2022全国房地产经纪人专业基础必考知识点总结

------精选范文、公文、论文、和其他应用文档，如需本文，请下载-----------精选范文、公文、论文、和其他应用文档，如需本文，请下载-----2022全国房地产经纪人专业基础必考知识点总结房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是①实物、②权益和③区位的结合体土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层：１、地球表面，简称地表；２、地球表面以上一定范周内的空间，简称地上空间；３、地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。建筑物１、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。２、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。３、狭义的建筑物：主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进行各种活动的场所。４、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。５、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施如烟囱、水塔等。６、其他相关定着物：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约定的除外。７、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖对象的范围内房地产是①实物、②权益和③区位的三位一体房地产实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分房地产权益１、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。２、一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。④额外的利益或好处。房地产区位１、是指房地产的空间位置。２、房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。３、空间直线距离是最简单、最基础的距离房地产的主要特性１、不可移动(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。(2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区之间调剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。２、独一无二独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。３、寿命长久４、供给有限(1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土地总量不可增加。(2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。５、价值较大与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。６、用途多样７、相互影响８、易受限制：在社会安定时，房地产价格有上升趋势；社会动荡时，房地产价格低落９、难以变现难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出售时．通常要经过较长时间才能脱手。１０、保值增值房地产面积分为房屋面积和土地面积，其作用很大。１、是通过它可知房地产的规模大小，２、是它是计算房地产价格的基础房屋面积主要有下列几种：１、建筑面积：最大是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。①房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；②有柱按其柱的外围水平投影面积计算；③永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算；④属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算２、使用面积：是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。３、套内建筑面积：约为建筑面积的７５％～９５％(1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组成的面积。(2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积４、共有公用建筑面积：是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人之间进行分摊。５、分摊的共有公用建筑面积：俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。６、预测面积：根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。７、实测面积：(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。(2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。(3)造成两者不同的原因主要有：①施工误差；②测量误差；③工程变更；④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。８、合同约定面积：(1)简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同中约定的所买卖新建商品房的面积。(2)新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积房屋建筑面积计算的有关规定计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在2.20m以上部位应当计算全部建筑面积成套房屋建筑面积的组成１、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积.２、建筑面积＝①套内建筑面积＋②分摊的共有公用建筑面积３、套内建筑面积＝①套内使用面积＋②套内墙体面积＋③套内阳台建筑面积套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算：１、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过到、储藏室、壁橱等使用面积的总和。２、套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积。如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面)的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。３、烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积。４、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算。５、内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。套内墙体面积１、是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，２、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。３、套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积套内阳台建筑面积１、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。２、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，３、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。４、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：１、幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积；２、功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积；３、本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积建筑面积与使用面积的关系１、建筑面积没有使用面积直观。２、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称使用率、得房率，一般为70%～80%，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。