市河西片区市场特征研究报告

PAGEPAGE33目录目录 1南京总体宏观市场环境 3宏观政策法律环境及影响 3南京城市经济发展动态及相应指标 4南京城市经济发展动态 4与房地产相关行业的行情 5河西片区市场环境监测 5河西的环境动态 5河西片区的市政规划动态 6河西片区的市场需求监测 72004年四季度河西片区新建商品房供需总体概况 7河西片区市场容量分析 7四季度分价格市场供需状况对比分析 7四季度河西片区分楼型市场供需状况分析 8河西置业心理分析 9河西土地供给监测 9四季度南京市土地供应状况及未来土地供应情况 94.22004年11-12月南京市土地成交情况 104.3河西片区的典型土地追踪监测 11河西新建商品房市场监测 11河西片区新增商品房供给总量情况 11河西片区商品房供给结构 12分区域的河西新建商品房供给 12河西商品房供需状况与主要楼盘销售进度 20河西片区商品价格水平分析 22河西片区商品价格水平分析 22河西片区楼盘价格走势 24河西存量房市场监测 25存量房成交状况 25河西片区存量房价格水平分析 25存量房需求特征分析： 26河西片区租赁市场价格水平分析 26河西片区开发商营销策略 27河西片区11、12月份楼盘报纸广告投放统计监测 27河西片区广告营销主题分析 29河西片区其它促销手段分析 31本期河西广告营销主题综述 312004年12月河西房地产市场特征综述 32抉策地产研究中心南京市河西片区市场特征研究报告2004年11-12月刊———————————————————————————地产市场调研为重点研究内容。我中心在三大数据库（70时对五大领域（开发商、土地、媒体广告、二手房、租赁房）200411-12（双月刊专业人士指正。南京总体宏观市场环境宏观政策法律环境及影响☆住房公积金改革：2004121(含郊区、县)101220%调整为30%，贷款额度不高于总房款的70%，贷款年限不20☆土地管理办法出台：经国土资源部修订后的《土地利用年度计划管理办2004121理检查去年以来新上项目用地情况，整顿违法批地、非法占地行为。三是贯彻有保有压的原则，在暂停农用地转非农用地期间，对符合国务院规定的用地项目，要抓紧做好审查报批工作。四是加强土地管理的制度建设。南京城市经济发展动态及相应指标南京城市经济发展动态图1-1 2004年1—10月南京市主要经济指标763.763.06665.72582.45800单位：亿元700单位：亿元6005004003002001000城镇固定资产投资 社会消费品零售总额 规模以上工业增加值根据江苏省统计局的统计数据显示:虽然接近年底,位运行，国民经济保持了持续快速、健康的发展。国民收入继续提高。2004763.0625.4%。社会消费582.4518.4%。规模以上工业增加值达到665.7222.9%（1）200419001740020％左右。200328％；而今年，这两个指标预计分别达到100029％以上。全市累计批准的总投资超亿美元的项目中，高新技术项90621．4648．8％；第四季度，这一比重还在提高。今年服务业增加值将8009013％。服务业占地区生产总值的比重3.545.69121939323.1929.1％。我市私企总数首次超过无锡，居全省第二位；发展速度超过苏州，居全省首位。2004《南京市房地产开发情况分析报告》显示，111189.427979.07比增长90.4%。商品房施工面积目前已达1964.48万平方米，同比增长57.4%商品房竣工面积314.7万平方米，同比增长111.2%。全市商品房销售面积335.66万平方米，同比增长49.8%，竣工面积增幅大大超过销售面积增幅。与房地产相关行业的行情☆钢材：进入9月份后，国内钢材价格大体平稳，但两大类钢材升降并存。其中建筑用钢材价格又有回落，与钢铁企业出厂价格形成倒挂局面；而各类板材继续上涨。据商务部重要生产资料监测系统和兰格钢铁信息研究中心的监测9（下同30`（6.5MM）平均价格为每吨3672元，比上月末下降1.8%；螺纹钢（25MM）平均价格3418下降2.9%，降幅比上月增大。中厚板价格略有上涨，普通中板（20MM）463620（3MM、冷轧薄板价格保持不同程度的上涨。3.04687431MM58733.3%。总体来看，钢材价格涨势趋缓。