物业共用设施设备管理服务专题方案

物业共用设施设备管理服务方案、房屋建筑主体维修养护计划及原则表序号项目时间间隔次数维修养护内容工作原则1地基基础半年一1、 检查地基有无超过容许范畴日勺不均匀沉降。2、 检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。有超过容许范畴勺不均匀沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实行。无白蚁，构造性能完好。每季一适时安排白蚁勺防治和消杀工作，走访顾客，理解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一检查房屋基础构造性能与否完好以及地基沉降总量状况。2承重构造梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。构造性能完好、安全，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。对于承重构造部件，若浮现因设计或不可抗拒因素引起勺严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实行解决。每年一检查整体构造性能与否完好。板每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体构造性能与否完好。柱每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体构造性能与否完好。承重墙每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每年一检查整体构造性能与否完好。金属构件每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每半年一对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆解决。每年一分析金属构造各部件勺工作状况，评估构件勺受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属构造整体承载能力。备注1、 加强大风暴雨等恶劣天气时对金属构造和支撑体系勺适时检测。2、 加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属构造和支撑体系勺检测维护工作。3、 在大风暴雨后加强对金属构造勺检查，根据检查勺成果进行必要勺维护。3非承重墙每月一检查墙体与否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。构造性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。每年一检查墙体构造性能与否完好。4屋面防水涂层、每周一1、打扫、冲洗屋面，特别注意米光天棚勺清洁。屋面、米光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩

采光玻璃2、 检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3、 检查屋面有无积水。4、 检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、与否开裂、脱边，发现异常即时修复。5、 检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。6、 发现防水层破损、老化导致屋面渗漏日勺，及时修复或更换。7、 检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化。避雷网无脱焊和间断。每年一1、 全面修补隔热层板，重新勾缝。2、 检修屋面防水层。3、 检查屋面玻璃接缝密封胶勺完好状况。4、 检查促缩缝嵌填油膏与否完整。5、 油漆圆钢避雷网。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃勺接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝勺老化、渗漏状况。5楼地面每季一1、 检查楼地面与否平整完好，有无空鼓和破裂。2、 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时解决。3、 更换大面积松脱、破损勺地面饰面材料。楼地面平整完好，无空鼓、破裂，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损每年一检查楼地面面构造功能勺完好性。6楼梯每半年一1、 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、 补换损坏勺地砖。3、 修复空鼓勺地砖。扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。每年一1、 油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、 对空鼓、开裂、损坏勺地砖予以修复或更换。7公共通道每周一1、 检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。2、 公共通道及门厅勺墙面有无污迹和剥落，发现异常随时解决。地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。

每月一对空鼓、开裂、损坏日勺地砖予以修复或更换。8内墙面涂料、石土质块材每月一1、 修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、 解决内墙面变色现象。3、 解决内墙面局部渗漏。4、 更换破损勺石土质块材。墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。石水质块材完好，无破损、裂缝。每季一解决内墙面大面积渗漏。每年一雨季对顾客窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂饰面、玻璃每周一修补涂料饰面破损、脱落部^分。更换破损勺外墙饰面玻璃。清洗外墙饰面人为导致勺污染部分。涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动。外墙面无渗漏水。每年清洗外墙面一次。每5年翻新涂料饰面一次。每半年一结合外墙清洗作业，一并检查外墙面勺使用状况。解决外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年一1、 雨季时期对顾客窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、 对于外墙面大面积渗漏久修无效勺，局部翻新以避免渗漏面积扩大。根据需要1、 强风暴雨天气及时发布信息，提示顾客关好、锁好门窗。2、 外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂。3、 更换外墙饰面应按原设施规定进行。4、 每25年翻新外墙面一次。10吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发既有水浸、腐烂、胀裂、霉变勺部分及时修复。11门窗每月一1、 检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、 门转轴或摩控磨损部位加润滑油。3、 防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴灵活，无变形、生锈。每半年一更换门窗勺易磨损部件。

12地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。天花、墙面、地板无起壳、脱落、渗漏水。二、供配电系统维护、管理计划及原则项目时间次数维修养护内容工作原则高压环网柜每周一1、 检查外观与否完好、运营有无噪声。检查批示灯与否完好。2、 备用柜“严禁合闸”标示悬挂位置与否对日勺。清理外部灰尘。外观完好、清洁，运营无噪声，批示灯精确完好，操作机构灵活、互锁机构正常。每年一1、 检查操作机构与否灵活、互锁机构与否正常。2、 检测接地电阻（应符合规定规定）。3、 检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、 自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器每周一1、 检查外观与否完好，有无异常响声。2、 检查温控器批示与否正常，超温时风机能否正常起动，风机运营与否正常。3、 变压器电压、电流是非在额定范畴内。电缆接头牢固，运营声音正常，备用变压器能及时投入使用，绝缘良好，对电阻符合规定，安全防护措施完好，标示明确。每年一1、 检测接地电阻，各接线装置紧固。检测变压器线圈绝缘电阻。2、 紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。3、 清理灰尘。配电柜、动力柜、控制柜、每天一1、 清洁卫生。2、 检查外观与否完好，电压、电流与否正常，三相负荷与否平衡，有无异常声响。3、 检查配电开关触头接触与否良好，有无短路、过载现象。4、 检查开关与否在对勺位置，标示与否清晰，5、 检查无功补偿设施工作与否正常，功率因数与否达到规定。6、 检查电容器、熔断器与否过热，熔断。安全可靠运营，配电元件安全可靠，母线排完好无异常，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标记，警告牌齐全，周边环境整洁。半年一1、 紧固配电装置螺丝，调节接触点间隙，更换打磨烧坏勺动静触头。2、 若有过载现象，应更换容量大勺配电设备。一年一1、 反复上述检查。2、 检测接地电阻。3、 测试过流保护装置、联锁装置与否可靠。供电线路每周一1、 清洁卫生。2、 检查敷设环境有无积水、杂物。3、 供电电缆标示与否清晰、脱落。线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标记清晰，无

每月一1、 反复上述内容。2、 检查线路有无过热现象。3、 检查进出线路接线装置与否完好。脱落，金属支架安装牢固。每年一1、 反复上述内容。2、 检测线路绝缘电阻。3、 金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。三、消防系统维护、管理原则项目时间次数维修养护内容工作原则烟雾、温度等探测器每月一检查外观与否完好，观测其与否处在工作状态。检测与否有误报，解除报警、查出故障、及时解决。按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处在良好勺工作状态。警。每半年一1、 反复上述检查。2、 每消防区域抽样模拟实验控测器与否正常反映报，每年一1、 整顿线路，检测多种接口，解决接触不良日勺接口。2、 进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定勺及时解决。3、 运用消防主机勺巡检功能，检测各探测器勺状态。4、 对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。报警装置每周一1、 清洁卫生。2、 检查外观与否完好，运营与否正常。外观清洁完好，接线无松动、脱落。正常报警，联动精确。每年一1、 更换损坏勺报警装置。2、 手动实验报警装置与否联动，并及时解决故障。3、 检查接线与否松动、脱落。消防控制主机每日一1、 对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2、 对主机进行探测、查询，随时