物业管理全方位基本知识培训

第一管理资源网guanli.1kejian.免费管理资料下载基地第一管理资源网guanli.1kejian.免费管理资料下载基地精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档物业管理全球通物业管理与购房 3什么是物业管理?从哪些方面了解? 3跟物业管理公司的委托合同要写些啥? 4在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业 5物业管理与交楼 5拿到了新房钥匙，怎样验收新房? 5物业管理与入住 6/即便是自己家，也还有一些事情不能做? 6物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些? 6出现物业管理纠纷，我该怎么办? 7物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 7进行室内装饰装修工程，也要申报? 7装修合同包括哪些内容? 8进行房屋装修时，有哪些事情不可以做? 9住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定? 9邻居之间 10住宅相互毗邻的业主(使用人)如何友好相处? 10因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿? 10对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务? 11物业的保修与责任 12正常情况下，如何有效地获得室内装饰装修的保修？ 12房屋出现问题，界定修缮责任的标准是什么? 12预防火灾业主有责 13有效预防火灾，业主该做些什么? 13物业管理收费 13空置的物业是否要缴交物业管理费，是否由我们分摊? 13业主不交物业管理费的处理是怎样的? 14租户欠交的物业管理服务费是否由业主承担? 14供水、供电、有线电视等费用如何收取? 15业主委员会业主与物业使用人 16我到底算不算业主? 16业主应该享有哪些权利和义务? 16哪些属于物业的使用人? 17物业使用人的权利与义务如何确定? 18业主大会 18如何成立业主大会? 18业主大会是什么?它有什么职责? 19怎样召开业主大会? 19什么情况下，业主大会的决定有效? 20业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的? 20什么情况下可以成立业主委员会? 21业主委员会主要有哪些职责? 21业主委员会换届选举要经过哪些程序? 22当业主委员会委员要符合什么要求? 22哪些情形下不能担任业主委员会委员? 23业主委员会委员或秘书可不可以支付酬金? 23业主公约 24何谓业主公约，它有什么作用? 24业主大会、业主委员会怎样配合居民委员会的工作? 25物业管理招投标 25为什么物业管理要实行招投标? 25前期物业管理招投标方式有哪些? 26物业管理招投标是在什么情况下进行的? 26在招投标中如何选择物业管理公司? 27物业管理公司交接时，如何移交资料? 27能否在物业管理委托合同期内更换物业管理公司? 28专项维修资金 28专项维修资金用来做什么? 28房屋有哪些部位是属于所有业主共用的? 29房屋共用的设施设备有哪些? 29专项维修资金是怎样建立的? 30专项维修资金由谁交？交多少？ 30使用专项维修资金由谁决定?有问题时找谁? 31精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档物业管理与购房什么是物业管理?从哪些方面了解?发叔是一大型国有企业退休干部，今年52岁，有一个儿子，叫法伟，人们都管他叫发仔。多年来，发叔一直为儿子的读书、就业、婚姻、买房操劳，不敢为自己想太多。儿子发仔从广州一家大学物业管理专业毕业后，先是在一家物业管理公司实习，经过自己的努力与奋斗，现在担任这家物业公司的副总经理。儿子有出息了，发叔心里藏了近二十多年的购房梦，又逐渐清晰起来。昨天跟发仔一提，不料，发仔想都没想就说明天带他去看房。第二天，发仔便轻车熟路地把发叔载到了一个小区的售楼部。只转了一圈，发叔就喜欢上了这个小区，想掏钱落定。“这个楼盘的质素是不错的。”发仔说，“可是，物业管理服务费比其它的楼盘要贵一点!”发仔提醒道。这回轮到发叔不懂了，问道：“物业管理是干什么的?”发仔说道：“物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。”那我该从哪些方面去了解物业管理呢?”发叔又问道。比如物业管理公司的信誉及企业资质，服务内容，服务标准，收费、停车场及其他公建配套所有权、使用权及收费，前期物业管理服务合同的主要内容，维修资金的缴交责任、标准及业主临时公约等。”发叔说：“物业管理涉及的内容还不少呢，看来我得要认真了解了解。”物业管理究竟提供哪些服务?自从那一次看了房之后，发叔对物业管理便多了几个心眼，有事没事总爱拿着物业管理方面的书来翻看一番。平时碰到有不明白的地方，总不忘向发仔请教。“阿伟呀，既然这个物业管理公司要向我们收费，那么他要帮我们做一些什么样的事情瞒呢?”发叔突然向正在吃饭的发仔问道。“物业管理服务通常要为业主提供：建筑物及其附属共用设施、设备、场地的养护与维修；绿化、环境卫生管理服务；安全防范服务；车辆停放及其场地的管理；高层楼宇增设的服务项目；物业档案资料的管理；业主和使用人委托的其他服务事项。”发仔不愧是物业管理专业毕业的高材生，专业知识熟记于心，讲起来一套一套的。“给我讲详细点嘛。”这么多内容，发叔一下子理解不过来。“比如，消防设施、供电线路、路灯、电梯、这些大家共用的设施设备的维护与修理都属于物业管理公司的职责范畴。另外，小区的环境卫生，园艺绿化，以及公共秩序的维护等，这些也是物业管理公司所要做到的。”发仔详细地为发叔讲解。“除此之外，他们还必须管理小区的物业档案资料和业主或使用人另行委托的其他服务事项。对吧?”发叔总算反应过来了，接口道。“是的!”发仔笑着说。“那什么是另行委托的其它服务呢?”发叔不解地问道。“比如业主要出国了，那么他的物业可以委托物业管理公司代为租赁或出售等。但业主要另外向物业管理公司支付劳动报酬。”发仔说。“那物业管理公司干的活还真不少呢。”发叔感慨的说。

跟物业管理公司的委托合同要写些啥?这一天，发叔在报纸上看到一篇新闻报道：一个姓李的业主因楼上住户卫生间地面渗水，多次要求物业管理公司解决，可物业管理公司却总以合同未注明此项服务为理由而拒绝。该业主一怒之下，向法院提起诉讼。看到这，发叔立马想到自己，急忙给发仔打了一个电话请教：“儿子呀，我就要买房了，你看这个'与物业管理公司的委托合同要写些啥?”这个问题对于物业管理公司副总经理的发仔来说，简直就是小菜一碟：“国家《物业管理条例》规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务的合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”发仔怕阿爸不明白，又接着说：“其中，服务内容以及服务要达到的量化标准和收费标准、方法，这两点是最为重要的，就拿环境卫生服务内容来说，每天物业管理公司对每一区域、位置，具体到清洁的时间、次数、方式等都必须在合同中一一明确。物业管理公司是按合同办事，合同以外的服务项目，物业公司有权拒绝。”发仔不厌其烦地给发叔讲解，生怕漏掉一点。“合同除在限定双方责任及义务的同时，双方违约责任及解决纠纷的途径，以及在什么情况下可以终止合同，这也非常重要吧?”在听发仔长篇大论了一番后，发叔好不容易逮住一个发挥的机会。“是的，老爸真聪明!不过上面所讲楼地面渗水问题，如果属保修期限和保修范围的，由建设单位承担保修责任。否则，当事人任一方司向房屋安全鉴定部门申请，对房屋进行地面渗水责任的鉴定，然后由责任人负责维修并支付维修费用。”发仔笑着说。购房时，建设单位是否应向业主出示临时公约?上次，发叔和发仔一同看中了一套房子，这天发叔带了钱，想去下定。谁知交钱的时候，售楼人员拿了一份业主临时公约给发叔看，公约中对业主做了许多规定，吓得发叔没敢交钱，心想还是问清楚发仔再说。发叔急急忙忙回到了家，刚好发仔在家，发叔进门就问发仔：“阿伟，临时业主公约是怎么回事啊?”本来发叔去下定金的时候是叫发仔陪他一起去的，但是当时发仔实在是没空，现在看见发叔那风尘仆仆的样子，发仔心里有点内疚，忙去倒了一杯水给发叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢说给你听。”说着拉发叔坐到沙发上：“按规定，建设单位在销售物业之前，必须制定临时业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“这样说来，业主临时公约还是对业主有利的喽?”发叔说。“当然啦，因为国家明文规定：建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。“那是不是还规定了建设单位在卖房子前必须明示公约啊?”发叔又问道。“对呀，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，而物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”“我还以为建设单位的业主临时公约是个陷井昵，吓得我都不敢交定金了。”发叔说完便自我解嘲地呵呵笑起来。发仔对发叔的想象力也忍俊不禁。