据国家统计局资料显示，９月份全国黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格比去年同期上涨17.2％，涨幅比８月份回落了0.10.8入高位基础上的相对平稳运行时期河西片区市场环境监测河西的环境动态南京政府从11月下旬开始实施“绿色河西”计划，确保2005年“十运河西”计划主要围绕新城区主次干道两侧、滨江风光带、商务中心绿轴、城市公园和主题广场、待开发闲置用地等五大重点展开大规模的绿化建设，同步推进北部建成区的环境绿化提升和南部地区的绿化储备。1、道路河道景观绿化工程。全面完成新城区12条主干道、24条支路、10条河道两侧的景观绿化，重点打造纬八路、青石埂路、滨江大道、江东路等景观大道和上新河路生态园林路。2A、B、DC“绿博园20059博览会在河西成功举办。3、中央公园和商务中心绿轴工程。十运会前初步建成中央公园、新城大厦市民广场、欧洲城商务广场三个景观绿化广场，形成绿色轴线。河西片区的市政规划动态2004“十运”的最后一年，也是河西新城全面建设之年。南京政府全力推进中部地区“五大板块”15元，取得了明显成效。(一) 基础设施建设进展顺利。今年中部地区共继建、新建24条道路、6条河道、2个泵站。目前，纬八路西延、青石埂路、火炬路、五环路、和平路、友谊路、恒山路、黄山路、泰山路、经四东路、赛上路西段、上新河路、195（三）A已基本完成，种植各类乔（灌）480019430B月下旬开工建设。C区调整为首届“绿博会”主会场，正在进行“绿博园”规划设计方案比选和深化。（四）A6164780%工程量，黑桥泵站已完成内部调试。（五）北部整合进展情况。北部整合楼宇平改坡及亮化工程进展顺利，三个区均完成目标任务。河西片区的市场需求监测2004江宁23.8%12江宁23.8%12.6%城北3.8%9.3%河西17.8%24.2%城东10.1%20.2%城中20.4%17.8%城南7.5%13.6%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%江北四季度供给比例 四季度需求比例 根据抉策地产研究中心楼盘数据库和会员数据库统计结果显示，在2004年四季度南京新建商品房的供需中，江宁、江北、城中三大片区的供给比例均超过需求比例，需要指出的是城中片区住宅在总供给量中比例较小，多是写字楼、商铺和商住的面积，所以城中住宅的比例实际上是远小于需求比例的，而江北、江宁则多是住宅，所以对供需比例的对比比较真实。江北片区供需比例差距最大，需求比例比供给比例少了14.2％，说明该片区的供需矛盾已经非常突出；江宁片区的供需比例差距也较大，达到11.2%，说明该片区的供需矛盾也已经很尖锐，需要更强劲的需求来支撑该片区的楼市，销售压力依然较大。同时，可以看出，城南、城东、城北四大片区的需求比例大于供给比例，其中城东的供给比例远远小于需求比例，这使得该片区房价居高不下，甚至还有升值空间。河西片区市场容量分析四季度分价格市场供需状况对比分析100.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%5000元以下5001-60006001以上需求比例78.3%17.4%4.3%供给比例9.3%60.7%30.0%在河西的整体楼盘单价均比较高，与消费者心理价格相比则更加缺乏支撑。从上图中可以看出，占需求比例78.3%的消费者接受的最高单价在5000元/㎡以下，而与之对应的供给仅仅不到供给总量的10%26001/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例，这种已经比较尖锐的结构性供需矛盾值得重视和深思，这也是河西房价虚高的一个侧面印证。四季度河西片区分楼型市场供需状况分析60.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%多层小高层高层需求比例35.7%42.2%20.0%供给比例13.0%31.0%56.0%宠的多层，而高层的需求比例也比较高，达到20%。通过与河西分楼型的供给对照发现，以河西潜在消费者对高层的较高接受度依然追不上高层的供给比正来临。河西置业心理分析随着南京楼市买方市场的到来，楼市区域细分市场逐渐显现，尤其是开发热土——河西！