱点分析（1）工地毗邻的火炬路和公园南路车流量大，存在一定的噪声和空气污染。（2）项目规模较小，但项目征地及前期规划成本较高，可能导致资金回收期较长，易导致间接成本增加。同时，同期“中房·嘉禾”地产周边发展形成同业竞争，难以快速卖出和及时回笼资金。（3）项目工地拆迁补偿需要大量投资，前期资金压力较大，拆迁存在一定难度。（4）项目地处XX高新技术开发区东西部的黄金地段，但目前缺乏大型购物超市、洗浴设施等配套，相对缺乏商圈。3.1.3项目机会分析（1）对周边主要竞争对手有一定把握，如“中方·嘉禾”等市场定位、规划设计、建筑形式、营销策略等因素，其他发展策略可以避开对手。（2）娱乐、购物等配套设施可通过小区商业建设规划设计解决。（3）通过寻求政府支持，改造项目建设周边的市政配套设施，改善社区外部环境。（4）项目区位于渭河南岸规划的商住圈内。自然环境得天独厚，整个区域的基础设施和市政设施不断完善和完善，有利于项目的未来发展前景。该项目的潜在采购客户也相当可观，这也是该项目的发展机遇点。3.1.4项目潜在威胁分析（一）国家出台的抑制房地产市场价格过快增长的政策，加上地方政府对土地供应的控制，让部分消费者产生了XX地区房地产价格会下跌的错觉，所以他们持有货币等待购买。（2）竞争地产同质化更加严重，区域竞争更加激烈。“中房·嘉禾”一期已关闭。由于这些建筑物靠近项目，它们对项目构成威胁。（3）西安、杨凌对房地产市场消费的大力吸引和引导，目标客流快速流动。(4)由于消费者需求水平的提高和追求优美环境的需要，房地产开发商十分重视房地产硬环境的美化和改善。开发商应加大投入，增加社区绿化面积，打造社区环境艺术。3.2项目市场定位对于项目而言，建设单位要想树立自己的品牌和形象，就必须兼顾长期和短期目标。为实施品牌战略，在对项目进行定位时，必须综合考虑区域、交通环境、配套设施、人文文化等多方面因素。考虑。（1）通过对竞品地产的市场调研和分析，结合本项目优劣势分析，可以得出以下定位背景：●“爱家社区”开发建设项目西接规划学校用地、东接公园南路中线、北接火炬路中线、村委会用地南部，自然环境优越，交通便利。文化气息浓厚，是XX市渭河南岸不可多得的中档民居。●随着未来房地产市场竞争的日益激烈，竞争的焦点将演变为项目特色和附加值的竞争。纵观2003年前的XX市，房地产同质化现象突出，特色优质商品房源相对较少。特色带来市场机遇，房地产设计的“个性化”和营销方式的“人性化”将成为未来房地产市场的一个重点。●根据XX市的总体规划思路，项目所在区域是未来“城中城”的中心，加上该地区优越的自然地理环境，项目将具有巨大的附加值。空间。（二）项目发展战略项目建设单位要以“千家万户、天下贫民”为建设目标，结合当地实际，保持适度超前的发展理念，将现代建筑形式与自然环境相结合XX中国最好的。，高收入居民营造环境优美、设施齐全、舒适安全的居住环境，真正为居民提供低价位、高品质的住宅，引进国外先进的居住理念和管理方式，致力于引导新的生活方式生活。一定程度上改善了XX中高收入市民的新生活理念和生活方式，从而提高了居民的生活质量。（三）目标市场定位●XX市是陕西省第二大城市，总人口367万，其中现有城市人口约60万，城市规划总人口超过100万。对于长期居住在项目市中心及周边地区的人们来说，迫切需要大面积的商品房来满足他们的理想使用需求。这就决定了主要的目标对象是城市中高收入家庭或住房面积较小需要更换的消费群体。●年龄确定在30-45岁之间购买对象的比例依次确定：纯住宅和自住。（四）产品定位根据项目周边环境及楼市调查分析，项目定位为XX县渭河南岸首屈一指的“现代人文生态生态城”。决定，主要是因为：1.相对而言，土地是政府通过招拍挂等方式获得的。相对而言，征地成本较高，导致项目开发建设总成本较高；2、目前项目区高端物业销售情况不佳。3、随着开发区基础设施投资的增加，各项城市基础设施和市政配套趋于完善。（五）服务定位“爱家小区”开发项目从物业角度定位：小区采用封闭式管理，车库出入口安装自动监控设备，出入口24小时保安；社区配套设施齐全，除总则日常服务项目外，要建立集医疗、文艺、科普、健身、娱乐、购物为一体的综合性俱乐部，经常开展各类社区活动文化活动，交流信息，连接感情，营造人与自然的良好环境。