证大物业Z大厦物业服务方案

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档秉承湖畔花园管理理念和经验“安全、齐全、周全”爱心物管模式ISO9001质量管理体系服务质量保证证大物业双牛大厦物业服务方案浙江证大物业管理有限责任公司第一部分序言双牛大厦位于凤起路和建国北路交叉口，是杭州繁华商业地段，交通便利。双牛大厦是杭州最先导入“单身公寓”概念，是杭城最先推行酒店式公寓管理的楼盘。虽然双牛大厦经历了许多的风风雨雨，但大厦优越的地理位置与不俗的建筑品质为此物业的保值和升值奠定了基础。对于这样一个商住小区，我们如何定位它的物业管理？如何展现物业的经济与功能价值？如何维护和提升物业的品牌？我们证大一直有着这样的梦想：快乐的人们生活在快乐的地方并快乐地工作着，人们相互帮助，相互关爱，“家”变成了一个真正的“精神家园”。证大物业以“让我们生活得更好”为理念，试图以自己的努力唤起每个人心中都存在的家园感、幸福感，让业主真正享受现代居住文明对心灵和生命的全面呵护，实现“家”的理想。面对双牛大厦的业主，我们依旧心怀这样的理想，来推荐自己，展示自己，并借以深刻自己。“诗意的栖居，快乐的生活，快乐的工作”，证大人愿与[双牛大厦]共同实现已有的梦想并创造那闪亮的辉煌！第二部分企业篇

浙江证大物业管理有限责任公司浙江证大物业管理有限责任公司正式成立于96年6月26日。公司实行总经理负责制，下设办公室、财务部、市场部、管理部和质管部。管理部负责各管理处的日常管理工作。浙江证大物业管理有限责任公司以“服务第一，质量取胜”为企业宗旨，是一家具二级资质的物业管理公司。公司以先进的管理理念和成熟的市场运作方式参与物业行业的操作与竞争，管理经验丰富，结构合理，制度完善，服务多元。目前公司已拥有员工100余人，骨干人员都具有大专以上学历，95%以上管理人员都具备杭州市物业管理人员从业资格。公司制定了科学、健全、严谨的管理制度，实行周到细致的服务。证大物业高标准、高质量的服务运作体系得到了社会各方面的首肯，1999年8月，公司率先在浙江省物业管理行业中通过ISO9000质量标准体系国际国内双重认证，被授予尤凯爱斯皇冠。证大物业及其所管理的楼盘先后获得省、市、国家各级荣誉称号，并成为杭城知名物管企业和著名楼盘。证大物业目前接管的楼盘有：[湖畔花园]（多层、小高层、别墅）、[湖畔·莲花港家园]、[湖畔大厦]（商务楼），并即将接管品牌楼盘[双牛大厦]（高智能化小区）和位于嘉善的[东方名嘉]（国家康居示范小区）等楼盘，托管面积将达到50万多平方米，并曾顾问式管理文新街道政府办公楼、西湖文教住宅大楼等。证大物业公司良好的品牌效应也给所托管的楼盘带来了巨大的声誉，成为支撑楼盘销售的大卖点。新世纪，证大物业制订了远景发展战略规划，积极参与市场竞争，进行品牌输出，扩大市场份额，走“品牌——市场——专业”的发展道路，力争成为国内一流的规范化物业管理企业。公司荣誉1997年证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“杭州市西湖区社会综合治理先进单位”、“杭州市优秀保安队”、“杭州市安全文明小区”、“杭州市优秀物业管理小区”；1998年1月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“杭州市文明社区”、“浙江省物业管理示范住宅小区”；11月28日，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“全国优秀物业管理示范小区”，同时成为“浙江省物业管理教学示范基地”；12月31日，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“杭州市卫生先进单位”；1999年7月28日，证大物业成为浙江省首家通过ISO9000质量标准体系国际、国内质量双重认证，标志着证大物业迈出了与国际接轨的第一步；2000年1月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“99年杭州市最佳住宅小区”、“99年度文明社区”；2000年3月，证大物业所管理的[湖畔花园]获创建先进城市文明活动奖旗；6月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“杭州市文明社区示范点”；12月，证大物业所管理的[湖畔花园]获“达标文明社区”的称号；2001年1月3日，浙江省委常委、杭州市委书记王国平、市委副书记吴键等领导来[湖畔社区]调研；3月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“2000年杭州市最佳住宅小区”；3月27日，浙江省委书记张德江、省委副书记梁平波、省委常委组织部长沈跃跃、省委常委、杭州市委书记王国平等领导来[湖畔社区]调研；4月5日，国家民政部副部长李宝库在市委常委、常务副市长马时雍、省民政厅厅长李晓晋等领导的陪同下来[湖畔社区]调研；5月1日，中央政治局常委国家副主席胡锦涛、中央组织部副部长余云跃、中央政策研究室副主任何毅亭在省委书记张德江、省长柴松岳、省委副书记梁平波、省委常委、杭州市委书记王国平、市长仇宝兴等领导的陪同下来[湖畔社区]考察；6月，[湖畔花园]成为浙江大学房地产投资研究所物业管理教学研究基地；6月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“杭州市绿色社区”；6月，证大物业所管理的[湖畔花园]被评为“省级文明社区”；2001年杭州市委12号文件精神指示：要总结和推广像“湖畔社区”等不同类型的先进社区典型，并培养成为全国文明社区示范点。2004年12月，证大物业所管理的〔阳光地带〕荣获西湖区卫生、绿化优秀大厦；12月，证大物业所管理的〔湖畔花园〕荣获西湖区共建先进单位；12月，证大物业管理有限责任公司荣获浙江省公众信誉优胜单位；2005年1月，证大物业所管理的［湖畔花园］获杭州市首届十佳“绿色家园”称号……公司理念：“真诚热情、专业严谨、周全细心、尽责尽心、人文关怀”管理楼盘及管理经验[湖畔花园][湖畔花园]总占地268亩，总建筑面积近20万平方米，其住宅形式为高档景观电梯房、3-5层低层公寓和花园别墅。整个公寓拥有8000平方米广场式花园、3000平方米河畔自然公园和4000平方米的中心会馆以及游泳池、网球场、保龄球馆、图书馆、健身房、大型现代化停车库等各种高档休闲娱乐设施。[湖畔花园]是浙江证大物业管理有限公司第一个接管的项目。证大物业秉承了证大房产的开发理念——“我们开发的是土地，生产的是建筑，营造的是文化”，从当初依附于开发公司的小型物业管理公司迅速成长为一家颇具规模、管理经验丰富的杭城知名物业管理公司，并在多年的探索中，形成了系统的管理理念，建立了“爱心物管”模式。证大物业在管理[湖畔花园]的过程中，积累了各种经验：管理长开发周期楼盘的经验：[湖畔花园]的开发历时5年，其间经历了政府政策法规变更、开发公司领导变换、建筑施工的质量与进度等多种问题。这些问题的解决为物业公司积累了丰富的经验。