同一细分区域价格分化现象也初见端倪，在今年11月央行开始加息以来，这种分化现象越发明显。在消费者心理上，同一细分区域，他能接受品牌楼盘的高出普通楼盘成百上千的单价，因为品牌开发商开发的楼盘一定程度上成为质量好的代名词。在河西，支撑楼市的主要群体集中分布在政府公务员和私营业主上；同时，虽然目前的持币待购的气氛还是比较浓，但对于需要改善居住并且有一定财力的人群来说，当他们看到自己心仪的房子的时候，他们会提前中断等待，把这种需求释放出来。河西土地供给监测四季度南京市土地供应状况及未来土地供应情况20041244292.856.83、7、1030%以内，部分地块以底价成交。而南京51602.596.2半。84206848.7503808200/㎡，相比之下，江1/7。具体成交情况如下表：表4-1 四季度挂牌南京市出让土地统计表所属片区成交地块数量（单位：幅）成交面积（单位：㎡）成交价（元）楼面地价（单位：元/㎡）城南326311.5135304285城北138572.9100002160城东19147.490008200江宁3132816.9178501200注：1、计算楼面单价时，容积率均按1.2计算；2、统一以净地计算。200411-12土地编号所属片区出让面积（单位：㎡）规划用途容积率拍卖底价（土地编号所属片区出让面积（单位：㎡）规划用途容积率拍卖底价（万元）成交价（万元）竞得公司NO.2004G12城南12175住宅<1.8550006080南京雅庭置业有限公司NO.2004G29城南10942.9住宅≤1.7540006250郑州新世纪住宅建设有限公司NO.2004G30城南3193.6住宅<1.212001200南京海鲸药业有限公司NO.2004G31江宁59487.7住宅≤1.570007000南京科嘉房地产开发有限责任公司NO.2004G33江宁57470.6住宅≤1.055508000南京上元房地产开发公司NO.2004G36江宁15858.6商业用地≤3.028502850江宁市政建设NO.2004G34城北38572.9住宅<1.41000010000中浩&栖霞建筑NO.2004G35城东9147.4住宅<1.647509000南京凯润房地产开发有限公司11-12206848.7503806149.3/㎡，成为众人瞩目的焦点，另外，城南的两幅地块NO.2004G12、NO.2004G29均以高出底价的总价成交。在竞得公司中，9成以上仍然是南京本地的开发商或投资商，但值得注意的是郑州新世纪住宅建设有限公司以高出底价一半的价格购得城南的NO.2004G29地块，并将以此作为进军南京房产市场的起点，其经济实力不容小嘘。河西片区的典型土地追踪监测表4-3 河西片区典型地块开发情况监测土地编号地块位置成交面积（㎡）成交总价（万元）开发公司项目名称物业类型NO.2002G06-2东至秦淮河，北至南京第二制药厂，西至二道埂子，南至居民住宅14223.16700新城房产新城逸境住宅NO.2003G54建邺区南湖路与文体路之间,青石埂路以北6376018000万达房产万达华府住宅南京抉策地产研究中心在土地数据库的基础上，对河西片区的土地进行月度的详细监测。本期的典型土地如表4-3所示。新城逸境和万达华府的现状及销售状况在本报告的商品房监测中有所反映。河西新建商品房市场监测河西片区新增商品房供给总量情况200411-122005增的供应量，主要信息详见下表：表5-1 河西片区11-12月楼盘供应量解析楼盘名称供应量解析云锦美地11月6日推出6期多层金陵名人居11月10日三期开盘润花园11月20日一期开盘、12月12日二期开盘万和源11月26日二期开盘顺驰·滨江奥城12月4日二期开盘左临风度12月12日开盘推出3栋26层高层宋都奥体名座12月18日开盘表5-2 河西片区2005年未来开盘量楼盘名称开盘日期银城宝船听涛2005年海德卫城2005年典雅居大厦2005年碧瑶花园2005年奥体新城2005年联强国际大厦2005年金基蓝钻2005年推出小高层中海塞纳丽舍2005年朗玛国际广场2005年朗诗国际街区2005年圆通广场2005年欧洲城2005年11-12驰·滨江·奥城、宋都奥体名座等开盘，供应量较之上期大为减少。河西片区商品房供给结构分区域的河西新建商品房供给根据河西的地理区位不同，将河西分为四个板块，分别为：南湖板块、莫愁湖板块、龙江板块、奥体板块，下面将详细分析各板块的供给状况。