某市东方养老院连锁经营新建项目建议书

新建某市东方养老院连锁经营项目建议书第一章总则一、项目名称项目名称：某市东方养老院连锁经营新项目二、主办单位概况主办单位：湖北xxx投资管理有限公司3、拟建工地本项目拟建地点为某市某市某某区某某某某某镇某某某某镇某某某某某某某某某镇某某某某办公楼。一期建设位于xxx办公室。四、建设内容及规模项目建设内容为在某市xxx区xxx办公、xxx镇、xxx办公建设三个养老院，形成养老院连锁经营。一期工程建设规模为用地100亩，建筑面积20200平方米480五、建设工期一期工程建设工期2年。6.计算投资一期概算总投资3000万元。7.效益分析静态投资回收期：4.39年（不含2年建设期）动态投资回收期：5.30年（不含2年建设期）财务内部收益率：26.59%累计财务净现值：1723万元年平均利润总额：603.54万元投资回报率：20.12%八、项目建议书的编制依据编制本项目建议书的主要依据是：1、《中国老龄化发展“十一五”规划》；2、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快推进社会福利事业社会化的意见》（国办发[2000]19号）；3、《湖北省人民政府关于加快推进社会福利社会化的决定》（2000年8月4、《湖北省社会福利事业单位管理实施细则》（试行）（鄂民政发[2001]433号2001年5、《城市社会养老机构管理实施办法》；6.财政部、国家税务总局《关于老年服务机构税收问题的通知》；7.中华人民共和国国家标准《城市老龄化设施规划设计规范》；8、城市总体规划（1996-2020年）；9、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；10、《湖北省建设工程消费配额及统一基准价格表》；11、《湖北省装饰工程消费配额及统一基本价目表》（鄂建价[2003]12号）；12、《湖北省建筑装饰安装工程消费定额及统一基价表（单价计价表）》（鄂建[2003]43号），《湖北省建筑安装工程造价定额》（鄂建[2003]44号）);12、某市建设工程造价管理站《城市造价管理站关于公布2004年第二季度某地区建筑安装工程造价指标的通知》（武建纪字[2005]12号）；13.《城市房屋重置价格标准》。第二章项目建设的必要性一、产业政策分析“十一五”时期是我国全面应对人口老龄化的关键时期。中国将积极引导民间资本和外资投向老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投资机制。《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出“十一五”期间老龄事业发展的总体目标：继续加大财政对社会保障的投入，提高老年人社会保障基金通过多种渠道，逐步建立广覆盖、可持续发展。与经济社会发展相适应、与其他保障体系相衔接的老年人社会保障体系。基本建立比较完善的老龄化法律法规和政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体系；积极推进便民基础设施建设，建立健全家庭养老与社会养老相结合的机制。老年服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。进一步营造敬老、助老、助老、代际和谐的良好氛围，实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所动、老人有学问，老人快乐”。目标是创造更有利的社会条件；“十一五”期间，中国采取了一些具体要求，新增80万张床位，用于城市地区孤寡老人集中供养，缓解孤老安置床位不足的问题。在大中城市建立一批爱心养老院，开展生活自理、半自理老人关爱护理工程试点示范工作。《规划》提出，将老龄产业纳入国民经济发展总体规划，纳入国家支持产业目录。制定税收、信贷、投资等政策引导老龄产业发展，采取税收优惠、减费、信贷支持等措施，大力扶持处于起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和引导老龄产业发展。规范个人私人资本和外资等非公有资本。参与老龄产业发展，鼓励和吸引社会力量投资设立不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的综合、多样、实惠的老年产品。《方案》要求，逐步加大对老年事业的投入。各级财政要根据老年事业发展需要，逐步加大对老年服务设施建设、老年文化教育、老年科学研究、老年活动等方面的投入。彩票公益金的一定比例要用于老年人。充分发挥各级老年基金会等组织的作用，积极引导民间资本和外资投向老年事业，逐步形成多元化的老年事业投资机制。“十一五”期间，某企业出台14项优惠政策，加快社会福利社会化进程。凡在一定城市区域内的社会福利机构、儿童福利机构、特护医院、按摩医院、老年公寓、疗养院、疗养院、荣耀学院等各类社会福利机构享受相关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构凭市民政部门颁发的《社会福利机构设立批准证书》，可享受相关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，将社会福利机构建设用地划拨土地或适当降低有偿土地使用费的收费标准。对新建社会公益性建设项目，酌情减免市政基础设施配套建设，免征城镇污水处理费。新增装机容量，按照国家计委新标准，补贴费减半。社会福利机构的水、电、气消费，按照居民生活用水、用电、用气的价格收费。在税收方面，社会福利机构提供社会福利服务取得的收入，免征营业税，按照现行国家税法享受相关税收优惠政策。“十一五”规划和地方养老机构优惠政策为养老机构的设立提供了有利的产业政策环境。二、国内外老年人现状分析根据世界卫生组织发布的最新报告，在世界各国中，60岁以上人口占总人口的比例最高的是意大利，达到23%，其次是希腊，为22.8%，日本为22%。德国为21.8%，瑞典为21.7%。不过，该组织预测，虽然按老年人口占全国总人口比例计算的几个“老年人口国家”都是发达国家，但目前全球有一半以上的老年人生活在发展中国家。据联合国最新统计，2002年全球60岁以上人口达6.29亿，占世界总人口的10%。到2050年，老年人口将猛增至19.64亿人，占世界总人口的21%，年均增加9000万人。其中，世界经济发达地区的老年人口总数将从目前的2.36亿增加到3.95亿，占该地区总人口的比重将从目前的20%增加到33%，经济欠发达地区人口将从目前的3.93亿增加。到15.69亿人，占总人口的比重将从目前的8%提高到19%。当时，人口老龄化问题最严重的三个国家是西班牙、意大利和日本。表2.1世界60岁以上人口占总人口百分比的增长（%）年1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7（来源：中国老龄化研究中心）中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上老人有1.2亿。年轻人的出生率在下降，但长寿老人的数量在增加。人口快速老龄化是中国从本世纪到下一个世纪必须面对的经济社会问题。中国人口老龄化的发展趋势大致经历了三个阶段：第一阶段：1982-2000年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：2000-2020年是人口老龄化的快速发展阶段；第三阶段：2020-2050年是人口老龄化的高峰期。据权威部门预测，到2010年，我国60岁及以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78%。其中，80岁以上老年人将达到2132万人，占老年人口总数的12.25%。根据国家老龄办提供的调查数据，60岁以上老年人平均有1/4左右的时间处于身体机能受损的状态，需要不同程度的照顾和护理。中国约有3250万老年人。需要不同形式的长期护理。5%的老年人希望住在疗养院。目前，我国养老机构床位占比仅为老年人口的0.84%，养老服务设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。但是，老年人口比例的不断提高，将给经济发展、产业融合、文化心态、社会发展带来一系列影响。