３、套内建筑面积与建筑面积之比称为实用率，约为75%～90%影响使用面积系数K值大小的因素主要有下列几个：１、建筑形式。如板式住宅的K值明显大于塔式住宅的K值，一般大10个百分点左右。２、建筑结构。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同。３、地区气温。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度不同。４、墙体材料。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。５、套内建筑面积。(1)在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，K值较大；反之K值较小(2)在房间数量相同而套内建筑面积增加时．墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低房地产经纪活动中涉及的土地面积主要有①宗地面积、②小区用地面积和③共有土地分摊面积宗地１、是指土地权属界线封闭的地块或空间。２、宗地面积是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。３、不计入宗地面积的范围有：①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排污沟；④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计人宗地面积的。小区用地面积一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。建设用地面积＝规划占地面积－代征地面积；(代征地面积即为代征道路用地面积和代征绿化用地面积)地图１、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。２、由于地形图具有①现势性和②可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种专题地图的底图，应用广泛地形图１、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。地形图测量的基准面是大地水平面２、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括：(1)地物、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线，相邻等高线之间的高差称为等高距。等高线越密，地面坡度越大。(2)平面位置和高程。①水处于静止时的表面称为水准面；②与水准面相切的平面称为水平面。③我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准，其国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m，全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准建筑总平面图－可反映出以下内容：１、该建筑场地的位置、形状、大小；２、建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；３、场地内的道路布置与绿化安排；４、建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频率）；５、建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；６、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线建筑平面图１、是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。２、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：①底层平面图：第一层房间布置；②标准层平面图：表示中间相同的各层平面布置；③顶层平面图；④屋顶平面图。从建筑平面图上可以看出以下内容：１、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；２、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；３、走廊、楼梯的位置及尺寸；４、门、窗的位置及尺寸；５、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；６、室内地面的高度户型图１、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型，如一套住宅是几室几厅几卫。２、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳台等）、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。３、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）和各个房间的使用面积。４、新建商品房在销售时一般有户型图。对于存量住宅，房地产经纪人员应绘制户型图房产分户图１、也称为房产分户平面图，是以①产权登记户为绘制对象，以②一户产权人为单位，表示③房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是④房屋所有权证的附图①房产产权证书上的登记面积是房产测绘单位测算的面积２、房产分户图表示的内容主要有：①房屋权界线、②四面墙体的归属和楼梯、③走道等部位以及④门牌号、⑤所在层次、⑥户号、⑦室号、⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长等。宗地图１、是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。２、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有：１、新住宅、存量住宅。(1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，其中最主要的是新建商品住宅。(2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。(3)房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限,一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋是否使用都计算在内。２、期房、现房。期房是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房，又有期房。现房是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。３、毛坯房、简装房、精装房。４、平房、楼房。平房是指只有一层的住宅。楼房是指两层或两层以上的住宅。５、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。(1)低层住宅是指1—3层的住宅。(2)多层住宅是指4～6层的住宅。(3)中高层住宅是指7～9层的住宅。(4)高层住宅是指10层或10层以上的住宅，高层建筑总高度超过24m的公共建筑(5)其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。(6)现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。(7)上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注层数，两者不能混淆。(8)自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数；(10)假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。(11)层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。总层数是地上层数与地下层数之和。(12)层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。(13)室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层高宜为2.80m②卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，③厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。(14)建筑高度也称建筑总高度，指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。６、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。７、低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。(1)在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。(2)反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大，意味着密度越高。