楼盘开盘策划方案

中国管理资源网免费下载中国管理资源网免费下载一一、开盘背景

1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续共性发展，受外部影响不大。但接下来估计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市转变后形成“蝴蝶效应”。

2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。

3、本项目由于开发节奏缘由，一、二期中均消失项目中最佳位置的房源。即项目最佳房源已提前进入市场。从获得最佳开发效益目标来看，这是不利的。

4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计（可售房源），则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，估计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会削减30%左右的客户。

二、推盘策略

针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得最佳的开发效益。

1、价位策略

建议后面部分二期房源，以求把握市场主动权和获得最佳开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求最佳效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推状况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊状况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。

2、价格策略

无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必需拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优待后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商议确认。

这样提价幅度的理由如下：

a、大市趋上，影响消费心理；

b、华府一期高开，已确立区域房价标杆；

c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分；

d、本期为园区最佳位置，物有所值

3、效益目标

二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求确定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必需具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不转变。操盘须耐烦，耐烦即机会，机会即效益。应当看到，这种机会已经开头形成。

三、开盘活动方案

1、活动目的

•为正式上市扩大市场影响力；

•将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象；

•以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目完；

•为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。

2、活动意义

•吸引客户，形成良好的市场口碑效应

一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣扬的同时，还应在项目正式开头销售前后对针对区域客户进行推广活动。

•达到传播目的

虽然本项目前期形象整体推动良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。进行具有规模和共性的开盘仪式，可以快速达到向公众传播的效果。

•成交客户

通过展现企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，提高社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度；加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。

3、活动时间

2007年8月5日星期日8：00～12：00

4、活动地点

现场销售部和销售门前空地

二关键字：房地产开盘策划房地产开盘活动策划

一、房地产开盘主题：

对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资格、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展现奇妙发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产主动良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

二、开盘时间：2005年11月28日（暂预定）

三、活动地点：**房产有限公司

四、剪彩嘉宾：贵公司确定

五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司

六、活动方案

（一）前期预备

1、到场嘉宾

市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者

2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前供应样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。

一是可以表达对领导的敬重和谢意；二是可以起到宣扬作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、请柬的预备

提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）

5、其他预备工作

三聚鑫荣名优特产品商业街

开盘活动策划提案

一、前言

聚鑫荣名优特产品商业街项目自销售人员进驻现场至今，在公司双方人员的共同努力协作下，各方面的预备工作间续到位，项目即将以崭新的姿势全新亮相。

基于本项目推广中借助于名优特产品商业街运作的概念，在开盘期间，所进行之开盘庆典及活动是棋局上的关键，因此为了使项目开盘销售推广能够顺当进行，通过在前期整合项目各项资源的基础上，充分利用开盘活动契机炒热销售现场气氛，同时向公众传达项目信息，力求获得高频度的市场传播机会，使本案在开盘时能够首战告捷。

此次开盘活动的前提是：双方达成共识，在各方面工作预备就绪的状况下，通过双方公司的协调全都协作，力求开盘活动能够一炮打响！因此经公司人员讨论探究初步打算为了前期有更为充分的时间酝酿，本案将于12月7日隆重开盘。

二、开盘活动安排

1、开盘抽奖

通过发放问卷，传播聚鑫荣开盘和“福禄旺禧送大奖”活动信息，广泛吸引人员到销售现场进行抽奖，以强化开盘气氛，挖掘本案目标客户群体，打造销售契机；

1）抽奖时间：12月7日为期一天（9：30开头）

2）抽奖对象：携问卷或抽奖卷者和意向客户

3）活动地点：聚鑫荣售楼处

4）奖项设置：

一等奖：奖券有“福”字样，厦新A6手机一部1名

二等奖：奖券有“禄”字样，微波炉一台3名

三等奖：奖券有“旺”字样，热水壶一台12名

四等奖：奖券有“禧”字样，聚鑫荣雨伞一把50名

活动补充说明：凡参与者皆送聚鑫荣见面礼一份（马克杯）

2、开盘舞狮表演（暨财神发红包）

通过开盘舞狮表演，打造项目喜庆吉利的气氛，使项目在宽敞客户心目中形成喜庆吉利意念，更简洁为客户所接受。

1）活动时间：上午9：00—12：00；

2）活动地点：售楼处门口或沿泉永路500M范围内；

3）活动形式：舞狮：10—12人一组，二头大狮（4人）、二头小狮（2人）绣球（1人）、乐器（3—4人）进行现场技艺表演；

跳财神：一组2人，装扮财神进行现场发红包，以示恭喜发财。

3、聚鑫荣名优特产品“八发拍卖会”

