持有物业设计管理流程

持有物业设计管理流程1概念规划设计阶段1.1规划院收到发展部提交的《项目规划设计条件交底单》后即可开始概念规划设计。如规划条件发生变化，发展部须再次提供《项目规划设计条件补充交底单》。1.2概念规划方案经董事长审图会确认后，须经分管规划副总裁签字，由规划院移交发展部、成本部等相关部门内部作业。详见操作手册“概念规划总图及指标（副总裁签批版）移交流程”。1.3概念规划方案总图及指标经董事长签字后进行第二次移交，用于形成挂牌条件，并用于相关部门的项目前期准备工作。详见操作手册“概念规划总图及指标（董事长签批版）移交流程”。1.4与政府签订框架协议后，规划院开始大商业和酒店的单体方案设计，项目管理中心设计部、酒店建设公司等相关部门配合各自相关内容，经董事长签确后移交相关部门。详见操作手册“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各种原因导致调整的，须再次签确及移交，并以此最新签批内容为准。2方案深化设计阶段2.1项目立项后，规划院组织召开规划设计启动会，由发展部向规划院、项目管理中心计划部及设计部、项目公司设计部正式移交项目政府协议、摘牌文件中与规划设计相关的资料进行交底，由规划院明确规划设计总体安排。详见操作手册“规划设计启动会流程”。2.2规划院牵头制定《四方工作计划》，作为《项目开发计划控制书》规划设计计框架计划。详见操作手册“四方工作计划协调会流程”。2.3项目管理中心负责在土地摘牌后牵头制定《项目开发计划控制书》、《项目开发计划执行书》，规划院、项目公司等部门配合。（详项目管理中心流程）。2.4项目公司对摘牌文件中与规划设计相关的资料进行复核，并补充摘牌后项目规划设计的所有边界条件，报规划院作为规划设计条件；项目公司负责落实完成项目的政府报批工作（规划、交通、环评、人防、节能等）。如发现规划设计条件有差异，或有不能满足已签批的概念规划的事项，应报项目管理中心及分管项目副总裁审批后转规划院，由规划院经办并协调成本部、发展部意见后报分管规划副总裁审批。详见“规表1”及操作手册“规划设计条件及报批事宜审批流程”。2.5项目管理中心设计部应负责提供规划院管控的销售物业的设计条件及要求，如产品定位、户型比例、设计方案、建造标准等，经项目管理中心批准后提交规划院。详见操作手册“销售物业设计条件移交流程”。2.6项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并形成报表，报规划院审核。详见操作手册“市政条件审批流程”。2.7项目在操作过程中应严格执行概念规划签批的总图及指标。如导致如下七项变动，必须报副总裁以上审批：1）总图发生改变；2）销售额减少；3）突破“强制性条文”规定；4）大商业平面的功能、业态发生改变；5）面积指标变动300（含）平方米以上；6）成本变动100（含）万元以上；7）租金变动50（含）万元以上。其中第1、2、3条必须先报分管规划副总裁审批后报总裁签批；第4条必须在请示董事长后由分管规划副总裁审批；第5、6、7条根据额度不同分三类报批：a）面积指标变动300（含）平方米~1000平方米，成本变动100（含）万元~200万元；租金变动50（含）万元~100万元报分管规划副总裁审批。b）面积指标变动1000（含）平方米~3000平方米；成本变动200（含）万元~1000万元；租金变动100（含）万元~200万元报分管规划副总裁审批后报总裁审批。c）面积指标变动3000（含）平方米以上；成本变动1000（含）万元以上；租金变动200（含）万元以上报分管规划副总裁及总裁审批后报董事长审批。导致“总图及大商业平面的功能、业态发生改变”的，规划院需对人流动线导做影响评估并提出书面意见。项目公司上报修改必须附量化分析作为说明文件。详见操作手册“规划设计条件变更审批流程”。2.8施工图设计单位的确定，应由项目公司发起，成本部参与，进行招标、定标后，定标文件报规划院审批。（参见规划设计类招标流程）。2.9确定施工图设计单位后，规划院组织召开方案设计交底会，详见操作手册“方案设计交底会流程”。2.10规划院负责方案深化设计工作，并牵头召开方案深化设计评审会，组织相关部门对方案深化设计进行评审。评审结果以方案深化成果文件（图纸及会议纪要）形式进行会签，移交相关部门。详见操作手册“专项论证审批流程”。2.11规划院负责组织完成总图竖向及市政论证会，空调冷热源论证会、供电方案论证会。论证会由项目公司配合完成，其他相关部门参与。论证结果以论证报告或会议纪要形式会签，经规划院审批后下发执行。详见操作手册“专项论证审批流程”。2.12项目公司负责组织完成基坑支护论证会、结果方案论证会，规划院陪合。论证结果以论证报告或会议纪要形式会签，经规划院审批后下发执行。详见操作手册“专项论证审批流程”。2.13规划院须在方案深化成果移交后两周内，向商管总部第一次提供各业态租赁区域边界范围图纸及框算面积指标，商管总部签确的图纸及指标作为与商户谈判的资料集规划下一步设计的依据。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（1）”。2.14规划院负责组织立面、景观、室内步行街内装的设计招标工作，项目公司参与，成本部审核，分管规划副总裁审批，完成方案及设计单位的确定。（参见规划设计类招标流程）。2.15规划院组织立面、景观、室内步行街内装方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划院审批后移交相关部门。详见操作手册：“方案成果移交流程”。3初步设计阶段3.1规划院负责编写初步设计及施工图设计任务书。项目公司和项目管理中心设计部配合。3.2规划院负责组织召开初步设计及施工图设计交底会，指导设计单位完成初步设计，项目公司配合。详见操作手册“初设、施工图设计交底会”。