８、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。(1)板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。(2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。９、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。１０、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。１１、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。(1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。(2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居室、厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。１２、成套住宅、非成套住宅。１３、北京市规定自住型商品住房的购买人(1)在取得房屋所有权证5年内不得转让，(2)取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。１４、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。(2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%１５、小产权房(1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。住宅的性能评定根据《住宅性能评定技术标准》GB/T50362．住宅性能分为①适用性能、②环境性能、③经济性能、④安全性能、⑤耐久性能住宅适用性能及其评定内容１、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。２、其评定内容包括：①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。住宅环境性能及其评定内容１、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。２、其评定内容包括：①用地与规划；②建筑造型；③绿地与活动场地；④室外噪声与空气污染；⑤水体与排水系统；⑥公共服务设施；⑦智能化系统。住宅经济性能及其评定内容１、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能２、其评定内容包括：①节能；②节水；③节地；④节材。住宅安全性能及其评定内容１、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。２、其评定内容包括：①结构安全②建筑防火；③燃气及电气设备安全；④日常安全防范措施；⑤室内污染物控制结构安全：包括①工程质量可保证安全、②地基和基础的稳固、③荷载的等级、④抗震设防烈度和抗震措施③在火灾危险性较大、燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的建筑物中，需装设自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警住宅耐久性能及其评定内容１、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。２、其评定内容包括：①结构工程；②装修工程；③防水工程与防潮措施；④管线工程；⑤设备；⑥门窗建筑物的主要种类根据建筑物使用性质的分类分为①民用建筑、②工业建筑和③农业建筑根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类：１、砖木结构建筑。建筑物层数在３层以下２、砖混结构建筑。３、钢筋混凝土结构建筑：结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，多层高层采用钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。４、钢结构建筑。５、其他结构建筑根据建筑施工方法的分类１、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。２、根据施工方法，建筑物分为下列3类：(1)现浇现砌式建筑。(2)预制装配式建筑。(3)部分现浇现砌、部分装配式建筑上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或砌筑，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好根据建筑设计使用年限的分类１、《民用建筑设计通则》将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年为普通建筑和构筑物设计使用年限、100年4级，２、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的建筑、③普通建筑和构筑物、④纪念性建筑和⑤特别重要的建筑对建筑物的基本要求作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③经济、④美观。１、安全的要求安全是对建筑物最基本、最重要的要求。２、建筑物的适用的基本要求适用的要求主要包括①防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，②空间布局合理。３、经济的要求经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采暖的能耗等。４、美观的要求对建筑物安全的基本要求，是不会倒塌、没有严重污染１、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。２、不会倒塌包括地基、基础、上部结构等均稳固，能抵抗地震，不会被洪水淹没，不会发生塌方、滑坡，不会遭受泥石流，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。３、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重污染，如不是在未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。地基１、地基是承受由上面的基础传下来的荷载的土体或岩体。２、它不是建筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。建筑物必须建造在稳固的地基之上。３、为保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：①有足够的承载力。②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是在高度差较大时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。４、地基分为天然地基和人工地基基础１、基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。２、根据基础的埋置深度，分为①深基础、②浅基础和③不埋基础。(1)一般情况下，埋置深度大于或等于5m的，为深基础；(2)埋置深度小于5m的，为浅基础。(3)基础直接做在地表面上的，为不埋基础３、柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础.４、根据基础的构造形式,分为①条形基础、②独立基础、③筏板基础、④箱形基础、⑤桩基础条形基础是呈连续状的带形基础.独立基础是呈独立的块状基础.筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基础连在一起,使地基的单位面积压力减小.筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降,用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮.适宜地基土承载力较低箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式.箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物.桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小,不适宜采用在天然地基上作浅基础时,宜采用桩基础.墙体和柱墙体和柱均是建筑物的竖向承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自重传给基础墙体1、墙体主要有以下4个作用：①承重作用。②围护作用。③分隔作用。④装饰作用。2、对墙体应满足以下要求：①具有足够的强度和稳定性。②具有必要的保温、隔热等性能。③满足隔声、防潮、防水、防火等要求。3、墙体的类型(1)根据墙体在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。(2)根据墙体所用的材料，分为土墙、木墙、石墙、砖墙、砌块墙、混凝土墙等。