在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业这是发叔第六次进发仔房间了，发仔还在奋笔疾书地忙着。在这之前，发叔进了几回发仔的房间，但每次发仔都在埋头苦写，只好忍住破口而出的冲动，悄悄地退出房间。这次是忍无可忍了，大声叫道：“阿伟，你忙完没有啊?”谁知，发仔忽然大笑起来：“老爸，我早忙完了，只是觉得欣赏你那‘忧国忧民’的样子实在是一大快事啊，哈哈。”“你连老爸都耍!”发叔脸一沉。“老爸，开开玩笑而已嘛，别气哦，请问有什么事可为父亲大人效劳?”发仔依然忍不住一脸笑意。“选聘物业管理企业似乎都是业主大会的事，那没有成立业主大会的，由谁选聘物业管理企业呢?”发叔“大人不计小人过”。“哦，这个问题呀，简单。”发仔自大地说：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业。”“原来如此，我还以为业主委员会没成立就没有物业管理呢。”发叔的气消了一大半。“一个小区是不可能没有物业管理的。”发仔笑着接道：“建设单位选聘好物业管理企业后，还应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。”以后成立了业主大会就可以由业主大会重新选聘物业管理企业,对吧?”发叔把刚才的不快抛到了九霄云外。“对极了.嗯,老爸,还有问题吗?”发仔笑道。“暂时没有，想到再你。我现在有约。”发叔高兴地边说边走出去。物业管理与交楼拿到了新房钥匙，怎样验收新房?发叔之所以能下定决心掏定金认购，并从银行取出储蓄款交付首期，一是发叔对自己的眼光很有信心，二是因为楼盘各方面的条件特别好，更重要的是有发仔把关。这不，发叔一大早就把发仔拉去售楼部，要发仔陪他去验收房屋。一路上，发叔的心上下翻腾，毕竟二十多年的愿望就要实现了，怎能不激动呢?不过，发叔还是没有忘记向发仔提问题：“你说，等我拿到新房钥匙去验收房屋，应该从哪些细节着手呢?”“首先，看门窗。看每扇门是否能顺利开合，看窗与混凝土接口是否有缝隙，开合是否顺畅；第二，看地板有无松动、发霉、爆裂、穿壳等现象；第三，看屋顶有无裂缝、麻点、隆起、渗水等现象；第四，看墙身有无隆起或空壳；第五，看坐厕的下水是否顺畅，有无滴漏等异常情况；第六，看卫生问及厨房地面有无积水、倒流水和渗漏；第七，看所有电器开关、插座、总电闸的情况。”“唉呀，你说这么多细节，我也一时记不住，干脆你到现场再说吧。”发叔听了发仔的一大串回答后，感觉脑袋还是空空的。“三句不离本行嘛。”发仔自我解嘲道：“不过，我先说一遍，一会儿你也好提醒我嘛。“这倒也是。验收新房可完全是细活，马虎不得，世上可没有后悔药吃啊。”发叔可是个细心的人。物业管理与入住即便是自己家，也还有一些事情不能做?发叔买房入住后的第二天就去拜访邻居老王。老王端茶倒水，非常热情，临走还一脸慎重地告诉发叔：“你住进去以后，千万不能在天台上乱搭东西，上次就有人因为这样被罚款了。”发叔纳闷了，回到家马上拉住发仔问：“为什么我是这房屋的主人了，还不能拥有对房屋的使用权呢?”发仔回答：“并不是你没有”对房屋的使用权，而是有规定：业主在使用房屋时，不能损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；不能对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险用品；不得利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。”发叔听完后还是不解地说：“我是房屋的主人，怎么连房屋的用途都不能做主啊?再说，我在天台搭个东西、将外墙的颜色改变一下，又不会影响别人呀，为什么不行呢?”。发仔解释：“如果你这样做，整个小区的形象都受到了影响。”发叔不高兴地道：“物业管理的约束还真多。”发仔开解发叔：“约束和自由总是相互转换的，小区正是因为有了这么多的约束，才变得井然有序。”发叔想了想，笑道：．“也是，如果人人都爱干什么就干什么，这小区就乱套了。”物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些?发叔一向有晨练的习惯，现在搬了新居，环境好了，晨练也更勤了。这不，一大早便来到中庭花园健身了。不过这回，发叔没多久便回家了。发仔很奇怪，笑着问道：“老爸，伊拉克的导弹打到这儿了?”发仔很奇怪，笑着问道：“老爸，伊拉克的导弹打到这儿了?”“别提了，本想去练几手太极拳，可花园的休闲长廊在一夜之间全堆满了乱七八糟的杂物，连附近的树木、草皮都被践踏得不成样子。”发叔很气愤地说道。“像这种情形是不受欢迎的行为，可你知道还有哪些行为发生在物业管理区域内也是不受欢迎的昵?”发仔问道。发叔一听这腔调就知道儿子在出题目考他。这个问题要在一月前，或许不一定能答上来，可今天却是难不倒发叔。“这个还不简单，象践踏、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用场地；乱抛乱堆垃圾、杂物；发生超出标准的躁音；排放有毒、有害等污染环境的物质等行为都是不受欢迎的。”发叔流利地说。“呵呵，就这些?”发仔歪着头问发叔。儿子这架势不明摆着还没有说齐全?发叔把手指折来折去，可就是记不起来了。“年纪大了，记忆力大不比以前了。”发叔感叹地说道。“老爸，比如我们在外面公交站牌上看到贴的那些办证什么的，然后一个电话……”发仔提醒说。“对了，还有不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。”经发仔一提示，发叔想起来了，话便像开了闸的水一般奔泄而出。“老爸，你真行，都快赶上我了。”发仔望着两鬓斑白的阿爸，满怀钦佩，由衷地说道。出现物业管理纠纷，我该怎么办?发叔因休闲长廊堆满了杂物而好几天没去练习太极拳了。这对有五六年晨练习惯的发叔可不是一件好事情，正愁着要怎样解决这个问题，刚好发仔回来拿文件，发叔可没把这样的好机会给浪费掉，问发仔：“当我跟所委托的物业管理公司的服务出现纠纷，而不能协调解决时，我该怎么办?”“这个问题说起来话长了。”发仔慢条斯理地回答道：“由于物业管理活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，在服务过程中纠纷也往往是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首先要了解政策，分析、判断问题属于政府哪个行政部门管理的，然后再请相应政府部门协调解决。协调不成，可以采取法律途径解决。”“你少卖关子，快点跟我说清楚。”发叔这几天一直想就乱占共用面积、践踏草皮这一事件向有关部门反映，可不料儿子却在这关键时刻卖起关子来了，真急坏了。“大致分为几类。”发仔一看阿爸急了，赶忙把嘻皮劲收了起来：“第一，如果属于物业管理收费问题，向物价管理部门反映；第二，房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期以外的问题，向房屋管理部门反映；第三，房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；第四，物业消防安全问题，向公安消防管理部门反映。第五，违法建筑问!题，改变房屋用途问题，向规划部门反映。”“慢着，你所说的第三条说，房屋遗留问题在日常生活中还有哪些?”发叔问道。“比如，物业的配套设施，如垃圾城压缩站、公共厕所、学校、绿地等的建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。”发仔说道。“原来各种不同的问题都有相关的部门负责，那我就不用愁了。”发叔高兴地说。