地块招投标分析报告

上海黄浦区137#地块招投标报告目录TOC\o"1-3"\h\z万源集团篇 3公司简介 3经营理念 3项目产品理念 4项目产品介绍 4项目市场篇 10上海市整体市场 10国民经济总环境 10金融投资环境 11行业经济环境 11都市建设 15上海市房地产市场综述 16上海市商品住宅供需情况统计 16黄浦区区域市场综述 21区域概况 21黄浦区区域特征 24黄浦区房地产市场综述 25黄浦区期房市场供求分析 25黄浦区房地产市场总体特征 27项目区域市场 28项目区域面积配比 28区域竞争个案分析 29区域市场潜在供应的竞争 30项目概况 31项目立地条件 31周边区域生活机能 31SWOT分析 32项目构想篇 36客源客层分析 36客源客层定位概念与目标 36客层定位主导对象 36目标市场产品需求分析 38产品总体规划建议 39规划指标 39规划思想 39总体布局 40交通设计 43产品力加强建议 44社区智能化配置 44物业信息化治理 45社区环保设施 46会所设施配备建议（供选用） 46物业治理服务建议 47项目开发篇 50项目开发打算 50项目三通一平土地价位 50实施打算及时刻节点 50资金筹措方案 50

万源集团篇公司简介上海万源投资（集团）有限公司是专业投资房地产的大型民营企业集团。公司法定代表人：王继加注册资金：人民币1.16亿元要紧经营范围：实业投资及资产治理，房地产开发经营，销售建筑材料。经营理念万源集团把顾客的需求作为企业生存进展之源，坚持公平竞争原则，谋求企业及社会的共同进展，提倡以人为本，积极向上的企业文化，凭借成熟的专业队伍和成功的开发经验，高效地开发适销、环保的高质量产品，为提升都市居民的生活品位竭尽所能！

项目产品理念坚持超越现有标准，未臻理想决不面世。这是万源的精神，也是他与众不同的地点。万源集团不惜代价聘请世界知名设计团队，引入新住宅工学理念，配备家庭舒适系统，实施高规格酒店式物业服务，甚至聘请知名文化顾问……种种前所未有、不出心裁、体贴客户的做法，除了铸就万源集团的新时代坐标，也将震动世界，必将得到品位认识的心灵共鸣。项目产品介绍万源杰座（附图）要紧经济指标投资商：上海万源（集团）投资有限公司进展商；上海源鸿置业有限公司占地面积：26626M2建筑面积：58591M2建筑形态：7幢16～18层的住宅，一幢18层公寓式酒店和约6000M2的4层商场写字楼、沿街店铺。绿化覆盖率：47.7%容积率：2.2会所面积：2500M2住宅户数：304公寓式酒店户：166简介万源杰座位于内环线以内的浦东锦绣路、锦和路口，正对3.9万平米杨东小区中央绿地，隶属花木行政文化中心区的杨东小区。北邻世纪公园，附近地铁二号线龙阳路站、在建的明珠二期蓝村路站以及以后锦绣路轨道交通站点形成便捷的立体交通；毗邻龙阳路、锦绣路、浦建路、杨高路等主干道，周边二十多条公交路线辐射上海要紧中心城区。万源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大师黄永洪倾力打造。独创4.5米起伏坡景，绿意拾级而上，生活不再一成不变。曲折流畅、光影变幻的外观，流水般的阳台曲线，延绵起伏的天际线，圆形主卧、大广角观景窗、3米挑高的恣意空间……，加上世界闻名景观公司“贝尔高林”锦上添花，以及纽约OFA设计事业的公共空间设计，让万源杰作具备浦东顶级住宅的气概格局。全装修规划的万源杰座，首创“家庭舒适系统”：配备沪上少有、美国顶尖的TEMPSTAR中央空调，结合欧洲享誉百年盛名的德国威能燃气热水器，冬天以热水炉提供的热水进入空调热水盘管进行制热，新风输送、湿度调节、恒温节能，舒适又健康；管道纯净水即开即饮。诚邀余秋雨先生作为小区文化顾问；莲花物业作为企划销售；国际知名物业公司世邦魏理仕的酒店式顾问治理；2500平米豪华会所，全方位，智能化。对细节的完美坚持正是万源杰座独树一格、不具用心的地点。万源晶典（附图）要紧经济指标投资商：上海万源投资（集团）有限公司设计单位：中国建筑设计研究院占地面积：5421M2总建面积：28893M2总户数：510户商业用房面积：2954M2简介万源晶典，万源建筑文明NO.2，酒店式服务公寓，约30—55M2的MINI豪宅，一座33层高的滨江地标建筑，矗立于浦东陆家嘴金融商务区浦东大道和东方路交汇处。浦东陆家嘴CBD，世界目光的聚焦之地，高档写字楼入租率85%以上，12家四星级以上的豪华酒店入住率更是让同行艳慕不已。万源晶典，占尽天时地利，雄居陆家嘴核心金融区和东方路高尚酒店区的黄金临界线上，餐厅、时尚会所、便利店等高档生活设施一应俱全，同时卓然地利汇合立体交通网络，30条公交线路，延安路隧道、大连路隧道两线连牵浦江两岸，西临明珠2号线东方路站。万源晶典裙楼共计2层规划3000M2左右高档商铺。臻美极致的空间格局，东方路酒店区的高尚客源，多维交通带来的源源客流，浦江百年规划的前景蓝图等，多重优势地利营造无出其右的商业财宝空间。项目市场篇上海市整体市场国民经济总环境2002年是我国加入世贸组织的第一年。2002年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。