一、 南湖板块表5-3 南湖板块11-12月正在销售的楼盘供应量资料楼盘名称本期建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）千峰彩翠24000㎡1栋小高层，共126套。本月无新增供应爱达花园（三期）4栋六层多层本月三期共200套润花园8栋小高层本期新增400套左右云锦美地250000㎡前期只剩下几十套大户型，11月6日六期推出7栋多层，共282套香缇丽舍5栋板式高层，536套尾盘，剩余100套左右本月无新增供应金虹花园13308.31㎡已接近尾盘，仅剩下20套左右大户型的跃层该板块目前的市场细分图以及未来的市场细分图如下表所示：表5-4 南湖板块楼盘主力套型目前细分市场细分图分面积、套型细分市场分析：（千＝千峰彩翠、云＝云锦美地、香＝丽舍、金=金虹花园、爱=爱达花园（三期）多层：润云、爱、润云、爱云、爱金润金云61-80㎡81-90㎡润云、爱、润云、爱云、爱金润金云二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室以上小高层：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅云四室以上云云高层：香香香香香千、香

61-80㎡ 81-90㎡ 91-100㎡ 101-110㎡ 111-130m2 131m2以上分物业细分市场分析：(近期市场→短期未来市场)普通住宅 高档公寓 商铺 写字楼千、云、金、爱、润香香——普通住宅 高档公寓 商铺 写字楼千、云、金、爱、润香香——目前南湖板块的供应量较少。千峰彩翠和金虹花园、香缇丽舍等楼盘均处于尾盘阶段，预测未来没有新增供应，未来将会逐渐淡出市场。而仅剩下的云锦美地前期小高层基本售光，剩余房源不多。116良好。主要由于其多层住宅在河西楼盘中较为少见。从上图可以看出，由于新增楼盘较少，南湖板块供应量不足，未来的物业类型将向多层发展。二、 莫愁湖板块楼盘名称本期建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）表5-5 莫愁湖板块11-12楼盘名称本期建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）名湖雅居一栋23层小高层共140套,本期无新增供应漫城共6栋小高层共350套,本期无新增供应左邻风度3栋高层本期新增284套表5-6 莫愁湖板块楼盘主力套型目前细分市场示意图分面积、套型细分市场分析：（名＝名湖雅居、漫＝漫城、左＝左邻风度、润=润花园）多层：二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室以上

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上小高层：61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上名名、漫名名、漫名、漫高层：左左左左左左

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上分物业细分市场分析：(近期市场→短期未来市场)普通住宅 公寓 商铺 写字楼左万、名普通住宅 公寓 商铺 写字楼左万、名由于莫愁湖板块具有独特的地理优势、离主城区近，交通方便和已经形成的高尚住宅区等诸多利好因素。所以此板块的楼市需求较大。本期莫愁湖楼市变动不大，左邻风度为新增楼盘，销售情况良好。新城·逸境、万科·金色家园、金基·蓝钻等均已尾盘。基本已经退出莫愁湖板块的楼市。110河西莫愁湖板块在物业类型方面逐渐向小高层、高层发展，套型需求主要在三房二厅以上。在远期未来市场上明年金基·蓝钻将推出小高层。三、 龙江板块表5-7 龙江板块11-12月正在销售的楼盘供应量资料楼盘名称本期或总建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）香榭里·凯轩两栋小高层共128套，剩余60左右房源，无新增供应龙凤花园(三期)两幢32层高层共356套左右,剩余130套左右辰龙广场两栋28层的高层一期新增364套,剩余100套左右曲水文华46000平方米共296套，剩余120套左右百合天府两栋小高层10月底刚刚开盘，共322套正泰大厦（非常建筑）8538.5㎡一栋30层的高层，共554套金陵名人居90000㎡共97套,剩余60套左右苏宁·千秋情缘150000平方米剩余30%表5-8奥体板块楼盘主力套型目前细分市场示意图分面积、套型细分市场分析：（香＝香榭里·凯轩、龙＝龙凤花园、曲＝曲水文华、百＝百合天府、辰＝辰龙广场、苏＝苏宁·千秋情缘、正＝正泰大厦、金＝金陵名人居）多层：二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室以上