物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护进行室内装饰装修工程，也要申报?发叔是个多才多艺的人，平时喜欢画画、研究古书。因此，发叔一直希望能有一个宽大、安静的书房。但以前住的房子太小，没条件。现在的房子是三房两厅的，正好家里空出了一个房间，发叔便寻思着把它改成书房。这天吃晚饭的时候。发叔把这个想法提了出来。“当然好了，这样整个家里就会有一种浓浓的书香气息。”发仔很赞成。“老头子，这是你一直的梦想啊，以前条件不允许。现在，书房梦该是时候实现了。”发姨是最了解发叔的人。“一致通过，明天我就去找装修公司。”发叔兴奋的说。“老爸，你动工之前记得要向物业管理公司登记哦!。”发仔笑道。“什么?自己装修房子还要申报?”发叔买的是样板房，所以入住不用装修。这次自己改装书房却还要向物业管理公司登记，当然不理解。“是呀。《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业则应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”发仔解释道。“这样啊。那如果我不是业主，只是在这租房子，我要装修房子该怎么申报呢?”发叔打破沙锅问到底。“非业主的住宅使用人对住宅室进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。”发仔对答如流。“你们两父子别光说话，不吃饭。菜都谅了。”发姨埋怨地说道。装修申报要向物业管理企业提交哪些资料？发仔穿好鞋子正准备出门。忽然被发叔叫住。“阿伟，你昨天说装修要申报，你看我得怎么申报?”发叔问发仔。“你只要带齐有关资料去就行了。”发仔很快地说。“那要带什么资料呢?”发叔一心想今天就把这事给办了。发仔急了，他还要赶回去开会呢，于是说道：“老爸，这个说来话长，这样吧，我到公司后叫人把这方面的资料发给你，你自己看，好吧?”说完转身出门去了。好不容易过了一个小时，发叔心想，该发过来了吧。发叔打开电脑，进入了邮箱。果然有一封新邮件。主题是：装修人应向物业管理公司提供什么资料?发叔急不可待地打开来看。只见写到：(1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；(2)申请人身份证件；(3)装饰装修方案；(4)变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面负荷的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设汁方案……第一页完了，发叔一边翻页一边想：要提交的资料还真不少，幸亏我提前问了阿伟，要不然白跑一趟了。发叔继续往下看：(5)搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件：拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件；改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水层标准提交施工方案；(6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件；(7)非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。发叔一口气看完了邮件的第二页，真是不看不知道，一看吓一跳，装修申报要提供这么多资料!装修合同包括哪些内容?发叔对这次书房的装修是既兴奋又担心，兴奋的是几十年来的书房梦终于可以实现了；担心的是，自己从来没有装修过房子，对这一方面不熟悉，万一找了一家不好的装饰装修公司，花钱又多，装修得又不合自己心意。所以发叔找装饰装修公司非常谨慎，在货比三家后，最终选定了朋友介绍的一家装饰公司，经过再三洽谈，终于到了要签定装修合同的时候。这时候发叔又有点把握不定了，签合同那天发叔叫上了发仔。只用了10分钟发仔就和装饰公司签好了装修合同。发叔忙问：“行了?这么快呀?我看看。”“当然了，你都和他们谈好了，我签个字要多少时间?”发仔笑道。“啊!这不就是昨天他们拿给我看的那份合同吗?这合同没问题吗?”发叔还是担心。“没问题，一般装修合同该有的内容都已包括了，而且也说得很清楚。”发仔说。“一般装修合同应该包括哪些内容?”发叔虽然放心了，可是又有了好奇心。“比如：委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。”发仔给发叔讲解说：“还有，装饰装修工程的开工、竣工时问；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间等。”“哦，这些内容我们的合同里全有了。”发叔高兴地说。“连装修合同都签了，剩下就是向物业管理公司申报了。嘿，我们家很快就有嘲房了。”发叔仿佛觉得一间古色古香的书房就在眼前了。进行房屋装修时，有哪些事情不可以做?金鸡水库，山清水秀，鸟语花香。水库的中间还有一座小岛，小岛里一块临水的大石上，发叔和发仔父子俩正悠然自得地钓鱼和瞎侃。什么海湾战事、意甲英超、家庭工作都是他们的话题，自然物业管理问题也不会少。发叔和发仔不但是父子，更多的是朋友。“楼上的王伯可真惨。”发叔说。“怎么了?”发仔不解的问道。“他装修房子，工程进展到一半就被勒令停止了，而且还要罚款。”发叔满怀同情。“那他一定是装修的时候，未经批准就做了什么禁止的事情。”发仔说。“啊!装修房子又不违法，怎么这样啊?”发叔认为在目己的房子里干什么事都是天经地义。发仔啼笑皆非：“老爸，不是说违法，而是物业管理法规中规定的禁止行为。”“那你说清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出现那种情况。”发叔着急地说。（1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；(2)未经煤气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施。老爸，记住没有。”发仔笑着说。“当然记住!”发叔指指自己的头说。“呵呵，我也知道老爸的记忆力比我还好。”发仔开发叔玩笑的同时，对自己能如此牢固地记住专业知识更是沾沾自喜。发叔虽然也为有发仔一个这样聪明的儿子高兴，但脸上却是故意不以为然。“晚了，我们回去吧!”住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定?发叔正在家里看报纸，发姨提了两大袋的东西从外面回来。发叔笑着说：“老太婆，怎么买这么多东西回来呀?不用钱啊?”“哎，怎么买皮鞋给我啊?”发叔看见发姨买了一双皮鞋给自己，不但不高兴还责怪发姨，因为发叔向来不喜欢穿皮鞋。“反正才50块钱，还保修三个月呢。”发姨对这次的收获很是满意。“现在的东西什么不保修啊?车、家用电器，就连我们这房子都保修呢。”发叔说。发姨觉得奇怪了，就问发叔：“房子都有保修?那我们这房子保修多少年?”“呵呵!不是这样算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3年；而墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏等的保修期是1年。”“嘿!老头子，知道的还真不少啊!”发姨笑着说。“那当然，保修期为1年的还有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为6个月；供热、供冷系统和设备的保修期是一个采暖期或供冷期。”发叔一脸得意。“哟，老头子，挺不错嘛!”发姨打心里佩服发叔，“上次，我们楼上的下水管道不是塞了吗?下水管有保修期吗?”“有啊，管道堵塞的保修期为2个月。还有很多其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。”发叔难得有表现的机会，当然是全力以赴了。“我们买的诸如鞋子类的物品的保修期是从购买之日算起，房子的保修期是不是也一样昵?”发姨又问道。“当然不是，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。”发叔今天可过足了物业管理专家瘾。邻居之间住宅相互毗邻的业主(使用人)如何友好相处?电梯门一开，发仔就听见发叔和人争吵，连忙加快脚步走过去：“爸，怎么了?”“这位先生住在楼下，一上来就气势汹汹的，说我家装修吵着他了。”发叔显得非常激动。“难道我说错了吗?你们家整天乒乒乓乓的，吵死了，别人还要不要休息?再说，你们装修前也应该告诉邻居一声吧。”长发男子也据理力争。