全面的房地产销售说辞管理汇编

144/144

参观流线中各展示节点标准讲辞

以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可依照以下各点进行个性化发挥！

一、销售大厅讲辞点

1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍

2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线

3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解

4、XX亩&XX亩沙盘：

a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介

b、规划理念、组团/道路/园林/配套

c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准

d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付

5、单体模型（可选）

二、流线图讲辞点

1.销售大厅前树阵广场：都市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰

2.特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧）

3.第五大道：

a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道

b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、

c、进入社区每个组团的路口清晰，直接；

d、5000平米的花园式绿色大道:X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X类不同树种、X棵大小乔木

e、街角公园

4、通过上西X区：

a、道匝

b、五级安防系统

c、“组团客厅”

d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力，

e、停车位、两三个车位间隔树

f、X米人行道

5、上西X、X交界处：

a、教育配套：双语幼儿园、市级小学

b、“S.O.S”紧急召援系统

6、五分钟商业：

a、业态

b、买打火机的故事

c、减速坡

d、景观小品

7、集中商业后街

a、4500规模

b、1200平鲁广超市

c、银行、餐饮、诊所、商业广场

8、集中商业内街道

a、中式酒楼：虹景酒楼

b、开放、休闲的空间

9、公交站：

a、X运行

b、穿梭巴士

c、道路下水井盖

10、“梦幻岛”儿童公园

a、4000平规模

b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事

11、会所/运动公园/绿脊

三、情景TOWNHOUSE讲辞点

1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓

2、低层/低容积率：4层，1.0的容积率

3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命

4、入户DEN：功能强大、身份象征、采光

5、40平米大客厅/8.1面宽

6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分

7、公卫干、湿分离

8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观

9、步入式衣帽间

10、交楼标准（入户门、双层中空LOW-E玻璃、电器配置（主卧双控开关、电话宽带有线接口、入户门铃）安防配置（可视对讲、红外微波探测器、报警通讯装置、燃气泄露探测器、门磁开关、主卧紧急按钮）、庭院部分装修）

11、直跑式楼梯

12、储藏间

四、上西X区2B、3E示范单位

1、智能化安防系统：

a周界防越报警系统

b闭路电视监控系统

c楼宇联网可视对讲

d门禁治理系统

e居家防盗报警系统

f电子巡更系统

g电子公告栏系统

2、园林景观：

a小型街头公园

b树陈广场

c各种乔木

d多彩的硬铺装

3、标准化部品：

a装配式钢质栏杆

b木质扶手

c空调挡板

d单元门遮雨蓬

e储物箱

f通风隔热屋面（拉法基）

g钢质入户门（复塑钢板门）景观

4、客厅：a踢脚线护角套

b气窗

5、厨房：

a变压防串式烟道

b台面防水槛

c摩恩品牌水龙头，冷热水混筏的创始人，水龙头出水处都设有过滤器。

d回水湾

e隔音垫

f散热片

g橱柜（欧派、中意）

6、卫生间:

a防水安全插座（西门子灵动系列）、

b美标洁具、

c滴水板

7、卧房：户内门（“董辉记”夹板装饰门）

8、交楼标准

五、情景公馆讲辞点

1、智能化安防系统：

a周界防越报警系统

b闭路电视监控系统

c楼宇联网可视对讲

d门禁治理系统

e居家防盗报警系统

f电子巡更系统

g电子公告栏系统

2、园林景观：

a小型街头公园

b树陈广场

c各种乔木

d多彩的硬铺装

3、标准化部品：

a装配式钢质栏杆

b木质扶手

c空调挡板

d单元门遮雨蓬

e储物箱

f通风隔热屋面（拉法基）

g钢质入户门（复塑钢板门）景观

4、大堂/电梯

5、入户玄关/多功能阳台

6、客厅：a户型紧凑，布局合理

b气窗

c大面宽

d景观好

7、厨房：

a变压防串式烟道

b台面防水槛

c摩恩品牌水龙头，冷热水混筏的创始人，水龙头出水处都设有过滤器。

d回水湾

e隔音垫

f散热片

g橱柜（欧派、中意）

8、卫生间:

a防水安全插座（西门子灵动系列）、

b美标洁具、

c滴水板

9、卧房：

a主卧步入式衣帽架、外飘窗

b户内门（“董辉记”夹板装饰门）

10、交楼标准附件：

一、销售大厅讲辞

您好，欢迎光临！我是都市花园销售员×××，请问您是第一次过来吗？（假如是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，首先给您讲解一下都市花园在武昌的大概方位以及行车路线，（指城花的区位图）。下面带您参观一下我们城花的影音室：

3分钟宣传片讲辞

现在您能够通过那个三分钟短片，了解我们项目的整体情况，首先出场的是万科的吉祥物——花花，它从外太空飞到银河系的中心“地球”，然后到达中国的一个中部核心都市——武汉，在来到武汉的一个核心新区，那确实是“光谷”，光谷地处中心腹地，而万科都市花园又处在那个核心区域的中心。

我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的要紧是二期产品，这边是我们的小学和幼儿园的规划，万科都市花园象一座新都市一样，有自己完善的配套及公交体系，目前区内已引进了一条公交线路“586”路，后期我们还会陆续引进其它几条公交线路，来丰富业主的出行。

现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等。

下面那个是小小孩在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采纳的刷卡的模式。

万科都市花园要紧分为三种，一种是带装修交付的多情景洋房，确实是如此的（如短片内）；第二种是不带装修交付的情景TOWNHOUSE，一楼送花园，二楼、三楼送露台，层层退台的设计，现在虽有专门多开发商在模仿我们这种产品，但它始终无法复制与我们完全一样的产品，因为这是属于万科的专利产品；还有确实是带装修交付的电梯洋房，我们叫情景公馆，刚刚新开放了展示间。

下面您再看到的是样板间，给您一种温馨、舒适的感受，事实上想起万科专门多人也会联想起万科的物业。让您在里面有一种归属感，安全感，舒适感。

下面您看到的我们的幼儿园，引进的是深圳的世纪星双语幼儿园，采纳国语和英语二种教学语言教学，给小孩一个良好的学习环境。今年9月份开学，目前正在招生。

画面上看到的是我们小区的一个专为小小孩设计的儿童乐园，里面有海盗船，鸽子笼，沙地，涂鸦墙等等。给小孩们一个自由的天地，让他们发挥潜能，展现聪慧才智的空间，目前差不多开放了。

小区里面因此少不了年轻朋友比较热爱的会所了，会所里面包含了绿荫游泳池，半室内的羽毛球馆，还有健身房，棋牌室等等。

现在我们所站的那个位子是在我们小区里面的都市博物馆里，都市博物馆里会记载下我们区内发生的有纪念意义的人和事，把它以图片的形式展现出来，让我们小区的人文生活变得更加的丰富多彩。

万科的理想确实是让您感受我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。我们的企业宗旨确实是：建筑无限生活！

下来，我带您去看一下我们300亩和600亩的沙盘：

（边讲解边提问，了解客户的需求，从而选择适当的参观路线

二、情景TOWNHOUSE

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下咱们万科的专利产品――情景TOWNHOUSE示范单位。

