滨海花园管理公约

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档序言受东莞市xx花园房地产开发有限公司的委托，东莞市启峰物业管理有限公司全面负责xx花园（以下简称花园）之物业管理工作。依据《中国物业管理条例》、《中华人民共和国民法通则》以及国家建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》等相关规定，管理公司特制定本公约。本公约制定的目的在于通过本公约的实施，对位于广东省东莞市麻涌镇麻涌大道的该花园物业实行专业化统一管理，保障全体业主、使用者和管理公司及其他有关方面的权益，明确各方的责任和义务。第一章定义和释义在本《公约》中,除文意另有所指外,下列用语具有以下意义：[发展商]指广东省东莞市xx花园房地产开发有限公司。[管理公司]指东莞市启峰物业管理有限公司。[管理处]指启峰物业管理公司设在xx花园内的办事机构。[花园]指由发展商在广东省东莞市麻涌镇兴建并命名为xx花园的物业范围。[管理开支]管理公司下属管理处为开展花园管理工作而产生的各项费用支出。[公共地方]指在花园范围内，由全体业主共同享用之地方，包括空平台、天台、康乐设施、通道、垃圾收集处、行人路、行车通道、绿化区、外墙、主要出入口、水泵房、配电房、煤气供应等，以及发展商根据本公约指定的其它公共地方，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。[公共设施]指在花园范围内，由全体业主共同享用的公共设施设备，包括公用天线、电线、电缆、总配电系统、照明系统、保安系统、防火系统、路面渠道、出入口道闸、指示牌、路标、化粪池、给排水系统等，以及发展商根据本公约指定的其它公共设施。[车位]指花园内指定作为停泊机动车辆用途的地方。[保留部份]指土地上及花园之内所有非公共地方、非公共设施或发展商并无转让于任何业主作为独占拥有的地方。[管理规则]指由管理公司制定的，在花园范围内所有相关人员必须遵守的，按一定程序办事的规范和行为准则。[业主]指单独或共同独占拥有某一单元或多个单元的公司或个人，除非另有规定，包括发展商、各业主的合法继承人或承转人，以及已对单元拥有所有权的抵押权人。[使用人]指物业的承租人和其它实际使用物业的人。[业主委员会]指根据本公约召开业主大会经选举成立的业主代表委员会。[维修基金]指管理公司依据建设部、财政部颁发的《住宅公共部位设施设备维修基金管理办法》以及本公约规定所收取的，专项用于房屋共用部位和公用设施及共用设备大修理的资金。[管理费按金]指按照《广东省物业管理条例》及本公约规定，由物业公司向业主预收的三个月的管理服务费用。第二章总则花园各业主及其使用人同意由发展商全权选择并指定东莞市启峰物业管理有限公司为本花园的物业管理公司，该物业公司受发展商委托，负责花园的物业管理工作。本公约一经各方签署，其所有条款与规定即对物业公司、发展商、业主及其使用人具有同等法律约束力。物业公司可根据实际需要对此管理公约进行修改，并与各业主就本公约未详尽规定的事项签订补充公约，一经签署，该补充公约与本公约具有同等法律效力。第三章发展商的权利发展商保留的权利发展商指定的物业公司及其他经发展商许可的人，为检查、维修及保养花园的相关部分(包括公共地方、公共设施或任何为花园利益而安装的设施)，或为履行物业公司对花园的管理责任，有权携带必需的设备、机器及材料进入花园的该相关部分。如有必要，在征得有关业主的同意后，可进入花园的相关单元。惟发展商在行使此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元；发展商有权在其认为合适的情况下更改花园的名称，而无需为由此引致的各业主或其他拥有花园权益的人士之损失进行赔偿，惟需在更名前应提前三个月书面通知所有业主；发展商可授权物业公司依据管理公约向花园各业主收取管理费及管理费按金；根据花园管理的实际情况，在业主委员会成立以前，发展商有权或授权物业公司订立及修改有关管理花园的规则，所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款，并应张贴于花园告示栏；发展商有权在业主委员会成立之前，指定或委托一家具有相应资质的物业管理公司负责花园物业管理工作。发展商可与物业公司签署管理合同，订立管理职责范围等，而无需经其它业主同意，但管理合同的内容不能违反管理公约的相关规定；在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置花园任何部分（已出售的部分和合同内注明的公共部分除外），而无需经其他业主同意；发展商可就花园管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款；发展商有权在业主委员会成立前审核批准花园年度管理预算或修订下年度管理预算。为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予的权利，各业主于此共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。上列发展商的权利，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元后，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取的一切行动和所签署的一切文件。