，人与文化，人与人相互交流，环境和谐。第四章项目规划设计、建设运营方案4.1项目建设场地及总体布置“爱家社区”建设项目是经过深入研究后的土地物尽其用规划。位于XX市渭河南岸高新技术产业开发区西区。，北邻火炬路中心线，南邻村委会用地。本项目建设属于城市规划商住建设用地。详情请参考规划定点图。工地呈规则形状，工地两侧街道环绕。火炬路和公园南路有两个主要出入口，与市区发达的交通网络相连。在场地内，将建造通往各种建筑物的通道和道路。系统能满足使用要求及相关防火规范。场地中心将建有单人文化极简中心广场、物业管理办公室、社区活动休闲广场、圆形商业裙楼和高层住宅以及楼宇间的小型生态停车场。建在街道两边的区域。建筑规划布局工整，与景观融为一体。“爱家社区”开发项目的设计考虑到周边环境，突出“绿地中的公共建筑”和“公共建筑中的绿地”的设计宗旨，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜力，突出21世纪住宅社区的整体特色。体现了绿地与建筑的完美结合，使小区内部美观、舒适、宜人，为业主的生活创造了良好的环境。详情请参阅所附总平面图。4.2建设内容及规模根据中华人民共和国建设部《优秀住宅小区标准》和国家《住宅小区设计规范》、《规定》，遵循《XX总体规划》的指导思想区域”，借鉴西安、上海等地商品住宅建设的总体思路。结合“爱家社区”的实际开发建设，提出了本项目的建设内容。（一）设计指导思想本项目的建设体现了以人为本的指导思想，旨在营造绿色生态和人文人文生活环境，强化社区居住功能，合理布置住宅配套通讯设施，提高生活品质，创造为居民提供高绿化率、高智能化、高品质。是一个布局合理、功能齐全、交通便利、生活便利的现代生态住宅小区。（二）规划设计要点项目分阶段开发建设，南北走向，但整体感强，应符合自然条件。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目应充分考虑未来家用汽车的普及，在建筑之间设置小型生态停车场。在住宅部分，客厅和主卧室必须面向社区的景观区域。平面交通按照人车分流、快速到达的原则组织小区内人车流，在设计中考虑了残疾人通道。垂直运输主要采用室外升降设施，解决项目中地形高差较大的行人不便。小区绿化以周边主体景观为主，规划设计以简约、现代、休闲的风格为主。住宅的基本朝向与火炬路平行。同时，适当引入曲线建筑群组合，主曲线的线性造型顺应各自的主导风向，形成风速，保证社区良好的通风。根据住宅群布局，采用点与板相结合的方式，使整个社区整洁活泼，散落而不失韵律。住宅区与整体环境的融合令人赏心悦目。（三）建筑设计要点A、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则。考虑到住户的思想，每一个细节都充分体现对人的关心和尊重，做到动静分离、清污分离。尤其是儿童房，更应考虑周到细致。正如人们所说：“以人为本，就是以人为本”。各单元室内布局应按内外隔断、动静隔断、生理隔断、功能隔断等要求进行设计，充分满足生活、就餐、厨卫、睡眠、节约等八大流行功能、工作、学习和阳台。本案户型从统一性来看，开间大，进深浅，宽敞明亮，格调高贵，动静隔断，功能合理，弧形景观阳台，通透明亮。住宅单元丰富多样，满足项目目标消费群体的需求。B、住宅部分的面积应以三房二厅、四房二厅为主，建筑面积约120平方米，设计要尽量人性化。C、为解决小区小车停车位问题，在小区内设置生态停车场，满足小区停车需求。（4）建筑风格和立面建议A、住宅建筑可以借鉴北欧理性主义前卫风格，立面采用简洁大方的造型，体现出轻盈、细腻、起伏和韵律感。B、建筑立面强调垂直线条，体现其高度和直线度。建筑色彩以淡黄色和白色为主，体现出沉静典雅的建筑风格。同时，简洁、清新、淡雅的色彩，一来可以保证施工速度，提早完工有效果，二来便于维修更换，三来节省投资，降低房价，是对人民有利。（5）社区环境与景观设计要点A、本着“人居与自然和谐共生”的景观设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，力求营造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次建筑空间效果。