管理分期交付楼盘的经验：[湖畔花园]分期开发分期交付，为证大物业积累了分期陆续接管中所产生的治安、卫生、噪声与交通等问题的处理经验。管理多种房产品类型的经验：[湖畔花园]综合了别墅、花园洋房、3至6层低层公寓、电梯房等多种形式的住宅形体，证大物业成功地制订了各种形式物业的服务规范与要求。管理各类配套设施的经验：[湖畔花园]具有齐全的配套设施。证大物业利用这些设施不仅提高了自身多元化服务的水准，同时也掌握了灵活运用各种经营手段，来补贴物业管理费的不足。服务不同层次业主的经验：[湖畔花园]规模大，户数多，业主具不同的地域习惯、年龄特征、文化程度和职业阶层。证大物业针对业主不同的需求层次，制订了完善的个性化服务体系。营造高品味社区文化的经验：证大物业与社区党总支、居委会、业委会积极倡导社区文化，引导健康的生活观念与良好的社会公德，形成了一个共居共管互助互爱的“社区大家庭”。[湖畔·莲花港家园][湖畔·莲花港家园]是证大房产在成功开发[湖畔花园]的基础上，秉承了“我们开发的是土地，生产的是建筑，营造的是文化”的开发理念，经过精心规划设计，创造了颇具艺术气质而又充满生活情趣的“森情绿意的庭院”。[湖畔·莲花港家园]是证大房产在杭州开发的第二个住宅作品。证大物业全过程的参与了楼盘的开发，从前期策划定位到规划设计到施工管理到物业建设，根据当时的市场状况和开发的社会经济条件，从后期物业管理的角度，提出了针对性的建议，使楼盘在开发的每个环节具有一体性，并使楼盘更利于后期管理。[湖畔·莲花港家园]是一个中等规模的生活小区，业主大部分属年轻的中产白领阶层，为首次置业或急于入住户，而非投资户。物业交付的前期入住率高，装修率高，前期管理的难度非常大，对证大物业的管理水平和人员素质提出了更高的要求。同时，小区内的业主文化品味高，而且具有个性，证大物业在管理上采取了不同于[湖畔花园]的集中式管理和垂直化管理，快节奏、高效率，使业主与管理人员面对面的交流，出现问题即时解决。[湖畔·莲花港家园]沿街设置了商铺。对商铺的管理，证大物业不单单就管理商铺而管理商铺，而是建立了物业管理公司与政府部门的共管模式，从商铺营业前的工商、税务、环卫、治安等环节开展了系列配套服务，不仅方便了业主的经营，同时消除了业主的抵触心理，为业主解除了后顾之优。通过管理[湖畔·莲花港家园]，证大物业对物业管理的理念和物业管理的操作又有了更深层次的认识，特别是积累了丰富的前期顾问式的管理经验，并顺利的解决了商铺管理中收费难的问题。[湖畔大厦][湖畔大厦]也是由浙江证大房地产开发有限公司开发，与[湖畔花园]的开发理念一脉相承。[湖畔大厦]是商务楼项目，不同于住宅社区的物业管理，是证大物业接管的又一个不同类型的楼盘。证大物业充分发挥“大湖畔”管理的优势，创立了一种全新的管理模式，强调生活与工作相结合的需求，充分实现知识经济时代的人们的人生理想。同时针对[湖畔大厦]高层管理和商务楼管理的难点，相对应的制订重点管理措施：制度化实行大厦商场与居家办公的动静分隔管理；硬件管理（隐蔽式公共监控管理）和人员管理（公开管理）相结合的大厦内治安管理；人员保证与技术保证的专业型设备设施管理；4、一体化建立消防措施体系与业主消防意识相结合的消防管理系统。[阳光地带]典型的多层住宅大厦：以排屋和多层大厦为主的高档住宅大厦，总占地面积为69260平方米，建筑占地面积为19588平方米；建筑总面积为82890平方米。绿化率38.5%，总户数492户。智能化程度高：开发商配置了完善的只能化系统，有红外线周界防越报警系统、大厦离线式巡更子系统、消防自动报警子系统、大厦公共广播子系统、一卡通管理系统、可视力对讲系统、门禁系统、摄像闭路电视监控、车辆管理系统等设施。[阳光地带]配备完善的智能化设施，是目前杭城拥有最先进、最全面的职能化系统的高档大厦之一，证大物业不仅做到维护好设施设备的正常运做，还帮助业主接受和支持使用智能化设施。个性化服务彰现实力：大厦、排屋的共同要点是对“安全”的需求；但又各自侧重不同，大厦对照明、清洁的要求较高；排屋则要求水、电正常的情况下，提供个性化、多元化的服务。因此，在设备、技术、人力、理念和模式上，体现了证大物业综合型物业管理的经验和强大的技术实力。[利兹城市大厦][利兹城市大厦]利兹城市大厦位于武林门商业圈的繁华地段，占地60余亩，住宅建筑面积近10万多平方米。利兹城市大厦以涉外大厦为主，并结合临街商辅；是一个集商住多用型的高档酒店式大厦。证大物业导入公司“以人为本”的服务理念，在物业前期介入时，多角度地对如何进行有效管理和降低成本提出了许多建设性建议。在对利兹城市大厦的管理，以高智能化、高品味、高档次服务为特点，并结合证大一以贯之的人性、感情化服务，推行酒店式的物业管理。[开元•中利达花园][开元•中利达花园]位于德清武康千秋广场附近，由德清县开元房屋开发有限责任公司与中利达实业集团合作开发。[开元•中利达花园]由21幢多层大厦、5幢花园洋房、15幢多联排屋别墅和相关配套设施组成，并配有地下机动车库和非机动车库。[开元•中利达花园]总建筑面积逾十二万平方米，借助其在德清武康优异的地理位置和规模，[开元•中利达花园]已成为当地具规模、精典社区之一[西溪别墅][西溪别墅]位于杭州市文苑路西端，占地面积二万二平方米，总户数82户，绿化率高达95%。西溪别墅是高定位、高品质、高档次的纯别墅住宅。对物业而言除向业主提供公共性服务项目外，还需要通过管理人员在日常工作中的待人接物上营造与业主之间轻松和谐的关系；有计划的组织社区文化活动以加强管理人员与业主之间的交流与沟通。为使业主安居乐业，物管尽心营造整个小区的高品质居住环境。通过高标准的服务标准和管理服务队伍的建设，从而提高了物业管理的品质。业主满率达到国家一类服务标准。[香溢山庄][香溢山庄]矗立于山清水秀的德清武康县。规划总占地面积160亩，总建筑面积为5万平方米，绿地率达61%。南区为高级休闲独立别墅，北区为联体排屋与高档景观大厦组成。从细节入手，精雕细琢，香溢山庄全力打造武康山地别墅形态的全新代表作。证大物业在管理中将用“爱心物管”的理念，情感式、人性化的服务为在城市奔波的人们提供一个温暖、和熙、舒适的生活家园。该项目2005年8月份接管。[文新科技楼][文新科技楼]所属于杭州市文新街道，占地面积8600平方米。[文新科技楼]主要是文新街道招商引资楼，即不同于住宅社区的管理，也不同于普通的写字楼管理。证大物业凭着多年的管理经验和优势，结合科技楼的实际情况，摸索出了适合科技楼管理的独特模式，即“事事有人负责，处处有人关心”，使物业服务工作处于一种严格自律的状态。将高标准、人性化的服务理念体现在每一细微之处。第三部分项目篇