已成为21世纪中国必须认真对待和认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化对社会经济的主要影响：人口老龄化的增长会改变人口的抚养比，抚养人数的增加必然会增加劳动人口的负担；肯定会影响劳动生产率的提高；人口老龄化将大大增加老年人的社会保障成本，给政府带来沉重的负担；人口老龄化需要调整现有产业结构，满足老年人口对物质和社会保障的需求。精神和文化生活的特殊需要；人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构的变化，使家庭养老功能不断弱化。社会人口老龄化必然会对社会经济发展产生诸多重要影响。但是，我们不仅要看到人口老龄化带来的负面影响，还要看到人口老龄化是现代文明的具体体现。老年人的特殊需求也是社会和经济发展的动力。庞大的老年群体，可以形成相当大的消费市场。老龄产业的兴起和发展将为市场注入新的活力，成为新的经济增长点。人口老龄化对经济社会发展的影响是多方面的，机遇与挑战并存。关键是要采取积极的态度和正确的措施来应对。在建设现代化的同时，我们必须创造一种不分年龄的代际和谐。，一个人人共享的社会。在老龄化行业，养老福利机构成为众多民营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老”的观念在中国家庭，尤其是城市家庭中已经发生了翻天覆地的变化。越来越多的父母不期望自己的孩子将来对老人负责。未来几十年，大量老年人肯定会选择养老院作为他们的生活场所，这势必会给国家带来巨大的压力。今年9月，民政部长多吉才让宣布，用5年时间基本建成以国营社会福利机构为模式，以其他各种所有制社会福利机构为骨干，以社区福利服务为主体。支持，并以居家社会福利机构为骨干。基于依赖的社会福利服务网络。在这一政策的引导下，民间力量有望在这一领域大展身手。中国人口老龄化的迅速、大规模到来，特别是老年人口的快速增长，是前所未有的。引起了中国政府的高度重视和全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构是解决人口老龄化对社会经济的主要影响的主要手段。中国现在已经进入老龄化社会，新一代独生子女已经长大。下一步，中国家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院养老将是必然的社会趋势。三、湖北省及某市老年人及其产业发展现状湖北省最新的人口统计数据显示，在人口城镇化率显着提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平的下降和人民健康水平的提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进一步加快。一方面，老年人口规模迅速扩大。预计65岁及以上老年人口总数将从2005年的451.7万人增加到2010年的508.02万人，增长12.5%。另一方面，老年人口比例迅速增加，老龄化速度明显加快。2010年65岁及以上老年人口占总人口的比重将提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61个百分点。2020年将提高到12.56%，届时八分之一的人口将65岁及以上。到本世纪中叶，老年人口比例将达到33%，每3.03人就有1人，进入严重老龄化阶段。2006年3月和2006年4月，民政局、市老龄委、市社会福利院联合在我市市区开展了“城市老年人生活状况调查”。从本次调查结果来看，某城区绝大多数老人与子女同住，达到73.23%，但也有不少老人独居。1841名有子女老人中，507人未与子女同住，占26.77%。在独居老人家庭中，有独居子女的老人家庭占比相当大，达到71.20%。这些老人独居的原因有很多，首先是房子。很多家庭，因为房子面积太小，不得不分开，因为他们的孩子结婚生子后不能再住在一个地方。老人独居的另一个重要原因是父母住的地方离女性单位很远（包括其他地方）。值得注意的是，16.47%的老人因情感不和谐、生活习惯差异等主观原因与子女分居，13.70%的老人因老人再婚与子女分居。这说明一定程度上还存在“代沟”现象。在接受调查的老年人中，近9%的老年人“不想依赖孩子”，希望独立生活。持这种观点的人多是住房条件较好、经济收入较好或子女问题严重的老年人。年轻人对同一问题的态度存在很大差异。调查发现，74%以上的年轻夫妇希望在父母身体和住房条件内容的情况下，与父母分开居住，但地点不宜太远，以方便活动为宜。这些年轻人认为，分居不仅不会“分开”，还能增进两代人的感情，提高家庭生活质量。在507个与孩子分居的老人家庭中，70%以上的人每周至少与孩子聚会一次。这说明年轻人不是在逃避赡养老人的责任，而是在尽最大努力赡养老人的同时，也想避免一些不必要的摩擦。事实证明，在这样的家庭里，上下代的关系更加融洽。绝大多数城市老年人都有退休金。在接受调查的1894名老人中，只有4.48%的老人由子女抚养。家庭是城市老年人的主要场所，居家养老是城市老年人的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步建立，城镇居家养老也呈现出一些新的特点：（1）养老内容发生了根本变化，居家养老功能已经越来越弱了。由于城市社会社会养老保障体系的不断完善，老年人的物质生活基本得到保障。以柴米油盐为形式的传统物质支持内容已被精神需求和生活关怀所取代。但是，由于人们平均寿命的延长、子女数量的减少、核心家庭的增多、职业流动和地域流动的加速等，儿童的社会生活和家庭负担越来越重。较重，家庭养老功能趋于外移和弱化。(2)当代老年人的养老观念正在发生变化，处于过渡期。传统的道德观认为，老年人的理想是几代同堂、享有权威、照顾孙子的生活方式。但实际上，由于工业化和现代化的影响，家庭规模不断缩小，生活节奏不断加快。有的老人“对上一代孝顺的责任还是比较重的，但对下一代的孝顺不一定一样。要求”。在生活服务方面，47%的老人希望在不打扰孩子创业生活的情况下照顾好自己。（三）城市家庭养老实际困难较多。从以上分析可以看出，在当前的城市家庭中，老人对家庭生活寄予厚望，但实际上，孩子“无力”承担起对老人的责任。一方面，他们有更高的要求和更长的时间。另一方面，时间相对减少，精力相对有限，也存在缺乏专业经验和知识匮乏的问题。据统计，我市60岁以上老年人口已达97.7万人，占全市总人口的12.19%。然而，全市仅有173家社会福利机构，床位8600多张，平均每100名老年人只有一张床位。第三章市场分析与预测一、国内老年住房市场现状分析一、“养老市场”潜力巨大中国的养老机构传统上是民政机构社会福利的一部分。近年来逐渐社会化，但仍以非营利性社会福利为主。目前，社会福利社会化改革的重点是原有社会福利机构自筹资金方面。由于民政系统的资金限制，缺乏强有力的投资和发展环境，现阶段养老设施的发展仍然有限且缓慢。未来5-10年，养老设施供需矛盾将随着老年人口的快速发展而加剧。据有关部门调查，与目前1.3亿多60岁以上老人相比，我国床位不足100万张的养老机构只有4.2万多家，仅占1%（132百万）。)解决老年人的住房问题。据测算，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费约为4000亿元。参照发达国家的数据，居住在老年公寓的人数占总人口的4%-5%，全国这个数字是560万。为700万老年人建造养老房，总投资160亿元至200亿元。2000年，国家有关部门通过调查分析预测，到2010年代末，中国退休人员的终生储蓄总额将相当于全国GDP的1/3；年消费约3000亿元，随着老年人消费观念的逐步转变，消费金额将进一步增加。可见，“养老市场”是一个潜力巨大的市场，而养老产业，尤其是养老住宅产业，是一个需要大力发展的产业。2、养老服务逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是孤寡寡女的孤寡老人的安全之地），中国的老人注重“三代同堂”，他们的孩子和孙子，都离不开老死。但随着近年来居民生活水平的提高和生活观念的转变；核心家庭趋于流行，传统家庭逐渐减少。一方面，下一代与老一代分离的现象不断增多，另一方面，家庭结构的演变呈现出“分离但不远”的特征。年轻，所以老人不能忍受“空巢”。孤独和寂寞的煎熬，从过去拒绝去养老院的人，开始向往养老院，护理和生活的观念正在发生根本性的变化。