以名优特相关产品拍卖形式获得项目之高频度曝完，内容与项目形象相吻合，首度给参与活动者形成名优特产品商业街之印象，炒热现场气氛，为销售现场聚集人气；

1）时间：12月8—12月10日为期三天；

上午：9：00—12：00下午：2：30—5：00

2）地点：现场工地（或售楼处侧，元件厂大门口）

3）拍卖形式：由现场主持人主持拍卖；

4）拍卖内容：相关名优特产品及一些较具吸引力的产品。

5）操作思路：8元起价，在拍卖过程中，主要以小额商品贯穿始终，中间穿插，较具吸引力的较大额商品（家电）；每种品类的拍卖商品轮番交替进行，避开重复；

6）每天的拍卖商品例表如下：

产品类别具体种类订购数量经费投入拍卖形式

茶类各种茶叶、茶具4400以合件为单位

油类食用油、色拉油、花生油和调和油等10200以瓶为单位

酒类白酒如剑南春、闽台春、茅台、古井贡酒、双沟、洋河、陀牌、二锅头等5200以瓶为单位；

啤酒惠泉或清源、雪津5200以箱为单位

烟类七匹狼、红双喜、沉香、石狮、555等5500以条为单位

干货类经过包装后的香菇、笋干、木耳、及各类干果和肉类加工品等10300以袋为单位

日用品洗发水、沐浴露、10200以瓶为单位

大家电电视、微波炉、消毒柜各12600以台为单位

小家电电风吹、录音机、高压锅、剃须刀等各1300以台为单位

以上拍卖品费用合计：4900元，估计回收50%，投入50%左右即2450元左右

注：1、为了尽量削减活动投入，实行“即卖即补”的原则，先限定选购确定量的拍卖品，卖完为止。假如在卖不完的状况下，则用于充当第二天拍卖品；

2、以上所列拍卖商品，购买时可依据实际需要而定。

4、开盘优待促销黄金周

为促进聚鑫荣商业街店面的销售，在经过双方协商的前提下，开盘一周内推出店面促销单元为促销单元，列示如下：

编号面积m2底价（元/m2）双方执行促销价（元/m2）促销总价（元）

A238.6180007800300000

A939.7883008000318000

A1841.4484008100335000

A3653.6868006600365000

B1528.7165006280180000

注：1）以上促销价每平方米优待200-300元，在总价上优待8880-12432元；

2）凡意向客户送雨伞一把；下定者除特价优待外，送雨伞一把；

5、售楼处现场包装和留意事项：

售楼现场是销售的第一线，是打算销售成败的关键，因此现场包装、气氛渲染至关重要。

1）工地现场：拱门（及拍卖搭台和布幅）、项目围墙周边遍插彩旗；

2）售楼处现场花篮摆放（8个）；

3）凡来现场的顾客以香茗服侍，并赠送礼品（马克杯一个）；

4）开盘前由销售人员负责通知客户于12月7日来售楼处领取礼品和抽奖卷，并告知有抽奖活动和开盘优待促销等；

5）开盘当天，售楼现场的销控把握至关重要，因此开盘前，应加强销售人员的培训，进行一次现场模拟演习；

三、广告媒体宣扬安排

开盘期综合利用各种传媒，多渠道传播楼盘销售、抽奖信息，吸引宽敞客户入场，提高客户信念，进一步促进销售，塑造项目形象，开创多方共赢的局面。

媒体安排投放状况一览表：

媒体投放渠道主题和内容规格形式发布时间费用预算

泉州晚报软性报道主要诉求西郊规划和商业交通发展前景财经新闻1/3版2002.11.2730000元

东南早报发布项目公开、开盘活动和抽奖信息东南早报1/2版（单色）2002.11.287920元

泉州晚报预报兼公开版“政府巨资打造西部商业动脉，泉州首家名优特产品商业街开创西部商业新版图”1/3版套红2002.12.631652元

泉州晚报夹报传达项目综合素养形象随泉州晚报夹送2002.11.2943000元

另外，在媒体投放安排的同时，留意利用对户外广告的投入，进一步加大多项目宣扬力度。

1、现场信息传递：售楼处业务员现场项目卖点元素的传达；

2、布条广告：周边区域各主要路口布幅、布条张挂；

3、前期销售人员的派报和问卷发放（北峰、丰州、江南、浮桥和西郊等地）

四、活动经费预算

1、开盘抽奖：8060元（除雨伞和马克杯以外，其余礼品由开发商实行）

2、舞狮：2400元跳财神：500元；

3、拍卖会：拍卖品费用：4900元；其它：800元

4、现场包装：彩旗：240元（40面）花篮：480元（4对）

5、茶具：30元；茶叶：20元

6、户外布幅广告：1500元

7、财神红包：500元（每1元一包，共计500份红包）

活动费用：19430元（包括抽奖礼品费用）媒体费用：112572元

总费用合计为：132002元

万科金色家园内部认购及开盘方案方案

一、开盘预备的目的