尽管一季度经济增长比去年回落0.2个百分点，但从各项要紧经济指标表现看，总体经济仍处于平稳、健康的运行状态。在一季度上海市国内生产总值中，第一产业实现增加值为11.35亿元，比去年同期增长2%，第二产业实现增加值为534.08亿元，增长9.5%，增幅比去年同期下降4.3个百分点；第三产业实现增加值614.1亿元，增长9.8%，增幅比去年同期提高3.3个百分点，呈现加快增长的势头，对GDP增长的贡献率达到53%，比去年同期上升17个百分点。2001年本市居民人均可支配收入为1.29万元，比上一年增长9.9%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增长5.2%。上海都市居民家庭户均购建房屋支出为4855元，比上年增长2%。上海房地产业和市场的持续进展有力地推动第三产业的增长。一季度，商品房登记预售面积516.57万平方米，比去年同期增长46.7%；存量房交易面积333.81万平方米，增长19.2%。一季度房地产业实现增加值达到70.8亿元，增长14.9%，拉动第三产业增长1.5个百分点，对第三产业增长的贡献率达到11.5%。金融投资环境2002年一季度，上海完成固定资产投资额289.7亿元，比去年同期增长21.2%，增幅比去年同期提高13.7个百分点。一季度，房地产开发、差不多建设和更新改造投资分不完成107.88亿元、104.11亿元和42.14亿元，比去年同期分不增长23%、22.3%和23.2%。一季度重大工程项目完成投资79.42亿元，完成全年打算投资的15.8%。占全社会投资60%以上的非国有投资增速迅猛。2002年一季度，非国有经济完成投资182.62亿元，比去年同期增长27%，增幅比去年同期提高6.3个百分点，拉动全社会固定资产投资增长16.2个百分点。2002年，上海都市建设打算投资额542亿元，其中都市基础设施打算投资额为219.23亿元，占总投资额的41.8%。金融保险业增幅的回升、邮电通讯业和社会服务业高速增长促进第三产业的增长。一系列有利于证券市场进展的政策措施的出台，增强了投资者的信心，成交额有所放大。一季度，有价证券成交额达到了11056.49亿元。行业经济环境宏观进展环境2002年上半年，上海房地产市场不仅连续了2001年不断走好的局面，而且出现了加速进展的趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬。从宏观上看，2002年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性的启动；二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款和公积金贷款利率也出现大幅下调；三是上海市第八次党代会提出2007年人均GDP7500美元，上海将进入较发达地区的行列，届时居民的购买力必将大大提升；四是九大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，亦有所带动。2002年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加45.3%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分不增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比达到1：1.08。居住购房和投资购房两股合力推升了上海楼市。行业经济数据指标2002年一季度上海房地产开发投资额为107.88亿元，较2001年同期增长23%.办公楼投资额为4.12亿元，较上季同期微幅下降1.67个百分点，所占比重由上一年同期的4.78%接着下调到3.82%，并低于2001年全年4.27%的历年最低水平。上海房地产开发投资构成中，其它类项目为34.02亿元，占投资总额的31.54%，大大高于去年同期所占据的10.33%的比重。（其它项目除了厂房外，要紧包括商品住宅小区的会所、商场、医院、车库等物业配套措施。）上海完成动迁拆迁面积47.73万平方米，比上年同期减少15.6%，但动迁拆迁补偿货币化金额接着上升，达到7.4亿元，同比增加26.7%。上海期房一季度推案量为466.3万平方米，去化量为516.6平方米，供求比为1：1.11。从推案量来看，本季全市期房推案量中，浦东新区独占半壁江山，达到213万平方米，占总量的45.68%。传统的楼市大户闵行区，推案量则大幅下降，仅为16.7万平方米；从去化量来看，浦东新区本季期房去化量为95.22万平方米，占全市总量的18.43%，较上季有一定萎缩。但比第二名的闵行区的68.3万平方米仍有一定优势。上海市中心9区以及浦东、宝山、闵行的统计显示，2002年一季度上海商品房住宅成交均价为4786元/平方米，与上年当季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅为3.48%。本季上海市住宅预售商品房价格指数为1147.15，较2001年四季度上升1.76%，同比增加9.21%。