XX高新区绿化、人民公园、渭河生态园等是本项目的第一景观资源，社区建筑周边园林为第二景观资源。合理利用建筑之间的高度，使尽可能多的单元面向城镇。景观。B、建筑小品：这个社区的建筑小品重点不多，但效果不错。它的点缀功能往往具有画龙点睛的作用。像假山、雕塑、休憩乘凉的圆桌、吧椅（没有自然色，但有颜色）、避雨棚、钓鱼池等，不拘一格，可以作为大型住宅区的必备品。在设计上，首先给每个庭院一个独特而美丽的主题——“琴园”、“棋园”、“诗园”、“花卉园”。花与石不同，形成了棋、棋、诗、画，自得其乐的悠闲生活氛围。（六）社区服务和物业管理重点社区服务配备车位、社区值班室、物业管理室。前期物业管理工作将由开发商负责，聘请具有较高社会声誉、服务周到、具有招标资质的专业物业公司进行管理。（七）装修标准本建设项目所有房屋交房标准均为清水房标准，但也可根据客户需求提供各种简装房屋。总之，在进行街区整体规划设计时，不仅要考虑街区的周边环境，还要考虑社区环境的艺术设计。要求设计者采用全新的规划设计理念进行设计，结合沿海大城市的经济性和实用性。住宅运营体验，集居住、购物、娱乐、文化、休闲于一体的集团住宅。其建筑风格融合了现代文明城市的特点，凝聚了文明社区的精髓，将建筑艺术与东方园林、娱乐方式相结合。共同营造了高尚的居住社区文化氛围。4.3项目开发业务战略根据项目建设的实际情况，项目应采取“统筹规划、自主开发、争创精品”的灵活发展管理策略。（一）总体规划这是房地产开发高标准、高起点的显着特点。该地块占地18.432亩，必须结合周边环境进行地块整体规划。（二）自主开发这是根据开发商的资金优势和地块本身的特点做出的选择。①房地产是资本密集型产业，项目用地单位可以凭借其他公司不具备的雄厚资金实力，与其他有资质的大型房地产开发商合作共同开发。②项目用地属于商业和住宅建设，可通过政府招投标挂牌等方式取得或置换，建设开发成本较高。③项目地块得天独厚的区位优势和市场前景（如上所述）。④通过自主开发，公司可以快速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在XX地区房地产行业的影响力，为未来项目发展打下良好的基础。(3)力创精品这是由项目所在地区的品牌项目较少的前提决定的。同时，借助“爱家社区”品牌，可以快速提升XX地产行业开发商的知名度。(4)环境第一，住房第二建议在项目一期预售前，先做好环境及配套设施等形象工程。这不仅是对公司实力的展示，也可以借助这些形象项目增强买家对项目的信心。4.4项目开发业务战略4.4.1营销推广主要卖点为突出“爱家社区”的亮点，挖掘项目优势，从而获得更好的市场反馈，达到提升项目市场竞争力的目的。在营销推广中引入以下卖点：（一）未来区域中心升值潜力大“爱家社区”选址位于未来XX高新技术开发区东西区接壤的中央黄金地段，南临渭河、秦岭，环境优美，地理位置优越。该区域无工业污染，是未来区域中心，市场潜力巨大，升值潜力巨大。(2)一流的生活环境一流的生活环境倡导“千家万户，包容天下穷人”和“居者有其屋”的核心生活理念，充分融合人、自然、社会、城市的关系，以“围半围合”的建筑空间让中国传统的四合院生活在繁华的城市中得到体现；社区采用绿地、组团绿地、屋前屋后绿地三级体系，绿化率达42.62%；采用智能物业管理系统，包括安防系统、信息管理系统等，将光纤光缆接入小区，实现“三合一”宽带多媒体上网；小区拥有“休闲”、购物”双主题商业步行街，超市、医疗、银行、邮政等便利措施一应俱全。（三）交通便利，配套设施齐全项目位于火炬路与工园南路交汇处。市内有33路、61路、42路等多条公交线路。出租车很多，交通也很方便。项目周边有五三旗医院十八河分院，就医比较方便。（4）人文气息浓厚，成长氛围好区内高校林立，XX市文理学院、XX市师范学校、陕西第二商学院、向家庄中小学校、企业学校等，文化氛围浓厚.此外，社区还开设了幼儿园，为孩子们的成长打下坚实的基础，让家长们解除后顾之忧。（五）现代物业全面到位在项目开发前期，通过公开招投标遴选通过ISO9000体系认证、“五星级服务理念”、“六心服务准则”的物业管理公司，使其在业内获得良好的口碑。