8203估价师协会网站案例分析

桂林市松达食品位于灵川县大圩镇崴村村委4984.59（地号:30）土地使用权抵：灵川县位于广西壮族东北部，地处东经110°17′～110°47′25°04′～25°48′，东、南、西三面环抱世界风景名城桂林市；东北与兴安县，东南与灌阳县、恭城县交界，西北与展。近年来，灵川致力于改善交通、能源、通讯、市政等基础设施建设，出台了若干对外开发的政策，投资环境日益完善。随着八里街经济具投资价值的黄金宝地。本案例分析报告就该桂林市松达食品位于灵川县大圩镇崴村村委新崴村4984.59平方米工业用地（地号:30土地使用权抵押价格评估（桂林市灵川县过程中的估价项目背景以及实务操作中的常见问题展开分析和探讨，并就工业用地抵押估价应注意的问题进行了详细的分析。第一部分评估项目的背一、估价委托方拟抵押位于灵川县大圩镇崴村村委新崴村4984.59平方米工业用地（地号:30）土地使用权，根据国家有关规定，特委托广西国联土地资产评估公司对抵押所涉及的工业用地进行土地宗地位于灵川县大圩镇崴村村委新崴村（地号：3根据灵01（2006）第010204030号《国有土地使用证》，估价对象所属于国家，出让土地使用权属于桂林市松达食品。委估宗地登记用途为工根据委托方提供的灵01国用（2006）第010204030号《国有土地使用证》，评估对象为国有出让土地，登记时间为，终止日期为，土地剩余使用年限为49年，本次估价土地剩余使用年限设定为49年(从估价基准日起)，最终土地剩余使用年限以当地资源局核准为准。物，规划设计建筑面积为6000平方米，建筑结构为混合，建筑物总层三、地价在估价基准日2007年3月1根据委托方提供的灵01国（2006）第010204030号《国有土地使用证》，土地使用权面积为4984.59平方米；委估宗地登记用途为工业用地，评估设定为工业用“五通（通供水、通排水、通讯，以下同为，终止日期20565月1849第二部分评估项目的估价方法选由于待估宗地位于灵川县大圩镇区域内，不在灵川县城区基准地价，川镇地，灵城准最的工地修因可准系行（或城镇拆迁安置补偿案例可参，此以择本近。结合估背资料及城镇土估价规》的有要，经评分我在用地数本法进行评估。第三部分工业用地抵押估价实务操作中应注意的问根据在此工业用地抵押项目评估中和在其他工业用地抵押估价实有了一些初步的认识和了解，现陈述如下；房地产作为抵押物，向银行申请支持，从而形成了一个工业房地在作为抵押目的用地估价中我认为最重要的是要防范其估价风险，点抵地的抵价理抵地的变现能力等三个问题。1、关于抵押的，估价一方面应查验土地使用权证、企业法人及其他资料原件，并在现场所查勘时与抵押用地对照核实，必要时还要到当地土地管理部门核实；另一方面，还应在抵押相关当事人的协助下，核实抵押地产在估价时点是否存在各项法2、关于抵押价值的合理性，估价应在针对抵押物类似房地受偿权情况下的市场价值（V1），以及应尽可能地知悉抵押存在的各项法定优先受偿款的总额（V2），并在此基础上确定抵押用地的抵押价值（V），其中V=V1-V2。如不存在法定优先受偿款，则V2等于零。3、关于抵押用地的变现能力估价应假定的估价时点实现抵押权的情况下，对下列总题进行正确的分析和判断：与抵押用地