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上小高层：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一厅二室二厅金百三室一厅三室二厅四室以上曲、金、香、百苏曲、金、香、苏高层：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一厅二室二厅辰、正三室一厅三室二厅辰、正龙四室以上龙、正分物业细分市场分析：(近期市场→短期未来市场)普通住宅 公寓 商铺 写字楼香、龙、曲、百、辰、苏、金正普通住宅 公寓 商铺 写字楼香、龙、曲、百、辰、苏、金正正由于龙江板块已经具有完善的配套设施和形成成熟的社区，所以需求量较大。本期龙江板块热销楼盘较多，如香榭里·凯轩、龙凤花园、正泰大厦、金陵名人居等。主要物业类型以小高层为主，面积均在110㎡以上。从短期未来市场上看，河西龙江板块在物业类型方面逐渐向高层发展，套型需求主要在三房二厅以上。四、 奥体板块楼盘名称本期建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）金马郦城228000㎡剩余320套左右本期无新增房源顺驰·楼盘名称本期建筑面积（或者套数）供给（余房加本期供应）金马郦城228000㎡剩余320套左右本期无新增房源顺驰·滨江奥城292430㎡二期推出两栋小高层，共300套万科光明城市133600㎡剩余200套左右本期无新增房源万达华府101800㎡本期新增200套万和源58000㎡二期推出两栋小高层，472,300拉德芳斯100000㎡花园洋房仅剩20套左右，本期推出4栋小高层紫鑫中华广场400000㎡本期新增500套怡康新寓30000㎡剩余30套左右，本期无新增房源嘉业·阳光城200000㎡一期新增150套奥体·韵动汇70388㎡一栋22层小高层，共170套宋都·奥体名座88838㎡11月中推出一栋18层小高层,新增加300套左右月安花园（三期）108900㎡2幢多层和3幢小高层，共150套苏建豪庭107800㎡剩余400套左右苏建艳阳居87900㎡剩余500套左右表5-10 奥体板块楼盘主力套型目前细分市场示意图分面积、套型细分市场分析：（科＝万科光明城市、达＝万达华府、和＝万和源、金＝金马郦城、顺＝顺驰·滨江新城、拉＝拉德芳斯、怡＝怡康新寓、月＝月安花园、豪＝苏建豪庭、艳=苏健艳阳居、宋=宋都·奥体名座、奥=奥体·韵动汇、嘉=嘉业·阳光城、紫=紫鑫中华广场）多层：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一厅 金金二室二厅顺三室一厅金三室二厅顺顺、豪、艳金、顺、豪、艳四室以上金、顺、豪、艳小高层：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一厅二室二厅达和、顺、拉、顺三室一厅怡三室二厅 宋、奥宋、奥达、和、顺、达、科、和、和、顺、拉、四室以上怡宋嘉顺豪、宋、紫、嘉月豪、紫、高层：达、科、和、豪、嘉61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上和和和和和、豪、紫和、豪、艳、紫和、豪、艳、紫目前，奥体板块新开盘的楼盘较多，例如：万和源、万达华府、万科光明城市、拉德芳斯等。供应量比上期报告有明显增加。主要物业类型以小高层为主，面积均在110㎡以上。从短期未来市场上看，河西奥体板块在物业类型方面逐渐向小高层、高层发展，套型需求主要是三房二厅。