存量产权房登记的买卖面积达333.81万平方米，其中，存量住宅交易占据绝对主体地位，达252.24万平方米，占总量的75%。办公、商业用房的份额只占7%，厂房等其它用途的存量房则差不多保持在15%-20%。2002年一季度，上海个人购买商品房的比重接着攀升，商品房住宅交易销售登记中，个人购买的有43515套，占97%。预售中属个人购买的有39141套，占98.2%。2002年行业经济新政策2002年1月1日，《上海房地产市场明码标价实施细则》正式实行，上海房地产市场将全面实行明码标价。新出台的《实施细则》规定凡是房地产经营、房地产中介服务机构和物业治理企业买卖、有偿转让、租赁房屋，提供相关服务的均得明码标价。2002年一月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台。凡在该市都市国有土地上拆迁居住房屋，并在2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的，都可按新标准补偿。最低补偿单价标准为：被拆除房屋同区域已购公有住房上市交易的平均单价。平均市场单价由各区、县人民政府按其划定的区域范围，定期公布。2002年2月1日起，《高层建筑的面宽操纵规定》开始实施，在上海中心城（外环线以内）范围内新建、改建、扩建高层建筑的面宽应当符合以下规定：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米；建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。2002年３月１日起，本市住房交易手续费实行新标准。要紧内容为：一、新标准改变了计费方法，由原先按件计收改为按建筑面积计收。二、购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米３元的交易手续费，全部由开发商承担。三、存量住房交易手续费标准国家规定每平方米能够收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50％。

从1994年2月起试行的上海对外来常住人口的蓝印户口政策于2002年4月1日废止，取而代之的是“上海市居住证”制度。“上海居住证”是持有本人合法居民身份证、在沪居住满半年以上，并有合法住宅、稳定收入或职业的上海市常住人口身份证明文件。“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、具有本科以上学历或专门才能的外省市人才、港澳台人才、获得境外永久居留权的出境人才和外国人才中试行。获得者将在申办企业、科技成果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、子女就读、社会保险、专利爱护、住房公积金、出入境手续办理与外汇兑换等方面享受相关待遇。自2002年5月1日起，对已有的《房产测量规范》未做规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。明确了凡是计算建筑面积的房屋，层高均在2.20米以上（含2.20米）。都市建设2002年，本市重大工程建设项目打算共安排七大类39项，76个单项，另有预备项目24个单项。苏州河综合治理一期工程为2002年的一号工程。今年的打算项目中：基础设施工程31个单项，信息工程5个单项，能源建设工程4个单项，生态环境建设工程14个单项，农林水务工程8个单项，工业建设工程11个单项，社会事业和其它项目工程3个单项。全年打算工程投资总额542亿元，高于去年64亿元（2001年完成重大工程投资工程量460亿元）。今年，高速公路、轨道交通、市内骨干道路、越江工程、水环境治理、废弃物治理、绿化建设工程共36个单项占219.23亿元，占总量的41.8%。

上海市房地产市场综述上海市商品住宅供需情况统计单位：万M2时间期房推案量期房去化量现房推案量现房去化量1997(1季度)198.5671.76197.18115.431997(2季度)640.7798.29389.0673.061997(3季度)419.83127.47295.54100.881997(4季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.02445.581,129.57439.401998(1季度)201.55134.95350.08115.031998(2季度)412.22164.49633.84181.131998(3季度)384.94243.54350.37203.951998(4季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.87817.742,143.92736.671999(1季度)270.84232.75351.30246.311999(2季度)397.85257.21505.43299.741999(3季度)319.95265.01623.40274.271999(