1[双牛大厦]物业管理整体设想及策划[双牛大厦]物业特点地理位置优越： 本物业位于下城区凤起路和建国北路交界，总31层，其中地下三层，地面28层，裙房5层，总面积2.8万方，业主391户。优越的地理位置，小户型的结构是双牛大厦的最大特色商业价值巨大:由于本大楼建设时按“单身公寓”概念规划，因此比较符合现代SOHO式的工作方式，物业的升值潜力巨大。设施配套完善：大厦配置了完善的智能化系统：有摄像闭路电视监控系统、报警系统，消防自动报警系统，并设有通风系统，强弱电子系统，给排水系统，24小时热水，为居家生活和工作带来极大的方便。开放式管理：双牛大厦是开放式管理的商住大厦，四周无围墙，外部环境复杂，因此对安全防护的要求极高。1.2管理要求管理好设施、设备的要求：[双牛大厦]配备完善的智能化设施，中央空调，24小时热水供应，因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做，定期对设施、设备进行检修。双牛大厦的设备已投入使用近4年，按设备保养标准，三年应进行一次大检修，2005年是双牛大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限，有效降低能耗。满足业主独特的需求：根据[双牛大厦]的特点，业主分为两类，一类是物业的所有人，一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化，而对物业的使用人，需要提升物业的品质，满足他们对工作环境和工作效率的要求，提供专业、高效和人性化的物业服务，。1.3证大物业管理优势品牌优势：证大物业是杭州知名的物业管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影响力。证大物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。经验优势：证大物业目前管理的楼盘有[湖畔花园]、[湖畔·莲花港家园]、[湖畔大厦]等，形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统，从中积累了多方面的管理经验，使证大物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。文化优势：证大物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。技术优势：证大物业已经连续四年采用思源物业管理软件进行管理，并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。人才优势：证大物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与百年名校——浙江大学合作，是浙大房地产投资研究所物业管理教学研究基地。该基地为证大物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。制度优势：证大物业为省内首家通过ISO9000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。成本优势：物业管理的环节众多，成本管理和成本控制的潜力很大。证大物业利用规模效益，在管理上实行成本领先策略，把成本优势转化为客户利益。1.4管理的总体设想（1）、为[双牛大厦]提供个性化星级服务的策划：A、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据[双牛大厦]业主的层次，度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们已利用“世邦.魏理世”作为本司物业顾问的资源，加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。B、服务个性多样化，由于[双牛大厦]商务型业主居多，为给业主创造整洁、舒适的办公环境，我公司将提供室内保洁、绿化养护，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。（2）为地下车库提供服务的策划管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。A照明和通风系统：建议电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电费和延长设施设备寿命。B安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。（3）为环境保洁提供服务的策划A环境保洁管理为提高大厦品味，保洁质量要求高，如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁，由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。由于大厦临近马路，灰尘较大，外墙应定期清洗，我们将请专业清洁公司进行清洁，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的方法进行清扫和护理，应期清洗外墙可保证物业的价值。对外包的清洁工作，由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划)，编制班组人员表，工作实施记录，管理公司人员对其进行检查监督，确保清洁工作的贯彻落实。B绿化管理为提升大厦档次，创造优美的环境，由管理处将利用公司的网络资源，由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。2.[双牛大厦]设备维护方案2..1.1建立一支设备运行及维护人才队伍由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干队伍中抽调多名专业工程人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。2.1.2日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。日检：系统外观；前端、终端、传输线路信号日常检查记录；软件测试维护内容例检：系统外观；前端、终端、传输线路信号传输阶段性检查、记录、软件测试临检：对日常维护工作、例检工作进行督检，对其工作成果进行测评一般性检查维护（日检）月检维护方式定期检查维护（例检）季检年检临时抽样检查维护（临检）详细维护保养项目见表1所示2.2公共设施、设备的维护计划小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。