华景新城住户手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档广州华景新城住户手册前言为了便于各业主及住户能进一步了解****新城的物业管理运作情况，管理公司特编写此住户手册，以供参考之用。****新城的管理规则及各单位使用规定，旨在保障****新城全体业主/住户的利益。专业的管理能保证业主有效地使用其购置之物业，从而保广州****新城简介****新城位于广州市天河东部的文教区，整个小区占地面积逾80万平方米，规划总建筑面积达124万平方米，为广州市区超大型国际豪宅社区。****新城区内林木环抱、绿草如茵、环境优美、交通便利，并设有2.5万平方米全国连锁亚太国际俱乐部、省级重点中小学、国际幼儿园、“3S”尊贵住户专用会所、休闲商业步行街、综合医院、超级市场、肉菜市场、书店、药店、银行、邮局、社区文化活动中心、、车库等设施，生活配套齐全，令****新城居民的日常生活十分便利。各业户之邮寄地址，举例如下：联系地址：中国广东省广州市天河区五山****新城××号×××室邮政编码：510641管理公司的服务管理公司的服务范围广州********物业管理有限公司被委托为“****新城”的物业管理机构，以资深及专业的物业管理人员全日24小时全面提供优质管理服务予各业主。管理公司的主要服务范围如下：保持****新城服务系统正常及有效地运作；保持****新城所有公共地方，包括停车场及公共设施、楼梯、外墙等地方的清洁；保持小区内所有公共地方之绿化、景观、设施良好状况；确保****新城的保安及公共秩序；管理公司配备技术力量雄厚的维修队伍，为小区提供全天候的维修公共设备服务；保持及不断改善小区环境，包括小区的节日装饰等；联络市政府有关部门及协调工作；解答业主/住户有关小区管理的投诉及查询；管理公司在小区内适当地方，设立公布栏，公布管理公司的通告或有关管理的其他事项。管理和维护小区智能化系统，为业主/住户提供各项信息服务。管理公司的权限管理公司全权负责小区的管理运作，对违反《业主公约》《住户手册》和《装修手册》的行为，有权纠正及按章处理，以保障全体业主/住户的利益；管理公司有权按章收取管理费及其他分摊费用；对违反规定拖欠费用的住户有权根据本手册规定处理；对于发生违反国家法律的行为，管理公司有权配合公安机关执行维护治安的任务；管理公司有权拒绝业主/住户提出与小区管理无关的私人服务要求，但可通过有偿服务的途径协商解决；对于管理公司员工过失造成业主/住户不便或损失，应由管理公司对其员工进行处理，而业主/住户无权擅自处罚管理公司员工；管理公司对本手册有解释权，对住户提出的疑问及投诉作出解答。业主/住户的投诉程序和处理业主/住户对管理工作的建议、查询或投诉，可以电话、投函或亲自到管理公司垂询。管理公司接获投诉信息后，将认真慎重调查，尽快给投诉者满意答复；对于业主/住户提出的合理化建议，管理公司将认真研究，在必要时公布采纳情况。小区物业管理人员均由小区物业管理公司聘用，并发给员工证，目的在于为小区全体业主/住户提供优质管理服务。各业主/住户如对管理员工身份有所怀疑，可要求该员工出示有效员工证。个别业主/住户无权要求小区管理员工为其提供与小区管理无关的服务。各业主/住户无权直接惩戒小区管理员工，如对该员工不满，应向管理公司提出，由小区管理公司采取适当的措施。各业主/住户无须提供额外服务小费予小区管理员工，如小区管理员工提供服务后索取小费，敬请立即通知小区管理公司，以便对该管理员工采取适当措施。管理公司的办公时间及联系方式管理公司的日常办公时间为：星期一至星期五：上午九时至中午十二时，下午一时半至五时三十分（星期六、日及法定节假日休息）除上述时间外，管理公司仍有值班人员每天24小时为业主/住户效劳。