4季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.821,075.151,949.271,206.712000(1季度)287.37263.86557.06377.502000(2季度)363.05348.16482.86369.232000(3季度)474.35417.04546.55507.942000(4季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.181,452.871,673.191,397.242001(1季度)127.75352.12573.98456.022001(2季度)368.79420.98624.86543.632001(3季度)529.48514.63467.23599.752001(4季度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.161,831.831,841.562,020.462002(1季度)466.32516.57582.66556.89讲明：1)期房市场推案量1998年——期房预售推案面积有所下降，表明市场压缩期房供应量，提升成品房供应量，从而试图减少存量房的进一步增加。1999年——全年的期房供应量接着下降，比1998年减少了7.3%，这对目前市场的有序进程具有不断的推动作用。2000年——期房市场的推案量在不断打开，恢复了多年不见的生气。2000年全年上海市商品房期房市场推案较1999年全年上涨了7.1%，差不多与1998年持平，市场供应有所复苏。可见在近两年的市场调整期后，整个市场正在不断向良性化方向进展。2001年——受到2001年1月实施的《上海市商品房住宅预售标准》的阻碍，一季度期房推案量曾出现大幅度萎缩的现象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市场的推案量为1659.2万平方米，同比增长了7.1%。2002年——1季度本市期房推案量虽较前一季度有所下滑，但同比却增加了265%。2)现房市场推案量1998年——由于1997年大量上市的期房纷纷交楼，上海现房推案量出现前所未有的2143.92万平方米，同比1997年增长了226.7%。1999年——全年现房推案量比1998年下降了31.17%，造成如此大的幅度的缘故一方面由于政府在1998年对期房供应的操纵；另一方面也是近两年现房销售的大幅跳升所导致的。因此1999年市场状态更趋合理、稳定、平衡，这对2000年的市场进展更有利。2000年——上半年现房推案面积较1999年同期增加21.4%，下半年较1999年同期下降了42%。全年上海市商品房现房市场推案较1999年全年下降了15%，房地产市场总体上供求矛盾接着缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。2001年——现房总体推案量1841.56万平方米，同比增长了10.1%，然而后半年推案量有所下降，降幅为46.4%。其缘故要紧为新预售政策阻碍，大量新建楼盘纷纷推迟上市后，间接阻碍了现房市场的供应。而现房推案市场上半年仍能有充分的供应，要紧得益于2000年末楼盘的集中上市。2002年——1季度现房推案量为582.66万平方米，同比微幅上扬1.5个百分点。3)总体去化量1998年——受“福利分房取消”政策阻碍，全年商品住宅成交量大幅上升，其中期房预售实际成交比1997年增长83.5%，现房销售实际成交增长67.7%。1999年——期房预售实际成交比1998年又增长23%，现房销售实际成交增长38%。1999年上海商品住宅期房、现房市场总体成交率分不从1998年的52.4%、34.4%跃升至74.4%、81.8%，市场现房存量压力大大减轻。表明市场受多方政策鼓舞及房地产业本身的良性进展已有所好转。2000年——上海商品房预销售仍保持较高的势头，与1999年比较，预售去化增加35.1%，现房去化差不多持平，其中2000年度，上海商品房期房市场预售总体去化率达到前所未有的94％。2001年——尽管受到新预售标准的阻碍，2001年上海市商品房总体去化量依旧达到3852.29万平方米，较2000年同期，上涨幅度达36%。期房和现房市场去化量双双走高，分不比去年同期有了较大幅度的上升。与受新预售政策阻碍的期房市场相比，上海的现房市场显得更为活跃，面积突破了2000万平方米，到达了2020.46万平方米，同比增长了16.3%。2002年——一季度期房成交量为516.6万平方米，同期增长38%，全市供求比1：1.11，市场供求偏紧。从现房推案量和去化量之比来看，本季度则与预售类呈反向运行态势。2002年一季度，去化量为556.89万平方米，较同比增长19.8%，供求比为1：0.96，呈供略大于求的态势。显然上一年预售大幅放量，使今年一季度竣工后办理初始登记的项目明显增加，依照最近一年多来，增量房求大于供的实际，今后各季中，现房形态的供求会处于动态平衡之中。