表1设施、设备的维护保养项目类别对象项目标准维护计划日检月检季检年检临检可视对讲门禁系统主服务器外观清洁、完整、无破损√√√接插件连线牢固、无松脱√√√性能灵敏度高、响应正确√√紧急按钮红外探头智能主机外观清洁、完整、无破损√√安装与联接安装牢固、联接√√感应性能灵敏度高、响应特性正常√√√信号发送完整、无缺漏√√√楼门控制器外观清洁无破损√各按钮灵敏可靠√√受话器、扬声器功能正常、音量无失真√摄像监控监视器外观及布置清洁无尘、无破损、有序√√联接线牢固、无接触不良√√√显示功能画面清晰、稳定，调节灵敏控制器画面分割器录像机电源外观清洁无尘、摆放有序无破损√√√√联接线、接插件联接可靠、无松动√√√各控制键性能各控制键灵敏可靠、画面分割稳定、录像清晰、干扰小√√√√直流电源性能供电电压正常、无过热现象√√√摄像器外观清洁完整、无破损、防水浸√√√安装与联接安装牢固、连接可靠√√√摄像性能信号清晰完整、控制灵敏可靠、失真小√√√安装与连接安装牢固连接可靠、衰减小√√√红外线周界系统红外线探测器外观清洁完整、无破损、防水浸√√√接插件与联接线牢固、无接触不良√√√感应速度能达设计要√√√√√安装紧固件牢固、无松脱、无氧化√√备用电源系统UPS主机外观√√接插件及联接牢固、联接可靠√√切换功能顺利无断点√√类别对象项目标准维护计划日检月检季检年检临检备用电源系统蓄电池组外观清洁无尘、无明显温升√√√冲放电正常√电池通风器运行正常、无异声√√√√√巡更系统主机外观清洁完整、无破损√√√√接插件连接线牢固、无松脱√√√运行状况正常、无死机过热等不良现象√√√信息采集器外观清洁无破损、防渗水√√√运行情况采集正确、传输信息完整√√√各系统电脑主机外观清洁完整、无破损√√√接插件连接线牢固、无松脱√√√运行状况正常、无死机过热等不良现象√√√√√打印机、软硬盘显示器外观清洁完整、无破损√√√接插件连接线牢固、无松脱√√√√运行状况正常、无各种不良现象√√√软件及数据软件运行状况√√√数据维护完整、正确、保存完好√√√√√车辆管理系统闸杆系统外观清洁、无变形√√√安装与联动牢固√√√控制状况动作灵活、可靠√√√计算机系统外观清洁√√安装与联接连接可靠√√运行状况正常无不良现象√√√IC卡读卡机外观清洁整齐√√√安装与连接牢固可靠√√性能灵敏正确性√√背景音响和消防紧急广播系统音响系统外观清洁、摆放整齐√√√性能符合要求√√√√√控制状态灵敏、正确√√√√√紧急切换器外观清洁、无损坏√√√切换功能顺利无断点√√音箱外观清洁、无破损√√√性能符合标准√√√接插件及线路牢固、无接触不良√√√备注：消防自动控制系统维护根据国家消防部门规定的日常维护要操作。2.3设施、设备的维护保养程序、故障处理程序、误报处理程序设施、设备的维护保养程序维护计划维护计划上门检测故障确认与监控中心联系检测上门检测故障确认与监控中心联系检测住户及使用签字理进电脑存档修维故障确认住户及使用签字理进电脑存档修维故障确认故障处理程序如图所示：与管理中心通讯故障分析故障现象记录故障确认与管理中心通讯故障分析故障现象记录故障确认检测更换零部件检测更换零部件故障排除记录住户及使用人签字工作汇报故障排除记录住户及使用人签字工作汇报误报处理程序如图所示：误报确认误报确认原因分析原因分析住户误操作系统故障转入故障处理程序对住户进行示范、教育、培训转入故障处理程序对住户进行示范、教育、培训记录、统计、总结、汇报记录、统计、总结、汇报3.[双牛大厦]管理处拟采取的工作方式本公司将根据《杭州市物业管理条例》和与双牛大厦业委会签定的《双牛大厦物业管理委托合同》，成立[双牛大厦]物业管理处。[双牛大厦]管理处将采用公司总经理领导下的管理处主任负责制。管理处人员配备精干高效、一专多能，部门设置简捷、职责明确。[双牛大厦]管理处在共享公司资源的基础上，实行自主经营、单独核算、自负盈亏，将有限的利润更多的反馈给业主。[双牛大厦]管理处在内部管理中，按照ISO9001质量管理体系标准，制定各项管理制度，运用现代管理科学和先进技术，对[双牛大厦]实行专业化、规范化管理和综合服务。[双牛大厦]管理处在人力资源的管理上，坚持“以人为本”的管理方式，多元化的激励机制和“人情化”的管理方法相结合，调动员工积极性、团结性，不断提升管理服务质量。[双牛大厦]管理处将运用CI系统设计，对公寓进行整体形象包装，形成独特、鲜明的形象系统，提升物业的整体品位。4.[双牛大厦]管理处工作计划一、按程序做好交接工作业主资料移交各类图纸资料的移交设施、设备的移交财务清算与移交二、制定工作标准和规范员工岗位职责工作流程与操作规范

管理期处工作计划管理期主要规划项目备注接管阶段A、业主详细资料移交B、各类图纸资料的移交C、设施、设备的移交D、财务清算与移交第一年全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善符合[双牛大厦]特点的各项管理规章制度及操作规范。开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。全面导入CI识别系统。建立电脑网络系统，实现办公自动化。员工系统培训开展。开展多种经营业务，有偿、无偿服务。按照年度社区活动计划，开展适合[双牛大厦]特点的业主活动。管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报“杭州市物业管理优秀小区”。开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。第二年根据前年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。开展各项便民服务活动。争创“杭州市物业管理优秀小区”，并获得称号。管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居住区”的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。中修计划制定。个性化服务的提供和推广。5.[双牛大厦]物资装备5.1物业管理办公、商业用房配置[双牛大厦]总建筑面积2.8万平方米计，因为是商住楼，除了应配置办公用房和经营用房外，为了给业主提供更优质的服务，因在大堂设立商务中心，提供打字、复印、传真，邮件快递、票务代理、代订酒店，代订鲜花、代办各类保险等。5.2行政办公用品序号项目数量1电脑22打印机13空调24复印机15电话2门6办公桌椅12业主接待桌椅1套7文件柜58饮水机29计算器310验钞机111保险箱112电风扇25.3保安设备序号名称数量1对讲机及电池块62消防斧手专用把手23雨具3套4手电筒25警示牌1批6警棍27录像带1005.4环保用品序号名称数量1铁铲22垃圾车23雨具（清洁工用）3套5.5工程维修设备工具序号名称数量1万用电表12便携式工具包13电工工具14管工工具15各类扳手16各类钳子17铝合金5步梯16．[双牛大厦]管理机构、管理人员配备、培训、管理。6.1[双牛大厦]管理处机构图双牛大厦业主委员会或业主委员会清洁、绿化环保部接待、投诉、采购档案、商务、内务车辆管理治安、消防业主报修、仓储双牛大厦管理处装修管理、经营收银、社区文化综合部设备维修养护保安部工程部浙江证大物业管理有限责任公司双牛大厦业主委员会或业主委员会清洁、绿化环保部接待、投诉、采购档案、商务、内务车辆管理治安、消防业主报修、仓储双牛大厦管理处装修管理、经营收银、社区文化综合部设备维修养护保安部工程部浙江证大物业管理有限责任公司3.6.2[双牛大厦]管理处运行机制执行机构(各主管、专业人员)指挥机构执行机构(各主管、专业人员)指挥机构(主任)指令监督机构监督机构(主任和公司质量管理部)反馈渠道6．3[双牛大厦]管理处工作流程岗位培训岗位培训规章制度的建立规章制度的建立完善配套及各部关系的协调日常管理与维修养护综合部环保部保安部工程部