第四章业主之权利、义务和责任业主的权利在受土地批文的限制和保障下，独立拥有其名下的单元的所有权，包括占有权、使用权、处分权及收益权；各单元业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意；与其他业主共同使用花园的公共地方和设施设备，例如楼梯、走廊通道、消防系统、供排水系统、电力供应系统以及花园内所有的保安、卫生设施，以便适当使用其名下物业；可根据本公约维护自身的合法权益；可根据本公约条款监督物业公司及管理人员的工作。业主的义务业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定；业主须依照公约的规定，负责及缴交其名下应分担的管理费、按金及其他款项；业主须负责交纳维修基金（每户按购房款的1%交纳），用于花园楼宇结构、外墙、公共地方及公共设施等方面的维修、更新和重置，维修基金于业主收楼时交纳，使用后不足部分由相关业主分摊补足；业主须缴交其名下单元自用水、电等费用；业主须缴交其名下单元所属楼宇的公共水电等分摊费用；业主须遵守物业公司所订立的《住户手册》、《装修管理规定》及其他规章制度；业主在行使本章第一条第2款权利时，必须要求该处的承受人在公证处签署承诺书，承诺履行及遵守本公约和用户守则，并在处理后一个月内以书面通知花园物业公司有关承受人的姓名、地址及处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。业主的责任不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变楼宇任何部分的外貌，不得在楼宇外墙安装任何遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不可堵塞任何窗户；任何窗户防盗网必须装在窗户里面；阳台拉闸必须紧贴大厅的落地窗安装；不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施；不得在所购房产的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物搬进花园之前，应通知花园物业公司。物业公司有权安排重物之合理放置，以使负载分布均衡；未经管理者批准不得自行安装和使用大型烹调设备、大型空调或采暖系统等；不得在花园内进行任何足以引致花园所投购保险失效或引致保险费增加的行为；未经管理者书面同意，不得随意在花园的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字；未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置或中央空调的负荷；如果对所购单元进行装修或大的改造，须将装修改造方案报经管理者同意，并订立施工管理协议和缴付有关费用后方可实施；业主的雇员或亲友进入花园，须遵守管理规定的义务，并对其违反公约的行为负连带责任；违反第二章第（三）条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。第五章物业公司的权力和职责一般事项发展商按本管理公约第三章第（一）条第5款所定或委托的物业公司，享有以下的权力，但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。物业公司将被视为全部业主代理人，而非个别代理。每一位业主将视已不可撤销任命的物业公司为执行本公约规定的代理人。物业公司的权力及责任在不抵触发展商权力的情况下，物业公司有权对花园进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项：检查、视察花园公共区域。每一位单元业主及其使用者应严格按照物业公司确定的装修规则，完成其单元的装修工程。如果物业公司发现该业主聘用的承包商及其工人违反装修规则，物业公司有权拒绝违规人员进入花园。物业公司有权要求装修的业主缴交装修按金，由物业公司应用于补偿业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成并经物业公司验收合格后发还给该业主。根据花园之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。根据管理公约，制订花园用户守则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。对花园公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、外墙、大门、停车场等；进行设备、器材的更换、修理、保养等。负责物业公司人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作。根据花园实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制花园管理预算，收取管理费、有偿服务费和代收水、电等市政公用设施使用费及追收欠款等应收费用。处理所有对于花园管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因房屋使用而引起的纠纷与争执。负责花园的保安工作，设置保安人员和保安系统，保持花园的正常秩序。对各项管理职责定期（每季及每年）作出检讨和总结，并对改善花园管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。清除及拆去任何不符合管理规定的构筑物、安装物、摆放物及杂物，向应负责的人征收清除费和因此而发生的有关费用。