某房地产项目投资建设可行性分析研究论证报告

改造安置项目可行性研究报告改造安置项目可行性研究报告某房地产项目可行性研究项目总论（一）项目背景项目用地:**************项目用地:**************工项目位置.***************项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二） 承担可行性研究的单位****国联投资顾问有限公司（三） 研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1•全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25注右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，改造安置项目可行性研究报改造安置项目可行性研究报、 拆迁还建资金需求与筹措情况2.1自筹资金:65,560.47万元，占拆迁还建总成本30%2.2银行贷款:155,000.00万元，占拆迁还建总成本70%（详细明细见附表6 城中村改造投资计划表）3、 贷款偿还拆迁还建贷款资金偿还计划为：分10年等额还本，按规定支付贷款利息。还款计划详见附表16-项目偿债能力分析表第八部分财务评价说明1、 财务评价的假设•国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化；•企业按方案的设计进行正常的投资经营；•委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。2、 财务评价的基准期本报告中财务评价的价格基准期为2009年10月31日，投资采用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。3、 财务指标评价依据及说明3.1投资收益率即投资效果系数评价依据：当投资收益率是负数时为完全失败，0—9%时表明投资效果基本不佳，10-19%时表明投资效果基本成功，20—29%时表明投资效果比较成功，收益率至30%以上表明投资效果非常成功。3.2折现率评价依据：根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），结合当前实际情况，测定社会折现率8%;对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于 6%。结合本项目，折现率设定为6%。4、房地产总成本费用估算依据4.1将开发建设投资分为土地费用、建安工程费、基础设施建设费、工程管理费、销售费用、财务费用、其他费用和不可预见费用九大类分别进行估算，具体说明如下：4.2武汉市人民政府办公厅2009年9月28日《关于洪山区——城中村改造成本测算及开发规模的批复》，城中村改造成本21.9亿元。契税按照交易额的4%计算。4.3建安工程费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按1800元/平方米估算4.4基础设施建设费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照80元/平方米估算4.5工程管理费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的 2.5%估算4.6销售费用：包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用。根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料， 结合本项目具体情况，按照销售收入的3.5%估算4.7财务费用：指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 本项目按照6%估算4.8其他费用：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的 1%估算4.9不预见费用：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取4%估算。5、销售收入估算依据销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。5.1住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区的住宅楼行情进行了调查，情况是：5.1.1徐东片区住宅楼分析均价户型万科金域华府12000.002室2厅，3室2厅，户式水岸星城G5310000.002室2厅，3室2厅，4室2厅福星惠誉•国际城一期8700.002室2厅，3室2厅东湖春树里二期普提金国际酒店公寓8300.001室1厅东湖春树里二期8000.002室2厅，3室2厅，户式兴华嘉天下二期7500.002室2厅，3室2厅，4室2厅爱家国际华城二期7200.002室2厅，3室2厅，4室2厅都市经典卓锦园7200.003室2厅，4室2厅按销售价位统计，该片区均价在8500元/平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。5.1.2青山片区住宅楼分析项目名称价格（元加）

青扬六和5800江南春城2期6600洪福美邻6400新奥？依江畔园7300青山世纪街5600开来九州国际6400天佳大城小院6300新家园5700剑锋御花园5400园林星城6288在售楼盘均价在6000元/平方米左右区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨；武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间，根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按7000元/平方米估算。5.2商铺销售收入估算经调查，2009年9月本项目周边的福星惠誉国际城的商铺销售均价为20000元/平方米，春树里一期商铺销售均价为18000元/平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按 15000元/平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按7000元/平米估算;商业门面销售价格按15000元/平米估算，以销售单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价9328元/平方米。6、销售税金和附加估算销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的 5%计算；附加税费包括城市维护建设税、教育附加费、堤防费、地方教育发展费、平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入的5.8%计算。7、土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额 （含加扣部分）测算，本报告按增值额的30%计算。&企业所得税估算企业所得税率为25%第九部分财务评价1、财务指标分析1.1投资利润率分析根据损益估算表，我们对盈利能力分别分析如下：税前投资利润率二税前利润总额/项目总投资额x100%=58.92%税后投资利润率二税后净利润/项目总投资额x100%=45.98%详见附表8-损益估算表评价：年均投资利润率超过30%，根据投资效果标准系数标准,表明项目投资效果非常成功。1.2现金流量分析1.2.1财务净现值（NPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为6%，公式为：净现值NPV二刀（各期现金流入量X贴现系数）-刀（各期现金流出量x贴现系数），则：所得税前的财务净现值NPV=152634.86万元同样所得税后的财务净现值NPV为108811.61万元。详见附表10—现金流量表（一）评价：财务净现值大于零，从净现值角度讲，本项目盈利能力较强。1.2.2财务内部收益率（IRR）财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时的贴现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试确定结果。公式为：IRR=h+采用低贴现率时的净现值X（b-l1）/PV-NV公式中：PV—采用低贴现率I1时的净现值，为正数，NV—采用高贴现率时的净现值，为负数。将现金流量表中的有关数据代入公式，贝心所得税前财务内部收益率（IRR）=7.11%所得税后财务内部收益率（IRR）二6.25%详见附表10—现金流量表（一）评价：财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性。1.2.3投资回收期分析投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较， 是投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。计算公式为：刀Ik=习Ok公式中Ik:第K年的现金流入量Ok：第K年的现金流出量将现金流量表中数据代入公式，贝心本项目中所得税后投资回收期=7.3年（详见附表10—现金流量表（一））124盈亏平衡分析计算公式为：盈亏平衡点二固定成本/（单价-单位变动成本）经计算，本项目的盈亏平衡点的销量为74.12万平方米明细如下：项目固定成本变动成本单价销售面积（万平米）单位变动成本盈亏平衡点的销量（万平米）正常值576,970.78187,806.529328121.661543.7074.12投资+10%634,667.86187,806.529328121.661543.7081.53销售单价+10%576,970.78206,587.179328121.661698.0775.62销售单价-10%576,970.78169,025.869328121.661389.3372.68投资-10%519,273.71187,806.529328121.661543.7066.71125单因素敏感性分析我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析， 分析结

果表明售价对财务指标影响最大。以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下：项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期（年）正常值6.25%108,811.617.3投资+10%5.73%-0.8491,773.04-1.577.6销售单价+10%7.14%1.42139,868.202.856.6销售单价-10%4.96%-2.0763,433.97-4.178.2投资-10%6.76%0.81123,195.551.326.82.财务指标分析汇总表指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率%58.9245.98投资回收期年一7.3财务净现值万元152634.86108811.61i=6%内部收益率%7.116.25销售利润率%32.61一盈亏平衡点的销量74.12万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为203825万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为 193.78%，平均偿债覆盖率为272.55%。具体明细见附表3-项目偿债能力分析表第十一部分结论及建议1、结论1.1本项目具有良好的社会意义城中村改造明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民的自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半圭寸闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。武汉市城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、 分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化得进程，找到了解决城中村问题长治久安的途径，找到了解决旧城区改造的新途径。1.2本项目具有良好的经济意义通过财务分析，本项目的所得税后投资利润率为 45.98%，所得税后的财务内部收益率为6.25%、所得税后的财务净现值为108811.61万元、投资回收期为7.3年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。1.3综上所述，该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善武汉市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。2、建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议：（1） 政府各部门需全力配合，大力支持。该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在土地、财政、税收上给予支持，在审批手续上给予便利。（2） 尽快做好前期工作。该项目已做了大量的前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。（3） 进一步落实资金该项目规模大，总投资63亿。要加强与金融机构的沟通，落实贷款资金，保证资金及时到位。附表:附