分物业细分市场分析：(近期市场→短期未来市场)普通住宅 公寓 商铺 写字楼金、科、达、和、顺、拉、怡、月、豪、艳、紫、嘉、奥、宋金、科、拉顺宋普通住宅 公寓 商铺 写字楼金、科、达、和、顺、拉、怡、月、豪、艳、紫、嘉、奥、拉宋金、科、拉顺、紫、奥、宋宋、紫、奥河西商品房供需状况与主要楼盘销售进度年底的到来，使整个楼市进入销售淡季。河西也不例外，加息等宏观政策的影响使河西楼市进入了销售低潮。在奥体板块的供应量直线上升的情况下，使整个河西片区的供应量位居南京七大片区前列。除去奥体板块以外，河西的其它几个板块楼盘亦在平稳中保持稳步销售。但与上期相比，销售进度有所放缓。奥体的楼市由于三季度房价涨幅太快，供给量太大，使得销售进展不够理想。12况见下表。表5-11 南湖板块主要楼盘销售进度解析楼盘名称销售进度金虹花园本期共132套，只剩二十套左右150㎡跃层。云锦美地前期小高层基本售完，消化85%左右。6期推出7栋多层共420套，已经消化80套左右润花园一期售光，二期已经销售10%-20%爱达花园（三期）本期推出4栋多层共200套，已经销售10%香缇丽舍5栋板式高层共536套，已经销售80-90%千峰彩翠126套，已经销售70%表5-12 莫愁湖板块主要楼盘销售进度解析楼盘名称销售进度金基·蓝钻4栋高层，余二十几套大户型跃层。明年3月左右推出小高层左邻风度已经销售30%新城·逸境4栋18层高层。尾盘，基本售光。漫城6栋小高层共350套，消化60%。名湖雅居一栋23层小高层，已售55％万科·金色家园基本售空，只剩2套样板房表5-13 龙江板块主要楼盘销售进度解析楼盘名称销售进度香榭里。凯轩两栋小高层共128套，消化70套左右辰龙广场两栋28层的小高层，共356套，销售了230套左右正泰大厦（非常建筑）305541001-3金陵名人居三期推出共97套，已经销售40套左右苏宁馨瑰园只剩下十几套左右的跃层曲水文华296套，消化60%-70%苏宁·千秋情缘一期和二期均有余房，总体已经销售70%百合天府（二期）共322套，10月底刚刚开盘，销售80套左右。龙凤花园（三期）共300套，已经销售170套左右表5-14 奥体板块主要楼盘销售进度解析楼盘名称销售进度万和源共472套，总体销售30％左右顺驰·滨江奥城一期销售80%，二期销售10%金马郦城共470套，总体销售36％左右嘉业阳光城共150套，已经销售10%宋都奥体名座一期已经售罄，二期刚刚开盘紫鑫中华广场共500套，已经销售15％万达华府共200套，已经销售30%奥体韵动汇推出5米跳高，已经销售80套左右怡康新寓共178套，已经销售85％拉德芳斯108套花园洋房，已经销售80套左右月安花园（三期）共150套，已经销售30%万科光明城市2栋高层，已经销售30％左右苏建豪庭已经销售15％苏建艳阳居已经销售15％河西片区商品价格水平分析河西片区商品价格水平分析表5-1512月河西主要在售楼盘价格

楼盘名称价格板块云锦美地楼盘名称价格板块云锦美地6700南湖香缇丽舍5400千峰彩翠5600漫城6300莫愁湖名湖雅居7200左邻风度7000润花园5800新和园5450龙江香榭里·凯轩6300辰龙广场5600金陵名人居6700曲水文华6100苏宁·千秋情缘6800百合天府5500龙凤花园6435正泰大厦5150丽晶国际8500（精装）万和源5350奥体顺驰·滨江奥城6150金马郦成6900万达华府5800怡康新寓4900拉德芳斯5800月安花园4850万科光明城市6500苏建豪庭5830苏建艳阳居5830奥体·名座5150奥体·韵动汇7100（5米挑高）嘉业·阳光城5400紫鑫中华广场5650根据抉策地产研究中心楼盘数据库统计数据得出，2004126616/96—97500010000策。本期河西新开盘的楼盘主要集中在奥体板块，例如奥体·名座、嘉业阳光城，受十运会影响，奥体中心周围的楼盘较多，同时也是河西楼盘的热卖点之一。而莫愁湖板块由于其自身特殊的地理位置原因，其价位也相对较高。但周围的万科金色家园、金基·因还是这些楼盘自身的高品质、方便的交通和完备的配套设施等。龙江板块因为其具备完善的基础设施和便利的交通，所以在售的新建商品房较高。由于供给量与销售量相对比较平衡，所以房价涨幅基本保持稳定。