黄浦区区域市场综述区域概况黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海进展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口。人文地理黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的"0"公里就位于本区内的国际饭店。全区面积12.85平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至1999年底，全区总人口数为68.6万人。道路交通黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各要紧地点的公交线路，轨道交通一、二号线在此交汇（人民广场站）。加之南浦大桥、延安路隧道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等要紧道路构成了快速、便捷的立体交通网络。要紧横向干道：北京东路、九江路、福州路、延安东路、金陵东路、淮海东路-人民路、陆家浜路、中山南路。要紧纵向干道：西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山东路-中山南路。要紧学校、医院黄浦区是上海近代文化及英语普及大区之一，区内有市重点中学格致中学、大同中学、大境中学，区重点中学光明中学等各类中、小学。要紧商圈南京东路商业街：是全国闻名的商业街，其每年的营业额都冠居全国。“新世界商城”、“市百一店东楼”、“宝大祥商厦”、“伊都锦商厦”等，使整个南京路成为具有国际水平现代化商业大厦，展示国际名牌、一流商品，拥有一流购物环境、一流服务水平，是繁荣、文明、整洁、安定的现代化商业大街北京路五金一条街：经营门类有机电、交电、阀门管件、机动刀具等60余个大类，数万个品种，使北京路成为名符事实上的生产资料街。福州路文化街；有上海科技图书公司、上海外文图书公司、上海书城、上海古籍书店等一大批名优特色店，另外还经营上千种文化用品，正以崭新面貌，迎接国内外来宾的文化生活需要。金陵路装潢街；以经营各类中高档装潢材料为要紧特色，以满足各类人群不同的需要。豫园商城；豫园旅游商城，在百余年的商业文化积淀的基础上，场内形成小商品、小吃、黄金等经营特色的，享有“小吃王国”、“小商品王国”等美誉。要紧旅游资源黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的都市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏中路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线差不多形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。市政规划南京路兴建“浦西第一高楼”总投资达30亿元、高达333米、楼高60层的世贸国际广场将矗立在南京东路、西藏南路口，总建面积近14万平方米，由6层大型高档购物商场、3层会议、餐饮及娱乐中心、48层800多户套客房的超豪华五星级酒店组成。董家渡将建本市最大滨水聚居区董家渡聚居区东濒黄浦江，北至复兴路，西至中华路——桑园街，南以陆家浜路为界，陆域面积122.5公顷，其中可开发土地面积为66公顷，将建本市最大的滨水聚居区。中华路环城绿带的建设在上海老城四周将建中华路环城绿化带，其中占地达7.6公顷的古城公园已建成，改善了豫园地区的绿化环境。苏州河综合治理工程苏州河四期（河南中路——西藏中路）全长1150米，用地面积1.8公顷。将于2002年年底竣工。此项工程建成标志着黄浦区苏州河环境综合治理工程的初步完成。黄浦区区域特征上海市中心最好的黄金地块，中央商务区最中心地块，全国金融中心。境内外滩金融一条街30年代起已驰名中外，具历史价值。全区第三产业异常发达，商业及其繁荣，南京东路步行街被誉为“中华第一街”,营业总额冠居全国。区内市府大楼、市人大、市政协等构成全上海的政治中心。区境内人民广场、上海博物馆、上海大剧院…形成市中心地区独特的风景线。老式里弄众多，人口密集，地价昂贵，动拆迁成本高昂，改造须要紧依靠市政行为或与政府联合开发。依托豫园—城隍庙商业旅游城形成集聚老城厢及明清怀旧特色的商业旅游城区。区域中文物、古迹众多，怀旧气息浓郁，区境中人民路、中华路椭圆形方位内有旧城乡爱护规划（面积186.73公顷），保留有较完整的上海开埠初期的人文地理景观。老式住宅，木结构房屋较多，人口密集，道路纵横交错，路幅普遍较小，动拆迁难度较大。