(3)根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。在框架结构中，墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙称为填充墙(4)根据墙体的构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙框架结构建筑的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担，墙体只起围护和分割空间的作用。柱１、柱是建筑物中直立的起支持作用的承重构件。２、它承担、传递梁和楼板两种构件传来的荷载门和窗１、门、窗是建筑物的围护和分隔构件，不承重。２、门的主要作用是交通出入，联系和分隔建筑空间。门由门框、门扇、五金等组成３、窗的主要作用是采光、通风、日照及观望（包括观景）。窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成地面１、地面是指建筑物底层的地坪，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。２、地面通常由①面层、②垫层和③基层构成。楼板１、楼板是在楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其主要作用是承受人家具等荷载，并把这些荷载和自重传给承重墙或梁、柱。２、楼板应满足以下要求：①有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；②有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；③有一定的隔声性能，包括隔绝空气传声和固体传声；④有一定的防潮、防水和防火性能。３、楼板的基本构造是①面层、②结构层和③顶棚。对楼板面层的要求与地面面层相同梁１、梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。２、圈梁主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。３、过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。４、根据梁所用的材料，分为木梁、钢筋混凝土梁、钢梁。５、根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连续梁、悬臂梁等。楼梯１、楼梯是建筑物不同楼层之间上下联系的交通设施，供人们上下楼、疏散人流或运送物品使用。２、楼梯是两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施３、楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（或栏板）和扶手组成屋顶屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由①屋面、②保温隔热层、③承重结构层和④顶棚组成建筑设备－给水排水系统及设备给水１、给水的种类(1)根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水；(2)根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；(3)根据给水环节，分为直接给水、二次给水。２、常见的给水方式有下列4种(1)直接给水。适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。(2)设置水箱给水。适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需要设置屋顶水箱的情况。当水压高时，水箱蓄水；当水压低时，水箱放水。(3)设置水泵和水箱给水。适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。(4)分区、分压给水。适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。３、热水供应系统根据《住宅设计规范》住宅应设置热水供应设施或预留安装热水供应设施的条件。热水供应系统有集中热水供应系统、分户燃气热水器、电热水器、太阳能热水器等。４、分质给水系统(1)在人们日常生活用水中，饮用水仅占很小部分。(2)为提高饮水品质可用两套系统给水，其中一套是提供高质量、净化后的直接饮用水排水系统及设备根据排放的性质，排水系统分为①生活污水、②生产废水、③雨水三类供电系统及设备１、供电的种类根据用户的用电性质，分为①居民生活用电、②工商业用电、③农业生产用电等；根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。２、电压和用电负荷室内配电用的电压，最普通的为220V/380V三相四线制、50Hz交流电压。220V单相负载用于电灯照明或其他家用电器设备，380V三相负载多用于有电动机的设备。根据《住宅设计规范》，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。３、建筑物的供电系统及设备主要包括下列内容：(1)电气管线：包括导线型号、导线截面。(2)配电箱：是接受和分配电能的装置。根据配电箱的用途，分为照明配电箱和动力配电箱。根据配电箱的安装形式，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装、落地柜式配电箱。(3)电表：用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额。电表的额定电流应大于最大负荷电流，并适当留有余地，考虑今后发展的可能。(4)电源插座：插座设置的数量、位置应满足家用电器的使用要求，尽量减少移动插座的使用。(5)电开关：包括刀开关和自动空气开关。刀开关适用于小电流配电系统中，可作为一般电灯、电器等回路的开关来接通或切断电路。自动空气开关主要用来接通或切断负荷电流。开关系统中一般还应设置熔断器，主要用来保护电气设备免受过负荷电流和短路电流的损害。开关设置的数量、位置应方便使用。４、为安全使用和防火需要，住宅的供电系统及设备应符合《住宅设计规范》要求。如住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线；导线应采用铜芯绝缘线；每套住宅应设置户配电箱；套内的空调电源插座、一般电源插座与照明应分路设计；厨房、卫生间的插座应设置独立回路；为避免儿童玩弄插座发生触电危险，安装高度在1.80m及以下的插座均应采用安全型插座燃气系统及设备１、燃气是一种气体燃料，分为天然气、人工煤气、液化石油气。２、住宅内各类用气设备的烟气必须能够直接排至室外采暖系统及设备１、根据热源，可分为集中供热和自己供热两大类。大型区域锅炉房供热系统为区域供热２、集中供热也称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。集中供暖的优点是安全清洁、方便，可全天候供暖，费用较低；其缺点是供暖的温度和时间不由自己控制。３、自己供热也称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源供热。自己供热的缺点是费时费力，其中用电供热的效果通常不好、费用高，用煤供热有煤灰、有害气体排放等污染４、影剧院俱乐部属于间歇性采暖建筑，其采暖系统类型为蒸气采暖系统通风和空调系统及设备１、通风系统及其分类：通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风；根据作用范围，分为全面通风和局部通风；根据特征，分为进气式通风和排气式通风。２、空调系统及其分类：根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内．空气经处理后由风道送人各房间）、分布式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）电梯１、电梯的设置首先应考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济。２、根据《住宅设计规范》7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站；３、12层及12层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施４、使用性质：乘客、载货、消防；５、电梯速度：低速、中速(1.5-2.5)、高速、超高速综合布线系统１、综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。２、综合布线系统的优点主要有：(1)兼容性：(2)灵活性：(3)可靠性：(4)先进性：(5)重构性。没有多样性楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术有①现代计算器技术、②现代通信技术、③现代控制技术、④现代图形显示技术楼宇智能化系统由三部分组成：①通信自动化、②办公自动化、③楼宇自动化智能化住宅和智能化居住区１、智能化住宅的基本要求智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座；在卧室、书房、起居室（厅）等房间设置信息插座，设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置；在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。