3、家庭因素推动老年住房的出现和发展自1970年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”已成为社会的主要家庭结构。很多独生子女结婚后，每对中青年夫妇面临的，是在繁忙的工作和生存发展竞争的残酷压力下，还要照顾四个老人和一个孩子。他们严重缺乏时间和精力，老年人多愁善感和现实。网络上的“代沟”引发了一系列层出不穷的家庭烦恼和社会问题。4、国家鼓励开发商开发养老地产面对我国进入老龄化社会，老年人的生活越来越受到社会的关注。近日，中华人民共和国民政部和地方各级民政部门从社会各方面，特别是在养老生活方面，推动对老年人的综合关怀和帮助，鼓励开发商发展老年住宅。5、北京、上海的老年住房很受欢迎北京和上海一直走在中国房地产市场的前列，最早的高级公寓出现在这里。1990年代初，当上海商品房积压高达数千万平方米时，中高档老年公寓供应一直处于紧缺状态，预订排队的情况从不时。1990年代中期，北京一些房地产开发商在吸收上海老年公寓的成功开发经验后，结合本地区老年人的生活习惯，从竞争激烈、风险高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了成功。良好的经济效益和社会效益。二、城市养老市场现状一、老年公寓建设供不应求在发达国家，住在老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%。目前，我国只有0.8%的人口能够住进养老机构，一些老龄化特别严重的地区的养老设施能容纳的人口不足全区总人口的1%。2、老人公寓布局不合理目前，老年公寓和养老机构的建设尚未纳入各个城市的总体规划，缺乏针对我国老年人特点和需求的科学合理的建设规划。所以，有一些老人公寓，虽然环境和物质条件都不错，但是位置远离社会，远离亲友。交通不便；有的住在高层高楼，密度高，活动空间少，给老年人的生活和社交活动带来不便。3、老年公寓和养老机构大多老化，设施不齐全总则来说，设备齐全、环境优美、服务好的老年公寓并不多。但是，福利院、疗养院等一些单位和个人出资的养老机构的环境、条件和服务都比较差，不能达到养老、养老的目的。4、政府和社会对老年人住房建设重视和支持不够目前国内支持老年人购房购房的政策较少，普遍存在资金投入不足、老年公寓、养老机构管理不善等问题。5、老年人住房明显短缺据统计，一个城市60岁以上老年人口已达97.7万人，占全市总人口的12.19%。然而，全市仅有173家社会福利机构，床位8600多张，平均每100名老年人只有一张床位。6、户型设计不合理，功能相对单一现有的疗养院大小不一，主要有单人间、双人间和多人间。房屋布局不合理，功能不全。它们不能满足老年住宅的特殊功能要求，不能从规划设计上充分体现人性化的关怀。7、小区规模小，配套设施不足目前，某城市的养老院以中小型为主，多为传统养老院和福利院，很少有200张以上的床位。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗保健服务不齐全，服务水平低，缺乏人性化满足不了心理老年人，尤其是新一代老年人的生理需求。八、环境质量有待提高一个城市现有的养老院中，大部分位于老城区，噪音大、空气污染大，而且养老院多为改造住宅和企事业单位住宅。突出，缺乏绿色植被，更谈不上修身休闲的绿色景观环境。整体环境质量有待提高。9、服务人员缺乏专业培训疗养院的服务人员多为下岗职工。他们没有接受过专业的职业培训，缺乏心理学和护理方面的专业知识。对老人的服务只满足于简单的喝茶、送餐、洗衣，无法了解老人的心理。从生理需求出发，提供全方位人性化的专业服务。一个城市现有的疗养院和疗养院是计划经济的产物，大多是行政救助和自助行为。从实际情况来看，养老院的功能只是为老人提供一个生活和与同龄人交流的场所。功能比较单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，居住环境差，更谈不上档次。，品质，品味。总之，某城市养老院数量不足，理念落后，硬件设施陈旧简陋，软件设施匮乏，功能设施不全，环境质量差。三、老年住房市场发展趋势一、物业式养老度假公寓将成为未来养老市场的发展趋势纵观某城市养老市场的发展现状，养老院无论是硬件设施还是软件方面匹配中既有数量问题，也有质量问题。有很多老人既想远离城市的喧嚣和寂寞，又害怕在养老院无法满足安宁舒适的生活要求。养老院在老年人中很受欢迎。侨亚假日怡园也是此类住宅的典型案例。他们的成功开发和销售预示着以房产为主的养老度假公寓将成为未来养老市场的主流。2、老年住房将逐步从主城区向郊区转移老年人进入养老院的目的是享受养老、健康和长寿，因此对环境质量有更高的要求。但由于历史原因，现有的疗养院和福利院大多位于市中心，噪音和空气污染相当严重。随着老年人对养老质量要求的提高，老年人居住地从主城区向郊区转移将成为必然趋势，只有郊区得天独厚的地理环境才能满足老年人的特殊要求。老年人的居住环境。3、养老住宅发展以中档产品为主，中低端、中高端产品为辅养老公寓的档次没有明确的定义，但可以肯定的是，一个城市现有的170多家养老院中，绝大多数应该被定义为低档产品，而大多数人认为是中档产品老年人需求严重不足。高端产品市场稀缺，有效需求量较大。低端产品仍有市场，但需要升级。总之，中端老年住宅产品的发展将成为未来市场发展的主流，同时高端产品和低端产品也将占据一席之地。4、“山水式老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对生活的要求也越来越高。他们年轻的时候，由于竞争环境和谋生的冲动，他们常年在城市里奔波。他们渴望回归自然，却无法独立。退休后，他们感到如释重负、心旷神怡、无后顾之忧。“桃花源”式田园生活，长寿。因此，“景观式养老公寓”的出现将备受他们青睐。第四章工程建设条件评价一、自然条件某市的xxx办事处位于某市的西北郊。是最早建市的国有农场之一（1958年），面积78平方公里，人口1.2万。截至目前，已有农、林、牧、渔业、工、商、建、交通等企业40多家。某市XXX农场自然条件优越。地势北高南低。北部是连绵起伏的丘陵和连绵起伏的山脉，南部是肥沃的湖泊平原。雨量充沛，无霜期长。年平均降雨量1203.1毫米，年平均日照2079小时，年平均无霜期240某市某某某某某农场，有杰出人物。早在新石器时代，xxx就是人们几代人聚集在这里生活和生活的地方。有着悠久的历史文化，积累了丰富的文化底蕴。这里曾是旧汉口著名地王刘新生（刘翔）、1911年革命先驱孙武、著名哲学家张世英等现代名人的出生地。市级保护文物13处，著名的有xxx古井、景德寺、重点码头遗址等。这里的景色别具一格——山峦交错，树木茂盛，山水秀美，人鸟共醉！随着改革开放的不断深入，养殖场围绕建设经济强场、将资源优势转化为经济优势、努力创新环境、树立打“生态牌”、走生态文明新思路。“生态之路”，发挥社会各界力量，扩大对外开放，动员全场，参与战斗，招商引资。近年来，广东乐百氏集团、某宝丽家具工程有限公司（新加坡独资）等知名企业陆续入驻xxx，并引进资金2亿多元（含协议资金））。2、社会环境条件xxx农场基础设施完善，服务功能齐全。交通——农场已建成以张（张工地）白（xxx）路为主轴，覆盖整个农场的路网。正在建设中的环城公路和京珠高速（京珠）贯穿整个农场，形成城环线、京珠高速、107国道为一体的大交通格局。到天河国际机场市政府17公里。同时，金泉大道直连xxx。2001年，xxx农场投资2000万元建设二级公路。农场距汉口火车站8公里、港口25公里、多洛口港12公里、楚天一路-金山大道4公里供电——农场电力来自华中电网，拥有110kVA双回供电系统，10KVA高压变电站容量，自建火力发电厂两座。供水——农场拥有自己的自来水厂，可保证10万人的生活用水。地下水为地质矿产部认定的优质天然饮用水。农场设计了5000个程控交换电信系统，一座全新的中心小学和一所完整的中学，以及市场、医院、邮政、商场、文化、娱乐等服务设施。三、项目建设情况分析项目选区气候适宜，交通便利，经济发达，人民物质文化生活水平高，休闲娱乐市场广受欢迎。其通讯、供水、供电等配套设施能满足项目建设的需要。第五章项目建设规模和建设计划一、建设规模1、征地项目拟征地100亩。2.