河北老桥-房地产企业营改增准备 印刷版

房地产企业备战“营改增”乔新永一、本轮营改增背景—原因1994年税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。1、增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。一、本轮营改增背景—原因2、营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。国民经济行业大类一、本轮营改增背景—原因营业税与增值税并存之缺陷营业税与增值税混合销售存在争议营业税与增值税重复征税增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等）营业税存在重复征税现象一、本轮营改增背景—原因“营改增”的积极效应一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；二是为现代服务业企业打通、延伸和拉长了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。一、本轮营改增背景—原因中央与地方财政的较量中央地方财政收入历年对比一、增值税试点改革-背景介绍10月1日一、本轮营改增背景—进程

今后改革扩展方向金融业房地产和建筑业娱乐业9月1日1月1日

11月1日12月1日2013.8.1北京上海江苏、安徽福建（含厦门）、广东（含深圳）天津、浙江（含宁波）、湖北中国其他省市北京

天津重庆江苏深圳Jiangsu Shenzhen上海2014年铁路、邮政、电信生活服务业一、本轮营改增背景—内容试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。铁路运输、邮政、电信。试点范围暂不包括建筑业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。一、本轮营改增背景—效果上海市发展改革研究院课题组近日发布的《2012年一季度上海服务业重点监测企业问卷调查报告》指出，全市试点企业和原增值税一般纳税人整体减轻税负约20亿元。

从行业分类看，认为税负有所增加的企业主要集中在运输仓储业。36家运输仓储业有63.9%认为税负有所增加，其中税负增加10%以上的企业占27.8%。此外，从事文体娱乐、水利环境业的企业也多数反映税负有所增加。

二、增值税基本原理1、增值税的由来1954年，法国首先实行增值税。1980年选择在柳州、长沙、襄樊和上市等城市，对重复征税矛盾较为突出的机器机械和农业机具两个行业试点开征增值税；1981年，试点范围扩大到自行车、电风扇和缝纫机三种产品；1983年，征税地点扩大到全国范围，1984年，国务院发布《中华人民共和国增值税暂行条例（草案）》1、增值税的由来1993年12月13日发布的《增值税暂行条例》，确立了现代意义上的增值税。2009年，国务院修订《增值税暂行条例》。2012年开始至今，营改增全面扩围。二、增值税基本原理2、增值税计税原理应纳税额=销项税额—进项税额销项税额=对外销售额*税率进项税额=购入销售额*税率应纳税额=（销售价格-购进价格）*税率=毛利*税率二、增值税基本原理增值税是以商品（含应税劳务、服务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。2、增值税计税原理某企业2015年1月购进一辆汽车，支出56.8万元，售出后取得收入117万元，问当月应纳增值税多少？如果征收营业税是多少？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念：价税合计：销售额、税额。销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。销售汽车，合计收入117万元，销售额与税额分别为多少？（营业税与增值税收入比较！）二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念一：价内税、价外税。借：银行存款借：营业税金及附加贷：营业收入贷：应交税金—应交营业税借：银行存款

贷：营业收入

贷：应交税金—应交增值税—销项税额增值税可以转嫁么？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念二：销项税额、进项税额销售税额进货税额二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率17%——货物及加工修理修配劳务——的有形动产租赁服务

13%——粮食、图书等国家扶持产品

11%——交通运输业

6%——现代服务业0%——出口专用二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率引入各类税率后的新公式：应纳税额=∑各类收入*适用税率——∑各类购进*适用税率二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率重庆啤酒2015年1月取得销售额200万元，当月支付运费价款100万元，瓶盖价款20万元，问当月应纳增值税多少？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：留抵税额某企业2015年1月购进两辆汽车，支出234万元。当月仅售出一辆，取得收入117万元，问当月应纳增值税多少？二、增值税基本原理2月份将另一辆汽车售出，取得收入117万元，当月未发生其他购进事项，问当月应纳增值税多少？2、增值税计税原理新概念四：税负增值税税负=某期间应纳税额/增值税收入例：某工业企业适用17%增值说率，2013年度销售额（不含税）100万元，全年应纳、实纳增值税5万元，问，该企业当年增值税负是多少？该税负是高还是低？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念五：征税范围——货物的内涵商品：为交换而生产的劳动产品产品：经过生产制造工艺制作完成的物品货物：指可供出售的物品

是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。《实施细则》软件呢？物品是个神马东东？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念五：征税范围——劳务和服务应税劳务：加工、修理修配应税服务：营改增出现的新名词二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念六：混业经营纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