社会。公司以“以人为本，服务社会”为经营宗旨，为社区居民提供全方位、多层次、专业化的优质服务。（6）安全舒适的人车分离在现代社会，私家车肯定会成为一种普遍的交通工具。楼宇之间的生态停车场可以保证车位充足，小区内无车辆通行，做到人车分离。公共空间安全、安静、开放。立人美丽，家庭娱乐，幸福弥漫整个社区。（7）泛会概念增添无限生活情趣社区生活会所设计先进，风格现代，功能齐全。配备游泳池、台球室、多功能会议室等，可充分满足社区多层次的休闲需求，诠释现代新城市中心的生活价值和内涵。4.4.2营销推广阶段根据“爱家社区”的营销节点和项目的实际进展情况，本项目的营销推广工作分为五个阶段：(1)预热期现阶段主要进行项目建设单位和项目的形象宣传和展示。同时，全面开展市场调查和信息反馈工作，了解开发区西区居民对项目和中心的看法和评价。针对岗位，开始接受客户注册，积累客户资源，开展项目认购活动。(2)开放时间现阶段，随着项目的手续和文件的完成，在内部认购期间客户积累的基础上，将积累的信息发布，利用开盘时间发布开盘信息。活动，营造轰动效应，实现房地产销售的良好开局。房地产正式亮相上市后，应逐步加大宣传推广力度。软硬广告相结合，将扩大项目推广主题的广度，深入挖掘报道。报纸、电视、活动形成立体宣传攻势，在XX楼市产生持续广泛的宣传效果。(3)旺销期现阶段，我们将在开业销售业绩的基础上，继续加强客户积累工作，积累更多潜在客户，进一步细分目标客户。这一阶段将是营销推广的高峰期，一切工作都要围绕营销工作，通过新闻、广告、媒体、活动、公关等方式大力推广和推广房地产。(4)合并期这一阶段的目的是巩固和扩大前几个阶段的工作。在开盘期和旺销期销售业绩的基础上，充分利用采购客户口碑传播的巨大宣传效应，进一步挖掘潜在市场，积累更多客户资源，拓展市场份额和客户份额。(5)清扫期现阶段，在整体销售情况已确定的前提下，主要考虑应对后期市场。因此，这个阶段的重点是用少量的推广成本进行清算。应采取更灵活的促销策略，尽快消化后期市场。.4.4.3营销计划随着建设百万人口现代生态园林城市战略的实施，该区基础设施将逐步完善，成为绿山环绕、环境优美的新型工业化城区，成为“城中城”。相信在这个外部环境形成之后，才有可能进入一个更好的销售高潮。“爱家社区”尚未开业，其产品优势，在大量深入调研的基础上，已深入人心，积累了大量潜在客户。“爱家社区”牢牢把握产品在产品包装上的自然景观、水景设施、教育设施等重大优势，契合中高收入家庭目标消费群体特点，倡导“生态、”和“人性”。不乏“经济”和“合理”的特点，树立了产品新颖、高贵、友好、健康的良好形象。一、案例名称：《爱家社区》以“爱家社区”命名本案，既体现了强烈的地方特色，又体现了“以人为本”、“节约应用”的建设理念。了解地名和优惠政策，可以提高开发商的品牌知名度，降低项目营销成本。2、宣传主题：自然景观、水景设计设计师巧妙地利用自然地形，营造出阶梯式、动感的观景效果。柔和的绿色秦岭渭河景观水面与家融为一体，视野开阔，丰富您的生活。3、主要广告语： （一）2010年（开业前）西部高新区最值得期待的生态人文住宅 （2）XX首席“现代人文生态城”（开业后，暂定）用强有力的主要广告口号吸引观众的注意力。主要广告标语的设计表现要醒目，在产品包装（报纸广告、传单、户外广告、营业部包装等）中频繁出现，给受众重复性强的刺激。 4、卖点细化： （一）金牌美有福，欣赏文艺的人是香。绝版地段，注入水墨与刺绣，尽享XX商圈的活力。金色福地，缔造高贵典雅的生活品质，辐射无限升值潜力。(2)卓越的性价比，为生活的各种选择提供周到的空间高估起步价，引领XX人文生态区的高估风暴。精心打造，精心雕琢，成就半装房卓越品质：独特的拉丝和精加工工艺，优质高硬度铝合金窗，成品窗台整体组装，预隐藏的室内电路，插座连接器的合理预留。.. 省钱、省时、省心，优质呵护生活，让家更美好。 (3)完美设计，成就每个人的风格 （四）完善配套，实现爱家梦想学校被相邻的学校包围；超市、菜市场、医院、银行、商场一应俱全。如果你爱你的家人和你的孩子，你应该让他们住在这里。（5）“五心”级物业管理，感受用心呵护家不可忽视的一部分价值就在建筑之外，一种真正让你无忧、舒心、安心、贴心、快乐的“五心”生活；24小时保安，不间断巡逻，更想个性化服务。