中山市大成房地产开发有限公司及唐金平等商品房预售合同纠纷上诉案

法律侠客在线lawbingo中山市大成房地产开发有限公司与唐金平等商品房预售合同纠纷上诉案广东省中山市中级人民法院

民事判决书(2014)中中法民一终字第326号

上诉人（原审被告）：中山市大成房地产开发有限公司。

法定代表人：陈建丽，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：唐金平。

委托代理人：周祥云，广东威格信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中山市村田房地产有限公司。

法定代表人：房智明。

上诉人中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人唐金平、中山市村田房地产有限公司（以下简称村田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2002年2月5日，大成公司与村田公司签订一份合作开发房地产项目协议书，约定：两公司合作开发名为“村田花园”的房地产项目，以大成公司的名义开发该项目。2002年11月5日，大成公司取得涉案村田花园第一期F1-F3幢的商品房预售许可证。2009年7月6日，大成公司取得上述楼盘的商品房产权权属证明书，可凭该证明书办理交易手续。2003年10月10日，唐金平（买受人）与大成公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，唐金平购买大成公司与村田公司共同开发的村田花园第一期某幢601房，总价款为183333元，买受人于2002年10月29日付清定金10000元，于2002年11月29日付清楼款30000元，于2003年7月30日付清余下的楼款143333元，买受人应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为坦洲镇建设银行，专用账户为26150758，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；买受人如未按合同约定付款的，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；出卖人应在2003年7月30日将符合约定的商品房交付使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按银行同期活期利率支付违约金。签订合同后，唐金平于2003年9月29日前分五次向村田公司支付了购房款共183333元及房产证预收费4500元、入伙设施费2980元，村田公司收款后于2005年9月29日向唐金平开具了不动产销售发票。唐金平提交的上述村田公司开具的收据及发票中，部分注明为“村田花园某幢601房购房款”，部分注明为“碧涛花园某幢601房购房款”。2004年开始，上述房屋交付给唐金平使用至今。大成公司于庭审中表示其知道唐金平自2004年开始使用涉案房屋，但认为唐金平只是借住涉案房屋，并要求其缴纳租金。涉案房屋产权现登记在刘卫忠名下，为此，唐金平向原审法院起诉，请求判令：⒈大成公司、村田公司为唐金平办理中山市坦洲镇某幢601房的产权证书；⒉大成公司、村田公司赔偿延期办证的损失20000元；⒊大成公司、村田公司承担本案诉讼费用。

另查明：唐金平得知其居住的涉案房屋产权登记在刘卫忠名下，遂于2010年4月27日向法院另案提起物权确认之诉。本院于2010年10月25日作出（2010）中一法坦民一初字第150号民事判决：1.基于大成公司与村田公司签订的合作开发房地产项目协议书，唐金平有理由相信，大成公司与村田公司均有权销售涉案房地产，故认定唐金平与大成公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.大成公司与刘卫忠在明知涉案房屋已销售予唐金平，并由唐金平占有使用的情况下，恶意串通，以低于市场合理价格转让讼争房产，损害了唐金平的合法权益，因此，判决大成公司与刘卫忠签订的中山市商品房买卖合同无效，并驳回了唐金平要求确认刘卫忠所持涉案房屋的产权证件无效及确认唐金平是涉案房屋产权人的诉讼请求。大成公司及刘卫忠不服上述判决，提起上诉。中山市中级人民法院于2012年4月18日作出（2011）中中法民一终字第281号民事判决，认定村田花园与碧涛花园为同一小区，涉案的“村田花园某幢601房”与“碧涛花园某幢601房”与产权登记地址为：中山市坦洲镇某幢601房的房屋属于同一处房地产，判决驳回上诉，维持原判。刘卫忠及大成公司不服上述二审判决，申请再审，广东省高级人民法院于2013年2月4日作出（2013）粤高法民申字第96号民事裁定，驳回其再审申请。

又查明：原审法院依职权向中山市国土资源局咨询关于涉案房屋的产权登记问题，该局函复：涉案房屋已办理产权登记手续，在原权利人刘卫忠未办理注销登记的情况下，该局可以依据法院作出的生效法律文书及注销登记协助执行通知书直接办理注销登记手续；若法院生效法律文书确定的房地产权利归属与上述房地产原有的登记情况不一致，该局可按照生效法律文书所确认的房地产权归属办理相应的登记手续。