1.兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念七：纳税主体《暂行条例》：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人《营改增》：第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念八：纳税人身份一般纳税人：①工业企业年应税销售额在50万元以上；

②商业企业年应税销售额在80万元以上；③应税服务业年应税销售额超过500万元。小规模纳税人：应纳税额=收入/(1+征收率)*征收率（3%）二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念九：简易计税办法《营改增106》第十四条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第十六条小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念十：增值税扣税凭证！增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。

纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。二、增值税基本原理1、增值税税负的决定因素应纳税额=销项税额—进项税额三、房地产企业税负因素分析

=（销售收入-购进成本）*税率

=销售收入*税率—购进成本*税率

=∑各类收入*适用税率

—∑各类购进*适用税率毛利额一是毛利；二是税率；三是购销时间；四是经营模式！2、房地产企业销售收入因素——构成A：土地转让收入B：开发产品销售（含配套设施）C：代建工程收入D：房屋、土地出租收入E：酒店等其他业务收入影响增值税负的销售收入，是指应征增值税收入！三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——确认时间（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。《营改增》第106号文三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额第三十三条销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

3.所收款项全额上缴财政。营改增第106号文件三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

3.所收款项全额上缴财政。（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额代收费用的营改增巨大差异：煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税）等营业税：5%。增值税：11%三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——视同销售《实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。《营改增106》应税服务：向其他单位或个人无偿提供应税服务的。三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——视同销售视同销售的计税依据：第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——折扣销售纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。国税函[2010]56号三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——筹划探讨每个企业都希望售价越高越好，但是如何兼顾税负不会同步提高呢？三、房地产企业税负因素分析3、房地产企业的进项税额进项税额，就是在开发过程中，发生的属于增值税征税业务的支出，所取得发票上注明的税额。成本构成三、房地产企业税负因素分析

3、房地产企业的进项税额（一）土地征用费及拆迁补偿费（二）前期工程费（11%、6%）（三）建筑安装工程费（11%）（四）基础设施建设费（11%）（五）公共配套设施费（11%）（六）开发间接费

（七）利息费用（3%）

（八）期间费用。三、房地产企业税负因素分析房地产的销售税率应该是多少？

3、房地产企业无法抵扣的进项税额①不属于增值税征税范围的业务②免征增值税业务③集体福利和个人消费的购进业务（固资、无形、租赁为专门）④非正常损失的购进业务⑤非正常损失的产品、在产品中耗用的进项非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法征收或者强令自行销毁的货物⑥无法取得增值税扣税凭证的业务三、房地产企业税负因素分析

3、房地产企业无法抵扣的进项税额⑦未能及时进行发票认证的购进⑧营改增之前发生的业务⑨用于非增值税项目的业务⑩汇总开具专用发票，未附特制清单。还有，税务机关不让抵扣。其他的，诸如填写内容不全等形式不符合要求的。三、房地产企业税负因素分析

4、降低税负筹划探讨时间控制：进项在先，收入在后。收入控制：

适当转化，变无用为有用。成本控制：

业务混搭，转无奈为圆融。

甲供材必然大行其道（例解）；免税绿化项目的蜕变；

与集团企业打交道的优势！三、房地产企业税负因素分析

4、降低税负筹划探讨链条管理的优势：一是保证进项税额的及时扣除；二是不同地域的管理差异。三、房地产企业税负因素分析本企业利润上游企业下游企业1、开具的要求国税发（2006）156号第十一条专用发票应按下列要求开具：（一）项目齐全，与实际交易相符；（二）字迹清楚，不得压线、错格；（三）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；（四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。四、增值税专用发票的管理规定1、开具的要求国税发（2006）156号第十二条一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》（附件2），并加盖（财务专用章）或者发票专用章。开具红字专用发票新规定！四、增值税专用发票的管理规定2、进项税认证抵扣流程四、增值税专用发票的管理规定3、风险防范第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。四、增值税专用发票的管理规定第三十七条违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法代开发票的，依照前款规定处罚。3、风险防范四、增值税专用发票的管理规定一、受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的，应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定追缴税款，处以偷税数额五倍以下的罚款；国税发［1997］134号购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税。（不加收滞纳金！）国税发[2000]187号3、风险防范《刑法》第二百零五条之一虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金;情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。四、增值税专用发票的管理规定《刑法》第二百零五条虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金;虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。3、风险防范四、增值税专用发票的管理规定最高人民检察院公安部关于印发《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》的通知第六十一条

[虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票案(刑法第二百零五条)]虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，虚开的税款数额在一万元以上或者致使国家税款被骗数额在五千元以上的，应予立案追诉。

什么是虚开？《刑法》第二百零五条虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自