控制花园内所有车辆停放和行人交通，处理违反管理规定的车辆。在所有有关花园之法律诉讼中作为全体业主的代表。防止任何人未经物业公司书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。采取一切必要措施以遵守政府对于花园管理的各项规定。防止任何人对花园的公共设施进行变更及损害。节日期间可对花园内外进行装饰，包括灯光及其他饰物，在条件具备下组织花园内的文娱活动。采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止业主违反或不履行本公约及其附件相关规定的行为。聘请或撤换律师、会计师、专业顾问、承包商和工作人员等其它与花园管理有关的工作。管理花园公共地方及公用设施：安排保养和维修花园的公共地方及公用设施。确保所有花园业主或用户依照本公约规定的用途正确使用其所占之花园部分，如有业主或用户违反花园管理公约，物业公司应尽量使用可行的方法制止违约行为。在有合理需要时，进行花园公共地方维修整改工程，或视情况而施行其他适当工程。更换公共地方的破损玻璃。保持花园中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。保持花园的环境清洁、卫生及美观。负责清除花园公共地方之垃圾。采取适当措施防止花园任何公共地方受阻塞。保持花园内的所有公用设备、机械和器材，包括花园消防系统、保安系统、电话系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要的情况下，物业公司可与专业公司订立合约维修上述设备、机械或器材。确认物业公司所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、行人道、电缆等公共设施造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。安排花园管理人员的正常工作。管理者可在条件许可的情况下用业主或花园管理处名义投保。投保项目可包括火险、第三者责任险等与花园管理有关的保险。管理花园财务管理：负责花园财务管理及帐务处理。财务管理包括编制每年度之管理花园预算，并尽可能使花园之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支时，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。每月或每季定期向单元业主、租客或用户收取管理费。管理公司负责的财务处理包括：向花园各单元征收所应付之费用（如管理费）；根据已批准的预算支付所有花园管理的开支及其他不可预见的管理开支；定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任；定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或花园全体业主代表名义提出法律诉讼。以上规则及其修改应张贴于花园告示栏。管理费用：花园管理费标准由物业公司根据支出预算制定，并需经发展商或业主委员会审批。管理者有权根据花园收支的实际情况调整管理费标准，但仍须报发展商或业主委员会审批。现行管理费收费标准为：住宅：0.6元/平方米/月；商铺：1元/平方米/月。各业主需于每月或每季的1—5日预先缴交其单元每月或每季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书载明（或电话通知约定）收楼之日起计算。根据国家计委、建设联合颁发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》，管理公司可从花园管理费中支付以下有关花园管理之费用：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。包括工资、按规定提取的福利费、服装费及加班费。公共设施、设备日常运行、维修及保养费。该项费用包括花园楼宇内公用部位，如过道、门厅、楼梯及花园道路环境内的各种土建零修费；各类公共设施、设备如室外上下水管道、燃气部分等的日常运行、维修保养费。但不包括业主拥有房产内部的各种设施、设备的维修、养护更换与更新费用。关于公用天线的保养维修费用；高压水泵的运行、保养维修费用等。按国家和东莞现行规定与标准向产权人和使用人另行收取。绿化管理费。指花园环境内的养护费用，包括绿化工具费（如锄头、草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费（手套、口罩、草帽等）、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、花园环境内摆设的花卉等费。清洁卫生费。指楼宇内公共部位及花园内道路环境的日常清洁保养费用，包括清洁工具（如垃圾桶、拖把等）购置费、劳保用品费、卫生防疫消毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费、清洁环卫所需的其它费用等。保安费。指封闭花园公共秩序维护费用，包括（1）保安器材装备费：①保安系统日常运行费用、维修养护费；②日保安器材费（如对讲机、警棍等）；（2）更新保安储备金等。办公费。指物业管理企业开展正常工作所需的有关费用，包括：（1）交通费；（2）通讯费（电话费、传真机、服务费、电报费等）；低值易耗办公用品费（如纸张、笔墨、打印、复印费等）；（4）书报费；（5）社区宣传文化费；（6）其它杂项。