对土地经营权抵押贷款的思考

PAGEPAGE7对农村土地承包经营权抵押贷款业务的思考单位：木兰县农村信用合作联社作者：雷光南二〇一四年对农村土地承包经营权抵押贷款业务的思考摘要农村土地承包经营权抵押贷款是一种新型信贷品种,它的推行对于有效缓解农民贷款抵押物不足的矛盾,促进农村土地流转和农业产业化、规模化经营,具有重要意义。木兰县农村信用联社顺应时代需求，开展了农村土地承包经营权抵押贷款业务。本文对"土地承包经营权抵押贷款"业务的基本情况进行了总结,分析"土地承包经营权抵押贷款"操作模式的利弊,结合实际探讨了影响该业务发展的因素,并提出了相关建议。关键词：土地经营权抵押贷款2010年黑龙江省发改委、中国人民银行哈尔滨中心支行联合发文明确提出“有条件的地方可试行土地经营权抵押贷款”。木兰县农村信用合作联社积极响应号召，在农村土地承包经营权抵押贷款方面进行了积极探索和实践。这一创新之举，既有广泛推广的现实意义，又迫切的需要相关政策的破解与支持。一、基本情况土地经营权抵押贷款的开办，既是形势所迫，又是发展的需要，主要体现在：木兰县属于哈尔滨远郊县，是典型的农业县。全县总面积3179平方公里，辖2乡6镇，84个行政村，总人口28.2万人，农户约5万户，农户人口22.7万人，常用耕地面积146万亩。耕地面积中水田占比较高，县域经济总量小、人均生活水平低，经济发展速度缓慢、工业化水平低，农业基础设施薄弱。广大农民能提供的有效担保物有限，资金短缺，融资难成为经济发展的障碍。二、土地承包经营权抵押贷款的作法和成效 （一）主要作法 1、开展抵押登记工作。积极向县委县政府汇报开展土地经营权抵押贷款工作的情况，为确保抵押物的真实有效，请县农委指定各乡镇农经站对需要抵押经营权的田块进行核实并抵押登记，通过颁发《农村土地承包经营权他项权力证书》，对其用益物权从法律层面予以保护，从而保证了抵押物的法律地位。 2、明确申请抵押贷款条件。明确规定凡具有完全民事行为能力的农户，其生产经营符合国家产业政策，属农村信用社信贷支持范围；生产经营有效益、产品有市场；项目投资中，原则上应有不低于30%自有资金的均可用土地承包经营权进行抵押贷款。 3、合理确定评估价值。在对抵押物进行价值评估时，按照“两个一半，降低风险”的原则进行评估，一个是对承包经营权价值的评估，按照使用剩余年限的一半期限予以评估，一个是对地面附着物的使用价值的一半确定评估值，依此确定抵押价值，确保将贷款风险降到最低。 4、积极完善操作规程。在不断完善规章制度的基础上，不断强化农村土地信息收集发布、倡导确权发证、询问政府指导价、推动抵押登记等工作，为农村资本市场健康发展打下坚实基础。 （二）取得成效 一是农民生产积极性和诚信感增强了。满天村村民吴某在取得土地承包经营权抵押贷款后，有计划的把资金用在了日光温室大棚这个成熟的设施农业产业上，极大的提高了周围村民建设大棚的积极性。现在满天村630户农户中已有十分之一以上农户都提出用土地承包经营权抵押贷款，建设蔬菜大棚的要求。通过追踪分析，发现他们通过这种方式获得的发展资金，使用时非常的珍惜谨慎，而且从事设施农业的热情进一步高涨。 二是金融部门扶持三农主动性增强了。通过信用社的积极带动，哈行木兰支行、邮政储蓄木兰支行都对开展此项业务表现出极大兴趣，都在积极探讨农地抵押问题。三是政府职能转变了。通过农村土地承包经营权抵押贷款的实施，政府的职能由原来行政命令、政府主导推动转变为现在以政府服务、引导为主，突出农民为主体的新格局。在农民贷款热情高涨，金融部门积极受理的情况下，县政府因势利导，及时出台了肉羊、肉鸡产业项目土地经营权抵押贷款扶持政策，有力地推动了农村土地经营权抵押贷款市场拓展。 四是产业项目发展加快。