黄浦区房地产市场综述黄浦区期房市场供求分析单位：万M2时刻期房推案量期房去化量2000(1季度)0.780.582000(2季度)11.998.202000(3季度)11.6013.002000(4季度)15.7011.802000年全年40.0733.582001(1季度)1.2411.182001(2季度)6.0358.402001(3季度)13.0615.862001(4季度)19.2817.132001年全年39.61102.572002(1季度)1.116.42讲明：2002年1季度黄浦区期房推案量为1.1万平方米，占全市总量的0.23%，较上季的6.03万平方米大幅回落，降幅达81.76%，去化量为16.42万平方米，占全市总量的3.18%，较上季增加2.16万平方米，增幅为15.15%。供求比为1：15.37，期房供不应求局面加剧。黄浦区2001年区域单套单价与成交量的关系黄浦区2001年区域单套面积与成交量的关系黄浦区2001年区域单套总价与成交量的关系黄浦区房地产市场总体特征自2000年中旬与南市区实行“撤二建一”后，使房地产市场受到极大推动，区域供应和去化量猛增。区域北部的CBD地区为上海甲级写字楼最集中区域之一，其供应性以商业性用房为主，而住宅供应量微乎其微。住宅要紧供应来自与延安东路以南原南市地区。目前黄浦区的整体住宅市场已由原南市区物业所主导。区域均价再度走高，供应量持续减量，市场成交稳定增长，供不应求局面有所加剧。区域整体价格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。项目区域市场由于土地资源稀缺，动迁成本过高，本区域一直物业数量稀少，目前区域均值在10000元/平方米，其个案均为占地容积高的小规模个案。“市中心水景豪宅”为本区域楼盘的对外一致形象。由于过于高估自身的地段优势，却缺乏豪宅的高质规划和形象包装，在房型的设计上又因“大而无当”而导致总价过高，除“家化中房苑”以低总价销售取得了不错的业绩，其余个案的销售去化普遍遇到了较大的阻力。从目前100-110平方米的两房去化速度最快来看，显然受到价格因素阻碍。项目区域面积配比房型一房面积配比100-110M2合计套数3030比例100%100%房型二房面积配比110-120M2120-130M2150-160M2合计套数364630112比例32.2%41%26.8%100%房型三房面积配比150-160M2160-170M2170-180M2190-200M2合计套数46462010122比例37.7%37.7%16.4%8.2%100%讲明：以上数据统计由福海名人府、水景苑、家化中房苑3个楼盘得出，统计总户数为264户。本区域市场以三房为主，占49.6%，主力面积为150-170平方米之间，占三房总户数的75.4%；二房为辅，占42.4%，主力面积为130-140平方米之间，占二房总户数的41%。区域竞争个案分析案名水景苑物业类型32F高层、平面配置2梯3户、2梯2户绿化率40%建筑面积2.3万M2容积率5.1得房率78%平均单价9500元/M2主力总价162-182万/套房型规划一房：101.06M2，占总比20%二房：150.36M2，占总比20%三房：170-178M2，占总比40%192M2，占总比20%去化去年11月开盘至今已预定1.15万M2，占总量的50%建筑风格现代简约派建筑风格景观设计江南园林式的细致与精巧广告诉求市中心水景住宅广告语汇聚上海市中心、倍享黄浦水案风情优势1、便捷立体交通网，地铁、高架触手可及。2、南京东路步行街的时尚繁华近在咫尺。3、沿苏州河的水景住宅。劣势1、小区周围目前差不多上旧式棚户区，环境不佳。2、房型大而无当，导致总价过高。区域市场潜在供应的竞争金色家园进展商：金外滩集团项目位置：黄河路，新闸路用地面积：16744M2建筑面积：80178M2主宅面积：72300M2会所和公建面积：7878M2黄浦区97#、119#地块旧里改建项目进展商：上海中福地产置业有限公司项目位置：云南路，广西北路总投资额：3.8亿元建筑面积：7.3万M2新昌路项目项目位置：新昌路、成都路东侧，北京西路北侧，苏州河南侧总投资额：60亿元用地面积：12万M2总建面积：45万M2项目概况项目立地条件项目黄浦区137#地块地理位置东临福建中路、南临宁波路、西临浙江中路、顾家弄、北临北京东路用地面积23100M2用地性质住宅及商铺（15%）容积率居住容积率3.5以下地块现状未动迁周边情况以旧式里弄房为主的居住区，及北京路五金街周边区域生活机能生活机能：区域地处上海市中心黄金地段，外滩景观区，南京路步行街都只有举步之劳，为今后业主购物娱乐提供了极大的方便。位于浙江路上的各类便利店，为今后小区居民就近购买各类生活用品提供方便。交通机能地铁一号线（新闸路站）距离本项目一公里，出行十分方便。项目西侧为上海连接东西的重要高架——延安路高架项目北侧正对北京东路，为上海重要的东西向主干道之一，同时依旧衔接外滩景观旅游区的要道。基地周边500米范围内的公交线路众多，为居民出行提供方便。学习机能：本案周边的“格致中学”和“光明中学”分不为上海市的市级与区级重点中学，为今后本区域居民的“望子成龙”提供了一条捷径。医疗机能本项目东南侧的“仁济医院”属上海市市级医院，在医疗水平、软硬件方面都异常出众，为区域内居民提供了有利的医疗保障。SWOT分析Strength优势上海顶级烫金地段本案处于“撤二建一”前的正黄浦地区，东有外滩金融景观区、南有南京东路步行街、更可远眺壮阔的黄浦江景。想着脚下这块土地昔日之梦幻与辉煌，看着眼前这一幕幕伸手可及的荣耀与珍藏，上海顶级烫金地段的地位由此而无可非议。