２、智能化居住区的基本要求(1)设置智能化居住区安全防范系统。(2)设置智能化居住区信息服务系统。(3)设置智能化居住区物业管理系统。３、楼宇自动化系统基本功能包括：①保安监视控制功能、②消防灭火报警监控功能、③公用设施监视控制功能设备层和管道井１、设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进入操作的空间层。２、建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。３、当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。４、管道井也称为设备管道井，是建筑物中用于布置竖向设备管线（如电缆线、给水管，排水管、燃气管、输热管等）的井道建筑材料的种类１、建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。２、建筑材料根据化学成分，分为①无机材料、②有机材料和③复合材料建筑装饰材料的种类建筑装饰材料也称为建筑装修材料，属于建筑材料中的一类，是指铺设或涂刷在建筑物的内外表面，起着①保护、②完善和③美化建筑物作用的材料建筑材料的基本性质建筑材料的性质主要有①物理性质、②力学性质和③耐久性建筑材料的物理性质建筑材料的物理性质，可分为与质量有关的性质、与水有关的性质、与温度有关的性质。１、与质量有关的性质(1)实际密度：是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积，是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。(2)表观密度：是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。其中，只包括材料内部孔隙而不包括孔隙内的水分，称为干表观密度；既包括材料内部孔隙又包括孔隙内的水分，称为湿表观密度。(3)密实度：是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。表观密度与密度越接近的，密实度越接近于1，材料就越密实。(4)孔隙率：是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。孔隙率和密实度是从不同的角度来说明材料的同一性质。材料的内部孔隙构造，分为开口孔隙（即与外界相通）和封闭孔隙（即与外界隔绝）。材料的许多重要性质与其孔隙率大小和内部孔隙构造有着密切关系。２、与水有关的性质(1)吸水性：是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。(2)吸湿性：是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。(3)耐水性：是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显着降低的性质。(4)抗渗性：也称为不透水性，是指材料抵抗压力水渗透的性质。(5)抗冻性：指材料在吸水饱和状态经历多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显着降低的性质。３、与温度有关的性质(1)导热性：指在材料两侧存在温差时，热量由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧的性质(2)热容量：是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。４、保持建筑物室内温度的稳定性，建筑物的围护结构（如外墙、屋顶）应选用①导热性差、②热容量较大的建筑材料。节能角度、墙体材料物理性质建筑材料的力学性质建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，主要有：１、强度：是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有压力、拉力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗压强度、抗拉强度、抗弯强度和抗剪强度。２、弹性：是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。３、塑性：是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。４、脆性：是指材料在外力作用下未发生显着变形就突然破坏的性质。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。５、韧性：是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。钢材、木材等属于韧性材料。６、硬度：是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力。７、耐磨性：是指材料表面抵抗磨损的能力。材料的耐磨性与其成分、结构、强度、硬度等有关。材料的硬度越大，耐磨性越好建筑材料的耐久性是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力建筑装饰装修１、是采用建筑装饰材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的修饰处理。２、根据装饰装修建筑物的部位，分为室外装饰装修（简称外装修）和室内装饰装修（简称内装修）建筑装饰装修的作用主要有下列3个：１、保护建筑物主体结构。２、完善建筑物使用功能。３、美化建筑物建筑装饰装修的基本要求１、室外装饰装修的基本要求(1)保护墙体及装饰立面。(2)与周围环境协调统一。(3)满足人们对建筑的艺术欣赏需要。２、室内装饰装修的基本要求(1)满足室内界面功能要求。(2)满足室内界面物理要求。①满足空间的使用要求②满足相应部位的性能要求③满足建筑物理方面的特殊要求(3)满足审美要求。①各界面服从整体环境。②充分利用色彩的效果。③充分利用材料的质感。④自然采光和室内灯光相协调建筑装饰装修选材的基本要求１、满足使用安全要求。２、有利于身心健康。３、满足使用功能。４、有合理的耐久性。５、满足装饰效果。６、满足经济性要求建筑装饰装修风格是建筑物通过装饰装修所表现出的主要艺术特点或个性室外装饰装修风格１、是建筑物包括屋顶在内的所有外围护部分及其展现出来的形象和构造方式。２、室外装饰装修风格就是建筑风格，根据不同历史时期，可分为古典主义风格，新古典主义风格、现代主义风格和后现代主义风格。(1)古典主义风格分为中国古建筑和西方古典建筑。中国古建筑以木结构为代表，其主要特点是结构灵巧、风格优雅，其基本形式是在地面立好柱子，在柱上架设木梁和木枋，梁、枋上再用木料做成屋顶的构架，最后在这些构架上铺设瓦屋顶面，围绕柱子四周用砖或其他材料筑造墙体。中国古典建筑：外立面基本由台基、屋身、屋顶三大部分组成西方古典建筑主要如下：①古希腊风格建筑。②古罗马风格建筑。③欧洲中世纪建筑。④文艺复兴时期建筑。(2)新古典主义风格新古典主义风格是经过改良的古典主义风格，一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹和浑厚的文化底蕴，另一方面又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。(3)现代主义风格现代主义风格建筑(20世纪20年代至50年代)的特征是反映当时建筑工业化时代精神，建筑外观成为新技术的体现尤其突出建筑造型自由且不对称，外立断简洁、明亮、轻快。(4)后现代主义风格注重地方传统，强调借鉴历史，建筑内容丰富室内装饰装修风格室内装饰装修风格主要分为①传统风格、②现代风格、③自然风格和④混合风格(1)传统风格传统的室内装饰装修风格是在吸取了传统的装饰中“形”与“神”特征的基础上，通过室内布置、线形、色调、陈设的造型等方面的处理，给人以浓郁的历史延续和地域文脉的感受。西方室内装饰装修的传统风格主要有：６种①罗马风格：②哥特式风格：③意大利风格：④巴洛克风格⑤洛可可风格：⑥伊斯兰风格：⑦和式风格：⑤洛可可风格：在色泽上常用金色和象牙白，表现出色彩明快、柔和、清淡而豪华、富丽(2)现代风格现代风格源于19世纪末，重视功能和空间组合，注意发挥结构构成的形式美，强调造型简洁，尊重材料的性能，讲究材料自身质地和色彩的配置效果。(3)自然风格自然风格在建筑装饰装修中倡导“回归自然”强调在审美上推崇自然、与自然和谐。(4)混合风格混合风格提倡室内装饰装修在总体上呈现多元化和兼容并蓄，强调室内布置既要趋于现代实用，又要吸取传统特征，在装饰装修与陈设中融古今中外于一体室外装饰装修－建筑物的外观视觉１、统一与变化统一与变化是建筑外立面形式美中应遵循的最基本规律。２、尺度与比例尺度是关于量的概念，是指相对于某些已知标准或常量时物体的大小。衡量建筑物的尺度需要一个标准，在建筑设计中通常以建筑物的某个常规构件或部位为参照获得建筑物的尺度感。３、均衡与稳定均衡是指平衡与和谐。建筑物的均衡是指利用空间或形体元素进行组合之后在直觉或概念上的等量状态。稳定主要是指建筑造型在上下关系处理上所产生的艺术效果。４、韵律与对比韵律在建筑外观中是指建筑外立面有组织的变化和有规律的重复．这些变化犹如乐曲中的节奏一样形成了韵律感，给人以视觉上美的感受建筑物的外观色彩是建筑物外观形象的一个重要方面，其色彩如果得当，可增加建筑物的表现力，并能给人以美好的感觉。