市场调研报告案例

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市场调研报告案例

目录：

第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析第二部分：市场供应量分析第三部分：价格及销售率分析第四部分：户型配比分析第五部分:西区板块优势第六部分：总结

第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析

项目

英伦春天

项目地址

金明广场西200米路北

项目规模、类型及规划设计

30幢一期19栋

开发商

好杰房产

户型

户型有两房两厅、二房两厅、四房两厅。面积范围75--160m?。

均价

均价3000元/m

商铺价格：

层差

层差150兀/m咗右

价格范围

整体小区总价范围：22万50万，主力总价范围：35万左右。

交房标准

毛坯房

车库及车位情况

社区内停车，总车位1200个

景观规划特点

低层花园洋房，电梯多层，TOWNHOUSE情景洋房，英伦风情

街组成事件营销

景观目前状况

售楼部简述

售楼部装修豪华、明朗，内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区

样板房简评

样板房装修豪华，二期没有样板房。

项目定位

客户群定位

策代机构

代理公司：蓝海地产

主打广告语

移民英国

特殊营销形式

开盘刖期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。运用事件营销（移民英国）

项目销售情况分析

工地包装

围墙广告喷绘、四周早坪铺设

物业管理

深圳保利公司，物业费：0.46元/近

周边环境分析

项目优势分析

地理位置优越，生活便利。

项目劣势分析

结论

项目

丽阳名郡

项目地址

宋城路1号

项目规模、类型及规划设计

规划面积40000平首开住宅18万平方米，由19多层、5栋小高层、—栋商务楼组成。

开发商

裕洋房产开发有限公司

户型

户型有两房两厅、二房两厅、四房两厅。面积范围93.82--128.57m?。

均价

小户型价格：均价3000元/me

层差

价格范围

整体小区总价范围：28万40万，主力总价范围：28万左右。

交房标准

毛坯房，双层防盗门，铝波窗。

车库及车位情况

社区内停车及地下停车位

景观规划特点

低建筑密度，换取较大的公共空间和绿地，

景观目前状况

景观带未建设，

售楼部简述

售楼部简约，白色以楼盘主题颜色绿为背景

样板房简评

无

项目定位及卖点

现代风格中档社区

客户群定位

中档客户，区域内人群、开封市人群及临近郊县人群

策代机构

睿智策划

主打广告语

现在，未来，此诚可待。

特殊营销形式

未作

项目销售情况分析

暂时未售

工地包装

无

物业管理

周边环境分析

公务性事业单位较多公路局等

项目优势分析

7层半带电梯适合老年人居住，紧邻郑汴融城连接宋城路。

项目劣势分析

生活不方便，生活，娱乐，运动设施较少

结论

小区暂未建设，无围墙包装客户量较少，但多层带电梯想来会引起客户的关注。

项目

荣勋。欧陆经典

项目地址

晋安路金明大道

项目规模、类型及规划设计

开发商

开封荣勋实业有限公司

户型

户型有两房厅87-96m?、两房厅101-109—房两厅

126--136itf、四房两厅174m2，

均价

均价：

层差

1、2、4楼价格元/m?

3楼元/m

5楼价格元/m?

6楼元/说

价格范围

整体小区总价范围：万万，主力总价范围：万左右。

交房标准

毛坯房

车库及车位情况

社区内停车，总车位多个

景观规划特点

欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百

分之绿化

景观目前状况

都已规划建设好。

售楼部简述

简约大方，白色衬灰白色更显高贵，置业顾问的专业和冷傲给

项目增添了尊崇感

样板房简评

无

项目定位

高档社区

客户群定位

开封高收入人群，及县市高资金人群，还有少量来自郑州的客户

策代机构

无

主打广告语

经典一段历史的典臧，花园在脚下生活在上层，新高度新标准成就开封第一空中豪宅。

特殊营销形式

开盘刖期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。

项目销售情况分析

销售时间较长，销售率达95%,

工地包装

围墙涂料广告

物业管理

物业管理：荣勋物业管理有限公司

物业管理费：0.32元/m2

周边环境分析

银行、医院、市中级法院，等

项目优势分析

开封西部发展的中心区域，市场刖景及升值潜力较大。欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百分之绿化，现房销售，景观以交付使用，给让你感觉无限尊崇