苏州河畔的水景住宅巴黎传统上流阶层住在塞纳河旁的圣路易岛；伦敦最好的房子坐落英国知名的高级河滨区凯因道；世界上所有高级的住宅差不多上临河而居。在上海能找到一处既依偎苏州河，又离黄浦江不远的住宅决非易事。本项目既是其中之一，临水而居，繁荣与宁静皆在其中。四通八达的交通网络基地西靠地铁一号线，新闸路站近在咫尺；并傍有“三横三纵”之一的延安路高架之优势和各类公交线路10余条。由地下、地上、空中三方面构成的空间交通网络，对以后居民意味着什么不言而喻。大师级现代派的规划本案聘请耶鲁大学建筑硕士，世界建筑家581人之一的台湾黄永洪先生为本项目倾力规划，与众多国际建筑师相比，黄大师熟知上海地区居住习性和地域文脉，在将上述两点融入建筑中独有心得，从其在上海规划过的一系列高档个案来看，几乎每次都能在沪上引发一轮小小的“建筑革命”。完善成熟的商业生活配套项目位于成熟商圈南京东路步行街北侧，为今后小区居民出行购物娱乐提供方便，项目周围医疗、教育设施一应俱全，享受生活一步到位。Weakness弱势基地相邻的旧区环境基地周围相邻小环境显得较为灰暗、陈旧，视觉感较差，对本案的高档住宅的形象显得格格不入。北京路五金街的嘈杂基地北侧正对北京路五金商业街，来往人员比较嘈杂,对今后小区外围人文环境会造成一定的阻碍。部分相邻单行道的阻碍基地周围部分道路为单行道，为今后小区内居民的行车带来一定的不便。相邻办公楼的视线阻挡基地西北侧为一办公大楼——东银大厦，北侧为科技京城，对今后小区内业主的观景视线有一定的阻碍。Opportunity机会高档“黄浦区”的阻碍黄浦区在绝大多数的上海市民的心目中，其形象之高档甚至在静安区之上，是公认的目前上海市顶级地段，这有利于本基地以后规划的形象树立。苏州河“东方塞纳河”的阻碍苏州河素有“东方塞纳河”之称，其所带来的“绿意盎然”、“追溯往事”、“浪漫意境”、“名宅法则”、“升值空间”等一系列主题，均值得加以强化诉求，由此引发不同客层的思绪共鸣。旧区改造的先行者本项目作为黄浦区旧区改造的先行者，具有一定的社会新闻效应，此有利于加强以后本项目的形象推广和各类活动的展开。中国入世刺激需求中国加入WTO以后，活跃的经济，巨大的消费市场，加之良好的投资环境，潜在的无限商机，已获得了国内外宽敞有眼光投资者的青睐。各类人才精英集聚上海，必定直接刺激、拉动房地产市场消费和需求。客源市场广泛项目与外滩金融街、南京路商业街、淮海路商业街为临，区域周边外商住户代表、商务人士、私营业主、高阶白领众多，为本案高端产品定位提供了有利客源支撑。Threat威胁全市高档楼盘的崛起本项目地处黄金地段，主力客层大多为“金字塔”顶级客层，其置业重地段，“不确定区域”为其要紧特征。随着目前上海全市房地产顶级产品的不断涌现，意味着本案将面临全市范围内高档楼盘的市场竞争。周围区域的竞争压力伴随着黄浦区新一轮旧区改造的启动，相信以后本区域内会出现与本项目同类型的个案，对本项目的压力是显而易见的。项目构想篇客源客层分析客源客层定位概念与目标鉴于本项目位于上海公认的顶级地段——老黄浦地区，同时北有苏州河活水绿化带，东临外滩金融景观区，南可府瞰南京路、地域文化气息浓厚等一系列得天独厚的地缘优势和前景规划，同时结合本案高昂的土地成本，建议本项目在前期客源层及产品定位规划方面的利益与起点均须较高，只有如此方能形成地段结合产品的双重品质优势，从而在高昂的土地成本面前，仍能为房产商带来丰厚的利益。因此，以本项目极佳的地缘优势结合良好经济技术指标的先天给予，已将本项目定位于上海首屈一指的国际化完美社区，给予其“人文的、艺术的、国际观的、终身学习的”四大社区主题。使本项目不仅成为全上海高品位人士争相认购的优秀产品，更是境外人士在沪置业的必定选择。客层定位主导对象在高价位案例中，客层定位尤其重要，精确的目标客层确立，才能使进一步的行销企划具有针对性和高效率。了解客层才能了解需求，并提供满足需求的产品和执行符合客层的行销策略。依照本项目特点，综合分析得出客层定位如下：身份特征：国内外投资者、经商人外企驻沪代表港澳台和东南亚移民人士海外归国华侨及外国移民私营企业主高阶白领文艺或影视名人国家行政机关高级领导或实权者期货股票金融大户留学的高级治理层人士其它认同生活高品位的境内有识之士购房动机在沪工作、经商便利上下班往返便捷移民上海结婚用房纯投资显示身份追求高品位生活行业类不：IT、外贸、金融、房地产等行业年龄层：35-50岁经济实力：以按揭方式付款为主，年薪在15万以上，足够承担本案的按揭付款。目标市场产品需求分析本项目客层对产品的要紧需求点如下：国际化的社区设计理念物业较大的升值空间通畅快捷的路面交通全方位高品质的社区生活配套细致的社区庭院景观绿化以丰富人文主义与独特的艺术气质为主；宽带网络智能化的设计，完全与国际接轨，能使住户享受轻松写意的现代生活；注重房屋的使用功能胜过对其总价的考虑，其中大开间略带挑高的客厅与良好的视野以及通风采光为差不多条件；注重公用空间（大堂、电梯厅等）的豪华、气派；服务式物业治理细致周到，无微不至；进展商实力、工程进度与交房日期产品总体规划建议规划指标基地面积：23100平方米总建筑面积：83160平方米商业面积：12475平方米（公寓式酒店10400平方米）住宅面积：70685平方米建筑容积率：3.6建筑密度：23.3％规划思想小区是都市的差不多构成和有机组成部分，住宅区的规划应是都市设计的连续，它受到都市文明和地域的制约。