商住小区建设项目可行性研究报告

钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告PAGEPAGE46第一章 总 论项目概况项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项目建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司江西省新干县上达房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币1500万元。公司经营范围：房地产开发经营经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员89人，其3人。公司在2013年10月23DDH201304059213.2（合88.82亩3550.0元/21018.0(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。建设地点项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。法人代表：公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。建设性质：新建建设规模：项目总用地面积为88.82亩（合59213.2m，规划总建筑面积为135470.1m40521.656721.6m24228.57m2913690个（65535个。项目建设期：三年。估算总投资：本项目总投资为44015.49万元。其中：工程费15988.25万元，其他费用22795.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。资金来源：本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。主要经济指标一期项目主要经济指标表表1－2序号项目名称单位经济指标1总建筑面积M2135470.11.1多层花园洋房面积M240521.61.2高层住宅面积M256712.61.3商业面积M24228.57共享大堂面积M2735.761.4物业及社区用房M2201.581.5其他公建面积M2138.122项目投资总额万元44015.492.1工程费用万元15988.252.2 工程建设其他费用万元22795.772.3 预备费万元3102.722.4 建设期利息万元2128.753 资金来源万元52275.293.1 银行借款万元130003.2 建设单位自筹万元210183.3 预售收入万元18257.294 总成本费用万元34270.114.1 投资结转成本万元44015.494.2 经营费用万元2435.214.2.1 其中： 销售费用万元1739.434.2.2 管理费用万元695.774.3 财务费用万元2128.755 收入税金利润5.1 经营总收入万元69577.315.2 营业税金及附加万元3778.355.3 土地增值税万元2783.095.4 税后利润万元10827.546 财务评价指标6.1 所得税后内部收益率%67.856.2 所得税前内部收益率%103.886.3 所得税后财务净现值万元7056.636.4 所得税前财务净现值万元9889.89可行性研究范围可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房［2006］165号）3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》(第三版)5、《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98）7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2005）8、《江西省城市规划管理技术导则》9、《江西省规划实施技术导则》10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料可行性研究范围项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。可行性研究的结论市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设背景与必要性项目背景新干县概况新干县地处江西省中部，吉安市“北大门。县境北接樟树、丰城市，南连永丰、新干县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积1248平方公里，总人口30582个国营农林场，169称。全县耕地面积43.2万亩，粮食总产量22.2万吨，是江西省商品粮生产基地。有ft地115万10452.3180550余种；活立木蓄积量为300131241.912种、非金属矿101113601530001023亿吨；花岗岩储量大、分布广，以墨晶玉为著称。经济发展概况““”工业化和城镇化步伐，加强“三农”基础工作，全县经济发展速度进一步加快，经济增长的质量2012大的不利因素，在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府认真落实科学发展观，团结和依靠全县人民，克难攻坚，负重奋进，全县经济社会呈现稳中快进的良好态势：1、综合实力迈上新台阶201280.0815.5%1010.0820.1%，总量列全市第四，地方财政收入8.145.8%80.4亿元，增长28.5%；社会消费品零售总额22亿元，增长23%；居62.7亿元，人均存款达1.9万元，居全市第一；农民人均纯收入达8061元，增15.3%。经济结构进一步优化，三次产业比调整为20:53.5:26.5,县域经济竞争力有新提升。2、产业发展显现新成效19979年成2094330家重点调度工30“先进县奖。近年来，新干工业园区以产业集群发展为目标，注重依托产业资源和市场、人才优势发展，按照“”一园三区六城八大产业”发展格局。“一园”即新干工业园，“三区”即南区、北区、河西区，“”工业城即盐化工业城、粮油食品工业城、玻璃灯饰工业城、箱包皮具工业城、建材包装工业城、机械机电工业城、林产工业城、生猪加工工业城。八大产业注重发展关联配套企业，催生产业链，形”2006年，江西新干盐化工业城荣获江西省省级盐产业（新干）基地称号（全省首批14个，箱包皮具工业城荣获江西（新干小企业创业基地称号（18个。3、城乡基础设施再完善。105"川字型纵贯县境南北，京九铁路在该县境内里程42.16公里，在新干县大洋洲设有一个货站，110536.42公里，赣江河道常年可3005004200吨级泊位码头。全县境内148823.60.66公里/及其十字架华东大电网110KV输变电站3座，可保证全县工农业生产和生活用电。邮电通讯已形成了以程控数字化、光缆传输、移动电话为主的现代化通讯网络。2.1.3新干县历史悠久，旅游资源丰富新干历史悠久，文化源远流长：从塘头镇桁桥玛瑙ft、牙牙ft等多处新石器时期文化遗址的发1989青铜器以其品类齐全，造型奇特，纹饰精美，数量之多闻名于世，更加充分说明人类进入文明社会以后，距今三千二百多年前，在新干这块神奇的土地上，就有过高度发达的青铜文化。与5(5件青铜列鼎，形成了以大洋洲商墓为中心的商文化遗址群。西周、东周文化遗存有莒州遗址，出土了一批陶器文物。春秋之时，作为吴头楚尾的新干，处于吴楚相争的前沿，至战国时期，战事频繁，兵马未动，粮草先行。现存于界埠袁家村南的战国粮仓遗址即是当时诸强争夺的重要目标，遗址规模之大、年代之早、储粮之多堪称江西之最。散布于遗址地表的“火烧米”成了人们发思幽古之情的凭证。在馆藏文物中仅唐宋元明清时期的陶瓷、石刻等文物就有一千多件，且各具特色，有较高的历史价值。辛亥革命时期有新干籍同盟会会员邹继龙，大革命时期有江西青年学生运动的领袖、新干籍中共党员邹努。土地革命时期毛泽东领导的中国工农红军先后几次转战新干，在如火如荼的苏区革命运动中，新干苏区先后发生过多次战斗，有力地打击了国民党的反动统治，建立了苏维埃政权。革命遗址有秋ft、王众岭、窑背凌战斗旧址，革命纪念等。根据《中华人民共和国文物保护法》之规定，经省、县两级人民政府批准的重点文物保护单位有18家文物鉴定专家组鉴定，县博物馆收藏的四件文物被定为国家一级文物。旅游资源丰富，考过价值极高，为新干县的发展开路指明。新干县十二五规划纲要有关“一江两岸六片区”的空间结构赣江西岸和赣江东岸，六片区：河西区、高新技术工业区、新城区、老城区、城北工业区、城南工业区。河西区为休闲、度假、文教、生活、居住综合区，安排了大面积的红桔园、旅游服务中心、别墅区、科研教育，以及行政、医疗、市政、商业等用地。高新技术工业区位于赣粤高速公路挂线以西，是科技含量高、附加值高、无污染的一类工业企业。