泰汇广场物业管理顾问方案补充建议书

精品文档精心整理PAGE1精品文档可编辑的精品文档泰汇广场物业管理顾问方案补充建议书發展商可按需要進行選擇。對中泰廣場在交付使用前的物業管理籌備工作及日後管理服務的安排，敝司有如下補充建議：物業交付使用前的顧問工作：不論是否派駐現顧問人員，有關的前期工作內容，除特別提出外，基本上是相同的。制定內外部管理文件編寫並落實內外部文件，包括：管理公約、裝修手冊、用戶手冊及員工守則，並與發展商協商落實；/編寫物業交收、投訴處理、清潔管理等部門工作程序。財務管理計劃及提供的服務編制首年財務預算費用；編制管理開辦預算費用；與發展商共同協商及落實有關的財務計劃；編制內外部的物業管理財務制度；協助管理單位申報物價。招聘及培訓人員編制一具效率的人事架構,z初步建議下述人員架構組織:在發展商成立了物業管理單位後,在交付使用前初步招聘人員到位。z建議人員到位的時間表如下：如以z派駐現場顧問模式服務廣州中泰廣場,z建議在交付前三至個六月由我方派調一名物業經理及一名工程經理到場服務。有關的借調費由發展商或從管理帳中支付；在物業開售前為售樓人員提供一次物業管理知識培訓，如：業主經常提出的物業管理問題的應對技巧等；物業展銷會期間協助舉辦物業管理專題講座，將物業管理的理念預先貫輸給買家，并為買家們解難答疑；對新入職員工進行一次崗前全面培訓,使員工對服務精神、物業管理概念及公司規章制度有初步認識；安排管理層員工到港培訓,有關費用需事先征得發展商認可并由發展商或從管理帳中支付；如認為合適,與有關機構或政府部門組織培訓,如紅十字會等；訂立管理工序的標準及檢查制度工程顧問工作定期參与工程會議，配合物業的工程進度提供工程建議；從物業管理的角度，就樓宇的設計，以最終用家角度向發展商提供改善意見，如車位不足、住房使用功能不全、供水、供電、煤气、通風人流控制、各樣設備數量、原設計對將來樓宇之維修保養所產生的問題，盡量能在建筑期內作出适當的增刪，令日後的管理工作更能事半功倍；協助編寫工程及設備維護的規章制度。物業公共保險對比不同保險公司的專業意見，向發展商建議保險安排；確保保險合約足夠保障發展商、管理公司及業主的利益。物業交付使用後的顧問工作在交付使用後，委托管理工作（以下簡稱為‘管’）及管理顧問工作（以下簡稱為‘顧’）分別比較大，並內容如下述：財務管理工作管：定期向各業戶發出收費通知單，收取各項費用，並追收未繳管理費，及透過z的法律顧問，追討長期拖欠的管理費。每季度將管理開支的報告張貼在公共地方，供各業戶監督。安排獨立審計人員每年對管理帳目進行審計，並提交審計報告。安排每年十月前提交下一年度財務預算，並在業委會批核後實行，亦會將有關收費標準在物價局備案。顧：每年十月份前編制下一年度管理公司營運財務預算。每月審定財務管理工作是否按既定的財務制度進行。人事管理工作管：定期為員工提供在職培訓課程，使員工進一步認識有關的管理技能及物業法規，并促成其取得有關上崗的資格。其中，培訓的形式可有以下几种：z安排的培訓與机构及政府合作的培訓政府要求的培訓現場實操的培訓派員到海外的培訓向各級管理員工明确岡位職責；執行獎懲及評估制度、匯報責任等各項員工守則及貫輸服務意識，并定期對員工之工作表現和行為操守進行評估檢定。不時就需要招聘員工。顧： 制定員工培訓計划，定期提供各部門員工在職培訓課程。培訓方式可包括：現場實操、与政府部門、專業机构合作的培訓等。管理工作及服務標准管： 每月對管理公司各部門工作進行一次全面性檢定，并由各部門主管提交部門工作評估報告，及時發現問題，以保証管理的素質得以保持。有關的工作進展亦會透過業委會向業戶匯報。