■引导客户，介绍情T：那现在我们面前的确实是情T的样板单位，您能否先告诉我，您面前的这种层层退台的房子与其他您见过的多层房子有什么区不？（引导客户主动去发觉情T的不同之处）…………您讲的特不对，我们情T仅有四层，且每一层都有露台或大花园，同时差不多上随楼附送的哦！情T不是不墅，但却拥有庭院、阳光、绿地、私密的不墅生活品质；不是一般洋房，却享有街区、邻里、温情、开放的社区氛围，这种介于洋房和不墅间的新兴产品，已成为那些渴望在忙碌的空余享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。

■低密度的优势：这种四层高的房子使我们小区的容积率仅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花园1.5-3.0的容积率来讲，相当于同等条件下我们房屋的楼面地价成本高出他们1.5-3倍；在地价越来越贵、土地越来越稀有的今后，这种低密度的多层房子再也可不能有了，我们这种4-5层楼的房屋将成为最稀有的绝版！增值的潜力不可估量！

■有天有地的生活：您看到每一套房均带有露台或者大花园，层层推台，退出每层可贵的花园露台，宅前屋后保持着宽敞的间隔，同时每一套房能充分享受阳光的沐浴。您不用再面对传统的立面整齐的防盗铁网，走出囚笼的生活，足不出户，就能够在自家的阳台或者花园里享受冬日暖暖的阳光、夏日傍晚的习习凉风。这种有天有地的生活，已不再是不墅的专利！

下面让我们走到里面去看一看：

情景TOWNHOUSEE2-102（示范单位）

您现在看到的是情景TOWNHOUSE一楼示范单位。

?总体：这是我们万科的专利产品——情景TOWNHOUSE的首层单位，建筑面积148.5m2，四房二厅二卫，独门独户，8.1米横厅，南北通透、通风采光极佳；同时有用率高达92%；53平超大私家花园，入户DEN的设计，所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式田园风格。

?私家花园：情T一楼随楼附送53m2左右的私家花园，假如您家有老人或者小孩，既能够省却老人爬楼的辛苦，又能够让小小孩在院子里尽情的嬉戏；或者闲时在院子里伺弄一点花草，养一只小狗，再为女儿搭一个秋千；周末时候，邀请三五位同事、亲友，来一次露天舞会或者烧烤……在家门口，您随时能够与大自然亲热接触！

?DEN：DEN是指门入口旁边的小客厅或者门入口旁边的小书房，是所有不墅必须具备的一部分，一般房子就叫玄关，好房子是DEN，日本称为和室。我们的DEN采纳大面积的落地玻璃设计，充分拥抱阳光。您能够设计成书房，也能够做成一间休闲娱乐室。

闲下来，冲上一杯浓浓的咖啡，听一支经典怀旧的曲子，看着儿子在院子里玩得满头大汉，却不亦乐乎，人生还有什么比这更能让人满足的呢？

?客厅：8.1米的超大面宽，约40平的客厅空间，足够你周末时候在家进行一个香槟PARTY，它的气派和尊荣相信定会引来众多参与者的艳羡，甚至嫉妒。从有用角度，8.1米的客厅带来的开阔与通透，能够满足任何形式的家具陈列。

?厨房：厨房功能的变革，兼顾中西用餐适应，满足烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分，让做饭也能够成为家人快乐交流的生活方式。例如厨房内的早餐台，不仅能够享受每天清晨出门前的二人世界；还能够用作大量客人倒访时候，你大显身手的战场！

?多功能房：多功能房自然采光，可依照您的需要随心设计。需要的时候即与客厅连为一体，间或来客又是一间客房；音响发烧友能够把这作为视听室；家庭能够作为娱乐棋牌室；假如您有收藏名酒的适应，那么那个地点确实是一个最好的名酒鉴赏酒天地了，再精心布置一下，就能够和朋友在此把酒言欢，又不担心阻碍家人休息，多么写意！

?卧房：房屋的深处，是主卧房和儿童房，享受私密的个人空间。主人房朝南，21m2，另带独立卫生间，宽大落地窗设计，享受阳光的贴心照顾，近赏庭院生活美景。

?公卫：干湿分离，具有独立的洗衣机位，万科总在细节中体现品质

3A户型

现在我们看到的是三房中的3A户型，这是一套标准的居家型三房产品。它最大的特点确实是户型紧凑有用，布局十分合理。厨房设计将烹饪区和备餐区分开，如此不但能够减少您待在油烟中的时刻，也能够让您在为家人预备美食的同时仍能够和家人谈天讲话，您就可不能再有被人冷落的感受。餐厅也有独立的阳台，您在用餐时不仅能够观赏到阳台外的风景，同时也保证了客厅和餐厅的自然采光和通风。客厅采纳的是大面积的落地观景窗，不但保证了客厅的采光，通风和观景的效果，更显得这套三房设计上的大气。那个地点是客卫，卫生间采纳干湿分离设计，防水插座开关，更加体现了我们万科在细节上的要求。卫生间的对面是一间儿童房。请大伙儿注意！我们在那个地点设计了一个小小的储藏室，三口之家的日常杂物是专门多的，它不但解决了那个问题，而且它十分隐蔽不阻碍美观。另外一间次卧房采纳的270度观景的低台外飘窗。现在我来向大伙儿介绍这间主卧房，您一定会觉得这间主卧房专门一般，无非确实是有一个卫生间和一扇大面积低台外飘窗。请大伙儿跟我来，3A户型的主卧房最与众不同的确实是它还有一个工作阳台。它不仅完善了居家功能，而且那个工作阳台能够把客厅、儿童房和主卧房联系起来。如此让您能够更好的照看您的小孩，而且还能够拉近您与小孩的关系。晚上，您能够在阳台上透过窗户看看您的小孩有没有蹬被子。早上，您能够轻轻的敲敲窗户要您的小孩起床上学。如此一套居家功能完善，有用的三房，您喜爱吗？

最后，我们向大伙儿介绍一下室内的安防系统。首先，我们在门口为您安装了门磁报警器。当您回到家中不记得关门或门没有关好，门磁报警器会提醒您。在客厅我们安装了红外微波双监控测器，当您家中无人时，假如有人闯进您的家中，它会通过系统直接向物业的监控中心报警，监控中心会通知所有在附近的保安员迅速赶到您家中。在厨房我们安装了煤气泄露烟感报警器，当厨房的煤气和烟浓度超过标准时，它会发出尖叫声来提醒您。另外在您的主卧房的床头位置，我们为您安置了一个紧急按钮。当发生紧急情况时，只要您按一下附近所有的保安都会以最快的速度赶来。这一系列的智能化安防系统，让您在我们万科都市花园住的更加安心。

3L户型

出售楼处：（走集中商业动线）这边是大型超市，银行，从那个楼梯往上确实是空中花园，一会您能从您的房子里看到。那个地点确实是美食街，今后会有不同风味、不同价位的特色餐饮落户那个地点，我们有从上海拍的照片，您有兴趣能够看看我们已交付的社区有如何样的美食街。那个地点离上西10区和特1区确实是专门近，今后专门方便的。

