2021总结展望需求结构篇【年报】

需求篇：改善占比过半，豪宅狂欢与刚需降级两头翘文/克而瑞研究中心2021

年住房需求结构呈现以下几方面变化和特征：第一，三房稳居成交主力地位，四房成交比重增长但增幅放缓，二房成交占比止跌回升，尤其是三四线城市消费降级，两房成交占比显著增长。第二，面积段中枢下移趋势强化，2021

年成交比重增幅最大是

80-90

平方米，70-90平方米产品成交比重回升，120-140

平方米产品成交占比由升转降，反映需求降级更趋小型化。第三，户型小型化趋势进一步强化，120

平方米以下三房、140

平方米以下四房市场份额持续扩大，房价高企的一线城市户型紧凑化愈发明显，100

平方米以下三房占比超过

64%。第四，叠墅成交占比显著提升，并取代联排成为别墅产品成交主力。独栋市场份额继续收缩，双拼比重微增。120-160

平方米中小型别墅重新走俏，200

平以上大型别墅比重下滑。第五，豪宅市场火热，成交明显放量。194

个重点监测城市总价

1000

万以上豪宅同比增长

44%，深圳、广州、武汉等同比翻番。单价

5

万元/平方米以上豪宅成交同比增长

43%，单价

10

万元/平方米以上顶豪成交同比大增

80%。第六，二手住宅一房成交比重显著回升，四房成交占比延续增长态势，三房成交占比止跌回升，180

平方米以上大户型成交比重明显回升。展望未来，新房方面，三房、四房成交比重有望继续提升，90-120

平方米中档产品将更受市场欢迎，户型小型化趋势继续强化，80-100

平方米小三房、100-140

平方米小四房兼具功能性和总价优势，市场占有率有望继续提升。新一轮稳增长周期和一二手房倒挂的市场环境下，豪宅成交继续放量，顶豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，随着二手房贷政策宽松，二手住宅消费降级趋势或将适度扭转，90-120

平方米中档产品成交比重或将重回上升通道。2021

年总结1、三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升（本节有删减）2021

年，改善需求稳步释放，三房产品依然稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。194

个重点监测城市普通住宅成交数据显示，三房户型成交占比

54.45%，较

2020年微降

0.13

个百分点，四房成交比重持续提升，较

2020

年增长

0.69

个百分点至

20.72%。一房成交占比进一步降至

4.85%，跌幅达

0.67

个百分点。二房成交占比止跌回升至14.67%，较

2020

年微增

0.21

个百分点，但较

2019

年仍降

2.23

个百分点。表

194

个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比4

个一线城市31

个二线城市159

个三四线城市194

个样本城市房型2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年2021

年4.14%2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年一房二房三房四房五房别墅复式5.64%22.02%48.56%12.60%0.97%6.76%24.07%46.53%11.07%0.88%10.36%27.17%39.71%7.99%0.66%5.23%8.87%5.47%14.44%55.27%19.93%1.11%2.69%6.60%15.66%54.81%18.12%0.90%7.92%19.59%51.42%16.26%0.96%4.42%12.20%55.38%22.81%1.60%4.84%13.15%54.30%21.80%1.80%4.85%14.67%54.45%20.72%1.31%2.58%5.52%14.45%54.58%20.03%1.25%6.57%16.89%52.17%18.48%1.35%13.79%54.55%22.68%1.55%5.26%5.65%2.99%3.01%2.08%2.17%2.27%2.74%2.77%4.97%5.03%1.10%0.91%0.83%1.22%1.41%1.84%1.43%1.42%1.76%数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统2、面积段中枢下移，主力