１、色彩的基本知识(1)色彩的要素①色相即色彩的面貌，如日光通过三棱镜分解出的红、橙、黄、绿、青、蓝、紫七色。②纯度也称为饱和度，是指色彩的纯粹程度，即不掺杂黑、白、灰的颜色，恰好达到饱和状态。纯度越高，颜色越鲜明。在七色中，红色的纯度最高，青绿色的纯度最低。③明度。即色彩的明暗程度。(2)色调的划分：色调由色彩的色相、纯度和明度三要素决定。２、建筑物外观色彩的影响因素(1)建筑功能。建筑物外观色彩应符合建筑功能的要求(2)建筑环境。建筑物外观色彩不仅要考虑周围环境对建筑物外观色彩的要求，还应考虑建筑物的观赏距离、光源照射等环境因素。(3)地域因素。色彩的感觉和使用通常随着地域的不同而不同３、高层建筑高层部分和屋顶的颜色会影响城市的天际线，对城市整体风貌的塑造有着重要的作用，中层部分是高层与底层的衔接部分，色彩处理应选用偏中性的较为沉着的色调。外墙面的装饰装修－外墙面主要分为下列几种：１、清水墙饰面清水墙饰面是指墙面不加其他覆盖性装饰面层，只在墙体块状材料外表面之间进行勾缝或模纹处理，利用墙面材料的颜色和质感，以取得装饰效果的一种墙体装饰方法。这种装饰具有耐久性好、不易变色的特点。利用墙面特有的线条质感，能起到淡雅、凝重、朴实的装饰效果。２、抹灰类饰面分为一般抹灰和装饰抹灰。(1)一般抹灰是指用各种加色或不加色的水泥砂浆或石灰砂浆、混合砂浆、石膏砂浆等形成各种装饰抹灰层的做法。一般抹灰的材料来源丰富、造价较低、操作简便、装饰效果较好，还有保护墙体、发挥墙体物理性能的功能。(2)装饰抹灰是指选用适当的抹灰材料和操作工艺，使抹灰面直接具备装饰效果无需再做其他装饰面的做法。住宅中常用水刷石、干粘石、斩假石、假面砖等。３、涂料类饰面，相较贴面类，优点是造价较低涂料类饰面是指将建筑涂料涂刷于墙基表面并与其很好粘结，形成完整而牢固的膜层，以对墙体起到保护和装饰的作用。这种装饰的优点是施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。４、贴面类饰面塑料贴面易老化变形贴面类饰面是指将各种人造或天然板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。５、铺钉类饰面铺钉类饰面是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。６、幕墙饰面是指镶嵌固定在外墙骨架上的装饰面层，它对建筑物既有装饰作用又有围护作用幕墙的主要特点是美观、易维护。玻璃幕墙的优点是外观华丽宏伟，使建筑物从不同角度呈现不同色调，能随阳光、月光、灯光变化给人以动态之美；缺点是易产生光污染、能耗较大室内装饰装修流派(1)白色派。(2)光亮派。(3)新洛可可派。(4)高技派。(5)风格派。(6)超现实派。室内装饰装修色彩与质感１、室内装饰装修的色彩要点室内墙面、地面和顶棚构成了室内空间的基本要素，对室内空间的整体视觉效果产生很大影响，在室内装饰装修中占有重要的地位。(1)墙面的颜色。一般情况下，墙面的颜色要比顶棚的颜色稍深，宜采用明亮的中间色。(2)地面的颜色。地面的颜色可不同于墙面的颜色，采用与墙面同色系的颜色时．可适当降低地面的明度来达到与墙面对比的效果。(3)顶棚的颜色。顶棚可用白色或接近于白色的明亮色，这样室内照明效果较好。在采用与墙面同色系的颜色时，应比墙面的明度更高一些。(4)踢脚线的颜色。为了体现沉稳的感觉，一般应采用明度比墙面低的颜色。(5)装修配件的颜色。门窗框、门窗套等装修配件的颜色不宜与墙面形成过分的对比，一般可采用明亮色，通常房间的门扇应尽量明亮一些。墙面较暗时、装修配件可采用较亮一些的颜色。但墙面为明亮色时，暗色门扇也可使人感觉醒目。当窗扇长期处在逆光环境下时，颜色不宜过深。２、室内装饰材料的质感与选择(1)粗糙与光滑。(2)柔软与坚硬。(3)冷与暖。(4)光泽与透明度。(5)弹性。(6)纹理。室内墙面的装饰装修1、室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：(1)抹灰类墙面。(2)涂料类墙面。目前室内墙面使用最多的涂料是乳胶漆。乳胶漆的主要特点是遮盖力强、涂膜干燥快、色彩丰富、装饰性好、耐擦洗、维护方便、成本较低。(3)裱糊类墙面。包括壁纸和墙布等饰面装饰。壁纸的主要特点是色彩花型丰富、档次品位较高、可选择性强、环保性好、性价比较高、更换容易、清洁方便、耐久性较好。(4)贴面类墙面。包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。其主要特点是质地坚实、色泽美观、图案多样，而且耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗。(5)罩面板类墙面。包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。２、室内墙面的基本构造根据构造层次，室内墙面由下列部分组成：(1)抹灰底层。(2)中间层。(3)面层。住宅室内装饰装修改善墙体物理性能的措施主要有：①对墙面进行保温隔热处理；②选用白色或浅色饰面材料反射太阳光；③室内墙面采用吸声材料；④增大饰面材料的面密度或增加吸声材料室内地面的装饰装修１、室内地面的性能其面层应具备下列性能：(1)坚固性和耐久性。地面面层应坚固耐磨、平整、易清洁、不起尘，室内地面耐久时间一般为10年。(2)安全性。地面面层应防滑、防潮、耐火、耐腐蚀、电绝缘性好。(3)舒适性。地面面层应有一定的弹性和蓄热性能。(4)装饰性。地面面层的色彩、图案、质感等应满足人们的审美要求。(5)健康性。地面面层应不产生或少产生对人体健康有害的污染。２、室内地面的种类室内地面的种类很多，根据构造方法，分为下列几类：(1)整体类地面。这是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要有：①水泥砂浆地面（简称水泥地面）其优点是造价较低、使用耐久适用于住宅室内地面。②混凝土地面。其优点是造价较低、坚硬耐久，适用于库房、设备间等室内地面。③水磨石地面。其优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼等室内地面。(2)铺贴类地面。这是将块状材料粘贴在水泥砂浆找平层上的面层。根据面层材料，分为陶瓷类地面和石材类地面。(3)木竹类地面。这是采用木质或竹质板材铺设的地面。常见的有实木地板地面、竹地板地面、(4)卷材类地面。主要有地毯地面、塑料地板地面。(5)涂料类地面。这是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面。室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。复合地板地面：主要优点是强度高、耐磨损、防变形、易清洗防潮好，缺点脚感差３、室内地面的基本构造底层地面的基本构造层次为①面层、②垫层和③基层（地基）实铺式木地板地面。其主要构造是先将木搁栅（木龙骨）铺设或固定在混凝土楼板或混凝土基层上，然后再将木地板面直接钉在木搁栅上顶棚的装饰装修１、顶棚的种类和基本构造根据饰面与基层的关系，顶棚分为直接式顶棚和悬吊式顶棚。(1)直接式顶棚直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。但由于这种顶棚不能敷设隐蔽管线，所以多用于普通建筑或空间高度受到限制的房间。(2)悬吊式顶棚悬吊式顶棚俗称吊顶，是装饰面悬吊于屋面板或楼板下并与屋面板或楼板留有一定距离的顶棚。２、顶棚的装饰材料常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板、铝合金板等。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于卧室、起居室（厅）等无水汽的地方。矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶环境和景观环境：１、是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指生物，则环境就是围绕着生物有机体的周围的一切。２、是以处于某一房地产中的人为主体的环境，是指人处于某一房地产之中时，其周围直接或间接影响人的生活、工作和学习等各种自然因素和社会因素的总体。环境的属性，分为自然环境、人工环境和社会环境。１、自然环境是指未经过人的加工改造而天然存在的环境。根据自然环境要素，分为空气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境等。２、人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，如居住区、建筑物、园林绿化、建筑小品等。３、社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制，文化传统，社会治安、邻里关系等环境好，总的来讲，１、是所在社区或小区的园林绿化、卫生状况、社会治安、居民文化素养等较好；２、是周边没有厌恶性设施或与厌恶性设施的距离在实际影响和心理影响的距离之外；３、是没有环境污染或环境污染低于该市平均水平环境污染是指有害物质进入环境，使生物的生长繁殖和人们的正常生活受到、有害影响的现象环境污染的类型１、根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。２、根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染。