在规划设计中，应以人为核心，力图有所创新，突破常规的住区模式，从社会效益、经济效益和环境效益的整体入手，营造“地区感”和“地缘感”，加强小区的可识不性和居民的归属感，应充分研究基地的地形地貌特征，探寻最佳的规划结构和形态布局。小区居住整体环境包括住宅、公建、道路、绿化空间组织等诸多因素，都应首先符合都市的总体规划要求。在充分发挥土地价值的基础上，制造独特清新的都市建筑形象。在有限的用地中为居住者提供舒适宜人的生活空间。采纳“生态化，可持续进展”的设计理念及现代设计思想，努力制造具有“品牌效应”的居住小区，使住区有机地融汇在上海黄浦区大的建筑文化环境之中。总体布局都市支路牛庄路将基地天然地分成南区和北区。南区、北区既相对独立，又存在着有机的联系。北区按建筑性质分为商业组团和住宅组团A。南区为住宅组团B。3个组团共同构成小区的整体形象和建筑空间。规划布局分区合理，构思巧妙，具有如下特性：(附图)内聚式商业步行街的设置商业组团沿北京路展开，发挥其最大的商业价值。规划时，突破惯有的商铺设计模式，在基地内引入一条内聚式商业步行街，以呼应北京路沿线商业布局的要求。步行街呈曲线型，街宽随建筑的流淌而变化。沿街布置1～2层的商业店面，有着部分玻璃顶棚的半室外商业街提供了悠闲自在的购物环境及尺度宜人的商业空间。在南北侧商铺之间结合商场动线及室外空间，设置灵活轻快的空中走廊，使得街景更加丰富多变，充满趣味性和悠然情调，达到步移景换之效果。在北京东路和福建中路交叉口布置20层的公寓式酒店，作为该基地的地标性建筑处理，可形成较好的都市建筑形象。商业与居住互利共存在北区南侧布置住宅组团A，由一栋板式楼和一栋塔楼组成。商业和居住空间该如何处理才能互不阻碍呢？设计师巧妙地在商业组团南侧与住宅之间设置高差，形成绿色缓坡，使得商场屋面与住宅区域绿地有着自然的衔接与过渡，商业空间和居住空间有机地分离并融合，既为住宅区北向塑造了良好的景观环境，并可有效防止商业部分对居住部分造成的干扰，达到商住互利共存的目的。“都市广场”与双会所都市支路牛庄路从小区穿过，给小区规划带来了不利的一面。但反而促使设计师去查找解决问题的途径。为使南区北区发生有机的联系，保证小区形态的完整性，规划中沿牛庄路设置南北两个

月型开放空间，与中心圆形会所呈放射状联系，双会所分不为南北两区各自的“核心”，是小区公共活动中心的向心点，双会所与北区板楼中心和南区景观背景墙相串联共同形成一条景观轴线。住宅组团独特的空间围合形式与中央开放空间共同形成丰富的小区空间形态，增加了小区的领域感，组成一个完整的社区形象。因为都市道路的介入，小区开放空间在某种程度上已变成了“都市广场”，小区会所也变成了都市独特的环境小品，景观轴线与节点更是为都市的大环境注入了生机与活力。因此本案的设计层面已扩展到都市设计这一更高更广的区域，其在改良都市空间、提升区域形象上所起的作用是不可估量的。自然形态的后花园南区住宅结合半月形广场呈弧形布置，如此布置幸免了平板单调的格局，又增添了空间的流淌变化。规划布局和建筑群体的空间组织自由流畅，连续而富有层次，这种灵活流畅的表现手法使建筑群生动自然、和谐统一。在南北向景观轴线上预留出足够的空间，以便视觉走廊能够透通无阻，并与西南侧自然形成的后花园在空间上有所交融呼应。自然形态的花园设置曲折的水体与绿化景观相配合，与入口处半月型开放空间形成空间形态上的对比。住宅的灵活排列错落配置，也使得各户都拥有最好的视野景观及良好的日照和通风。交通设计公寓式酒店及商业街沿北京东路和福建中路设置出入口，住宅部分主入口设在牛庄路会所“核心”处，住宅车辆由牛庄路西侧进入基地地下车库，达到人车分流的效果。各住宅单元竖向交通均与地下停车库相连，方便住户到达停车场，尽可能减少小区内动机车流与人流的交叉，保证整个步行系统的持续性和安全性。产品力加强建议社区智能化配置以后数字生活的智能化环保小区突破常规智能化小区一般仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环保上有建树。真正铺就以后数字生活之路，与目标客户的现代观、以后观融合起来。社区智能化应该同小区的生活相结合：A：宽带网络传送、扫瞄；B：通过社区的BBS增进住家的交流，增强业主沟通；C：网上点击物业服务；D：网络可视医疗；E：网络双向交流的科普讲座、电脑培训。宽带网络服务通过小区INTRANET（内部局域网）与公共网连接，小区内采纳光纤到楼（FTTB）内部，每户独享100MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功能。家庭智能化系统每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程操纵。安全系统完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障同时还能够让购房者对本社区有一更加良好的印象。具体安保措施如下：周界红外微