1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。

2、在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。

3、通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（假如做），南京民众对金色家园及万科房产有确定认知，趁热打铁地推出一些SP活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生确定的市场轰动。

4、阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。

5、进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控供应准时的市场反馈。

6、对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。

二、正式引导期之前必需完成工作

n售楼处、样板房装修完毕并开头引导期接待；

n户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开头发布时间到开盘日不低于1个月；

n项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成；

n地盘及售楼处现场形象包装完成；

n前期品牌与形象推广已经达到确定效果，有足够的客户积累

2．1广告

2．2产品推介会（3月初-4月底）不少于3次

2.2.1万科会会员产品推介会

4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介沟通会。事先通知万科会会员活动内容，并要求参与者赐予回复（电话/信函）。依据实际参与人数可分成几天进行，每天不多于150人。重要流程如下：

Ø来访客户进行登记

Ø南京万科公司总经理发表欢迎讲话。

Ø由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。

Ø客户自由询问（一小时）。

Ø举办自助型晚餐会，预备酒水、餐点等。

Ø饭后现场可进行由万科会员自行组织参与的自娱自乐的音乐表演。

2.2.2团购产品推介会

从3月初开头，从南京市获利力量较高的行业中，如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并依据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门访问进行直销。此外，针对主要市内重点的办公楼，利用午休时段进行设点询问活动，如租用办公楼大堂或户外广场等，进一步扩大直销的范围和影响力。经过第一轮的直销推广，对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档，然后通知重点客户于4月13日在金丝利喜来登酒店集中举办以团购客户为对象的“万科金色家园”的产品推举会，预期到会人数为100人左右。会议流程可参见万科会会员产品推介会。

2.2.3公众推介会

3月23日在南京人流集中的区域如新街口的金鹰国际、东方商城、金丝利喜来登酒店等开展面对公众的产品推广会，可租用商场大厅或室外广场。重点是可与万科公司赞助的“宠爱南京的一百个理由”活动相结合。如获奖征文的揭晓展现或与政府合作的河西整体规划的展现等，并举办一些现场的文艺表演活动助兴，如国外爵士乐队的演出或中国鼓乐队的表演等。以丰富多彩、生动好玩的活动协作推介会，借以扩大产品影响力，为项目日后的正式推广造势。同时，此类活动可兼顾不同层次的客户，提高项目信息传播的途径，从而积累一批目标客户。

2.2.4“万科战略合作伙伴”新闻发布会

在3月23日金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）进行“万科战略合作伙伴”新闻发布会。邀请南京各大报的媒体记者参与。在会上着重介绍就万科公司秉承一流组合、一流产品、一流服务的产品开发理念，从项目的规划设计（伍兹贝格）、环境景观设计（贝尔高林）、装饰设计（孟思——黎国梁）、建筑商（南通四建）、营销顾问（中原地产）、广告推广（天际传播）到会所延长（金丝利酒店），训练设施（力学学校）、物业管理等诸多合作伙伴。体现了万科金色家园规划设计、开发建设、营销推广等一系列环节都是由国际化的精英团队倾力协作和细心打造。在会上只展现产品、会所、环境等得相关立体效果图，不出示具体平面图，以保持项目确定的奇妙感。会后赠送给每位与会记者来宾相应的礼品（较珍贵一点，如：皮具、领带、领夹、袖扣等）。