让尊重和安全在每一点享受中自然流露。4.5项目建设规模“爱家社区”的建设将体现高起点、现代化、生态化的特点。项目占地18324亩（不含征用道路），总建筑面积65000m2。规划小区设计规模为3栋18层住宅（其中3层以下临街2栋为商业建筑），共有房屋530套，居民1590人，公共面积3200平方米社区内的设施。主要建设内容为保障性住宅、社区中心和公共配套设施。(1)、主要技术指标1.总则图表指标规划总用地：12288.06m2总建筑面积：65000m2住宅楼总数：3住宅总户数：530户常住人口：1590人总容积率：5.29绿地率：42.62%2、主楼面积住宅面积：52800m2商业空间：9000m2公共建筑面积：3200m2(2)、户型设计本项目的销售群体主要是来自中高收入家庭的城镇居民。房屋设计以三居室或四居室为主，两居室两厅作少量点缀。（三）公共服务设施配置1、小区内有生态停车场、小区道路和路灯系统。2、小区内有篮球场、健身场等活动场所和俱乐部。3、小区内有园林观赏、公共绿地、亭台楼阁等小园林场景。4、其余设施按规划设计要求布置。第五章项目建设地址和建设条件5.1项目建设现场5.1.1项目地点“爱家社区”建设项目位于XX市渭河南岸高新技术产业开发区西区。具体位置西邻规划学校用地，东邻公园南路中线，北邻火炬路中线，南邻村委会用地。,本项目建设属于城市规划、商住建设用地。附近没有工业或其他污染，空气清新。是目前高新区最宜居的风水宝地。5.1.2项目周边环境建设项目所在区域在规划中属于高新东区和西区接壤的黄泾片区。是一片人气旺盛的福地，在周边数个大型楼盘的带动下，必将形成成熟的商住区。作为商品开发精品楼盘，2009年下半年由建设单位组织建设，2010年上半年正式开售。预售时间将在建设期间开始（具体时间以市房屋管理局批准的预售许可证）。以审批时间为准），时间比较合适。5.1.3项目性质及主要特点本项目用地规划为商住建设用地，土地性质为国有土地。XX市土地征收储备中心采取招拍挂、挂牌、置换等方式确定用地单位，由用地单位组织社区建设。项目用地不大，城市道路基础设施完备。项目周边学校、市场等多处，南临秦岭，与XX城核心居住区的整体规划融为一体。5.2开发项目用地现状调查与安置5.2.1土地调查本项目用地由一块土地组成。项目总面积18.432亩（不含城市道路用地），用地为国有土地。规划性质为商业和住宅用地。XX市土地征用储备中心通过招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该土地的国有土地使用权，确定项目用地单位。5.2.2拆迁调查由于项目目前的地势，附设一幢三层楼房，现为万国建材市场用地，涉及拆迁面积约20000平方米。5.2.3市政基础设施调查“爱家社区”开发项目位于开发区西区。水电建设没有问题。市政道路等基础设施已投入使用，雨污排放、燃气、电力、电信等设施就近接入。5.2.4陆路交通状况调查“爱家社区”发展项目周边的市政路网早已完善。多条公交线路经过该项目。它也是计划中的商业、文化和政治中心。·怡和”，购物、娱乐、办公都很方便。5.3施工条件A.交通工地位于火炬路南侧，交通条件完备，道路畅通，市区多处公交、出租车直达。B、供电、供水、供气条件XX市高新技术开发区西区已完成项目建设工地周边供水、供电、供气等公共配套设施建设，可满足小区居住需求。C、施工现场工程地质、水文地质条件拟建场地为渭河二级阶地，土壤表面为人工填土，底部为河流冲洪作用形成的第四纪全新世粘土、砂砾土。未发现大型短裂谷带，场地附近浅水埋深约8.4-8.8米，地震烈度8级。（详见勘察报告）D.气象条件和气候经查阅相关资料，该地区气象资料如下：年平均气温：12.0℃绝对最高温度：38.60绝对最低温度：-17.00C年平均风速：2.53M/s一年中最大的风向是：东南风年最大风速：16.00M/s年平均无霜期：214天最大冻土深度：28.00CM年平均相对湿度：70%年平均降雨量：628.8MM第六章投资估算和筹资6.1项目投资准备的依据及说明6.1.1类似于项目估算。