顧： 根据z制定的標准，定期由z廣州總部派員到現場對有關的管理工作進行標准檢定，并提交總結性報告給發展商。工程顧問及維修工作管： 編定物業整體長短期保養修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養計劃及改善工程等，確保物業各部份於任何時期均處於良好的最佳狀態。編定機電及設備的使用維護手冊，使工作人員熟識工作程序及設備的運作。每周召開工程例會，檢討工程問題，防患於未然。在需要時，由z廣州總部派出工程顧問到現場給予專業技術指導。以租戶/業主之角度，檢討樓宇之設計和設施，提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。顧：協助工程部編定物業整体長短期保養修繕計划。協助編制机電及設備的使用維護手冊。如有需要，由z廣州總部定期派出工程顧問到現場進行指導及提出意見。保安工作的制定管：使用合適硬件，如巡更系統，對講系統，自衛工具等，使保安工作更週全及有保証。制定合適的保安、避難程序及緊急情況應變措施，並定期舉辦防火演習。嚴格控制保安人員的招聘標准，並確保其持有合法上崗証。定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要強調培養“熱情有禮，想業戶所想”的服務意識。不定時突擊檢查保安員的表現，以此作為職級評估條件。顧：制定合适的保安、避難程序及緊急情況應變措施，并為興辦防火演習培訓提供意見。協助有計划組織對保安員進行業務培訓及素質教育。車庫管理管：定期對車庫設備進行維護保養，以确保其處於正常運作狀態。合理安排車庫照明開放時間，以減少能源耗費。合理安排車位布局及設置車場指示標志。監督車主遵守車場管理規則，維持車庫的正常秩序。顧：定期檢定車庫管理工作，並在有須要時提出意見。裝修管理管：監管物業單元之內部裝修，審查業戶裝修圖則，並向業戶提出建議及意見，以保障樓宇的外觀、結构安全及各類系統的正常運作。收取裝修管理有關費用。物業公共保險管：每年更新保險合約，并爭取合理的費率。顧：在有需要時提供意見或代發展另覓合商保險公司。業主委員會管：定期舉行業委會會議，向業委會匯報日常工作及特別的事項。向業委會提出改善工作建議。聽取業委會的要求，並完成有關的任務。顧：如有需要，可協助處理成立大廈業主委員會事宜。業主公約各條款的執行管：推行業主公約內管理者的一切職責，並維護物業各公共守則的條款得以執行，處理物業業戶之查詢或投訴，並將大宗投訴的處理結果予以公布。顧：在管理公司推行業主公約有困難時提出意見。管理顧問酬金及駐場經理借調費用物業交付使用前之顧問服務收費就中泰廣場交付使用前之管理顧問工作，z建議分期收取共計人民幣十五万元正(RMB150,000)作為前期顧問費用。物業交付使用後管理顧問酬金全面管理：就中泰廣場交付使用后的物業全面管理工作，履行本計劃書所列之全面管理職責，z建議於交付使用日起計每月向發展商收取管理酬金為人民幣三萬五仟元正（RMB35,000），并每月向發展商收取金額為管理開支的8%作為管理酬金。合作管理：在托管物業交付使用日起計，每月從管理費收入中提取相當于該月物業管理總支出(物業管理公司的開辦費用、稅項、維修基金及其他員工50%的工資除外)的10%，作為履行該物業日常管理職責的酬金(若當月管理收入少于管理總支出，差額部分由發展商墊付，并由管理公司從日后收入中优先歸還發展商)，其中5%作為共同管理該物業的酬金；余下的5%作為z公司的管理酬金，但收取的部分不少于每月人民幣三万元正(RMB30，000)管理顧問：就中泰廣場交付使用後提供的管理顧問服務，z建議於每月向發展商收取管理顧問酬金為人民幣三萬元(RMB30,000)。/駐場經