新城区：位于站前路以北、湄湘河以南，规划是集行政办公、文化娱乐、体育、金融、生活居住为一体的综合区，它是城市未来的主中心。老城区：位于湄湘河以北，看守所以南，规划是集商业、文教、生活居住为一体的综合区，它是城市的次中心。城北工业区：北至现状城北工业区，南至看守所，是集工业、生活居住为一体的综合区。城南工业区：位于金川河以北、站前路以南，是集工业、生活居住为一体的综合区。新干县“十二五”规划发展思路“十二五”是新干县推进统筹城乡建设的关键时期，而县城作为全县的政治经济文化中心，是对外展示新干形象的窗口。新干县统筹城乡建设，推进城乡一体化发展首先应集中力量全面建“”2015年，力争县城201250%。城镇人均公共绿地面积达13.8文明城市和省级森林城市。1、“十二五”发展总目标：主要人均指标跻身全省前三十名今后五年的总体奋斗目标是：“两区”建设并进，全面赶超发展，力争实现“三年全市排头兵，五年全省居上游”。到2013年，县域综合经济实力、主要人均指标位居全市前茅，2015年主要人均指标跻身全省前三十名。2015130亿元以上，人均GDP600018元以上，全社会固定资产投资年均增长30%，社会消费品零售总额年均增长20%。到2015年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城镇化率达50%。城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上。到2015年，全县工业固体废弃物利用率达90%以上，城镇生活污水集中处理率、生活垃圾无害98%61%准；城市空气质量达二级标准。2015年，农民人均年纯收入达10000元以上，城镇职工年平均工资达4000041.5平方米。20154.05亿公斤，农民人均年纯收入达万元目标，年均增长2城市规划是城市建设的蓝图，新干县应坚持“科学定位、突出特色”的原则，抓紧编制覆盖城乡的规划体系，注重向各项专业性规划及修建性详规延伸，尽快拉开城市总体框架，实现城区2015年，力争县城建成201250%。城镇人均公共绿地面积达13.8城市和省级森林城市。——“”的城镇空间发展格局“”规划纲要中推进城镇化建设步伐的一大亮点。如何优化这一城镇空间布局，说具体点就是：一核。以县城金川镇为核心，大力拓展县城框架，完善城市功能，集聚县城人口，把县城建设成全县经济带动力强、商气人气旺、文化娱乐多、生态环境美的中心区域。一轴。以县城为中心，大洋洲、沂江为框架，沿105国道、京九铁路形成的县域经济发展主轴线。这是全县工业和现代服务业的主要聚集区域，这一地区未来仍是支撑新干进入全省经济强县的重要城镇和产业发展轴构成的西翼)构成的东翼地区。东翼地区重点发展以高产油茶、畜禽、中药材、草珊瑚、食用菌、水产等为特色的生态农业，生态林业及生态文化旅游业；西翼地区依托赣江水系的天然优势，充分利用适宜的水土环境——着力构建以县城为中心、以小城镇为支点协调发展的新型城镇体系“”201520平方公里，县城总人口达1210.6荷浦、桃溪、城上、潭丘、溧江、神政桥等集镇人口均达0.3”的现代滨江生态花园城市。即以城南新区为城市主中心，老城区为城市副中心，城东新区为城市次中心，城北新区为综合区，河西新区为城市示范区和新兴中心。在小城镇功能分区上，将大洋洲镇建成集商贸、物流、旅游、居住为一体的综合服务型小城镇，承载盐化工业城的重要服务区，使其成为未来县域城镇的次中心，将七琴镇建成以特色农业、商贸为主导的生态宜居型小城镇，将三湖镇建设为以商业贸易、特色农产品交易、边贸为主导的商贸型小城镇，将麦斜镇建成以商贸服务、休闲居住为主导的商贸型小城镇，将界埠镇建成以行政、休闲旅游、商贸为主导的生态宜居型小城镇。将沂江乡建成以特色农产品供应为主的生态宜居型小城镇，将荷浦、桃溪、城上、潭丘等乡镇建设成以生态农业和生态旅游业为载体的特色集镇，将溧江、神政桥等乡镇建设成工业和商贸流通集中区，打造成工贸特色集镇。——吹响新型城镇建设的嘹亮号角在“十二五”规划纲要中，推进城镇化建设的重点还是放在推进县城建设上。围绕这个重点，新干县将高起点搞好县城第五轮总规修编，按照“一江两岸、一城五区、东西拓展”主攻城南区，建设城东区，改造城北区，谋划河西区，完善老城区。同时，积极推进小城镇建设，量力而行搞好小城镇路网、供水、供电、供气、排水、公交、通讯、教育、卫生等基础设施和公共服务设施建设，不断增强城镇可持续发展能力。大力加强小城镇路网建设。大力加强城镇公共服务设施建设。加快推进小城镇应急水源、供水管网建设改造；创造条件搞好供气管网连接工程；加强城镇防灾减灾设施建设，提高各类应急保障水平。加快城镇信息基础设施建设，加快城镇文化、广电、教育、体育、卫生、民政、劳动就业和社会保障等重要公用设施建设，增强城镇承载功能。加强城镇生态环境建设。集中财力加大优美乡镇创建力度。围绕壮大县域经济，“十二五”规划纲要指出，要以优化结构、扩大内需、增加就业为着力点，以市场化、产业化和社会化为方向，创新发展思路，壮大发展主体，拓宽服务领域，提高服务2015年，力争第三产业增加值达亿元以上，可比增长15%。——改造城中村，建设宜居住宅小区，提高物业管理和服务水平强化规划设计，积极推进成片旧城旧村改造开发，启动中心城区城中村改造项目。优化房地产供应结构，满足居民多样化住房需求。高起点、高标准地搞好新区的房地产开发，重点建设布局合理、连片开发的普通商品房；鼓励经济实力强的房地产开发商，建设一批节能型、环保型棚户区改造等保障性住房建设力度，保证困难群众的住房供应。规范发展物业管理市场，加强完善物业管理招投标制度，规范物业管理服务行为，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，促进传统的住宅、机关院所管理向社会化、专业化的物业管理转变。——加快融入大井冈红色旅游圈步伐,建设北自黎ft、南至上寨的,游景区开发力度,重点推进上寨景区、莒洲景区开发,打响生态观光旅游;积极培育以青铜文化公园、龙ft森林公园、东ft森林公园、城东新区湿地公园和宝塔ft,以大洋洲青铜遗址、岳飞点将台、战国粮仓遗址等为代表的青铜古文化旅游，以毛泽东旧居、窑背堎战斗遗址、苏维埃政府旧址、华城门（习家）,以三湖桔海、,完善旅游各类服,;扶持,“”,包装文化旅游产品,推介新干特色旅游线路等措施,提高我县旅游知名度,拓展省内和国内旅游市20154.5亿元，努力把上寨景区建成国家3A级景区。——构建南北连接、东西贯通、畅通便捷大交通运输网络体系。以完善网络体系为重点，大力推进公路、铁路、水运等各种交通方式相互衔接和协调发展，加”和与”的“”，形成南北连接、东西贯通、畅通便捷的大交通运输网络体系。以高速公路路网连接和一级公路建设为重点，以二级公路改造、完善农村路网为基础，全新干)105到一级公路，加快实施新七石线、新三线三改二工程；打通大洋洲至三湖通道，规划建设赣江二桥，最终通过一桥二桥连两线，形成环绕13顶公路，改造升级黎ft、燥石、上寨旅游公路；全面提高县乡公路等级，逐步实施部分县道由四、三级路向三、二级路的改造，确保自然村全面通水泥路。以改善通道布局为重点，以完善等级提升为基础，突出主干线建设，规划支线网络。重点是争取实施京九铁路新干段东迁工程项目、昌吉赣城际铁路新干段建站及配套设施建设项目、新干)暨盐化工业城铁路专用线及装卸站项目建设工程。加快赣江航道开发利用，突出港口建设，打造运行高效、环境优良的生态水运体系。重点实施新干赣江航道疏浚工程，争取建设赣江三湖航电枢纽工程，从沂江乡野鸡庙到三湖镇蒋家38km1000吨级航道标准、配套建设航运交通网，扩建新干港河西综合码头，由3×100011000吨级大洋洲镇赣江化工泊位专用货运码头项目。项目建设的必要性符合国家相关的产业政策要求几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。在全国建设工作会议上，建设部部长姜伟新就要求，建设系统要完善住房供应政策，调整住房供应结构；加强宏观调控，整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据新干县城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进当地的住宅产业提升档次和品符合国家相关产业政策的要求。是新干县城市发展和城市化建设的需要中、高收入群体对高档住房的需求。本项目的建设，可以有效的提升新干县人口的容积率，是加快城市化进程，力争新干县跨入中等城市行列的城市发展的需求。有利于改善新干县居民的住宅结构，提高居民的生活品位标。但是，新干县目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，新干县目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必要的。