100-140

平占比转跌、70-90

平逆市提升（本节有删减）2021

年，从面积段角度看成交结构，最为明显的变化是，120-140

平方米产品成交占比由升转降，而

70-90

平方米产品成交比重止跌回升。此外，面积段增长中枢明显下移，由

2020

年

100-120

平方米下移至

2021

年的

80-90平方米，侧面佐证需求结构更趋刚需化。2021

年，各面积段中，成交比重增长最为显著的80-90

平方米，较

2020

年增长

0.91

个百分点至

11.89%，而回顾

2020

年，成交占比增幅最大的是

100-120

平方米产品，增长中枢明显下移。表

194

个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比4

个一线城市31

个二线城市159

个三四线城市194

个样本城市面积段2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年70

以下70-8010.28%7.60%11.62%7.36%16.77%6.34%8.14%3.35%12.33%14.57%26.75%19.13%8.30%3.15%1.71%2.58%8.89%3.19%11.91%15.26%26.13%19.49%8.28%3.05%1.41%2.40%10.97%3.35%5.84%2.82%9.71%13.65%30.27%24.33%8.38%2.10%1.00%1.90%5.66%2.49%8.55%13.28%29.85%26.19%8.81%2.12%1.03%2.02%6.61%2.68%8.62%13.22%28.27%26.07%9.31%2.02%1.07%2.14%7.20%3.40%11.89%14.47%27.71%21.08%8.03%2.56%1.34%2.32%7.48%3.10%10.99%14.45%27.34%22.33%8.29%2.52%1.21%2.29%9.23%3.19%11.18%14.00%26.09%22.06%8.39%2.43%1.19%2.24%80-9023.81%19.36%16.73%11.94%3.92%23.76%17.90%16.10%12.53%4.18%24.45%15.10%15.67%10.73%3.90%12.22%14.65%25.09%19.38%7.98%90-100100-120120-140140-160160-180180-200200

以上1.75%1.78%2.10%2.87%1.16%1.14%1.17%1.31%3.45%3.63%3.78%2.17%数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统3、户型小型化趋势强化，120

平以下三房、140

以下四房份额再扩大（本节有删减）2021

年，户型小型化趋势进一步强化，120

平方米以下三房、140

平方米以下四房市场份额持续扩大。户型小型化的根源在于房价快速上涨，购房者被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全，高房价城市户型小型化趋势往往愈发明显。2021

年，194

个重点监测城市

120

平方米以下三房成交比重显著增长，120

平方米以上三房市场份额继续下滑。其中，90

平方米以下小三房产品成交占比增长最为迅速，涨幅达到

1.54

个百分点，90-100

平方米、100-120

平方米三房产品成交比重延续增长态势，较

2020年分别增长

0.32

个百分点和

0.92

个百分点。一线城市三房紧凑化趋势愈发凸显。受制于高位运行的房价，一线刚需购房者更为青睐

100

平方米以下小三房产品，其总成交占比进一步升至

64.14%，较

2020

年增加

4.48

个百分点。表：194

个重点监测城市三房产品各面积段成交套数占比4

个一线城市31

个二线城市159

个三四线城市194

个样本城市三房2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年

2021

年

2020

年

2019

年90

以下

30.60%

29.59%

26.08%

12.24%

10.38%

8.87%90-100

33.53%

30.07%

25.72%

20.47%

20.94%

18.55%

17.86%

17.58%

17.35%

20.05%

19.72%

18.24%100-120

24.18%

25.47%

27.29%

44.42%

43.20%

43.80%

48.81%

47.26%

45.94%

45.24%

44.32%

44.19%8.28%7.56%7.01%

11.51%

9.97%8.65%120-140140-1607.52%2.27%9.97%

13.83%

19.56%

21.96%

24.38%

22.59%

24.97%

26.54%

20.25%

22.85%

25.03%2.80%2.10%4.04%3.04%2.41%0.90%2.67%0.85%3.50%0.89%2.07%0.38%2.16%0.47%2.69%0.47%2.24%0.72%2.42%0.72%3.12%0.77%160

以上

1.90%数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统表：194

个重点监测城市四房产品各面积段成交套数占比数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统4、叠墅取代联排晋升主力，120-160

平经济墅最受欢迎……略……5、千万豪宅成交同比增

44%，广深汉倍增、一线顶豪再创新高2021

年，总价千万级豪宅成交明显放量。前

11

月，194

个重点监测城市总价

1000

万元以上豪宅累计成交

44333

套，同比增长

44%。共计

26

个城市总价

1000

万以上豪宅成交套数在

100

套以上，较

2020

年新增济南、绍兴、福州、西安等

5

城。总价

1000

万以上豪宅成交套数

TOP20

城市中，除佛山外，其余

19

城

2021

年前

11

月成交规模均高于去年同期，北京、三亚、珠海等同比增幅都在六成以上，深圳、广州、武汉等更是实现同比翻番。典型如济南，2021

年前

11

月总价

1000

万元以上豪宅成交

186

套，同比增长

94%，顺利跻身

TOP20

序列。表：2021

年前

11

月总价

1000

万元以上豪宅成交套数

TOP20

城市（套）排名城市成交套数同比排名城市成交套数同比12上海北京深圳杭州广州厦门南京苏州东莞武汉104598423764338942467187117127244%80%159%37%100%14%45%5%11121314151617181920青岛宁波三亚珠海温州天津佛山成都重庆济南60749541940236633528427019518641%8%382%65%72%28%-2%10%9%45678965933%117%1063594%数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统顶豪成交表现颇为亮眼。上海、北京依然是顶豪聚集地，2021