“给您造成的打扰我们深感抱歉，但恐怕还要请您忍耐一段时间。”发仔道歉的同时也表明了态度，说完又转向发叔说：“老爸，这就是你不对了。作为装修人，你在装修前应向毗邻的所有人明示装修时问、地点等；另外，应该维护公众利益。装修涉及住宅共用部位、共用没施没备时，不得有损害其他用户利益的行为。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不能随意干扰装修行为哦。当然，任何单位或个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周崮住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。”发仔一口气说了一大串。“说得对，我们既然住到一块了，就应该互相尊重，互相体谅!”长发男子道。“是呀，住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互问应当给予一定的方便或接受一定的限制。住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。”发仔不愧是行家。“好吧，我出去旅游一段时间，等你家装修好了我再回来。”长发男子说。“真对不起，想不到给你带来了这么大的麻烦。”发叔觉得不好意思。“没事，反正我早想休息一段时间了。再见!”长发男子笑着走了。因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿?长发男子走后，发叔心有余悸，想不到与邻居之间相处还有学问在里头。做得稍有不对就可能得罪邻居，弄得象刚才一样尴尬。嗯，说不定还会被罚款呢。“老爸，还气啊?”发仔见发叔自那个长发男子走后就一直发呆，以为他还在为刚才的事生气。“乱讲。我在想：如果我没有申报就装修会怎么样呢?”发叔说。“装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1000元以下的罚款。”发仔嬉皮笑脸地说。“那如果我装修影响到了邻居的生活呢?”发叔又问。“那要看有没有损害到别人的利益喽，如以下几种情况就要赔偿：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。还有：装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空问，对公共部位，和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”发仔说到自己的专业自然而然就严肃起来。“啊，原来有这么多要赔偿啊，还好，问清楚了。要不，被罚了都不知怎么回事呢。可是，如果问题是装修企业造成的呢。”发叔又想到了一个问题。“属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”发仔答道。“那就好，装修企业怕承担责任，应该会避免你说的那些情况。”发叔还是很乐观地说。“那一定是要专业的装修企业哦。”发仔笑道。对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务?“老头子，外面有人找你。”发姨喊发叔。发叔心里一惊，难道又有人来提意见了。发叔边想边往外走。“哦，你好!你好!”原来是上次那个长发男子。“阿伯，您好!”长发男子热情地跟发叔打招呼。一番寒喧之后，知道长发男子叫王凯。“上次真不好意思。都怪我不懂物业知识。不过，我后来补了课。原来，我们对异产毗连房屋还要承担相应的义务呢。”发叔首先道歉。“异产毗连房屋是什么?”王凯不解地问。“就是结构相连或是具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。”发叔答道。“哦!有什么义务?”王凯笑道。“它包括几个方面：(1)所有人或使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占，比如，保持共用楼道的卫生；(2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”“如果我要把我们这层共用的阳台砌成封闭的实体墙，行吗?”王凯问。“那要看情况，因为：一方所有人要改变共用部位的外形或结构，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”发叔俨然一个专家的样子。“原来是这样。”王凯笑笑。“我有个电信部门的朋友，他想在天台装小灵通基站，不知要办哪些手续?”“他这种情况是属于异产毗连房屋所有人以外的人，如果他要使用异产毗连房屋的共用部位时，取得其他所有人一致同意，并签定书面协议就可以了。”看来发叔还真的下了工夫。物业的保修与责任正常情况下，如何有效地获得室内装饰装修的保修？今天发叔把书房布置好了：一个胡桃木的大书柜、一张红木的书桌和一张红木椅子、两盆文竹，墙上挂了几幅字画。虽简单却大气。晚上，发仔一回来，还没放下包，发叔就拉着他进书房去看他的杰作。_“哇!老爸果然有品味!”发仔一进书房就叫道，“老爸，你这书房算是验收合格了吧?让我看看质量保修书。”发仔就怕发叔因得意而忘形。“好，等等!”发叔拿了装修公司的质量保修书给发仔看。发仔认真看了一遍后说：“这家公司还蛮正规的。”“这个保修书很重要吗?”发叔问道。“当然，关系到装修人的切身利益。凡是验收合格后，装饰装修企业都要向装修人出具质量保修书。”“我还以为没什么用呢。除了这个保修书还有很多资料呢。”发叔说。“那些你也要保存好，那是装修公司提供的他们所购材料的资料。”仔提醒发叔。“连这些也要呀?”“是呀!在装修过程中，儿是由装饰装修公司负责采购的材料及设备，都应当向装修人提交说明书、保修书和环保说明书。”发仔答道。发叔暗自庆幸找了家好公司：“你不说，我还真不知道要这些资料呢。还好，他们能主动给我。”“这家公司是不错，保修期也合理。一般规定是：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生问和外墙面的防漏为五年。而这家公司分别是三年和五年半。就是说，老爸，你的书房至少三年是不用担心的。”发仔笑着说。“当初，反复挑选装修公司的功夫总算没白费。”发叔高兴的说，“那保修期怎么算?”“保修期自工程竣工验收合格之日起计算。”发仔说完接着补一句：“老爸，这回你可放心了。”房屋出现问题，界定修缮责任的标准是什么?上次发姨买给发叔的皮鞋，发叔一次都没穿过，今天趁参加原单位活动，就把它拿了出来。谁知刚穿上脚，鞋底就裂了一条缝。“哎，便宜就是没好货。”发叔苦着脸自言自语。拿出保修卡一看，保修期早过了。“还好，才五十块钱，要是五万或五十万就惨了。”发叔心想。“五十万?我们家房子的保修期过后的维修责任该谁负呢?”发叔马上就想到了自己刚装修不久的房子，想到这，连破皮鞋也来不及换就跑到发仔的房间问正在看书的发仔：“阿伟，物业的维修责任在保修期内由建设单位承担，那保修期过了之后呢?”发叔急得好象保修期马上就要过了似的。发仔见发叔急成这个样子，忍不住笑了，说道：“保修期过了后，那要看维修什么部位了。”“比如说房屋室内的维修。”发叔问。“房屋室内部分的维修自然由所属业主负责，费用也由业主承担。”发仔不紧不慢。“那共用部位呢?”发叔紧接着问。“共用的部位当然是共同负责了，详细点说就是：房屋单体共用部位和共用设施设备的维修由物业管理公司负责，但费用由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。”“以此类推，物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面秘比例共同承担，对吧?”发叔问道!“老爸聪明!那市政共用设施的维修呢?”发仔想刁难一下发叔。这下轮到发叔不慌不忙了：“市政共用设施的维修肯定由设施归属单位负责了，费用也由设施归属单位承担。”发叔岂是等闲之辈。“我对老爸的敬仰真是如滔滔江水，连绵不绝啊!”发叔被发仔逗得直乐：“去，一边凉快去!”预防火灾业主有责有效预防火灾，业主该做些什么?发叔接到一个物业管理公司的通知，通知要求业主派一个成年代表到物业管理公司学习消防知识。发叔家自然非发叔莫属。发叔花了一个下午的时间学习消防知识，带回来许多资料，还做了很详细的笔记。一回来了就把发姨和发仔叫到了一块。“现在贯彻会议精神!”发叔故作庄重的样子。“老爸，我就不用了吧?”发仔笑着说。“你都会了?那你给我说说，预防火灾，面该做些什么？”发孜好像生气的说。“这简单，首先就是要爱护消防设施，发现消防设施损坏及时向物业管理公司反映，如物业公司仍不履行消防安全职责的，可以向公安消防机构举报。