项目建设的可行性项目建设符合城市发展规划地势平坦，交通方便，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越是推进新干县城市化进程，切实改善新干县县城城市形象，提高城市品味，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，其工程建设完成后将提升整个片区的景观环境。该项目的建成，正与把新干县建设最适宜人们居住和创业发展的现代化中心城市的目标相吻合。项目建设符合城市用地规划项目用地符合城市用地规划要求，目前地块场地已经平整，减少了项目前期基础设施投入，缩短了开发周期，项目已于201310月份取得土地拍卖确认书（赣国土资网（交成）2013W11938号）,59213.2平方米（88.82亩。本项目工程建设采用统一规划设计有利于合理使用土地，项目规划设计既要考虑居住、采光、通风、排污、减噪等问题，又要考虑小区居民生活、休闲、娱乐和分配的合理性。项目的建设符合新干县十二五规划“一江两岸、一城五区、东西拓展”的发展战略，主攻城南区，建设城东区，改造城北供电、供气、排水、公交、通讯、教育、卫生等基础设施和公共服务设施建设，不断增强城镇可持续发展能力。大力加强小城镇路网建设。大力加强城镇公共服务设施建设。加快推进小城镇应急水源、供水管网建设改造；创造条件搞好供气管网连接工程；加强城镇防灾减灾设施建卫生、民政、劳动就业和社会保障等重要公用设施建设，增强城镇承载功能。加强城镇生态环境建设。集中财力加大优美乡镇创建力度。来了无限商机。第三章 项目定位与价格定位项目定位择。59213.2m2135470.1m29136901.7326.5%35%该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。价格定位基本依据分析1、项目土地获取价格21018(135470.1m21551元913户。2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括:土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、广告、营销、管理费、财务和税费等。单位面积全部开发成本测算表表3－1高层住宅车库店铺多层洋房住宅序号成本名称(元/m2)(元/m2)(元/m2)(元/m2)1土地成本2049.771849.772529.671929.852建安成本15001500150012003各项规费120802601204室外配套工程分摊1501203801505广告、营销等分摊6060160606管理、财务、税费分摊100804201207估算成本3979.773689.775249.673579.858期望利润20.00%22.30%50.00%20.00%9利润值994.941041.545249.67894.9610成本加利润价4974.714731.3110499.344474.813、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值：多层洋房住宅为20%20%22.30%则每m2894.96元/m1041.54元/m994.94元/m5249.67元。4、成本加利润的销售价多层洋房住宅4474.81元/m2，车库4731.31元/m2，高层住宅4974.71元/m2，商铺10499.34元/m2。5、项目主要竞争对手住宅楼盘价格定位及比较分析据调查目前新干县共有房地产开发企业13家，除本项目开发项目外，全县房地产开发总面积为16.3万平米，主要楼盘有湖景湾住宅小区、瑞景南城二期、天壹公馆商住楼、新干县物流园小区、凯旋华府等，均价在4500-5500元。湖景湾住宅小区，该小区东临10515020115191163800/平方米。瑞景南城二期，新干县新兴房地产开发有限公司开发建设，位于新干县明珠大道旁，瑞景南城二期小区13#15#26#27#28#29#30#32#33#共11栋商品住宅楼，二期销售6780920119204000元/天壹公馆商住楼，项目位于新干县城南新区，江西亿升房地产开发有限公司开发建设，销售面16975.6120124204200元售完。1-9号楼共9平方米，开盘时间2012114500/㎡，商铺13500销售完。65号，共6栋商住楼综合楼，销售面积31162.7平方米，于2013618日开盘，销售均价5000元/目二期为近期开盘的，销售率目前为50%。项目销售价格设定序号项目名称测算序号项目名称测算成本 权值市场加权均价权值项目加权后销 取整价售价（均价）1多层洋房住宅均价4474.810.645000.44484.8945002车库均价4731.310.649000.44798.7948003高层住宅均价4974.710.650000.44984.8350004商铺均价10499.340.4130000.611999.7412000综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为：多层洋房住宅4500元/m24800元/m25000元/m23%12000元/m25%计算。2、销售价格预测表3-3序号项目名称第1年第2年第3年1多层洋房住宅均价450046354774.052车库均价480049445092.323高层住宅均价500051505304.54商铺均价120001260013230这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章 场址主要建设条件场址及用地现状本项目位于新干县基地现状平坦，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过。没有需要保留的古建筑、构筑物及古树，建设条件良好。市政供交通便利，路网齐全，有利于地产的开发的建设，比较适合建设成为一个大型的综合性的商住小区。主要建设条件自然条件地理位置”至27°58′12794公里。东邻丰城市及乐安县，南接永丰、42公里，南北相距52公里，总面积1248.29平方公里，至2010年底全县设13个乡镇8乡5镇210134个行政村，全县31.5210.26万人。气象条件1、2、8月酷暑；春末夏初阴雨连绵，盛夏伏秋持续晴热。40.50℃，极端气温差该境内各地的气温主要随地形和海拔高度而表现为区域性变化，其总的热量分布趋势是赣江两岸河谷平原高于周围的丘陵ft区，海拔越高气温则越低。日照：全县日照较充足，历年平均日照时数为1702小时，占可能日照时数的38%，每月日照时多在1202508小时的日照。霜期全县的平均初霜日一般在11月下旬末终霜日在2月中旬末全年平均无霜期273天降水：干、湿季节明显，因受季风影响，一年内的降水分配极不均匀，降水集中在3—6月份，四个月的降水量占全年的降水量59.50%，7—9月份雨水稀少，仅占全年降水的18.50%，历年平均降水量 1562mm，最高年份 2215mm，全年降水日数平均为 165天左右。年均蒸发量1460.50mm。风向：县境内多微风、和风天气，年平均风速2.60米/秒;赣江河谷风速大于陆地，平原大于ft区。四季平均风速变化不大，但冬、春季寒潮侵袭时，常有8级以上大风出现；夏季遇雷雨天气，也伴有8常有东南风或西南风；秋、冬季多为北风或东北风。工程地质、水文地质情况地形、地貌新干县以ft地丘陵为主，ft地约占总面积的 32%，丘陵占10%，低丘冈占41%，平原占17%。整个地势是东南、东北高，逐渐向中部、西北部倾斜，属吉泰盆地向鄱阳湖平原延伸的125米。其中：最高点为东北部桃溪乡的玉华ft，1169.10米；341135米。新干县城西临赣江，东为丘陵，湄湘河从东向西通过县城中心，流入赣江，形成县城东西狭，1248.2926%8%，ft地（冈地）占62%，村庄、园地、道路及其它用地占6%，新干县形成“六ft一水两分半田，半分道路和庄园”。工程地质与水文地质项目场址属ft坡地形，低岗区，地层由耕植土及下伏的白恶系砂砾岩组成。中风化砂砾岩呈棕红色，角砾状结构，块状构造，成分以硅质角砾为主，填隙物为砂质、泥质、钙质。项目场址无强透水层和富水的含水层，地下水主要赋存于耕植土及强风化砂砾岩中，属孔隙水。砂砾岩中裂隙不发育，因此砂砾岩为隔水层，地下水均微弱。项目场址内未发现活动性断裂，周边无地下开采矿井，无采空区，无碳酸盐类岩石，不存在滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷等地质灾害，场地稳定。地震81(18306-2001)<0.05()防。交通运输条件105川42.16公里，在新干县大洋洲设有一个货站，在县城南110536.42公里，赣江河道常年可航行300吨级货轮，洪水期间可通行5004200吨级泊位码头。全县境内现有公路148条，总里程823.60.66/型对外交通网络。自然资源条件“”之美称。县境内有10条河流，总长197.5公里，流域面积1162平方公里。