6.1.2各项费用：按陕西省建设厅、省造价站有关文件及以下规定计算确定。①2004年《陕西省建设工程数量清单定价规则》；②2004年《陕西省建筑装饰工程消费配额》；③2004年《陕西省安装工程消费配额》；④工程材料的预算价格应选择与2006年价目表相匹配。6.1.3工程监理费按照国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理及相关服务收费管理规定》的通知，国家发展改革委计算[2007]670号文；6.1.4工程招标代理服务费按照国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计算，价格按[2002]1980号文计算；6.1.5工程咨询服务费按照《国家计委关于建设项目前期工作咨询费暂行规定的通知》计算；6.1.6施工图审查费按照陕西省物价局关于重新建立建设工程施工图设计文件审查收费标准的函陕价费函[2003]23号计算；6.1.7环评费按照国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询费有关问题的通知，计价价[2002]125号；6.1.8按照总则惯例，基本准备金率计入5%，差价准备金为零[国家计委冀投(1999)1340号文和陕西省计委陕集设计(1999)第1340号文件。743文件]；6.1.9本建设项目不计入固定资产投资方向调整税。6.2项目投资估算6.2.1建设投资建设投资包括征地费、建设安装费、社区配套费、道路绿化费、项目研究、咨询、规划、设计费、各种税费、项目管理费等项目。6.2.2建设期利息建设期间的利息是动态计算的。考虑到项目分阶段滚动开发，后续项目的融资可以通过预售房款和租金实现。本项目资金全部由项目用地单位自筹，按规定计入建设期贷款利息和流动资金贷款利息。6.2.3项目总投资项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。预计“爱家社区”开发项目总投资13968.55万元，其中建设费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，工期利息708.00万元。详见投资估算表。6.3资金“爱家社区”开发项目计划总投资1.39亿元。该建设项目的资金是项目成功的一个重要问题。如果签订了施工合同，就要全力以赴筹集资金，以免造成资金拮据，周转困难导致项目开工不足，项目进度无从改善，影响声誉和经济效益。因此，考虑以下几个方面：①项目用地单位自筹使用自有资金4190.57万元，用于满足开工前的资金周转（主要用于提前拆迁补偿），同时可将现金和流动资产投资于及时，或近期应收回的各项应收款项，融资1174.98万元。②项目建设资金短缺也可以通过房屋预售来解决。根据市场调研预测，项目产品在运营期内的年均销售额为2112万元。第七章项目实施管理和工期安排7.1项目实施原则“爱家社区”发展项目建设本着“经济适用”的原则，坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的方针。7.2项目运营管理项目建成投入使用后，项目费用由投资方统一管理，每年核对投资方正常经营费用及员工津贴、补贴、福利费用等。，首先用于偿还投资资金和银行利息。7.3人员配备和劳动制度项目建成投入使用后，本着科学、合理、精干、高效的原则，公开招聘、选拔优秀人才。本项目工作人员严格执行国家颁布的《劳动法》，实行8小时工作制。7.4项目实施管理本项目建设过程中，严格执行国家基本建设程序，建设项目法人责任制、工程质量领导责任制、招投标制、合同管理制、工程监理制、落实竣工验收制度，确保建设项目顺利实施。工程质量。7.5工程施工方法组织一支责任心强的项目管理队伍，实行分工负责制，做好项目建设、组织、设计、规划、招投标、施工管理、现场协调等工作；安排施工进度，减少不必要的损失。7.6项目实施计划根据“爱家社区”开发项目总体规划，结合自身实际情况，本着滚动开发、定向开发的原则，“爱家社区”项目开发初步规划正在推进根据以下进展。2009年6月前应完成所有征地手续。2009年12月，土地公用土地出让完成，用地单位确定。