7．[双牛大厦]人员配备完善配套及各部关系的协调日常管理与维修养护综合部环保部保安部工程部所有管理人员及技术专业人员由本物业公司统一调配使用，以满足不同情况下的各种要求，人员配置一专多能、兼职管理，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。[双牛大厦]管理处拟采用的培训方式8．1培训的意义对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。8．2培训的目标培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。特别是针对涉外公寓，要求管理层员工能做到会说简单日常英语会话。8.3培训的方式[双牛大厦]管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况制定有针对性的培训计划。岗前培训：上岗前安排训练课程，以便在最短时间内，熟悉物业,了解物业管理制度、进行职业道德和公司规章制度培训。令员工能充分认识本身的工作职责及工作氛围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。在职培训：完成上岗培训课程后，安排到各岗位，加强岗位专业知识和技能的培训，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。提高培训：进入公司工作满一定时期，安排更新培训，务使员工服务的素质，保持公司所要求的标准。8.4培训课程：管理处专业培训：确保管理处正常及有效地运作。（1）、基本物业管理概况（2）、管理处的具体运作客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平达至星级酒店服务的标准。（1）、客户服务准则（2）、电话用语、礼貌培训（3）、客户接待礼仪（4）、客户投诉（5）、客户管理制度：包括邮件、宠物、保姆、酒店式公寓设施（晒衣架、防盗门）、停水、停电等。工程培训：根据现场实际情况、安排具有针对性的培训（1）、物业交接验收（2）、二次装修程序控制（3）、设备维修和保养保安培训：加强物业保安服务意识保安准则及工作纲要仪表、行为及纪律装备及使用巡逻目的及注意事项处理投诉及客户的礼貌和态度交接班制度处理紧急情况火灾紧急处理办法车辆出入控制保安人员组织架构事故记录另：队列操练（每周两次，每次一小时）清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法清洁流程和标准清洁器材和物料检查标准外包合同的管理绿色植物的管理9．[双牛大厦]管理处人员管理9．1人员管理的原则（1）、[双牛大厦]管理处以政府有关法律法规、公司的各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。（2）、全体员工均采用聘用合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。9．2录用、培训和淘汰（1）、按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把招聘关。办公室和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才，物尽其用。（2）、凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用，不合格者解聘。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满由办公室和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签定聘用合同。（3）、公司根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，晋级升职。（4）、*人员的聘用要求、招聘程序（略）*职员调动、辞职和解聘（略）*培训程序（5）、公司已制定了一系列量化管理和量化考核的制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。9.3考核方法（1）、[双牛大厦]管理处实施负责人目标责任制，签定目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员的工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级责任者按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。（2）、[双牛大厦]管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属员工的工资、奖金。（3）、对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。（4）、*考核、奖惩和工资调整（略）*考勤制度（略）*员工考核标准（略）9.4员工形象（1）、[双牛大厦]管理处导入CI形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。（2）、[双牛大厦]管理处以员工守则、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和证大物业的公众形象。工作人员一律按指定制服着装上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。（3）、*员工手册（略）*证大视觉识别系统手册（略）

10．[双牛大厦]各项专业管理制度及档案管理因篇幅所限，本章对[双牛大厦]订立的公众制度、岗位职责、考核制度标准及ISO9000质量体系文件只列出目录/子目录。10.1各项专业管理制度第一部分公众制度物业管理公约精神文明公约公共设施管理规定房屋维修及保养规定电梯安全管理规定装修管理规定空调管理规定治安管理规定车辆管理规定10、消防管理规定11、绿化及室外环境管理规定12、环境卫生管理规定13、楼宇管理规定14、房屋租赁管理规定15、空置房管理规定16、办公楼管理规定17、宠物管理规定18、服务指南第二部分岗位职责管理处主任岗位职责综合部主管岗位职责综合部管理员岗位职责综合部收银员岗位职责综合部采购员岗位职责保安部主管岗位职责保安部班长岗位职责工程部主管岗位职责工程部维修员岗位职责10、工程部装修监理岗位职责11、环保部主管岗位职责12、清洁班长岗位职责13、清洁员岗位职责14、绿化员岗位职责第三部分考核制度标准（经济责任制并考核）第四部分ISO9000质量体系文件一、质量保证手册（一级文件）：阐明公司质量方针和质量目标、描述质量体系的文件，对内是纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。二、程序文件（二级文件）：是质量保证手册的基础文件，涉及所选要素的各项活动，阐明活动的组织分工、活动的方式方法，应采用的文件、资源和控制方法等。它对确保质量体系运行的有效性起重要作用。