如果遇到紧急事故，亦可向就近保安员求助。管理公司的地址：中国广东省广州市天河区五山****新城会所三楼物业管理中心电话：88888888（24小时）传真：13149394迁入/出手续及程序迁入手续及程序业主/住户请带齐有关迁入通知往物业管理公司办理迁入手续及缴交应付小区物业管理公司的费用，并领取有关单元的锁匙。入住前如需进行内部装修，敬请详阅《装修手册》，并按有关手续及规定向管理公司办理装修申报手续。于入住时，业主/住户应保证其委托的搬运公司/人员遵守物业管理公司指示，从指定路径进入小区及保证道路畅通；同时于搬运时亦应注意保护小区公共区域的设备、设施，如造成损坏，有关业主/住户须作出相应的赔偿。于入住后向物业管理公司提供该单元业主/住户入住名单及具体联络办法，以备发生紧急事故或必须情况下联络之用。同时，如上述名单或联络办法有所更改，敬请即时通知小区物业管理公司更改登记档案，避免发生紧急事故或必须情况下无法联络而造成不必要的损失。迁出手续及程序业主/住户如需迁出小区，请提早一周发出书面信函通知小区物业管理公司，并注明迁出日期及按下列程序办理有关手续，否则物业管理公司将拒绝该单元内家具、设备、设施搬出小区。申请办理撤销租用设备、设施服务合约，如长租车位等，并退还住户证、IC卡（若有）等小区识别物件。缴清有关应付未付帐项（若有），包括管理费、电费、停车费及其他租用设备、设施服务费等。迁出时，业主/住户应保证其委托的搬运公司/人员遵守小区物业管理公司指示，从指定路径迁出小区及注意保护小区公共区域的设备、设施；如造成损坏，有关业主/住户须作出相应的赔偿。若仅搬出少量物品，请提前1日在管理公司办理“放行条”手续（详情参阅第六章第三项）。业主/住户的权益及责任权益各业主/住户有权享用其所属单元及小区公共地方、公共服务设施和公共康乐设施；有权监督管理公司的服务工作，对管理公司员工的过失和违反管理公司《员工守则》的行为提出批评，并要求管理公司作出合理解释；业主/住户（如受业主委托）有权对小区内的各项管理决策行使投票权；业主/住户可根据本手册条款维护自身权益及监督管理公司的管理行为。责任各业主/住户及其受许可人、代理人、访客有责任遵守本手册所有条款，如有疑问，应向管理公司查询；各业主/住户应遵守国土局土地使用批文规定的条文，只能使用其单元作为住宅用途，不能用作非法或不道德场所，不得改作商业用途；各业主/住户如需进行室内二次装修，请按《装修手册》执行；各业主/住户须如期缴付其单元管理费及分摊费，以及清付其他费用（如有），如逾期交费者，应按规定交付滞纳金；任何业主/住户及其受许人、代理人、访客如因违反本手册规定而造成任何损失，均应由当事人负全部责任及赔偿一切有关之损失，以维护全体业主的利益。小区服务及设施电梯客用电梯只供业主/住户及访客使用，严格运送物品。敬请业主/住户及访客爱护电梯，保持电梯内清洁，禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。在使用电梯过程中严禁装载超长超重物品。在使用电梯过程中如遇问题或异常故障，请立即通知管理公司，以便对电梯采取必要的维修及处理。电梯处于维修期间，除维修人员外，其他任何人员严禁使用，以防止意外发生。凡因违反上述规定而导致的后果，管理公司除不负责外，还会向当事人追讨因此而产生的一切损失。闭路电视小区主要的公共位置均设有闭路电视监察系统，包括所有出入口及其他重要位置。消防系统小区设置消防监控中心，公共地方设置消防栓，定期进行消防演习，确保运作正常。