2010年1月，社区“三通一平”工程竣工，为工程顺利开工奠定了坚实基础。同时，完成社区的规划、设计和探索。2010年2月，建设项目单体设计完成。2010年2月，项目开工所需资金2813.94万元（征地拆迁费用）准备工作全部完成。2010年4月以后，将分批完成该项目的建设招投标和工程合同签订。2010年4月下旬，两栋临街商品住宅一期工程开工建设。2011年7月，一期工程建设完成并投入使用。根据项目进度的实际情况，在建设后期将适时启动区内变电站、天然气、供热配套工程及部分道路的建设。中心广场土建社区绿化美化工程小区道路水泥硬化公用事业安装工程2011年3月，二期工程开工建设，2012年8月完成全部收尾工作，交由物业管理公司运营管理。上述进展方案仅为初步设想，在完成项目开发的所有相关审批手续后，具体实施方案尚未根据批准的规划设计方案和建筑施工方案确定。项目开发计划3年内完成，以具体建设计划为准。第八章招标方案8.1招标依据一1999年21999年3、1997年第八届全国人民代表大会第十二次常务会议通过了《中华人民共和国建设法》。4、建设部《关于进一步加强工程招投标管理的规定》，1998年。5、建设部《国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局令第30号》中国”，2003年；6、陕西省建设厅《陕西省建设工程建设招标管理办法》陕西省人民政府令第48号；7、陕西省建设厅《陕西省建设工程施工招标投标评审标准程序》陕建[2001]291号；8.2招标投标内容“爱家社区”开发项目在实施过程中的招标内容包括以下几个方面：一、建设工程招投标2、施工监理招投标3、设备、材料的招标（招标或采购）8.3招标方案安排一、建设项目招标：2009年9月（一期）2、施工监理招标：2009年9月（一期）3、设备材料招标：2010年6月8.4招标组织形式在项目实施的各个招投标阶段，建设单位要严格组织专门机构（投标人），把握大局，依法办事，严格控制和调整招投标工作，确保招标投标工作顺利进行。招标工作公开、公平、公正、透明、有序。原则上应委托专门的招标代理机构进行具体操作。在资格预审阶段，由专门机构组织“资格预审委员会”开展资格预审工作。参会人员由执法监督部门、专业技术人员、经济专家等组成，资格预审委员会不少于7人。在评标阶段，由专门机构组织的“评标委员会”负责评标工作。评标委员会由招标人代表和相关技术经济方面的专家组成。会员人数应在7人以上，随机抽取的技术、经济等专家不得少于会员总数的2/3。上述专家在相关领域工作满8年，具有高级职称或同等专业水平，实行动态管理。其中，评审专家应利用计算机数据库从当地专家库中随机抽取，不得以任何形式预先指定，遴选的专家评委与招标人或投标人不存在直接利害关系。8.5招标方式及招标程序本项目招标方式采用国内公开招标或邀请招标的形式；招标程序详见《爱家社区开发项目公开招标程序框架图》。“爱家社区”开发项目公开招标程序框架资格预审投标文件编制与递交资格预审投标文件编制与递交招标申请资格预审文件招标文件编制公开在媒体上刊登招标公告资格预审发售招标文件现场勘探开标前答疑会议定标评标谈判签约8.6招标组织纪律1、参与投标的工作人员应当公平、诚实，自觉接受监督。2、参加投标的工作人员不得接受投标单位任何形式的礼金或宴请，不得擅自许愿。三、参加投标的工作人员应当严格遵守招标投标法和建筑市场管理规定，违法违纪的，按照《党的纪律和纪律暂行规定》执行。陕西省委、省政府对工程建设违法行为的政治处罚》。第九章环境保护与节能措施“爱家社区”开发项目位于XX高新技术开发区。具体位置见项目建设现场第五章。周边没有大型工矿企业。9.1施工期环境影响分析9.1.1施工期噪声污染源