图5-1 2004年12月河西片区分板块新建商品房价格比较(单位：元/平方米)5751582257515822600766226500600055005000龙江 莫愁湖 南湖 奥体图5-2龙江板块各主要楼盘10—12月的价格变动（单位：元/平方米）2004年10月2004年11月2004年10月2004年11月2004年12月0苏宁千秋情缘 龙凤花园 百合天府河西片区楼盘价格走势根据抉策地产研究中心楼盘数据库监测，河西片区新建商品房价格在经历了一段时间的高速增长以后，最近基本趋于平稳。如下图：图5-3近几个月河西片区新建商品房价格走势（单位：元/平方米）700065006000550050002004年4月 2004年6月 2004年8月 2004年10月 2004年12月70是一直持上涨的态势的，龙江和莫愁湖板块基础设施的完备，以及本身地理位置的原因，交通方便，价格一直比较稳定，销售势头良好。奥体板块的新增商品房供应量较多，再加上本身政府的扶持，加大对其周围的基础设施建设，开发商的宣传和本身的楼盘品质较高，吸引了许多购房者的亲睐，带动了整个河西房地产的火爆。但由于受前段时间受央行加息的影响，现在购房者达多持观望态度。许多楼盘的价格表面上虽然上涨了，但多采取各种优惠活动来吸引购房者，实际上河西的商品房价格有所下跌。河西存量房市场监测存量房成交状况河西片区的存量房成交量相比于南京其他各区成交较多，而且其房源主要集中在龙江、莫愁湖以及南湖板块。这些都是有自身的因数（交通便利、基本设施比较完备以及地理位置靠近主城区等）决定的，而且价格较高。根据抉策地产研究中心二手房的监测数据，近80%的房源为次新房源，面积也以大面积为主。河西片区存量房价格水平分析图6-1 2004年—12月价格变化图（单位:元/平方米）5457558754575587

56765500540053002004年8月 2004年9月 2004年10月 2004年11月 2004年12月根据抉策地产研究中心存量房数据检测统计得，2004125587/11住年代等有关。所以二手房价格波动比较大。存量房需求特征分析：图6-2 对河西片区二手房需求的套型比例分析：25% 25%20.8025% 25%20.80%16.70%大套(三室一厅)单室套(一室一特大套(三室两厅小套(两室一厅)中套(大两室一所占比例16.70%12.50%20.80%25%25%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%

12.50%河西片区租赁市场价格水平分析根据抉策地产研究中心二手房数据库监测显示，20041218.7/平方米/身的租赁房市场的影响。每年的这个时期，租赁房市场相对比较“冷16.37/平方米/月。符合南京市租赁市场的行情，这主要与江北自身的地理位置与基础设施和本身房源自身的品质有关。河西片区开发商营销策略11、12广告是楼市销售情况的晴雨表，通过某段时间内楼盘广告投放的特征，我们可以在一定程度上判断出该时间段内投放广告楼盘的一般动态。随着年底的到来，南京楼市开始进入销售淡季。由于加息和河西楼盘大量上市等因素的影响，河西楼市竞争日趋激烈。而河西楼盘，无论是广告投放总量还是单个楼盘的投放量较之以前，有明显降低。11月、12月中河西片区楼盘共在各类报纸投放广告相当于1234.5个广告通栏。本月报纸媒体广告投放量主要集中在现代快报、扬子晚报、金陵晚报这三家媒体。楼盘广告投放的详细资料详见下表：7-111－12楼盘名称投放总通栏数投放总次数投放总额（元）投放总量排名单次投放通栏数顺驰滨江奥城17440121800014.35奥体韵动汇14430100800024.8龙凤花园1232686100034.73苏宁.千秋情缘952766500043.52紫鑫中华广场942265800054.27拉德芳斯781454600065.57金马郦城（新）571739900073.35嘉业阳光城511335700083.92云锦美地481233600094万达华府481133600094.36宋都·奥体名座4512315000103.75辰龙广场3611252000113.27万和源307210000124.29千峰彩翠2714189000131.93左邻风度278189000133.38香榭里凯轩276189000134.5曲水文华246168000144怡康新寓18.517129500151.09漫城155105000163苏建豪庭155105000163金陵名人居154105000163.75万科光明城市12484000173爱达花园3期101070000181月安花园6242000193香缇丽舍6242000193百合天府3321000201新城逸境3121000203华阳城市心境3121000203注：广告费用以每个通栏7000元计算。