物业管理单位固定资产折旧费。指物业管理公司拥有的各类固定资产按期总额每月份分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括：（1）交通工具；（2）通讯设备；（3）办公设备；（4）工程维修设备；（5）保安系统；（6）其它设备。其他为管理花园而发生的合理支出（包括花园交付使 用前筹备期间之一切开支）。法定税费。管理公司酬金。物业公司应每半年向各业主公布管理收支帐项，并张贴于花园告示栏。不论单元是否空置或使用、出租等，该单元业主须负责向管理公司缴交足额管理费及其他应付费用。管理费、其他费用欠缴的追收。业主欠缴管理费及其他根据本公约及其附件规定的任何费用，物业公司应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，物业公司可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据本公约及其附件规定应付的款项，任何业主如果未能于应付之日起15天内支付，则物业公司有权采取下列措施并收取附加费用：收取未缴付款项每日千分之三的滞纳金；管理者有权对逾期欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动，如停止该单元之供水供电服务和限制该欠款或违约之业主、雇员、租客使用公共设施、设备等，直至该欠款业主清偿全部欠款、滞纳金为止，而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责；业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时，物业公司有权向东莞市人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款，剩余金额（在扣除追讨之各项费用及开支后）交还该业主；物业维修基金指管理公司依据国家建设部、财政部联合颁发的《住宅公用部位设施设备维修基金管理办法》与本公约规定所收取的，专项用于房屋公共部位和共用设施及公用设备大修理的资金；房屋的共用部位，指承重结构（包括楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内停车库等；公用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电楼、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、室外停车场、游泳池、各类球场等；维修基金于业主收楼时交纳，标准按每户购房款的1%收取，维修基金归全体业主所有，由管理公司用于花园公用设施设备的大修理，使用后需由相关业主分摊补足，以保持维修基金总额不变。管理费按金花园全体业主应于收楼时缴交三个月之管理费作为管理费按金；如花园管理帐户出现赤字，物业公司有权在征得发展商或业主委员会同意后提取适当按金以垫支不足之数。并可在得到发展商或业主委员会同意后，增收管理费以偿还按金所垫支之款项。业主收楼时所缴交的管理费按金不予退回，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。账目审核及保存：物业公司应向花园全体业主公布经注册会计师审核的年度财务报表。物业公司须妥善保存管理收支账目。物业公司于呈辞或职务被终止时，须把所有有关花园之文件、记录、图纸、管理账目移交给发展商或业主委员会，发展商或业主委员会可聘请注册会计师审核管理帐目。物业公司根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主、用户均有约束力。物业公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：非管理责任和范围之内的涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失。因下列原因造成的服务中断：A.任何设施、装置必要的保养；B.火灾、水灾等不可抗力的损害、毁灭；C.任何病虫害引起的损坏；D.无法避免的燃料、水、电力等短缺；E.物业公司所无法控制的其他一切原因。物业管理公司除与业主委员会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保险责任。管理公司应尽力依照本公约的规定履行其对该小区的管理和维护责任。物业公司酬金物业公司酬金即因物业公司履行本公约的职责而由花园全体业主付给物业公司的报酬，该酬金由管理费中提取。物业公司可根据业主之需要，提供合法的有偿服务，收取相应酬金。第六章业主大会及业主委员会业主大会如符合《中国物业管理条例》的规定，发展商及物业公司可在政府主管部门的指导下，组织及召开花园之业主大会，选出主席和成立业主委员会。业主委员会一经产生后，每年至少须召开一次业主大会。物业公司、业主委员会或拥有花园50%以上的业权份额的业主可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于花园的事项，或为全体业主的利益就花园的管理工作向物业公司提供意见。下列规定适用于任何业主大会：每年可召开一次会议，物业公司、业主委员会或拥有花园50%以上业权份额的业主可合法召开特别会议。每次召开会议须至少提前七日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项。会议的法定人数为拥有该花园50%以上的业权份额单