好，我们从那个地点到里面去，这是临时通道，今后我们从电梯间进入，我们会有比洋房更气派的门厅。请进电梯，样板间在六楼。

出电梯：右边请，因为房源稀缺，我们只做了一个样板间。请进，一进门就感受不一样吧，那个个性化的玄观带了观景小阳台，让您出门上班和回家进门时都能享受到与外界大自然的接触。

那个地点是客/餐厅，在那个地点我们也采纳了两厅适当错开的设计，一方面保证短进深户型的采光通风功能，同时将两个功能不同的区域相对独立开来。

餐厅是景观最棒的地点，您觉得如何样（停顿，让客户感受，逼迫发表感想），是啊，在那个地点能够看到儿童公园、空中花园，今后那儿还有会所和室外泳池，这种绝佳的景观真是难得！

客厅开阔，您一定觉得窗的开度专门大，又没有多余的窗格遮挡，视野专门好，我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢，话讲回来了，假如不是如此的窗，如何对得起万科社区窗外的美景呢？您看窗外侧对组团中心景观，而万科物业的外立面是大伙儿都喜爱的，美院的老师在那个地点组织过写生，摄影协会定期来那个地点采风呢。您看，那个地点是一个晾衣阳台，在那个地点晾衣服可不能阻碍主人的私密。

好了，我们来看一看房间，这是客房，因此也能够兼作书房，那个地点同样能够看到情T优雅的外立面，面向组团内部，更加静谧；这是儿童房，能够看到景观相当不错，最后是主卧房，这是最中规中矩的地点，套间，中间设更衣间，堪称经典的设计。

客卫干湿分离，带洗衣机位，没有一丝白费的空间。家具并不是专门设计的，差不多上用的是老样板间的东西，然而照样掩盖不了房型本身的优势。

整个户型特色能够归结为经典、传统，但又不乏个性。最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。

我的介绍完了，您觉得那个户型如何样？回售楼部我再详细给您算三期销售讲辞

一、寒暄

您好!欢迎光临！我是职业顾问XX。先生，姐您是第一次来看房吗？那我为您做个整体介绍吧！我们项目总占地165亩，一期为不墅仅余几套，二期公寓还未竣工差不多全部售完，现正在预售三期，差不多有专门多客户登记排号了．．．．．．．

项目位置：商铺

地段：我们那个地点是新区东三路，〈机场路北段＞南面直达机场，后面是318国道和工布风情商业步行街，对面也是市政规划的商业街，您明白旅游是林芝的支撑产业，正好我们项目就在这条旅游黄金线上的要道位置，三面差不多上商业围合，周边还有众多政府机关单位聚拢，步行几分钟就可到银行、超市菜市场和宾馆，能够确信的讲这确实是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商业绝版地段，新区的口岸王．

升值潜力：随着市政的加大扶持和周边配套的越发完善与我们立即打造的新区地标性建筑物中心广场的建立，就会带动商气人气的不断升级．随着新区的进展，地块价值就会不断提升，随之价格也会不断上涨，投资的眼光应该放的更长远，更准确，尚城花园三期商铺新区投资不二的选择．－－－－－－商铺原始股，财宝聚宝盆．

投资回报：以后都市的进展方向在新区，新区的进展前景无可限量，在新区投资极具升值潜力，老区的商铺６０００多一平米，地段的绝版性和我们３０００多的低廉价格更决定了高性价比投资潜力，彰显无比的升值空间，我们商业地段得价值与投资潜力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回报

三｀公寓住宅

户型：你看我们公寓的户型也是二期的基础上在规划设计院和众多老总及专业人事参与下广泛采集客户的意向和建议后的精品户型，选房确实是看户型和各功能区布局嘛，对您卧房家具大小的摆放、工作学习的书房、休闲娱乐、会客聚友的大客厅、老人的照顾起夜如厕，干湿`动静的分区等等方面都有细心的考虑。

外立面：最大的特色确实是采纳落地大玻璃墙便于你更好的采光和南北通风，如此建成后的整体外立面效果就专门高档漂亮了。为了让空间更富有视觉层次感我们启用更有档次的错层式结构。就为最大化的满足您便捷舒适的美好生活。

景观：那现在我就带您参观一下小区绿化景观好吧，您看到的这些大树乔木大多差不多上从成都运来的，呈现在您眼前的这是我们中庭花园，那个地点有天然的河水在小区的循序流淌，为小区添加了灵动和生机以及为积德祈福的放生池，还有那边的运动健身广场，各类健身器材和球场为您和家人提供了良好的健身休闲之地。前面也有我们规划中的小区公园，为此也在不断增加绿化景观，只为更好的服务我们的业主提供一个－－－－－－－－－－－健康的３６０度生态活水园林小区

四、物业治理

物管：物业治理方面更是一大特色，军事化的治理，保安24小时巡逻，贴心、亲和、有礼的服务。全程电子监控系统确保您和家人的安全。钟点工上门服务，特为我们业主配有公车接送服务，解决您出门回家之需，最重要还有不断提高的意识，想您所想，急您所急。标准讲辞

Ø

“XXXX”坐落于城关XX大桥东侧，社总用地面积约XXX亩，总建筑面积约XX万平方米，绿地率近40%。是XX城关第一个真正意义上的大型现代化居住社区。东侧是立即动工的XX新车站，南向将建设城关新重点小学，小区毗邻国道，与高速公路入口接近，以后XX公园位置将修建几座新大桥横跨东西，交通更加便利。

Ø

“XXXX”建筑采纳欧陆风格建筑，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。超过3万平方米的超大型中心园林景观（相当于70个篮球场），大大加强了小区的都市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项目包含独立住宅（不墅）、高层、小高层住宅和商业等多种产品，类型丰富，社区配套极为完善，有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和大量、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间。

Ø

“XXXX”充分与都市生活接轨，引进现代都市社区治理理念，聘请闻名的XX物业顾问治理公司治理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业治理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆治理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访问对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境阻碍，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。

Ø

在目前XX城关居住拥挤密集的环境下，XXXX地段价值优越，以全国视野、国内发达大都市的标准建筑都市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在县委、县政府的支持下，在有关领导和部门的关怀下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导XX城关新居住的典范，是您实现改变居住确实是改变生活的理想家园！

4、位置：单体户型模型区

内容：单体户型讲解

差不多动作

Ø

依照了解的客户意向选择推举具体户型，进一步判定客户意向

Ø

依照统一讲辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

Ø

侧重展现户模的立体空间的实景感受

Ø

初步与客户建立朋友的关系

Ø

系统的了解客户的个人资料

标准讲辞

A1户型讲辞

Ø

该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。

Ø

一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

Ø

二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

A2户型

Ø

该户型为高层复式的4房设计，建筑面积约127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的赠送花园面积，各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为南北双景观花园主卧。

Ø

下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

Ø

上层为南北双景观花园主卧，除书房、衣帽间、卫生间等完善配套外，更用心的为女主人预备了独立私享的化妆间，让爱人感受专属的幸福空间。

B户型

Ø

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生

B1户型

Ø

该户型为2层设计，建筑面积约304.33平方，为8房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带下沉式庭院及超大储藏间的，功能空间完整的私人专享空间。