表7-2 9－10月份河西片区楼盘广告投放分板块统计板块名称投放总通栏数投放总费用（元）投放广告的楼盘数奥体板块738.5516950014龙江板块35724990006莫愁湖板块483360004南湖板块916370004结合11、12月份河西片区楼盘广告投放量及楼盘供给情况变化可以看出，河西楼市已经进入了楼盘销售的淡季。在11、12月中，河西的楼盘广告投放总量虽略低于9、10，但奥体版块投放的楼盘数较之上期有增无减，而其他版块由于无新盘推出，投放量和投放楼盘数大为减少。从以上两表可以看出，11、12体韵动汇紫鑫中华广场、拉德芳斯、金马郦城（新）等。投放广告部分楼盘销售情况如下表：表7-3 结合广告分析的楼盘销售情况楼盘名称9、10月广告投放情况简述楼盘趋势描述顺驰滨江奥城174前两期房源热销中，为三期开盘销售做宣传奥体韵动汇广告投放很多，以144个通栏的投放量在河西排名第二河西奥体新增楼盘，广告投放为其开盘做铺垫龙凤花园广告投放较之上期大为减少，两个月投放了123个通栏，河西排名第三三期销售接近尾声，投放力度较上期大为减少苏宁.千秋情缘广告投放较多，95个通栏河西排名第四总体销售进度略有提高，广告投放力度一般紫鑫中华广场广告投放较多，两个月共投放94个通栏河西奥体新增楼盘，广告投放为其开盘做铺垫拉德芳斯广告投放一般，78个通栏的投放量排名第六河西奥体新增楼盘，广告投放为其小高层开盘做铺垫金马郦城（新）广告投放总量及频率一般销售进度一般，广告投放为其新增房源做铺垫嘉业阳光城广告投放不多，51个通栏的投放量排名第八河西新增楼盘，广告投放为其开盘做铺垫云锦美地广告投放不多，且投放频率较低广告投放不多，48个通栏的投放量排名第九前期房源销售一空，为其六期多层开盘做宣传万达华府广告投放不多，两个月仅48个通栏的投放量，与云锦美地并列第九河西奥体新增楼盘，广告投放为其开盘做铺垫宋都·奥体名座广告投放不多，投放频率也低河西奥体新增楼盘，广告投放为其开盘做铺垫河西片区广告营销主题分析表7-4 河西11、12月楼盘最新广告诉求顺驰滨江奥城用视觉， 把水岸的精彩私有化尚层水岸，顺驰水景的又一成功典范水岸生活 感动南京贺岁行动，特惠单位超值呈奉！浓情岁末顺驰有礼奥体韵动汇长颈鹿也不用低头平面换立体三维立体新空间 改变一成不变的住宅，活动由平面换成立体空间，感觉高一点、使用空间多一点轨道交通带动发展地铁轻轨是未来的交通工具 轨道交通让城市变得更大，辐射得更远南京奥体板块 城市新地标龙凤花园岁末惊喜 关注就有机会大户生活 自由享受压轴大礼 敬请“高攀”从【20】层以上的高度俯瞰龙江拉德芳斯空前！绝后？因为前所未有，我们才做。每天，行走2046步！羡慕？我享受！万达华府84㎡铂金两房 与您共享奥体主流生活美，是将不必要的东西去掉精雕细凿 用心凝练户型104㎡钻石三房主流户型/城市稀缺 16栋尊贵（一层两户，一梯两户，坐拥东南亚风情园林，近观奥体中心场馆紫鑫中华广场河西NO.1 世界级建筑界泰斗，本杰明·伍德开窗南京住宅新天地地铁，动起来 明年地铁通车，请搭一号线到紫鑫中华广场，幸福新天地来！紫鑫中华广场，撼动南京登场 面对奥体，42万㎡世纪造镇左邻风度市心外销高尚景观名宅 “左邻·风度之夜”——用音乐诠释高尚名宅市心外销高尚景观名宅左邻·风度品位国际级的人生景观正泰大厦4800元/㎡起售龙江版块景观三房 你想花60万还是80万？11月28日，非常建筑登陆龙江嘉业·阳光城嘉业·阳光城 开盘在即，光辉将现“慧眼识阳光” 揭开神秘面纱云锦美地两幢楼之间，是领略风景的视线城市改造一大亮点 秦淮风光再成焦点当别人还停留于想象 我们已步入享受云锦美地 ——新街口三公里区域罕见多层——万科光明城市幻彩之夜 盛装上演绝版湖景 达观天下万科·光明城市香榭座 尊贵献世苏建豪庭苏建豪庭 赢家 赢取家的活动只有20位苏建豪庭城市贵族专属领地位置好所以引人注目河西片区其它促销手段分析7-52004楼盘名称促销活动内容奥体韵动汇“5000元来就送”购房大礼活动10月24日 下午17：00