保安员巡逻系统小区设有全面的保安员巡逻及通讯系统，保安员将会定时或不定时巡逻至小区每一个定点，检查小区的安全情况。有线电视天线及通讯设备小区各单元均已提供电话插座及有线电视天线插座，如业主/住户因个人原因须改动有关插座位置，则必须由管理公司安排进行，否则由此引起的不良后果，概由该业主/住户负责。水电供应小区各单元均已提供独立水/电表，从业主办理收楼手续之日起即开始计量，电费直接由供电局每月按表和实际发生的公用设备、损耗计算收费。水费由管理公司根据各单元的水表计量和实际发生公共用水损耗计算收费。停车场小区设有地下停车场，为业主/住户及访客提供有偿停车服务；业主/住户如需办理有关停车服务手续，请与物业管理公司联系。管理公司要求车主要购买车辆保险（失窃和意外损坏）方允许办理申请停车手续，并在缴费后向管理公司领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置，否则物业管理公司将扣押有关违章车辆，并追究当事人责任和按章处理。有偿服务为了方便业主/住户的日常生活，管理公司将安排提供有偿服务；有关服务项目及价格请到管理公司详阅有偿服务表。小区守则更改或加建工程业主/住户如需进行室内装修，应先到管理公司办理装修申报手续，详情请参阅《装修手册》。不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状、规格和配置）、设计用途、功能和布局。不得对房屋的内外承重墙、梁、柱等进行违章拆、搭、凿、钻、建。公共地方的清洁服务业主/住户必须将日常垃圾用垃圾袋装好封闭，并放在指定的位置，不可随意弃置于小区公共地方，如违反规定，管理公司将派人清理并向该业主/住户收取有关费用，并视情节轻重处以适当罚款。物业管理公司将妥善安排收集垃圾计划，并与各业主/住户联络，通知有关收集垃圾的形式及时间，敬请各业主/住户留意，并予以充分合作。搬运物品的规定如需搬运大件或贵重物品出小区，应提前1天知会管理公司，并办理放行手续，以确保业主/住户的财产安全。如搬运大件物品需要占用道路的时间较长，需提前一天通知物业管理公司，并请注明搬运时间、物品种类、尺寸、重量及具体负责人，以便管理公司能作出相应安排，指示运送路径及安排人员指挥，确保安全及小区道路的畅通无阻，避免不必要之争执发生。为使电梯能够安全使用，并减少损耗，维护广大业主的利益，禁止使用电梯搭载货物。如有特殊需要，须经管理公司特批，如有损坏，使用者须负责赔偿由此造成的一切损失。在物品运送过程中，应确保小区环境清洁及设施免被受损。凡因违反上述规定，物业管理公司有权终止运送工作，并向有关业主/住户索偿。宣传及销售未经管理公司批准，禁止在小区内进行任何形式的宣传或销售活动，希望业主/住户与管理公司合作，共同抵制该类活动，以确保小区安宁和安全。改变或破坏公共场地原貌为了保持小区的整体形象，所有业主/住户均不得改变或破坏外墙及公共场地的原貌（如张贴、悬挂任何物品、违章安装檐蓬、防盗网及践踏、占用绿化用地等）。小区内空调机、窗花及防盗门等的安装需按照管理公司规定的制作样式及安装规范统一执行。如违反规定，该业主须按管理公司要求重新安装，由此引起的损失由该业主自行承担。危险物品业主/住户不可存放、携带危险品及违禁品进小区任何地方。滋扰行为为保证小区的安静环境，业主/住户应通力合作，不要制造和产生噪音、异味、浓烟而滋扰其他住户单元用途在任何情况下，业主/住户不可以更改其单元之住宅用途或将其单元作《业主公约》、管理规定及物业土地批文用途所限制以外的经营用途，业主/住户也不可使用小区或其室内进行任何违反国家法规或不道德的用途。