Ø

一层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

下层中部设有家庭厅，外接下沉式庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧花园围绕，主卧更配套有专属卫生间及衣帽间。下层另设阳光书房、公共卫生间及超大储藏间，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

B2户型

Ø

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。

Ø

下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留

E2户型

Ø

该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。

Ø

下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

5、位置：样板房

内容：样板房讲解

差不多动作

Ø

深入了解客户的家庭信息

Ø

依照统一讲辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

Ø

侧重强调户型中的家居体验

Ø

建立进一步的朋友定位（资深置业顾问）

Ø

探究客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

Ø

当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

Ø

介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍讲明。

Ø

设计好从售楼步到样板房路程所需的时刻，尽量配合客户的步速。假如客人步速较快，介绍时刻不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

Ø

介绍每套样板房装修风格时应将统一讲辞融会贯穿，在入户后边走边介绍，安防系统、各部分所用材料、各户型设计亮点应穿插介绍。

Ø

尽量幸免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

Ø

参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

Ø

注意边走边作介绍，要多讲话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

Ø

讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

Ø

如遇客户所提问题无法当场回答时应提笔记下，并向客户解释确定后回复。

标准讲辞

Ø

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范单位。请这边走，现在我们面前的确实是X户型的样板单位，

A户型标准讲辞

该样板房户型为A户型，建筑面积132.67-146.30m2,套内面积116.70-128.42m2,3室2厅2卫2阳台。要紧的户型亮点为：户型方正，南北通透，南北观景；豪华入户花园，打造迎宾第一空间，阔气排场不言而喻；景观客厅，北眺尤溪河自然山水，南看小区意式风情园林，尽享典雅人生；北双阳台，南阳台与入户花园合二为一，风景入户，赏心悦目。所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式风格。在古典欧式装修风格讲求精巧的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精巧的舒适触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为明亮的淡色系，并使用了大量的镜面元素提升空间的延伸感，饰以精巧细腻的镶边纹饰，将线条的精巧与开阔的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的时尚精巧生活体验。

下面让我们一起走到里面去看一看：

Ø

入户花园：景观入户花园设计，面宽达5.9米、面积近15m2，藏风纳气，完美行居空间过度，有不于传统的入户厅堂设计，尽显主人生活品位。

Ø

玄关：入户处通透式玄关设计，即达到了充分的采光需求又对整套房的私密性有专门好的保证；并可为常用物件的收藏治理提供理想空间

Ø

客厅：客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间4.2米十分开阔，同时客厅外接景观阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳，的客厅带来的开阔与通透，能够满足任何形式的家具陈列。

Ø

阳台：景观阳台不仅照顾了家庭通风采光的差不多需求，更重要的是将社区园林的满意舒适的感受延伸进了家居生活的每个细节。

Ø

主卧：3.6米面宽，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒服。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居

Ø

次卧：大面宽景观卧房，外接景观入户花园，在风景中休憩，给您全天美好的开始

Ø

书房：采光充分，空间独立，阳光书房，让生活拥有另一片温馨的静逸

Ø

餐厅厨房：厨房、饭厅分而不离，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，餐厨均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

Ø

公用卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

Ø

整个户型特色能够归结为尊贵、舒适，最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。E户型标准讲辞

样板房户型为E户型，建筑面积99.22-111.18m2,套内面积96.24-96.32m2,三房二厅双阳台，三房朝南，户型方正有用，功能齐全；空间布局合理，经济紧凑；4.3米宽客厅，大空间，大享受；3.5米精巧套式主卧，带南向阳台，相拥阳光与风景入睡；所有这些都可彰显您生活品位，请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，该样板房装修在古典欧式装修风格讲求精巧的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精巧的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为稳重的深色系，并使用了大量的线条元素提升空间的精巧感，饰以大方的茶色玻璃装饰，将线条的精巧与舒适的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的精巧和谐生活体验。

Ø

玄关：入户即有一过渡空间，对整套房的私密性有专门好的保证；并可为常用物件的收藏治理提供理想空间

Ø

厨房：靠近入口最大减少生活污染，明厨设计通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

Ø

客厅：4.3米大面宽客厅，外接景观阳台，风景家居，尽享满意生活

Ø

餐厅：餐厅、客厅双厅连通，最大延伸家居空间感受，让用餐真正成为家庭最温馨的时刻，留恋在家的每一份感受

Ø

书房：阳光书房，空间独立私密，南向采光，让休憩亦有阳光相随，必要时亦可改做儿童房，给小孩一片自在空间

Ø

主卧：三室朝南，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒服。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，外接观景阳台，在风景中休憩，满意生活新视野

Ø

次卧：南向采光，通风透气，空间方正平直，让健康明明白白，三房朝南，实是明智家居之首选

Ø

卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

Ø

整个户型特色能够归结为舒适，温馨。最大的优势是三室朝南的户型设计和完善的功能空间配。

6、位置：楼盘整体区位沙盘

内容：区域户型定位。推举户型、幢号、单元，客户确认；

差不多动作

Ø

引导返回沙盘位置

Ø

过程加深居住感受的联想，配合景观位置重述户型区域定位

Ø

引导进行区域位置的落定

注意事项

Ø

引导进行初步的位置指定，注意销售性讲辞的淡化，结合客户感受进行引导

Ø

控台注意现场气氛的营造和销售配合

标准讲辞

Ø

刚才我们所参观的户型单元位于XXXX的XX栋XX单元（手指向沙盘具体的户型位置），该单元位于XXX景观轴线区，楼间距达XXX米、视野开阔、更享生活满意感受，您是考虑X层的位置还X层的位置？我认为XX的位置比较适合您，您认为呢？

7、位置：置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

差不多动作

Ø

倒茶寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

Ø

在客户未主动表示时，应该赶忙主动地选择一个单位做试探型介绍。

Ø

依照客户喜爱的户型，在确信的基础上，做更详尽的讲明。

Ø

针对客户的不明白点，进行相关解释，关心其逐一克服购买障碍。

Ø

在客户有70%的认可度的基础上，设法讲服他下定金购买。

Ø

适时制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

Ø

入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于操纵的范围内。

Ø

个人的销售资料和销售工具应预备齐全，随时应对客户的需要。

Ø

了解客户的真正需求。

Ø

注意与现场同事的交流与配合，让销售经理明白客户在看哪一户。

Ø

注意推断客户的诚意、购买能力和成交概率。

Ø

现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。

Ø

对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。

Ø

不是职权的范围内的承诺应呈报销售经理。

8、位置：工地现场

内容：带看现场

差不多动作

Ø

结合现场现状和周边特征，边走边介绍。

Ø

结合户型图、规划图、让客户真实感受自己所选的户不。

Ø

尽量多讲，让客户为你所吸引。

注意事项

Ø

带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

Ø

叮嘱客户带好随身所带物品。

Ø

详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人适应。

9、位置：置业接待区

内容：入会登记

差不多动作

Ø

回忆之前客户所认同的系列优点，并给予总结

Ø

要求客户进行入会登记，告知我们将对会员给予更详细的工程告知及购买优惠

Ø

主动拿出入会登记单先写上客户姓名，而后询问客户后续内容

注意事项

Ø

淡化入会和实际购买之间的联系，提高客户同意度

Ø

展示会员卡样板，并交予客户感受

Ø

销售员应该态度亲切，可提示客户下回与家属一起前来

暂未成交

差不多动作

Ø

销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道不，再请其择日再来，并约定时刻；倘若客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示“今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽”“请原谅，希望其今后再来，并保持联系”。