第二嘛一一”发仔故意吱呜了半天。“不记得了吧!第二就是公共场所不堆放物品，保证疏散通道、安全出口畅通无阻；如违反规定造成损害，应依法承担责任。”发叔得意地笑道。“还有呢?”发仔坏坏地问道。“还有就是，还有……”发叔想了半天也想不出来，不过，发叔灵机一动就有了，只见他不慌不忙地说：“儿子，你不是说你是一本活的物业管理百科书吗?那你说说看，除了我们前面说的两点，预防火灾，业主还要做些什么?”“还有就是没有了呀。”发仔大笑道。“呵呵一一”发姨是早就笑成一团了。物业管理收费空置的物业是否要缴交物业管理费，是否由我们分摊?这一天，发叔闲着没事，就到小区周围看了看，发现整个小区里面还有一些房子没有卖出去。回到家，发叔突然想到：我们这个小区还有好几套房子没有卖出去，这些空着的房子要不要交物业管理费呢?发叔琢磨了半天也没琢磨出个结果来。发仔下班回来了，发叔一刻也等不及，问发仔：“那些没有卖出去的房子要不要交管理费?如果要交，那是由谁交的?不会是我们这些已经住进来的业主平摊了吧?”发仔莞尔一笑：“老爸，你总得等我歇口气吧!”“对了，刚回家先喝口水吧。”发叔说着已倒了一杯水递给发仔。发仔故做激动状地接过水：“老爸，谢谢!为了表示我的谢意，我就不休息了，抓紧给你说说吧。”说完后喝了口水，接着说道：“当然不是，是由建设单位交。按规定，已竣工伯尚未出售或者尚未交给物业买受入的物业，物业服务费用由建设单位交纳。即未出售的房屋，所有权人就是建设单位，与其他业主一样要承担业主缴付物业管理费的义务。不能将义务转移给其他业主。放心吧，我们并没有多交一分钱。”发仔耐心地解释。“这样我就放心了，我还以为这些费用要我们来摊呢。”发叔长长的舒了一口气。业主不交物业管理费的处理是怎样的?今年“5·1”假期，发叔过得实在无聊，平时的玩伴都外出旅游去了，只剩他一个人在小区内看风景。特别是和发叔最投机的的老王，去了美国女儿家里，打算住半年。发叔发闷的同时又替老友心疼，心疼他要白交半年的物业管理费，因为听发仔说过，即使不住在小区，物业管理服务费还是要照交的。发叔终于还是忍不住打了个越洋电话给老王，跟他说了这回事，可谁知老王大笑发叔是庸人自扰。“我不交就是了，我在女儿这过得挺好的，说不定就不回去了，到时把房子卖了。”老王得意地说。发叔听了哑然失笑，说：“这可行不通。”老王问道：“怎么行不通了!我不交管理费物业公司又能把我怎样呢?”老王还是很得意。“会把你告到法院去呀!”发叔笑道。老王一惊，“啊，有这么严重?”“当然，业主不按时缴交物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。”发叔对这问题可是一清二楚啊。“啊，迟交物业管理服务费到头来还是自己吃亏?”老王刚才的得意劲全没了。“可是也没有说物业公司可以把我告到法院去呀?”“还没完呢。”这下轮到发叔得意了：“经催收仍不交付的，物业企业也可依法向人民法院起诉。所以……”“我月底就回来去交管理费。”还没等发叔说完，老王就急得要早点回来了。“好啊!我到时去接你的机!”发叔可高兴了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。租户欠交的物业管理服务费是否由业主承担?自从发叔知道老邻居老张也快搬新居的时候，心里就一直很高兴，心想：我们这一辈总算是熬出头了，儿女都长大了，辛苦了大半辈子现在总算过上清闲舒适的日子了，越来越多的人住进了高尚小区。嗯，不知老张什么时候搬新居?正想着，忽然门铃响了。发叔快步走去开门。一开门，老张站在门外。发叔赶忙把老张请进屋里。“老张啊，你可来看我了。”“发叔，我是来向你请教的呢!”“不敢。你遇到什么难题了?”“我儿子有套房子想租出去，想请教你房子租出去后的物业管理费该由谁承担啊，是由租户交还是我儿子交呢?”老张问。发叔想了想，说：“这个问题嘛，其实要你儿子和租户谈的，可以是租户也可以是业主，双方确定下来并在租赁合同里注明后，按合同来办。”老张恍然大悟地哦了一声：“原来是这样!那万一租户毁约不交，又或是他们欠了许多管理费后就不声不响地走了，那他们欠交的管理费要不要我们补交?”“当然要的，按时交纳物业管理服务费是业主的义务嘛，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。”“为什么呢?合同中注明了由租户交都不算数吗?”老张问道。“因为物业公司是跟业主签的服务合同，只向业主收物业管理费。租户没有按照你们双方签订的合同履行业主义务，当然还是由业主自行承担，向物业管理公司支付。”发叔说完又接道：“所以要千万小心。有些素质不高的租户，他不但不交物业管理费，连水、电费也可能不交就跑了!”“不怕，我可以像物业管理公司一样先收履约金嘛!”原来老张在听的过程中已想好了主意。供水、供电、有线电视等费用如何收取?发叔今天交完水电费回来时，看见休闲长廊里聚了许多人好象在议论什么。其中老王、老张也在，发叔好奇地上去大声地问道：“嘿!在议论什么国家大事呢?’’老王一看是发叔，象遇到了大救星一样，说道：“哎，你终于来了，我们正想找你呢!”发叔奇怪了：“找我?什么事啊?”“哦，是这样的，刚刚出了个通知，说，从下个月开始，小区的水费、电费、有线电视费等由物业管理公司代收。我们怕物业管理公司代收后会收取我们的手续费或会收得贵一点。所以我们在这里等你，想让你问问你儿子，物业管理公司代收这些费用好不好?”还是老王把事情说清楚了。“哦，就这事啊，不用问我儿子了，我前两天刚看了新出台的《物业管理条例》，其中有一条是：物业管理区域内，供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”发叔笑笑说。“那就是说，物业管理企业是不能代收水、电费或有线电视费喽?”老王兴备地问。“那也不是，供水、供电等单位可以直接向用户收取，也可以委托物业管理企业代收上述费用。但是有规定：物业管理企业接受委托代收水费、电费、有线电视费等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。所以你们不用担心他们乱收费的。”发叔说。“哎，看，我们白担心了一场吧。”老王笑着对大家说。“也是有收获的嘛，我们不是又学到了新知识吗?”听说以后交水、电费都由物业管理企业代劳，而又不用交多任何费用，大伙都很高兴。业主委员会业主与物业使用人我到底算不算业主?发叔自从上个月开始缴交物业管理费以后，有一个问题一直在心头纳闷，这几天很想问问发仔，但发仔总没时间，问别人吧，又不好意思。这也难怪，大多数中国人都爱面子。其实三千年前，大思想家孔子说过了“知之为知之，不知为不知”，但爱面子的中国人又有几个身体力行过呢?到头来还不是“知之就知之，不知就不知?”幸好，发叔在儿子面前不会感到难为情，所以，长期以来有什么不懂的事情总爱和儿子讨论一番，在从“不知”到“知之”的过程中，发叔增长知识的同时，还时时为大有出息的儿子深感欣慰。这天，儿子开会回来，满面春风。发叔就连忙放下手中的活儿，从一个小匣子里拿出一张纸条说：“发仔，这是上个月交的物业管理费发票，你看看。”发仔把手提包放下，拿起发票仔细看了看，“很详细，没有什么问题啊。”“是这样的，上次交钱的时候，工作人员提到了一个概念，我弄不懂，你给我解释一下。”“说吧，是什么概念?”“你给我讲一下，什么叫做‘业主’?”“这件事啊，”发仔笑了笑，“爸爸，房地产权证写着你的名字，你都是这个小区的业主了，你还不知什么叫做业主啊。”发仔顿了顿接着说：“顾名思义，业主就是物业的主人呗，说得正规点就是(一)物业的所有权人；(二)持有空置物业的建设单位；(三)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。”“我知道了，成为业主的关键，是对物业有所有权，对不?”“是的，上述物业所有权人要有房管部门发给的《房地产权证》或办理登记的《商品房预售合同》。”发叔听完后如释重负，积在心头很长时间的症结今天终于解开了。那种快乐的心情，有点想高歌一曲，但在儿子面前多少要保留点威信．于是“忍”住了。业主应该享有哪些权利和义务?中国人讲究一个“名份”，“我贵为汝夫”，我在享受“夫君”的权利同时，还必须恪守“夫君”的义务，所以“名份”二字其实也包含了两个方面：其一，是义务；其二，是权利。在对等中真正“名符其实”。所以，就当发叔明白了自己是“业主”的一瞬间，马上就有另一个问题“油然而生”～一作为一种“名份”存在的“业主”究竟有哪些权利和义务呢?象这种问题，对于物业管理专业毕业的发仔而言，简直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，当发叔一提起，发仔就滔滔不绝起来。