农民原来要想贷款可供抵押的物品很少，操作程序也很多，贷款渠道十分狭窄，相对来说非常困难。现在开展了土地经营权抵押贷款业务，农民手中有了抵押物，就很快能从信用社贷出资金，原来要三年五年办到的事一年就可办到，以机制换时间换空间，从根源上加快了主导产业的发展。如吉兴村村民徐某在听说能够用土地承包经营权进行抵押贷款时，他第一时间递交了申请，三天后便拿到了20万元贷款。他说：等手里的鸡出栏后，就把这钱用来建标准化养殖小区，争取明年有更大的收入。 三、存在问题 （一）缺乏政策支持。木兰实施的农村土地经营权抵押贷款，是统筹城乡背景下在政策方面的一个突破。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。因此要大面积推广，缺乏政策及法律层面的支持。 （二）农民社会保障还不健全。与城市居民享有“五险一金”的较为完备的社会保障相比，我国农村居民一直缺乏充分的社会保障。虽然近年来国家实施了农民养老、医疗等保障，但始终没有解除土地对农民具有生存保障、就业保障等社会保障功能，而这恰恰是制约农村土地承包经营权抵押贷款大面积推广的主要因素。 （三）工作机制不健全。当前，农村土地经营权抵押可以说是处于摸索阶段，管理、服务、监督、评估、交易等机制还很不健全，如果以土地承包经营权抵押且要以登记为生效条件，那么在土地登记制度不健全的地方将会出现大量的无效合同，将对这种制度的推行带来一定的难度。 四、对农村土地承包经营权抵押贷款的思考与建议 面对农村人口城镇化、土地经营集约化、农业产业化的发展趋势，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地经营权抵押贷款将长期是农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，既要举内外之力，更需各方的积极推动，逐步实现农民土地承包经营权向信贷资源的转化，使复杂而敏感的问题得到积极稳妥的解决。 一是鉴于农村土地承包经营权抵押，对充分实现农民财产权利、拓宽融资渠道、加大农业投资等具有重要意义。而目前农村土地承包经营权抵押的法律依据尚未修改，承包经营权抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题。建议省市政府在充分论证的基础上，出台相关政策和文件，使多级金融部门及社会经济体对土地承包经营权作为抵押物的借贷关系予以认可、支持。 二是建议制定农村产权交易市场相关规定，对价值评估、登记发证、抵押担保等行为予以规范，参照国土、房管部门资产交易办法，制定独立的集体资产交易制度，并建立健全农村产权交易平台，确保供求信息的充分衔接，实行有形市场与无形市场相结合、多个层面同时并存，信息交流面从县内逐步向全省乃至全国辐射，加快农村产权市场化、资本化进程。 三是设立农村土地承包经营权抵押，是基于拓宽农村融资渠道、丰富抵押品的考虑，为农业投资和再生产提供更多的资金支持。对于农业投资的抵押融资，抵押只是债权担保的手段，是主债权人规避风险的途径；对于借款人，如果其将所融资金投入其所擅长的农业生产后将产生资金的回流，用于偿还借款，从而避免抵押权的行使，客观上也就避免了农民因为融资抵押而失去土地。与之相反，如果农民将土地抵押用于消费用途或其并不擅长的投资领域如股票、基金等，则农民很有可能投资失败或没有创收，从而丧失偿还能力，必将导致大量抵押权被行使，造成农民因此失地，进而造成一系列的社会问题。建议为了维护农村经济社会的稳定，有必要将农村土地承包经营权抵押借款的用途限制为农业投资使用，并配套以相应的合同条款，对资金流向进行有效监督。 四是当前农村社会保障