房地产(案例)投融资项目分析报告书课件

房地产（案例）投融资项目分析报告(版权所有限定阅读者)房地产（案例）投融资项目分析报告项目简介

“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古国际广场”二期项目融资10亿元人民币，用于“太古国际广场”二期项目的建安与土地增值税费用支付。“太古国际广场”二期项目，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。

“太古国际广场”二期项目目前已经基本完成结构封顶，取得房屋预销售许可证，部分物业已对外展开销售。

“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟以销售回款与部分自持物业出租收入作为融资还款来源，并以王府井百货作为融资抵押物。项目简介“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古目录三财务分析

融资借贷情况融资资金使用与还款资金平衡四项目综合评估五可提供的附件清单一融资方企业介绍融资方企业基本信息融资方企业的管理与战略

融资方企业财务状况融资方企业财务状况分析

二项目介绍项目概况项目规划指标

项目现状

目录三财务分析一融资方企业介绍融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4950万，99%50万元，1%

内蒙古三江房地产开发有限公司（以下称三江公司）成立于2007年12月，法定代表人程协桥，注册资本5,000万元。公司是一家专业从事房地产开发与相关产业投资的大型房地产企业。公司先后完成内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥西街南北两侧的旧城改造拆迁任务，于2008年7月份开工建设三江国际太古广场商住区，总建筑面积将达到80余万平方米。是东胜区板块第一个核心地段内的大型综合建筑集群，包括两栋五星级酒店、三座现代化大型商场、五栋甲级写字楼、两条商业步行街以及40余万平方米高档公寓及住宅。目前一期10万平方米高档住宅已经售罄，二期王府井金街即将开盘，三期世纪广场正在规划中。

公司股权结构如下图：融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4融资方企业的管理与战略内蒙古三江房地产公司成立以来，以“推动中国城镇化进程”为企业使命，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，引进人才，强化管理，塑造品牌。始终贯彻以质量取胜的原则，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑科技与民族传统风格的统一，在规划设计上秉承“以人为本”的思想，以“创新、求变”的精神去适应市场的需求去适应市场的需求，致力于精品楼盘的开发建设，秉承“铸造精品，奉献社会”的企业宗旨，依靠政府的支持和自身的雄厚实力及良好的人才优势，在鄂尔多斯市独树一帜。并推出“创造鄂尔多斯地产品牌，打造鄂尔多斯真正的商业核心区”的精神理念。公司系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理规范和流程。融资方企业的管理与战略内蒙古三江房地产公司成立以来，以“2010年企业财务状况（1）2010年三江房地产开发有限公司资产负债表资产年初数

（万元）期末数

（万元）负债及

所有者权益年初数

（万元）期末数

（万元）流动资产：

流动负债：

货币资金5,12925,484应付账款2613,672应收账款4,22926,005预收账款41,22522,613预付账款3,78222,847应缴税费12,333存货57,34741,851其他应付款4,58317,059流动资产合计70,487116,187流动负债合计45,83555,677固定资产：

长期负债：

固定资产原价187260长期借款10,00025,600减：累计折旧56105长期借款合计10,00025,600固定资产净值131155负债总计55,83581,277固定资产合计131155所有者权益：

无形资产及其他资产：

实收资本5,0005,000长期待摊费用591

实收资本净额5,0005,000无形资产合计591

资本公积11,650

递延税项：

未分配利润

30,065递延税款借项1,276

所有者权益合计16,65035,065资产总计72,485116,342负债和所有者权益总计72,485116,3422010年企业财务状况（1）2010年三江房地产开发有限公司2010年企业财务状况（2）2010年三江房地产开发有限公司利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入101,080减：营业成本61,414营业税金及附加6,800销售费用4管理费用368财务费用-8加：公允价值变动收益0投资收益0二、营业利润32,502加：营业外收入0.3减：营业外支出19三、利润总额32,483减：所得税费用1,828加：本年利润调整0四、净利润30,655以前年度调整0调整后利润30,655五、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

2010年企业财务状况（2）2010年三江房地产开发有限公司2010年度财务状况分析2010年三江房地产开发有限公司财务指标分析指标计算公式数值一、短期偿债能力

流动比率流动资产/流动负债2.09速动比率（流动资产-存货）/流动负债1.34二、运营能力

总资产周转率总收入/平均总资产1.07应收周转率总收入/平均应收款6.69平均收账期365/应收周转率54.59存货周转率总成本/平均存货1.24存货周转天数365/存货周转率294.78三、财务杠杆