房屋和建筑物本项目拟建设3栋公寓及综合楼，建筑面积20200平方米包括：480张养老床位、占用建筑面积13130平方米、行政办公室、职工宿舍及配套服务用房4870(1)A栋公寓层数房型房间的数量单位面积活动室总面积床位数1个故事1房1厅1卫1厨4035501450402层1卧室，1客厅，1浴室，1厨房，1阳台4035501450403层2房1厅1卫1厨房1阳台207050145040全部的4350120(2)B楼公寓房型房间的数量单位面积活动室总面积床位数1个故事1房1厅1卫1厨4035501450402层1卧室，1客厅，1浴室，1厨房，1阳台4035501450403层2房1厅1卫1厨房1阳台207050145040全部的4350120(3)C栋公寓房型房间的数量单位面积活动室总面积床位数1个故事1房1厅1卫1厨4035501450402层1卧室，1客厅，1浴室，1厨房，1阳台4035501450403层2房1厅1卫1厨房1阳台207050145040全部的4350120(4)D栋公寓房型房间的数量单位面积活动室总面积床位数1个故事1房1厅1卫1厨4035501450402层1卧室，1客厅，1浴室，1厨房，1阳台4035501450403层2房1厅1卫1厨房1阳台207050145040全部的4350120（5）E栋综合楼房型房间的数量单位面积活动室总面积床位数1个故事保健室、棋牌室、阅览室、厨房、餐厅7002层行政7003层员工宿舍7004楼招待所2035700全部的28003、辅助设施设备（1）门球场：按常规比赛场地建造，二十公尺长宽规格十五公尺，地面为沙地。（2）渔场：建一个2亩左右的鱼塘。（3）风雨廊道：建筑物之间由风雨廊道相连。(4)围墙：筑2.4米（5）院内道路和地板：院内道路和地板均为混凝土。(6)礼宾：钢制电动门，20平方米（7）绿化：园区绿化率达50%以上。（8）药用植物观赏园：园区内将建设药用植物观赏园20亩，可作为中药材原料。（九）户外康体设施：公园配备简单的运动健身设施。（10）装修：房间按三星级标准装修，其他普通装修。(11)家电：房间配备电视、空调、电话、呼叫系统等。（12）活动室配备钢琴练习室、书画室、视听室等。2、建设方案1.住宅设计设计老年人住宅，首先要从老年人的生活和生活行为特点入手，即了解老年人的身体机能、心理特征、生活结构以及具体的家庭和社会老年人有哪些身体机能、心理特征、生活结构等。老年人的生活方式有，并确定相应的设计方针。总则来说，应根据以下观点来选择和确定想法。(1)必须是功能性的。要充分考虑老人行走和使用轮椅的空间，消除地面所有的高度差异都内容老年人在房子内自由移动。家具、用具、设备应布置在方便老人操作的位置，操作方法简单，动作即可。留给护理人员或家人的护理空间，尤其是卫生间和卫生间的空间，一定要扩大一些尺寸，以保证老人活动的大小和协助老人所需的空间。(2)必须有安全感。家里总会有一些不安全的因素需要注意。特别是要求地面材料防滑，必须排除高差和门槛；在厕所、浴室或协助老人用力的地方，应安装扶手，门最好是推拉式的。使用鲜艳的色彩和灯光提醒老年人注意。在紧急和危险的情况下，当老年人的辨别能力和行动能力下降时，安装警铃可以轻松或自动发出警报，让老年人得到帮助。(3)身体健康。要保持老人起居室、卫生间、浴室和厨房易于清洁的便利条件。老年人在室内的时间较长，要特别注意阳光、通风、采光和通风，让生活和生活空间有阳光直射，方便老年人进行户外活动。为方便老年人使用卫生设备和卫生间，冬季洗澡时应考虑加热设备。(4)确保隐私。害怕孤独是老年人的普遍现象。除了不断创造机会加强社会交往外，还应适当关注老年人的生活隐私。老人与儿子、丈夫同住时，既要营造一种不被疏远的感觉，同时又要充分注意老人的生活隐私。通常出现的二代住房模式是保留老年人独立居住的部分，同时加强年轻一代对老年人的联系和关爱。这类住宅不仅保留了部分家庭共享的部分，也保留了老年人独立使用的部分。即使老了，也应该给自己预留一个空间，适当预留一个更方便家人照顾的地方。另一种共居形式是邻居式，通过一个共同的门分为两个相对独立的集合。这种住宅隐私更有保障。(5)便于改造。从自力更生、自力更生的时期，到老人的照料和照料期，大约需要10到20年的时间。老年人的生理机能将从健壮转向衰老。房屋的设计要考虑到老人的需要，设置隐蔽设计，方便增加设备、设施等装修工程。及时为老年人提供帮助，延缓老年人住宅的申请期限。2.项目选址随着老年人离开工作岗位，与外界的接触越来越少，区位优势不再是他们的首要考虑因素，而生活环境和生活质量则跃居榜首。从内城到郊区，从喧嚣到静谧，从地段到环境，决定老年住宅项目的选址应以自然环境优美、空气质量好、居住环境安静为宜作为第一个措施。项目选址可从以下几个方面考虑：（一）环境质量好，环境满足老年人的心理需求，对老年人有较强的吸引力；（2）交通便利，老人外出或与孩子、朋友交流十分方便；（3）场地周边活动安全，不以主要交通线路为界，保证购物、游览公园等总则户外活动不必穿越城市主要街道；（4）场地不得与学校、儿童游乐场或青少年和成人活动的娱乐场所直接相邻；（5）生活丰富，让老年人和各年龄段的居民有各种互动的机会，避免被社会孤立、被社会抛弃的消极心理；（六）场地应有足够的面积，满足开展户外活动的需要。三、规划设计在规划设计上，还应从养老住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、居住环境的需求。以下是规划时需要考虑的一些事项：（一）居住区与活动区分开，保证居住空间不受干扰；（2）建筑布局应保证朝向、采光、通风和景观，为老年人提供优质的生活空间；（3）居住区路网设置合理，人车分离，主干道噪声较小；（4）设置坡道连接室内外空间，方便轮椅使用；（五）处理好其他共址或相邻设施与住宅的关系，提供公共交流空间，建设风雨走廊，连接所有住宅及附属设施，方便老年人开展体育活动，方便其生活；（六）有基本的生活设施，保证社区内老年人的生活需要；（七）设立具有一定规模和实力、靠近生活区、道路系统畅通的医疗保健中心，以应对突发事件，为老年人的身体健康提供有力保障。4.单体设计单体设计以别墅和低层建筑为主，主要考虑老年人不便的生理特点，建筑高度不宜超过3层，方便老年人上下。另一方面，在单户设计中，应为老人提供足够的室外空间，让住户足不出户就能享受阳光和新鲜空气；其次，要有利于交流的公共空间，以和谐邻里关系。形成的必要条件。5.色彩规划老年住宅社区的色彩规划遵循两个原则：（一）稳重和谐，但切忌过于沉闷；（2）不同人群应使用不同的颜色，以方便老年人的识别。6.户型设计由于公寓的设计直接关系到老人的生活质量，所以老人公寓的设计也有特殊要求：（一）保证良好的采光和通风，为老年人提供健康的生活环境；(2)与孩子同住的单元应尽可能分开。客厅的设计既要满足家人会见客人、看电视、聊天等娱乐活动的需要，又要兼作餐厅，避免家人因工作不同而互相干扰、学习、休息、娱乐和习惯，同时促进生活中的相互照顾；（三）独立的老人住宅至少设置两个房间，为老人照顾者提供生活空间；（4）老年人由于身体机能衰退，会更频繁地使用卫生间，卧室应单独设置卫生间；（5）室内楼梯宜采用三段式楼梯，减少坡度，为老人上下提供更多缓冲空间；（6）所有房间应在同一平面上，避开室内楼梯，确保老人安全。7.室内设计与总则住宅产品最大的不同在于，老年人的特殊设计集中在室内设计上，室内设计作为特殊的设计载体自然成为老年住宅设计的重中之重。因此，墙面和地面的装饰、厨卫产品的选择、色彩设计、电器照明设计，甚至门窗的选择等细节，都应该体现对居住者的细腻关怀。由于大部分住宅的设施不能满足老年人的特殊需求，因此需要各种便利老年人的活动和健康的设施，如取消房间之间的楼梯、降低楼梯、增加适合老年人的厨房、卫生间和卫生间、走廊设有扶手等。墙面和地面装饰随着生理和心理的变化，老年人行动迟缓，不能随心所欲地做出反应，容易发生意外。为了防止意外事故的发生，墙地坪饰面材料的选择和结构处理尤为重要。总则应选用能防止老人滑倒、磕碰、扭伤、刮伤的材料，不宜选用易滑、易燃、易碎、化纤、散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅的墙壁应使用即使身体摩擦也难以划伤的墙体材料。墙体外角应修圆或削1.8m角，护角应与高度以下的墙灰平齐。如果墙上有任何突出的部分，应避免使用粗糙的装修材料。带缓冲的泡沫壁纸可以减少老年人碰撞时的冲击力。卫生间的墙壁应尽量避开。老人的手脚容易着凉，老人手脚的保暖很重要。因此，客厅的地板应采用硬木或弹性塑料材料，寒冷地区不宜使用陶瓷材料。地面应平整

