区域发展四大案例研究课件

案例一：上海新天地——成功的旧改项目世联研究案例案例一：世联研究案例2案例之上海新天地选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序2案例之上海新天地选择标准3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划5新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上……….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序5新天地改造历程1997年规划构想商圈地铁口商圈地铁6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。北里南里人工湖8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主9上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺——北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商铺

2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例9上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米10新天地夜景：横纵的小街10新天地夜景：横纵的小街11上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％11上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中1112上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高尚人文社区客户原居民商务人士、游客环境破旧、拥挤、恶劣优美、舒适、现代化价值低价值、部分历史建筑高价值、上海的标志区域周边房价8000－10000元/平17000－25000元/平小结：成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨旧貌换新颜12上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高13上海新天地旧改成功因素选址差异化的定位旧改开发顺序旧改启动位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）13上海新天地旧改成功因素选址位于城市中心区核心位置，距离城14上海新天地商业功能实现成功因素选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式商业竞争核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42％：38％：20％42％集中式商业＋58％商铺商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场14上海新天地商业功能实现成功因素选址核心位置、市级商圈附近15案例二：

台湾淡水渔人码头——码头改造成功案例15案例二：

台湾淡水渔人码头——码头改造成功案例16概况台湾•淡水渔人码头淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡水第二渔港内；位于淡水河右岸，面对观音山；陆域面积15公顷；水域面积11公顷台湾地区渔港原是提供生产性渔船停泊作业使用，近年来，随着渔业整体环境变迁，加上人民对于海洋性游憩活动的需求与日俱增，促使渔港利用与发展方向亦随之调整。淡水第二渔港逐步改造为功能多元利用的示范性港区台北市淡水渔人码头16概况台湾•淡水渔人码头淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡17拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产政府顺应渔业生产要求修建淡水第一渔港台湾行政院农委会渔业属推行渔港多元化发展，改善环境，进行第三次规划继续增设木栈道二期、蓝色公路码头、北县渔市、及情人桥工程，硬件投资已经超过5.5亿元新台币1953年1981-1987年1994年2000年千禧年跨世纪晚会在此举行，并正式命名为淡水渔人码头发展历程台湾•淡水渔人码头1998年从环境美化码头改善入手，修建浮动码头、木栈道、公厕、凉亭等基本设施。1999年成立渔业行政及训练中心，进行第二次港区规划2000年至今17拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产政府顺应渔业生产要18淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地方渔业生产基地发展成为兼具渔业、休闲观光、教育和文化的渔港”

规划特色：1.尊重现有生产性渔业船需求，进而考量渔港多功能使用，彼此相辅相成；2.串接休闲渔业区生产渔业区，改变泊地水域阻隔特质，创造多样性与变化性的渔港景观与活动；3.整体考量陆域土地使用与水域活动的相互配合；4.强调人与河、海的共存。

18淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地19通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主题餐厅分布四周，特色滨水咖啡形成独特的开放公共空间功能定位：渔集业、休闲观光、教育和文化于一身。客户定位：台湾本土中高端阶层，以及在台湾的外籍人士及海外观光游客。19通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主20南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯、休息座以及瞭望台等设施，利用木栈道下层作为餐饮服务，成为淡水河岸假日休闲旅游新据点20南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯21开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北地区的联系21开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北22经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币2003年2004年游客数量39531334714535项目2003年2004年交通运输6693644086489520北县渔市5000000050000000娱乐渔船2520000025200000就业人口7500000075000000外围个体商业720000720000合计217856440237409520淡水码头游客统计社会经济效益统计（新台币：元）项目2003年2004年一期木栈道24240002424000港区管理63274964931588渔市60000006000000二期木栈道9000003600000农产推广中心0240000合计1565149617195588资料来源：淡水第二渔港管理所经营项目租金收益（新台币：元）物业出租方案（新台币：元）项目经营单位时间每月租金经营内容一期木栈道郁有公司2001-2006202000餐饮小吃便利店港区管理淡水鱼会2002-2004300000每月超200万部分的20%车辆管理清洁维护渔市港都公司2003-2009500000每年超5000万部分的10%主题餐厅生鲜鱼货二期木栈道国苗食品2003-2006300000餐饮小吃农产推广中心淡水鱼会2004-2006300000渔业产品22经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币23成功因素分析增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用，更向着多功能方向发展；维系传统渔业发展，弘扬文化特色，并协助渔民产业转型；整体规划港区内外土地、交通及旅游资源，除达到渔港多元化使用的目标外，还符合台北县推动休闲发展的政策，具体提升了政府施政的品质形象；极大提高了沿海地区的土地利用价值，增加了沿海地区物业价格，拓宽了沿海活动空间；通过蓝色公路，捷运交通等措施结合公路水路运输形成良好的休闲网络，提升旅游品质；充分结合邻近地区的旅游资源，成为台北地区居民新的游憩选择。以活动营销代替宣传，通过最少的经费取得成功；充分沟通和项目有关的各个方面，化地方阻力为动力。23成功因素分析增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用24案例三：