“按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。打个比方吧，小区内有关规章制度的制定，都要通过业主的审核，还有对于业主委员会的日常工作有权监督等。”发叔听到这里，马上想到了“当家作主”，他笑着对儿子说：“简单来说，业主有权‘当家作主’对不?”“对极了，业主有权共同参与物业管理。”“这个问题我清楚了，现在你说说，作为一个业主还有哪些义务应该遵守呢?”发叔真是有问不完的问题。“业主应该执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关决定；应该遵守业主公约；应该遵守有关物业管理的制度、规定；须按时交付物业管理费、按规定交纳专项维修资金等。”听到这里，发叔觉得很得意，觉得自己真正是物业的主人了。刹那间，心中涌出无数美好的念头，一种责任感与使命感充溢了身体中的每一个细胞，大有“物业兴亡，舍我其谁”的美妙感受。哪些属于物业的使用人?这天，发叔被老李、老张、老王拉着到休闲长廊“砌长城”。相对于老张他们，发叔平时算是甚少打麻将，所以技术不是很好。不过，发叔第一盘就来了个自摸，所以心花怒放。正在这时候，门前有一个年轻人走了进来，对他们说“各位叔叔，请问附近有房子出租吗?”发叔向来是热心人，他接口道：“年轻人，准备租多大的房子呢?”“三房两厅的。”“老张，你家不是有套房子空着的吗，不如租出去，免得空闲着。”老李接着说。“我早有这个打算，好吧，年轻人，我给你一个电话号码，你去问问我媳妇，”老张笑咪咪地说。乎出现了一个问题，年轻人走后，发叔琢磨开了，你觉得这里面似乎出现了一个问题，想到将房子租出去了，自己就不是“业主”了，而租房者就是“业主了，那他可以享受一系列法定的权利和承担一系列义务。自己的权利及义务岂不是随着房子的出租而“剥夺”了吗?不行，这个问题一定要和儿子商量一下，也好给老张提个醒。那天，发叔一回到家，就问儿子发仔：“业主与物业使用人到底有什么区别?”“这是两个不同的概念。”发仔接着说“业主是指物业所有权人，对物业具有处分、收益、使用和占有的权力。而物业使用人，则不一定是物业所有权人，物业使用人正常是指物业的承租入或非业主使用物业的人。这里面是有区别的，物业使用人没有所有权，简单来说，他(她)只有物业使用权。”“噢，原来是这样，不过你还是给我举几个例子吧。”发叔接口道。“打个比方，如果你将房子出租出去，那些租房子的人就是物业使用人，他(她)与你签订房屋租赁合同，在合同期限内，享有物业的使用权，但没有所有权。其实还不止这种情形，比如你没有将房子出租，可能会让自己的亲朋好友住，这群人也一样属于物业使用人。”发叔终于明白了，他总结道：“也就是说看是业主还是物业使用人的标准，是看他(她)到底有所有权呢，还是只有使用权，对不?”“是的。”儿子感到很高兴。发叔也一下释然了，不用担心老张的权利被剥夺了。物业使用人的权利与义务如何确定?发叔是个爱动脑的人，就在发叔弄明白业主与物业使用人之间的区别后，又一个问题产生了，发叔想，业主与物业使用人的最大区别是对“物业所有权”的不同。业主，具有所有权；物业使用人，则具有物业使用权。“物业使用人有哪些权利和义务呢?”发叔问发仔。发仔说：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人共同约定，但前提是不违反法律、法规和业主公约的有关规定。”“怎么约定?”发叔又道。“比如，业主可以将参与与决定有关物业管理重大事项的权利委托物业使用人，如投票选举业主委员会委员等；当然也可以要求物业使用人履行相关义务，如按时缴纳物业管理服务费等。不过这些约定都应当在合同中注明。”发仔细心为发叔讲解。发叔听到这里接口道：“这里似乎有问题。”“哦，有什么问题?”发仔奇怪地望着发叔。“业主把权利委托给物业使用人好办，他不行使也不会损害业主的利益，但义务就不一样，如果物业使用人不履行，业主就要自己履行，对吧?”发叔说。“哇，老爸，你的心思可真周密，这你也想到了。不错，如果物业使用人违反物业管理条例或业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。”发仔可是真的佩服发叔的思维能力。业主大会如何成立业主大会?为了修改《业主公约》的事，发叔到处去搜集意见，希望在下次召开业主大会的时候能将现在存在的问题都解决掉。晚上，发姨做好了饭菜，发仔也已经回家了，发叔还没回来。发姨很担心：“这老头，怎么回事呀，从来不会要人等的呀!不会出什么事了吧?”“妈，放心了，老爸是这个小区的模范业主，这次《业主公约》的修改，还有谁比他更操心的。”发仔笑着安慰发姨。“我回来了!”人不见，声先到，可以想象发叔是何等的开心。发叔开了门进来，手上抱了一大堆资料。东西还没放下，就嚷开了：“阿伟，怎样成立业主大会啊?”“一个物业管理区域只能成立一个业主人会。由物业管理区域内的全体业主组成。自首次业主大会会议召开之日起成立。”发仔心里佩服发叔做事的那份认真。“业主大会由所有业主组成，我们小区的业主这么多，也许开业主大会的时候站都没地方站呢。”看来一说到物业管理，发叔不吃饭也浑身是劲。“物业管理区域内，业主人数较多的，以幢、单元、楼层为单位推选一名业主代表参加业主大会会议。”发仔边说边从发叔手里接过一大沓资料。“那人数很少的呢?比如只有一个业主。”发叔的想象力可真丰富。“只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，山业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”发仔笑着道。“看你们的样子，是不用吃饭都饱了。”发姨在一旁笑道。“当然要吃饭，身体乃革命的本钱啊!开饭喽!”发仔大叫。业主大会是什么?它有什么职责?这几天小区的业主都在议论本小区的《业主公约》，每一个人对《业主公约》的内容都有自己的意见，发叔也不例外。发叔认为目前的《业主公约》有一些不合理的地方，应该修改一下，但是还不知道修改业主公约要通过什么样的程序。有物业管理方面的问题就问发仔都成习惯了。所以晚上等到儿子下班后第一句话就向他问道：“阿伟，修改〈业主公约》要通过什么样的程序?”“对《业主公约》的修改要通过小区的业主大会。”发仔答道。“业主大会才有这样的权利，业主大会是什么组织?”发叔很奇怪。“业主大会是物业管理区域内的全体业主组成的组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“哦!那它有些什么职责呢?”发叔又问道。“第一，制定、修改业主公约和业主人会议事规则；第二，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；第j三，选聘、解聘物业管理企业；第四，决定专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施；第五，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；第六，法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”发仔不紧不慢地道。“这种情况有点象人民代表大会呀!”发叔叹道。“当然了，业主是小区内的物业所有权人，现在都讲民主嘛，重大问题当然要大部份业主同意才能生效了。但是，很多业主的参与意识不强，好象事不关已，随意表决选举，事后才发现对小区的公共利益包括自己的利益造成了很大损害。”发仔笑着说。“看来物业管理不仅仅是物业管理公司的责任，每个小区的业主都要以主人翁的态度搞好小区管理，这样才能把小区管理得井井有条。才能真正维护自身的权益。”发叔不无感慨。怎样召开业主大会?离召开业主大会会议的日期越来越近了，发叔也越来越激动，因为他搜集了许多的意见要在业主大会会议那天提出来。但是，他又担心自己辛苦收集来的意见，业主会不会听取，心想：不知业主大会是怎么召开的。于是跑去房间问发仔：“阿伟，业主大会怎样召开啊?”发仔正在看书，不过他只愣了一会，就反应过来了，答道：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建没单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”“成立了业主委员会后，就由业主委员会组织召开业主大会，对吗?”这次业主大会会议是由业主委员会组织召开的，于是问道。“对!业主大会会议分定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。因特殊情况而召开临时会议，也由业主委员会组织召开。”发仔细细地给发叔讲解。“具体程序是怎样的?”