项目劣势分析

户型面积过大，导致大面积别墅销售缓慢。

结论

黄金地段快速发展中得到西区商业中心，毗邻千田的金明池公园，金明广场，规划设计经典执行到位是一座点藏之城，但对开封的消费水平过于高估，导致大面积户型很难销售。

项目

宋城雅居

项目地址

宋城路金明大道

项目规模、类型及规划设计

宋城雅居，西区核心10万平方最佳纯居住地。开封首个即将交

房的高层社区。

开发商

郑州一建置业有限公司

户型

户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅，复式。面

积范围84--143m'o

均价

多层2200别墅3300

均价2600元/^

商铺价格：

层差

价格范围

整体小区总价范围：17万58万，主力总价范围：30万左右。

交房标准

毛坯房

车库及车位情况

社区内停车，1：1.2

景观规划特点

欧洲经典风格大门，小区内部人车分流，新中式建筑，娱乐健身设施齐全。

景观目前状况

景观正在建设，绿化还未到位

售楼部简述

夕卜型建造的比较庄重、大气，内部布局不尽合理，装饰效果高贵典雅，与整体小区形象吻合。销售人员热情专业感觉很好。

样板房简评

无

项目定位

高档社区

客户群定位

打破区域性，面向整个开封市及郊县的中高收入人群，整体上

小区的业主文化素质较高

策代机构

全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构。

主打广告语

双电梯观景楼王

特殊营销形式

开展各种各样的活动，大多以活动营销巡游，报广，短信，电

视字幕等

项目销售情况分析

1期已经销售80%二期热售中

工地包装

包装隔离效果好，其余周遍围墙形象广告包装的很到位

物业管理

周边环境分析

人气不足，商服设施不能达到小区业主需求，生活暂不方便。

项目优势分析

项目优势：紧邻连接郑州大道，节省时间就等于节省金钱，远离闹市区，健身娱乐设施齐全。售楼部装修及人力资源配合的恰到好处晓，客户满度很高。随着郑汴融城的加速，升值，居