Ø

将销售资料和海报备齐一份给客户，让其认真考虑或代为传播。

Ø

登记客户资料，并再次告知会员优惠，完整客户资料

Ø

再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其做义务购房咨询。

Ø

对有意的客户再次约定看房时刻。

注意事项

Ø

销售员应该态度亲切，并以轻松的口语方式表达

Ø

叮嘱客户带好随身所带物品，并送客出门

10、

位置：控台

内容：资料录入

差不多动作

Ø

不管成交与否，每接待一位客户后，赶忙填写来访客户登记表。

Ø

填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正缘故。

Ø

依照成交的可能性，将其分成“专门有希望、有希望、一般、希望渺茫”四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。

注意事项

Ø

客户资料应认真填写，越详尽越好。

Ø

客户资料是销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

Ø

客户等级应视具体情况进行时期性调整。

Ø

每天或每周，应有销售经理定时召开工作会议，依照客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施。

成交缘故记录（答客问及讲辞更新）

差不多动作

Ø

及时分析未成交或暂未成交的缘故，记录在案。

Ø

整理客户问题并提出相关建议

注意事项

Ø

针对未成交或暂未成交的缘故，报告销售经理，视具体情况，采取相应补救措施。

Ø

要求及时准确的记录相关信息

后期维护与客户推举（再次邀约）

差不多动作

Ø

依照销售周期，定期与客户保持沟通和反馈

Ø

邀约客户到现场参与销售活动，并要求推举客户

注意事项

Ø

注意周期的操纵，以免引起客户反感

Ø

对反映问题应及时予以解释与反馈

Ø

结束时应有邀约动作及对客户表示感谢

11、

位置：休息接待区

内容：客户签约

差不多动作

Ø

恭喜客户选择我们的房屋。

Ø

验对身份证原件，审核其购房资格。

Ø

缴交应付首付款。

Ø

出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的要紧条款。

Ø

签订《商品房买卖合同》并收取相关材料。

Ø

签订物业治理契约。

Ø

若银行按揭客户，带至银行办公区，签订借款合同并办理相关手续。

Ø

登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

注意事项

Ø

示范合同文本应事先预备好，并提早与客户确认签约时刻与客户应预备的材料。

Ø

事先分析签约时可能发生的问题，向销售经理报告研究解决方法。

Ø

签约时，如客户有问题无法讲服，汇报销售经理或更高一级主管。

Ø

签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

Ø

由他人代理签约的，户主给代理人的托付书需通过公证。

Ø

解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

Ø

签约后的合同，应迅速交部门主管及公司审核，并报房地产登记机构备案。

Ø

牢记：登记备案后买卖才算成交。

Ø

签约后的客户，应始终与其保持接触，关心解决各种问题并让其介绍客户。

Ø

若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时刻。

Ø

以时刻换取双方的折让。

Ø

及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

12、位置：财务办公室

内容：成交收定

差不多动作

Ø

客户决定购买并下定金时,及时告诉销售经理。

Ø

恭喜客户。

Ø

视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。

Ø

填写缴款通知书，注明房号、定金额、销售人员。

Ø

详尽解释预定单填写的各项条款和内容。

Ø

总价款内填写房屋销售的标价，定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期及签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容依照订单的格式如实填写。

Ø

收取定金，请客户、经办销售人员、销售经理三方签名确认。

Ø

填写完订单，将订单连同定金交送销售经理并送财务清点备案。

Ø

将订单的订户联交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单与收据带来。

Ø

再次跟客户确定定金补足日或签约日。

Ø

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

Ø

再次恭喜客户。

Ø

送客至售楼部大门外。

注意事项

Ø

与销售经理和其他销售人员紧密配合，制造并维持现场气氛。

Ø

正式定单酒店式国际公馆销售讲辞(寒暄，问清客户是否第一次来，若是第一次来，就介绍一下项目所处位置)

我们项目分成三期销售，目前一期差不多差不多销售结束，二期我们推出一个全新的产品——多功能酒店式国际公馆。古时候只有大伙儿人家才能称之为公馆呢！之因此称之为酒店式，是因为它和一号、三号楼一样享受酒店式的治理和酒店式的服务。

目前江都市场上小公寓专门多，但我们这种小公馆却绝无仅有，它们之间有本质的区不。一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层能够设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧房、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有不、公私分明，给人一种“买平方得立方”的全新感受，甚至能够算作类似于不墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型差不多上相当于一套80平方米一般住宅的使用功能。

我们的平面图差不多出来了，还做了部分装修效果图，您到那边坐下来我详细给您介绍一下好吗？

酒店式国际公馆详细讲辞

二号楼我们推出了一个全新的产品——多功能酒店式国际公馆。

它与目前江都市场上一般楼盘推出的小公寓有本质的区不，一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，可不要小看了这两扇窗户，这一处的设计我们损失了专门多的销售面积，而且要多打专门多桩，也大大增加了成本，这正体现了我们公司在产品方面的人性化设计，处处先为客户考虑，然后才是我们的利润，其它公司的老总是绝可不能有这么大手笔的。

另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层能够设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧房、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有不、公私分明，给人一种“买平方得立方”的全新感受，甚至能够算作类似于不墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型差不多上相当于一套80平方米一般住宅的使用功能，具有客厅、厨房、餐厅、卫生间、书房、储物间等。40—50平米的主力面积完全能够享受两房两厅、或三房两厅的舒适生活。虽是小户型，但主卧和客厅面宽仍能达到4米左右，生活舒服自在。高层建筑的设计让空间24小时不停的吐纳新奇空气，生活更健康；让空间更加安静私密，除了不打搅邻居还将外来的噪音挡在门外。

“上城国际”4.8米挑高小户型为高层带电梯的纯板式住宅，南北通透，生活通风采光极佳将居住品质提升到了新的高度，属于真正的享受型精品小户型，同时产品空间功能设计也专门强，就有用性而言甚至比有些大户型的品质都要高。

而且我们是全装修的房子，中间的夹层包括楼梯我们全部做好了，局部做挑空处理，让您的居家更加气派，也让您免于装修的苦恼！您只需要买上家具和家电就能够拎包入住了。

我们能够来做个比较，比如您要买一套一般住宅，得房率也按80%算，若要得到65㎡，那么它的建筑面积要达到80㎡，若按均价3500元/㎡来算，要28万元，再加上装修至少32万元。而我们这种销售面积只要达到40㎡就能够拥有65㎡的使用面积了，总价大概20万左右，您讲哪个更划算呢？若贷款的话只要首付五六万，每个月月供七八百就能够轻松拥有一套您喜爱的房子了！

不管是在扬州依旧在上海，只要如此的产品一推出，都会引起专门多客户抢购。这是我们江都唯一也是第一个推出那个棒的产品，

而且国家政策也出来了，以后层高超过3.0米的住宅项目可不能再批了,物以稀为贵，以后一定会有专门大的升值潜力。不管是投资，自住或是办公差不多上专门划算的。这么好的机会可千万不错过了！

刚才给你介绍的是我们的那个产品的特色,什么缘故我们那个称之为酒店式的呢?现在我就来给您介绍一下住在我们那个小区里我们会享受到什么与不的小区不同的待遇.