全县有小（二）99座，总蓄水1617716.7410.958400.55121010000吨，锡矿储量1360吨，稀土储量3000吨，盐矿储量23100吨。项目规划情况区域规划情况本项目结合新干县城市总体要求，综合考虑项目区主干道沿线功能布局，合理确定用地内商业10米，站前大道5筑，高层建筑物临道路按《江西省规划技术导则》后退红线要求设置。完善庭院和垂直绿化景观设计，满足交通、环保、消防等要求。交通情况路网齐全，市政供电、供水、消防等配套设施齐全。社会环境条件本项目规划用地没有需要保留的古建筑、构筑物及古树。附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。公共设施条件市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政设施已沿道路辅设，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。施工条件本项目场址交通条件较为便利，水、电可从金川大道市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就近取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。序号项目名称单位经济指标1序号项目名称单位经济指标1居住户数户9132居住人口人27393户均人口人/户34用地面积M259213.2总建筑面积M2135470.1商业面积M24228.575 其 多层洋房住宅面积M240521.6中 高层住宅建筑面积M256712.6公建313.466容积率%1.737建筑密度%26.58绿地率%359日照间距系数1:1第五章 工程设计方案规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市居住区设计规范》GB50368-20053GB50352-20054GB50016-20065GB50096-199（2012年修改版）6、国家、省市相关规划设计规范、规定7、新干县规划管理部门的规划条件8、甲方提出的相关规划设计要求9、用地规划红线图10、有关部门对本工程的各项要求规划原则1、生态性原则境、声环境、光环境、绿化等生态系统在居住社区中完美体现。2、整体性原则合理利用土地，确定合理的开发规模与层次，调整完善交通、水电等配套设施，并与周围功能区块相结合，形成有机整体，满足人的物质及精神生活需求。3、灵活性原则同时对环境形象设计统一考虑。规划设计规划思路项目规划设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，辅以恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。案也充分考虑人们的居住习惯，避免与传统居住思想发生冲突。好高层建筑，各种业态组合的分布关系。规划布局1、总体布局结合基地各种条件综合分析，考虑业主及规划部门提出的具体要求，本着一次设计分期开发的原则，经过多方案的调整与比较，在总体布局上有以下考虑：设计以区内北侧入口对应的中心在气势上先声夺人，同时在基地中构筑景观绿色廊道。418115211116园洋房，大致分为三个组团，既多层花园洋房区，中高层住宅区、商业区。三个组团通过小区内部的景观带及规划路非常自然的隔开，相互独立又各自联系紧密。2、交通组织其交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。本上实现了人车分流，小区的主出入口设置为与站前西路交接处。3643小区主干道及次干道有机的联系起来，以满足车行、消防要求。小区交通系统综上所述，为立体式的交通组织：主要车行交通集中在主干道上，宅间以步行为主。3、绿化及景观系统同追求的目标所在。小区的绿化和景观系统主要由两方面组成：区内绿化系统：小区内的绿化系统概括起来说，就是由点、线、面三个层次构成的有机的立体系统。本小区的绿化景观系统围绕着小区内多层洋房与高层之间的中心景观带以及东西侧高层景观带为核心。主入口的入口广场形成的一片景观带为小区中心景观形成景观点，小区消防车道兼景观道不仅是小区的交通动脉，同时以其两侧的行道绿化，成为贯穿全区的绿化动脉，返是一条主“线”；住宅区内的宅间绿化系统，纤巧舒展，脉脉延伸，像条条细小的血管将主景观“线”30侧大面积景观带，北侧住宅主要由大面积阳台及景观凸窗来打造景观舒适性，同时也起到很好的阻隔了外界的嘈杂的作用。在景观品质上有了极大的提高，更好的满足了住宅区的均好性的要求，满足了住户时尚现代的生活方式的要求。具有强烈的归属感。4、绿化种植借用重新塑造的地形，充分发挥植物造景，创造一个自然优美的居住小区。利用不同的园林植物群落配置，形成景观，并达到一定意境。植杜鹃、茶花等春花品种。草坪等景观，ft草，麦冬、百合、萱草、八角金盘等地坡植物及黄杨、南天竹、十大功劳、ft茶等。树木配植设计采用A层群落（大多位于生态景观区由大乔、亚乔、灌木、地被植物组合而成。B秋色ft林，载种秋色叶树种，有银杏、乌桕、枫香、槭树等。C松柏树丛，主要种植圆柏、刺柏等植物。D草地独景树，选择树形美丽的雪松，形成大草坡中独景树。计所在的空间艺术效果。植物以桂花、紫薇为骨干树种，以雪松、合欢、木槿、石榴、四季时花为配置树种，每到七、”，是暑夜纳凉好的地方。以植物群落的自然景观作为园林小品的背景及配置，设置景亭、坐凳、花钵供游人休憩游赏。植物以海棠、杜鹃为骨干树种、合欢、广玉兰、桑树、樱花、紫荆、四季时花等为配置树种。以疏森草地、花徂、结合其他园林小品，具有开朗、幽静、明快相结合的园林空间特点，极成11”意境。12月，梅吐蕊，居民在寒冷冬天也闻到幽幽清香。建筑设计单体设计中的重点。浪漫的社区氛围。100-130平米的三房户型为主，南北通透，户户观景，明厨明卫，整体布局方正，空间利用合理。高层住宅在户型设计上强调合理化利用空间，通过大面积的阳台，入户花园，以及大片的转角凸窗来彰显户型的奢华。小区内住宅体现多样性、合理性原则。户型设计大、中、小根据市场合理配置。为用户提供多种套型进行选择，住做到洁污、动静分离；充分利用空间，合理设置储藏设施，满足多种储藏功能的要求。卧室、客厅、厨房、卫生间均能直接采光；每套住宅通风路线流畅，卫生间的通风措施效果显著，隔音良好。结构设计工程概况本工程结构设计使用年限为50(地震加速度值为0.05g)；设计地震分组：第一组；抗震设防分类标准：丙类建筑；建筑结构安全等级：二级；地下室人防等级：六级。设计依据GB50010-2010《混凝土结构设计规范》GB50007-2002《建筑地基基础设计规范》GB50009-2001《建筑结构荷载规范（2006年版GB50011-2010《建筑抗震设计规范》JGJ94-2008《建筑桩基技术规范》JGJ3-2010《高层建筑混凝土结构技术规程》各种地方法规及规程荷载取值3.5KN/M22.0KN/M2走廊、门厅、楼梯、卫生间2.5KN/M2上人屋面2.0KN/M2不上人屋面0.5KN/M2其余未注明处及恒荷载根据《建筑结构荷载规范》相应取值。基本风压：0.40KN/M2；基本雪压：0.45KN/M2。主要建筑材料1C25～C40根据楼层往上递减。2、钢筋：I级钢(HPB300)，fy=270N/MM²。II级钢(HRB335)，fy=300N/MM²。Ⅲ级钢(HRB400)，fy=360N/MM²。3、墙砌体：除外墙及楼梯间采用混凝土砌块外，其余隔墙均采用轻质墙体，容重≤7KN/m3。计算程序拟采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序计算。结构空间有限元分析采用SATWE。结构设计1、结构选型：本工程中：高层采用剪力墙结构或者框架－剪力墙结构，多层采用框架结构。楼面均采用整体现浇钢筋混凝土梁板体系。2、结构抗震：本工程中：框架的抗震等级为三、四级,剪力墙的抗震等级为三级。3、基础设计：本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定。给排水设计设计依据1GB50096-201（2011年版）2、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）3GB50045-92005年版）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5（GB50067-97）6、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）生活给水设计1、室外给水DN200源水压：室外给水系统与市政管网接口处的常年最低水压为0.30MPa。2、生活给水系统与室内消防给水各成独立系统，为满足经济要求及管网正常使用，多层建筑生四层以上由地下室无负压设备供水。3、给水系统：采用环状管网及支状管网直接供水，每栋建筑单体均设主供水阀门。