商铺租赁方案

国宾中心商铺租赁方案

区域商业租金调研

1、调研区域

调研区域

商铺主要业态

租金范围

（元/㎡﹒月）

三全路（文化路—花园路段）

生活配套为主

110

三全路（中州大道—花园路段）

新车、二手车销售

100—110

国基路（文化路—花园路段）

汽车销售、餐饮、服装

90—150

国基路（中州大道—花园路段）

汽修、餐饮、装饰材料

100—130

天伦路（花园路—中州大道）

汽车销售、服务一条街

50—130

金牛路（花园路—中州大道）

汽车修理

100—110

2、租金地图分布

80—150

元/㎡/月

60—110

元/㎡/月

90—150

元/㎡/月

50—130

元/㎡/月

3、分街区详解

街道名称：天伦路西段（汽车一条街）

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

沙县小吃

餐饮

中餐

120

40㎡

1层

广州味道

餐饮

中餐

90

60㎡

1层

金剑南

综合

烟酒

110

60㎡

1层

综述：该段以汽车高端销售和汽车维修、改装、美容为主，至少有8家汽车销售商店，租金水平集中在100—120元/㎡﹒月，可称为汽车一条街。

街道名称：天伦路东段（琥珀名城商业街）

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

备注

百年合府

餐饮

中餐

50

380

底商1-2层

南区

大灶台热乎炖

餐饮

中餐

70

160

底商1-2层

南区

胖娃豆花回锅肉

餐饮

中餐

130

130

1层

北区

琥珀佳苑超市

综合

超市

130

130

一层

北区

顺城郭记羊肉鲜汤

餐饮

中餐

120

130

一层

北区

宝贝衣橱

服装

童装

110

60

一层

北区

综述：琥珀名城底商，租金水平集中在110—150元/㎡﹒月

以餐饮、烟酒等生活配套类商业为主

街道名称：国基路（中州大道—花园路段）

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

备注

驴肉火烧馆

餐饮

中餐

120

30㎡

1层

南区

御府烟酒商贸

综合

烟酒

110

45㎡

1层

南区

国基社区便利店

综合

烟酒

100

70㎡

1层

北区

中国福利彩票

娱乐

彩票

120

30㎡

1层

北区

综述：上述商铺租金水平集中在100-130元/㎡﹒月，以生活配套为主。有少部分装饰材料。

街道名称：风雅颂美食街（风雅颂天骄学府及汉飞城市公园底商）

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

备注

金状元

餐饮

中餐

105

220

底商1-2层

东区

老妈的味道

餐饮

中餐

115

180

底商1-2层

西区

综述：平均租金110元/㎡

二、本案租金建议

可比类商业业态

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

金剑南

综合

烟酒

110

60㎡

1层

胖娃豆花回锅肉

餐饮

中餐

130

130

1层

琥珀佳苑超市

综合

超市

130

130

一层

御府烟酒商贸

综合

烟酒

110

45㎡

1层

国基社区便利店

综合

烟酒

100

70㎡

1层

可类比建筑结构

商家名称

业态

品类

租金（元/㎡）

面积（㎡）

物业结构

备注

金状元

餐饮

中餐

105

220

底商1-2层

风雅颂、花园路

老妈的味道

餐饮

中餐

115

180

底商1-2层

风雅颂、花园路

大灶台热乎炖

餐饮

中餐

70

160

1-2层

琥珀名城、南区

由上述调研数据结合市场情况可看出：

本商圈首层商铺的租金范围为100~130（元/㎡/月）；

一托二商铺的租金范围为70-115（元/㎡/月）；

天伦路南区北区商铺租金比南区高10—20元；

风雅颂底商租金比琥珀名城略高，约5—10元；

结合风雅颂的平均租金、可比类商业租金及可比业态租金的综合情况，

建议本案商铺租金区间为：85—110（元/㎡/月）

投资回报率分析

楼栋

房屋编号

单套面积

单价

金额

1#

105

118.7

28180

3344966

106

118.7

28180

3344966

107

181.84

29680

5397011.2

108

123.94

29880

3703327.2

109

120.12

28180

3384981.6

110

118.7

28180

3344966

2#

104

182.76

29680

5424316.8

105

119.3

27180

3242574

106

119.3

27180

3242574

107

182.76

29680

5424316.8

临街商铺回本周期一般为15年，建议以商铺的最高单价和最低单价作为样本，按照5%/年的租金递增率，计算出第一年的租金区间，数据如下：

年限

租金

租金

运算公式

第1年

105

115.3

N

第2年

110.25

121.065

N*1.05

第3年

115.7625

127.11825

N*1.052

第4年

121.550625

133.4741625

N*1.053

第5年

127.6281563

140.1478706

N*1.054

第6年

134.0095641

147.1552642

N*1.055

第7年

140.7100423

154.5130274

N*1.056

第8年

147.7455444

162.2386787

N*1.057

第9年

155.1328216

170.3506127

N*1.058

第10年

162.8894627

178.8681433

N*1.059

第11年

171.0339358

187.8115505

N*1.0510

第12年

179.5856326

197.202128

N*1.0511

第13年

188.5649142

207.0622344

N*1.0512

第14年

197.9931599

217.4153461

N*1.0513

第15年

207.8928179

228.2861134

N*1.0514

月租金总计

2265.749177

2488.008382

（∑N14）

年租金总计

27188.99012

29856.10058

（∑N14）*12

单价（元/㎡）

27180

29880

/

由以上表格数据可计算出合理租金区间约为：105—115（元/㎡/月）【投资客户期望值】

结合市场调研数据推算的租金区间为：85—110（元/㎡/月）【市场实际租金值】

综上，建议本案租金范围取平均值：95—112.5（元/㎡/月）

本项目租金建议

分类

房屋编号

单套面积

最低租金

约120㎡

1-105

118.7

110

1-106

118.7

1-108

123.94

1-109

120.12

1-110

118.7

2-105

119.3

2-106

119.3

约180㎡

1-107

181.84

95

2-104

182.76

2-107

182.76

5.付款方式建议

A：半年/一年付（每年递增5%）

建议租赁期限即合约范围3-5年

B：一次性付清三年租金，8.8折

客户优惠：三年租金总优惠12%

开发商收益：除第一年外，平均每年优惠6%，相当于以6%的利息融资。

C：一次性付清五年租金，7折

客户优惠：五年租金总优惠30%

开发商收益：除第一年外，平均每年优惠7.5%，相当于以7.5%的利息融资

D：其他优惠政策

品牌商家装修期间免租金

以1-105为例，面积118.7㎡，第一年租金110元/㎡/月

签约三年，年付，每年递增5%；一次付清8.8折；签约5年，一次付清，7折优惠

年限

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

租金

156684

164518.2

172744.11

181381.3155

190450.3813

/

3年租金合计

493946.31

3年租金合计

865778.0068

8.8折优惠后租金

434672.7528

7折优惠后租金

606044.6047

总优惠款额

59273.5572

总优惠款额

259733.402

四、租金收益测算

房屋编号

单套面积

租金（元/㎡/月）

租金（元/月）

1-105

118.7

110

13057

1-106

118.7

110

13057

1-108

123.94

110

13633.4

1-109

120.12

110

13213.2

1-110

118.7

110

13057

2-105

119.3

110

13123

2-106

119.3

110

13123

1-107

181.84

95

17274.8

2-104

182.76

95

17362.2

2-107

182.76

95