南京1912街——总统府遗址改造案例24案例三：

南京1912街——总统府遗址改造案例25发展历程：南京1912街改造历程民国时期的老楼，1号楼建成，是当时的参谋本部。总统府遗址共17幢楼，其中5幢为民国时期的老楼，其余12幢楼房模仿民国风格，又融入了一点欧洲元素。在原总统府旧址发掘出了六朝宫城的御道，奠定了此地快独一无二的特色型，历史性，文化性。二期7000余平米启动，超过60%的商家进驻率1935年后2005年2月亚洲最大的星巴克进入，开启了国际品牌进驻的序幕2002年一期13栋建筑，约2.3平米的南京1912街开业，当天超过近千万的消费额，功能以中餐，酒吧，咖啡，服装为主2004年圣诞夜2006年至今2003年南京东方企业（集团）斥资3亿多元赢得了此项目10年经营权，并征集命名为：南京1912

街25发展历程：南京1912街改造历程民国时期的老楼，1号楼26南京1912街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基本上是“以旧建旧”，这一点和上海的新天地有异曲同工之妙，17栋建筑演绎着不乏时尚的民国风韵

功能定位南京市“城市客厅”，高尚休闲商业区，地标性建筑

消费人群定位城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等

市场操作模式南京1912的投资方是江苏省政协，总投资约6亿元，17幢民国府衙式建筑连成一片，规模近3万平米。该项目在全国招标后，南京东方企业（集团）斥资3亿多元赢得了10年经营权。目前1912的经营管理由东方企业与美力三采置业（上海）发展有限公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司负责。而东方三采每年须向省政协上交4000万元的管理费，10年总计4个亿。

26南京1912街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基27"南京１９１２"位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕"总统府"，成为以民国文化为特征的南京长江路文化街的新亮点27"南京１９１２"位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古28“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地，

含四大广场，其功能定位明确，特色鲜明太平广场：南京当下最火的酒吧汇聚地，这里还吸引媒体进行了明星见面会、车展、时尚活动等。博爱广场：适合做一些大型露天PARTY、明星见面会、新闻发布会、冷餐会等。共和广场：时尚生活区，很多小型的表演活动在也选择此进行。A8门前广场：时尚酒吧区。28“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光29南京1912投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两年后的投资回报价值现行运营策略：------“只租不卖”的经营模式------南京1912目前约有20％的房屋被预留，目的也就是对房价租金的上涨有所期待------南京1912的租金基价现在是：地下室和阁楼3元/平方米/天，二层为5元/平方米/天，一层为7元/平方米/天。如果在一层经营三百平方米的面积，那么每年的租金就在75万左右

参考对象：------新天地最初也是亏本经营------上海“新天地”开业后仅一年，其租价就翻了一番------“新天地”投资方看重的，则是与新天地相配套的住宅房地产的开发和销售。由于“新天地”的品牌效应，周边房价已从最初的每平米8000元，涨到现在的7万元。29南京1912投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两30案例四：

成都锦里——从建筑垃圾堆，到“全国文化产业示范基地”

30案例四：

成都锦里——从建筑垃圾堆，到“全国文化产业31发展历程：成都锦里武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，到武侯祠游玩的客人从不涉足此地成都市委、市政府对武侯祠提出“一年一个变化”的要求，并且提出了要将三国文化打造成文化产业的思路300多万游客拥入锦里，3000多万元的销售收入让经营者和商家喜笑颜开2002年以前2004年10月31日投资近两千万元的锦里正式开市2002年武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司

2004年2005年11月2002年锦里开始动工建设，设计的时候就有意想建成一条古街

31发展历程：成都锦里武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一32锦里：四川文化产业的窗口。

“在成都，有这么一条街，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。”

功能定位三国文化民俗一条街，成都的又一个地标性建筑，武侯祠的旅游消费服务性配套

消费人群定位成都市大众消费阶层，外来游客，外籍人士等

市场操作模式由武侯祠博物馆为主导，地方文化广告公司共同参与的运营模式，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。32锦里：四川文化产业的窗口。“在成都，有这么一条街，论历33“锦里”是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新探索,川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化共同构筑了旅游文化休闲一条街33“锦里”是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新34锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，实行只租不卖的策略，让锦里调整经营业态得心应手招商准则：管理公司坚持“品牌唯一准入制”，做到“一招一店”，点点风格不同，避免同质恶性竞争。

业态比例

：购物４０％，餐饮３０％、休闲娱乐３０％锦里特色

：以引入很多纯粹的四川风味的商品和服务为主，实现理想的业态配置及封闭式的管理。同时，锦里非常注重宣传，每年的“游喜神方”活动、大庙会、锦里民俗文化周等等活动，极大地提升了锦里的人气，也极大推广其品牌力。34锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，35开发主题街道（公园）的模式----成都.锦里的运营模式锦里：一条全长仅350米、宽约４米的仿古老街

锦里与武侯祠主建筑主体风格连贯配合，并保留汉代与典型明清时期风格特点，历史文化韵味兼容

景观规划