平整，不要造成不平整，以防止绊倒。地板材料应防滑，

即使在有水的情况下，也不应出现滑倒，应使用跌落

使用时可减少冲击力，同时应易于清洁和防污。不要

应使用长毛鞋垫，并应保护鞋垫免受其他材料的影响。

坚持一个水平。楼梯是老人很容易发生意外的地方。对于一些身体残疾的老人来说，上下楼梯非常困难。

因此，老人的客厅应尽量设在一楼。当老年人必须

使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并

沿边缘提供防滑条。如果防滑条太厚，会有束缚的风险。

风险，应该和台阶面几乎在同一平面上，防滑太厚

条带应嵌入台阶表面。同时，由于老年人视力不佳

为防止踩空事故，楼梯的台阶应标有清晰的界限，不得使用黑色和深色的材料。在目前的住宅设计中，跳楼和分体楼非常流行，但并不适合老年人，尤其是需要使用轮椅的老年人。房子里的台阶，尤其是客厅和卧室之间的台阶，会给老人带来很多不便，因为客厅和卧室是需要经常通过的地方，上下台阶很多时候会给老人带来不必要的麻烦。身体损失。如果卧室和浴室之间有台阶，那就更危险了。老年人夜间醒来比较频繁，在黑暗的环境中很容易忽视台阶的存在而没有完全清醒。因此，老年人住宅的地面高度差应全部取消，包括卫生间、阳台内外的地面高度差。普通房屋设计中设置的高度差，以防止卫生间的地下水溢出，对老年人来说也是一种危险。总则来说，浴缸更适合老年人使用。此时地下水量并不大。找到坡度。阳台是每天晾晒衣服和床上用品的地方，也是享受户外生活的地方。所以要考虑老人搬家的方便，取消阳台内外的高差。关于雨水从阳台渗入房间的问题，如果关闭阳台就没有问题；如果阳台不封闭，高度差需要倾斜。在设计推拉门和折叠门时，还应采用地下埋地门轨或吊门轨，以保证地面的平整度。（2）厨卫产品的选择厨房的操作通常需要站立半小时到一个小时，这会让很多老人感到疲倦，所以老人做川菜的厨房

手术台高度为0.75-0.80m，台面宽度不小于

0.50m，台下间隙的前后深度不应0.2m小于

成人可以坐着操作。厨房壁柜离地面的高度是

1.40-1.50m，深度从办公桌后退，0.25m方便老人

使用权;轮椅使用者的厨柜应1.20m与地面保持适当的高度。橱柜和台面应由易于清洁的材料制成。由于老年人普遍记忆力减退，经常忘记炉子上烧过的水或米，从而导致煤气泄漏或火灾。因此，老年人使用电磁炉是最安全的，但燃气是目前使用最多的。炊具。如果厨房没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择具有自动燃气和烟雾报警功能的抽油烟机和可以防止燃气泄漏的炉灶。老年人如厕时间长，活动范围大。因此，老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，安装尺寸要适当放宽，位置要符合老年人的生理特点；老年人跌倒时的安全和风险较小的设备。老年人最好使用白色洁具，手感干净，便于随时发现老年人的某些病变。应使用易于使用的马桶，冲水手柄应位于易于操作的位置。为了防止冬天坐圈冷对人体的刺激，可以使用带加热功能的马桶。可根据需要设置适合坐姿的洗脸盆，桌面下方应有放膝盖的地方。浴缸应采用防滑材质，浴缸边缘应离地350度，-450mm适合隔着浴缸方便进出，坐在浴缸边缘。浴缸的边缘应该是一个坐姿和转身的形状，400mm在浴缸的一端有一个宽的坐浴盆。卫生洁具两侧应安装适合老年人使用的扶手。如果老年人握力下降，应选择易于操作的水龙头，可以使用杠杆式水龙头或易于调节水温的自动水龙头。热水水龙头应有明显的颜色标识，以免老人操作不当造成烫伤。