三、规范手册（三级文件）员工守则人事管理手册文件及档案管理手册综合服务规范手册房屋接管验收服务规范手册房屋钥匙领用管理手册装修管理服务规范手册设备管理服务规范手册电梯管理服务规范手册10、公共设施维护和房屋维修服务规范手册11、仓库管理手册12、小区配套设施服务规范；13、绿化服务规范手册14、保洁服务规范手册15、保安服务规范手册16、车辆管理规范手册17、消防服务规范手册18、专项活动规范手册19、统计分析方法手册10.2[双牛大厦]档案建立与管理10.2.1[双牛大厦]档案建立·档案资料的分类：A、发展商提供的资料B、管理处自建档案资料10.2.2[双牛大厦]档案管理·档案建立和管理流程收集—整理—分类—分级—编号—登记—输入电脑—入柜—利用—检查·档案资料收发管理程序A．重要资料（如发展商提供的资料）管理处主任/指定负责人交接签收专管员分卷归档。B．管理处自建档案资料专管员按公司制定的文件管理程序发放与接收并立卷归档。·档案管理要求多种形式的档案储存方式并利于保管。电脑储存，便于查找和利用。电脑文件设置子目录并定期清除无效文件。原始文件按照其使用性质及重要性分类并编制相应文件目录。档案鉴定由管理处主任/指定人员负责。档案按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，原则上按不同业务部分分柜保存。档案专管员必须做到档案标识清晰、分类明确，易查找，档案借阅必须办理主任签批手续并及时收回，防止文件流失和泄密。档案室环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材，遇潮湿天气需放置生石灰等物质，以保证档案资料的完好无损。11．[双牛大厦]社区文化与环境文化建设11.1社区文化11.1.1制度建设为使[双牛大厦]社区文化朝着健康、有序、规范的方向发展，证大物业将建立一整套社区文化管理制度，如《社区精神文明公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动运作流程》、《社区娱乐设施管理制度》、《社区文化管理员工作职责》等，为社区文化活动开展提供有力保障。因双牛大厦与利兹公寓同属于东河社区，而且物业性质有点为类似，双牛大厦是单身公寓，利兹是酒店式公寓，定位的业主群都以商务型业主为主，业主群体有许多共性，因此在开展社区活动时，可以联动。11.1.2活动计划、场地安排与经费证大物业根据[双牛大厦]的环境特点，住户特点及活动场所特点，将利用传统节日或双休日或指定日期，组织社区业主开展一系列有意义的活动，向社区业主提供丰富多彩、高品位的业余文化生活。社区文化活动的项目：①时事主题活动；②文学艺术活动；③体育旅游活动；④知识科技活动；⑤社会公益活动；⑥节日庆祝活动；⑦教育培训活动；社区文化活动开展原则：有计划与自然参加相结合；专业人士与广大群众相结合；教育性与娱乐性相结合；大、中、小型相结合；分散与集中相结合；日常活动与节日活动相结合。社区文化活动人员配置：由[双牛大厦]管理处综合部负责各项社区文化活动的策划、宣传、组织、实施工作，同时，在[双牛大厦]内聘请多名热心于公益事业、身体健康、有一定组织能力及有一技之长的业主担任顾问。社区文化活动场地：[双牛大厦]娱乐中心或小区休闲场所等地。社区文化活动经费来源预算：具体管理处拨出专项经费；适当酌情收费；寻找相关企业赞助或资助。11.2环境文化11.2.1[双牛大厦]绿化的设想：a、加强绿化的日常养护，确保绿化正常生长。b、提高绿化品味，合理确定适合大厦的绿化品种比例，正确处理平面绿化与垂直绿化、绿地与水体的关系，使大厦环境随着区域及季节的变化而呈现丰富多彩的景色。在大厦外围，靠东河边选择生长快、不易倒伏、抗虫害、无扬絮常绿品种与遮荫树种。增加绿化覆盖率，使大厦处处显出生命的绿色。如在公共区域摆放盆花；在大厅摆放花卉，以提升大厦品味。强调绿化参与性，发动全体业主，人人参与绿化家园活动。如开展认养树木活动，参加种植树木、拔草、除虫等绿化活动，普及绿化知识，举办讲座、展览、竞赛等一系列活动。11.2.2[双牛大厦]环境管理标准序号项目要求1环境整洁无乱张贴、乱涂，无鼠害、无蜘蛛网、无蚊蝇滋生地、无乱搭建、无黄土裸露。2给排水质量排水管道实行雨污分流，定期对日常供水及排水质量进行检查，每年对供水箱进行专业清洗。3环境安静控制区内喧哗，对噪音实施监控。噪声值符合城市区域环境噪声标准。4环境绿化小区环境绿化完好率达到国标。5垃圾分类处理垃圾投放袋装化，具有充足、标准的垃圾分类投放箱和投放点，垃圾分类日产日清。6装修管理严格对装修施工的管理，对装修时间、噪声要求以及装修垃圾堆放严格控制。7汽车环保管理人车分流，杜绝小区出入口车辆堵塞，严禁小区（汽车库）内鸣笛、试车，严禁尾气冒烟车辆进出小区。8公寓、办公楼与娱乐商业区隔离社区文化活动应在规定区域，不影响业主生活、工作前提下进行，杜绝住宅楼开设酒楼与营业性娱乐场所，严禁商铺向小区排放油烟。9节约能源对电梯、高层楼宇中各能源系统进行经济运行规划，广泛采用节能装置。12[双牛大厦]便民服务项目12.1免费服务项目（追求社会效益）类别编号项目内容责任部门家政服务1联络搬运家私保安部2送水服务3残疾人特别服务4介绍保姆5代请家教6代租汽车，代叫出租车7无偿配备急救箱、急救药品8大门岗设置便民服务箱商务服务9代订花、订水、订票服务综合部10代办旅游手续11代寄、代领邮件，代办邮件快递手续12代订报刊、杂志13电话留言服务14代订酒店客房15代办水费、电费、煤气等银行开户16代订牛奶17临时代为保管小件物品礼仪服务18代办喜事庆典综合部19摄影、摄像20代购代送礼品、鲜花文化娱乐21提供图书阅览综合部22组织图书、音像制品交流23组织各类展销活动服务24组织郊游综合部25开设棋类活动场所安全宣传27义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动保安部工程部28提供居室临时性特约安全防护29义务宣传家庭安全用电常识老年服务30建立老年活动组织、开办老年课堂综合部31组织老年人交谊活动其他32代办暂住证保安部综合部33居室装潢介绍12.2特色服务项目针对[双牛大厦]的特点，我们将推出如下服务菜单：编号项目内容责任部门1室内清洁绿化服务环保部2客户热线综合部3洗烫衣物服务综合部4传真、复印、翻译、秘书服务综合部524小时医疗急救、紧急援助服务综合部6代办保险综合部7失物招领保安部12.3有偿服务项目类别编号项目内容收费标准责任部门业主家庭电器维修1调换白炽灯泡工程部2安装白炽灯3安装吸顶灯4调换日光灯管5安装日光灯管6修理日光灯7修理白炽灯8调换灯座9安装水晶灯10安装热水器11安装浴霸12安装油烟机13安装门铃14空调拆装15调换漏电开关16安装空气开关17调换开关、插座面板家庭电气维修18修理热水器工程部工程部19修理浴霸电路20修理油烟机21修理门铃22修理空调23布电源线24修理电话线路25电话分机装接26电话分机拉线27安装音响及家用电器28空调加液29换装单水龙头业主家庭水管维修30代介绍修理电视机31换装联体、分水龙头32换装座便器33换装洗脸盆34换装洗菜盆35换装浴缸36换装洗脸盆下水37换装洗菜盆下水38换装浴缸下水39修理普通水龙头40修理联体龙头41修理分水龙头42修理洗脸盆漏水43修理洗菜盆漏水44修理浴缸漏水45修理马桶水箱进水件46座便器堵塞疏通（装修不当引起费用加倍）47浴缸、地漏、洗脸盆、洗菜盆堵塞疏通（装修不当引起费用加倍）48污水总管堵塞疏通（装修不当、费用加倍）49更换软管业主家庭装修50居室装修51新装防盗锁52新装内门锁53换装防盗锁54换装内门锁55修理木地板56铝合金门窗修理57铝合金纱窗修理58换铝合金门锁59安装晾衣架60安装毛巾架61安装镜子62挂画、挂镜框图商务服务63电话（收传真2元/页）综合部64传真65打字66复印67无水洗车家政服务73上门收洗衣服（洗衣费另收）综合部74接送小孩上学（不含交通费）礼仪服务75代养护、代租赁鲜花、盆景综合部76代接代送客人其他代理服务77代办房产证、土地证综合部78代理房屋租赁说明：本公司提供有偿服务主要遵循以下原则：公司收取的有偿服务费用指所提供的人工费，不包括其材料费；根据实际支出的成本费用来收取相应的费用；有偿服务的价格将遵循广大业主的意见，与业委会协商决定。