量m3/d量m3/d道路广场用水用水损耗2.0L/m2·d33848.5m2135.395%22.95合计481.9710.57114.179.51用用水时变最大时用最高日最大时排项目名称水 单位 用水单标 位单位时间化系最高日用水水量排水量水量住宅准70 户 913户h24数1.595.865(m3/h3.99) (m3/d)86.28(m3/h)3.59公建15 L/m2·d 800m2121.518.001.5016.201.35商铺20 L/m2·d 4228.57m2121.5126.8610.57114.179.51绿地用水2.0L/m2·d 20724.6m282.90排水系统设计1、本工程拟采用室内污、废合流，室外雨、污分流的排水体制。建筑物室内排水采用废污合流制排放方式，即将卫生间粪便污水及生活污水合并排入室外化粪池，经化粪池处理后，排入室外污水管网。该工程的室外污水管网最终排入市政污水管网。2、雨水量的计算采用新干县暴雨强度公式：q=5010(1+0.48lgP)/(t+10)0.92重现期：P=3年汇水时间：t=5分钟泾流系数为0.65屋面雨水由雨水斗及雨水立管收集后与室外雨水汇合排入市政雨水管道。地面及道路雨水由设于道路边的雨水口收集，排入室外雨水管道，最后汇流入市政雨水管网。给排水消防设计1、消防给水系统：本工程消防系统包括室外消防给水，同时每层配置一定数量的灭火器。2、室外消防栓：在室外给水管网上设置10套室外消防栓。室外消防栓管网为低压制，与室外低层生活供水管(DN150)SSl50米。3、消防用水量：室外消火栓用水量：15L/S；室内消火栓用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时。4、灭火器根据《建筑灭火器配置设计规范》规定，在各单体建筑的一层及一层以上平面设置一定数量的MF/ABC3手提式干粉灭火器，商业及地下室设置一定数量的MF/ABC4手提式干粉灭火器。管材选用、计量及节能环保1、生活给水管支管采用PP-R管，给水立管采用钢塑复合管；2、室外埋地给水管采用球墨铸铁管；3、消火栓系统及自动喷水灭火系统采用镀锌钢管；4、室内排水管采用优质的U-PVC排水管，室外排水管均采用双壁波纹管。5、各卫生器具采用节水型产品。电气设计设计依据和范围1、设计依据：JGJ16-2008GB50045-952005年版GB50054－95GB50057－94（2000年版）（GB5009－2012011年版）GB50368－2005上级主管部门批准的文件及业主设计任务、国家现行有关规范及标准。本工程相关专业提出的要求。2、设计范围本工程内的配电、照明、动力、防雷接地、弱电系统。供电电源及负荷计算1、由附近至小区各箱式变电站，经变压后引至各用户。高压接线方式由当地供电部门确定。2其他用电为三级负荷。为保证一级负荷应急供电，在地下一层配备一台100KW自启动发电机30s内供电。3用电负荷估算表表5-2(KW)1住宅（户）91380000.53652.002商铺4228.57800.6202.973公建800450.518.004地下室32931.82300.4395.185路灯15.60合计4283.75序号项目建筑物名称序号项目建筑物名称建筑面积m2 单位负荷指（W)同时使用系数计 算 负 荷本工程配电系统采用放射式与树干式混合供电，由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。接地型式为TN－S设分配电箱，以空气开关和漏电保护开关为主要控制元件。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及过道公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五～六个回路，一个照明回路，三路插座回路（一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路，五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。户内平面布置供参考，可根据装修要求调整。户内所有线路均采用铜芯尼龙护套绝缘电线穿KGB钢管暗敷。接地及安全1干线、各种金属管道如给排水管及建筑金属构件，钢筋混凝土基础等可靠联结；辅助等电位联结，应把所有能同时触及的电气设备外壳可导电部分、保护线联结起来。做法详见《等电位联结（02D501-。2、接地装置利用自然接地体或人工接地体，并与防雷接地联为一体，要求总接地电阻R<1Ω。建筑物防雷、利用建筑物屋顶结构钢筋作避雷接闪器，并形成不大于20×2024×16、利用建筑物外廊的相关柱子中二根不小于16主钢筋（焊接，作为一组引下线，其平均间距不大于25米。、、引下线在室外地坪0.5米处设接地连接板。、在建筑物的转角处室外地坪上0.61Ω时，应利用外甩钢筋增加接地极。弱电系统1、设计依据JGJ/T16-92；《智能建筑设计标准GB/T50314-2000；GB/TGB50198-94；GB50200-94；GB50348-2004GB50343-2004；建设单位本专业的设计要求。2、设计范围通信系统；有线电视系统；安全监视与消防控制系统。3、有线电视系统本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。箱，由分线箱采用星型接法放射式至各户弱电箱。幢为单位设置楼幢放大器。公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。电视电缆支线均穿管暗敷设。SYKV－75550MHz604dB4、电话配线系统本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。①、住宅楼：每户1部②、公建：根据需要设置SC15；5~8对SC20；9~10SC25。电话电缆采用HYV－2×0.4mm系列；用户电话线用HTVV（2×0.5）路用超五类线。5、安全监视与消防控制本工程在一类住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。在发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器；在各设备用房、合用前室、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；设消防广播及消防电话系统。在住宅部分设大门非可视对讲系统。厨房设置燃气泄漏报警器。6、电阻及接地R≤1统的接地分别用接地干线引至接地体。消防设计设计依据（GB50016-2006）(GB50045-95)（GB50067-97）（GB50222-95）（GBJ140-90）（GB50092012011年版）（、当地消防部门有关规定。消防用水量消防总用水量按火灾用水量最大处计算室外消火栓用水量为2小时计算，自动喷水用水量为，自动喷水系统按1小时，在250T消防水池。消火栓给水系统每层按要求设消火栓，合用一套消防给水系统。消防泵设在地下室内，直接从消防水池抽水，20T消防水箱（18T消防水）外消火栓设于小区给水管上。灭火器灭火系统每层适当位置设干粉灭火器。无障碍设计设计依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，J114-2001总体设计无障碍坡道。室内上楼层设置了无障碍电梯、方便轮椅者通行。建筑设计使用的标准电梯按钮。智能化设计住宅楼各单元入口设置可视访客对讲系统主机，各层住户设访客对讲分机及紧急报警按钮。每户都可实现对底层单元门口的可视对讲和远程开锁。物业管理为适应现代城市居民生活的需要，本项目建设完成后拟设立独立的物业管理机构或委托有实力的物业公司进行日常管理，其职责主要包括：1、保安：包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、智能化系统：包括住宅内智能化系统的运行、维护。3、卫生清洁：场区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。4、绿化维护：场区内花草树木的生长维护、杂草清理等。5、公共设施维护：场区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。6、房屋及配套设施(上下水、电、液化气等)维修、维护。7、供水：包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。8、代收相关费用(水、电、物业等)。9、项目建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。第六章 节能建筑节能的意义建筑节能是经济发展的需要能源是人类生存与发展的重要基础，经济的发展依赖于能源的供给。