施工期噪声主要来自交通噪声，包括施工现场各类机械设备、物资运输和施工人员活动产生的噪声。本项目运输车辆的布置尽量避开居民楼。9.1.2施工扬尘施工期扬尘主要来自土方开挖扬尘和现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子等）的现场运输和堆放扬尘；建筑垃圾扬尘的清理和堆放；9.1.3施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员生活污水和施工自身产生的废水。施工废水主要包括土方阶段的排水井排水、结构阶段的混凝土养护排水、各种车辆的冲洗水等。9.1.4施工期固体废物施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工渣土和损坏或丢弃的各种建筑装饰材料。9.2项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本没有工业废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。9.2.1大气污染源分析2等汽车尾气排放的气体会对大气造成一定的污染。9.2.2水污染源分析拟建项目水污染的主要来源是生活污水。按人均每天用水150L测算，生活人口1590人，日用水量238.5立方米。污水的种类包括洗澡排水、冲厕排水和厨房污水。9.2.3废物，废物废渣主要来自餐厅、超市、住宅楼等场所的生活垃圾。9.3环境措施9.3.1噪音控制为控制外界噪音对居民生活的影响，火炬路和公园南路附近的建筑采用双层密封玻璃窗和吸音装饰材料。9.3.2污水和废物处理本项目产生的污水主要包括餐饮废水、生活废水和洗浴废水。生活污水和餐饮废水经隔油沉淀处理后排入城市污水管网。废渣、垃圾分类堆放，及时清理运输。9.4项目节能措施“爱家社区”开发项目贯彻落实国家和地方有关节能的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区住宅建筑节能设计标准》。在保证舒适健康的室内热环境的基础上，采取有效的节能措施，提高建筑的热工性能，降低建筑的年能耗；积极使用环境污染小的可再生能源，提高采暖空调系统的能耗；最大限度地减少建筑物的能源需求和对空气污染的损害，以实现可持续发展目标。本建设项目实施过程中可采取以下节能措施：A、本建设项目在实施过程中，严格按照国家有关部门关于节能的政策法规执行，尽可能选用节能材料。B、照明材料，根据设计条件，以节能灯为主；采暖系统的节能措施是房间散热器用铝合金散热器。C、景观用水应设置循环系统，并结合再生水系统进行优化设计，保证水质，提高用水效率。雨水或生活污水应作为绿化水回用，节约用水，利用自然渗透补充地下水。第十章项目经济评价10.1经济评价依据“爱家小区”开发项目以国家发改委、工信部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）为依据2005年建筑业法规，以及相关行业法规和国家法规。和现行地方财税制度，结合项目实际情况。鉴于本项目的收益和成本计算比较简单，只进行财务评估和不确定性分析。10.2财务评价指标的计算经测算，“爱家社区”建设项目各项财务评价指标如下：年平均收入3312万元，年平均总成本2942.67万元，年平均利润369.33万元（6年利润总额2216.01万元）。A.投资回报率根据《方法与参数》的规定，投资利润率是指项目达到设计产能时正常年份的年利润总额占项目总投资的比率。其计算公式如下：年平均利润总额——————————年平均利润总额——————————×100%投资总额本项目投资利润率=369.33÷13968.55×100%=2.64%B.财务内部收益率(FIRR)根据《方法与参数》，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内每年净现金流量累计现值为零时的折现率。其计算公式如下：nn∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1（其中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）本项目所有投资的财务内部收益率（FIRR）计算结果为15.42%。计算过程见附表经济评价。C.财务净现值(FNPV)根据《方法与参数》，财务净现值（FNPV）是指项目计算期间每年的净现金流量按行业基准利率折现至建设期初现值。退货或设定的折扣率。和。nnFNPV=∑（CI-CO）t（1+Ic）-tt=1（公式中Ic为基准折现率，本项目为8%）本