原审法院认为：根据中山市中级人民法院作出的（2011）中中法民一终字第281号生效民事判决，涉案的“村田花园某幢601房”与“碧涛花园某幢601房”为同一处房地产，唐金平与大成公司签订的商品房买卖合同合法有效。涉案房地产现登记地址为：中山市坦洲镇某路某幢601房。本案的焦点在于唐金平是否履行了合同付款义务，大成公司应否协助其办理涉案房屋的产权证书？涉案房屋所在的开发项目，由大成公司与村田公司共同开发。唐金平与大成公司签订合同后，向村田公司支付了全部购房款183333元，并由村田公司开具了收据及发票。大成公司抗辩认为未收到唐金平支付的购房款，对于村田公司收款的行为亦不予确认。但基于村田公司与大成公司之间的合作开发房地产项目协议书，唐金平有理由相信村田公司有权销售涉案房屋并收取购房款，故唐金平向村田公司支付的购房款应视为支付其与大成公司之间商品房买卖合同约定的购房款。至于村田公司与大成公司之间对于各自收取的购房款如何处理属于两者的内部关系，大成公司不得以此对抗买受人。故原审法院认定唐金平已依约支付了全部的购房款。根据合同关于产权登记事项的约定，大成公司应在商品房交付使用后730日内协助唐金平办理涉案房屋的权属证书。合同约定的房屋交付期限为2003年7月30日前，即大成公司协助办理权属证书的期限于2005年7月29日届满。大成公司于期限届满前未协助唐金平办理权属证书，按合同约定，应向唐金平支付相应的违约金（自2005年7月30日起，以183333元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算），由于唐金平主张延期办证损失20000元，那么违约金的计付以20000元为限，超出部分不予支持。此外，唐金平主张村田公司协助办理涉案房屋的权属证书并赔偿延期办证的损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、大成公司于原审判决生效之日起三个月内协助唐金平办理位于中山市坦洲镇某某幢601房的权属证书登记至唐金平名下；二、大成公司于原审判决生效之日起三个月内向唐金平支付延期办证违约金（自2005年7月30日起至办妥涉案房屋权属证书之日止，以183333元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算，违约金以20000元为限）；三、驳回唐金平的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元（唐金平已预交），由大成公司负担（大成公司负担部分于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。

上诉人大成公司不服原审判决，上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足，判决错误。唐金平根本没有履行合同付款义务。唐金平与大成公司签订的商品房买卖合同中明确约定唐金平须将商品房预售款直接存入商品项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证向大成公司换领交款收据。故唐金平在签订合同时明知大成公司才具备销售资格，却没有将购房款汇入指定的销售账户。另外，大成公司虽与村田公司是合作关系，但从未授权和允许村田公司代为收取购房款。一审法院在大成公司未收取唐金平一分钱房款的前提下要求大成公司协助唐金平办理涉案房屋产权证并支付逾期办证违约金不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，并驳回唐金平的诉讼请求。

被上诉人唐金平答辩称：原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人村田公司未到庭参加二审庭审，也没有提交书面的答辩意见。

二审期间，大成公司提交以下证据：1.通知；2.对《中山市住房和城乡建设局对中中法民一终字第451-458号咨询函的复函》有关意见和说明；3.中山市住房和城乡建设局对中中法民一终字第451-458号咨询函的复函，4.中山日报。以上证据拟证明大成公司没有授权村田公司对外销售村田花园的商品房，以及大成公司拥有村田花园第一期所属地的70年使用权和买卖权利。经质证，唐金平认为以上证据不属于新证据，不予质证。

本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。

本院另查明：村田公司起诉大成公司合作开发合同纠纷一案中，大成公司曾在该案件审理过程中举证了唐金平与村田公司于2002年10月29日签订的商品房认购合同。

本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的主要问题是唐金平是否已经履行合同约定的付款义务。大成公司于2002年2月5日与村田公司签订一份合同开发房地产项目协议书，双方合作开发村田花园。唐金平购买涉案房屋时，正值大成公司与村田公司合作开发村田花园期间。唐金平于2002月10月29日与村田公司签订商品房认购合同后，多次向村田公司支付购房款，直至2003年9月29日即已向村田公司支付了全部购房款共计183333元。2003年10月10日，唐金平与大成公司签订商品房买卖合同中虽然约定唐金平应向大成公司指定的专用账户存入商品房购房款，但唐金平在签订该份合同之前即已经分五次向村田公司支付了全部的购房款。唐金平作为房屋买受人，没有义务知悉村田公司与大成公司之间就房屋销售职责所作的内部分工。唐金平在签订认购合同后即向开发者之一的村田公司支付了合同约定的价款，村田公司亦向唐金平开具了不动产销售发票。故原审法院认定唐金平已经履行了合同约定的付款义务并无不当，本院对此予以维持。因唐金平已经履行了合同约定的付款义务，大成公司应协助唐金平办理涉案房屋的权属证书。因大成公司至今仍没有履行其办证义务，唐金平要求大成公司自2005年7月30日起以183333元为本金