当今能源问题已经成为世界共同关注的问题，能源短缺成为制约经济发展的重要因素。从建材生产，建筑施工直到建筑物的使用无时不在消耗着能源，资料统计表明欧美发达国家的建筑能耗占到全国总能耗的25%以上。因此在建筑中推广节能技术十分必要。建筑节能是环境保护的需要我们现在应用的能源主要是以煤炭、石油、天然气为主的不可再生能源。这些能源在使用过程中会排放大量的有危物质（二氧化碳、硫、氮氧化合物等重要原因。提倡建筑节能，减少污物排放是改善生存环境，提高生活质量的有效方法。建筑节能是提高人民生活水平的需要能源的使用效率，满足建筑节能的需求。编制依据和节能规范国务院《关于加强节能工作的决定（2006.8.18）《中华人民共和国节约能源法（1997.11）《中国节能技术大纲（2006年）（2006.7）的通知（[2007]21号）《节能中长期专项规划（[2004]2505号）（《建筑照明设计标准（GB/50034-200）《用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）《节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-1892）为加强节能工作管理，国务院下发了《关于加强节能工作的决定单位GDP社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为国有大中型企业负责人经营业绩考核的重要内容，实行节能工作问责制。另外，我国已建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，对未进行节能审查或未通过节能审查的项目，一律不得审批、核准，从源头杜绝能源的浪费。主要节能措施根据中央提出的建设资源节约型社会的要求，按照国家计划委员会、国家经济贸易委员会、建设[1997]2542号印发《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章评估的规定》的通知，本项目节能措施主要是针对项目工程施工中的节能与节水。节能节能方案：应符合相关建设标准、技术标准和《中国节能技术政策大纲（2006年）（20067月）和设备的合理用能、主要工程能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。节能一般措施有：施工工艺流程采用新技术，新工艺和新设备，不得使用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。所有低压设备（断路器、接触器、热继电器、中间继电器等均采用符合国家能效标准的产品。例如：荧光灯自带电容补偿，功率因数要求达到0.85以上，充分利用自然光，合理选择控制方式。根据使用特点，分区分时段进行照明控制。采用节能型设备，卫生洁具采用节水型冲洗配件。倒流现象。效果。节约能源和资源。采用切实可行的自控系统，以控制室内的空气参数，防止过冷过热。入建筑节能审查范围。一般场所优选直射光通比高、控光性能合理的高效灯具，灯具的结构和材质应易于清洁与更换光源。采用高效节能灯代替普通白炽灯可节电6～80《十一五”十大重20067月）50%能标准，实行从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收和销售等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切实实施。具体措施本工程采用的建筑物节能具体措施如下：20厚,干密度ρO＝230㎏/m3,导热系数，修正系数a＝1.15[K]＝1.5[K]＝1.14。40厚挤塑聚苯板外保温，干密度㎏/m3,导热系数λ＝0.030w/mk正系数a＝1.0[K]＝1.1[K]＝0.60。15厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度㎏/m3,导热系数λ＝0.06w/mk正系数a＝1.15[K]＝2.0[K]＝1.93。GB/T7107-20023级。天窗采用遮阳措施。节水按照新建、改建和扩建项目在实行“三同时、四到位”制度（即节水设施必须与主体工程同时节水制度到位）过程中，应积极采用《中国节水技术政策大纲》推荐的节水技术。选用节水型生产工艺和设备；强制淘汰落后的设备和管道材料。格奖惩制度。加强基建节水管理，搞好企业水平衡测试。采用各种方法，防止跑、冒、滴、漏、蒸发。第七章 环境保护与水土保持环境保护相关法规、规范及标准1、法律法规《中华人民共和国环境保护法1989.12.26《中华人民共和国大气污染防治法2007.5.23《中华人民共和国水污染防治法1996.5.15《中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005.4.1《中华人民共和国环境噪声污染防治法1997.3.1《中华人民共和国水法2007.5.23《中华人民共和国环境影响评价法2、技术规范《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）《地表水质量标准（GHZB1-99）《污水综合排放标准（GB8978-96）《污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）《环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）《生态环境状况评价技术规范（试行（HJ/T192－2006）3、评价标准《环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准《地下水质量标准（GB/T14848—93）III类水域标准《地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准《城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准《大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准《污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准环境影响分析评价1、评价范围价的结论。2、环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。噪声影响分析施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。沿线噪音能够达标。空气质量影响分析麻烦。并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。营运期：工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。在施工单位应严格遵守《新干县城市建筑垃圾管理规定》和《新干县建筑施工现场监督管理规定》，按上述规定执行后，固废对环境的影响轻微。4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。3、环境保护的主要措施对项目绿化工程进行了研究施工期环境保护对策措施时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程境影响问题。营运期环境保护对策措施①、声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。②、水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。③、环境空气本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。④、绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。环境影响评价结论大于不利影响。本项目符合新干县城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行性研究报从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。另建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目环境影响报告书（或《报告表影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。分析，项目就地建设可行。水土保持复土地功能。以减少对环境的影响程度及防治水土流失。统筹部署水土保持措施，一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，控制水土流失。