发叔紧追不舍。“开会前，、业主委员会在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。开会后，业主大会作出的决定由业主委员会作书面记录并存档。”这些知识对于别人可能很难，可是对于发仔，却是信手拈来。“那没有去参加业主大会的业主怎么知道会议决定呢?”发叔又问。“业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时进行公告，业主大会作出的决定对全体业主具有约束力。”发仔有问必答。“这样我就放心了。”发叔轻松地笑了。什么情况下，业主大会的决定有效?在业主代表大会中，发叔是发言最多的，提的问题和建议也是最贴近业主平时的生活实际。因为发叔作过调查而且搜集了众多业主的意见，更何况还有个高级参谋在旁出主意。更可贵的是，在参加业主大会的过程中，发叔又想到了很多的新问题。业主代表大会完毕后，在回家的路上，发叔又迫不及待地将刚才所想到的问题向发仔提出来了：“刚才业主大会做的决定是不是都有效啊?”“不一定，按规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2通过；作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”“可惜啊，老王没空参加业主大会，要不他可以提好多建议呢。”发叔惋惜地说。“其实，业主可以委托代理人参加业主大会会议的，他为什么不委托一个人代他参加呢?”发仔道。“哎，你为什么不早说啊?”发叔叹道：“还有什么其他不用到现场，都可以参加业主大会的方法吗?”“业主大会本来就既可采用集体讨论的形式，又可以采用书面征求意见的形式，不过都须有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。”“对了，为什么有了业主大会还要成立业主委员会啊?”发仔刚说完，发叔的问题竞来了个一百八十度转弯。“业主大会是一个决策机构，业主委员会是一个执行机构。”发仔的反应也不慢。“看来还是业主大会的权力大，我还一直以为业主委员会是小区的最高机构．原来只是一个执行机构。”发叔情不自禁地笑了_出来，发仔听了哭笑不得。业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的?这天，是发叔觉得很出风头的一天，因为发叔所在的小区要召开第一次业主委员会大会。发叔由于勤奋好学，前不久当选为本小区的“业主委员会委员”，所以他觉得今天这个会议是自己为小区“发光发热”的机会了。一大早，发叔就作了充分准备，还特地换了件新衣服。发叔边穿衣边自言自语：“这个小区都有三百户，为什么业主委员会委员才5个?”发仔正在旁边，接口道“业主委员会的组成数也有规定呀。”“噢，业主委员会的组成有什么规定?”“业主委员会委员不少于5人。”“那可不可多出这个数?”“当然可以的，业主委员，根据物业管理区域的规模由5-15名委员单数组成。没主任1名，副主任1名，由业主委员会委员选举产生。”时间不知不觉过去了，父子俩正好顺路，便一同出了家门。凉风习习，吹在身上说不出的舒服，因为今天是业主委员会的第一次会议，发叔觉得浑身都是劲儿。什么情况下可以成立业主委员会?老王是发叔的邻居，刚住进这个小区不久，因为发叔的热情好客，所以，老王很快就成了发叔的好朋友。好朋友在一起，当然讨论大家关心的话题。老王知道发叔的儿子是从物业管理学校毕业的，而自己对物业管理方面的知识也是一知半解，因此今天和发叔谈起的话题就是：小区如何申请成立业主委员会?遗憾的是，发叔对这个问题也是知之甚少，所以两人在心里都留了很多的疑问，最后约定问了发仔再说。这天晚上吃完饭的父子俩便在客厅里谈起了这件事。“成立业主委员会，一定要具备一些条件吧?”发叔问道。“是的，成立业主委员会与物业交付使用面积情况息息相关。”发仔接口道。“建筑面积与成立业主委员会有关?说说看。”“按有关规定，物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者是物业已交付使用建筑面积达到30％以上不足50％，但使用超过一年的物业管理区域，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”第二天，发叔就将有关情况详细地讲给老王听，老王一副恍然大悟的样子，觉得身为小区的业主，还是对小区物业管理知识了解多点好，这样，才能一起和睦相处，才能共同建立起一个人人满意的社区。事实也是这样：小区管理，就得人人参与。业主委员会主要有哪些职责?发叔所在的小区，现有居民40O余户，为了保障业主的合法权益、维护公共秩序，小区居民通过有序组织，民主选举了自己的业主代表，并最终成立了第一届业主委员会。业主委员会产生了，但发叔对自己的工作内容还不了解。“业主委员会在任届期间的主要职责是什么?”发叔问在看报纸的发仔。“业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表、业主与业主大会选聘的物业管理公司签汀物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。”发仔放下报纸接着说道：“举例说吧：业主委员会要定期搜集业主的意见和建议，并督促物业管理公司落实提出的意见和建议等。”“那业主公约的草拟、业主议事规则的草拟或修订部可以通过业主大会委托而由我们负责，对吗?”还没等发仔喘过气来，发叔又问道。“是的。”发仔接着说：“业主大会的所有决定，由业主委员会负责执行。”“业主委员会要做那么多工作，那有没有什么事他们不能做的呢?”发叔觉得这一问题很重要。“业主委员会不得从事投资和经营活动。”发仔最后向发叔说。“如此说来，业主委员会要维护小区业主的全体利益。”发叔高兴地说。业主委员会的选举业主大会筹备组的组成?要做哪些筹备工作?发叔所在的小区将要召开业主大会，业主大会筹备小组已经成立，发叔很想“当家作主”一回。儿子下班以后，发叔就问发仔怎么参加这些工作，发仔说：“小区业主现在可以将自己的意见通过业主大会说出来了。”“召开业主大会，为什么要成立业主大会筹备组?”发叔说。“按规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。而且，筹备组成员名单确定后，要以书面形式在物业管理区域内公告。”发仔认真地向发叔解释道。“那，业主大会筹备组主要做些什么工作呢?”发叔接着问。“当然是筹备工作，主要有下列几项：一、确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容；二、参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；三、确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；四、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；五、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前四项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以收面形式在物业管理区域内公告。”发仔接着说：“业主大会还要做一些日常工作。比如将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主；业主候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布；将业主大会选举业主委员会的结果向业主公布等。”“业主大会筹备组要做的工作还真不少啊。”发叔感叹道。“是的，在没有成立业主委员会之前，一些前期准备工作都是业主大会筹备组负责的。业主委员会成立后，业主大会筹备组就自动解散。”发仔说。业主委员会换届选举要经过哪些程序?小王是老王的侄儿，居住在距发叔不远的一个小区，小王是该小区的业主委员会委员，最近小王所住小区的业主委员会要进行换届，有些问题想通过发叔请教发仔。发叔是一个热心人，爽快地答应了，趁发仔回家的时候，便又将一个问题摆在发仔的面前。“阿伟，小王，你还记得吧?”发叔笑着对发仔说。“记得，是王叔的侄子吧。”“是这样的，他是业主委员会委员，有几个问题请教你。”发叔接着说：“一般业主委员会换届选举工作什么时候开展?”“业主委员会在任届期满二个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。”“那什么时候办理交接呢?”