住都不错。

项目劣势分析

远离闹市区，造成生活的不便利，

结论

楼盘处于郑汴融城规划的大道旁边，售楼部的感觉很好，加上

售楼员的热情待客，专业服务。户型设计大面积很少不会造成

积压，除生活不够便利外，却是一个不错的盘

项目

碧丽国都

项目地址

汉兴路金明西街

项目规模、类型及规

总占地面积108田，总建筑面积26万平米，14多栋

划设计

开发商

开封庄园置业有限公司

户型

均价

2380元

层差

160元

价格范围

小区总价范围16万58万/套，主力户型价格范围万/套

交房标准

毛坯房

防火防盗门、内部实木门

车库及车位情况

50车库，另多个车位

景观规划特点

景观绿化较多，小品、植被遍布小区。以水景为主

景观目前状况

1期建设交房后无景观，只有少部分绿化，

售楼部简述

过于简单，有种小产权的感觉，销售人员素质一差，无工装，

样板房简评

没有样板房

项目定位

中高档社区

客户群定位

面向整个开封市及临近郊县26—60岁年龄层次

大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企

职工、企业高层领导等

策代机构

无

主打广告语

百年建筑，和谐人居。

特殊营销形式

短信，报广，电视字幕，汴京晚报效果好一点

项目销售情况分析

工地包装

周遍围墙形象广告包装没有到位

物业管理

周边环境分析

周边生活配套较完善，交通便利，成熟大型社区商圈。

项目优势分析

开封西部发展的中心区域，市场刖景及升值潜力较大。

项目劣势分析

售楼部没有建好，销售人员素质较低，1期无任何景观带对入住客户来说不太好。规划设施能不能实现对客户来说是一个心理疑问。小区内规划设施齐全3300均价略高

结论

售楼部及人力资源的差直接影响项目的形象，虽然位置和规划都不错，

分析：

从销售情况来看，广告营销方法在营销过程中，也起到了不可小嘘的作用，从工程的围墙，到售

楼部的感觉，再到户外广告报纸广告等其他的配合，只要做好每一个细节，对销售率来说起到了很大的影响。在案场的接待中，置业顾问的热情和专业的服务也起到了一定的作用，建议：i•广告宣传时，散发宣传页是一个不错的传播途径，但是对于一个大盘来讲，如此传播效果并不是太好，建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发，这样一可以吸引客户，二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。

2.工程围墙建议加高，更新，加高增加神秘感，更新，给每一个客户天翼全新的形象，也代表欣欣向荣的景象。附客户购房原因调查。

改善居住环境仍是主要购房目的

59.36%的市民购房的首要目的是改善自己的居住环境，22.77%的消费者是为了解决居住问题，11.68%的消费者购房为子女买房，而只有4.9的消费者是投资需求，调查结果显示，近六成消费者购房是为了改善居住环境，多数人确实存在住房消费的需求。此外，有11.68%的消费者给子女买房，而购房纯粹为投资的比例很小，这也基本符合开封房地产现状，购房者购房目的主要以自住需且为主。但是从2006年的调查结果中，虽然所选改善条件的比例也很高占42%的比例，但除了这个购房目的比例较高，其它目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的的多重性显而易见。2006年以投资为目的的占13%，今年仅占4.9%，下降了8.81个百分点，从总不难看出，受宏观挑空的影响，以投资为目的的购房行为有明显减少。

（如图）

改善居住环境,

59.36%

解决居住问题,

24.77%

为子女，11.68%

资，4.90%

通过以上的调查结合各盘的分析，我们可以得出改善居住环境占很大一部分，而居住环境除了远离市中心的吵杂之外还有对生活，娱乐，运动设施的需求，

建议：在营销过程中，尽量的体现小区的生活性，运动性，娱乐性，当然还有项目周边的娱乐设施，和生活的便利条件。

供应■分析

项目名称

地理位置

开发规模

项目类型

项目构成

占地面积

建筑面积

英伦春天

金明广场西200米路北

280亩

一期工程80亩

普通住宅

共30幢一期19栋

丽阳名郡

宋城路1号

40000平

普通住宅

首开住宅18万平方米，由19多层、5栋小咼层、一栋商务楼组成

豪德天下融城

汴西新区

1000亩

综合住宅

大型社区集住宅、酒店、商业为一体综合项目。

金明裕花园

金明广场西北角

39100平

普通住宅

21层咼层

开元•金池

名郡

晋安路西段

1400亩

13万平方米

别墅28栋

别墅、小咼层、多层

长城雅苑•蓝郡

宋城路与夷山大道

34.23亩

110万平方米

别墅28栋

6栋2栋小高层

郑开•森林半岛

郑开大道

100亩

110万平方米

普通住宅

住80万、商业30万

碧丽国都

汉兴路西段与金明西街

108亩

18万平方米

普通住宅

18栋小高层

西城明都

汉兴路口东

32亩

近4万平方米

普通住宅

8栋多层

东京银座

金明广场

26亩

32000平方

普通住宅

3栋小高层

荣勋•欧陆

经典5期

晋安路最西段

27亩

普通住宅

3栋11+1小咼层、1栋9+1小咼层住宅

浪漫之都

金明广场南

35亩

普通住宅

龙城香榭

里

金明西街与汉兴路

253亩

21万方

普通住宅

55栋

希尔斯•天

mm

翼

汉兴路46号

26亩

13万平方米

普通住宅

7栋高层

总结：此次针对本项目的自身特点，我们在西区板块上选择了13余个项目做为重点调查对像，

从各个项目的开发体量和建筑规模上来看，西区板块及沿线房地产正处在强劲开发的势头上，开发总面积达占整个城区的四分之一，建筑形态也向多样化发展，多层，高层，别墅，呈现出规模模化发展趋势。相对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如荣勋.欧陆经典5期、郑开.森林半岛、开元•金池名郡、豪德天下融城、碧丽国都,龙城香榭里等，区域内投放■较大，商品房市场