第八章 组织机构与人力资源配置组织机构方案公司机构设置1111名，共同负责公司运作。2、项目部下设：综合组、营销组、工程组、财务组。综合组会同有关部门制订各项规章、管理制度。营销组制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划。工程组开展项目的质量、进度、费用三控，协调各方关系；财务组支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。人力资源配置1、人力资源配置的依据配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员，接受江西鸿昌置业有限公司领导。2、人力资源配置的内容人力资源配置：以需设岗，以岗定员。项目部经 理项目部经 理项目组织机构图8.2劳动定员1、公司劳动定员为17人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工。人员安排表表8-1部门项目部领导综合组策划销售计划财务营销组综营工财合销程务组组组组岗位定员(人)备注33策划1管理人员销售4管理人员3管理人员计划1管理人员财务2管理人员合 计合 计172)应持证上岗，培训合格后方可聘用。3、人员培训项目部员工要经过招聘并培训上岗，借鉴外地、外单位的先进管理经验，不断提高公司和项目部的管理水平和员工的自身素质。第九章 劳动安全、健康及消防劳动安全保护、职业健康工防护和人身防护，牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，确保安全生产。项目全体员工每年组织一次专门的安全教育。新进场的工人在上岗前，必须进行三级安全教育，经考核合格后，方能上岗。证每两年复审一次，各级劳动安全部门建立特种作业人员档案，登记造册，保存操作证复印件或原件。设立安全警示标志。特殊工种坚持持证上岗。现场设置临时办公室，做到整洁，干净，并设公用厕所。电气安装执行国家标准规范，专用保护的截面积应符合规范要求。所用移动式电气设备的金属外壳应与专用保护线可靠连接，并按单机装设漏电保护器。各通道处设置足够的照度，并设安全疏散指示灯，建筑材料采用不燃或阻燃型材料。各建筑物内的公共卫生间、洗手间等处，均采取防滑措施。危险区域设置警告标志。消防及安全1、拟建场址位于新干县城城区消防责任区范围内。项目区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓。2、各种建筑物及附属物按规范规定的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。各建筑物要设置完备的防雷装置。3、项目建设期间，建筑施工企业实现消防责任制，明确防火责任。工程施工中严格遵守规范、规程，严把工程质量关。4套管保护的铜芯线，人离开时，必须切断电源。确保用电设备及电气接地系统的可靠性，要设置完备的防雷装置。5建立健全确保安全的各项规章制度。严格管理，狠抓落实，采取积极的预防措施，确保安全措施落实到位。6、加强安全防护工作制定严格的规章制度，设置必要的安全防护机构，明确安全责任，严防不安因素的存在和发生。7、消防设施与器材要设专人负责，对其监管、维护、使用等负全责。消防设施与器材要常年保第十章 工程招标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招投标方案。项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括建设项目施工企业选择招标和设备与材料采购招标等，按照《中华人民共和国招投标管理法》面向社会进行招标。工程招标方案投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备。3、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。4、开标时由项目承办单位委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标评标委员会的人员组成和资格要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成建设项目的评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责，评标委员会由发改委随机抽取技术、经济等方面有关的专家组成，成员人数为5得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。2、评标委员会成员的资格要求评委会成员的职称在副高工（副教授）职称以上，从事本专业至少在8较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。招标基本情况表表10－1工程名称工程名称招标范围招标组织形式招标方式招标金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标（万元）土建工程设备采购安装工程施工监理√√√15134.91√√√853.94√√√193.96工程勘察设计 √工程勘察设计 √√√277.02其他27555.66情况说明：建设单位盖章：年月日第十一章 项目实施进度建设工期确定该项目建设工期为36个月2013年11—2016年10月设、先竣工先交付使用的原则进行。实施进度计划安排本项目主要建设内容有：住宅、公建、绿化及小区内的市政配套设施。1、项目前期工作一个月2、勘测设计二个月3、项目招标一个月4、建安施工二十六个月5、绿化及小区内市政配套设施六个月6、竣工验收二个月整个工程形象进度安排(见表11－1)。2013年 20142013年 2014年1－2 1－45－89 －122015年1－45－8912－2016年1－2 3－45－68 －10项目前期工作设计招投标施工小区内市政配套设施竣工验收第十二章 投资估算与资金筹措投资估算投资估算的范围本投资估算主要包括项目建设的土地征用、土建工程（含水电、消防等备和安装及其它费用、预备费等投资。估算依据1、建设单位提供的相关资料。2、土建工程：20138的材料信息价格表，并根据价格趋势确定。(2006)(2006年(4)(2006年)(5)《江西省建筑安装工程费用定额》(2006年)(6)《江西省建筑工程计价办法》(实行)(7)()(2006版(8)(2002年):①通用型设备价格按厂家报价或有关部门核定价格估算。②非标设备按相关厂家自制价格。建安以外费用由新干县市政道路、绿化等工程造价参考计取。359213.2m2(88.82亩21018万元。建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建号文标准计算。工程勘察，设计费等依据《工程勘察设计收费管理规定（计价格[2002]10号）取。工程监理费按照《工程监理收费标准（2007670号）费计取。招标代理费按照《招标代理服务收费标准管理暂行办法（[2002]1980号文。建设项目前期工作费依据国家价委计价格号文件标准计算。1045.89万元计取；预备费按国家有关规定估算；投资估算44015.4915988.2522795.773102.722128.75万元。如下表：工程投资估算表序号 项目名称土建序号 项目名称土建费 设 备 安装费 其他费用 费用 用 用合计万元)面积(m2)指 标(元) 备注一工程费用15134.91828.3425.0015988.251建安工程14003.7719053.90101462.771.1多层洋房住宅4862.594862.5940521.612001.2高层住宅8506.898506.8956712.615001.3商铺634.29634.294228.5715001.4 共享大堂1.4 共享大堂110.36110.36735.7615001.5 地下室4939.774939.7732931.8215002 公共配套设施89.2189.212.1 物业用房10.3910.39129.858002.2 社区用房5.745.7471.738002.3 8.298.29138.126002.4 地面停车位62.0062.0062001002.5 自行车停放2.802.80350803 配套基础设施966.39966.393.1 小区绿化207.25207.2520724.61003.2 行道树6.646.643322003.3 道路331.96331.9616597.82003.4 景观广场及地345.01345.0117250.7200面硬化3.5室外供电工程30022322.003.5.1主供电线路20015215.00100020003.5.2变压器(组)54559.006900003.5.3 供电配套设备36238.0018200003.5.43.63.6.1