年前

11

月总价

3000

万元以上顶豪成交套数皆超

600

套，稳居顶豪成交榜前两位。其中，上海顶豪成交

902

套，同比下降

21%，主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。杭州、广州总价

3000

万以上豪宅成交规模突破

100

套，成功入围

TOP5。例如广州，受惠于财富高净值群体的保值、增值需求，以珠江新城为代表的核心地段顶豪项目成交去化明显加快，前

11

月总价

3000

万元以上顶豪成交

124

套，同比增长

38%。南京、青岛、珠海、苏州豪宅成交明显发力，前

11

月成交套数较去年同期翻番。表：2021

年前

11

月总价

3000

万元以上豪宅成交套数

TOP10

城市（套）排名城市上海北京深圳广州杭州南京东莞青岛珠海苏州成交套数90263417012410776同比-21%62%12315%438%565%6347%52%744839225%263%171%9291019数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统高单价豪宅成交显著放量，2021

年前

11

月，194

个重点监测城市单价

5

万元/平方米以上豪宅成交

128206

套，同比增长

43%。深圳、北京、上海高单价豪宅成交保持高位运行。2021

年前

11

月，京沪深单价

5

万元/平方米豪宅成交规模都在

3

万套左右，其中，北京豪宅成交套数达到

30265

套，同比增长38%，在

TOP20

榜单中的排名较去年提升

1

个位次。广州、杭州、南京高单价豪宅成交规模倍增。2021

年前

11

月，广州、杭州单价

5

万元/平方米豪宅成交规模都在

1

万套上下，较去年同期实现翻番，南京成交

3036

套，同比增长256%。反观宁波、郑州、福州等个别城市豪宅成交有所降温，前

11

月单价

5

万元/平方米豪宅成交同比降幅在两成以上。表：2021

年前

11

月单价

5

万元/平方米以上豪宅成交套数

TOP20

城市（套）排名城市深圳北京上海广州杭州南京厦门珠海天津青岛成交套数345383026529964130279993同比33%排名11121314151617181920城市三亚东莞宁波苏州温州佛山绍兴武汉郑州福州成交套数59317513511210891同比83%1238%27%319%-57%0%4154%110%256%11%559%6303652%7275090275%152%-26%-35%8120131%63994812%391071970%24数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统2021

年前

11

月，194

个重点监测城市单价

10

万元/平方米以上豪宅成交

13270

套，同比大增

80%。上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三位，前

11

月单价

10

万元/平方米以上豪宅成交

12742

套，占所有样本城市成交总量的

96%。其中，上海成交规模超过

6

千套，高居顶豪成交

TOP10

榜首，深圳、北京成交套数同比增幅在

200%以上，摘得成交榜亚军、季军。广州、三亚顶豪市场亦有不俗表现，单价

10

万元/平方米以上豪宅成交均超过

100

套，较去年同期分别增长

128%和

521%，得以入围

TOP5。而南京、成都、重庆等城市顶豪成交在5

套以下。不过，豪宅市场火爆有一定巨大价差吸引投机套利的“虚假繁荣”成分。限价带来一、二手房倒挂，豪宅尤其是单价

10

万元以上顶豪套利空间更大，引发各路投资客拼抢。典型如上海，翠湖五集新房单价在

16

万元/平方米，但二手房价格在

20

万元/平方米以上，巨大的倒挂价差吸引投资客入场，更不乏借资缴纳认筹金的，翠湖五集最近一次开盘认购率超440%，摇号入围的最低要求是要缴满

176

个月社保。表：2021

年前

11

月单价

10

万元/平方米以上豪宅成交套数

TOP10

城市（套）排名城市上海深圳北京广州三亚苏州成交套数628945211932276同比17%123456283%237%128%521%-25%1186278杭州青岛南京成都4014414%-9300%-104数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统6、二手住宅一房、四房成交走俏，上海