负债比率总负债/总资产0.70负债权益比总负债/所有者权益2.32权益乘数总资产/所有者权益3.32利息保障系数息前税前利润/利息费用

2010年度财务状况分析2010年三江房地产开发有限公司财务2011年企业财务状况（1）截止到2011年9月公司资产负债表资产年初数

（万元）期末数

（万元）负债及

所有者权益年初数

（万元）期末数

（万元）流动资产：

流动负债：

货币资金25,4842,736应付账款13,6724,377应收账款26,00513,803预收账款22,61329,707预付账款22,84728,167应缴税费2,3331存货41,85194,132其他应付款17,05947,072流动资产合计116,187138,838流动负债合计55,67781,157固定资产：

长期负债：

固定资产原价260266长期借款25,60023,100减：累计折旧105152长期借款合计25,60023,100固定资产净值155114负债总计81,277104,257固定资产合计155114所有者权益：

无形资产及其他资产：

实收资本5,0005,000长期待摊费用

实收资本净额5,0005,000无形资产合计

资本公积

递延税项：

未分配利润30,06529,701递延税款借项

3所有者权益合计35,06534,701资产总计116,342138,958负债和所有者权益总计116,342138,958

项目陈述中已售未收房款中7.5亿元，由于涉及房地产确认销售需预交销售不动产各项税金，固未在报表应收账款中体现；2011年9月中其他应收款为往来款，并非房款收入。

其他应付款4.7亿为借款，代付工程款项。表中2.31亿元长期借款新华信托2年期贷款，贷款到期日：2012年12月27日。

2011年企业财务状况（1）截止到2011年9月公司资产负债2011年企业财务状况（2）截止2011年9月公司利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入4.5减：营业成本0.0营业税金及附加0.3销售费用2.1管理费用361.0财务费用3.1加：公允价值变动收益0.0投资收益0.0二、营业利润(362.0)加：营业外收入0.3减：营业外支出2.4三、利润总额(364.1)减：所得税费用0.1加：本年利润调整

四、净利润(364.2)以前年度调整0.0调整后利润(364.2)项目报告中陈述二期销售已收2.4亿元，但由于房地产企业收入确认标准：项目是否完工。公司现在所开发二期项目（A\B区)整体属于未完工产品，固未结转对应收入与成本。注明：本公司开发项目中有两个商场即王府井商场、太古国际商场已经竣工验收。但属于自有资产，下月将反映在投资性房地产科目中。剩余部分属于未完工产品。2011年企业财务状况（2）截止2011年9月公司利润表项目项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路东，地处鄂尔多斯市东胜区最繁华的地段，地理位置非常优越，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。王府井百货已作为名品主力店进驻，将共同引领鄂尔多斯市商业的繁荣发展。项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平米，建筑总面积约21万平米，容积率：4.8。其中：①A1住宅约10893.1平米，②A2五星级酒店约34949.2平米，③A1、A2底商9777.47平米，④A区商场约26356.6平米，⑤B区商场（王府井百货）约62495.58平米，⑥B1、B2写字楼约69095.49平米。项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平项目现状太古国际广场二期销控表

面积

(万平米）已销售面积

(万平米）未销售面积

(万平米）销售总价

（万元）已收合计

（万元）未收合计

（万元）土地面积41,391.50

A1（住宅）20,670.572,219.2416,2212,3339361,397A1（底商）2,229.9316,0534,96611,087A2(五星酒店)34,949.2034,949.20049,50010,50039,000A区商场26,356.60自持物业

B1（写字楼）69,095.498,229.9051,7759,9442,4157,529B1（底商）1,036.657,0002,1004,900B2（写字楼）7,301.908,1192,0596,060B2（底商）752.046,2191,0805,139B区商场

（王府井百货）62,495.58自持物业

合计213,567.4456718.86156,84999,16924,05675,113

“太古国际广场”二期项目各版块基本完成结构封顶，并已拿到“商品房预销售许可证”。项目除部A区与B区的部分自持物业外，已经开始销售，具体销售与收款情况如右表所示。项目现状太古国际广场二期销控表面积

(万平米）已销售面积

融资借贷情况借款金额：10亿元人民币。借款时间：2-3年。借款用途：项目工程建安费用与土地增值税费用。还款来源：房屋销售与出租回款。

可抵押物：王府井百货商场是（“太古国际广场”二期项目工程的一部分，王府井百货商场占地62495.58平米，地上六层地下两层，已办理房产证，并且已在营运中）。融资借贷情况借款金额：10亿元人民币。融资资金使用与还款资金平衡项目总投资15亿，融资方自筹资金5亿，需融资10亿。本次融资主要用于归还建安工程费用及土地增值税。

太古国际广场建设项目（二期工程）资金使用计划表序号工程项目单位数量单价（元）合价（万元）一建安工程费m2203,8983,941.1980,360二设备购安费m2203,898267.795,460三其它费用m2203,898127.512,600四小计（建设工程总投资）m2203,8984,336.4888,420五营业税及附加