(组)自备发电机组(组)排水工程（Φ400）

13.54

1052.8024.00

10.0066.3424.00

21200

50000200污水井座)（Φ500（Φ500）3.6.4雨水井(座)5.065.062322003.6.5雨水口(座)2.482.4845550照明工程4.0068.2028.8468.2032.8411006203.8.1 (组)3.0023.4026.407830003.8.2 庭院灯组)1.005.446.44688003.9 消防栓1.0013.5014.503.9.1 室外消防栓 1.006.007.002030003.9.2 7.507.50501500

6.00

28.80

6.0028.80

251600

2400180DN150DN100(套)(组)3.10 电梯(台)320.003.10 电梯(台)320.00320.00162000003.11 景观及公建小 56.0056.0015600003.12 小区智能监控35.003.0038.001350000小区大门含3.13 不锈钢电动 1.00门)(套)10.0011.001100000工程费用合计二 其他费用15988.25建设单位管理21018.01160.9121018.01160.9188.82236.64系统(套)3费工程勘察费22.163费工程勘察费22.1622.164工程设计费277.02277.025前期工作费用30306工程监理费193.96193.96施工图预算编制费建设规费招标代理服务费

27.701045.8920.13

27.701045.8920.13

建【2002394号(二)(5)*0.8%国家计委、建【2002】10号按6折国家计委计价1999号国家发改委、建设部发改价格【2007】670号按6折计(二)(5)×10％按标准征收国家计委计价2002号第二部分费用合计第一、二部分

15134.91 828.34

22795.77 22795.77费用合计三费用合计三预备费用3102.723102.72(一+二)×8％四固定资产投资41886.74六建设期利息2128.75七总投资44015.49前期工程和其它费用估算表表12-2单位：万元序号 项目名称建筑面积（㎡）取费标准(元/m2)费用（万元）1 市政公用设施配套费102538.230307.612 地方教育附加费102538.220205.083施工噪声排污费102538.2110.254新型墙体材料专项基金102538.2882.035新建建筑物防雷装置验收费102538.20.55.136散装水泥专项资金102538.21.515.387余土调剂处置费102538.2330.768白蚁防治费102538.2220.519人防易地建设费102538.23