(3)安全扶手的安装由于身体机能下降，老年人往往需要扶手的帮助才能独立完成起立、行走、转身等动作。设置果汁时，应根据老年人的身体尺度和行为特点，在上下移动、单腿站立等姿势可能不稳定的地方设置扶手。行走时方便使用的扶手经常通过的地方应水平安装，或预留可安装扶手的位置，并在墙上相应位置采取加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点选择，安装必须牢固可靠，以保证使用安全。扶手的高度应方便老人在走廊、楼梯、卫生间、客厅、餐厅、卧室等地移动，其高度-900mm应为800。空扶手，在门1扶手连续使用的地方应保证扶手的连续性，中间不得中断扶手。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手两端之间的距离应400mm如下所示。为降低碰撞风险，扶手末端应向下弯曲或朝向墙壁弯曲。扶手与墙壁之间的距离为4-6cm，因此建议不要用手触摸。扶手可根据具体情况先安装或后安装。后装就是提前做好扶手的安装准备，在图纸上标出墙体的加固位置或在墙上做一个标记，以便在需要的时候随时可以安装。（四）门窗的选择所有室内门，包括厨房、卫浴、阳台门净宽（通道宽度）均不得小于0.80m保证轮椅通过的通道。卧室门可以是带观察窗的门，让家人及时发现老人可能发生的意外。厕所是老年人最容易出事故的地方。应配备平开门或向外开启的推拉门，并安装双向开门插销，以便老人在卫生间发生意外时能轻松开门。老年人更喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，而寒冷、嘈杂、昏暗的生活环境会极大地影响老年人的身心健康。因此，窗户的选择应注意保温、隔音和气密，窗扇应镶嵌无色透明玻璃，以保证视线的通透性和室内光线的亮度。开启扇的设计不宜过大过重，开启方式应便于操作。在条件内容的情况下，可以使用可以静音、过滤、调节湿度、温度和热交换的智能呼吸机。考虑到使用的安全和方便，门窗把手应为杠杆式，并根据老年人的生理特点安装在合适的位置。平开门应使用杠杆式把手，避免使用不易使用的球形把手。杠杆手柄应向内弯曲，不得有突出部分，以免挂衣服。推拉门和折叠门应采用便于横向受力的杆形把手，尺寸应为30mm××70mm（宽×高×深）。15mm手柄中心与地面的距离应为800-1000mm。老人视力下降，看小地方很困难，很多老人拿不动东西。因此，应使用易于插入钥匙的门锁，厕所和浴室门的锁应能从外面打开。门扇装有玻璃时，应使用安全玻璃，否则玻璃应分成小块，以免玻璃破碎伤人。当门和出入口的门使用平开门时，应安装门挡，以防止突然的开关碰撞。(5)电气设计老年人的思维能力下降，复杂的操作对他们来说很困难。同时，电气操作的安全性也是电气设计的首要内容。应选择操作安全、操作简单、具有防止误操作功能的产品，并考虑维护简单、易更换耗材。开关和插座应清晰、醒目、易于操作。安装位置和高度应考虑操作方便。开关的高度应离地1000度-1200mm。如果轮椅被认为是刚性的，最好将其设置在900-1050mm度左右。电源开关应为宽板防漏钥匙开关，方便手指不灵活的老人使用其他部位操作。客厅和卧室的插座高度应离地600度-800mm；厨房和卫生间的插座高度应离地800度-1000mm；不需要频繁插拔的插座高度应在离地400度以上-500mm。无论厨房和浴室是否有自然通风，都应安装机械通风，以确保在任何气候下都有良好的通风。卫生间应设置照明和排风扇联动装置，以减少操作步骤。厨房抽油烟机的开关应设置在方便老人使用的位置。厨房和浴室的供暖温度不应低于其他房间。如果觉得卫生间不够暖和，可以使用电加热设备，但要注意安全。客厅、卧室、餐厅应有空调安装位置和专用插座。在考虑空调的位置时，注意不要将风直接吹向人体，尤其是睡觉的时候。(6)照明设计由于视力丧失，老年人看不清楚，在光线不好的地方容易发生危险。因此，照明灯具应根据照明用途和场所进行适当配置。同时需要注意的是，每个房间和走廊的亮度要大致相同，以免产生刺眼的感觉。为方便老年人夜间行走，应在容易转弯和滑倒的地方（门厅、走廊、卧室出口、高低差的地方）设置辅助灯（脚灯）。同时，在选择照明灯具和灯泡时，应考虑清洁和更换的安全性和便利性。老年人对亮度变化的适应能力较差，亮度快速变化带来的刺激对老年人来说极为不舒服，这也是造成事故的原因，因此需要尝试逐渐改变亮度。辅助照明获得的最大亮度与附近亮度之比应小于3：1，并保持相邻房间之间、房间与通道之间、低照度侧和高照度侧的平均照度比在1.:2或更少。卧室应使用亮度可调开关，床头应在方便的位置设置照明开关。从卧室到卫生间的路线上要设置脚灯，夜间要保持明亮，拐角处要安装脚灯。所有照明开关都应为大面板照明开关。(7)色彩设计老年人的视力常出现以下情况：老花眼、眼睛混浊需光、视力变黄。所以在设计的时候一定要注意老人看到的颜色和年轻人看到的颜色是不一样的，要适当提高颜色的明暗度和对比度，提高辨识度。，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、立面、材质变化等容易发生意外的地方，应通过装饰材料或颜色的变化来达到易于识别的目的。此外，为了让老人在心理上和身体上都感到温暖，室内装修不仅要精心搭配色彩，还要充分考虑墙壁和地板的装饰材料的材质和图案。.8.常规物业管理传统的物业管理包括物业设备的检修维护、居住环境的保全和保洁等。与普通住宅物业管理最大的区别在于老年人对物业的自主维护能力低，而传统的管理老年公寓应该更加积极主动。在安全和保洁方面，要提高服务质量，增加保洁次数，防止外人伤害老人，防止老人造成事故。总的来说，还是要更加主动和细致。9、社区服务与管理社区服务的内容总则包括：（1）家务服务：社区服务中心可以定期派服务人员到老人家，帮助他们做些琐碎的家务。服务人员通常由经过培训的下岗女工完成。他们的职责是打扫房间，买菜做饭，陪伴老人，照顾刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡、穿衣、取药。医疗等。专门为无托儿服务的老人提供多种综合服务。工作时间可以是一天几个小时，一周几次，或者一天24小时，一周7天。(2)家庭保健服务：由社区保健医生或护士提供的专业人员或辅助专业人员的护理服务。他们负责分发和监督药物、更衣、康复治疗和提供个人卫生服务。在一些社区，家务和保健服务是结合在一起的。服务人员可以有两份工作。（3）送餐上门：通常称为“送餐”。这项服务为住在家里或不能买菜做饭的老人和需要帮助的人提供午餐。老人不仅可以每周五天享用营养餐，而且自愿送餐的人也可以借此机会探望老人。“车轮上的饭菜”将为老年人的生活带来全新的改变。送餐上门，让很多需要养老设施照料的老人选择居家养老，实现“居家养老”。（4）定期走访：也可以称为有组织的邻里线。本服务项目是组织社区志愿者、居委会工作人员、中小学生定期走访“空巢家庭”老人和养老机构老人。游客和老人可以一起做老人喜欢或需要的事情，比如一起打牌或下棋，一起看电视，一起聊天或一起做手工等等。总则来访者会提前接受专业的培训和辅导，让他们了解老人的需求，愿意做好的倾听者。对于身边没有亲友的老人来说，来客对老人来说更为重要。定期走访该服务项目，将极大丰富晚年老人的精神生活，让他们感受到社会的关怀，感受晚年生活的意义，造福老人的身心健康。（5）电话服务：很多独居老人害怕家里生病或受伤没人知道。通过每天特定时间给独居老人打电话，确认老人安然无恙，有助于减轻老人的焦虑，及时发现问题。如果老人打算在确定的时间外出，总则会提前通知志愿者电话确认服务。如果老人家的电话在确定的时间无人接听，老人也没有提前打招呼，就会马上有人去老人家查。电话确认服务可以监测老人的健康状况，提供与老人的持续联系，让老人感受到被关爱。（6）“生活在线”服务：社区服务中心开通多个应急呼叫系统，让老年人通过报警和响应系统寻求帮助。“在线生活”服务的订阅者可以在手腕或脖子上佩戴一个按钮。只要按下按钮，“生活在线”中心就会自动接听电话。接到电话后，“生活在线”的工作人员会打电话给老人家。如果没有人接听，他们会打电话给老人的监护人（如朋友或亲戚），要求去老人家。当监护人发现异常情况时，他们会致电中心寻求进一步帮助。（七）交通和陪护服务：符合条件的社区可以为老年人提供门到门、灵活的交通服务。老人可选择轿车、客车、长途汽车等多种车型。这项服务有时被称为叫车服务。老人总则会提前24小时致电中央调度处，告知汽车的时间和地点。司机从家中接走老人，带他们去看医生、诊所、银行、商店等。一些社区提供陪老人外出服务，保障老人安全。（八）老年食堂：社区设立老年食堂，为60岁以上的老年人提供膳食。老年食堂应位于社区中心，为老年人提供午餐。除了营养餐，还包括消费者导向、健康和营养信息、咨询、工艺美术等。老年食堂不仅满足了老年人的营养需求，还为老年人提供了见面、交流、交友的场所。对于老年人来说，有时候聚会比吃饭本身更重要。老人在这里过生日，过节，甚至找对象，举办婚礼。（九）法律服务：住房租赁、消费维权、立遗嘱、财产纠纷等老年人所需的法律服务日益增多。许多老年人一生都没有接触过法律。他们有的觉得打官司太累，律师费又太贵，有的怕和律师打交道，有的不知道自己的合法权益。社区服务中心为老年人提供法律服务。通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，可以为迷茫的老年人提供法律咨询，为低收入老年人提供自愿的法律帮助。（10）再就业服务：社区服务中心、老年人才交流中心提供服务项目，帮助老年人再就业或工作介绍。这些工作可以是全职或兼职。充分发挥老年人身体健康、愿意继续为社会做贡献的作用。（十一）老年人日间照料中心。