12,636六土地增值税

13,231七所得税

36,609

合计

150,897太古国际广场建设项目（二期工程）资金还款平衡表序号项目单位资金备注一销售款亿元10.98二期工程盈利10.98亿元，可做为偿还贷款的资金。（实际销售款已收2.4亿元）公司二期工程自营商铺87.18m2，租金为1,152.24元/m2,年收入租金1亿元，可保证所贷款项的利息支付。二自持物业出租款亿元/年1三融资款亿元10本项目10.98亿销售款已收2.4亿元，后期销售预收8.98亿元。融资资金使用与还款资金平衡项目总投资15亿，融资方自筹资项目综合评估项目综合评估可提供的附件清单房地产开发四级资质公司营业执照扫描件公司组织机构代码证扫描件公司税负登记证扫描件银行开户许可证扫描件企业法定代表人证书扫描件法人省份证扫描件国税证明扫描件地税证明扫描件公司三年审计报告扫描件项目土地使用权证扫描件项目建设用地规划许可证扫描件

项目工程规划许可证扫描件

项目工程施工施工许可证扫描件项目房屋预销售许可证扫描件可提供的附件清单房地产开发四级资质项目土地使用权THEENDTHEEND谢谢！放映结束感谢各位观看！让我们共同进步谢谢！放映结束感谢各位观看！让我们共同进步房地产（案例）投融资项目分析报告(版权所有限定阅读者)房地产（案例）投融资项目分析报告项目简介

“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古国际广场”二期项目融资10亿元人民币，用于“太古国际广场”二期项目的建安与土地增值税费用支付。“太古国际广场”二期项目，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。

“太古国际广场”二期项目目前已经基本完成结构封顶，取得房屋预销售许可证，部分物业已对外展开销售。

“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟以销售回款与部分自持物业出租收入作为融资还款来源，并以王府井百货作为融资抵押物。项目简介“内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古目录三财务分析

融资借贷情况融资资金使用与还款资金平衡四项目综合评估五可提供的附件清单一融资方企业介绍融资方企业基本信息融资方企业的管理与战略

融资方企业财务状况融资方企业财务状况分析

二项目介绍项目概况项目规划指标

项目现状

目录三财务分析一融资方企业介绍融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4950万，99%50万元，1%

内蒙古三江房地产开发有限公司（以下称三江公司）成立于2007年12月，法定代表人程协桥，注册资本5,000万元。公司是一家专业从事房地产开发与相关产业投资的大型房地产企业。公司先后完成内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥西街南北两侧的旧城改造拆迁任务，于2008年7月份开工建设三江国际太古广场商住区，总建筑面积将达到80余万平方米。是东胜区板块第一个核心地段内的大型综合建筑集群，包括两栋五星级酒店、三座现代化大型商场、五栋甲级写字楼、两条商业步行街以及40余万平方米高档公寓及住宅。目前一期10万平方米高档住宅已经售罄，二期王府井金街即将开盘，三期世纪广场正在规划中。

公司股权结构如下图：融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4融资方企业的管理与战略内蒙古三江房地产公司成立以来，以“推动中国城镇化进程”为企业使命，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，引进人才，强化管理，塑造品牌。始终贯彻以质量取胜的原则，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑科技与民族传统风格的统一，在规划设计上秉承“以人为本”的思想，以“创新、求变”的精神去适应市场的需求去适应市场的需求，致力于精品楼盘的开发建设，秉承“铸造精品，奉献社会”的企业宗旨，依靠政府的支持和自身的雄厚实力及良好的人才优势，在鄂尔多斯市独树一帜。并推出“创造鄂尔多斯地产品牌，打造鄂尔多斯真正的商业核心区”的精神理念。公司系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理规范和流程。融资方企业的管理与战略内蒙古三江房地产公司成立以来，以“2010年企业财务状况（1）2010年三江房地产开发有限公司资产负债表资产年初数

（万元）期末数

（万元）负债及

所有者权益年初数

（万元）期末数

（万元）流动资产：

流动负债：

货币资金5,12925,484应付账款2613,672应收账款4,22926,005预收账款41,22522,613预付账款3,78222,847应缴税费12,333存货57,34741,851其他应付款4,58317,059流动资产合计70,487116,187流动负债合计45,83555,677固定资产：

长期负债：

固定资产原价187260长期借款10,00025,600减：累计折旧56105长期借款合计10,00025,600固定资产净值131155负债总计55,83581,277固定资产合计131155所有者权益：