2．3引导期内SP活动建议

2．3．1“宠爱南京的一百个理由”系列PR活动

2月初-3月底，协作“宠爱南京的一百个理由”征文获奖作品的公开展现

机会点：从4月起，万科金色家园的楼盘展现活动可以利用室外场地与征文获奖作品共同展现，突出万科赞助的标题。以获奖征文的展现活动带动楼盘的先期展现，提高万科品牌的亲和力，提高南京人对万科品牌的认同感，不仅对“金色家园”项目，而且对万科在南京的房地产的后续开发起到有益作用。

2．3．2万科金色之旅

从3月5日起，通过万客会或现场展现活动向目标客户发放调查问卷，内容涉及购房意向、价格、房型、物管、景观要求等，为项目正式推广的价格的制定和销售策略的调整供应依据。然后从中筛选50位尊贵客户参观上海万科的楼盘。建议4月6日，用四辆依维柯（形象广告车）带客户到上海，上午参观“优诗美地”，下午参观“万科华尔兹”。使客户对万科地产所开发的产品有一个直观的生疏和了解，并增进与客户的情感沟通。

备用方案：也可精选10位客户参观全国（深圳、北京）万科的优秀楼盘。前提是能吸引南京新闻媒体进行全程报道。

2．3．3以销售导向培育卖点

可考虑事先联系具有影响力的一些部门和行业（如高校、银行、证券、政府），向他们定向优待销售一批楼盘，制造诸如博士楼、金融家楼、政府官员楼等广告抄作载体，利用他们的导向作用，促进楼盘的整体销售。例如，今年正逢南京高校成立100周年，如能吸引专家、教授的加盟，即可制造相当地轰动效应。

2．4楼盘信息的确认

A、物业管理（服务项目、收费标准）

B、智能化标准

C、建材标准

D、配套设备标准

E、公共区域装修标准

F、会所（金丝利）服务收费标准

G、销售价格及付款方式

H、各项购房及入伙费用

2．5销售道具预备

A.模型

B.展板

C.售楼书（包括精装本和简易本）

D.VI部分（销售人员服装、胸牌、资料夹等道具配备）

E.销讲资料的完善

F.销售人员的再培训

G.销售现场服务人员（安保、保洁）

H.价目表

2．6工程进度保证

售楼处、样板房、小区环境样板、滨湖样板段工程全线完工。

在达到以上引导期标准后，方可保证开盘达到预期效果。

三、项目开盘流程

3.1客户筛选

由于通过万客会接待、楼盘展现活动和重点直销等工作积累一批意向客户，但这部分客户可能对项目的价格、户型都不甚了解，基于种种缘由，有些客户未必是我们真正的目标客户，所以我们有必要对已经登记的客户进行一次筛选，再次进行项目介绍，确保真正有诚意的客户在正式开盘当日来售楼处缴付大定金（初定为2万元人民币）。

3.2销售预备执行流程

时间安排工作安排前期预备工作

2/21n递交内部认购方案书n第一批待推单元的价目表

2/22-27n执行方案的讨论、确定n工作分工明细

2/28-3/6n价目表的调整n细化销控方案的出台

3/7-13n销售预备方案的最终定稿

3/23公众推介会n在新街口进行公众推广活动，以协作万科帮助推广的“宠爱南京的一百个理由”活动。n进行敲鼓、玩耍与抽奖等活动内容聚集人气。n标准房型图、内部价格表n可移动展板制作、现场包装n报章公告（包括内部会员通报）

4/8“战略合作伙伴”新闻发布会n在金陵饭店（或金丝利喜来登酒店）进行，邀请南京各大报的媒体记者参与。n只公布相应的表现图，部出示具体平面图。n可移动展板制作、现场包装

4/13团购推介会n在金丝利喜来登酒店大会议厅集中接待团购意向客户，询问相关问题，并告知4/29派筹时间。n只公布价格区间在5700元/平方米以内n金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）n模型、楼书等销售道具的预备n自助餐和小礼品的预备

4/20万科会会员推介会n书面通知万客会会员参与金丝利喜来登酒店大会议厅得内部推广活动。n公布价格区间在5700元/平方米以内n金丝利的现场布置（包括展板、效果图等）n模型、楼书等销售道具的预备n小礼品的预备。