紧急事故处理如发生紧急事故（如发生火灾或水浸等），而事发单元或受波及单元的业主/住户又不在其单元内，为减低业主/住户及小区人身/财产受损及避免因等候有关业主/住户过久而延误进行紧急措施以致蒙受更大损失，物业管理公司根据有关法规中的紧急避险条例，有权使用任何方法破门进入有关单元或受其影响的单元内，采取相应抢救措施，为此而引致业主/住户的损失，物业管理公司除不负责一切损失外，更将向引致事故之业主/住户追讨有关责任及损失。禁止占用公共地方为确保小区的整洁、美观及公众安全，严禁将货物、杂物（例如：神位、鞋架、信报箱、牛奶箱）等放置于公共走道、墙壁、楼梯、天台出入口及其他公共地方，以免阻塞通道、违反消防条例及有碍观瞻。若发现阻塞上述通道或占用公共地方情况，请有关业主自觉将物品移走，如拒不执行，物业管理公司将不再通知物主而将物品移走，物业管理公司除不负责一切损失外，更将向有关业主/住户索偿有关清理费用。保险物业管理公司已购置物业结构、公共地方、公用设备及公众责任保险，但为免发生意外时蒙受重大损失，业主/住户仍应自费购置其所属单元的有关保险（如火险、财产险等）。如因业主/住户的行为直接导致本单元及其他单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高，则有关业主/住户须承担全部责任并赔偿一切有关的损失神位及鞭炮各业主/住户不得在门口、阳台显眼处或公众地方设置神位、燃点香烛或燃点鞭炮。豢养动物业主/住户如豢养家禽、家畜及宠物，均需严格遵照广州市政府制定的有关管理规定执行。天台、住户花园及首层花园的使用为保证房屋建筑结构功能正常使用及防范自然灾害事故发生，天台只允许按原设计天台花园种植，不得自行铺设泥土种植花草。严禁乱搭建及放置杂物。天台为本幢楼宇全体业主共有物业，任何人未经全体业主及管理公司许可不得随意占用到天台及改变天台的原貌。为保证小区整体外观上的完整性，所有首层花园只可种植观赏性花草，不得随意种植其它农作物或乱搭建及放置杂物，亦不可停放自行车及摩托车等私人物品。住户花园使用人必须保持花园的可观赏性，自觉维护园内绿化，如该业户委托管理公司代为维护，则需缴纳一定的花园维护费用。住户花园的任何装修、改建工程均需经过管理公司的审批方可进行。管理公司工作人员有权进入天台和首层花园进行公共设施设备维修及消防检查等管理工作。修订本手册管理公司根据需要，有权修改住户手册或制定补充规定，禁止一切有损小区及全体业主/住户的行为，以确保小区管理工作能保持高水平，保障全体业主的共同利益。管理费业主/住户必须准时交付费用，因小区的管理开支均靠管理费收入而支付。故如未能按时交付者，管理公司将依管理规定收取逾期滞纳金（每日按规定1‰收取）。物业管理费主要支出如下（但不限于）：物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费；公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费；物业管理区域内公共秩序维护服务费；园林绿地日常维护费，包括淋水费；环境卫生、除“四害”管理服务费；用于物业管理的固定资产折旧费；建筑物公共设施保险费；建筑物外观经常性清洗刷新费；物业管理合同规定的费用；法定税费；管理者酬金。公用设施设备、部位及场地水电费按实际支出分摊；二、管理费和公共水电分摊费的收费办法管理费和公共水电分摊费每月收取一次，并在每月一号前发出收费通知书；各业主/住户应按上述收费通知书限定时间内，到管理公司办理交费手续。三、管理费的调整管理公司根据政府有关政策的改变和物价指数变化，有权根据客观条件和物业实际情况，修订管理费预算，按法律程序通过後，公布执行。