惠州德洲韵城营销工作计划方案

2007，机遇展望2007：多重利好推动市场持续高速发展“申大”成功提升客户对龙岗及其周边区域的价值预期，龙岗房价即将突破万元；大亚湾与

区域的交通规划进一步明晰大亚湾承接“

莞”区域的产业转移的趋势进一步加强大亚湾

城与惠州港进入第二轮建设

期从目前的情况分析，2007年惠阳大亚湾房地产市场持续看涨。利好1：大亚湾成为“申大”的辐射区域市场普遍认为，

“申大”成功之后，未来几年内龙岗将进行快速的产业调整和人口置换，成为重要的金融后勤服务区域。龙岗申大成功，客户对龙岗未来发展的预期迅速提升；离奥体中心最近的项目奥林华府总价上调10万元/套（单价上调800元），均价达到11000元/平米龙岗中心城其他项目普遍上调500元/平米,龙岗其他区域项目单价上调300-400元/平米利好2：惠州有望承接产业转移2000亿元按照产业梯度转移的规律，产业转移首选方向是惠州

要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右,惠州有望承接2000亿元。惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接

大规模的产业转移的能力。利好3：大亚湾进入第二次建设

期项目建成投产，中海油惠州炼油项目建设顺利，1.

中海壳牌与上游配套的区建成和在建项目总投资810亿元，大亚湾成为“化学工业园区”；、富士康落户大亚湾；2007-08年，

城将迎来第二次建设投产

期，届时将有一大批企业开工或投产；大亚湾区的经济实力正迅速提升，预计划性2010年，地区生产总值达到500亿元，人均GDP（按户籍）达到50万元，其中工业总产值达到1200亿元，相当于惠州现在的工业规模。利好4：1小时生活圈正迅速成为现实！地铁3号线和深惠路改造扩建工程前期技术工作已基本完成，

首批房屋拆迁正式动工，预计今年六月份前完成拆迁工作。地铁3号线预计2009年建成通车。目前惠州市

正全力争取

地铁3号线能够延伸到惠阳淡水。深惠路改造拓宽后，将从目前的4车道转变为10车道，短期可确保畅通，到惠州仅一随着高速公路交通的进一步发展完善和2010年深惠轻轨对接，从个小时车程，区域经济互补融合，“一小时生活圈”模式正在形成。利好—历史机遇2007年，德洲城必须充分借势这些重大利好，一举奠定大盘起势！2007，今年惠州市场销售方面的将进一步规范从 开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商：所有未拿到预售 证的楼盘均不得进行客户认筹活动。这对于发展商前期积累诚意客户，对市场进行价格摸底都带来了不小的难度，增加了项目的 难度。众多品牌开发商角逐市场项目名称开发商规模（㎡）一号南山地产、中建蛇口总建100万棕榈岛地产总建15万丽江花园粤海地产15.8中联别墅项目中联占地7万中联西区上扬项目中联占地

万中联灿邦项目中联万中联置业项目中联占地万建艺 项目建艺占地

万地产项目地产建面

万东部

项目东部约 万，约100万万科地产项目万科地产占地8万珠投项目珠江投资约60万振业项目振业占地61.3万富可达国际新城富可达建面45万天安中投项目天安中国约95万天安中投别墅一号振业项目棕榈岛珠投项目建艺项目东部项目旺科项目中联项目金海岸项目富可达国际新城天安中国、振业、珠江投资、南山地产、东部地产、富可达、万科。。。万科项目熊猫国际2007年，机遇与并存，将何去何从？选择选择主动杀入第一阵营1.2.开盘热销，制造轰动树立大亚湾门户大城的高形象目标发展商目标销售速度：（春节前）完成销售整体实收价格：3300元总销售收入（认购金额）：约3.5亿元条件与策略目前的工程进度安排问题：目前的工程进度为12月份开盘销售，目标无法完成？实现发展商目标的关键条件---工程进度第一次开盘（部分无 室部分）：2007年8月底；第二次开盘（有 室部分）：2007年10月初；策略1关键行动---前期重点推进1、2、4、6栋工程调整目前工程安排，前期重点推进1、2、4、6栋的工程进度，同时配合 攻关，力争8月底取得预售 证，开盘销售。时间工程进度备注2007.6.10主体施工5层/月2007.6月底临时咨询处交付使用2007.8月正式

中心交付使用施工期45天2007.8月样板房交付使用施工期45天2007.8.20主体12层工程进度2/3，有条件取得预售许可证2007.8.26首批房号，开盘策略2关键行动1—大区域模型，突显“门户大城”地位完成时间：2007年4月作用：突出大区域价值，消化客户的区域陌生感，增强 信心。关键条件：园林方案确定策略2关键行动2—参展秋交会，成为大亚湾代表性大盘完成时间：2007年9月作用：市场占位，成为大亚湾代表性大盘，面向珠三角客户，扩大客户来源，直接拉动销售；关键条件：展位设计策略1关键行动3—大区域牌布局，全面惠澳大道与澳霞大道交汇处桥栏广告牌：对进出城与

霞涌旅游区客户全面覆深汕高速路广告牌：对网打尽惠阳牌：对龙岗出入淡水客户全面覆盖龙岗大工业区：覆盖大工业区客户策略1关键行动4—灯杆旗区域覆盖（西A大道、西三大道中段、白云一路）策略2关键行动1—气派主

与景观中轴线，全城震撼。完成时间：2007年9月作用：1.

提高销售速度；2.提升价格；关键条件：1.园林设计、施工万科四季花城，销售前主景观线与商业街提前展示，全

第一个项目。策略2关键行动2—商业街外立面、街区包装，体现大盘的配套与生活气息。完成时间：2007年9月作用：消化区域配套缺乏对客户

的影响，增强

信心。万科城借鉴，未开业先按业态包装咨询处策略2关键行动3—形象墙，成为大亚湾的一道风景完成时间：2007年4月作用：向周边客户传递项目形象与价值其它工程配合：施工动线：为避免施工车辆对销售的影响，建议从一期的北面出入；售楼处：在施工安排上售楼处区域的施工建议

期施工，使售楼处能提前进场装修，提前交付使用。费用项目开发的进程：项目整体一期二期四-六期时间轴数值轴期费用率曲线：初成本高，后期逐渐走低曲线社区美誉度曲线：美誉度逐渐增加，建立项目品牌曲线：高于市场平均价格水平市场平均价格曲线：随着区域与市场的成熟与增长区域成熟度曲线：不断提升推广费用预