4/22-26n通知（电话/信函）目标客户（团购、万科会与其他积累客户）4/27-28来参与优待派筹活动。n信函的填写、邮寄n媒体广告告知派筹信息。

4/27派筹工作n在万科会实施对外的派筹工作。n依据派筹数量打算楼盘价格和开盘方案。n保安力气加强维持现场次序。

5/1-7售楼处开头接待客户n售楼处，样板房开头接待客户参观。n安排龙舟赛等庆祝游园活动n现场布置得最终完成n赠送小礼品。

5/8内部认购n集团内部及关系客户的内部认购，以及万客会会员内部认购，小定定金5千。n小定金收据的制作。n财务人员的安排。

5/10正式开盘n正式公布价目表，认购相应单元，收取大定金2万。n掌握进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度n封存已内部认购的单元。n大定金收据的制作。n财务人员的安排。n若当日下雨，预备户外雨棚

3.3关键节点具体流程

3.3.1派筹活动执行方案

Ø从4月20日起在报章广告中告知4/27日将进行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。

Ø通知（电话/信函）前期积累得意向客户在4/27于9：00在万科会现场外候场。并需携带身份证。

Ø事先在现场张贴有关派筹海报，并在新街口派发相关的DM广告。

Ø留出排队通道，加强停车和现场客户管理。

Ø方案发放筹码300份。红筹（97折）100份；黄筹（98折）100份；蓝筹（99折）100份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。

Ø总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。

Ø每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优待才能兑现。

3.3.2售楼处开放日执行方案

Ø统一邀请意向客户进行内部参观和活动（假照实际人数较多，可分摊在余下几天间续参观，而取前100位在5/1日）。

Ø5/1当天由万科公司派员统一讲解楼盘状况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关怀的问题。

Ø建议当天可组织售楼处开放日“嘉年华”活动，预备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等）。下午在莫愁湖上举办庆祝开盘的龙舟或划船赛，客户可在室外平台观看。事先可围绕龙舟赛多加宣扬，吸引宽敞市民前来观看，扩大楼盘影响力。

Ø中午由万科公司安排午餐会，增进与客户的沟通。

Ø客户在参观结束后，可获赠万科T恤等小礼品。

Ø不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在5700元以内，并告知客户5/10日开盘，先到先得。

3.3.3内部认购执行方案

Ø以万客会的名义通知（电话或信函）会员5/8优先到现场售楼处参与内部认购活动。

Ø通知当日来售楼处的客户于9：00在万科现场售楼处外候场。

Ø安排排队位置，加强停车和现场客户管理。

Ø当天不接待除万客会会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到万科会的临时班车，由万科会代理客户接待一天。

Ø总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格掌握，未在短时间作出打算的客户则不予等待，安置于休息区连续考虑，后批客户依次进场。

Ø正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的100个单位。

Ø销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。

Ø工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。

Ø要求小定客户必需在5/10开盘当天到售楼处完成大定，并补足15000元大定（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好，则可放宽时间限制。

Ø客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺万科会客户将有优先选择权。

3.3.4开盘流程

Ø通知当日来售楼处的客户于9：00在万科现场售楼处外候场。

Ø安排排队位置，加强停车和现场客户管理。

Ø总销控台通知客户进场选购，每批6-10组客户。由于客户已有多个备选的购房方案，因此整个接待时间严格掌握，未在短时间作出打算的客户则不予等待，安置于休息区连续考虑，后批客户依次进场。