如果有些老人在家不能独立生活，又不愿意去养老机构，去日托中心是一个很好的解决办法。日间护理中心可满足长者的社会、心理及康复服务、体育锻炼、康乐活动等多种需求。老人可以每天乘坐穿梭巴士到中心，中午在中心一起吃饭。该中心为老年人提供便捷的护理和服务。（12）咨询服务：在老年人的生活中，往往需要通过咨询服务解决老年人遇到的各种问题，如个人与家庭矛盾、退休、理财、生活安排、购物消费指导等问题.提高老年人晚年生活质量，使老年人的人身权益得到最大程度的尊重和保障。保护（收容）服务通常由法律服务中心或公共机构提供，以保障老年人的合法权益。在社区服务管理中，对于公益性服务，要主动联系相关机构或单位，争取定期、长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人的生活，增加老年住房附加值。营利性服务又分为自营和进口经营。自营或外包的比例应根据社区对服务的需求和物业管理公司自身的实力来确定。无论是自营还是外营，都应根据社区的实际需要设置，对服务质量和客户满意度进行有效监控，尤其是对引进的服务单位，以维护社区形象物业管理单位。第六章环境污染防治一、项目对环境的影响本项目实施过程中，对环境的影响主要包括以下几个方面：1、平整土地施工过程中会产生扬尘；2、工程机械会产生噪音；3、项目建设可能破坏区域内原有的绿化；4、项目施工人员生活垃圾。2、工程污染防治措施总体而言，本项目建设过程中产生的污染具有地域性、时效性，对环境的影响是可逆的。为了尽量减少这些影响，将采取以下措施：1、仔细观察项目区地形，减少土方开挖和运输量，对运出的扬尘采取遮盖、加水等措施，有效防止扬尘飞扬；2、严禁在居民休息时施工。必要时，在施工机械和现场使用降噪、隔音装置，尽可能使用商品混凝土，降低现场噪声；3、加强垃圾和垃圾管理，在施工期间设立临时垃圾放置点，对建筑垃圾进行集中处置。第六章建设工期及工期安排一、建设工期本项目开发建设用地100亩，规划总建筑面积20200平方米。规划5栋低层建筑，其中：A、B、C、D栋为公寓楼，E栋为综合楼。建设工期为两年。第一年：完成基础设施建设，建设A、B、E栋，完成60%的附属设施建设。第二年：建设公寓楼C和D，并完成所有附属设施和装修工程。2.时间表1、建设开发业务计划项目选址：2007年6月国有土地储备中心办理土地使用手续：2007年6月-7月办理项目审批和土地租赁手续：2007年7月-9月办理项目前期规划手续：2007年9月-2007年10月示意图、施工图、园林景观设计：2007年10月完成项目拆迁现场“三通一平”：2007年11月-12月施工前准备：2007年12月二、一期建设桩基施工：2008年1月结构施工：2008年2月-4月室内外装修、水电安装工程：2008年5月-7月室外排水工程：2008年8月-2008年11月户外道路工程：2008年8月至11月绿化景观工程：2008年8月-2008年12月配套设施设备：2008年7月-2008年11月休闲场所改造：2008年7月-11月公共设施装修：2008年10月-2008年12月室内精装修：2008年8月-12月三、二期建设桩基施工：2009年1月结构施工：2009年2月-4月室内外装修、水电安装工程：2009年5月-7月室外排水工程：2009年8月-2009年11月户外道路工程：2009年8月至11月绿化景观工程：2009年8月-2009年12月配套设施设备：2009年7月-11月休闲场所改造：2009年7月-11月公共设施装修：2009年10月-2009年12月为有效控制工期，确保按时交付使用，本项目施工采用先主体后配套、先室内、先室外、先地下等基本施工程序。，地优先等，以及交叉和并行操作相结合的方法。3、施工管理施工管理要注意前期准备和施工两个环节。前期准备要配备强大的筹备工作队伍，组织协调各方面工作，尽快在立项、土地流转、筹资等方面取得突破。设计和施工工作，在满足技术和经济的前提下，尽可能采用预制化、工厂化的方案，工作安排尽量立体化，人员安排满足上限，采取切实可行的科技措施，缩短工期。提高工作效率。第七章项目运营管理一、项目管理模式管理方式采用总经理负责制。其现代化的管理方法和完善的管理制度，能够有效保障项目的实施。公司组织架构如下：公司下设规划工程部、投资部、财经部、办公室、综合协调部。（1）规划工程部：负责项目规划、工程建设、管理等工作；（2）市场部：负责制定公司项目策划、广告宣传、用户签到等各项手续。（3）财务部：负责公司的财务管理和核算，制定公司年度计划，分解下达目标任务，负责筹集项目建设资金。（4）办公室：负责公司的文件管理、后勤服务、沟通、接待、人事劳动、档案管理、考察和选拔人才等工作。（五）综合协调部：负责养老院治安安全生产管理、基建过程协调等工作。（6）培训部：负责员工素质和业务能力的培训。公司现有员工100人，实行全员聘用制度。公司组织架构如下图所示（图7-1）图7-1公司组织结构图公司总经理副总经理副总经理规划工程营销部综合协调财务部办公室培训部二、劳动定额公司共需员工100人，构成见表7.1表7.1公司人员安排部具体工作安排数量办公室总经理、副总经理、行政经理、员工75人78财务部门1名经理、1名会计师、1名出纳员3营销部门1名经理，5名员工6规划工程部1名经理，4名员工5总协调部1名经理，4名员工5培训地点1名经理，2名培训师3全部的100三、招聘与培训为了本项目的顺利实施，建立完善的人才招聘培训体系十分必要。本项目人才招聘培训体系由岗前培训、实践培训、在职培训和协同培训四个部分组成。人员招聘培训由办公室和培训部管理，负责制定培训制度和计划。其他部门负责人有义务组织、监督公司人员参加培训。1.岗前培训岗前培训是指对新录用的基层员工进入公司进行的即将进入的岗位和工作岗位的培训。公司将对新员工采取公司自训、委托培训、现场操作培训等多种方式。培训，并制定严格的制度，规定新入职人员必须接受3-7天的岗前培训，考试合格方可上岗。2、实习培训实习培训是学校与公司合作实施的培训方式。公司将与学校协商，安排部分学生在毕业前到公司实习，毕业后公司可以选择满意的人员就业。3.在职培训在职培训是公司对正式进入岗位的员工进行的培训。为了提高员工的素质和技能，公司不定期组织各种培训活动。所有员工必须按规定参加，严格遵守培训纪律。缺席。同时，公司所有员工的培训、考试成绩、学习纪律等都记录在个人档案中，作为岗位任免、考核、调薪、发放奖金的重要参考依据。4.协同训练协同培训是根据系统的观点组织一批员工进行培训。具体方法是：将员工分成若干组，让组内的每个员工轮流从事每项不同的工作，并设定上层目标（即只有组员一起工作）要实现的目标）。通过培养团队的协作能力，通过一系列的各种工作实践，让大家了解自己目前在团队中的位置以及如何协助同事，从而提高团队工作的协调性，进而提升整体效率.第八章投资估算一、估算说明1、各工程造价按本市建设工程预计定额、材料价差、管理费及税金等，参照本市近期建设的各类同类建筑工程的单位面积估算计算。.2、本项目征地费用按5万元/亩计算。3、第一年建设A、B高级公寓楼和E综合楼，以及附属楼等配套设施设备，建筑面积11500平方米；第二年，建设D、E高级公寓楼及其配套设施设备、建筑面积8700平方米。总建筑面积20200平方米。根据某市公布的房屋置换价格标准，砖混结构二等房的造价为650元/平方米，xxx区按90%计算为585元/4、装修按三星级酒店标准。5、设备主要是家用电器、家具、办公设备和交通工具。价格乃参考市场价格厘定。2、投资估算1、房屋建设项目预计投资(1)造价单价砖混结构置换单价为650元/平方米。考虑到远城区物价和劳动力价格的差异，xxx地区按90%计算，则：建筑成本单价=650×90%=585（元/平方米）(2)建筑物总面积根据设计方案，建筑总面积为20200平方米（三）房屋建设项目总投资房屋建筑总投资=房屋建筑单价×房屋建筑总面积=585×20200=1182（万元）详细估计见下表：表8.1房屋建设项目投资估算明细单位：万元序列号项目第一年第二年全部的开发区投资估算开发区投资估算开发区投资估算1A楼4,3502544,3502542B楼4,3502544,3502543C楼4,3502544,3502544D栋公寓4,3502544,3502545E楼综合体2,8001642,800164全部的11,5006738,70050920,2001,1822、土地、配套工程及配套设施设备投资概算（一）征地费征地费=土地面积×土地单价=100×5=500（万元）(2)配套工程及配套基础设施包括水电、道路、地面、墙壁等。投资估算见下表。（3）装修费用按房屋建设投资的60%估算，约700万元。(4)家用电器、医疗器械、车辆等按当前市场价格估算，如下表所示。（5）土地、配套工程及配套设施设备预计投资=18.18（万元）。详细情况如下：表8.2土地、配套工程及配套设施设备投资估算清单单位：万元序列号项目第一年第二年全部的数量数量数量数量数量数量1土地（亩）1005001005002门庭15153渔场1151154风雨走廊1020305栅栏20206内路和地板2020407门房1101108绿化2030509药用植物观赏园303010户外健康设施53811装设35035070012家用电器10010020013供电404014流走404015供水404016医疗设施202017运输404018其他3030全部的1,2205981,8183、预计总投资本项目概算总投资=房屋建设概算投资+土地、配套工程及配套设施设备概算投资=1182+1818=3000（万元）详情见下表：表8.3项目预计总投资单位：万元序列号项目第一年第二年全部的开发区投资估算开发区投资估算开发区投资估算1建造11,5006738,70050920,2001,1822土地使用权5005003附属设施、装修及其他7205981,318全部的11,5001,8938,7001,10720,2003,000第九章效益分析与预测一、财务评价依据1、本项目建设的固定资产、建筑物及附属设施按30年计提折旧。