无形资产及其他资产：

实收资本5,0005,000长期待摊费用591

实收资本净额5,0005,000无形资产合计591

资本公积11,650

递延税项：

未分配利润

30,065递延税款借项1,276

所有者权益合计16,65035,065资产总计72,485116,342负债和所有者权益总计72,485116,3422010年企业财务状况（1）2010年三江房地产开发有限公司2010年企业财务状况（2）2010年三江房地产开发有限公司利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入101,080减：营业成本61,414营业税金及附加6,800销售费用4管理费用368财务费用-8加：公允价值变动收益0投资收益0二、营业利润32,502加：营业外收入0.3减：营业外支出19三、利润总额32,483减：所得税费用1,828加：本年利润调整0四、净利润30,655以前年度调整0调整后利润30,655五、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

2010年企业财务状况（2）2010年三江房地产开发有限公司2010年度财务状况分析2010年三江房地产开发有限公司财务指标分析指标计算公式数值一、短期偿债能力

流动比率流动资产/流动负债2.09速动比率（流动资产-存货）/流动负债1.34二、运营能力

总资产周转率总收入/平均总资产1.07应收周转率总收入/平均应收款6.69平均收账期365/应收周转率54.59存货周转率总成本/平均存货1.24存货周转天数365/存货周转率294.78三、财务杠杆

负债比率总负债/总资产0.70负债权益比总负债/所有者权益2.32权益乘数总资产/所有者权益3.32利息保障系数息前税前利润/利息费用

2010年度财务状况分析2010年三江房地产开发有限公司财务2011年企业财务状况（1）截止到2011年9月公司资产负债表资产年初数

（万元）期末数

（万元）负债及

所有者权益年初数

（万元）期末数

（万元）流动资产：

流动负债：

货币资金25,4842,736应付账款13,6724,377应收账款26,00513,803预收账款22,61329,707预付账款22,84728,167应缴税费2,3331存货41,85194,132其他应付款17,05947,072流动资产合计116,187138,838流动负债合计55,67781,157固定资产：

长期负债：

固定资产原价260266长期借款25,60023,100减：累计折旧105152长期借款合计25,60023,100固定资产净值155114负债总计81,277104,257固定资产合计155114所有者权益：

无形资产及其他资产：

实收资本5,0005,000长期待摊费用

实收资本净额5,0005,000无形资产合计

资本公积

递延税项：

未分配利润30,06529,701递延税款借项

3所有者权益合计35,06534,701资产总计116,342138,958负债和所有者权益总计116,342138,958

项目陈述中已售未收房款中7.5亿元，由于涉及房地产确认销售需预交销售不动产各项税金，固未在报表应收账款中体现；2011年9月中其他应收款为往来款，并非房款收入。

其他应付款4.7亿为借款，代付工程款项。表中2.31亿元长期借款新华信托2年期贷款，贷款到期日：2012年12月27日。

2011年企业财务状况（1）截止到2011年9月公司资产负债2011年企业财务状况（2）截止2011年9月公司利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入4.5减：营业成本0.0营业税金及附加0.3销售费用2.1管理费用361.0财务费用3.1加：公允价值变动收益0.0投资收益0.0二、营业利润(362.0)加：营业外收入0.3减：营业外支出2.4三、利润总额(364.1)减：所得税费用0.1加：本年利润调整

四、净利润(364.2)以前年度调整0.0调整后利润(364.2)项目报告中陈述二期销售已收2.4亿元，但由于房地产企业收入确认标准：项目是否完工。公司现在所开发二期项目（A\B区)整体属于未完工产品，固未结转对应收入与成本。注明：本公司开发项目中有两个商场即王府井商场、太古国际商场已经竣工验收。但属于自有资产，下月将反映在投资性房地产科目中。剩余部分属于未完工产品。2011年企业财务状况（2）截止2011年9月公司利润表项目项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路东，地处鄂尔多斯市东胜区最繁华的地段，地理位置非常优越，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。王府井百货已作为名品主力店进驻，将共同引领鄂尔多斯市商业的繁荣发展。项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平米，建筑总面积约21万平米，容积率：4.8。其中：①A1住宅约10893.1平米，②A2五星级酒店约34949.2平米，③A1、A2底商9777.47平米，④A区商场约26356.6平米，⑤B区商场（王府井百货）约62495.58平米，⑥B1、B2写字楼约69095.49平米。项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平项目现状太古国际广场二期销控表

面积

(万平米）已销售面积

(万平米）未销售面积

(万平米）销售总价

（万元）已收合计

（万元）未收合计

（万元）土地面积41,391.50

A1（住宅）20,670.572,219.2416,2212,3339361,397A1（底商）2,229.9316,0534,96611,087A2(五星酒店)34,949.2034,949.20049,50010,50039,000A区商场26,356.60自持物业

B1（写字楼）69,095.498,229.9051,7759,9442,4157,529B1（底商）1,036.657,0002,1004,900B2（写字楼）7,301.908,1192,0596,060B2（底商）752.046,2191,0805,139B区商场

（王府井百货）62,495.58自持物业

合计213,567.4456718.86156,84999,16924,056