３、根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）环境污染源简称污染源，是指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境产生有害影响的场所、设备和装置等环境污染源的类型１、根据污染物发生的类型，分为交通污染源、生活污染源、工业污染源和农业污染源２、根据污染源存在的形式，分为固定污染源和移动污染源。３、根据污染物排放的形式，分为点源、线源和面源。４、根据污染物排放的空间，分为地面源和高架源。５、根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。６、根据污染源存在的时间，分为暂时性污染源和永久性污染源。空气污染也称大气污染，是指向空气中排放有毒有害物质，以致对人体健康产生不良影响的现象根据污染物的形态分为①颗粒污染物和②气态污染物两大类各项污染不允许超过的浓度现值，超过越多，污染越严重颗粒污染物及其危害１、颗粒污染物的概念颗粒污染物也称为总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（以下简称直径）小于等于100μm（微米）的颗粒物。２、颗粒污染物的种类颗粒污染物主要有下列3种：①尘粒。这是指直径大于75μm的颗粒物。②落尘。也称为降尘，是指直径在10μm至75μm之间的颗粒物。③飘尘。也称为可吸入颗粒物，是指直径在10μm以下的颗粒物。３、颗粒污染物的危害①颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。其中的有害气体、重金属等溶解在血液中，对人体健康的危害更大。引发哮喘病、支气管炎、重金属中毒。②烟尘是在燃料的燃烧、高温熔融和化学反应等过程中形成的飘浮于空中的颗粒物。③典型的烟尘是烟囱里冒出的黑色烟雾，即燃烧不完全的小黑色碳粒。气态污染物是指以气体形态进入空气中的污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物。铅能引起人体慢性中毒，危害最大１、硫氧化物及其危害。污染空气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害最大。２、氮氧化物及其危害。污染空气的氮氧化物主要是一氧化氮、二氧化氮。一氧化氮本身对人体无害，但进入空气转变为二氧化氮后就变成有害，如侵入肺部导致呼吸道病变出现肺炎３、一氧化碳及其危害。一氧化碳大部分来自汽车尾气，在城市空气污染物中含量最多，是一种无色、无味、有害的气体，其危害性比刺激性气体还要大。在高浓度环境中滞留1-2小时，可使人头痛甚至昏迷４、碳氢化合物及其危害。碳氢化合物包括甲烷、乙烷、乙烯等，是空气中的一类重要的污染物。空气污染源１、主要空气污染源(1)交通污染源。主要是机动车、火车、飞机、轮船等排放有害物质进入空气。由于交通工具以燃油为主，主要污染物为碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化物和含铅污染物，尤其是汽车尾气中的一氧化碳和铅污染。(2)生活污染源。这类污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点，主要有：①生活燃料的污染。②居住环境的污染。③其他生活污染如城市垃圾。(3)工业污染源。２、空气污染源的源强和源高及其影响，尚有固源、点源(1)源强是单位时间内污染物的排放量。污染物的浓度与源强正相关，即源强越大，污染越严重。(2)源高是污染源排放的高度。它对污染物的浓度分布有很大影响。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况较复杂噪声污染１、是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声标准，并干扰人们正常生活、工作和学习的现象。２、噪声污染有下列3个特征：(1)是能量污染(2)是感觉公害。(3)具有局限性和分散性。噪声的类型１、根据噪声产生的机理，分为①机械噪声、②空气动力噪声和③电磁性噪声。２、根据噪声随时间的变化情况，分为稳态噪声和非稳态噪声。３、噪声的危害(1)对睡眠的干扰。(2)对心理和生理的影响。(4)对听力的损伤。(5)对儿童的影响４、长期在强噪声环境中工作，听觉疲劳就不能恢复，而且内耳感觉器官会发生器质性病变，造成噪声性耳聋或噪声性听力损失。如噪声污染是老年耳聋的一个重要因素噪声污染源１、交通噪声：占50%~70%交通噪声是机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声，其特点是声源面广而不固定。２、生活噪声生活噪声主要是社会人群活动产生的噪声。３、工业噪声工业噪声主要是工厂开工时产生的噪声，它对周边居民的日常生活干扰十分严重。４、建筑施工噪声属于暂时性污染建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，易使人烦躁声环境质量标准我国制定了《声环境质量标准》规定了五类声环境功能区的环境噪声限值及测量方法。这五类声环境功能区分别为：１、0类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域。２、1类声环境功能区，是指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。３、2类声环境功能区，是指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。４、3类声环境功能区，是指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。５、4类声环境功能区，指交通干线两侧一定距离之内需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域水污染１、是指因某些物质的介入，导致水体化学、物理、生物或放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，造成水质恶化，危害人体健康或破坏生态环境的现象。２、水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染３、生活污水特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，有多种微生物４、酸雨是由硫酸雾随雨雪降落形成的水污染物及其危害与居住生活有关的水污染物及其危害主要有：１、植物营养物及其危害。２、酚类化合物及其危害。３、氰化物及其危害。４、酸碱及其危害。５、放射性物质及其危害。６、病原微生物及其危害。固体废物是指在生产和消费过程中被丢弃的固体或泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒，按废物化学性质可以分为①有机废物和②无机废物固体废物的危害１、城市垃圾及其危害２、工业固体废物及其危害３、几种主要的工业固体废物及其危害如下：(1)煤渣和粉煤灰。(2)有色金属渣。(3)铬渣。(4)化工废渣城市垃圾包括生活、商业、建筑、市政维护和管理中产生的垃圾，不包括工业固体废弃物固体废物主要危害影响城市卫生环境与市容、经雨水凈淋污染河流、焚化散发毒气辐射污染的种类１、辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。２、电磁辐射是指能量以波的形式发射出去，放射性射是指能量以波的形式和粒子一起发射出去。因此，辐射污染分为电磁辐射污染和放射性射污染两类。电磁波对人体危害程度：微波>超短波>短波>中波>长波，波长越短危害越大电磁辐射污染１、是指电磁辐射的强度达到一定程度时，对人体机能产生一定的破坏作用。它可分为光污染和其他电磁辐射污染。２、光污染及其危害是指人类活动造成的过量光辐射对人们生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染主要有以下几种：光污染。眩光污染：车站、机场闪动信号灯、夜间汽车灯光、电焊弧光。③视觉污染。是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等④其他光污染。３、其他电磁辐射污染及其危害(1)其他电磁辐射污染通常称为电磁辐射污染，简称电磁污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。(2)电磁辐射污染源主要有高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、移动通信基站、高频设备等放射性辐射污染１、通常简称放射性污染，是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害２、放射性辐射污染的来源(1)地球上的天然放射性源。(2)人类活动增加的辐射。(3)核燃料的“三废”排放。(4)医疗照射引起的放射性。３、放射性辐射污染的危害放射性辐射通过人体时，能够与细胞发生作用，通过某个途径影响细胞的分裂，使细胞受到严重的损伤以至出现生殖、死亡、细胞减少、功能丧失，或者放射性污染造成致癌和致突变作用室内环境污染概述１、室内环境污染问题比室外环境污染问题更重要，因为：①室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境。②室内环境污染物的种类日益增多。③室内环境污染物越来越不易扩散。２、室内环境污染主要是①室内空气污染和②辐射污染。其中反映住宅室内空气质量的两个常用指标是①甲醛由人造板材及家具释放和②总挥发性有机化合物浓度，如果超过国家标准，则说明存在室内空气污染室内环境污染的来源１、根据污染物形成的原因和进入室内的不同渠道，室内环境污染有室外来源和室内来源两个方面。