13．[双牛大厦]房屋及公用设备设施维修养护计划：为保持[双牛大厦]房屋主体、公共设施、设备正常使用，延长其使用寿命，降低物业管理维修、保养费用，使其整体经济和技术效益得以提高，为业主营造一个安全、高效、舒适、方便的创业环境和居住环境，将维修、养护计划和实施方法落实[双牛大厦]工程部，并由其严格遵照标准进行操作。13.1[双牛大厦]消防系统的维护、维修计划与实施方案序号项目维修类别维修实施计划计划方案标准实施效果1消防控制柜开关、指示灯信号线，电气元件每月巡视一次，每年全面检查一次直观目测紧固除尘，元件测试准修电气维护规程，消防电气安装规程开关正常，触点完好，连接可靠2集中区域报警器电源电压指示灯，报警功能信号线连接每月巡检一次，每半年检查一次紧固、除尘测试“故障”和“报警”指示灯正常，电源电压正常信号传输正常，报警指示准确3烟感温感探头烟感温感每月巡检一次，每半年巡检一次烟感、温感试验。指示灯亮，区域报警器相应位置的报警指示灯亮信号采样正常，报警指示正常4消防风机风机控制元件（阀）、信号线路每月巡检一次；每季试验一次除尘、紧固线端、开关试验窗叶开关正常完好；电源控制元件正常完好送排风正常、控制联动系统正常无误5消防水泵系统水泵、管阀、水位（流）控制器、电气控制柜、喷淋、消防栓每月巡检（点）一次；每季加注润滑油一次水泵电机检查；管阀、仪表检查；加注润滑油;无渗漏无跑冒漏水控制仪器仪表指示电机水泵运行正常联动控制正确6应急指示灯、应急广播指示灯应急广播每三个月巡检一次每月巡检一次直观目测按测试键检查控制器和控制开关指示灯亮控制开关正常外观完好照明正常音量正常器材完好13.2[双牛大厦]房屋主体、设施日常维护计划与实施方案序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，若室内装修装修阶段每天巡查，发现问题立即处理，维修由工程技术部门按照房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施房屋修缮标准；有关工程施工技术规范安全，使用正常；功能完好2外墙面外墙起鼓脱落的修补；外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻新每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部按照有关修缮规程实施房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程无鼓无脱，无渗水，无违章，整洁统一3屋面隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏；屋面积每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程技术部按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修房屋修缮标准无积水，无渗漏；隔热层完好无缺4公共通道、门厅，楼梯间公用地面的维修改造；公共通道，门厅的墙，天棚维护；楼梯间墙面，扶手，踏步的维护每一周检查一次，发现问题，及时维修由工程技术部按相应技术作业规程实施维修相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹13.3房屋本体定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，作到早发现，早处理由工程技术部负责实施建筑物白蚁防治标准；建筑物完好等级标准结构安全，正常使用；结构性能完好2外墙面外墙起鼓脱落的修补；外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面的翻新每2年对于较大面积渗漏，外墙久修无效的，应局部翻新防止继续扩大及污染墙面；并清洗一次；每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入由工程技术部负责实施房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程外墙平整。无渗水，整洁统一3屋面隔热层破损：防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水每半年疏通一次屋面雨水；每年对屋面防水层检修一次；每年翻新更换老化部分由工程技术部负责实施房屋修缮标准；相应修缮作业规程无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好序号项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果4公共通道、门厅，楼梯间公用地面的维修改造；公共通道，门厅的墙，天棚维护；楼梯间墙面，扶手，踏步的维护半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每5年刷新一次信道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆由工程技术部门按照相关技术作业规程实施；5年铲除抹灰翻新一次房屋修缮标准；相应建筑部分修缮技术规程美观、完好、整洁、清爽5共用烟道由烟道内隔断板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；排烟口封闭不当造成漏烟每年对屋面出烟口盖板及防罩进行一次维护由于工程技术部门按照相关作业规范实施排烟管道技术规范排烟通畅，安全正常使用6上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞`破裂；固定码松脱。每年刷一次管道油漆；每年检修一次，并紧固管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格的部分。由工程技术部按相关作业规范实施排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准美观完好；上下水通畅；无渗漏13．