180

平以上占比跃升（本节有删减）表

5

个重点监测城市二手住宅项目各户型成交套数占比户型一房二房三房四房1.92%1.69%1.20%13.05%14.39%10.29%8.13%7.05%4.62%8.89%8.46%8.33%11.12%8.77%6.15%7.98%7.85%5.35%五房及以上0.00%0.00%0.04%4.80%4.34%3.21%1.68%1.39%0.81%1.88%1.21%1.58%1.53%1.24%0.88%1.51%1.58%1.06%2021

年2020

年2019

年2021

年2020

年2019

年2021

年2020

年2019

年2021

年2020

年2019

年2021

年2020

年2019

年2021

年2020

年2019

年19.19%18.43%12.68%19.08%15.90%16.17%10.62%9.79%43.41%42.42%31.29%30.17%31.08%34.55%41.19%43.15%48.59%35.65%35.31%35.80%34.84%40.21%44.79%38.21%39.02%39.89%35.48%37.46%54.80%32.90%34.30%35.78%38.39%38.62%34.07%39.90%42.36%45.15%37.92%35.47%33.89%37.22%37.17%40.48%北京深圳武汉合肥重庆11.91%13.68%12.65%9.15%14.58%14.31%14.30%15.07%14.38%13.22%5

个样本城市数据来源：CRIC

中国房地产决策咨询系统分面积段来看，10

个样本城市整体成交结构变化不大，比重变化最为剧烈的面积段当属

180

平方米以上大户型，占比从

2020

年的

3.11%增长

1.81

个百分点至

4.92%，主要原因还是受到上海二手豪宅成交放量带动。分城市来看，上海、北京

140

平方米以上大面积二手房成交比重显著提升，上海

140-180平方米比重升至

3.96%，较

2020

年增长

0.44

个百分点，180

平方米以上二手房成交套数同比增长近

200%，比重更是增长

6.50

个百分点至

9.44%，究其原因，在于上海新房积分摇号政策出台，多数豪宅项目设置

1：1.3

入围比例，迫使一部分社保积分不足以入围摇号的改善客群转投二手房市场。广州、深圳、杭州、南京等

70

平方米以下小户型成交主力地位进一步巩固，广州成交比重升至

30.78%，较

2020

年增长

2.90

个百分点，深圳占比升至

37.61%，较

2020

年增长

4.03

个百分点，二手房参考价制度施行叠加二手房房贷额度持续紧张，倒逼部分资金实力有限的二手房买家消费降级，选择更小面积段、更低总价房源。表

10

个重点监测城市二手住宅各面积段成交套数占比面积段<=7070-9090-12020.34%20.24%19.88%16.56%17.53%16.02%26.63%28.19%29.68%17.33%19.32%17.45%14.65%15.32%19.73%30.49%31.22%27.21%26.99%29.72%31.94%23.68%24.76%19.24%22.12%21.57%20.82%23.98%22.92%20.60%21.74%22.04%20.92%120-1406.73%6.74%6.30%6.85%6.72%5.87%7.20%7.64%9.14%6.19%6.93%5.71%12.97%12.73%14.69%13.76%13.40%10.57%11.42%10.81%11.53%9.17%9.39%5.82%12.27%10.84%9.73%9.67%8.36%7.17%8.92%8.64%7.88%140-1805.48%5.28%5.02%3.96%3.52%2.95%5.23%4.80%6.08%6.04%6.86%4.86%8.09%7.56%11.49%7.89%7.18%4.98%6.55%5.79%7.16%4.52%4.72%3.27%9.04%7.93%7.28%7.16%5.98%4.61%5.83%5.41%5.06%>18020212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201920212020201938.83%39.20%40.84%40.06%43.63%46.96%30.78%27.88%24.70%37.61%33.59%37.26%31.94%28.71%25.57%19.16%18.55%24.64%24.44%22.35%19.99%32.87%31.38%41.44%21.08%25.16%29.90%27.54%29.62%32.64%32.56%33.10%35.47%24.39%24.65%24.32%23.13%25.67%25.97%26.97%28.88%26.66%28.25%29.23%31.80%28.01%32.04%23.52%25.36%26.77%30.35%27.24%28.82%26.33%27.32%27.15