供应量快速增大，但其市场存量较大，整个西区板块及沿线房地市场竞争逐步加剧，供应充足，中等户型销售状况良好，大户型面积除开元•金池名郡别墅销售良好外，其他均出现销售缓慢，西区整体板块供需基本平衡,本案如何在与众多竞争对手的较量中脱颖而出，成为项目营销中一个

大难题，所以必须对目前市场进行细致的研究，寻找市场中的空间，必须在产品的细节上做好。

从以上对比可以看出，在建筑的规模上，大盘社区较少。开封作为一个三级城市，在物业的类别来看，多层的物业占据很大的开发比例，在小高层、高层的开发上还是有待于进一步发展，写字间的发展、别墅的开发还是没有正式成为城市的主流，以及酒店式公寓、商务公寓的规模，都是市场上少有的产品。这些物业的开发代表一个城市真正城市化进程的发展，都是有待于继续挖掘。

从物业开发的状况分析，房地产市场的发展以及开封市城市化的进程还需要一个很长的时间。对于本项目来看，高层的趋势是无可代替的，本物业的产品代表了城市发展的趋势，避免了多层竞争的激烈性，但是在开封消费者心目中的接受度受到了局限性，所以在宣传的过程中，应该加强

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高层的优势，尤其是对于多层的上，但是高层也处于公摊率性高的尴尬性上，所以要化优势为劣势，紧紧把握住比如高层电梯的优越性，高层的观景度上的宣传。

价格及销售率分析：

项目名称

价格

销售周期

销售率

最低价

均价

英伦春天

2400

3000

11个月

60%

丽阳名郡

2700

3000

未开盘

豪德天卜融城

排号中

%

金明裕花园

2600

3000

16个月

65%

开元•金池名郡

3500

3500多层-5000别墅

18个月

80%

长城雅苑•蓝郡

2500

3000

3个月

90%

郑开•森林半岛

2980

3218

3个月

46%

碧丽国都

2700

3200

30%

西城明都

2500

3088

13个月

80%

东京银座

3000

3300

10个月

70%

荣勋•欧陆经典

5期

2900

3500

20

95%

浪漫之都

3000

3300

2年

70%

龙城香榭里

2900

3200

6个月

90%

布尔斯•天異

2483

3200

普通住宅

80%

西区板块：

住宅:

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市场平均单价起价：2383元/^

市场平均单价均价：3321元冊

市场平均总价起价：36880元

市场平均总价均价：46505元

总平均消化率：67%

说明：整体上住宅价格从低到高依次为：别墅，高层，多层，也就是从小区规划，到位置。

分析：从此可以看出，位■在于价格走势中并不是占用太多优势，而小区的环境以及建成时间，

对于价格走势有很大的影响，别墅的销售证明开封的消费水平及市场承受力并没有受到国内大环境的影响

建议：均价定位3000比较合适，并建议小区价格不要设的太高，优惠幅度可以少单价不能高，

为这样才能吸引到客户，当然也不能降价销售。

户型配比分析：

项目名称

主力户型

主力面积

占总体比例

销售率

英伦春天

3室2厅

98-138

48

80

丽阳名郡

3室2厅2卫

130

34%

未开盘

豪德天卜融城

3室2厅

120-138

65

未销售

金明裕花园

2室2厅

102.6

30%

已售完

开元•金池名郡

别墅

联排独栋

230-300

70

长城雅苑•蓝郡

2室2厅

80-120

40

90

郑开•森林半岛

3室2厅2卫

130-140

70

35

碧丽国都

2室2厅

80-90

50

已售完

西城明都

3室2厅

127-143

69

70

东京银座

1室1厅

30-60

70

60

荣勋•欧陆经典5

期

3室2厅2卫

132

40%

已售完

浪漫之都

3室2厅

120-130

已售完

龙城香榭里

布尔斯•天異

2室2厅，3室

2厅

89-130

80

80

宋城雅居

3室2厅2卫

130-143

40%

80%

总结

3室2厅2卫

120-135

70

80

附：开封客户调查户性需求

面积：中等和中等以上面积需求的比例最高

50.34

口90册以下口90-100册口110T40册口140册以上

消费者在对住宅面积的偏好上主要有以下特征：对中等和中等以上的面积需求的比例最高，而对面积过大

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有需求的比例较小。面积为90-110m.110-140m啲需求比例分别为50.34%和20.09%，而对建筑面积在

140以上的住宅需求比例只占8.41%，对于90以上的住宅需求占21.16%，两者所占比例超过六成。对两室的需求总计为28.97%。由此可见，消费者对住宅的面积、多厅室的房屋仍然是住房消费的一个重要趋势。对奢华性住宅的需求仍处于较低比例。

主力户型：

市场平均面积：127市场份额比例：70

根据市场调查分析，，认为项目的户型以三房两厅一卫/二卫，面积在120-135面积在80-90两室次之，双层复式少量大户型配合。

夕卜加一些小户型

说明：市场上的户型大部分以120-135的面积为主，但也有80-90左右的两室，还有小面积的1室1厅，决定着后续的售价及销售率依据竞争项目调研并结合本案的特点，但是依据所做的客户调查来看客户需要最高的是90-100的户型，这是由开封目前的经济所限制的，所以现在的主力户型大于客户的本位需求，而贷款却提供了方便，使客户提高了自己的需求，但因为是贷款所以考虑时间间接性曾大，所以良好的客户维护是赢得客户的关键。再回到客户调查上，2室的房

子需求也不可忽视，所以在营销中也可以作为一个重点。

议：小户型送装修，但是装修由客户选择，规定•

个价位交房时以现金形式返还，买房送装修，

装修自己选，由我来掏钱，这样的一个优惠活动避免了和同类小户型简单的买房送装修的竞争，

营销过程中，2室的房子侧重一下，做一些优惠活动争取更大的市场份额。

避免：在127的主推过程中和其他项目相同形成直接竞争。

第四部分西区块整体分析

一、郑汴西

区的楼盘:

楼盘有：英伦春天阳名郡德天下融城金明裕花园开元•金池名郡长城雅苑•蓝郡郑开•森林半岛碧丽国都西城明都东京银座荣勋•欧陆经典5期浪漫之都龙城香榭里希尔斯•天翼

宋城雅居

（参与者，100人）

调查人贺延林，，

通过对客户的寻访调查我们得出，有46%的人愿意到西区买房冲心区域的也有27%，虽然城市

是向西发展，但真正现在就想买的客户并不是很多，想到汴西新区购房的仅占7%（如图）

46

西区成为热点区域

□东区

□西区

□中心区

□南区

□北区

□汴西新区

从购房这区域的喜好来看，相对于东区、南区、北区，购房者更偏爱西区和老城区，而西区成为消费者的首选，受郑汴一体化的影响，西区和汴西新区成为了人们关注的热点，尤其是随着西区交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善,西区已经成为了开封理想居住的区域，而汴西新区更是因为郑开大道而引人■目，被消费者慢慢开始接受。

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报告总结:我们通过对整个幵封的房地产市场，进行了三个方面的综合分析和比较，无论从整体市场角度，还是从销售业绩较好的代表性楼盘，最终到专业化的人员调研，方方面面都经过了从表象到深层次挖掘的过程，目的是发现项目的真正需求和开发点，以准确的市场定位去界定我们未来的市场走势。

一，在这里，我们回到营销学的两个问题：我们面临什么样的市场。

竞争，强烈的竞争

对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如荣勋•欧陆经典5期、

郑开•森林半岛.开元•金池名郡.豪德天下融嶽碧丽国都.龙城香榭里等，区域内投放■较大，商品房市场供应量快速增大，但其