Ø若消失两个或以上的客户同时选中同一单位的状况，则由小定收据上的筹号先后获得优先选择权。

Ø销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。

Ø工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。

Ø总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元准时通知其他销售人员，不再向客户推举。

Ø推出近售楼处的两栋楼的100个单位，订完后再推别的单位，以造成“供不应求”的局面。

Ø客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。

Ø客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺该部分客户按挨次有优先选择权。

封存集团内部和万客会会员认购的单元。

四目的：

将商业产品、车库车位正式推向市场，树立企业与产品的新形象；

以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目完；

为产品后续内容的推出、消化作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。

意义：

1）吸引客户

用经济利益、大型活动的方式对有效客户群体进行针对性宣扬推广。目标明确，范围相对缩小，节省广告成本，实效性强。

2）达到传播目的

扩大影响面，挺直面对客户源。

3）成交客户

对已成交客户再进行深度挖掘，了解其实际购买潜力，同时对成交客户和商业储备客户进行集中宣扬，利用可转让方式，使产品“特殊”权在小范围内循环，以促进商业产品的销售。

活动的形式：

本次SP活动主要以丰富多彩的现场演出活动结合紧急刺激的抽奖活动二大部分构成。在观看演出的同时穿插抽奖活动，调动全部在场人员的主动性、主动性。

抽奖原则：

全部参与开盘的人员均有抽奖权利

每人只限抽奖一次

抽奖以奖券形式（可转让）

奖券面额分为10000元（限购车库车位）、20000元（限购商业产品）两种

奖券只针对（商铺、车库、车位）等几种产品用法

奖券用法时限（一个月）

奖券数量100份

比例为1：1

其他奖品均为低价值纪念奖

抽奖挨次：

依据票号的挨次进行抽奖——预备进场票

抽奖过程：

穿插于节目表演

开盘活动的执行：

现场开盘活动全称：“长电紫盈花城二期隆重开盘暨商铺发售仪式”

现场开盘活动场地：待定

现场开盘活动形式：文艺演出、商铺介绍、抽奖活动

现场开盘活动主办：长电房地产开发有限公司

现场开盘活动协办：深圳天方房地产经纪代理有限公司

现场开盘活动出席对象：准业主、商业潜在客户、各界代表、有关媒体。

开盘（活动）前预备工作执行：

1、――月――日之前

主要工作部门：销售部

工作内容：做好客户回访，告知开盘（活动）相关信息

2、――月――日——――月――日

工作内容：销售员强化培训

目的：完善终端客户承接，树立项目信念。（商业）

时间安排：每日16：30——17：00

培训内容：（1）接待礼仪

（2）自身项目（商业）利益点剖析

4、——月——日————月——日

工作内容：开盘活动预备工作必需完成事项

（1）项目包装：楼盘范围内的一切广告宣扬及销售设施和工具（硬件）广告幅、板、旗、牌、售楼处。

售楼处内部布置：

销控板（粘帖）

花卉装饰

展板

接待台

项目专用纸杯

售楼部外部设施预备：

拱门

高飘球（条幅）

鲜花

布幔

条幅

活动现场：

进门票

横幅

条幅

演出公司

抽奖箱

抽奖条

（2）销售包装：对销售人员及开盘活动相关工作人员进行统一的要求，包括：谈吐语言、着装、工作气氛的打造等。

(3)相关资料预备：

现场：海报、小礼品、

礼品：开发公司领导颁发（精致礼品）

（4）邀请人员、发放请柬（――月――－――月――日）

区领导（招商部门）

相关职能部门负责人员（规划）

长电集团领导（市局）

首批购房业主及意向客户（全部客户，包括农电职工）

新闻媒体记者

（一）开盘仪式活动内容

1、开盘仪式

现场开盘活动仪式是本次SP活动的第一高潮。

A、主要描述：把精彩的演艺表演与紧急的抽奖活动紧密结合，在期间带入产品的相关介绍，打造一种和谐、紧急、并富有激情的氛围。

B、活动对象：组织者及相关领导、专家、案场人员、前期积累及潜在需求客户、各界代表、相关媒体、礼仪公司

C、操作方式：

司仪（地产人员）：致开场白，介绍贵宾、嘉宾、庆贺单位，请领导总经理及贵宾讲话

长电地产总经理讲话

贵宾致辞

文艺节目表演

现场抽奖

五、开盘广告执行及策略

2005年--月--日正式开盘，媒体广告推广和销售协作执行。

（一）、广告执行

1、报纸广告：开盘日前在主流媒体宣告开盘活动告示。

2、道具预备：

项目相关公开宣扬资料（商业海报）

3、周边气氛包装

开盘期间张挂和横幅、刀旗

时间：9月日晚全部张挂完毕。

地点：东盛大街两侧

沿街刀旗：荣完路两侧。

典礼会场布置

（1）整体气氛布置

整个会场结合项目开盘典礼主题，以喜庆颜色为主基调，

售楼处外悬挂6—8个空飘彩球，并衬以彩色条幅。销售中

心内部留意气氛打造，既要做到气氛热闹又要保持庄重。

（2）迎宾区

地点：大型演出场所。

布置内容：条幅

四时间：2004-4-05——4-08

地点：1、海盐新天地广场

2、现场售楼处

活动目的：

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣扬期间内，刺激大众，制造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。

活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾

活动安排：

一、前期广告宣扬

3.30-4.05