我们的项目位于江都新区，舜天路与新都路的路口，紧邻江都唯一的四星级酒店--京江大酒店，我们项目也跟京江酒店所有的会所互相结合，因此住在上城国际的住户会比任何人受到更多的礼遇，能够享受最优惠的贵宾待遇。舜天路今后会直通扬州文昌路，到扬州十分便利，十几分钟车程就能够直达扬州文昌商圈。新都路是江都重点规划的城区主干道，目前政府再向东建设一条超宽的环城干道，而我们的项目所处的位置立即成为江都另一个繁荣、喧闹的新区市中心。

接下来为您认真介绍我们公司特不用心规划和其它个案不同的产品设计。

因为我们那个项目市委、市政府也是高度的重视，对我们的要求特不高，我们公司也本着为业主着想，为了给业主制造一个专门好的休闲场所。您看我们在小区正门，设计了一个最具特色的退缩42米的广场，东面也有退缩20米的广场，另外在北面也有退缩15米的广场，三个广场互相连结，有200多米长，形成一个专门大的广场面积约5000平米左右，如此设计第一要紧是为了让我们上城国际的住户，拥有一个其它项目没有的宽敞舒适的休闲空间，具备休闲、健身、购物的广场。二是为了让周边的市民以及整个新区的市民有一个属于自己的消费场所。而如此的广场设计也必将是人气、商气、财气汇聚之处也一定会成为新区的一个最亮点的地标区域。

在楼下的商业裙房部分，因为本项目规划为高档住宅，因此在沿街的商铺中也一并规划符合本项目定位的高档、精巧的业态，提供上城国际的住户各项生活的需求。比如金融中心、二十四小时的便利店、养身休闲会馆、汽车展示中心等这一系列高档的商业配套。

接下来为您介绍的是住家产品的规划，首先要让您了解，上城国际是扬州、江都甚至整个苏中地区第一、也是最高的住宅大楼。规划三栋30层的高层，近100米的高度。目前，在全国每个现代都市里，都往空中建筑进展，每个成功人士也都在追求住在更高的楼层，也象征着身份地位的提高。若以生活面来讲，一般人都明白住的越高，越没有蚊虫的困扰。也能够阻隔噪音。越高，空气更新奇，50米的超宽栋距让视野更加开阔，整个江都美景尽收您的眼底。现在的南京和上海地区，高层景观视野差不多成为一般民众最大的希望和梦想，因此我相信江都的进步和进展，如此的高层生活必将成为江都都市化生活的表率。

我们小区共有两个出入口，一个是南面舜天路主入口，也是以后通往扬州或市区的要紧道路。另一个是北面的出口，直通乐和路，假如你要送小孩到江都中学、国际双语学校上学，转个弯就到了。来回行车特不安全，不用横穿马路。

进到小区，我们是采纳人车分流的设计，人车完全拥有不同的出入口，确保对住户出入的安全和尊重。也可不能让车辆的排气味道阻碍住户的生活。车从单独的入口直通地下车库，在地下车库空间里，我们特不设计在整个扬州地区，第一个在墙面利用彩绘田园风光的图画来增加漂亮视觉的享受和明亮感的小区。另外也在地下室几个重要的位置也有设置紧急按钮和摄影系统，让每个住户到地下车库也能感受到小区的安全和爱护！

而在社区大堂的设计，我们规划扬州、江都地区唯一的两进式大堂，在南门主入口我们设计五星级酒店式大堂，采纳五星级的标准设计，让您和家人及来访的客人感受就像来到五星级的酒店一样。我们会为住户提供精巧、舒适的休闲大厅和服务人员，也提供二十四小时的保洁服务。另外我们也会在小区里配置其它的功能会所，包含设置24小时的生活便利商店、咖啡屋、医务室等等满足所有住户日常生活的便利，以后您能够带着您的贵宾、朋友在自己的小区里，就能够全面享受到星级的酒店服务内容,包括酒店式柜台服务、交通服务、商务服务、客房服务、会所治理服务、休闲旅游服务,（比如返家与访客接待、门僮、代客泊车、柜台留言、代收储藏、购物推车及大型行李；为住户与来访客人提供代招出租车服务、各种大众交通工具的时刻咨询等服务；代订各项票务，代缴各项费用，邮件包裹寄送，快递托付，代订报纸杂志；提供衣物代送洗，特约钟点女佣服务，特约居家清洁服务；如住户有旅行需求，可提供旅行社一般的代订旅游行程，饭店食宿安排等；居家修缮，租赁中介，设计，装潢，特约健诊，特约开锁，特约家庭花匠，家电送修等。）

另外在我们单独的每一栋楼的入口，也规划一个高级的入户大厅，如此两进式的大堂设计，更确保每个住户的安全和私密性。在那个单栋大楼的入户大堂里面，设计特不先进的磁控安全门，只有您和家人才能够进到电梯里面到达你的家，如此更保障了您住宅的安全性。另外我们对电梯的要求也专门高，我们特不采纳国际品牌--日立电梯，速度达到了2米/秒。确保住户使用上的效率性。且每一层规划有三户住家，却有两部电梯的配置，也是在确保每个住户使用的便利性。也确实是讲目前江都地区，一般电梯公寓的设计，差不多上两户或三户共享一部电梯，一旦电梯要维修时候，对住户就会产生极大的不方便，这一点上城国际就做到全面的考虑也绝对可不能发生这种现象。

接下来我为您介绍最重要也是您最在乎的，每个住家所配置的安全设备和建材设备。在每个住家里面，我们设置智能化安防系统，全程治理您的住家让您安心无忧。在住家的建材配置上，也是采纳全江都最完善、最高档的建材，入户大门采纳钢木复合防火防盗安全门，配置精细门锁。窗户配置欧式彩铝断热窗，配置双层中空隔热玻璃，完全阻隔噪音和紫外线。在造价上也是一般一般住宅项目门窗造价的一倍以上。外墙体采纳保温材质施工，让您的住家更温暖更节能，节能达到国家规定50%以上。最让住户感到温馨的是，在空调管道的设置上，统一采纳两种空调管道同时配置，让您不用为了以后住家空调机组更换的时候，免于住家还要敲敲打打的困扰，更可不能阻碍整个外观的立面，这也是全江都其他项目所没有的规划设计"href="/kaifa/3/"target="_blank">规划设计。

另外针对建筑本身的建材，我们在建筑的外墙基座采纳高级的石材、墙体采纳市面上最高级的丁挂砖、局部采纳豪华的弹性涂料作线条勾勒，楼顶还设置亮丽的灯光，让三栋大楼在全江都成为最亮眼的建筑。住在那个地点，以后您要带朋友回来家里参观，在专门远的地点，您就能够告诉您的朋友，眼睛看到发光发亮的建筑物确实是您的家。这是专门有面子、专门光荣的感受！