“原业主委员会应当在其任期届满之口起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主人会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。”“换句话说，也就是业主委员会换届，要在上届业主委员会期满前就着手筹备，其具体工作要由上届委员会负责主持，然后产生下一届业主委员会委员。”发叔总结道。“是的，经过上述程序之后，就可以选举产生本届的业主委员会委员了。”发仔接着说。“嗯，我要将这些事情及早告诉小王。”发叔认真地说。当业主委员会委员要符合什么要求?今天报纸有一则新闻深深地吸引住发叔，报纸上说有一个小区的业主委员会委员滥用职权，拖欠小区的物业管理费，而且物业管理公司也对他无可奈何。发叔看到这里，心里想，这样的人也有资格当选为业主委员会委员?“阿伟，当选为业主委员会委员要具备什么要求呢?”发叔问身边的发仔。“其实条件很简单，成为业主委员会委员的前提条件是：必须是该小区的业主，使用人不能成为业主委员会委员。”发仔接着说：“当然，还有另一些条件。因为业主委员会委员是代表小区全体业主的合法权益的，所以，热心公益事业，责任心强、具有一定的组织能力的人，具有完全民事行为能力的业主，才能胜任小区的物业箭理工作。”“这些都是看不见摸不着的要求，还有具体一点的要求吗?”“从实际行动上看，当选业主委员会委员，要遵守国家有关法律、法规，遵守小区的各项规章制度，遵守《业主公约》、《业主火会议事规则》等，当然还要模范履行业主义务。”发仔对发叔说。“如果他是小区物业管理公司工作人员，能不能当选为业主委员会委员呢?”发叔接着问。“不能。”发仔肯定地说：“业主委员会的前提条件是小区内的业主。为增加管理的透明度，有关法规还明确规定，兼任所辖区物业管理公司工作的业主，不能当选为业主委员会委员。”“也就是说，业主委员会委员是小区的模范人物，应该在业务上、思想上都是很先进的了。”发叔认真地说。“是的，可以这样说，如果不能起带头作用，不模范遵守有关规章制度，而且经常无故缺席业主委员会会议的人，是不能胜任的。”“看来要成为业主委员会委员还真不是一件容易的事情。”发叔最后感慨道。哪些情形下不能担任业主委员会委员?发叔几天前收到了一份业主委员会委员的名单，发叔看了名单后，就有一个问题一直绕在心头，既然要具备一定条件的人才能做业主委员会的委员；那么，哪些人是不可以担任委员会委员的呢?这几天，看到儿子一直在忙，发叔也就没问。这下机会来了，发仔正在看报，一副很悠闲的样子。发叔可不放过这个机会：“阿伟，哪些情形不能担任业主委员委员呢?”发仔放下报纸，看着发叔说：“按规定，主要有下面几条：(1)因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；(2)被司法部门认定有犯罪行为的；(3)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(4)兼任辖区物业管理公司工作的；(5)违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议，社会公德败坏的；(6)不符合业主委员会候选人条件的；(7)其它原因不适宜担任业主委员会委员的。”“这下我明白了。”发叔很是高兴。看着开心的爸爸，发仔也笑了：“担任业丰委员的委员，还可以有酬金呢。”“是吗?怎么支付法?”发叔显然又来了兴趣。“这是我们下次谈论的话题。”发仔故意卖了个关子。业主委员会委员或秘书可不可以支付酬金?发叔经过多次‘审问’发仔以及自己的不断学习，对物业管理方面的知识有了一定的了解，特别是业主大会、业主委员会等知识，自我感觉还不错。这天，发叔散步时，碰到以前的同事，两个人便讨论起物业管理问题来，说这说那的，好不开心。突然，两人的声音都有所提高，究竟发生什么事了呢?仔细一听，原来他们的观点出现了分歧。“业主委员会的委员可以获得酬金。”首先听到的是发叔的声音。“没理由的，我不赞成你的观点。他们凭什么可以获取报酬啊?”同事的观点也很鲜明。是啊，凭什么呢?发叔自己都不是很清楚，又怎能让同事相信呢。到家以后，发叔还在想这个问题，本以为在同事面前可以炫耀一翻，谁知又说不出原因。看来还要多学点。真是学无止境啊!正想着，发仔回来了，没等发仔放下东西，发叔便开始问了：“儿子，你上次说到业主委员会的委员可以获得酬金，是吗?”“对啊，又有什么不明白的吗?”发仔对发叔的提问，已经习惯，放下东西，然后坐下来，等着发叔的问题。“他们凭什么可以获得酬金呢?”“上次我们不是讲到过业主大会，还记得吗?”发仔不慌不忙回答，反而问起了发叔。“记得。”发叔点头，“在不违反法律法规的前提下，重大的事情都可以由业主大会决定。”这时发仔开始回答：“同样的道理，经业主大会同意，业主委员会的委员可以获得适当的津贴。”稍作停顿之后，发仔接着说：“不只委员，还有秘书也可获得适当的津贴。”“那这些津贴从哪里来呢?有没有一定的标准?”“问得好，津贴的来源、标准均由业主大会决定。”“原来业主大会的权力这么大啊!”发叔说完，两父子都笑了起来。业主公约何谓业主公约，它有什么作用?发叔闲着没事，研究起刚刚发到手的业主公约，看了大半天，还不是很清楚。这时，电话响了，是发仔。发叔很是高兴：“你什么时候回来?”“我正准备回家。”半个小时后，发仔回来了，还没等他坐下，发叔就迫不及待的发问：“这业主公约到底是什么来的?”“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”发仔一边坐下，一边回答。“那它有什么作用呢?”发叔接着发问。“作用可大呢。”发仔稍作停顿：“它作为一种公共契约，属于协议、合约的性质。是对全体业主承诺，并对全体业主(包括物业使用人)具有约束力，是业主在物业使用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则。比方说，业主应自觉维护公共场所的整洁、美观，畅通及公用设施的完好；不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用部位、设施及公共场所(地)；不得践踏、占用绿化地，损坏，涂划园林建筑小品；这些部是业主的义务。”发仔说到这里，发叔忽然一副恍然大悟的样子。“哦，明白了。走，我们去买菜，我要亲自下厨，好好奖赏一下你。”终于弄明白这问题后，发叔很是高兴，为自己，也为争气的儿子学得这么好。然后两父子就一起出门了。业主大会、业主委员会怎样配合居民委员会的工作?发叔提了一大篮子的菜，慢慢悠悠地走回家，心里想着下午的棋局。“发叔，”忽然一声大喊，吓了发叔一一跳，抬头一看，只见老赵从前方迎面而来。“这么早就买好菜了。”“是啊，你这么早上哪去呀?”发叔说。“送份资料给居委会。”老赵是小区的业主委员会委员，也是发叔一个很好的聊友。“什么资料啊?”发叔笑问。“业主委员会针对小区做的一些决定，我答应了今天送去的。”“怎么?你们还要向居民委员会报告工作?”发叔奇怪地问。“哈哈，这个问题你不知道了吧。不是报告工作，是配合居民委员会的工作。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取他们的建议。毕竟他们是居民的委员会啊。”老赵爽朗地笑道。“哦，我记起来了，记得我儿子跟我说过，在物业管理区域内，业主人会、业主委员会应秘极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受他们的指导和临督。”经老赵这一提，发叔清楚得象发仔昨天才跟他说过似的。“嗯，业主大会、业主委员会是应当积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。只有这样，多方努力，我们的生活环境才会更好。”老赵说道。“咳，不说了，我得赶快送去，他们在等我昵。下次再跟你聊。”说着就走了。“好，一定哦。”老赵走得老远，发叔才反映过来。物业管理招投标为什么物业管理要实行招投标?半夜，发叔起床上洗手间，见发仔房间还亮着灯，以为发仔又忘了关灯，于是蹑手蹑脚地开了门，一开门，吓了一跳，发仔正在埋头苦干，桌子上摆了一大堆文件。“阿伟，还不去睡觉!”发叔责备道。“不行啊，老爸。过两天，公司要参加一个物业管理的竞标，我必须在明天把竞标方案做好!”发仔无奈地说。“物业管理招投标我知道是怎么回事，可是物业管理为什么要实行招投标昵?”发叔对物业管理招投标这句话听得不少，可对为什么这样做却不是很清楚。发仔放下笔，抬起头笑道：“好吧，又过几招给你!”发仔做得头都疼了，和发叔聊聊正好可以缓缓压：“首先，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。当然