3.3业态技术对接按照以下分工进行：3.3.1商管总部负责提供室内步行街业态规划图及技术要求，并组织规划院与各主力店的初次技术对接并对图纸进行会签，会签图及会议纪要在会后10日内返回规划院。商管总部同时提供《房产技术条件》，作为后续设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。3.3.2项目管理中心负责组织规划院进行商务酒店的技术对接，对接成果在会后10日内返回规划院，作为后续设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。3.4规划院负责初步设计工作，并牵头召开初步设计评审会，组织相关部门对初步设计进行评审。评审结果以初步设计成果文件《图纸及会议纪要》形式进行会签，移交相关部门。详见操作手册“初步设计评审会流程；初设、施工图成果移交流程”。3.5规划院须在初步设计成果移交后两周内，向商管总部第二次提供各业态租赁区域边界范围图纸及测算面积指标，商管总部签确的图纸及指标作为租赁决策文件及规划院下一步设计的依据。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（2）”。3.6规划院负责组织夜景照明、导向标识、弱点智能化的方案及设计单位招标工作，项目公司全称参与，相关部门（本部、商管总部、万千百货、院线公司等）配合，分管设计副总裁审批，完成及设计单位的确定。（参见规划设计类招标流程）。3.7规划院负责组织夜景照明，导向标志的方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划院审批后移交相关部门。详见操作手册“方案成果移交流程”。3.8项目公司负责组织夜景照明、导向标识的方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划院审批后移交相关部门，详见操作手册“方案成果移交流程”。3.9规划院经办的立面、景观、室内、夜景照明、导向标志、弱电能化化6项专项设计在初设或施工图完成的同时，应进行设计封样，并将审批会签的设计样品移交施工招标经办部门，作为招标参照及施工封样参照，招标后的施工封样样品必须满足供货商不小于三家单位。4施工图设计阶段4.1项目公司应在总图竖向论证完成后，组织完成基坑支护图、开挖图和桩位图并报规划院审批。详见操作手册“施工图审批流程”。4.2项目公司应在方案深化评审完成后，组织完成基础底板施工图。并报规划院审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.3商管总部、项目管理中心设计部分别负责组织施工图阶段的各自负责的业态技术对接。对接结果在规划院审核后提交项目公司作为下一步设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。4.4项目公司应在初步设计审评完成后，组织完成正负零以下土建图及第一版全专业施工图的设计，设计成果用于机电设备招投标及土建施工。详见操作手册“施工图审核流程”。4.5规划院在第一版施工图完成后，向商管总部、项目管理中心提供最终各业态区域边界范围图纸及测算面积指标、作为合同附件。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（终稿）”。4.6项目公司组织召开施工图审查会，对第一版施工图进行审核，规划院和相关部门参与，项目公司应将施工图、《规划设计管控要点》的复查结果集审查会会议纪要报规划院审核。详见操作手册“施工图审查会流程”。4.7项目公司组织完成第二版全专业施工图的设计，并报规划院审核。详见操作手册“施工图设和流程”。4.8规划院在第一版全专业施工图完成后，负责组织弱电智能化方案深化评审，相关部门参与，对方案深化图纸进行会签，经规划院审批后移交相关部门。详见操作手册“方案成果移交流程”。4.9规划院负责组织弱电智能化设计的后续设计管理工作，并在第二版全专业施工图完成后，完成施工图设计后移交项目公司，详见操作手册“初设、施工图成果移交流程”。4.10项目公司负责组织完成幕墙（含采光顶）招标图。报规划院审批。幕墙材料设计封样报规划院审核。项目公司负责组织幕墙施工单位完成后续施工图设计工作并报规划院审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.11规划院负责组织完成内装、景观、夜景照明施工图及导向招标图的设计工作并组织评审，完成施工图设计后移交项目公司，项目公司负责协调单体施工图设计单位与各专项设计单位的配合工作。项目公司、商管总部参与设计评审。详见操作手册“专项设计评审会流程；初设、施工图成果移交流程”。4.12项目公司负责组织专业公司完成地下车库划线设计工作，商管总部审核，报规划院备案。详见操作手册“成果备案流程”。4.13项目公司负责组织完成各项市政设计，并应在景观施工图完成前报规划院审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.14项目公司负责组织完成面积预测及实测工作，测绘成果报规划院审批，报相关部门备案。详见操作手册“成果备案流程”。5实施阶段5.1规划院应在项目实施过程中对各专项设计的设计效果进行中期检查，主持召开各项设计中期检查会，并形成会议纪要，项目公司参加并根据会议纪要落实整改。5.2项目公司负责提交电梯、空调主机招标的设计参数报规划院、成本部审批。详见操作手册“设备参数报批流程”。5.3项目公司负责组织主要材料及部品（包括立面、内装、景观、导向标识等）的施工封样，由规划院进行现场封样。5.4项目公司负责组织完成商家进场后的现场技术对接，商管总部、规划院配合。5.5项目公司负责经办设计变更，按照“设计变更管理流程”执行。5.6项目公司负责将竣工图向相关部门备案。详见操作手册“成果备案流程”。5.7规划院在开业前对各专项设计进行规划验收，签发《规划验收单》（规表2），验收结论分为合格、基本合格、不合格。项目