接下来一定要跟您介绍全扬州首创的特色花园：我们的花园近五千平米，在中间一栋楼的底层做了两个部位的挑空，把两个中庭花园串连起来，让住户的视野更通透，能够看到整个的花园。这也是全江都第一个大型、整体性的景观花园。

它要紧拥有三大特色：

一、具备养生、健康的功能因为我们培植专门多特不的香草植物，不仅能带来香味，更重要的是每一种植物皆有它特不的功效，能够有益躯体健康、安神舒心。另外还能够运用这些植物做些食物上的料理，增加生活上的乐趣。

二、满足住户的休闲、娱乐的需求花园里面有专门为老年人预备的大型地面石棋，墙面也画上了太极拳谱，让老人运动躯体。也为小孩预备有味的游戏区，设置多项的游戏设施。更为全家人预备了兼具按摩功能的卵石健康步道、户外健身器…等等，让全家人在小区里面就能享受运动及休闲的乐趣。

三、最有特色的园林景观我们将欧式的园林特色及现代都市化的风格相互搭配、合谐布局。在每栋的入口处还精心设计了一些水景，俗话讲：“水有灵气、水为财”，也代表您住在那个小区能够财源滚滚，人旺、财旺、精神旺！因此在视觉上也是一种舒适的享受。以上确实是我们上城国际要紧的特色规划。也因为我们对江都所有项目都有充分的了解，更加明白上城国际跟其它项目的差异性。因此我们会大声的跟客户讲，拥有上城国际，一辈子不想再搬家！因为上城国际不管从规划、设计、配置各方面，在扬洲、江都地区都创下许多的唯一性和稀缺性。我们确实是要打造江都唯一的高层建筑，高档的社区，我们希望给客户带来的是以后都市化的生活，让这些住户能够比其它人更早体验更高级的生活机能和住家规划。让每一位成功人士得到一生中最中意的住宅，同时也是提升我们都市的形象，这也是我们公司最大的理想目标。

针对投资客户:

因为我们那个跳高产品规划为多功能酒店式的国际公馆,定位为于国际接轨的人性化空间，功能灵活多样,装修百变空间，因此做为投资客户特不多。

首先我们紧邻京江大酒店,填补了它的一个空白.关于您出租来讲回报是专门高的，向您买一般的房子花30--40万租金也就1000元左右，而我们的房子您只需20万左右租金在90—1500元左右。关于一些想常年享受酒店生活的人来讲住在我们那个地点花费不多但拥有超值享受.特不对出租给一些企事业单位的老总来讲花费更少却能更好的招待朋友、生意场上的贵宾。比如讲住我们的房子每晚花费30-50元享受的是星级酒店的服务，而住京江大酒店每晚花费200-300元享受的是一样的待遇。因此讲专门多企事业老总把房子租下来作为单位的接待用房，休闲了、娱乐了、居住了、或办公了。在旅游旺季，我们的房子作为酒店用房出租，收入可不菲哟。

其次我们项目周边有许多重点中小学,现在的家长在小孩的教育上投入是不惜一切代价的,我想我们这么好的环境、一流的服务一定会成为他们的首选的!

另外现在人才的流淌特不大,专门多公司为了留住人才,要为他们解决日常生活的后顾之忧,要为他们租房子甚至是买房子,那么我们这种房子花费不多但功能齐全的公馆正是他们的需求!

再加上专门多人现在处于创业初期,想要找一个办公场所,但目前江都市场上没有商务楼,纯商铺代价太高,我们这种产品也是一个专门好的选择.因为我们是江都最高的建筑因此能够给您的公司带来专门好的形象；而且在那个地点办公所享受的环境和服务是在其他地点无法享受到的。我们项目规划有豪华的酒店大堂，若公司的来客较多,也能够不用带到公司去,直接在我们的酒店大堂的咖啡馆或休闲大厅就能够接待了,既方便又显出了主人的气派!

您看我们国际公馆所处的位置确实是以后江都新区的核心位置，门口的舜天路今后直通扬州的文昌路，东侧的新都路直通江都市区，交通特不便利坐享两市的繁华！升值潜力无限！

什么缘故我们这种挑高产品在大都市一推出就被抢购？因为这种产品低总价、首付少、月供低，而且这种产品一般都配置星级酒店式的服务，因此成为投资客户的首选，也成为高级白领、单身贵族、新婚夫妇及企事业居住办公的首选。

针对年轻人：

您看我们国际公馆的定位确实是与国际接轨的人性化空间。对你们来讲首先能够解决你们的居住或作为你们的个人工作室，再确实是能够作为日后投资来使用。象你们刚刚出来工作的年轻人，买一般的房子压力太大了，而我们的房子买平方得立方，花专门少的钞票拥有和一般房子一样的使用空间。等今后条件好了再换一套更大的房子，这一套能够用来出租或者增值了出售了赚一笔也行.而且你们在买方的时候不仅要考虑买房的问题，装修费用也是一笔不小的支出，买房能够贷款，装修但是要拿现金的，而且你们上班又忙,哪有时刻去在现场看着啊,若买我们的这种房子之后这些后顾之忧都不存在了，因为我们是全装修的，装修费用也包括在内的，换句话讲确实是装修费用也能够以贷款方式支付了，如此每个月几百元的月供就能够拥有这么一套专门舒适完美的房子了！到时候您只需要买上你喜爱的家具和家电就能够入住了。而且我们这种房子也能够作为您个人的工作室，soho个性化空间，把工作与生活结合起来，现在都流行把办公室搬回家，我们这种房子正好满足这种需要，下层能够接待、办公、休闲，上层就能够休息。

针对老总:

象你们做生意的,经常会有客户往来,在京江大酒店常包房每年的接待费用也许多吧？,可到最后什么也没有,若在我们这投资几套,平常托付物业打扫,有客人来了就安排入住,丝毫也不逊色于京江的豪华套房,既给客户一种家的温暖,又显出了您的气派,最后房产是你的,而且会升值,两全其美啊!就算您自己,平日里工作压力这么大，也需要有一个舒适的空间来放松一下压力,那个时候来您的国际公馆住住好好享受一下星级酒店的服务.