２、室外来源的污染物原存在于室外环境中，但可通过门窗、孔隙或其他缝隙进入室内。这些有害物质的来源主要有：①地层中固有的，如氡及其子体；②地基在建造房屋之前已遭受工农业生产或生活废弃物的污染。３、室内来源的污染物主要来自建筑材料几种常用建筑材料（包括装饰材料）对室内环境的不良影响及对人体健康的危害。１、无机非金属材料。２、合成隔热板材。３、吸声及隔声材料。４、人造板材。５、涂料。６、壁纸景观的含义对于一宗房地产来说，其景观可理解为该房地产的配景或背景，包括周围的园林绿化、建筑小品以及向四周观望所能看见的外围状况，可分为站在外门口向外看的景观、从外窗向外看的景观、站在阳台向外看的景观、站在平台向外看的景观，以及进出该房地产的沿途景观景观与环境的关系１、景观与环境有所不同。环境既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。景观通常指的是构成人们周围环境的实体部分。２、景观与环境又是相关联的：一方面，环境影响景观的形成和发展变化；另一方面，景观又往往能反映环境的某些方面景观与园林的异同１、园林是指在一定区域内运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形地貌（如筑山叠石、挖池理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。一个园林空间是由地形、建筑、树木等围合而成的。２、园林景观的特点有：①园林景观是固定在某处的标志性景观；②美是园林景观的标志；③园林景观是心理和生理的共同表现；④园林景观需要进行护理；景观的分类１、自然景观和人文景观(1)根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。(2)自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和植物等所构成的自然地表景象及其给予人的感受。(3)人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。２、软景观和硬景观(1)根据景观的基本成分，可分为软景观和硬景观。(2)软景观是指软质的东西如人工植被、河流草皮水池。硬景观是指硬质的东西景观要素１、景观要素包括自然景观要素和人工景观要素。２、景观要素为创造高质量的空间环境提供了大量的素材，但是要形成独具特色的景观，必须对各种景观要素进行系统组织，并结合“风水”使其形成完整和谐的景观体系，有序的空间形态景观评价１、是指根据特定的需要，按照一定的程序，采用科学的方法，对某一景观的价值高低或好坏程度进行判断的活动。２、景观正向美学特征有：①合适的空间尺度；②有序而叉不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。３、景观负向美学特征有：①尺度的过大或过小；②杂乱无章；③空间组分不协调；④清洁性和安静性的丧失；⑤出现废弃物和垃圾等。４、生态美学原则对于这种景观评价也有指导意义，它们是：①最大绿色原则；②活力、健康原则；③清新、洁净原则；④独特性与吸引力原则；⑤多样、有序原则；⑥观察、体验自然的愉悦原则城市１、是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。２、城市和城镇这两个概念有时是相互通用的，但有时又是严格区分的城市规模的分类根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》以城区常住人口为统计口径，将城市分为小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。１、小城市是指城区常住人口50万以下的城市。２、中等城市是指城区常任人口50万以上100万以下的城市。如城市市區３、大城市是指城区常住人口100万以上500万以下的城市。４、特大城市是指城区常住人口500万以上1000万以下的城市。５、超大城市是指城区常佳人口1000万以上的城市结合上述居民点系列和城市规模分类，我国居民点的分类见图城市职能１、是指城市在国家或一定区域中所起的作用，所承担的分工。大多数城市有多个职能．单一职能的城市较少。２、根据城市职能，首先可把城市分为具有①综合职能的城市和以②某种职能为主的城市，然后可进一步细分为各种各样职能的城市．见图根据城市行政等级的分类１、城市有行政等级，从低到高分别是①建制镇、②县级市、③地级市、④副省级市和⑤直辖市。２、有的省还有事实上的副县级镇和副地级市城市的其他分类１、根据城市的内部结构，分为单中心城市和多中心城市。２、根据城市的平面几何形状，分为块状城市、带状城市和星状城市等。３、根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。４、根据城市的地形地貌，分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等城市行政区１、是指城市行政管辖的全部区域。２、其范围一般进大于城市居民点的实体区域范围，也就是说行政概念上的市和镇通常是城乡的混合体。３、根据行政区划，城市行政区可分为①市区和②郊区。４、市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。５、市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量和市区联系密切的功能设施，如城市水源地、郊区公园或休闲度假区、垃圾处理场等。６、较大的城市通常将郊区分为①近郊区和②进郊区城区是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。城市规划区通常大于城市建成区，小于或等于城市行政区，其具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中划定城市功能分区１、城市是由住宅、工厂、公共服务设施、道路、绿地等各种物质要素拼在一起。２、城市中各种物质要素按照不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一定的区域范围，便形成了各种功能区。(1)中心商务区(CBD)；(2)商业区；(3)居住区；(4)工业区；(5)仏储区；(6)文教区；(7)风景区；(8)综合区；(9)卫星城；(10)开发区居住区有两种含义１、是泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地；２、是特指城市干道或自然分界线所围合，幵与居住人口规模(30000～50000人)相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地(9)卫星城是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业(10)开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区城市化１、也称为城镇化，是指人类生产和生活方式①由乡村型向城市型转化的历史过程，突出表现在②乡村人口向城市人口转化，③分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。２、一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率城市化进程一般分为三个阶段１、城市化率低于30%为初级阶段；２、30%后是快速发展阶段；３、70%即达到成熟阶段，也称为饱和阶段。４、目前发达国家的城市化率达到80%。５、我国2015年的常住人口城镇化率为56.1%．目前还处于城市化的快速发展阶段城市化的类型１、向心型城市化与离心型城市化２、外延型城市化与飞地型城市化城市化有两大阶段：(一)向心型城市化与离心型城市化１、向城市中心集聚的向心型城市化（也称为集中型城市化）；２、从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（也称为分散型城市化）。城市发展的初中期主要是向心型的，中后期主要是离心型的。３、在城市离心发展过程有郊区化(也称为郊外化)和逆城市化两种不同类型和不同阶段(1)郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。(2)逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。４、中国的城市化随着工业化进程的加快，目前仍处于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是：(1)城市化速度明显加快，表现为城镇人口占总人口的比重增加很快。(2)乡村城市化推劢了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳劢力转入中小城镇从事非农生产活劢。(3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多。(二)外延型城市化与飞地型城市化１、根据城市离心扩散的方式，可将城市化分为外延型城市化和飞地型城市化。２、如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式称为外延型城市化。是一种常见的城市化类型３、如果在推进过程中，出现了空间上与建成区断开、职能上与中心城市保持联系的城市扩散方式，则称为飞地型城市化。是一般在特大城市才出现城市用地分为下列8大类：１、居住用地：是指城市中住宅和相应服务设施的用地。根据市政公用