通用设备折旧按8年计算，采用直线法（不考虑残值）。2.国家计委、建设部《建设项目经济评价方法及参数》（第二版）3.《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司主编）。4.财政部印发的《企业会计制度》。5.湖北省统计局《湖北统计年鉴》。6、项目计算周期：本项目计算周期为10年（不含2年建设期）。二、投资经济效益分析(1)预计总营业收入1.房间收入房间估计月租2000元。第一年入住率70%，第二年入住率80%，第三年入住率90%，第四年及以后入住率100%。收入如下：第一年收入=480×2000×70%×12÷10000=806.40（万元）第二年收入=480×2000×80%×12÷10000=9,216,000（万元）第三年收入=480×2000×90%×12÷10000=1036.80（万元）第四年及以后的年收入=480×2000×100%×12÷10000=11.5200（万元）2、护理收入护理分为特殊护理、总则护理和兼职护理。(1)高级护理收入估计为房间收入的5%，则：第一年收入=806.40×5%=40.32（万元）第二年收入=921.60×5%=46.08（万元）第三年收入=1036.80×5%=51.84（万元）第四年及以后的年收入=1152.00×5%=57.60（万元）(2)总则护理收入按房间收入的3%计算，则：第一年收入=806.40×3%=24.19（万元）第二年收入=921.60×3%=27.65（万元）第三年收入=1036.80×3%=31.10（万元）第四年及以后的年收入=1152.00×3%=34.56（万元）(3)小时护理收入按房间收入的2%计算，则：第一年收入=806.40×2%=16.13（万元）第二年收入=921.60×2%=18.43（万元）第三年收入=1036.80×2%=20.74（万元）第四年及以后的年收入=1152.00×2%=23.04（万元）3、其他收入其他收入包括宾馆收入、餐饮收入、医疗收入、小时服务收入和其他收入。（一）招待所收入按20张床位计算，每床每天100元，周末1天，每年52天，第一年入住率70%，第二年80%,第三年90%，第四年。以后年份100%。预计旅馆收入如下：第一年收入=20×100×70%×52÷10000=7.28（万元）第二年收入=20×100×80%×52÷10000=8.32（万元）第三年收入=20×100×90%×52÷10000=9.36（万元）第四年及以后的年收入=20×100×100%×52÷10000=10.40（万元）（2）餐饮收入按床位数、入住率的50%保守估计，每周一次，每次50元。预计餐饮收入如下：第一年收入=480×50%×70%×50×52÷10000=43.68（万元）第二年收入=480×50%×80%×50×52÷10000=49.92（万元）第三年收入=480×50%×90%×50×52÷10000=56.16（万元）第四年及以后的年收入=480×50%×100%×50×52÷10000=62.40（万元）（3）医疗收入按每张床位和入住率估算1000元/年。预计医疗收入如下：第一年收入=480×70%×1000÷10000=33.60（万元）第二年收入=480×80%×1000÷10000=38.40（万元）第三年收入=480×90%×1000÷10000=43.20（万元）第四年及以后的年收入=480×100%×1000÷10000=48.00（万元）（4）每小时服务收入按每床200元/月的30%估算，则：年服务收入=480×200×12×30%÷10000=34.56（万元）（五）其他收入，包括渔业、花卉、苗木等收入，估计每年10万元。4、预计期间营业收入汇总表表9.1营业收入汇总表单位：万元项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年住宅房间收入806.40921.601,036.801,152.001,152.001,152.001,152.001,152.001,152.001,152.00护理收入80.6492.16103.68115.20115.20115.20115.20115.20115.20115.20高级护理收入40.3246.0851.8457.6057.6057.6057.6057.6057.6057.60总则护理收入24.1927.6531.1034.5634.5634.5634.5634.5634.5634.56小时护理收入16.1318.4320.7423.0423.0423.0423.0423.0423.0423.04其他的收入129.12141.20153.28165.36165.36165.36165.36165.36165.36165.36宾馆房间收入7.288.329.3610.4010.4010.4010.4010.4010.4010.40餐饮收入43.6849.9256.1662.4062.4062.4062.4062.4062.4062.40医疗收入33.6038.4043.2048.0048.0048.0048.0048.0048.0048.00每小时服务收入34.5634.5634.5634.5634.5634.5634.5634.5634.5634.56其他的收入10.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.00全部的1,016.161,154.961,293.761,432.561,432.561,432.561,432.561,432.561,432.561,432.56(2)预计总成本本项目总成本包括营业费用、管理费用和应计入营业费用的固定资产折旧费用。根据相关政策，本项目不考虑营业税和所得税。1、营业费用的估计本项目运营费用包括运营人员工资、广告费等费用。营业费用估计为总营业收入的30%。每年的营业费用估计如下：第一年营业费用=1016.16×30%=304.85（万元）第二年营业费用=1154.96×30%=346.49（万元）第三年营业费用=1293.76×30%=388.13（万元）第四年及以后的年度运营费用=1432.56×30%=429.77（万元）2.预计管理费用本项目管理费用包括管理人员工资、水电、维修、职工福利等费用。此项管理费用按营业总收入的15%估算，年度管理费用估算如下：第一年营业费用=1016.16×15%=152.42（万元）第二年营业费用=1154.96×15%=173.24（万元）第三年营业费用=1293.76×15%=194.06（万元）第四年及以后的年度运营费用=1432.56×15%=2,148,800（万元）3、固定资产摊销成本的估计根据投资估算，该项目建设投资成本为1182万元，设备投资、基建投资、相关附加费用及装修费用为1318万元，建筑及基建投资按30年摊销，设备投资8年摊销，门庭摊销5年，渔场15年摊销，相关附加费用按比例分摊。表9.2固定资产摊销成本的估计单位：万元项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年建造22.4339.3939.3939.3939.3939.3939.3939.3939.3939.39门庭1.001.001.001.001.00渔场1.001.001.001.001.001.001.001.001.00风雨走廊0.331.001.001.001.001.001.001.001.001.00栅栏0.670.670.670.670.670.670.670.670.670.67内路和地板0.671.331.331.331.331.331.331.331.331.33门房0.330.330.330.330.330.330.330.330.330.33户外健康设施0.631.001.001.001.001.001.001.00装设43.7587.5087.5087.5087.5087.5087.5087.50家用电器12.5025.0025.0025.0025.0025.0025.0025.00供电1.331.331.331.331.331.331.331.331.331.33流走1.331.331.331.331.331.331.331.331.331.33供水1.331.331.331.331.331.331.331.331.331.33医疗设施2.502.502.502.502.502.502.502.50运输2.672.672.672.672.672.672.672.67其他3.003.003.003.003.003.003.003.003.003.00全部的94.47170.39170.39170.39170.39169.39169.39169.3950.7250.724.成本估算总结经过上述估算，本项目的成本估算总结如下：表9.3成本估算汇总单位：万元项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年营业费用304.85346.49388.13429.77429.77429.77429.77429.77429.77429.77管理费152.42173.24194.0