四、缴费办法：现金支票银行汇票现金存折汇款银行转帐烦请各业主/住户到管理公司查询银行帐户和收款抬头。保安小区保安小区的保安工作由管理公司经过培训的保安队伍负责，并配备性能良好的闭路电视监视系统，可视门铃防盗系统、巡逻系统和先进的通讯设备，提供24小时的全天候优良服务。小区设有自动监视系统中央监控中心，由管理公司高级职员负责指挥，对突发性事件及时处理。管理公司希望各业主/住户加强合作，共同遵守小区保安制度，维护小区安全，确保保安系统全面发挥作用，如果发现可疑的人和事，请尽快与管理公司监控中心联系。交通小区内除救护车、公安消防车、工程抢险车等特殊车辆外，其他机动车辆进入小区均应严格遵守小区“交通管理规则”。大型机动车辆要进入住宅小区，只准在主干道行驶，严禁驶入栋间支道等非机动车道路。。禁止机动车辆在小区内乱停乱放，一切车辆应停放在小区内的停车场内或按管理公司指定的停放点保管。机动车辆进入小区内，如损坏路面、绿化花木、房屋及公用设施，除照价赔偿外，还要根据情节轻重给予处罚。机动车辆进入住宅区内，严禁鸣喇叭，车辆停放时，应及时关闭发动机，以免对邻近居民造成干扰。机动车辆如违反以上规定，管理公司有权根据小区规定作出处罚。如发生交通事故者，则送交通管理部门依法处理。清洁小区清洁管理公司已委托有资质的专为业高素质清洁公司负责，他们将提供高素质的清洁服务，有关清洁卫生方面的投诉，管理公司将即时处理。灭虫服务小区的公共地方将委托地方防疫卫生部门或有卫生防疫资质的高素质专业公司定期或于有需要时进行灭虫服务。业主/住户室内清洁服务业主/住户单元内之清洁可自费聘请清洁公司人员代为清洁，但事前应先与管理公司有关负责人接洽并由清洁公司负责人作出人员安排，而不得与个别清洁员工私定协议，以确保小区的管理秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。防火指南火警指令当你目睹火警发生时，保持镇定，应做到将最近的破玻报警开关的玻璃片打碎，火警钟会长鸣。通知管理公司、保安监控中心，或致电119报警。使用就近的消防栓扑救（如火警由电力装置引起，应使用气体灭火筒）。必须确保自己身处安全位置，如火势蔓延无法控制时，应立即撤退安全地方，等候消防人员到场，或在保安人员指引下疏散。当你获悉火警发生时，保持镇定，发生火警的楼层及受影响的楼层上二层及下一层及地下的火警钟会鸣响，阁下应：迅速撤离至安全地点。所有人员离开其单元时，应关上所有门锁。切勿使用电梯逃生，应使用走火通道疏散。如何使用消防栓反时针方向打开消防栓箱内的给水阀门。将消防水软管或帆布带拉至火警位置。把消防龙头手柄转至与龙头成一直线，即可射水灭火。疏散指令当你得悉小区其他地方发生火警，但阁下所在的单元/楼层并没有火警钟鸣时，请等候管理公司或消防人员指示，此指示通常会经管理公司人员致电给你或亲身知会。当等候指示时：仍须保持镇定。妥善处理贵重物品。关掉所有电器电源。停止使用电话、电铃、煤气等易引起爆炸的装置。如接到紧急疏散令，应保持镇定：离开单元后，锁上单元的门窗。切勿使用电梯，应使用走火通道疏散。不要携带笨重物品。服从在场管理人员及消防人员的指挥。消防报警系统手动警报系统的使用在消防栓旁设有印了“火警打碎玻璃”字样的破玻报警开关，发生火警时，可将最近的破玻报警开关玻璃打碎，火警钟便会长鸣而管理公司控制中心亦会即时收到讯息。自动报警系统的功能停车场、会所装有烟雾感应器，当火警发生时，大量烟气使感应器动作，向消防中心发出火警信号，管理公司消防中心会立即收到讯号并作出适当措施。3．通讯联络管理人员根据火场情况，会利用消防中心广播系统和电话与住户联络，向住户