4[双牛大厦]公共设备设施维护计划及实施方案序号项目维护内容定期维护实施计划计划方案标准实施效果1供配电设备1、二级计量表巡查；2、高压配电设备继电保护试验；3、配电控制柜、补偿柜、配电开关维护；4、变压器冷却风机维护1、每日定时巡查；2、每年对供配电设备进行一次全面检查，调整相关部件；3、每年一次继电保护试验和预防性试验由工程部负责实施《电气安全工作规程》和公司对设备的管理规程1、保证供配电设备安全运行；2、延长设备使用寿命；3、保障大楼其它设备设施正常安全运行2电梯1、各安全装置保养维护；2、电气控制设备保养；3、门机轿顶设备保养；4、各滑动部件润滑保养。1、每天巡查二次，每月对电梯进行二次维护保养；2、每年对电梯各安全装置进行一次保养和测试1、遵照劳动部门电梯作业规程实施维护；2、电梯公司实施维保。1、电梯操作维修规程；2、制造商维保要求。1、保证电梯安全、舒适运行；2、延长电梯使用寿命。3水泵1、绝缘下降；2、轴承磨损噪声增大，轴封漏水；3、变频器运行正常。4、定期加注润滑油1、每年对电机水泵进行一次全面检查；并更换轴承和轴封；2、每月加注一次润滑油由工程部负责巡视维护机电设备维护维护保养规程《电气安装维修作业规程》1、电机、水泵运转平稳，运行声音正常；2、轴封无漏水；3、变频器运行正常4空调系统1、机组电气装置调整；、制冷主机保养；2、冷却水泵维护保养；3、管道水系统清洗；4、室内空调器盘管风管维护1、每年全面检查主机和室内空调器和水泵，清理散热片；2、管道系统二年清洗一次由工程部负责实施机电设备维修技术规程和空调运行管理维护规程1、空调系统运行正常，能效高。2、延长空调设备使用寿命；3、降低空调系统维修费用5公共排污设施1、排污井、雨水井淤泥清理；2、井盖油漆1、每月巡检一次；2、每年对排污管道、排污井、雨水井进行一次清淤；3、对井盖进行一次油漆保养由工程部实施遵照公司物管标准和给排水工程验收规范保证排污管井通畅；2、井盖刷新6设备房通风排风维护每周巡检一次；每季度对设备房的通排风进行全面检查维护由工程部实施机电设备维护维护保养规程保证设备正常运行1、屋面避雷针带脱焊锈蚀；2、各设备机房电气系统接地电阻测试每年对屋面避雷系统所有强弱电系统检查进行保养测试一次由工程部负责实施《电气维护技术规程》电气测试技术规范1、保证大楼避雷系统发挥正常作用；2、保证大楼设备安全正常运行8小区道路路面地砖破损、起鼓，路沿破损每月对道路巡检一次，每年对大厦道路进行一次全面检查由工程部负责实施。小区路面修缮质量标准路面平整无积水，路沿垂直无破损9园艺绿化1、绿化带黄土裸露；2、树木枯死；病虫害；3、建筑小品破损1、每年对绿化建筑小品进行检查发现问题及时处理；2、每周定期对绿化进行修剪由管理处和环保队负责实施绿化工作标准。1、草坪树木美观，无枯死；2、建筑小品完整清洁；3、绿化无病虫害14．[双牛大厦]日常管理的承诺与措施14.1[双牛大厦]日常管理承诺与措施14.1.1管理承诺[双牛大厦]各项管理指标的制定参照国家标准，以其为基础，针对[双牛大厦]的管理特点，制定本公司管理承诺指标。14.1.2正常运作管理：（1）、保安管理措施：·实行半军事化的管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。·加强保安人员的素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的保安思想素质教育培训，每周一次的保安操练等。·加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一、佩证上岗、言语文明、举止得当。·在安全管理上是“人防技防”相结合，要求大厦的保安人员充分发挥工作的主观能动性，不轻易放过安全隐患因素，及时弥补不足；利用先进的智能化系统更全面的做好安全防范工作。·严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。·监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。（2）、维修管理措施：·制定详细的工程部各项规章制度、服务规范及维修回访制度，并严格付诸于实施，以增强维修员的工作责任心。·除对维修员服务规范方面的培训外，加强维修人员的各项专业技能培训，提高专业技能和服务质量。·加强维修员的行为规范和服务规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。·加强工程部夜间值班制度，要求除外出维修外必须坚守岗位，不得离岗、串岗。·维修员日常巡视公寓各项公共配套设施，发现问题及时维修，并有计划对公共设施实行维护计划。·做好维修回访工作，抽样方式为上门回访或电话回访，回访内容包括维修及时率、质量、技能及服务态度等。（3）消防管理措施：·制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定责任人，做到责任、器材、检查落实。·做好消防设施、器材的管理，由消防专管员(保安队员兼职)定期对消防设施、器材配套情况的巡检，形成记录，报管理处。·加强业主装修期间的消防安全管理。·建立一支义务消防队，每季组织一次消防安全学习，每年组织一次消防演习。·定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。·做好消防器材、消防设施设备的检查保养，发现有问题的器材和设施设备应及时请专业部门维修或更换。·严禁公寓内携带、储藏易燃易爆物品。·积极开展消防安全宣传教育，定期组织业主进行消防安全培训，传授消防安全知识。·发生火灾，及时组织扑救，并迅速向有关部门报警。·消防专用设施应24小时处于使用状态，不得转作他用。·每年请国家有关部门做好消防设施设备的年检工作，并形成年检报告。4）房屋及设施、设备管理措施：·严格制定房屋及各项共用设施、设备管理制度和操作规范。·严格按照各项设施、设备维护的操作规范及维护年限进行维护。·组织工程部人员的技术培训，提高技能。·建立设施、设备的各项巡检制度(包括日巡检、周巡检、月巡检制度)，严格按照巡检制度进行巡检，并做好巡检记录，发现问题及时处理。·制定年度设施、设备保养计划，根据计划严格实行保养。·对空关房(含业主托管房)移交后，管理处每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，发现问题尽快处理或及时报告开发商，并督促其予以解决。·对电梯在装修期间实行保护性管理。（5）、清洁、绿化管理措施：·制定各项保洁工、绿化工的管理制度和操作规范，并严格付诸于实施，加强清洁、绿化工的工作责任心。·加强绿化保洁员的思想教育和业务培训，提高员工的素质和专业技能。·抓好绿化保洁员的行为规范管理，要求服装统一，佩证上岗，言行文明。·对绿化保洁工作，以自查、巡查、抽查相结合的形式进行控制。·制定各项操作规程及保洁制度(包括地面保洁、楼宇保洁、行政办公区、洗手间保洁、地下车库保洁等)。第四部分计划成本测算书1.1人员配置[双牛大厦]管理处人员配置37人，具体如下管理处5人：主任1名、主任助理1名，财务1名，文员2名（商务中心1名，收银1名）维修队5人：主管1人，维修工程师4人保安19人：三班制。保安队长1人，班长3人兼监控，大厅门岗3人，地下车库出入口6人，巡逻3人，车管员3人（两班制）保洁队8人：楼道3人，大厅及外围2人，地下车库2人，绿化1人1.2费用支出附表一、服务管理人员工资及附加序号部门