看您生意这么成功，眼光一定专门独到了。向我们这种挑高的房子在北京、上海一推出来就被客户抢光了，因为他首先总价低、使用面积翻倍，升值潜力巨大。而且我们配备的是五星级的酒店式服务让您或您接待的朋友尊享星级酒店的待遇，这是您身份的象征阿。

您看我们的房子是江都最高的建筑，您在江都又是这么成功的企业家，住就要住在江都最高的地点，适应享受被不人仰视的感受。

针对企业客户:

您好！您看我们的房子是江都市南大门地标性建筑！您看企业这么大一定需要专门多人才来为您出谋划策吧，一定需要引进专门多人才吧，如何能更好的留住人才了？首先要解决的是住的问题了，因此档次太差不行了，天天住京江花费也太高，然而您拥有我们国际公馆几套物业的话，那可就不一样了，如此就能够解决他们的后顾之忧了，住得专门舒服，享受的是星级酒店待遇。而且我们的房子是全装修，您全然就不需要在装修上面烦神了，到时只需要买一些有个性的家具及家电就能够拎包入住了。

而且以后有生意场上的朋友过来，我们国际公馆也能够作为您接待客户的接待用房，而且档次也不差，也能体现您企业的实力啊。

以后您或者您公司的核心干部也能够在那个地点办公阿，那个档次太高了，环境这么好，酒店的服务，累了到香草花园呼吸新奇空气健健身放松放松，你的这些干部成天想的确实是如何为公司制造更好的效益了。而且您那个办公产生的水电费是按住宅的费用来收取的，这又为您公司省下一笔许多的费用了。

针对领导:

您看我们的项目紧靠江都顶级大酒店，地段稀缺、产品稀缺、五星级服务、升值潜力巨大。您把钞票存在银行和购买我们的物业，您的收益绝对是不同的，首先满足您个人的各种居住需求以及房产升值产生的巨大收益。

您看我们的房子完全能够成为你的第二会所，这么好的环境、五星级的服务，那绝对是一种人生的享受啊。

比如讲您的爱人出差了，家里大房子您一个人住是不是显得空荡荡的，那个时候你能够来你的国际公馆小住几日修身养性啊。同时也是让您放松心情、缓解压力、尽情享受的地点。

再如你在外地或国外上学的小孩回来了，他们在不处过惯了都市化的生活，回到家是不是有些不适应了，那个时候您的国际公馆确实是为你的小孩置身量造的，让小孩们拥有属于自己的生活空间，休闲了、会客了等等，他们可不能感到不适应，更能增加你们父母与小孩的感情！

再有您的朋友或远方亲戚过来访问您了，您能够让您的朋友或亲戚住在您的国际公馆，免去住宾馆的种种不便，同时让您和朋友或亲戚进行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。

同时在您不需要使用的时候您能够帮房子托付给我们物业公司给您作为酒店用房出租，特不在旅游旺季的时候，收入可不菲哟。泺安广场商场销售答客问第一部分：项目投资建设

1．开发商情况？

2．建筑设计单位情况？

3．施工单位情况？

4．监理单位？

5．公寓预售手续是否齐全？

6．土地使用年限是多青年？从哪一年到哪一年？

7．什么时候开工？什么时候竣工？

第二部分：项目规划设计

1．商场的总建筑面积各是多大？各楼层面积分布？

2．是否设有停车位？设在地上依旧地下？总计有多少个车位？

3．商铺建筑结构如何？

第三部分：项目建筑设计

1．商场共有多少个铺位？铺位的面积是多少？

2．商场层高是多少？净高多少？

3．整个小区占地多少亩？总建筑面积？有几种物业形态？比例各是多少？

4．绿化率？容积率？建筑密度？

5．整个商场道路系统构架、出入口选择、电梯及楼梯设置？

第四部分：项目配套

1．商场内是否设有银行及自动提款机？

2．公寓内是否设有小型超市？

3．公寓内有何服务配套设施？

4．商铺/公寓的每户用电负荷是多少千瓦？

5．商铺/公寓是否有暖气或中央空调？收费按什么标准？

6．商铺/公寓配有运货电梯吗？

7．商铺/公寓是否配有智能化系统？

8．商铺是否配仓库？

9．是否属于全封闭物业治理物业治理？

10．物业公司是哪一家？收费标准？

11．物业的安全保卫措施差不多上哪些？

12．水电的收费标准？

13．商铺/公寓的装修标准是什么？

14．商铺/公寓公共部分的装修标准是什么？

15．车位出售产权依旧使用权？如何收费？

第五部分：销售

1．商业运营公司是哪一家？成功的商业项目有哪些？

2．向用户收取的商业运营费用按什么收取？都包含哪些内容？

3．客户假如自营商铺与托付商铺所交治理费是否一样？

4．贷款银行是哪一家？首付与贷款年限是如何样的？

5．自营客户所经营的品牌必须遵照商场的产品位置分类吗？

6．对自营客户有哪些优惠措施？

7．销售商铺/公寓所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗？

8．商铺的销售合同中是否包含铺位位置图？

9．如何进行商铺托管、品牌转代理？如何收费？

10．商铺/公寓的房屋维修基金和房产契税与住宅一样吗？

11．商铺内是否能够做银行、邮局等配套行业？丰林花园销售讲辞

丰林花园是由西安铁锋房地产开发集团有限公司临猗分公司开发的大型中式景观社区，规划用地365亩，项目位于双塔北路与峨嵋大道交汇处东北角，209国道以南，东侧紧邻公共景观园林——仁寿寺公园，西侧紧邻规划中的千亩生态园。项目生活配套齐全，在社区内我们将兴建一所幼儿园，还规划有集中的商业区，里面包括超市、娱乐、药店等等，同时在峨眉大道上规划有临街商铺，在业主以后使用中，能够充分享受到就近满足日常所需的便利。同时项目周边的购物、餐饮、娱乐、医疗、学校、银行等等生活配套都在10分钟生活圈之内，区内区外完备的生活配套来充分保障我们业主的生活需求。由于丰林花园地处城北生态新区核心地段，且双塔北路延伸工程已列入政府09年打算，千亩生态园建设也已在规划当中，因此项目进展前景宽敞，升值潜力巨大。

丰林花园项目在整体规划设计中，充分考虑景观价值、居住价值对项目的阻碍，既保留了中国传统的对称思路，同时又体现出不同设计风格的现代理念。因此在整体建筑布置中，依托晋东南的台地，北高南低，西高东低的自然地貌特征，倚地势由南往北拾阶而升，呈“步步高”之势来布局，使社区建筑楼体层次分明，生动灵活。使业主都能最大限度的享受整个社区的绿化景观。

丰林花园内部建筑景观设计由陕西省建筑设计院、西安筑博环境设计担纲设计，建筑设计中，将中式传统建筑风格引入住区，将传统建筑的经典元素与现代建筑风格相结合，形成关中风格的街巷式建筑布局，尊现了建筑沉稳、刚硬的现代气质。

景观规划设计中，丰林花园的绿化率达52%，绿化面积逾12万㎡，总体景观布局为一景观道路环，一中心景观轴，两景观步行轴。三大功能区（商业区、仁寿寺公园、居住区）的布局结构风格。整个小区景观可归纳为两湖一主轴(中轴景观约6000平方米，水域约5000平方米)。南北双湖在水系的设计上充分尊重原地貌的地形特点尽量利用地块中原有的沟壑设计了一个环形的水景体系，在水系的最高处及重要节点位置设假山、瀑布、涌泉等景观水源。沿地势变化，由高至低分段设置自然跃水。水景体系中景观建筑以自然式布局的中式传统景观建筑为主，建筑形式有亭、台、廊、曲桥、坊、阁、水榭等。在水溪经台地边缘时设置跃水，为保证水系在非循环妆态下有持续的景观水面，在长线程溪流的合理位置设置跌水群，以保证整个水系在动态和静态时都有良好的景观效果，打造出一流的环保型.科学型.文化型的双生态大型社区。

施工方面，丰林花园通过严格的招标程序，选择了具有一级施工资质的山西省建筑总公司中国第十冶金建设集团公司，同时聘